发布时间：2022-07-24 15:08:38
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的推广营销策划方案样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1、概念
营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。
2、作用
营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。
3、特点
营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致周到具体，一事一策，简易明了”的要求。
结构模式
1、种类
商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。
2、结构
营销策划方案的基本结构是：
第一部分：营销策划方案封面
在这部分内容中,策划者需分项简要概述以下内容:
(1)营销策划的全称。
基本格式是:××银行关于××××营销策划书
(2)营销策划的部门与策划人。
营销策划:××银行××分(支)行客户部
主策划人:×××、×××、×××
(3)营销策划的时间。
××××年×月×日
第二部分：营销策划主题和项目介绍
根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
第三部分：营销策划分析
营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。
(1)项目市场分析。
宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。
各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。
(2)基本问题分析。
营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么 其中主要原因有哪些 解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么 通过何种途径,采取什么方式解决 等等。
(3)主要优劣势分析。
主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。
主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，错开自身的弱项。
主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。
第四部分：营销策划目标
不同项目的营销策划,有各自不同的营销策划目标,而营销策划目标大多由一些具体的指标所组成。拟订营销策划目标,要实事求是,经过努力能够达到。
营销策划方案（一）
一、 检讨与愿景
20XX年9月至今公司成立长沙易凌分公司，它是公司探索新管理模式的重大变革。在经过快一年之后，与目标的差距还是很大的，多次投标失利，集团客户没有取得突破，人员招聘，培训没到位，人员流失大，团队发展过慢，整体业绩不理想。但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探索我们的生存和发展之路，在与各分公司的市场拓展，公司资源整合过程中，不断进步，业绩也稍有起色，在接下来的时间里，我们将再接再厉，把长沙易凌做大，做强。
二、 长沙市场客户分析和市场潜力分析
1）地产客户：地产客户是我们最重要的客户群体，也是能产生最大经济效益的客户群，长沙在售楼盘270个，待售楼盘328个，市场潜力是相当大的，目前找到负责人并跟进的项目有130多个，重点跟进客户30多个，已合作客户有潇湘国际，馨香雅苑、美洲故事、水岸世景、圆梦完美生活。接下来的一段时间地产将继续成为我们跟进客户的重点。
2）大型商业机构以及各大电器品牌，如沃尔玛、家乐福、国美、苏宁、美的、格力、TCL、创维、长虹等，在这块上我们下的功夫太少，需要加强跟进力度，长沙这块的市场还是很大的。
3）汽车销售，汽车4S店，新车上市推广或促销活动推广，长沙汽车行业做短彩信推广不是很多，人手足够的时候可以跟进，也合作客户有兰天集团。
4）大型会展，如房展、车展、服装展，在这块我们有一定的跟进，但是效果不明显，主要给本地公司占据了，在有一定条件的情况下可以做跟进。
5）金融，银行个人零售部，基金发售的推广，这些长沙基本是做内部平台的推广，不作为重点跟进客户。
三、同行业分析
长沙短信市场的竞争是非常激烈的，开展短信业务的公司超过100家，比较活跃的有三十多家的样子，经常碰头的有星空传媒、茉莉花开、旭为、东信、汉纳、精准、面对面、飞网、纳兰、焦点、汇弘等等。茉莉花开50多号人，这边最早做短信的，关系比较多，每个月都有自己的期刊，星空200多号人，是集团公司来的。遇上很多次了，价格给他们压得很低，喜欢搞免费试发，赠送平台，给楼盘安装电话来访自动回复短信的设备，配合楼盘做活动，组团看房什么的，还有个旭为，办公室很大，有自己机房，喜欢带别人去他们公司看，门面工夫做得比较到位。再有就是东信也有些名气了。
四、业务人员开拓市场的计划
公司规模的扩大需要业务人员进一步拓展市场、提高市场占有率这是公司市场开拓的根本目标。根据市场状况和客户特征，公司在现有市场基础上确定了未来的市场拓展计划：
1）重视大客户开发与培育。大客户是公司的核心客户，公司通过提供高效、优质的服务保证核心客户群稳定，确保基础市场并推动公司扩大市场规模。另一方面，加大开发新客户及潜在客户，充分挖掘市场潜力。
2）区域营销策略。区域营销的重点仍是市区，包括雨花，芙蓉，开福，岳麓，星沙。
3）深化服务营销战略公司将以最大限度满足客户需求为目标，在产品销售中不断强化服务营销理念，将技术支持和配套服务工作贯穿于整个销售过程，进而提升公司市场竞争力。
【关键词】营销策划；市场营销；理实一体化
一、课程教学突出主线，遵循企业营销实际工作需要
整学期的《市场营销》课程教学都是以指导学生分组，每组完成一份完整而且有新意的营销策划方案为教学指导思想。这份营销策划方案的最终成绩作为课程成绩的40%，期末试卷考核占40%，平时学生考勤和课程表现占20%（实际上策划方案贯穿整个学期的教学，也对学生的平时表现进行成绩评定），因此考核标准突出了对过程和结果的双重考核标准，能够督促学生自觉地、积极地参与并最终完成营销策划任务。
