发布时间：2022-06-15 17:44:40
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地制度样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
唐代的土地承包责任制
如果您留心历史的话，会发现唐朝实行的农村土地政策跟咱们今天非常相似。
在唐朝，农村土地属于国家所有；在今天，农村土地属于集体所有（严格讲，农村也有少量的国有土地，城市也有少量的集体土地，但就宏观而言，说农村土地归集体，城市土地归国家，基本没错）。不管是国家所有还是集体所有，总之都是公有，个人在法律上都不享有所有权。
国家向农民授田；在今天，集体也向农民发包。授田也好，发包也罢，都是把土地的使用权让渡给农民。唐朝授田按户口，一个家庭的人数越多，分到的田地也就越多；今天发包也按户口，一个家庭的人数越多，能够承包的责任田也就越多。
同时授田是有年限的，一个男性农民从成丁18岁那年从国家那里分到土地，到60岁那年必须再把土地还给国家，只享有42年的使用权；在今天，发包也是有年限的，最新修订的《农村土地承包法》规定，耕地的承包期不超过30年，草地的承包期不超过50年，林地的承包期不超过70年，承包期限满了之后，集体有权收回土地，重新发包。
在唐朝，农民耕种的田地分为两类，一类可以继承，叫永业田，另一类不能继承，叫口分田；在今天，农民耕种的田地也分两类，一类发包之后就不能再收回，叫自留地；另一类发包之后还可以再收回，叫责任田。农民使用宅基地受限制，每3口人最多占一亩，不能超标；今天农民使用宅基地也受限制，一户农民只能占用一块宅基，而且那块宅基的面积还不能超过地方政府规定的标准，譬如在河南城郊，每户宅基不能超过134平方米。
唐朝农民的宅基地允许买卖，但是无论怎样买卖，都不能超过每3口人占一亩的标准；今天农民的宅基地也允许出售，但是原则上只许卖给同一集体的村民，而且卖了之后就不能继续申请宅基地。
耕地也可以出租，但是不准买卖和抵押；今天的耕地也可以出租，同样不准买卖和抵押。
在唐朝前期，曾经出现大量的土地违法案件，譬如非法买卖耕地，非法占用宅基，以及把分到的农田抵押给钱庄和当铺等，朝廷屡禁而不止，甚至愈禁愈烈；从上个世纪80年代到今天，广大农村的土地违法案件也是数不胜数，譬如农民从基本农田里取土，村集体通过无限期租用的形式变相卖地，地方政府和地方官员截留和贪污本来应该属于农民的征用款，以及城市郊区不断涌现的小产权房……中央虽然三令五申，但是效果并不理想。
在唐朝后期，以捆绑为特征的农村土地政策终于松动了，朝廷不再授田，土地允许流转，无论出租还是抵押都成为合法，耕地和宅基在事实上成了农民的私产；十七届三中全会以后，《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》通过，农村土地虽然不可能私有化，但是农民手中的土地使用权必将在法理上进一步强化和扩大，这也是众所周知的事情。
简言之，唐朝的农村土地政策从最初定型到后来改革，几乎每一步都像极了现代。反过来也可以这样说：如果您在现代农村生活过一段时间，而且对唐朝又足够熟悉的话，很可能就会产生梦回唐朝的错觉。我的话并不夸张。
我甚至认为，如果您不了解我们的农村土地政策为什么会改革，那么不妨先了解一下唐朝的农村土地政策为什么会改革，因为两者改革的背景也有相似之处。
对土地流转的把控
唐朝的农村土地政策为什么会改革呢？
首先，长期授田和还田，把田块分割得越来越零碎，不但单个田块的面积小了，而且每个田块还分散坐落在互不毗连的地方，使农民耕种起来费时费力。举个例子，小明家5口人，授田300亩（唐初地广人稀，理论上一名成年男子可以分得100亩耕地），后来小明不幸亡故，得向国家交回100亩；小强家3口人，授田200亩，后来小强也不幸亡故，也得向国家交回100亩；而此时小芳家刚好添了两名男丁，需要授田200亩。
假设村集体内只有小明、小强和小芳这3家农户，那么国家会从小明和小强家的农田里各划出100亩来分给小芳家。再假设小明家的农田在村东，小强家的农田在村西，那么很明显，以后小芳家种地必须村东村西两头奔忙。这只是个简化了的例子，现实当然更复杂，《新唐书・食货志》记载唐朝授田，有“乡有余以给比乡，县有余以给比县，州有余以给近州”的说法，这就好比一个住在北京延庆的农民，分到的田地很可能会在密云，下一回地就得跑百八十里，比今天住在通州的小白领每天去市中心上班都累。
其次，人口越来越多，城乡对流越来越频繁，朝廷根本没有精力和能力做到“添丁必授田，减丁必还田”。
农村土地流转的势头越来越猛，朝廷已经压制不住，只有改革法令，主动认可。笔者读过《册府元龟》第四百八十七卷《邦计部》“赋税”篇所载唐朝诸帝禁止农村土地流转的诏令，发现从唐高祖李渊于武德七年颁布均田令开始，到唐玄宗李隆基于天宝十一年下令禁止农地买卖和抵押结束，近130年内共有个皇帝（含大周皇帝武则天）九道诏书，都是禁止农村土地流转的。如果朝廷控制得住，我相信一道诏书就足够，也用不着连发九道了。
进入2008年，关于农村土地制度改革的探索骤然提速。
