精细化管理在房地产项目中的应用

序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了1篇的精细化管理在房地产项目中的应用样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。

房地产行业具有高风险、收益接近成本临界点等特点，项目投资相对较大。在市场竞争越发激烈的背景下，为了保障企业的经济效益，应加强内部成本控制，从项目设计、施工与竣工等阶段着手，通过精细化管理实现成本控制，挖掘自身发展潜力，获得更加强大的竞争力。精细管理模式能够解决原本粗放式管理中存在的问题，有效控制项目开发与建设全周期的资金使用，对提高产品市场竞争力、营造和谐企业氛围、赢得更大的经济效益等方面具有重要意义。

1房产企业成本精细化管理的实际意义

1.1有助于获得更多利益

在生产经营条件固定的情况下，生产成本越低，获得的项目收益就越高。随着房产市场竞争日益激烈，利润空间被不断压缩，降本减费成为企业保证收入的根本所在。成本精细化管理可全面挖掘企业发展潜力，从而获得更大的经济效益。房产企业运营应紧跟时代步伐，将精细化管理模式贯彻落实到项目开发、设计、施工与竣工等各个环节中，并将成本管理责任落实到个人，实施绩效考核与奖惩措施，激发员工的工作积极性，自觉形成成本控制意识，提升企业成本管理效率。

1.2有助于提高产品竞争力

对房地产企业来说，先要降低成本才能调整价格，产品价值是固定的，尤其现在大多数地方政府都有限价约定，但在市场竞争中难免需要以价格优势获得竞争力，因此，必须做好成本管控工作。近年来，国内房地产项目数量快速增加，规模日益扩大，但工艺技术更新速度较慢，加上国家和地方政府对建筑污染治理力度的加大，使项目在污染治理、场地清理等方面的投入增加，成本控制难度加大。精细化管理模式可使从业者掌握更多高效、可行的成本控制方法，从管理手段、模式与能力等方面着手创新，从而牢牢控制项目成本，提高产品在市场中的竞争力，为企业高质量发展提供支撑［1］。

1.3有助于营造和谐企业环境

良好的企业环境对自身发展、员工成长有诸多裨益。构建良好的企业环境，一方面依赖于良好的企业文化，另一方面依靠管理者与工作人员之间的密切配合，精细化管理模式的实施，有助于在企业内外营造和谐的氛围。房地产企业要实现现代化经营管理，必须不断创新成本管理模式，依靠提高成本管控水平来节约成本，达到利润最大化目标。对此，在精细化管理背景下，企业应要求每位员工能够端正态度，自觉提高自身技能和素养，在和谐的工作环境下为企业创造更多效益［2］。

2项目概况

H企业在1995年创建，专门从事房地产项目开发，现已建设50余个楼盘，总开发面积超过500万m2，是当地房地产界知名地产商之一。该企业始终秉持求真务实、与时俱进的文化精神，以改善客户居住环境为己任，用优质的楼盘赢得客户的满意、社会的赞誉。在实际运营中，注重企业价值与员工利益相结合，为员工提供实现自我价值的平台，通过提高薪酬、完善职业规划等方式，吸引更多优秀人才加入团队，为企业发展提供源源不断的人才支持。但是，在激烈的市场竞争环境下，该企业成本管理方面的缺陷逐渐暴露出来，主要体现在设计、施工、竣工等方面，导致利润逐渐压缩，亟需实施精细化管理模式，达到降本减费的目标，助力企业高质量发展。

3存在的主要问题

3.1设计图纸管理不到位

该企业在设计任务书中，对砼含量、含钢量提出要求，但没有对各项指标进行细致分析，如含钢量中没有具体到钢筋型号等内容，设计单位为了降低钢含量，很容易忽视钢筋等级，从以往的Ⅰ级钢到现今的Ⅴ级钢，从表面上看含钢量有所降低，实则钢筋费用并没有得到有效控制［3］。该企业的设计图纸没有对建筑的关键指标进行明确，如地上地下层高、基础埋深范围、墙积比、体形系数等。在设计图完成后，成本部门并未进行图纸内审，而是将其递交给造价咨询公司计算工程量，再与总包单位进行工程量核对，很容易导致地下室柱网设计与实际情况不符，未能最大化利用车位，地下室顶板覆土常常在1200~1500mm之间，由此增加了荷载量，造价成本也随之提升。

3.2施工阶段成本管控不到位

该企业在确定施工承包单位后，迅速进行开发建设，对施工阶段内控制度建设缺乏重视，导致成本管控不到位。例如，在材料招采定价阶段涉及供应商选择问题，因房产项目规模较大，采购量与金额都十分可观，许多供应商想方设法与招采部人员拉关系，私下承诺“好处费”，一些招采人员为了个人利益徇私舞弊，做出损害企业利益之事。甚至还有施工单位在隐蔽工程申报时私自增加工程量，与房企监理人员、成本人员暗箱操作，许诺一些利益，以此获得监理和房企成本人员的签字盖章，弄虚作假、蒙混过关，不但损害了企业效益，还会对整个工程质量安全构成威胁。