根据笔者多年指导学生参与（新加坡）国际市场营销大赛中国区选拔赛暨全国商科院校技能大赛市场营销专业竞赛总决赛的经验，大赛对营销策划方案的内容要求和评分标准都是来自企业营销一线工作的需要，因此和企业对营销人才应具备的营销策划技能是对接的。所以笔者在课堂教学实践中遵循大赛的要求，安排教学内容并依据大赛评分标准对学生完成的营销策划方案进行考核评定成绩。
二、实践教学环节具体安排
因为实践教学可能会到合作企业参观，所以安排课表时笔者和学校教务申请有四节联排的情况，因为周学时为5学时，所以单周4学时分两次教学，主要用于理论教学、企业经典案例和学生策划讨论穿行，双周6学时分两次教学，2学时也是理论教学、企业经典案例和学生策划讨论穿行，另外联排的4学时主要安排集中实训，和理论教学相呼应，指导学生分组案例分析汇报展示、策划任务讨论和组织参观企业等各环节。
市场营销的章节划分一般都源于对菲利普・科特勒大师的营销管理体系，菲利普・科特勒大师的体系就是建立在企业营销管理工作的过程划分的。因此设定各部分实训任务是和理论教学内容相吻合的。
讲解第一章市场营销导论时，一方面通过最新的学生喜闻乐见的案例讲解基本概念，搭好今后进行营销策划的脚手架。例如今年上课时，我讲到市场概念时介绍当前中日政治关系紧张，但日本不能不考虑中国消费者市场，并以学生非常感兴趣的综艺节目《爸爸去哪儿》讲解市场概念的重要，同时介绍这个节目的推出是受到市场营销环境影响，为第二章学习打基础。大多数学生因为喜欢这个节目积极参与讨论。然后又在学习了市场营销观念的演变时，给学生播放了视频《奔驰的快与慢》，学生通过奔驰的故事对市场营销观念的重要有了更加直观的印象。同时因为学生对市场营销知识还是刚接触到皮毛，因此实践教学更多地让学生学习优秀的策划案例。因此除了安排新颖有趣的企业营销策划案例外，笔者在前几年指导学生参加全国商科院校技能大赛市场营销专业竞赛总决赛时，大赛组委会提供过一本国际比赛的案例和一些相应的PPT。笔者所在校区是北京农业职业学院国际教育学院，因此笔者提前复印好参加国际比赛的成功策划案例，给每组学生发一份案例，由他们进行翻译，并做成中文PPT，介绍给其他组同学，大家一起讨论每个案例的成功之处和可以更加完善的地方。学生在翻译、做PPT、展示交流的过程中对市场营销有了更加感性的认识，并掌握了营销专业术语的英文表达方式。
第二章市场营销环境中一方面穿插一些著名企业的经典案例讲解宏观营销环境和微观环境对企业营销的影响，今年授课时结合正在召开的两会、打车软件补贴竞争和余额宝的冬天会不会来等案例组织学生讨论交流，最后给学生播放了视频《“肯爷”啃“麦叔》，由学生指出对肯德基和麦当劳的营销策略制定产生影响宏观环境因素和微观环境因素。热点讨论、视频赏析都是学生喜闻乐见的学习方式。这时组织各组学生思考策划什么样的产品，或是进入哪个行业领域？对所在行业做环境分析，分析本组营销策划面临的机会和威胁。例如今年上课时，有一个小组打算做火锅，其他小组成员就问你们怎么和竞争对手如小肥羊、海底捞抢占市场份额，竞争对手这一微观环境就需要这个小组认真思考，是迎难而上还是进行其他产品的策划。另外一个小组想做和电脑系统完全兼容的手机系统，其他小组成员就给他们提建议，说这只是你们的一个点子，你们首先需要找懂技术的人员看技术上是否可行，这就是看科技环境是否支持这一产品。通过这一次课的讨论，同学们清楚地意识到市场营销环境的影响作用。这一节课学生的收获远远大于教师讲课的效果。
第三章消费者购买行为分析和第四章市场调研对于市场营销专业的学生来说，有专门的《消费者心理分析》和《市场调研》课程讲解内容，因此只是给学生串讲，帮助学生理解其他课程对完成营销策划方案的辅助作用。在这两章教学过程中穿插学生翻译优秀策划方案进行策划书的展示交流，大家分析每一个策划方案的优点、自己进行营销策划时值得学习借鉴之处，重点分析消费者购买行为和市场调研对整个策划方案的作用，这样大量的案例分析讨论对于今后他们独立开展营销策划奠定良好的基础。
第五章STP市场营销教学过程中引用著名企业的经典案例组织学生分析讨论学习，帮助学生理解目标市场定位对企业营销的至关重要性。在这章学习过程中组织学生到企业去实地参观，了解企业如何进行市场定位。学生通过案例分析、实地参观对自己的营销策划方案进行目标定位。去年实践教学时，有一个小组通过对消费者行为分析，根据他们自身的兴趣爱好进行市场定位。这一组进行营销策划是他们的原创设计，分为两大类，第一类是做明星周边产品，这类产品主要围绕“东方神起”这一韩国演唱组合为主题进行创作，目标顾客群定位东方神起的歌迷，推出有意思、有个性的产品；第二类是主要推出自主设计产品，即从最初设计概念到实体产品版权均归他们品牌所有，目标顾客群定位在具有小资情结的人群。
第六章至第十章市场营销组合策略这部分，更是充分调动和激发学生的热情、创新的积极性，鼓励他们独立完成策略策划。前期的大量案例翻译、做PPT、分析讨论和企业实地参观，学生们已经从优秀案例中积累了很多知识和技巧，现在正是他们大展身手的大好时机。之前提到的做原创设计这一组，他们在设计自己品牌LOGO时，整个LOGO由其中两个学生英文名字组合而成，取两人英文名字首字母拼合出ME，谐音“蜜”，闺蜜、甜蜜之意，红色桃心意为ME的诚意，希望ME的产品能给顾客带来温馨的感觉。他们的原创产品主要有明信片、卡贴、卡通手绘贴画、DVD光盘盘面、马克杯、软面笔记本（后面两种产品因为成本偏高，他们不作为基本产品售卖，只是为满足消费者个人需求订制）。这一组在进行营销策划时把他们的方案付诸实践，以淘宝网店销售为主，实体店代卖为辅。通过三个月的运营，他们的淘宝销售量维持较好的状态，基本能保持每天都有订单，但对于实体店销售很不理想，两家实体店总共卖出4张。实体店的位置他们选在青年沟天丰利商场，他们分析认为实体店的位置选择上有问题，因此他们将精力主要放在淘宝网店上。价格策略，他们先选择的是淘宝某个专门印刷明信片的店铺，质量不错，但是每张0.8元的成本价格较贵。经过与店铺老板的沟通，并告知真实情况后，店铺老板比较支持他们，将每张明信片印刷降到0.5元。前期他们印刷了150张进行网店的首次运营。通过他们与顾客的交流，对方建议我换一种纸，因此我联系了另外一家工厂及进行印刷，但对方有数量的上的要求，因此我准备了40种明信片样子、5种卡通手绘贴纸以及店铺名片进行印刷。总计1200元。他们考虑了运费问题，将明信片的价格初步定为1.6元，产品本身的价格就要比运费低很多，所以希望可以通过产品的略低价格来平衡顾客高运费的感觉。后来他们为了可以尽快收回成本，将原来的1.6元提高到1.8元――2元。因为是淘宝网店，所以他们利用新浪微博、豆瓣这样的网络平台来进行宣传，并利用微博进行了三次原创明信片抽奖。淘宝店铺有任何新产品信息、优惠信息都将通过微博。除此之外，他们在每个订单包裹中附有他们自己设计的ME名片以及手写卡片，上面会标明店铺LOGO、网址以及店铺的广告宣传语，方便消费者收藏。通过课程学习期间三个多月的运营，他们的淘宝店铺实打实地升成了一钻。上学期市场营销课实践教学时，有一组学生是进行文玩产品策划，他们选择了微信朋友圈平台推广，效果也还不错。
