发布时间：2022-05-28 10:24:02
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了1篇的房地产评估论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
摘 要：商业房地产评估，是专业的评估人员在综合分析了商业房地产的几个影响因素的基础上，根据一定的评估目的以及估价经验选取合适的评估方法，对商业房地产的价值进行判断和推测。它是一种通过实时价格来反映商业房产价值的技术经济活动。本文在根据国内已有研究成果的基础上，首先详细分析了现阶段我国商业房地产评估中存在的许多的问题，然后通过简要分析产生这些问题的原因，在最后提出了一些针对现阶段存在的问题的改进对策及建议。本文旨在通过对商业房地产评估现存问题的分析，提出合理化的改进建议，以促进商业房地产评估行业的优化改进，完善体制建设，健全准入制度，进而从最基本上将问题解决好，使我国商业房地产评估能够更加完善地发展。
关键词：商业房地产评估；现存问题；对策
近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。
一、商业房地产评估现存的问题
从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。
1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。
2.商业房地产评估中易出现连带责任
虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。
3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺
房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。
4.商业房地产评估中存在不正当竞争
伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。
二、商业房地产评估中现存问题的原因
我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。
1.商业房地产评估行业发展时间较短
改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。
2.商业房地产评估管理体制欠缺
主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。
3.商业房地产评估的准入门槛较低
目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。
三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策
在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。
1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系
有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。
2.加强对商业房地产评估市场的监管力度
由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。
3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育
要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。
四、结论
商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。
【摘 要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。
【关键词】收益法；房地产评估；具体案例
说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。
6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。
7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。
三、收益法在房地产评估中的现状分析
1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。
2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。
3.收益法虽然能够被广泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。
其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。
4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的发展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。
四、收益法在房地站评估中的发展方向
1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。
2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。
3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。
五、结束语
综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。
【摘 要】房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的发展，并且作为房地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。本文首先介绍了房地产评估概念，阐述了房地产评估的发展机遇，对房地产评估发展的制约因素以及房地产评估发展的对策进行了探讨分析，以供借鉴参考。
【关键词】房地产评估发展、机遇、因素、对策
现阶段房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取对策，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产业的可持续发展。以下就房地产评估发展的制约因素及对策进行探讨。
一、房地产评估概念
对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。
二、房地产评估的发展机遇
1、国家城镇化建设不断推进。我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。
2、国家大力推进现代服务行业的发展。房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。
3、开征房产税势在必行。房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。
4、商业银行风险控制需求不断增加。随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。
三、房地产评估发展的制约因素
1、房地产评估机构盈利能力不强。当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。
2、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差。提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。
3、房地产评估的整体实力不足。在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。
4、房地产评估业务方式有待完善。受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。
四、房地产评估发展的对策