4月9日，来自安徽省建设厅的消息称，安徽省将建立并实施农民住房产权登记制度，农户获得建设部门发放的房屋所有权证后，有望以农村住房作抵押获银行贷款。4月15日，在抵押担保问题上，浙江省表示计划根据农民住房特点和银行抵押贷款的条件，在城乡结合部的农村地区试点农房抵押贷款。5月19日，山东省政府出台了《关于进一步做好促进就业工作的通知》，《通知》提出：“农村金融服务机构要拓宽农户小额信贷和联保贷款覆盖面，放宽贷款条件，降低贷款抵(质)押标准，创业人员的房屋产权、土地使用权”等“均可作为抵(质)押品”。
地方政府的改革，从某种程度上也促使中央的态度变得更为积极。6月，国土资源部有关负责人在谈到新一轮《土地管理法》修改时指出，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革。7月，国土资源部要求，各地应“力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证”。
但是，按照目前颁布的《物权法》和相关法律，农村宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或外村人购买，也就是说，农民的宅基地和土地不能进入市场交易，也没有获得抵押贷款的资质。同时，相应的房屋权属登记系统也极为滞后，缺乏进入市场的技术支撑。
在中央的法律环境还没有提供保障的背景下，如何解释地方政府如此密集的土地制度“创新”行为?如果我们把视野拉宽，放在中国整体的经济和分税制背景中，就不难理解地方政府的良苦用心了。
土地、房市与政府
当前，各级地方政府的财政开支对土地财政的依赖性很大。随着房地产市场泡沫开始暴露、土地流拍的事件频频发生，在土地收入预期不明朗的背景下'高度依赖土地财政的地方政府，开始试图激活压抑多年的农村土地“死产”这个“价值洼地”，就是可以理解的。
由于过去房地产行业屯地现象严重，今年年初颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确，土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
8月6日，国家统计局经济述评称，目前无论从宏观经济形势、政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归”。国家统计局还认为，国内楼市上涨至远离其基本价值，远超国民的消费能力，其价格最终回落将成为必然。
8月26日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，《通知》规定，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。央行与银监会联合下发的《通知》，正是对《国务院关于促进节约集约用地的通知》在金融政策方面的具体化。
但是严重依赖土地财政来满足本级政府开支运营的地方政府，尽管没有旗帜鲜明跟中央唱反调，不少地方却已经默默开启了“救市”之旅。
5月6日，河北省建设厅宣布，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合作的贷款合作机制；将住房公积金贷款上限从30万元提高到加万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。此举不但会刺激当地购房需求，在信贷收紧的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。
7月中旬，江苏国土厅网站刊登了一则由南京市国土局提供的“新闻播报”：市国土局“采取有效措施促进土地市场平稳发展”，将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，有土地的土地出让金付款期限被延长到一年。
同月，长沙市人民政府近期就出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》(下称《意见》)，《意见》细化到将交易税调整为1.1％；多项房地产税费减免或延迟收取；以及公积金贷款首付降为20％。这些从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出的优惠政策，被长沙业界看为旨在增强楼市消费信心。
7月下旬，在听取了《上半年芜湖房地产市场运行报告》，以及多家房地产商的“感言”之后，芜湖市副市长洪建平明确表态，“政府将积极听取各家开发企业的意见和建议，并采取相应措施进行调整”。近期被列入芜湖市政府调整范围内的，就有“调整一手房和二手房交易中的相关政策”，“调整住房公积金贷款政策，激活银行现有资金，同时鼓励二手房上市交易”等等。
这种暧昧的调整说明，土地政策已经出现了实质上的松动。而支撑地方政府这么做的最大动力，则是地方财政高度依赖土地财政这一事实。土地财政绑架地方政府
与2007年“地王”频出的喧嚣相比，2008年的土地交易市场多多少少显得冷清。来自国土资源部的全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近50％都是以底价成交收场，更有10％左右的土地遭遇流拍流标。以北京市为例，6月份北京住宅用地仅成交了1宗地，整个二季度共成交土地11宗，即使和一季度的35宗相比也下降了300％。
