发布时间：2023-01-12 14:20:45
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的商品房销售管理办法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金（预付金）或房价款的行为。
第三条 凡在我市行政区域内实行商品房销（预）售的房地产开发经营企业和外埠来我市销（预）售异地商品房的房地产开发经营企业，以及实行商品房销（预）售管理的单位和部门均须执行本办法。
第四条 市房产管理局是我市商品房销（预）售的行政主管部门；新民市、辽中县、法库县、康平县房产管理部门是本行政区域内商品房销（预）售的主管部门；市房地产市场管理办公室（以下简称市场办）具体负责商品房销（预）售管理工作。主要职责是：
（一）审批并核发《商品房销（预）售许可证》；
（二）审核商品房销（预）售面积；
（三）审批商品房销（预）售信息的和传播；
（四）办理商品房交易手续；
（五）配合物价等有关部门对商品住宅价格实施管理；
（六）商品房销（预）售合同管理；
（七）依据法律、法规的规定，查处商品房销（预）售活动中的违法行为。
第五条 销（预）售商品房必须符合下列条件：
（一）已取得房地产开发经营企业《资质证书》和《营业执照》；
（二）持有经批准的商品房建设计划；
（三）持开发建设项目所取得的土地使用权证书；
（四）持开发建设项目已缴纳的各种税费票据证明；
（五）持有开发项目的建设工程规划许可证和建筑工程开工报告书；
（六）已按政府规划部门批准的规划设计方案审定书进行全面施工建设，并提供有关证明及照片；
（七）提供书面投入开发建设总投资25％以上的银行资金证明及施工进度和竣工交付使用日期。
向境外销（预）售商品房的，应同时提交向境外销（预）售的批准文件。
第六条 商品房销（预）售实行许可证制度。销（预）售商品房的企业，须持本《办法》第五条规定的证件、材料及预售方案到市场办办理审批手续，经审核符合在境内销（预）售条件的，核发《商品房销（预）售许可证》；符合境外销（预）售的，核发《商品房外销（预）售许可证》；外埠来我市销（预）售异地商品房的，核发《商品房销（预）售临时许可证》。
非房地产开发企业不得向社会销（预）售商品房屋。
第七条 取得《商品房销（预）售许可证》、《商品房外销（预）售许可证》或《商品房销（预）售临时许可证》的房地产开发经营企业，在销（预）售商品房前，到市场办办理商品房销（预）售面积审核手续。
第八条 商品房销（预）售面积，依据有关规定计算。异型建筑或公共（公用）面积分摊较复杂的工程项目须报市场办确定计算方案。
经审定的商品房销（预）售面积作为双方签订商品房购销合同的依据。
第九条 房地产开发经营企业转让投资额超过25％、尚未完工的开发项目属整体销售房屋行为，须办理交易手续。
第十条 销（预）售商品房，购销双方应签订《商品房购销合同》，并使用省建设厅、省工商行政管理局监印的统一合同文本，任何单位不得擅自印刷或复印使用。
第十一条 新闻媒介凭市场办批准文件予以商品房销（预）售广告，并在广告中标明批准文号。无批准文件不予商品房销（预）售广告。
第十二条 商品房销（预）售可以委托人办理，但必须有书面委托书。
委托房地产经纪组织或经纪人时，应委托具有合法资格的房地产经纪组织或经纪人。
第十三条 商品房销（预）售价格实行政府定价和市场调节价两种形式。
（一）经市政府批准享受优惠政策的商品住宅销（预）售价格由政府审定；
（二）其他商品房实行市场调节价。
第十四条 实行政府定价的商品住宅由市物价局会同市房产局等有关部门共同审核、批准后执行。
实行市场调节价的商品房，由房地产开发经营企业确定价格，在销（预）售前，将所定价格及有关资料报市物价局和市房产局备案。
按市场调节价销（预）售商品房的楼层差价比率，可由房地产开发经营企业确定。
第十五条 销（预）售商品房的阳台价格：
阳台悬挑宽度为1.2米，销售价格按常规计算；悬挑宽度超过1.2米的部分，封闭的阳台每平方米销售价格按70％计价，不封闭阳台每平方米销售价格按35％计价。
第十六条 房地产开发经营企业在销（预）售商品房时，必须使用税务部门统一印制的专用发票。
第十七条 房地产开发经营企业到市场办办理《商品房销（预）售许可证》或《商品房外销（预）售许可证》、《商品房销（预）售临时许可证》及办理商品房销售面积审核手续的同时，办理商品房交易手续。
第十八条 商品房交付使用两个月内，房地产经营企业须将商品房销（预）售许可证复印件送交房屋所在地房产产权监理部门备案。购房人持商品房购销合同、辽宁省沈阳市商品房销售（结算）专用发票、商品房交易批复、商品房准住通知，到房产产权监理部门办理房屋所有权登记手续。
第十九条 销（预）售商品房必须先办理土地变更及土地增值税手续，其办理程序，另行规定。
第二十条 违反本办法，由市场办责令其停止销（预）售，补办手续，并处以罚款：
（一）商品房销（预）售单位未取得《商品房销（预）售许可证》销（预）售商品房的，责令其停止销（预）售活动，补办审批手续，并处以1至3万元罚款；
（二）未办理销（预）售面积审核手续销（预）售商品房的，责令其停止销（预）售活动，并履行审核手续；