1、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性。为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。
2、运用先进的、科学的方法。无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。
3、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平。对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。
4、创新房地产评估业务的工作模式。对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。
5、优化房地产评估产业机构的盈利模式。对于房地产评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。
结束语
近些年来，在我国随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。
摘要：资产评估在我国有近30年的发展历程，相应的准则体系正在日益完善。国外资产评估有上百年的发展历史，各方面均较为成熟。本文通过对比国内外投资性房地产评估准则，发现其差异之处，并给出我国评估准则完善的相关建议，以促进我国投资性房地产评估准则的完善，推动投资性房地产评估实务和资产评估行业的发展。
关键词：投资性房地产 评估准则 指导意见
一、投资性房地产含义
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。
二、中外投资性房地产评估准则
评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。
（一）国际投资性房地产评估准则
IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英国投资性房地产评估准则
英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。
（三）中国投资性房地产评估准则
投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。
三、中国与国外投资性房地产评估准则对比
（一）相同点
1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。
2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。
3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。
4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。
（二）主要区别
1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。
2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。
3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。
4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。
5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。
四、借鉴与启示
（一）评估方法方面
在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。
（二）注重评估准则与会计准则的衔接
投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。
（三）完善评估目的
与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。
（四）及时进行修订
我国经济发展迅速，并在2010年后成为世界第二大经济体，经济的发展导致经济业务的复杂多变，国际化的进程也让我国经济与世界的联系更加紧密。资产评估作为经济活动中不可缺少的鉴证服务行业在我国经济腾飞中发挥越来越重要的作用，而指导评估行业实践的评估准则的作用也日益彰显。为更好地服务资产评估实务工作，评估准则的实用性和国际性异常重要，因此及时修订资产评估准则很有必要。作为指导我国投资性房地产评估实践的《投资性房地产评估指导意见（试行）》是在2009年颁布的，有些评估方法和评估目的等规定已经不能很好地满足评估实务需要，相关部门应该及时地进行修订完善，以使其更好地与国际接轨，服务我国评估实践。
[摘 要]随着我国经济的快速发展，房地产行业得到快速发展，但与此同时也存在着一些问题，如其中的房地产估价方面，所以需要针对房地产评估中存在的问题，采取有效的应对措施。本文主要是对房地产评估中存在的问题及其解决措施进行分析论述，希望能够提供一些有价值的参考，从而促进该行业的健康发展。
[关键词]房地产；评估；措施
当前，随着我国房地产行业的快速发展，城市化进程的不断加快，我国房地产用地大量的征用、拆迁、补偿等日益普遍。同时，房地产交易中出现越来越多的法律纠纷，这促进房地产评估行业的快速发展。现阶段，我国房地产评估行业得到快速发展，但由于房地产交易错综复杂，我国房地产估价方面的不足越来越明显。总之，我国房地产估价行业还处于刚刚起步时期，存在着一些问题。下文将对房地产评估中存在的应对及其应对措施进行论述。
一、房地产评估中存在的问题
1.房地产估价方面的法律体系不健全
中国房地产评估业的发展开始于改革开放之后，发展时间较短。当前最早颁布的法律是1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中提到了房地产估价制度和估价人员资格认证制度。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的忙点逐渐增多，由于估价不合理造成了很多法律纠纷。如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。
2.从业人员整体素质较低
我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过 6万人，而实际办理人事并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人，以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员，无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样，有的只要求两名具有执业资格的评估人员，就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关，以至于有的评估机构只有一名专业人员，也同样取得了估价资质，有的评估机构甚至只有一人，是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事、在注册资金上弄虚作假，这种状况严重影响了评估能力和评估质量。
3.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理
当一份土地评估报告有争议时，其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估价机构还很少，故对这些有争议的报告进行处理比较困难。
4.中介机构不按核准的资质和范围执业
客户一般只注意评估机构有没有评估资质，但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客户的认知程度（绝非指客户弱智）。众所周知，律师有级别之分，但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的，没有划分为涉外律师事务所，刑事律师事务所等系列，更没有划分为A、B级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中，客户则需仔细了解有关的业务主管部门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系，而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然，有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业，就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化，并没有得到预想的效果，倒是造成了评估市场的混乱，造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。