国家发改委的数据显示，2008年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11％，土地交易价格上涨16.5％。二季度房价同比上涨9.2％，涨幅比一季度下降近两个百分点，土地价格涨幅回调则更加明显，虽然土地交易价格同比上涨10.8％，但相比第一季度涨幅下降了5.7个百分点。
这种局面不得不让地方政府大幅下调2008年的土地出让收入预期。深圳市政府将今年的国土资金收入预期大幅降低到154.33亿元，比去年215.6亿元的实际收入下降超过60亿元。而土地出让金，基本上已是地方政府最重要的一块财政收入。
有资料显示，2007年房地产商交给政府的土地出让金超过1万亿元，而当年地方财政总收入不过2.3万亿。再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政已“退化”成名副其实的土地财政，地方政府已经退化为“房地产商的附庸”。而地方政府是怎样走到今天这个困局，则必须要从分税制说起，因为分税制正是土地财政的根源。
1994年的分税制改革至今，一方面，中央把财权高度集中，在税收分享上降低了地方政府所能取得的比重。收入来源稳定、税源集中、增收潜力较大的税种，几乎都被列为中央固定收入或中央与地方共享收入，如地方工业增值税的75％上交中央政府，另外的25％留给地方。但另一方面，中央在收缴财权的同时，却把更多的事权层层下放给地方，把财政支出责任推给地方。在地方财政收入比例没有明显变化的前提下，地方财政支出的比例却逐步走高。
也就是说，在分税制改革中，中央政府一方面把财权上收，另一方面又把公共品供给的大部分责任作为政治任务“承包”给地方。当地方政府的本级财政收入不足以平衡财政支出的时候，为了满足地方经济发展的需要，维持庞大的行政机构的正常运转，地方政府就只有两个选择：一个是寻求中央的转移支付，即我们经常看到的“跑部钱进”，另一个则是谋求非税收入，把增加GDP、税源、土地出让金作为头等大事。
由于并没有承担与财权相对应的事权责任。中央也默认了地方的一些自收自支行为、甚至不规范的收入追求行为，由此导致了中国预算外收入迅速增加。这其中，土地出让收入变得越来越重要，有不少地方政府的土地出让金已经占预算外收入的60％以上。这就是为什么许多地方政府都在打着土地的主意，并变出花样抬高地价的原因。
更糟糕的是，中国财政体制改革的最新取向也让地方财政收入雪上加霜。
根据有关媒体披露，财政部财科所的方案认为，为了加大中央平衡地区间贫富差距的能力，所得税最好改为中央税。现在所得税实行中央地方按64比例分成。2007年，中国企业所得税收人7723.7亿元，个人所得税收入3185亿元，合计占税收总收入的比重为26.2％。同时，适当考虑加大增值税地方分享比例。很多地方政府提出从目前的75:25，调整为50:50、60:40等分配比例。
发改委宏观院的方案则更为大胆――它建议把增值税全部改为中央税!增值税现为中国第一大税种，2007年全国国内增值税收入高达15609.9亿元。增值税也是地方税收收入仅剩的最主要的来源，通常占地方税收收入一半以上。
由此可以看出，所谓的最新财税体制改革不仅没有朝着“事权与财权相匹配”的方向演进，反而在“强干弱枝”的路途上越走越远，地方政府收入与支出的缺口将进一步扩大。
发现农村“价值洼地”的意义
面临如此大的收入压力和资金缺口，对于地方经济，释放“冻结”的农村土地就成为一个值得尝试的办法。而从基本经济原理上看，随着城市化的发展，农村土地进行流转和交易有迫切的现实需要。
2007年，中国人口约13亿，城市化率约45％，根据政府相关规划，到2020年，中国总人口约14.6亿，城市化率将达到55％。按照上述数据测算，2007-2020年，大约有1-7亿的城市新增人口，按照通用的每个城市人口占用100平方米的土地计算，约需要170亿平方米的土地，即2550万亩土地。如此澎湃的城市化进程和庞大的新增用地需求，自然需要农村土地作支撑。
国务院发展研究中心农村部部长韩俊在农村调研中发现，农村普遍存在一些倾向，如把整个农村纳入城市建设规划区，把农村集体土地全部转为国有土地；或者随意改变土地产权关系，“拿土地换身份”、“拿土地换社保”。类似的情况，在近年高速发展的城市化进程中大量存在，其结果是房地产商成为最大的受益者，而农民则成为最大的输家。
从农民角度看，目前农民发展农业生产有大量的融资需求，却因为没有抵押物得不到信贷支持。
《IT经理世界》对陕西佳县的一份调研资料显示，截至2008年5月末：佳县金融机构存款总额是6.08亿元，其中农村信用社2.8亿元，农业银行是2.3亿元，邮政储蓄8828万元。分别占比47.84％、38％和14.52％。可是在3.7亿元的贷款总额中，信用社2.8亿元，占75.96％，农业银行是8433万元，占22.67％，邮政储蓄510万元，占1.37％。
也就是说，信用社用47％的存款放出了75％的贷款，占整个贷款市场的3/4。另外的1/4中有绝大部分已经像抽血一样被农行抽走，资金严重外流。
这是一个农业县的金融服务全貌：机构3家，信用社作用是正面的，但根本无法全面覆盖；农行现在基本上只存不贷，作用基本上为负面；邮储银行刚刚起步，还在探索阶段。而且邮储目前能提供的贷款也都是质押贷款，意义根本不大。