三、实践教学方案实施效果
高职教育人才培养目标是高端技能型人才，为了适应行业及企业的发展需要，人才培养必须面向市场，在制订人才培养方案时依据房地产行业的细分和市场需求制订人才培养方向。[1]在当前城市化发展和房地产市场发展过热的形势下，房地产投资量有增无减，营销人员需求量逐年增加，为适应行业的发展，本专业在制订人才培养方向时将营销策划人员作为一个主要的就业岗位。为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，依据营销策划人员岗位内容和目标，在教学设计、教学内容、教学方式和考核方案四方面对《房地产营销》进行课程改革思路探讨。
2《房地产营销》课程改革背景
2.1行业背景
自从我国土地转让市场化和住房市场化以来，地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一。而近年来，房价不断飞涨，百姓怨声载道，在这种背景下，国家出台了史上最严厉的调控措施。[2]2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化，房地产市场进入调整发展时期。[3]面对政策的调控、市场的变化，开发公司也进入洗牌阶段，能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模，项目营销策划发挥着重要作用。为给市场输送专业化营销策划，在传统知识灌输基础上进行课程改革，以岗位工作流程为主线进行培养，提高准员工技能水平。
2.2专业背景
房地产经营与估价专业是以市场为导向，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。[4]调研发现营销策划人员岗位为主要需求岗位，为提高专业学生技能水平和就业能力，进行《房地产营销》课程改革。
3《房地产营销》课程改革目标
《房地产营销》通过以房地产营销策划具体工作任务为载体的项目化教学，使学生了解房地产营销策划的基础理论知识、常用的各种营销手段，当前主流的操作模式和操作流程，掌握房地产目标市场定位，房地产价格策划，房地产销售推广策划，房地产销售技巧和相关法律知识。学生学习以后，具备产品推广的定位能力，营销策划书的制订能力，营销策划推广的执行能力，销售的接待和签约能力。具体实现目标如下：
3.1知识目标
（1）熟悉房地产营销策划的原则和程序，掌握房地产营销策划的主要方法；（2）了解房地产营销策划的流程，掌握房地产营销策划方案编制、调查问卷设计以及信息采集与分析的基本方法；（3）掌握样板房包装与售楼书制作的基本方法；（4）掌握房地产销售相关流程管理方法；（5）掌握房地产销售的现场接待礼仪和销售技巧。
3.2能力目标
（1）能够进行针对具体项目的调查问卷设计和市场调查；（2）能够进行具体项目的市场细分定位；（3）能够进行具体项目的价格策划；（4）能够制订项目营销策划书；（5）能够现场接待客户，进行楼盘信息解说答疑。
3.3职业素质目标
（1）培养热情、乐观和沉着的职业素养；（2）培养耐心细致、积极主动的工作态度；（3）培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。
4《房地产营销》课程改革内容
4.1教学设计改革
为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，课程设计时以营销策划工作过程为主线，《房地产营销》课程改革将整个工作流程分解为5个项目、12项任务，编排依据是该职业所特有的工作任务逻辑关系，使工作任务具体化。在具体设计中，以杭州市在建楼盘为营销策划对象，让学生进行项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约练习，锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中，用真实的材料学习房地产营销策划工作流程及技巧。
4.2教学内容改革
以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革，主要安排5个项目，分别是项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约，在5个项目基础上以工作流程顺序，分解出12项任务，分别是竞争性项目调查、项目细分定位、房地产市场总体调查描述、竞争性项目分析、目标项目SWOT分析、项目营销策划方案、营销策划的进度安排、营销策划活动的监控评价和调整、样板房包装、楼书制作、现场接待和销售签约。在具体任务学习过程中，以流程、技巧、问题处理为主要学习内容，例如竞争项目分析，能够根据目标项目的地段、单价、总价、产品类型等要素确定竞争性项目，并确定调查内容进行相关调查，调查结束通过小组讨论形式开展竞争形势分析会，进行竞争项目分析总结。
4.3教学方式改革