二、完善房地产评估的措施
当前，我国房地产评估中存在着一些问题，不利于房地产市场的发展，所以需要针对问题，采取一些行之有效的措施，具体措施如下所示：
1.建立健全房地产评估相关的法律法规
保证房地产行业的健康发展，中国需要建立健全房地产评估法律体系。随着我国加入世贸组织之后，中国经济、市场的完善，评估行业得到快速发展。同时，国外房地产评估机构慢慢在中国发展，其法律制度对中国制定房地产评估法有很大的指导作用。但是，我国要根据自己的实际情况，如房地产评估机构和人员准入制度、房地产评估机构不正当竞争等，具体到如贷款抵押、拆迁补偿等等法律纠纷比较多的评估业务上，制定评估细则，从而使中国房地产评估行业真正实现法制化，做到有法可依。同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。此外，各个地区还需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。
2.培养多种资质的复合人才
（1）提高房地产估价师专业水平
房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证。伴随房地产估价理论和实践的不断发展和深入，房地产估价师的专业水平也必须不断改进、提高、创新，要通过房地产估价师继续教育等多种形式，对旧有的知识结构和技术经验进行更新，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。一方面要重视人才培养，培育当地的房地产估价师和估价机构；另一方面，要打破地域界限，积极引进外地估价队伍，特别是 品牌估价机构，服务于本地市场。
（2）培养复合型人才
要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。重视人才，评估机构的人才很重要。多种资质的复合型人才，思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。因此应注重人才的培养，提高机构内的人员素质。房地产中介机构工作人员需要掌握各种知识，如房地产法律、法规知 识、心理学、公关学、组织管理、业务知识等。注重复合型人才的培养，为各种优秀人才提供良好开放的交流平台，对于员工有一套完善的培训系统，不断培养和挖掘专业人才，使公司具有一支优秀的员工队伍。
3.实现评估方法的科学化
房地产评估采用的评估方法一定要具有科学性。当前，房地产评估中，使用较为广泛的是市场法。该方法的核心就是依据真实的房产数据，这样才能保证房地产评估结论的准确性。对于成本法，其使用房产主要是针对市场上找不到参照案例，又不能通过收益来评估房产，如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素，比如依据材料、人工等上涨比例进行调整。对于收益法，其收益和折现率的确定都存在很大的难点。评估时，主要在行业平均报酬的基础上确定。
三、结束语
综上所述，随着我国经济的快速发展，我国房地产行业发展迅速，但与此同时在房地产评估中存在着一些问题，影响该行业的可持续发展，所以需要针对问题，采取应对措施，从而促进房地产行业的健康发展。
【摘要】：随着我国经济的发展，房地产行业在不断的进步中，房地产评估也在不断的崛起中，但就当今房地产评估的形势而言，过度的经济膨胀，极易让房地产评估行业成为水中月，镜中花。本文就当前房地产评估中的相关问题进行了探讨，并提出了相应的解决措施，希望为我国房地产评估行业提供一定的指导。
【关键词】：房地产评估；评估机构；评估师
一、房地产评估中存在的问题
（一）评估机构产权不明
主要体现在两点：一是房地产评估机构以及评估人员没有进行实质上的脱钩改制，二是房地产评估机构还属于有限责任公司制中的私有产权。前者具体体现在评估人员都是依据人才交流中心进行委托保管来了解档案关系，在这当中，人事合同的标准化缺失，实质上只浮于表面，在形式上进行了脱钩改制。再者，评估机构即使完成了脱钩改制，也没有摆脱和主管部门间的阶级关系，这让评估人和主管部门的领导有一种交易的认清关系，使得评估机构在脱钩改制后仍不能完全独立。后者表现在评估机构产权在私有化中，出资人站在连带责任的立场都会选择有限责任公司。
（二）评估员素质不高
我国出台了评估师执业资格证的考试策略，如果评估师没有通过考核，将无法正常上岗。但实际情况下，评估师考试一般偏重于理论知识部分，而不太重学历高低、实际工作年限。导致许多应届毕业生在理论知识掌握上比较得心应手，考试通过相对较简单，反而是一些工作经验丰富的评估师对理论知识掌握不全，考试通过较困难。另一方面，房地产评估师所设置的级别对新生力军的初级资格认定缺失，仅仅设置了中级职称的评估师。我国经济体制在不断的整改中，意味着对房地产评估师的要求越来越高，必须要不断的深化自身的学习，跟上时展以满足市场经济的需求。更要不断加强其继续育，引进国内外先进的评价技以及指标，充实自身技能。但我国现在并未达到这一标准，对评估师的育问题并未引起足够的重，比如对其育管理的手段，培训内容，形式都是虚有其表，而这种华而不实的局面则会让我国房地产评估师严重滞后，无法跟上市场经济的发展。
（三）社会公信力不足
在一些较发达的国家中，房地产评估发展迅速，有关法律法规都十分完备，甚至还有行业协会来加以规范以及监管。较之国外评估的发展，我国房地产评估便立刻相形见绌，不单法律体系没有完善，技规范也没有落实到位，而且针对一些违法违规现象也没有行业规则来引导，社会公信力严重缺失。如房地产评估机构在实际作时，极易被银行以及政府有关部分控制，时而遭到房地产商的威逼利诱，甚至为了一己私利，罔顾职业德，迎合强制拆迁行为，让房地产评估质量下降，严重妨碍市场价值的统一。这样不单侵犯到当事人的利益，甚至会危及国家利益。
二、房地产评估中的相关措施
（一）完善房地产评估行业组织建设
房地产评估行业组织是基于房地产评估机构意愿之上，从而构建的管社会团体，它具有一定的管理能力，进行行业规范组织。行业组织必须自身具备健康良好的机制。中国房地产估价师以及各区域学会都要学会全方位思考问题，有效解决房地产评估机构脱钩改制问题。充分发挥主观能动性，积极主动为政府政策，宏观调控力度以及有关措施、评估师以及评估机构提供双向沟通平台，促进信息在各中的传递中畅通无阻，相互借鉴经验，优势互补，锦衣推动行业进步。
（二）完善法律法规体系
要想保证房地产评估的实施过程科学化、规范化，健康化，就必须遵循社会主义发展规律用规范，制定有关技标准的法律法规对其加以约束，从而防止房地产评估中出现恶性竞争、职业德素质低、评估师危机感不强的局面，另外还能促进社会持续发展，满足房地产评估中的技要求，进一步实现房地产评估方法以及程序的标准化。
（三）严格控制房地产评估执业资格认证
要想达到全面提高房地产评估从业人员的职业素养以及自身评估水平，必须要进一步控制房地产评估执业人员的资格认证，同时还要在某种程度上提升房地产评估行业准入原则。在资格认证上可以适当的引进美国、日本等先进国家的经验，与我国具体国情相结合，制定出一套适合本国评估师的实际能力的执业资格等级，至少有两级职称。而对于准入原则，可以从根源着手，严格控制房地产评估师的德素养。将考试人员的学历水平设置为大学本科以上，并加大考试的难度系数，结合实践经验来进行双面考核。
（四）健全房地产评估的公信力建设
形式上而言，诚信体系的建设不仅要耗费大量的资源，如人力，财力，物力，还缺少可观的经济效益，但其社会效应是不容小觑。要结合我国房地产评估的发展，进一步规范行业作流程，将行业服务体系标准化，积极配合政府有关部门建设房地产评估诚信档案，全面提升房地产评估公信力建设，维护个人和集体乃至国家的根本利益。
三、结语
房地产评估做为房地产行业中十分重要的节，在市场经济持续发展中发挥着重要的作用。尽管在其中还存在着许多问题，评估机构的产权不明、评估员的素质不高、评估体系的公信力不足都影响着房地产评估的健康发展。因此，我们要从我国国情出发，不断规范房地产评估体系，加强房地产评估行业组织建设，不断完善法律法规体系，并严格控制房地产评估执业资格认证，加强房地产评估的公信力建设。只有这样，才能真正实现房地产评估业的健康持续发展，维护人民利益，为我国市场经济建设贡献力量。