佳县样本典型地反映了当代中国农村金融困局：一面是可以再放大数倍的资金需求，一面是供给渠道的单一；一面是需求的多层次性，一面是金融机构政策的一刀切；一面是农民对于小额资金的需求，一面是正规金融机构的“嫌贫爱富”……
因此，激活压抑多年的农村土地“死产”这个“价值洼地”，无疑将释放出巨大能量，并随之带来信贷扩张、投资和就业增加、GDP增加等等一系列地方政府所乐见的现象。
而事实上，激活农村土地价值更大的意义在于，地方性的这种制度探索或许为全国性的农地改革提供了范本。目前中国农民最值钱的资产有两个：一是农地承包权，一是宅基地使用权。依照《物权法》，这两个都被定义为“用益物权”，也就是说，事实上就是农民的财产。但是目前现行法律却规定两者都不能抵押，事实上等同于限制了农民的财产权利。
从这个层面上讲，地方政府的积极实验，很可能成为难得的创新之举。
例如，为了解决房产拍卖后的“执行难”和土地使用权的“变更难”，温州市法院和国土部门联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》。该文规定：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。这就从“终端”上解决了“农房抵押贷款”的法律障碍，使之头尾打通，在实际上认可了“农房抵押贷款”。
第一条为有效提高政府对土地的宏观调控能力，加强土地资产管理，优化土地资源配置，促进城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法队省府办公厅《关于加快建立和完善土地储备制度的通知》(粤府办【*】34号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条*市市区规划区范围内的固有土地储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指市土地储备中心依据本办法的规定，并根据土地市场供求现状和城市规划要求，对依法征用、收回和需收购盘活的土地进行储备，经前期开发后，为建设项目用地提供前期服务的行为。
第四条市国土资源局主管全市的土地储备工作;市土地储备中心具体承办*市市区规划区范围内的土地储备的相关工作，包括土地征用、收回、收购、储备以及土地出让前期准备工作。
第五条国有土地的储备范围:
(一)为实施城市规划而批准征用和农地转用的土地。
(二)为公共利益需要收回的土地。
(三)因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地。
(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地。
(五)土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地。
(六)为实施城市规划收回的土地。
(七)市政府依法收回的闲置土地。
(八)土地使用权转让中申报价格比标定地价低20%以上，市政
府行使优先购买权而取得的土地。
(九)土地使用者向市政府申请收回的土地。
(十)市区规划区范围内的无主土地。
(十一)其他需要储备的土地。
非工业区的现有工业用地及工业厂房用地，无论是出让地还是划拨地，不改变用途转让或补办出让手续的，以及所出让用地闲置两年以上的，在进入土地交易市场前，一律先由市土地储备机构进行可行性研究，认为值得盘整收回或收购的，经报市政府讨论同意后，依法有偿收回，进入市土地储备中心储备。
第六条市区规划区内未征(转)用的农用地，列入土地储备规划，进行规划控制。
市区规划区内的农用地需要储备的，市土地储备中心必须依法办理征用手续。
第七条土地储备须符合土地利用总体规划、城市规划实施的需要，符合城市经济社会发展的需要，依法保护土地权利人的合法权益。
第八条储备的土地应优先用于符合城市规划的建设项目。进行房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设使用储备土地的，须通过有形土地市场公开交易。
第九条纳入储备范围的固有土地，由市土地储备中心统一收回、收购储备，原土地使用权人不得自行处置和拒绝收回、收购。
土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期、按规定交付土地。
第十条市土地储备中心应根据土地利用总体规划、城市规划和土地市场供求状况，拟定土地储备计划。土地储备计划经市国土资源局报市政府审批后，由市土地储备中心具体组织实施。
经批准列入土地储备计划范围内的土地，应向社会公告。
第十一条市土地储备中心应依照法律、法规和规章的规定，通过招标，选择有相应资质的施工单位对储备的土地进行前期开发。
第十二条土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第十三条市计划、经贸、建设、规划、财政、房产等管理部门应按各自职责，协助做好土地储备的相关工作。
第二章土地储备
第十四条土地储备可采用下列方式:
(一)征用。根据土地管理法律、法规的规定将集体土地征收转为固有建设用地。
(二)收购。根据原土地使用权人的投入情况进行货币补偿，同时收回土地使用权。
(三)异地置换。根据原土地使用权人的投入情况，在另一地段置换同等价值的土地，同时收回原土地使用权。