为实现学生“学了能用”的目标，理实一体化课程改革中，按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。本课程教学以杭州一个在建楼盘为学习对象，每堂课开始时，教师会下发准备好的该堂课对应的实训单，然后以任务为出发点提出教学目标，并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题，在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授，通过案例教师示范知识的应用，学生通过学习和观察掌握知识与技能，依据任务不同个人或小组练习并汇报成果，教师对学生成果进行评价，学生反思并总结，完成实训单。例如项目市场细分定位，教学目标为掌握市场细分与定位的原理和市场细分与定位的操作流程，对项目本身潜力分析，并针对竞争态势进行市场细分定位。教师给出任务：2009年5月，7月以及2010年9月，绿城房产集团先后联手浙报集团，海航地产，浙江铁投等公司，以均价10,000元左右的楼面地价通过土地出让获得杭州市西湖区蒋村区域几个相邻地块，此项目案名为《绿城西溪诚园》，针对前期进行的竞争性项目调查，假如你是绿城房产《西溪诚园》项目的策划人员，请问你将如何进行市场细分和定位？请分组完成《西溪诚园项目市场细分与定位报告》。在明确任务目标前提下，学习市场细分的依据、原则、方法和程序，房地产项目目标市场选择考虑因素及策略，掌握项目市场定位原则。知识点讲授完毕，教师进行示范，以杭州滨江房产钱江新城项目（滨江金色海岸）为例进行目标市场定位介绍。依据示范，让学生分组对本学期营销目标对象练习市场细分和定位并汇报。教师对学生的汇报进行点评，学生进行完善，并完成报告上交。
4.4考核方案改革
《房地产营销》课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为3个部分：课堂表现、小组作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；小组作业以上交的小组报告为检查依据；小组展示主要有销售现场接待和销售签约。期末考核以知识点考核为主，考核房地产营销基础知识和房地产营销趋势及模式。具体考核标准见表1。
5结语
关键词：汽车营销策划；课程改革；教学模式
1课程教学改革思路
随着2016年全国技能大赛汽车营销赛项的改革，增设了汽车营销策划赛项，更需要我们把课堂专业基础课程与实际技能训练紧密联系起来，通过设立项目的形式，进行系统的学习，加强学生的教学体验，培养学生的创意、提高信息处理能力，完善表达能力，最终，通过技能大赛来验收我们的教学成果。
1.1培养学生创意
创意，是整个策划的核心，而创意的养成也是老师教学过程中的重中之重。而对于我们高职类的学生来讲，创意的养成，除了靠思维的发散，还需要培养创意的土壤，即信息资源库的储备：一是思维运动的组织条件；二是创意形成的必备信息资源条件。
1.2提高信息分析处理能力
营销策划的基础，是对汽车品牌当前的市场环境进行相关的数据收集、对比、分析。数据越多，信息的收集越全面。数据更新越及时，针对性越强，当然，要求对信息的判断筛选的能力也越强。
1.3策划表达技能
一个完整的策划，由策划方案和策划PPT解说两部分组成。再优秀的纸质策划方案，也需要我们策划专员通过制作精美的PPT，并以口述的方式，传达整个策划活动的思路、活动的内容设计、活动亮点、活动预算等，来说服我们的决策人。因而，这个部分需要多反复实践练习。
2强化学生体验环节，改革教学模式
2.1建立营销策划案例数据库
学生可以按照汽车的不同品牌，建立不同品牌案例策划数据库，这个数据库的组建过程，也是同学们进行原始知识积累的过程。而且每一届的学生，都可以在此基础上，不断更新、完善。既可以拓宽学生的知识面，也可以节约策划前期数据收集的时间，为后面的策划方案制作打下坚实基础。
2.2多方位、分区域设置策划项目
为了更好地让学生在营销策划课程中，系统地学习汽车行业的策划思路、框架设计，我们可以设置不同的主题策划方案。新车上市策划、定位目标市场策划、品牌推广策划、渠道策划、战略促销策划。
2.3学会分工合作，强化学生体验环节
营销策划项目，是整个策划团队作战，因而，培养学生团队作战，掌握团队策划的组织要领，强化学生在每个环节的体验，也是极其重要的。2.3.1设立决策小组，增强学生角色体验在教学过程中，除了组建3～5个策划团队，还需要设立决策小组，具有项目投票表决权。每个策划团队为了获得决策小组的认可，夺下招标项目，这就需要策划成员发挥团队作战精神，合理地分工、优势互补。增强学生的角色体验，强化学生的职业竞争意识。让学生意识到这是一场竞赛，要全力以赴。2.3.2分阶段、定时召开策划讨论会议要求每个策划团队定时召开策划讨论会议。完整的营销策划流程分为搜集分析资料、活动思路、方案设计与亮点、策划表达、项目可行性检查、成员点评6个阶段。每个阶段都需要大家一起分享自己收集到的最新的信息、提出新的创意、商讨在策划过程中遇到的问题，并且一起探讨寻找解决问题的方法，最后统一方案。2.3.3每天上台进行3min的演讲高职类学生，口头表达能力稍弱，尤其是自信心方面不足，心理承受能力也较弱，由于紧张，往往容易出现声音太小、语速过快、词不达意、结巴等情况。因而，每天由一名学生上台，选一个话题，进行3min的演讲。既锻炼了学生，树立自信心，学会更好展现自己，还可以活跃课堂气氛。在这个过程中，老师要及时鼓励、肯定他们，让学生敢于开口不怯场。2.3.4强化PPT展示和解说训练，并用视频记录下来方案的策划，需要我们通过PPT的制作与解说来完美展示。加上，解说的时间一般都比较短，要求我们把策划的思路、设计的创意、活动的亮点等等用简洁、精准的语言提炼表达出来，讲述要突出重点，语言流畅、自信且富有激情。口语的表达是我们强化体验的重点。PPT，不能过于花哨，大量的文字只会显得呆板，无法吸引众人注意力。因而，让学生尽可能地习惯使用图片、表格、简短的文字或语句，是我们课堂训练的另一个重点。每一次学生的解说展示，都要有录像，通过回放，可以让学生清楚地看见自己的肢体仪态、语速快慢、声调起伏。帮助学生从观众的角度，去发现自己忽略掉的问题，有意识地加以纠正、反复练习。2.3.5采用反馈—借鉴—讨论—点评—修改的训练方式培养学生养成良好的学习习惯。采用反馈—借鉴—讨论—点评—修改的训练方式。由小组成员进行自我反馈，反思自己的策划方案存在哪些问题，策划设计过程和PPT解说中遇到哪些困难，再由其他小组进行互评，借鉴学习其他小组做得好的地方，同时，把大家遇到的问题、难点分类整理，相互探讨。最后，再由指导老师进行点评、引导。以此循环教学，提升训练效果。最后，以竞赛的形式，检验我们的教学成果，逐步达到以赛促学、以赛促教。在实践过程中，发现学生对自己亲自参与设计的环节，印象特别深刻。帮助了学生挖掘自己的创意潜力，增强了学生的自信心。当然，也发现了一些问题，如老师的精力不够，指导不同小组的程度会有差异，个别小组，仍然存在懒散、不听安排的问题。需要在以后的实践中，加以解决。
参考文献：
[1]吴卫，何学容.以培养创新能力为核心的高职高专汽车营销策划课程的教学改革实践[J].探索与实践,2013(46).