（三）未全面履行商品房购销合同和开发建设期间有违法、违规行为的，责令其立即停止销（预）售活动；
（四）未经审批委托新闻媒介商品房销（预）售广告的，责令其补办审批手续；
（五）未经批准外埠来我市销（预）售异地商品房的，责令其停止销（预）售活动，并处以1至3万元的罚款。
1、虚假广告宣传误导消费者。
《广告法》规定，广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。
2、商品房开发证照不全且没有告知消费者商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现。
3、房屋面积缩水考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3％的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。
期房没有预售许可证不能买，房产公司未取得预售许可证就进行预售，这本身就是一种违法行为。严禁开发商无证预售。而购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。
【法律依据】
根据《商品房销售管理办法》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
（来源：文章屋网 ）
离婚之后买房的话，一般是不需要离婚证的。但如果所在地区存在相关的限购政策的话，那么一般要求提供离婚证明来证明单身状况，防止出现假离婚买房的情况，除此之外，还要求提供单位出具的职务和收入证明，私营企业主要提供有关部门出具的能表明其偿债的经营收入和纳税证明、营业执照及复印件。因此在带齐上述相关材料的情况下，就可以进行买房了。
法律依据
《商品房销售管理办法》第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
（来源：文章屋网 ）
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
【关键词】现房销售；避免二次装修；透明售房；按使用面积售房
随着住房制度改革的不断深化，住房消费主体逐步由集团转为个人，大批个人购房者成为市场的主体，此时政策法规如果不能及时跟进，处于弱势群体的购房都就可能会成为无辜的牺牲品。一房多售、广告虚假、合同违约等问题逐步暴露出来。为了规范商品房销售行为，保护购房者的合法权益。国家建设部陆续采取了一系列规范商品房销售行为的举措。国家工商行政管理局下发了《商品房买卖合同示范文本》；建设部了《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》，这些法规对于规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，提供了有效的法律依据，为维护购房者权益起到了重要的作用。然而，现实中的商品房销售仍然存在许多问题。那么，如何加强商品房销售管理？
1、保障购房人资金安全和收益，取消预售制度，实现现房销售
商品房预售是指房地产商将未建成的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于商品房预售过程中，存在很多不确定因素，使购房者所面临的风险比现房买卖高很多。购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，非常地被动；且购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计对购房者非常不利，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障；其次，由于一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉、开发商利用购房者的资金建房，还故意延迟交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。
由于住房预售制度存在着设计上的缺陷，近年来，社会各界人士不断呼吁取消预售制度。但是，住房预售涉及开发商的巨大利益，每一次讨论取消，都遭到开发商强烈的反对。即使现在在利益的博弈下，难以立即取消，也应对其动两个大的手术：一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部；二是将购房款交给第三方进行监管，而不是直接交给开发商。无论如何，尽快地取消预售制度是最好的选择。
2、促进低碳节能环保，现房要实现精装修，避免二次装修
简单来说，“精装房”就是指经过精致装修的房屋，长期以来，“毛坯房”一直是房地产市场的“主角”，自上世纪90年代广东推出简装房，本世纪初上海推出“精装房”，随后，北京、上海、广州等一线城市精装房发展迅速。短短几年，“精装房”已占全国住房比例近二成。近两年，政府有关部分也大力提倡精装修，主要是“精装房”能够避免“二次装修”消费，促进房地产行业实现低碳环保节能减排的目的，且受广大城市白领的青睐。推行“精装房”不光需要政府的推动作用，同时也需要开发商服务意识和服务质量，去具体实行。这样才能让更多的人真正感受到精装修的实惠。
