发布时间：2022-09-22 08:46:33
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地市场调研报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
“现在正是敏感时期。”
国务院房改办和建设部住宅与房地产司官员的反应不约而同。
近来，中央政府组织的各种名目的房地产调研项目明显多起来。最受瞩目的是国务院参事室，他们组成的调研组正奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出改革意见，调研成果直接向高层汇报。
此前，建设部领衔、国务院房改小组等联合组成的房地产市场调研组，已就住房改革进行综合调研，并提出政府宏观调控的政策建议；而受国务院委托，国务院发展研究中心市场部的调研报告也正在完成之中……
“是到了重新审视住房体制改革的时候了。要问的是，政府都做了哪些？政府该做哪些？”中国社科院经济研究所研究员汪利娜的语气严肃。
争论：房改失败了吗
官方频繁调研的行动下，是形势越来越严峻的房地产市场。
在国家连续宏观调控政策之下，今年全国70个大中城市新建商品住房成交量大幅下降，但销售价格仍保持着平均5%左右的增幅。以北京为例，在商品住宅现房和期房销售面积双双下降的趋势下，2月份房价涨势仍达到9.7%。北京市区五环路以内，已难以找到每平方米万元以下的房屋。
“近些年过分强调住房的商品化、市场化，是导致调控房价失败的原因之一。”国务院参事任玉岭在接受采访时说。
任玉岭的这一观点，被不少专家理解为对住房市场化改革方向的某种否定。而这一否定，来源于近些年“房改失败论”的抬头。
1998年，国务院23号文件的出台（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），被视为宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始的标志性文件。随后住房市场化改革正式在全国实施，至今已过去10年。
10年来，房改改变了沿袭几十年的住房计划式政府供给，代之以货币化的市场供给，大多数居民的住房问题得以通过商品房解决。人均居住面积增加、城市改造加快这些伴随经济增长的居民福利显而易见。但是同时，普通城市居民面对住房问题的沉重压力也伴随城市房价的节节上升而与日俱增：房价连续6年单边上扬，房价与居民收入比达到10:1，垄断集团福利分房回潮、经济适用房倒号现象不绝，民众抱怨房价高、住房难呼声日益强烈……住房改革带来的房价畸高、贫富倒挂矛盾，已经累积到了空前的程度。
继2005年国务院发展研究中心的一份研究报告认为政府1997年启动的医疗体制改革“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用，反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头，住房改革也被波及其中。
事实上，随着近两年“房价高、住房难”呼声的日益高涨，官方、学界对住房改革的问题一直存在争论：“房价高”是过度市场化引发的吗？房改出现的问题，到底是因为市场化多了还是少了？政府是否该在住房问题上起主导作用？
国务院参事任玉岭的观点，被视为政府智囊团在求解住房问题上的一种倾向：市场化改革有失败的危险，政府在关乎民生的住房政策上要担当更多责任，不能再像过去那样放任市场不管。
这一观点激起强烈反弹。
“1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米；到2005年底，城镇居民人均住房面积已达到26平方米。尤其是1999年货币化分房全面推行以来，人均住房面积更是以每年人均增加1平方米的速度在增长。”中国房地产协会副会长顾云昌以一连串数据，反驳失败论。
“房价不单是房地产本身问题，是整个经济环境造成了房价问题。住房制度改革总体是成功的，我认为说失败没有依据。”作为多次参与国家房改政策的研究和制订的专家、国家最新房改方案的主要起草人之一，顾会长观点清晰地表态：“我不同意是因为过分强调商品化、市场化导致政府宏观调控失败，只能说市场化、商品化还没改到位，还在转轨当中出现的问题。市场化走得快了，保障走得慢了，两条腿都跟上，问题没这么严重。”
市场化：快了还是慢了
顾会长告诉记者：早在1999年启动房改时，建设部在国务院部署的相关会议上，就提出过面向城市80%以上的居民提供经济型住房。但后来执行起来，多数城市经济型住房远未达到这个比例，当时一般也只有20%到30%。2003年国务院有关文件改为“经济适用房面向中低收入人群”，去除了中等收入人群。如今，各城市完成的经济适用房比例甚至都不到5%。他认为，现实可行的策略是，政府加快提高经济型住房的建设，使其达到20%～30%的比例，以满足低收入家庭的需求。