[2]胡敏.营销策划教学创新技能与策略探讨[J].现代商贸工业.2016(16).
[3]王琼.营销策划课程教学改革的思路及方法探讨[J].科教文汇(上半月).2006(11).
（一）教学内容设计
精心策划教学内容，激发学生学习兴趣。避免营销策划课程与市场营销课程内容的重复，注意课程内容与其他营销课程的衔接与配合。营销策划需对市场营销学体系进行回顾。另外重点介绍策划流程、国内外企业营销策划案例分析。教师坚持讲重点、难点、思路、方法及学科前沿，不面面俱到。以知识为载体，讲授解决问题的思维方式和方法。教材的选择上注重网络资源的匹配，让教师及学生可更多利用教材所匹配的教学网络资源。
（二）课程教学过程设计
从教学模式上看，主要采用教师讲授———学生课外作业———学生上交策划书的流程：首先教师讲授营销策划基本原理；其次，通过实训，使学生学会用科学、系统的方法和创造性思维，对策划对象的资源、环境因素进行分析、重组、优化，学会对策划对象的调查、研究、分析、创意、设计并制定行动方案，掌握系统地制定各种营销策划方案的方法和技能。学生实训过程设计：学生分组策划项目选择任务确定与分解策划实践策划成果展示及评估。营销策划实训项目的素材采用“自由选题策划、自由创意”方式。小组完成完整的营销策划任务：市场调研策划、营销环境分析（含SWOT分析）、STP（市场细分、目标市场选择、市场定位）营销战略策划和4P（营销组合）策划。作业成果包括四部分：策划流程设计、市场调研策划、市场调研报告、营销策划书。
（三）课程考试方法的设计
我校营销策划课程改变传统考试方法，重点在于考核学生营销策划能力。考核分为平时成绩和期末成绩。平时成绩包括两部分，一部分是做案例分析，通过对成功案例的述评、失败案例的思考，使学生将所学的理论知识与实际相结合，提高了学生分析和解决问题的能力；一部分是营销实战能力考核，让学生完成实实在在的项目并做策划方案。期末主要是笔试，减少和摈弃那些死记硬背才能回答的题目，增加案例分析题的比重和难度。平时成绩占总成绩的30％。期末卷面考试占70％。
二、我校营销策划课程教学存在的问题
（一）教学内容与实际工作脱节
各章节内容与市场营销学区别不大,基本只是一个市场营销学的翻版。存在教学内容与实际工作脱节，特别是与医药营销策划实践脱节。
（二）授课教师缺少营销策划实践能力
授课教师营销策划实际操作能力欠缺。主要通过理论的讲授，以及通过对于已经成功或者失败的案例进行分析，学生学习兴趣不高。
（三）策划项目的选择随意
策划项目的选择采用“自由选题策划、自由创意”方式，大部分小组的策划项目选择不是基于一个真实企业，属于虚拟策划项目，且这些项目大部分属于难度较大的综合性策划项目，策划的内容包括市场调研策划、营销环境分析、STP营销战略策划和4P策划。但是在短短的32学时，小组进行难度较大的综合性项目策划，最终效果不好。
（四）单元性策划被忽视
我校教学实践中，将综合性策划置于首要地位，忽视单元性策划，而单元性营销策划包括促销组合策略策划、公关策划、广告策划、促销活动策划、品牌推广策划、新产品上市推广策划等在医药营销策划实践中需求量远远高于综合性营销策划。另外，对综合性营销策划的领悟建立在扎实掌握单元性策划的基础上。
（五）考核方法不科学
策划实训效果主要依赖授课教师及学生的主观评定。尽管授课教师编写了评分标准，但由没有策划实践经验的教师和学生组成的评委组很难客观评价各个小组的营销策划项目。期末卷面考试占70％，最终的考试还是难逃你问我答的境况。存在考核重视结果而学习过程被忽视的问题。
三、对完善我校营销策划教学的思考
（一）校企合作，设计课程标准及目标
《市场营销策划》课程设置目标，就是为了进一步完善课程体系，以市场营销策划课程内容为主体，以营销学延伸课程和相关知识为辅助，以营销学各分支学科的深入为扩展，理论与实践有机结合，准确把握课程内容的实用性与先进性，引导学生注重营销策划理论的学习和实践能力的锻炼。要改变“闭门造车”式的以教师为中心的《营销策划》课程标准制定模式，树立以市场导向观念，积极引导市场专家、课程专家、企业精英、政府人士和师生代表参与《营销策划》课程标准的制定。
（二）课程内容设计与学生将来的工作相关联
教学内容要与学生将来的工作相关联和匹配，以便培养实践型、应用型人才。以医药企业典型营销策划工作任务为中心选择、组织课程内容，具体可分为：（1）市场调研策划及调研报告撰写；（2）战略性市场营销策划；（3）CIS（企业形象识别系统）导入策划；（4）新产品上市推广策划；（5）品牌推广策划；（6）广告策划；（7）销售促进策划。
（三）能力训练项目接轨营销策划实践
能力训练项目即策划素材选择医药实体企业因遇到经营难题而委托的课题或项目。非模拟的实实在在的项目可训练学生营销策划实战能力。目的是要使学生认知行业实践，提升专业知识的综合应用能力，使学生深入了解医药行业的微观层的营销实践。策划项目选择把单元性策划教育置于首要地位。能力训练项目的选择应围绕市场和医药企业需求，体现学生的需求与意愿，具有可操作性。由学校出面形成相对固定的企业实习基地，经常给学生策划项目，让学生熟悉策划流程，练习营销策划书的撰写。还可让企业职工（营销策划实战家）参与辅导学生。派营销策划教师参与医药企业营销策划实战，让教师到企业中去，如可安排教师半年至一年到企业市场营销部做全职或兼职，参与实践。当然，教师也应发挥自身积极性，主动到企业中联系项目，参与企业项目策划。
（四）从“能力本位”出发，进一步改革课程考核方式
《营销策划》课程教学的评估要做到理论知识和动手能力的全面考核，课程考核注重平时学习，注重过程管理。具体分数组成：平时到课及参与情况占20%，个人与团队小组平时作业完成的量和质占30%，期末考查案例分析与总结占20%，期末营销策划书撰写占30%。期末考查的题目与要求应在课程结束前1个月左右布置，考查不占用课堂时间，要求利用业余时间完成。这样也促进学生将课内、课外学习结合起来。另外，对于学生营销策划项目的评价，可邀请委托单位营销策划实战家做评委。在经营主体委托策划项目的情况下，策划效果由购买客户、市场评定，实效是最实在的裁判。