绿色低碳环保是“精装房”的特点。精装修房多选用绿色环保材料，这又为“低碳”作出贡献，另外，规范的装修行业，使得购房者又多了份售后保障，开发商集中大规模装修，以公司的身份与装修单位进行接触，能够保证比较好的售后服务效果。随着住宅产业的升级，“精装房”产业链的成熟、开发商品牌意识的提高、消费者居住观念的变化，“精装房”的发展正逐渐成为潮流。“精装房”时代的到来被认为是房地产市场成熟的重要标志。
3、促进公开公平，改进透明售房，开盘时一套房屋有两个以上申购的采用摇号方式
很多开发商通过控制楼盘房源上市数量，进行饥渴式的销售，从而不断推高房价；商品房销售不实行明码标价，部分开发商虽然实行明码标价，但对售房相关的收费项目及标准故意隐瞒，使消费者最终被迫接受不必要附加项目及费用，如标价外加收燃气设施建设费、阳台铝合金安装费等费用；商品房经营者在进行广告宣传时，故意使用误导情语言、文字和计价单位等，如某开发商广告称，楼盘地置距市区仅20分钟车程，实际距离40多公里，开车至少需40分钟，开发商利用这些模糊性用语诱导消费者与其签约并付款。
透明销售则采取敞销售的策略，执行明码标价规定，对房屋的销售情况、房屋价格等关键信息进行公开和透明化，开盘时一套房屋有两个以上申购的采用摇号方式。其交易信息公开化使销控也越来越难操作，同时，为更好地规范房地产开发企业的经营行为，应适时开展房地产“诚信先进企业”评选活动，发挥“诚信先进企业”的典范和带头作用，提升房地产行业在社会中的形象，促进房地产行业健康稳定地发展。
4、保障购房人的合法权益，加强对测绘部门的监管，按使用面积售房
大部分的房地产纠纷都源自面积问题。现行的以建筑面积计价的方式，计算复杂且环节较多，容易导致买卖双方发生冲突。其次，房屋面积问题，面积测绘很关键。无论是按建筑面积售房还是按使用面积售房，房屋面积都是由专门的测绘机构测绘后进行确定的。所以，测绘单位严格把好关，关于面积的纠纷也会减少，购房者的利益得到进一步的保障。所以，政府主管部门在加大对违规房产商的处罚力度，推广按使用面积售房的同时，还应加强对测绘部门的监管。
按使用面积计价，简单、透明，不仅能有效遏制面积缩水，同时对虚假起价、均价等广告欺骗行为起到限制作用。目前在广东、上海、重庆等多地省市的部分楼盘已开始采用按使用面积计价的销售方式。得到广大市民的支持和赞许，这是因为，按使用面积销售房屋，消费者可以对具体的面积进行测算，明白自己的房子到底值多少钱，公摊面积多大，是否合理。
5、加强商品房销售合同管理，运用行政手段，保护当事人合法权益
商品房销售合同是国家对房地产市场进行微观调控的主要手段之一，商品房销售合同是保证房地产市场健康发展，维护广大人民切身利益的有效方法。但是，由于不法开发商的合同欺诈行为，消费者法律意识淡薄，以及人们对司法手段管理合同与行政手段管理合同界限混淆不清等原因，存在不法开发商违规开发、销售商品房的现象，其中合同欺诈行为成为近年来消费投诉的热点问题。加强对商品房销售合同的管理，为人民群众创造放心的消费环境，是房产管理部门义不容辞的责任。
国家可通过房地产管理部门运用行政管理手段，与司法手段有机结合，达到保护当事人合法权利，促进房地产业健康发展的目的。通过加大对房地产的有关法律、法规的宣传力度；严格对商品房销售进行管理，销售商品房时必须用《商品房买卖合同示范文本》规范商品房销售合同管理制度；对已经出售的商品房的合同进行定期检查，对不按法律规定签订合同，违反法律扩大解释或侵犯消费者利益的合同条款，不仅纠正，还要对商品房开发商进行相应的处罚，维护合同制度的严肃性；等措施。加强对商品房销售合同实施管理。
总之，商品房的销售还存在一些问题。所以，需要在商品房销售监管方面进一步加强监管手段，履行房地产行政主管部门对商品房预售管理的职责，规范房地产市场行为，避免和降低购房者的风险，保护购房者的合法权益。
参考文献
主题词;商品房认购书,预约款,定金
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
(一)商品房认购书的意义
商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。>文秘站:
(二)商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。
在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
(一)商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了
准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。 (三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?