国务院参事任玉岭开出相似的药方：政府应为8成居民提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房；应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房。
目前中国城市居民7成以上都靠市场化供给。这一建议意味着，商品房的比重要缩小到30%以内，大部分普通人将通过政府提供的非市场化住房如经济适用房、廉租房解决“居者有其屋”问题。
分析人士认为，如果这一建议得以采纳，会全面扭转1999年至2001年间进行的住房商品化、市场化改革方向。
“那不等于开倒车，还想退回到计划经济、福利时代？政府管得了这么多吗？” 国务院发展研究中心宏观部李建伟博士反应异常激烈，并代表着一种观点。
中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为，要正面中国现实国情。新加坡能达到80%居民靠政府公共居屋，是因为它是城市化国家，只有360万当地人口；而中国面对的是13亿人口大国，又面临大规模城市化，每年进城人员达到2000多万，想要实现80%政府供应住房，几乎是不可能的事。更重要的是，其结果很可能是出现体制性倒退。
“我们为什么要推进市场化？就是因为非市场化的供给黑箱操作太多了，里面的收入分配怎么不公、怎样把全民的土地变成了少数人的集团利益，你是看不清的。这种黑箱操作的结果只能是少数人获利，多数人得到不公正的分配和待遇。这是过去计划经济这么多年大家备受其害的，怎么还想倒退回去？”
联系当前的房价高、住房难现状，汪利娜指出，问题恰恰不是过度市场化，而是市场化的不彻底，是逆市场而行的各种垄断、黑箱操作。
“福利分房”：卷土重来
按照房改启动之初的目标，中央提出要全面实现住房货币化，但却留下可“发展集资建房和合作建房”的过渡政策。这一政策在不断演变中，被膨胀的部门利益所置换，发展成今日庞大的“准福利房”，虽然房改后为解决公职人员住房问题，政府以货币形式对其发放住房补贴，并在去年严辞叫停集资建房，但公务员的实物分房福利叫而不停，至今并未有实质变化。
国家统计局的一个统计数据颇能说明问题：从1986年到2005年，我国新增住房70多亿平方米，其中开发商提供的商品住宅不到40亿平方米，占整个供给的约60%，也就是说，有40%左右的住房来自于非市场化供给。
这40%的住房供给了谁？对象不说自明。目前，在北京以及全国各地，不仅党政机关仍在为公务员建造“公务员经济适用房”，军队、大专院校、科研院所、文化团体、卫生机构乃至大型国有企业，都在想方设法大搞“自建住房”。这些外观漂亮、价格低廉的住房，并不向社会公开出售，其指标只在单位内部进行“分配”，成为改革中的异类。
中央机关的住宅小区占据着北京二三环内的黄金地段，如北京积水潭地铁的新海苑、马甸桥附近的中直机关小区……尽管周边商品房房价已高达每平米12000元以上，新海苑小区、中直机关小区公务员每平米只须交1500元左右，超标面积价格最高也只到5000元上下。
一位租住新海苑小区的居民告诉记者，他每月租金是3800元，至今小区内出租、空置的房子仍有不少。北京某房地产网站上，也有人公开叫价出租和出售这样的住房。
杭州公务员也有同类情况：省级领导在浙江大学边建连体别墅，同地段公寓已达一万多元每平方米；厅级干部经适房建在教工路边上，该地段市场价格至少每平米12000元……这些房子内部价格统一只要2980元每平米，面积大多在120平米以上，不对外出售，普通百姓只能望而兴叹。
“与其他福利制度改革相似，住房制度改革也存在着多种利益博弈、政府角色错位、所有制歧视等问题。这使得已出台的一些改革措施有向权势、高收入倾斜之嫌。”社科院经济研究所研究员汪利娜指出。
政府机关不仅有经济适用房分配，而且住房超标的现象十分严重。“一个县的科级干部，住房超过300平方米，最大的达600平方米。”这是日前河南省省委书记徐光春在一次会上披露的。而事实上，像这样的超标现象在全国各地并不是特例，甚至非常普遍。
根据国家房改政策的规定，科级干部享受的住房面积标准为70平米、处级干部是90平米，厅局级为120平米，省部级220平米。据了解，在不少地方，不仅处级、厅局级干部的住房已经大大超过了标准，省部级官员则住上了豪华别墅。
政府机关人员多住多占的现象更是屡见不鲜。每调动一个单位或者升一级官，就有机会换一次房。“国务院机关事务管理局自己统计的，有的公务员职务变几个单位，每到一个单位就说无房，现在一个人占了9套房。他还缺房啊？”某专家向记者列举其中黑幕。升不完的官，就有换不完的房，这似乎成了一种潜台词。有人戏言，如果从发达地区的房价差出发，用50万元升一级官，只要一套房子就全回来了。