(四)收回。依法应收回的土地，按有关法律法规的规定收回。
土地储备机构在对前款规定的土地进行收回或征用时，应当对原土地所有权人、使用权人进行补偿并办理有关土地权属变更手续后，对土地予以储备。
第十五条收贿、收回储备土地按下列程序进行:
(一)储备土地的认定。
1、对土地使用权人申请收贿的用地，申请人携有关资料向市国土资源局提出申请，经批准后由市土地储备中心具体组织实施。
2、经市政府批准收购、收回的用地，由市国土资源局向原土地使用权人发出收贿、收回通知，原土地使用权人按通知要求向市土地储备中心提供有关资料，由市土地储备中心具体组织实施。
(二)权属核查。市土地储备中心对拟储备的土地的权属、土地面积、四至范围、土地用途及地上建筑物、附着物等情况进行实地调查和审核。
(三)征询意见。市土地储备中心根据实际调查的情况，向市规划、建设、房产等部门征求意见。
(四)确定规划条件。由市规划部门根据批准的城市规划方案，提出拟储备地块的规划设计条件及附图。
(五)费用测算。市土地储备中心根据调查结果和地块的规划使用条件，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估;实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。
(六)方案报批。市土地储备中心根据土地权属情况、规划使用条件、及补偿费用测算结果提出土地收购的具体方案，经市国土资源局报市政府审批。
(七)签订合同。收购方案经批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《固有土地使用权收购合同》。
(八)收购补偿。市土地储备中心根据《固有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用;实行土地置换的，按照土地置换的差价进行结算。
(九)权属变更。原土地使用权人与市土地储备中心按规定申办土地、房产权属变更或注销手续。
(十)交付土地。根据《固有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付土地和地上建(构)筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十六条土地使用权人申请土地收购须提供下列资料:
(一)土地收购申请书。
(二)法人资格证明书和营业执照副本(属个人的，应提供本人有效身份证明)，委托他人办理的应提供授权委托书。
(三)土地使用权合法凭证。
(四)房屋所有权合法凭证。
(五)宗地图。
(六)主管部门意见。
(七)其他需要提交的资料。
第十七条《固有土地使用权收殉合同》应当载明以下内容:
(一)合同双方当事人。
(二)收殉土地的位置、面积、用途及权属依据。
(三)由规划部门提供的规划设计条件及附图。
(四)土地收胸补偿费用及其支付方式和期限。(五)交付土地的期限和方式。
(六)创双方的权利和义务。
(七)违约责任。
(八)解决争议的方法。
(九)双方约定的其他事项。
第十八条实施收购的土地以出让方式取得土地使用权的，原《固有土地使用权出让合同》从《固有土地使用权收购合同》生效之日起自行解除;由市国土资源局依法收回原《国有土地使用证》，并予以注销。
第十九条土地收购补偿费一般按收胸土地的开发成本计算。以出让方式取得的土地使用权的，土地收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应支付的土地出让金部分。
第二十条土地收购补偿费应当通过以下方式确定:
(一)由具有土地评估资质的评估机构依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定进行评估后，由市国土资源局依法确定。
(二)按住宅用地和工业用地基准地价的中间价确定。
(三)按收购合同约定的土地招标、拍卖所得的比例确定。
(四)涉及房屋拆迁的，按照《中华人民共和国房屋拆迁管理条例》的有关规定确定补偿费。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由土地储备机构与原土地使用权人结算差价。
第三章储备土地前期开发
第二十一条市土地储备中心对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发:
(一)市土地储备中心在储备的土地使用权出让前，完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。
(二)原土地使用权人交付土地后，储备土地使用权出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地使用权抵押贷款等。
储备土地使用权抵押贷款的具体办法，由市政府另行制定。
第二十二条土地储备机构如需对储备土地地上建筑物及附属物实施拆迁、或进行土地平整和配套设施建设的，须依照有关法律、法规的规定采取招标投标的办法，确定有资质的拆迁人或施工队伍。
第二十三条土地储备前期开发中涉及该土地使用权单独或连同地上建筑物抵押或临时改变用途的、或地上建筑物及其附属物拆迁的，市土地储备中心应持有关用地批准文件及土地收购合同，依法向有关部门办理审批或登记手续。