【摘 要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。
【关键词】房地产；评估；假设开发法
引言
随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。
1 假设开发法的基本理论
1.1假设开发法的含义及应用条件
假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。
假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力，这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能，这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述；待评估的房地产未来的价格可以预测，待估价房地产是需要再市场上经营出售的，应当结合市场行情和供求状况，正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格；社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果，有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。
1.2假设开发法的理论模型
根据假设开发法的含义，其理论模型为：
房地产价值=开发完成后当地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润
简化的公式为：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地产的价格 A―开发完成后的房地产总价值
B―总的开发成本（开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息之和）
C―开发利润
1.3假设开发法的应用流程
一般按照以下六个步骤运用假设开发法：
（1）基本情况的了解分析
首先需要调查待评估房地产的位置、规划限制和现状等基本情况。待评估房地产的位置信息主要包括土地所在区域的性质、具体坐落位置、交通条件、环境情况等；现状只要包括土地用途、使用者及使用权性质、面积、基础设施等方面；规划限制主要涵盖了区域规划、建筑性质、建筑容积率、绿化比率等情况。
（2）最佳利用方式的选择
在规划许可范围内，选择待评估房地产的最佳的用途。为了确定最佳用途，需要充分分析当地市场的情况，考虑区域情况和社会对于该用途的需求及未来发展，分析市场最需要哪种类型的房地产。
（3）开发经营期的估算
确定开发经营期是为了了解开发成本、管理、销售费用等情况，测算开发后房地产的售价、投资利息等。待开发房地产的开发经营期是以取得估价对象的时间作为起点，房地产预计开发完成后经营结束的时间为终点。
（4）开发完成后价格的测算
一般是以开发完成的时间来测算该房地产的价值，结合待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化等，利用多种方法来综合确定价格。
（5）开发成本的测算
房地产开发成本不但与开发周期有关，还需考虑投资进度。结合相关的经验和规定，利用成本法来测算出开发成本、管理费用、销售费用、相关税费、开发利润等。
（6）房地产价值的具体计算
正确利用现金流量法或传统法来具体计算出待评估房地产的价值，测算出的结果一般有楼面地价、建筑面积单价和地价等。
2房地产评估假设开发法的应用模型
2.1房地产项目开发完成后的价值测算
根据待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化，利用市场比较法和长期趋势法确定用于出售的房地产的价值，测算出租或自营的房地产价值可以采用市场比较法和收益还原法[4]。
（1）市场比较法和长期趋势法
市场比较法是通过已经发生交易案例的价格和近年来同类房地产的价格变化趋势来估算出待评估房地产开发完成后的现房价格。通过区域因素、交易情况和个别因素等来修正市场比较法，不同的区域、个别因素对房地产价格的影响程度不同。
长期趋势分析是根据相关部门公布的房地产过去、现在的价格指数和未来的变化趋势来推测，需要注意的是通常是通过比较单价并不是总价。
（2）收益还原法
对于写字楼、餐旅馆、商店等出租和营业的房地产，先要预测出出租或经营的收益，然后再通过收益法将收益转换成价值来测算待评估房地产开发完成后的价值。通过市场比较法和长期趋势法来确定租金。例如，根据目前租金水平和未来趋势来预测出某写字楼未来的月租金为50元/m2，可用于出租的面积为30000m2，出租率为90%，其中租金的30%用于运营费用，报酬率为10%，运营期为50年，改写字楼的未来总价值估计为：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（万元）
2.2房地产项目开发成本的测算
（1）土地成本
根据土地的具体情况，通过分析不同的土地性质和国家相关政策来确定土地成本。土地成本一般包括土地出让金、地价评估费、土地补偿费、耕地开垦费和占用税、房屋拆迁费用、劳动力安置补助费、征地事务管理费、场地清理费等。
（2）建造成本
测算房地产项目的建造成本相对比较复杂且有一定的难度。首先需要明确该评估项目的最佳用途，项目的品质和档次将直接影响到建造成本的测算；其次需要根据市场情况来测算建造成本，项目前期工作咨询费、设计费、招投标服务费、环评费、勘察费等这系列的前期工程费可以类似工程经验和相关收费标准来进行测算，建设安装工程费（土建安装成本、工程监理费、质量监督费等）可按照地方建设工程造价管理规定计算，根据当地具体标准确定基础设施建设费和公共配套设施建设费，测算成本时需要充分考虑到项目开发过程中可能因为原材料涨价、工程量增加等不可预知的因素来产生的费用[5]。
（3）管理费用和销售费用
综合考虑项目的规模、开发周期、复杂程度和参考房地产类似项目的管理费用，一般可以通过土地和开发成本的一定比率来确定管理费用。销售费用的投入作用相当明显，这将会对项目销售进度产生很大的影响，销售费用一般占销售收入的1-3%，但具体的还需要合理的分析市场状况。
（4）投资利息
因为房地产项目存在投资大、周期长的特点，为了体现资金的时间价值，所以需要测算投资利息。投资中的地价款、开发成本、管理费和其它费用是预付资本，这些都是需要考虑利息的，计算利息期按照开发周期、资金投入情况来确定，可以采用静态和动态投资来计算投资利息。
（5）税费
销售税费应考虑周全，主要包括了营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等，还需要考虑到房地产享受的税收优惠。其中企业所得税和土地增值税的预测是相当关键的，它们的预测是以项目整体能够准确合理地预测为基础。
2.3开发利润的预测
开发项目利润是以项目价值或开发成本为基数，按照一定的利润率来计算的。利润率一般采用当地近年来类似项目开发的平均利润来确定的，需要注意到不同类型的房地产项目的利润率存在差异性。
3假设开发法在房地产市场中的应用难点
因为假设开发法的原理简单、运算方便等特点而备受欢迎，是现阶段房地产评估的常用方法之一，然而在实际中的应用效果不太理想，其中有几个难点和问题必须引起注意，下面就简要探讨：
（1）市场信息的准确性
假设开发法是在获取类似项目交易信息的基础上来测算待评估项目未来的价值和开发成本，然而信息资料的准确性并不能保证。这是由于每个项目均具有独特性，同区域内很难找到类似项目，其次就是市场交易信息不够公开透明，还有政府相关的信息也不够完善，因此评估所需的市场信息需要进行修正。
（2）开发利润计算方式的误用
一般计算开发利润都是将计算基数乘以一定利润率，理论上是没有错误，然而在实际应用中会存在一些错我。首先，在测算利润率的时应该考虑到开发建设期这一隐含的因素，如果开发期不同，投资收益率相同的房地产项目的利润率也会不同，在实际应用中这是经常被忽略的。例如，某个项目的开发期为一年，它的成本利润率为5%，如果开发期为两年，应为资金占用期增加了，其成本利润率按照单利率来算至少为10%，通过这种方式的计算才能保证收益率相同。其次，由于性质不同的资金的占用期限可能不同，所以需要计算出综合成本利润率。笔者认为如果采用年收益率的形式计算开发利润，既利于项目间的比较又方便理解，还可以有效避免错误。
4结束语