（五）与企业专家合作，开发教学资源
就象许多策划人在策划时喜欢采取大手笔、大运作的策划一样，他们一出手就可能要搞得仿佛有“惊天地、泣鬼神”。策划的创意非常好，策划方案也写得相当诱人，使听者听了热血沸腾，而真正的执行人员去做时，却傻眼了——根本无法执行或不知如何执行。将策划案实施执行到企业的营销或管理活动中时，就会漏洞百出，这些大策划执行时就会使执行人员显得力不从心；或者是策划案中所提出的活动与措施成本过高，花费太大，如果执行有可能得不偿失。
这在营销策划中显现的尤为突出。我们说，所谓营销策划，是指在营销原理的正确指导下，对将开展的营销活动进行创造性的谋划，并设计出营销活动方案的脑力劳动过程。策划方案活动设计的合不合理就在于能不能执行，执行所能达到的百分比是多少。往往造成的结果是策划与执行之间有着很大的差距，差距可能导致执行率很低而使策划案是失败的情况很容易产生。
企业的营销活动是从营销策划到营销执行，最后到营销目标实现的一个完整过程。其中包括对将开展的营销活动进行创造性的谋划；采取各种有效措施去协调各方面力量，努力实现目标。对企业实施的一系列营销行为进行检查，评价；密切注视环境的变动趋势，迅速而准确地反馈相关信息，根据事实进行判断，并随时采取措施进行调整，以保证最终营销目标的实现。因此，企业通过对营销策划活动的是否能够执行，执行到位达到多少来衡量企业的目标达到多少。尽可能地把握与推动执行行为进行下去，与变化多端的市场相适应。
由于营销策划有策略、对策、筹划、出主意、想办法、出谋划策之意，本质上是一种利用脑力的理性行为；是针对未来要发生的事情做出当前的决策。而这些策略、对策、筹划以及决策需要广泛的知识积累和经验运用。而一旦策划的决策由于对企业与市场及营销认识不清或理解不透，就很容易使策划产生偏差，其结果是根本无法执行或执行率很低，使执行成为“美丽的谎言”。
执行就是去做，按照策划的方法、措施及活动过程的整合后知道怎么去做，而这之前是需要策划找出事物的因果关系，衡量未来可采取的途径，作为当前决策的依据，亦即策划是预先决定做什么，如何做，何时做，谁来做，即WHAT、HOW、WHO”正确合理的运用。
策划主要是针对执行而言的，实际上在很早时就存在。尤其是过去战争时期的谋士或军师等一类的称呼，其类型也恰是现在的策划，两者相对的目标受众不同而已。可对于过于的战争的谋划更需要的是一种充分的执行，让官兵领会这种计谋的意图是什么则更是决定一个军队、一场战争，甚至是一个国家命运的关键。
营销的策划与执行过程就相当于一场场商战，商场并不亚于战场，有时候市场上的争夺与较量也是你死我活的。竞争双方的成败荣辱并不完全取决双方的实力差距，而取决于双方在营销战略策划上的智慧与胆略以及有效到位的执行上。
从营销活动的全过程看，营销策划处于营销调查研究之后和营销实务运行之前的关键环节，起着承上启下的核心作用。执行的到位不到位在于对策划中资料与数据掌握的是否详实，方法与措施运用的是否得当，人员分工是不是很合理。
行业竞争愈加激烈的今天，企业的发展完全不能以为客户做出好的产品为全部的思想。市场发展越快，越需要一些超常规的策划作为企业发展的依托，而执行的到位率也是一个硬性指标，这可以使我们将策划与执行概括为：“WHAT”到“HOW”的转型。
鉴于以上说的一些，大家应该不难理解从“WHAT”到“HOW”的基本意思，也就是说企业中的营销策划企业发展的重点是“如何去做”，而不仅仅是“做成什么”。并且需要让你的执行人员、员工、客户以及你的竞争对手们都知道你要“如何去做”。
关键词:市场营销策划;项目教学法;实践
市场营销策划是以市场营销学为理论基础、同时涉及多种学科的综合性应用科学，是市场营销策略及市场研究方法的综合应用，其研究对象是企业进入市场的营销环境分析、营销资源的配置、营销创意、营销活动设计和制定市场营销策划方案的基本方法、技巧及其一般规律，具有很强的实践应用性。该课程教学侧重教授营销策划的具体程序、步骤和方法，通过必要的案例研讨和具体的实践活动，培养学生创新意识和营销活动策划能力，提高分析解决营销问题的专业技能。在教学中教师必须切实把握市场营销策划课程的特点和规律，采用适当的教学方法与手段，才能取得较好的教学效果。笔者认为，项目教学法是市场营销策划课程教学十分有效的方法。
一、市场营销策划课程采用项目教学法的合理性
项目教学法是一种在建构主义学习理论指导下的教学法，是基于探索性学习和协作学习的一种模式。项目教学法是从具体职业的实际出发设计教学项目，选择具有典型性的事项作为教学内容，学生在老师指导下，按照要求搜集、选择信息资料，通过小组共同研究，创造性地解决问题。项目教学法着重培养学生的实践能力、创新精神和合作意识，形成职业岗位的专业技能。在教学内容上通常以从典型的营销工作任务中开发出来的教学项目为核心，按照实际营销工作过程的逻辑建构教学内容，学生的学习环境更加开放，要求突破书本和学校的局限，到企业经营的市场前沿学习更丰富的营销知识。在教学方法上强调学生的自主学习和探索，学生根据完成项目任务的目标需求来学习，变被动地接受知识为主动地寻求知识，改变学生传统的学习观，有利于充分调动学生学习的自主性和积极性。市场营销策划知识技能的学习需要借助于经验积累，需要灵活变通，强调应用、实效与创新。营销环境因素的不可控性、不确定性、突发性和偶然性等特点，要求营销者以所学的营销理论、原则、方法、模式为基础，结合实际，对具体情况做出具体分析。这些特点表明市场营销策划知识技能的学习是理论联系实际的创新过程，是运用知识、经验与判断力综合分析与解决实际问题的过程，更强调程序性知识和策略性知识的构建。因此该课程的教学应注重向学生传授具体营销活动的规则、方式和手段，培养营销活动策划的实践能力，强调理论与实际的联系。这需要教师在教学中尽可能地帮助学生到真实的市场情境中开展市场营销策划活动，获得亲身的体验与感受，实现市场营销程序性与策略性知识的构建，锻炼实践能力，培养综合素质。