从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
关键词： 认购书 预约 本约 意向书
商品房认购书，是指商品房买卖合同双方在签署正式合同前签订的，对双方交易事宜初步确认的文书。解决认购书纠纷的关键是认定其法律性质，而我国现有法律对此并未做出明确说明。学界对认购书性质曾存在多种观点，随着理论和实践的发展，对其性质的观点逐渐统一，一般认为认购书是独立的合同，是为将来签订买卖合同而签订的预约。但鉴于当前认购形式的多样性和复杂性，应根据其具体情形探寻认购书的法律属性，而非一概而论。当前认购书大致有以下三种形式：
一、预约
我国关于预约的立法在《商品房买卖合同司法解释》中以认购书的形式首次出现。台湾学者王泽鉴认为，预约乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约。 [1]预约的标的是订立契约的行为，目的是确保双方在将来订立特定的合同。学理上一般认为，认购书是买卖双方就日后签订商品房买卖合同所达成的合意。其生效应具备以下条件：1.开发商和认购人都必须具备相应的民事行为能力。2.双方意思表示真实。3.内容不违反法律。4.内容确定和可能。
（一）形式要件
关于合同形式是否是商品房认购书的生效要件存在争议。从比较法上看，法国、意大利、秘鲁、智力等民法都规定预约应当采用书面形式。我国大陆学者吴颂明也认为须具备书面形式。 [2]而台湾学者王泽鉴则认为当事人可以自由约定并不限于要物契约。但由于认购书和之后将订立的商品房买卖合同形式有关联，其形式要件比一般的合同更为复杂。对此，关于预约是否从本约的形式，应分为法定和约定两种形式。[3]史尚宽先生则认为，应就为要式之理由分别观察，如果其要式系出于慎重订约之目的，则预约亦为要式，如果为其他理由，例如为意思表示之明确或采为证据之方法则为不要式。[4]此外，符启林认为，基于敦促当事慎重考虑的目的，法律必须规定认购书采用书面形式。[5]《合同法》并未强制规定合同形式，但商品房买卖属于要式法律行为，认购书作为买卖的一种合同形式，也应是要式合同。虽《合同法》第36条对欠缺要式条件的合同效力也给予了补救的机会。但鉴于认购书的特殊性质以及纠纷的频繁发生，为促使当事人慎重签约，保证商品房交易的安全，应当以书面形式订立。
（二）确定性
合同生效要件之一是合同内容的确定性，学理上对预约性质的商品房认购书内容确定性应达到何种程度尚无定论，但预约为订立本约而存在，其确定程度可能不如本约，但仍然应满足基本的确定性。民法上对认定合同内容的确定有不同的理解，但立法通常采取较为宽松的态度。如我国《合同法解释二》第1条第1款规定，合同只需具备当事人、标的物和数量三项内容可当然成立。可见，价格条款也逐渐不再被认为是合同的主要条款，而可由当事人根据交易习惯、缔约的过程以及产出需求等因素来合理确定[6]。但一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同严格。目前商品房市场并未形成充分的竞争，且商品房价格受其所处地理位置、楼层、朝向和设施等不同条件的影响，按交易习惯和订立合同时履行地的市场价格确定欠缺科学性和公平性，为使依法成立的商品房认购书具有履行效力，价格条款的确定性或可确定性应为必要。作为预约性质的商品房认购书通常应具备当事人、标的物、数量和价格条款。
二、本约