随着我国房地产市场和评估理论的迅速发展，深入研究假设开发法的理论，同时也积累了不少实践经验。假设开发法对于房地产估价和项目投资决策都有着重大意义，然而在实际应用中应多加注意评估的重点和难点，确保评估的准确合理性。
摘 要：目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO后，随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。本文对我国房地产评估现状及方法的比较进行了简论。从我国房地产评估行业发展现状出发，着重论述了房地产评估的常用方法，以及使用房地产评估方法中需要注意的问题。希望对我国房地产评估有所帮助。
关键词：房地产评估现状 房地产评估方法
一、我国房地产评估行业发展概况
中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。
二、我国房地产评估市场现状
在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。
1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展
从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。
2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求
我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
3.自律不够
国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。
4.制约力不够
对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
三、我国房地产评估方法
1.成本法
适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。
所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。
2.市场法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
3.收益法
按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。
3.4假设开发法
运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
四、结论
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
【文章摘要】
目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。
【关键词】
投资性房地产；评估；背景；关键事项
1 投资性房地产的评估背景
随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。
为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。
国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。
投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。
“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。
投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。
为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。
2 投资性房地产评估过程中的关键事项
下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。
2.1确定评估范围
在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。
在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。
2.2明确评估基准、评估方法和评估假设
投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。
投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。
评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。
2.3提交投资性房地产评估初稿
评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。
评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。
3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估
3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法
国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。
在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。
3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的
评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。
3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识
随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。
3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式
注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。
3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设
国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。
3.1.5要关注投资性房地产的产权情况
与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。
3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款
一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。
3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估
3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别
与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。
3.2.2对评估的影响
国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。
后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。
评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。
周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。
摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业有了很大的发展，成为了我国国民经济中重要的组成部分。其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业，房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。从目前的情况来看，房地产评估存在着很多方面的问题，这样就必须采取相应的措施。本文主要对房地产评估进行了研究。