二、市场营销策划课程项目教学法实践
市场营销策划采用项目教学法，在教学环境上突破课本和学校的局限，融入到企业市场经营的一线，在教学方法上强调学生的自主学习与探索。这对教学的组织与控制提出了更高的要求，需要教师在教学环节、教学内容及教学过程的组织与控制方面都做好精心的设计。
(一)合理掌控项目教学的过程
市场营销策划课程应用项目教学法的教学过程主要包括六个环节:项目任务设计与、课堂理论学习、课后实践操作、形成初步成果、课堂集中研讨、项目成果优化及完成项目任务，形成从任务到完成任务的环环紧扣的闭合学习环。在这个过程中有师生面对面学习交流的内容，也有需要学生自主学习研究的内容，既需要学生的积极参与和自我管理，又需要老师的及时监督和指导，如果哪个环节不能顺利衔接，教学任务就无法顺利完成。因此，教学中要特别重视一些关键内容的组织与控制，才能提高教学效果。笔者通过教学实践探索，感到合理掌控教学环节应重视项目的开发与项目任务的设计、项目研究过程的教学组织与控制、项目教学的保障条件三个方面。
(二)项目开发与项目任务的设计
市场营销策划重点培养学生营销活动策划的专业技能，因此教学内容应紧紧围绕企业营销工作的关键业务活动展开，主要包括市场营销策划的调查研究，营销环境分析、市场细分与目标市场定位策划，新产品策划、价格策划、分销渠道策划和促销活动策划。在课程教学中先设计综合性研究项目———新产品市场推广活动策划，再根据企业新产品市场推广业务活动的逻辑关系及阶段性业务工作内容将项目划分为若干“子项目”，以项目任务为依据，将市场调查研究，营销环境分析、目标市场定位策划，新产品策划、价格策划、分销渠道策划和促销策划等各部分学习内容串联起来。在项目设计时强调“真题真做”，力求将学习过程置于具体真实的市场营销环境中，以更好地培养学生的岗位职业能力。因此项目设计需要注意两点:1．强调项目开发的实效性项目开发强调实效、实际、实用，就是强调项目研究的真实性和研究成果的实用性。由于营销策划具有很强的实践性，与企业经营活动密切相关，为了达到更好的教学效果，对项目开发要求紧贴区域经济发展实际，抓住企业市场营销的关键活动内容，让学生“真题真做”，在具体真实的情境中让学生进一步熟悉企业经营的实际情况、体验本学科知识技能对解决实际问题的作用，这有利于提高学生的专业实践能力，也能进一步激发学生学习的主动性。为此老师要深入企业开展调研，了解企业在市场营销方面亟待解决的问题，并加以整理、提炼，设计教学研究项目。在教学实践中，我们依托实践教学基地开发了环球药业“唐易”产品市场推广活动策划、“天亿营销策划公司”品牌传播活动策划、和平乳业“和平磨坊”豆奶市场推广活动策划、中国石油蚌埠销售公司产品促销活动策划、安徽财经大学南苑食堂大学校园促销活动策划、蚌埠金色童年幼教机构品牌传播策划等十几个项目。使学生在具体真实的情境中训练营销活动策划的技能，从而大大提高了学生的营销策划活动能力。2．合理分解项目内容，明确项目阶段性任务产品市场推广策划是涉及多项营销活动的综合性项目，涉及的营销活动内容很广泛，必须对项目任务合理分解，帮助学生明确阶段性任务要求，以便于更好地完成学习任务。在教学中根据企业营销实际活动的关键内容将新产品市场推广活动策划项目分解为五个子项目:(1)产品市场定位策划。项目任务主要包括产品市场营销环境调查分析，产品目标市场分析，产品市场定位策划等。(2)新产品策划。项目任务主要包括新产品命名策划，产品宣传文案编写。(3)新产品价格策划。项目任务主要包括新产品定价环境调查，定价方法与定价策略决策，定价方案制定等。(4)渠道策划。项目任务主要包括渠道环境调研，渠道结构设计。(5)促销策划。项目任务主要包括营销环境调查，促销目的、促销活动方案设计。每个子项目又涉及多项营销活动，教学中要根据各阶段教学任务将每个项目的研究任务、操作步骤、操作方法、研究进度安排写明确，以任务书的形式发给学生，帮助学生明确项目研究任务与研究进度要求，以便合理安排项目研究工作。
(三)加强项目教学过程的组织与控制
项目教学法强调学习的自主性、合作性和开放性。学生在项目研究过程中更多是自主学习、参与实践，到企业市场营销一线开展市场调研、收集信息，分析营销环境，完成营销活动方案设计。通常完成一个项目经历时间比较长，常遇到一些困难和挑战，为了按时完成任务，对学生的自学能力、自我管理能力、合作能力、分析、解决实际问题等综合素质要求更高，这对教学组织管理也提出更高要求。为此教师必须做好项目组织实施方案，加强项目研究过程的监控，重视做好教学组织的四项关键工作。1．科学组建项目团队。根据项目任务工作量要求，由学生自由组合形成4———6人的项目小组，推选一名组长。强调要合理分工并明确每个成员的工作任务，以便相互合作，形成团队合力。2．明确项目任务与进度要求。这是项目研究的基础和依据，对学生来讲很重要。因此教学中教师要合理编制任务书，并及时给学生，进行必要的讲解，确保每位学生都能明确项目研究的内容和进度要求，以利于实践操作。3．及时进行项目阶段性研究汇报与点评。学生在开展市场调查、项目研究、方案策划等具体工作时，教师要运用多种手段及时与学生交流，指导实践中出现的问题。特别是学生在完成策划方案初稿时要安排全班集中交流研讨，一方面集中解决学生开展营销策划实践中遇到的共性问题，如对营销调查信息的收集与分析、对营销活动设计的合理性、可操作性以及策划方案的写作等方面存在的问题，通过教师点评及时帮助学生化解困难，指导学生改进研究方法。另一方面也给学生展示研究成果，进行集体思维碰撞，互相提供学习机会。这是师生共同交流、开展研究性学习的过程，是对学生营销实践的总结与提升。4．给予阶段性任务的审查评价。根据学生阶段性研究任务完成情况及时给每个项目组予以优、良、中、差不同等级的成绩评价。引入激励机制，进行项目小组之间的成绩评比，褒优促劣，可以更好地督促并激发学生开展项目研究的积极性，促进学生有效地开展研究工作。上述工作中加强项目研究过程的指导督促，及时进行项目阶段性研究汇报与集中点评，做好阶段性任务的审查评价至关重要，这有利于督促学生按研究进度完成项目任务，更重要的是创设师生进行研究性学习的过程，这是项目教学最关键的环节。