而更值得关注的是，官邸变私邸。官邸本是政府为本级政府主要领导提供的住所，便于公务和安全保障，一般多建在城市黄金地段。但目前多数官员职务调动后原官邸并不腾退，住得进去，搬不出来；并且有些搬不出来的并不是领导干部本人，而是其亲属。新来的官员只好另配官邸。如此循环，造成官邸日益扩大，不仅不利于平抑房价，更带来最佳住房资源的浪费。
前段时间，广州市市长张广宁高调提出：只要单位有地，在符合规划的情况下可以自行建房分给员工。此言一出，引发强烈争论，尽管有专家认为单位自建房在严格限制下未尝不可，但多数人的担心在于：公务员福利分房尚特立独行于市场之外，“单位自建房”如果开了口子，难免不成为变相的福利分房，加剧市场的不公。
对此，曾参与当初经济适用住房制度创立的原国家房改办主任张中俊的说法切中要害：无论是集资建房还是单位自建房，其玄机均在于可以以划拨形式，取得零地价国有土地，其中往往包含了不合理的特权。
而为这些特权买单的，是广大普通百姓。
“如今领导同志房子成本太高了，公私不分，而且‘干部房’也割断了与群众的关系。”全国政协委员伍绍祖在今年两会期间建议以官邸制解决行政官员的房子问题。事实上，针对“一日为官升迁几次，各地房产就可以终身受用”的情况，一直有专家建议出台官邸制――公家提供的住宅只供在任职其间居住，也即是只享有使用权，不享有所有权。
从目前的现状来看，官邸制是必须要实行了。社科院经济研究所研究员汪丽娜的措辞尖锐：“中国改革推进到现在，为什么官邸制出不来？只把老百姓都推向市场了，政府官员们的住房福利却最大程度地保留了，这叫市场吗？”
扭曲的市场和保障
社科院金融研究所研究员易宪容指出：现在房价之所以高，开发商之所以有高利润，归根结底是房地产市场化程度低，甚至谈不上市场。他强调，中国住房产品虽然走了市场化，但要素却没有，最主要的是地方政府对土地的垄断。其中制度性的不透明，导致了少数人在其中获益。
近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向媒体记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”暗箱交易，贯穿于房地产开发的各个环节。
对此，北京首例个人自建房发起者于凌罡感同身受。
3月19日，于凌罡第五次投标失败，北京土地整理储备中心最终没有把花园北路25号地批给260位合作建房参与者。对于这次失利原因，于凌罡的回答简单而愤怒：“里面有猫腻。”拿地失败后，他在博客中写道：“我们对把地卖给连评估地价都不专业、对本企业缺少必要责任感的单位，持保留意见。”
对于土地招牌挂中的猫腻，于凌罡举出一个典型案例：昌平某地块招标，万科地产投标价格6.6亿，富丽地产投标价格6.8，两家公司投标资质和价格都名列前茅，最后中标拿到底的却是昌平一家小的房地产公司，其投标价仅为4.7亿，这样的结果让任何人都不能理解。
此等案例中，政府的游戏规通常是价格“不高不低才是恰到好处”。这样的招标方式，满足了政府的愿望，降低了开发商的成本，受惠的却并不见得是购房百姓。
有专家分析，将本应适于拍卖的地块改为招标，降低了配置资源的市场程度，实际上降低了公平竞争的基础，也是对周边开发项目权利的侵犯；而且，政府限价如果不能做到控制销售对象，本应让利于民的利益必将大量落入炒房人的囊中；其三政府限制地价，实际上又没有能分清市场和政府各自应承担的责任，削弱了政府土地资源收益再配置的能力。
“现在土地招牌挂说市场不市场，权和钱搅在一起，又搞一种黑箱操作，市场能不乱吗？”国务院发展研究中心宏观部李建伟博士认为，在行业本身是半垄断状态下，政府的监管不利、，共同催生了房地产业的高利润。
此外，政府在住房保障建设上的作用明显滞后，甚至是缺位，加剧了住房市场的矛盾。如备受争议的经济适用房，在具体操作中事实上已经变异为半商品房。
汪利娜质问：“既然是政府的公共住宅，那你为什么让开发商来管分配？现在政府大撒手，结果是谁从这个公共政策里收益？可能是开发商和一部分想炒房、倒房的人。真正需要经济适用房的人倒买不到房了。”
在重新审视住房改革政策得失的关键时期，更应公平看待市场化改革的问题，不能以改革失败为由，制造住房改革的体制性倒退。而要解决房价高、住房难问题，唯一的途径是深化改革进步，促进市场化，保障性的住房一定要透明、公平。住房市场化的大方向不可改变，市场化要深化而不是转向。
多位专家在向记者表示以上共识时，重点指出，住房市场化改革之所以至今难以走上正轨、改革不彻底，关键点还在于住房市场的双轨制甚至多轨制运作。官邸制迟迟不出台、特权机构“准福利分房”政策逆市场而行，背后是官本位思想在住房分配上的充分体现，它损害了社会公平，滋生了腐败，更使得住房制度商品化、货币化的改革难以跨越体制性瓶颈。
专家们指出，如果不彻底取缔特殊利益集团的非市场化住房特权，扭转部门垄断性的住房福利，真正消除那些不合理的非市场化需求，新的住房供供应体制就很难建立，房地产市场的有效需求也不可能真正提高。政府在公务员住房体制改革上能否积极作为，将直接影响整个住房改革的成败。