第二十四条土地储备前期开发活动应当遵守法律、法规、规章和市政府的有关规定，并不得损害公众利益。
第四章储备土地供应
第二十五条储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。市国土资源局应当根据年度土地供应计划、城市规划、土地储备计划和土地市场需求情况，制定储备土地供应计划，经市政府批准后执行。
经市政府批准的土地供应计划，应当及时向社会公布。
第二十六条储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，严格执行国家国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让固有土地使用权规定》的有关规定，任何单位和个人不得干预。
第二十七条市土地储备中心应当将土地供应计划提交土地交易中心，土地交易中心应以公告方式公布土地供应计划。公布内容包括拟供应土地的位置、面积、用途、土地出让底价、土地规划设计条件及附图等。
第二十八条用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，必须依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。
前款规定以外用途的储备土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当依法采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让国有土地使用权，应依照法律、法规和规章的规定采用招标、拍卖或者挂牌方式，采取协议方式的，不得违背有关规定。
第二十九条严格限制以协议方式出让土地使用权，因城市建设重大引资、投资确需以协议方式供应土地的而且符合有关法律、法规的规定，必须在地价评估基础上，报市政府研究批准?并将协议结果予以公布。
第五章土地储备资金管理
第三十条储备土地资金运作实行收支两条线管理，并接受财政、审计部门的监督。
(一)土地储备机构的人员经费、公用经费与土地储备运作收支实行分户分帐核算。土地储备机构的人员经费、公用经费纳入财政预算管理;土地储备机构开展土地储备的资金实行专户封闭运作。
(二)土地储备机构出让储备土地使用权的收入，按现行财政规定实行"票款分离、委托银行代收款"的收支两条线管理办法。即由缴款单位(受让方)直接将地价款缴入财政在银行开设的征收帐户。
第三十一条土地储备资金及其相关业务工作经费的管理与使用，由市国土资源局提出并由市财政局核准后，报市政府批准。
第六章法律责任
第三十二条属于本办法规定的土地储备范围的国有土地不得自行转让，土地使用权人对符合储备条件的土地，未申请储备而擅自转让土地使用权、地上建筑物及其附属物的，有关部门不得为其办理审批、登记手续，并应依照有关规定进行处理。
第三十三条市土地储备中心未按本办法规定签订《固有土地使用权收附合同》并支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除《固有土地使用权收附合同》，并拒绝交付土地。
第三十四条原土地使用权人未按土地收购合同规定交付土地及地上建筑物的事或者在交付土地的同时擅自处理其地上建筑物(构筑物)的，市土地储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。
关键词：土地征收， 土地征收法， 公共利益 ，征收补偿
Abstract: in our socialist market economic rapid development and urbanization acceleration of the background, the land expropriation has gradually become the new construction land and resources for one of the main ways for the development of the market economy provides irreplaceable important energy. However land is the people's livelihood this, is the source of all wealth, involved in the process of land expropriation for land expropriation, farmers and cultivated land protection and rights protection, land expropriation system in the "three rural issues" has become a focus in. Therefore, how to improve land expropriation system, and constantly on the innovation and perfection, has become a topic of hot debate of concern.