(四)项目教学的保障条件市场营销策划课程的项目教学强调“真题真做”，要求以实践基地为依托，因此实践基地开发利用与实训教材的编写是重要的保障。1．实践教学基地的开发利用市场
营销策划课程的项目教学法要求在项目开发时强调“真题真做”，力求将学习过程置于具体真实的市场营销环境中，以更好地培养学生的岗位职业能力。因此无论是教学项目来源还是具体的项目研究过程都要依托具体的企业，积极开发与利用实践基地，争取实践基地企业的合作教学是保证教学质量的重要的基础条件。一定要与企业积极联系，寻求合作，实现共赢。2．实训教材的建设项目教学的综合性、开放性、自主性学习特点要求在市场营销策划课程教学中编制一系列项目研究的指导性文件来帮助学生顺利完成项目研究任务。因此教材建设是保证项目教学顺利实施的重要条件。在教学实践中，应根据营销人才培养方案的要求编制项目实训教学大纲，明确项目研究的教学目的、教学方法、教学内容以及教学过程组织安排，并依据教学大纲要求编制项目实训指导书、任务书等教学文件，针对项目策划的重点技能和关键业务环节的操作方法与内容进行指导，制定项目操作计划，规定各项活动的时间节点，以电子文档形式发给学生学习，为实训项目的研究实施打好基础。总之，应用型营销人才培养的教学方法改革必须针对市场营销知识技能学习的特点，市场营销策划课程强调实践、实用与创新，项目教学法是培养学生营销策划专业能力的有效方法。提高项目教学法的教学效果必须重视教学项目的开发与项目任务的设计、项目研究过程的教学组织与控制、实践基地的开发利用和实训教材的编制。
参考文献:
［1］李宇红，赵伯庄，王磊．市场营销教学特点与方法研究［J］．教育与职业，2006(12)．
［2］徐宏桂．市场营销教学改革与学生职业能力培养的探讨［J］．现代企业教育，2007(12)．
[关键词]房地产；营销策略；问题分析
[中图分类号]F270[文献标识码]B
一、营销策划
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
二、房地产营销策划的必要性
随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。
一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：
1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向
不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。
2.有利于房地产销售困难的解决
房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。
三、房地产市场营销存在的问题
1.市场调研不足，对市场需求分析不足
市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量；缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解；样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。
2.目标市场与市场定位的混淆
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。
3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一
房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。
4.房地产营销研究专业人员较少
目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。
5.商品卖点把握不准确，过度炒作
卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。
四、解决房地产营销问题的策略
1.加强市场调研，准确分析市场需求
市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握；准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。
调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。
2.明确市场定位
应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。
3.适度宣传，拓宽宣传渠道
不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。
4.加强对房地产营销人员的培养
人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。
对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。
5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作
营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。
营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。
五、总结