关键词：房地产、评估、研究
一、引言
近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。
二、房地产评估概念概述
对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。
三、房地产评估的发展机遇
1、国家大力推进现代服务行业的发展
房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。
2、开征房产税势在必行
房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。
3、商业银行风险控制需求不断增加
随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。
4、国家城镇化建设不断推进
我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。
四、我国房地产评估发展制约问题分析
1、房地产评估的整体实力不足
在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。
2、房地产评估业务方式有待完善
受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。
3、房地产评估机构盈利能力不强
当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。
4、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差
提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。
五、房地产评估长远发展对策分析
1、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平
对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。
2、创新房地产评估业务的工作模式
对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。
3、优化房地产评估产业机构的盈利模式
对于房地长评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。
4、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性
为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。
5、运用先进的、科学的方法
无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。
六、结束语
综上所述，房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的跨越发展，并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。
摘 要：本文首先分析了房地产评估存在的问题，论述了房地产评估的方法，重点分析了如何做好房地产评估工作。
关键词：房地产评估；存在问题；方法；对策研究
1、房地产评估存在问题
1.1 不公平竞争和恶性竞争同时存在。现有的房地产评估机构分为两类：①原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。②没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
1.2 评估机构所出具评估报告的可信度降低。当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。
1.3 国外对我国房地产评估机构的冲击较大。中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，对国内机构发展造成很大的冲击。
2、房地产评估的方法
2.1 市场比较法。采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
2.2 收益还原法。估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。
2.3 成本估价法。成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。
2.4 假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本(利息)，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。
3、做好房地产评估的对策研究
3.1 加强行业管理。
①实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分。
②加强法制建设。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最低限度。
3.2 强化行业标准。
建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。
3.3 建立竞争机构。
①开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。
②机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。
③责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。
4、结束语
总之，随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。因此，在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。
【摘要】随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。基于此，本文对房地产评估行业存在的问题进行了研究，并提出了一些解决的对策。
【关键词】房地产评估行业问题 对策
房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。
房地产评估行业发展现状
1、制定了房地产评估的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。
2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准
从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
3、房地产评估服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
房地产评估行业存在的问题
1、房地产评估机构的产权问题不明确
我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。
2、相关法律制度不健全
我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。
3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求
(1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
(3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
4、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。
2、完善法律法规体系建设
为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
4、推进信用体系建设
目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
总结
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