Keywords: land seizures, land tax law, public interests, the collection of compensation
中图分类号：DF451文献标识码：A 文章编号：
土地是社会经济发展最基本的资源，是人类生存和发展的基本条件和一个国家存在的基础，科学合理的土地征收制度不仅可以有效地协调好个人利益和社会利益之间的关系，而且对于社会的长足进步和发展有着举足轻重的作用。传统的土地征收制度仍然存在着许多弊端和盲点，根据市场发展要求和现实需要构建合理的土地征收制度，才是当务之急，以下几点将作出比较良好的说明。
制定统一的《土地征收法》。从世界各国的立法例来看，集中式立法和分散式立法是土地征收的两种主要模式，而我国的就属于分散式立法形式，由于土地征收制度涉及行政法、宪法以及民法等很多法律领域的调整，出现操作性困难以及立法矛盾等问题是不可避免的，因此可以通过效仿集中式立法的形式，建立统一的《土地征收法》。详细一点来讲，要在综合考虑我国国情和地方发展现状的基础上，制定统一的法律法规，在这部《土地征收法》中，所体现的内容不仅要包括基本的有关土地征收操作的流程以及遵循的规定等，而且要对土地征收过程中的所有内容和环节做出比较详细和具体的说明，包括征地申请、征地前公告、审批以及听证等各个方面。与此同时，为了有效地防止在现实社会中普遍存在的政府任意扩大征地目的、补偿机制不科学以及征地行为不规范等现象的发生和出现，在内容上要明确征地补偿的范围和要求以及安置方式、公共利益的范围等细则，为征地工作的开展提供了强有力的法律保障。在制定统一的《土地征收法》的进程中，在借鉴各个地区或者地方的意见和建议的同时，各工作人员要通过社会实践的方式，经常性的深入到社会公众的日常生活和工作中去，听取他们的真正想法，为统一的制度的制定和完善提供坚实的群众基础，得到他们最大程度的支持。
明确界定“公共利益”。对土地所有权人权利的剥夺和限制即是土地征收权的大概内容，在最大限度地保护土地所有权人的土地权利的同时，要对“公共利益”作一个明确的界定和说明，从而在避免有些地方滥用权利的前提下为土地征收制度的完善作好强而有力的铺垫。具体来说，首先，在立法过程中，公共利益的确定要与中国的国情相结合，监督和杜绝任何人或组织以任何形式借公权与民争利是政府的主要职责之一，政府在动用强制性的征地权时，必有具备“公共目的需要”的前提，避免只为一般赢利企业去征收土地的现象的发生。其次，要明确土地使用权市场的交易范围，对于公益性用地实行征收，而非公益性用地则可以采用市场交易的形式，尽量借助国家土地使用权市场以及农村集体土地使用权市场的方式来获得土地，避免土地所有权模糊以及滥用土地现象的出现和发生，为土地征收制度的完善提供更多的活力。第三，“公共利益”的界定和说明，并不是在一定程度上遏制政府正常功能的发挥，而是在力争实现土地征收工作实现公正化和公共效益的基础上为社会的进步和发展谋取更多的活力和空间，要根据地方差异作合理的调整和完善，才能获得事半功倍的成效。
改革和完善土地征收补偿制度。科学合理的土地征收补偿制度，不仅是使得土地征收工作获取坚实的群众基础的有力奠基，也为土地征收制度的不断完善和创新提供了良好的典范说明。第一，要严格区分公益用地和经营性用地。严格区分土地进行公共使用以及企业团体的经营性使用的不同权限，把国家土地征收权限限定在一个比较窄的范围内，以保证土地使用的科学合理性；要对我国土地使用权市场的交易范围进行合理的划分，要使得企事业单位的土地使用权的获取交由市场来调节和完善，更加使得土地所有权的使用符合各项有关规定。第二，要适当提高土地征收的补偿标准。由于社会发展的不同情况以及各地区经济发展水平的不同，在进行土地征收补偿标准的提高或者完善的过程中，要结合现实的情况，确定合理的补偿标准，调动土地所有权人积极配合的主动积极性。第三，要建立和完善土地征收补偿体系。包括三个方面的内容：首先是完善宪法中的征收补偿条款，并且要注重凸显“合理补偿”的内容。其次就是要建立健全土地征收的听证制度，要积极地听取农民的意见，让农民有更多的发言权。再者就是要不断地改革和创新补偿的策略和方式，既可以是货币补偿也能借助实物补偿的方式，还可以通过完善各项社会保障的形式来丰富补偿制度的内容。