3.3竣工结算忽视成本核对

在项目建设完毕后需要进行工程结算，这也是最终把关阶段，主要根据合同、协议书、相关设计变更资料、工程核定单等，对合同价款增减进行计算和调整。该企业在竣工阶段常常忽视成本核对问题，施工单位经常出现多算工程量、重复计算、工程变更联系单手续缺失等情况［4］。房企成本控制人员或委托中介技术人员没有细致核对工程量，在工程变更时财务部与工程部信息未能共享，均会导致企业支出增加，造成资金损失。

4精细化管理措施

4.1加强设计图纸审核，选择最佳材料

在设计阶段应加强图纸审核，尽量将变更前移，避免施工后更改造成返工，导致成本投入增加［5］。针对项目建筑层高、地下室结构设计不当导致成本增加的问题，应实施精细化管理，通过加强图纸审核、优化结构设计等措施，使成本得到良好管控。在建筑层高控制上，地上层高应坚持人性化原则，确保居住舒适，尽量设置上返梁或者扁梁，将层高保持在3.0m左右。地下停车场的层高只要满足2.2m即可，综合管线顺着墙边布设，可节约空间。在地下防水工程成本控制中，不同材料对应的成本不一，可通过方案对比的方式选择最佳材料，以SBS聚酯胎、FQY高性能膨胀剂、CPS反应高分子防水卷材三种材料为例，对5万m2地下室的成本控制进行方案对比，如表1所示。

4.2动态成本台账

该项目面临的市场环境变幻莫测，要实现成本动态管理，必须要求各部门创建动态成本台账，将成本使用情况体现出来，特别是材料成本费用，占总成本的70%~80%，必须将其作为重点管理目标，目标成本分解如表2所示。要加强变更部分的成本管理，如签证管理、设计变更等。在项目施工中，工程变更对现场工程量具有直接影响，进而影响造价成本，务必严格把关，所有变更都要经过测算后才可决定是否允许，并严格按照规定的变更流程完成［6］。

4.3核实工程量，完善成本考核体系

针对竣工结算阶段存在的成本管控问题，应从以下两个方面着手改进。

（1）认真核实工程量。为了做好审价结算工作，可与咨询公司签订长期合作协议，由造价公司派专人协助房企开展竣工结算与成本管理工作，针对以下结算事宜进行重点核实，即结算审查期限、竣工价款、索赔价款、合同外零星项目价款结算等，以有效避免施工单位出现多算、重算等情况，避免出现非必要成本支出。

（2）完善成本考核体系。要实现成本精细化管理目标，应依靠健全的考核体系激励员工。企业要定期聘请专业讲师开展投资培训工作，并对员工学习情况进行考核，将成本精细化管理纳入日常考评中，使员工能够切实掌握各类投资知识，激发工作热情，真正提高成本管理水平。企业高层管理者还可采用股权激励方式，在股权激励机制下，充分激发项目管理团队的运营潜力，促进企业资产收益提升。总公司在增加资金收益、降低风险的同时，项目相关者也可获得可观收益，实现互利双赢的目标［7］。

5结语

综上所述，当前国内房地产市场已进入深度调整期，各大城市普遍出现房价下跌情况，房产企业面临着政策、市场等多方挑战，加强成本管控成为提高经济效益的主要方式之一。在房产项目开发过程中，应从设计、施工、竣工等环节着手，将精细化管理模式渗透到各项工序中，引导员工树立成本控制观念，完善成本考核与激励制度，全面提高房企成本管理水平，从而在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

参考文献

[1]朱丹，张天泽，吴佩琪，等.金石蒙荣房地产开发公司项目成本控制精细化管理研究［D］.呼和浩特：内蒙古大学，2019.

[2]王斌，高永斌，王淑芳，等.BIM技术在工程造价精细化管理中的应用及作用分析［J］.住宅与房地产，2020（15）：39.

[3]崔新峰.浅谈中小房地产开发企业成本全过程精细化管理［J］.中华民居（下旬刊），2020（9）：298-299.

[4]王炳炎.房地产工程土建造价师的成本控制管理工作重点［J］.四川建材，2020，46（6）：211-212.

[5]王静.“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略［J］.财经界，2020（18）：222-223.

[6]王双琦.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理［J］.中国住宅设施，2020（4）：79-80.

[7]李丹.房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制［J］.住宅与房地产，2019（36）：22.

作者:齐荣钦 单位:融创中国东南集团福建公司