根据《商品房买卖合同司法解释》第5条规定，如果商品房认购书已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的12项条款，当事人未明确排除其约束力，且开发商已按约定收取购房款时，认购书在性质上已转化为正式商品房买卖合同。笔者认为，具备合同主要内容的认购书已不存在事实或法律上的障碍，其性质类似于“将从事交易的协议”，其名为认购书固然有其意义，如能推迟对必要合同文件的准备与执行，能延缓费用的附随支出等，但由于其相同与本约的确定性，严格来说其虽名为认购书而实应为本约。
定性为预约的认购书与商品房买卖合同的本质区别在于，前者存在法律或事实上的障碍，导致买卖合同部分条款缺失或不确定。如《商品房销售管理办法》第五章专章规定了商品房交付条件，但在预约阶段当事人不可能就上述法律法规所要求的做出明确详细的约定。因此通常情况下认购书不能被认定为商品房买卖合同。如果合同具有第16条规定的全部内容，即不存在事实或法律上的障碍，也就无签订认购书的必要了。即使签订的是认购书也应认定为本约，与商品房买卖合同具有同等的法律效力，违约时对方应承担违约责任，若无法强制履行则应给予履行利益的赔偿，即适用定金罚则和补偿违约时商品房差价。此外，笔者认为此司法解释有欠妥当之处：
1.成立本约的转化条件过于严格。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当具备的内容有12条之多，而《合同法司法解释二》第1条第1款规定，合同只需具备当事人、标的物、数量三项内容可当然成立。从法的效力层次上看，前者作为建设部颁发的部委规章其法律位阶明显低于后者。根据合同的确定性理论，当合同具备主要条款时，非主要条款可以通过交易习惯进行填补。此外，从司法实践的角度看，第5条将部分的认购书法定化为商品房买卖合同，为其继续履行提供了法律基础；但未对不完全具有《商品房销售管理办法》第16条规定条款的认购书效力作出规定，“不可继续履行”的认购书和“法定化为本约”的认购书之间存在很大的空间，法院对此类案件具有较大的自由裁量权。如果严格按此执行，实践结果未必公平。
2.无须附加实际履行条件。一般来说，只要合同条款明确且齐备，不存在法律或事实上的履行障碍，无论合同为何名称都应认定为本约，而无须附加实际履行的条件。收受购房款是商品房买卖合同履行阶段的行为，反映了购房者对义务的履行和开发商对利益的享有，是否收受购房款并不影响商品房买卖合同或认购书的成立或生效，且预约本身也并不排斥合同的履行。虽然有学者认为，以实际履行作为区分预约与本约，符合我国商品房销售市场的实际情况和交易实务，但这无形中鼓励了一方当事人违背诚信原则恶意毁约否认本约的成立。因此不能简单地把履行认购书看作为履行商品房买卖合同。
三、意向书
意向书源于英美，是商务交易中较为常见的文书形式，但并不是严格的法律概念，学界也尚无权威定性。有学者认为，广义的意向书包括意向声明、预约与本约。而狭义的意向书仅指意向声明，并非契约，其作用仅仅是记录当事人的合作意向，无需过于强调内容的确定性。而鉴于商品房建造多样化和个性化趋势，以及地理位置、户型、朝向、规格、楼层对价格产生重大影响，笔者认为商品房不是开发商批量生产的种类物而是特定物。因此，当认购人在购楼现场向开发商表示希望购买楼盘中任意一套商品房时，内容无确定性，双方仅对买卖洽谈的相关事宜达成初步意向，而未就将来是否缔约达成一致。此认购行为不具有法律效力，当事人违反意向声明无须承担法律责任。
参考文献：
[1][3]王泽鉴.债法原理：第一册[M].中国政法大学，2001.
[2]吴颂明.预约合同研究[C].梁慧星.民商法论丛（17）.法律出版社，2000.
[4]史尚宽.债法总论[M].中国政法大学出版社，2000.