结束语：我国是农业大国，土地承载着农民的生存、发展和保障功能，不仅是农民安身立命所依，更是社会主义社会和谐稳定发展的基本资源基础，因此探究完善土地征收制度的途径和策略具有重要的现实意义。在完善土地征收制度的进程中，各项工作都要通过不断地总结实践经验和借鉴精华的方式进行不断地改革和创新，为该制度的发展开辟更加广阔的发展空间，促进社会的和谐与进步。
参考文献：1.魏丽娇. 《对土地征收制度的思考》.安徽农业科学.2007(22)
一、目前我国的土地问题
城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。 近些年来，随着我国城市化进程不断的推进，全国各地的城市都在大兴土木，进行着新城建设和旧城改造等活动。2011年12月，中国社会蓝皮书，我国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%，标志着我国城市化率首次突破50%。
然而，伴随着城市化的推进，人地关系的矛盾，人与人之间因为土地而产生的矛盾越发的突出了。一时间沸沸扬扬的“乌坎”事件的起因就是土地问题。我国土地审批制度自建国以来不断完善，在规范土地利用、保护耕地、促进土地合理利用方面起到了很大的作用，然而面对当今形势，土地审批制度的改革势在必行。
二、我国现行土地审批制度
我国的土地审批制度主要包括建设项目用地预审，农用地转用审批，土地征收审批以及土地供应审批等。
建设用地审批管理是指法律授权机关依据法律的职责，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。在具体实施过程中需要人民政府或有批准权的人民政府相关部门审批建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。
农用地专用审批是指农用地依法、依规、划转建设用地。国务院的审批权限：国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用耕地；在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地。省级人民政府的审批权，除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批 。设区的市、自治州人民政府审批权，如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。
土地征收审批权限，国务院的审批权限：基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的；省级人民政府的审批权限：征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准，低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田），低于70公顷面积的其他土地。
三、土地审批现存问题
（一）土地审批的步骤复杂，各种相关程序太多
土地审批制度中，缺少一些具体步骤的规定因此在实施时会遇到不规范不统一的问题。并且在土地审批过程中有较多复杂的程序，比如表格填写、数据产生、材料汇总等，这些相关的程序需要在多个部门中往复办理，过程较为复杂。并且相关规定也经常发生改变，导致需要反复修改。
（二）情况复杂，统筹兼顾过难
由于土地审批的依据――地理底图涉及的范围较广。不同种类的地图也许因为侧重不同，或者基础测绘时所用到的参考数据不同会造成结果不同，比如土地利用总体规划、土地详查图和勘测定界图不同等。同时在被征地的相关权利人方面，可能是因为征地的历史遗留问题，在并不存在违法征地的情况下，依然有很多村民上访、。总之，土地审批设计的领域很多，所需要的数据，所涉及的相关人都有很多。统筹兼顾这个问题需要在经济、社会和法律上都深入的研究和考虑。
（三）违法用地过多
由于现在城市化的大力推进，不少地方政府为了保证经济建设，通常实际的用地面积比规划的面积大出不少，而在不能完成耕地占补平衡时就会伪造数据，或者将不具备造田条件的土地报为补开发的基本农田。
同时，由于很多项目审批时间长，很多项目在没有通过审批时就急于开工，这也是较多违法用地问题的一种。
四、我国土地审批制度改革的建议
今年初，国土资源部耕地司表示，为了改革土地审批制度要做到：一是改进审批，划清事权，报国务院批准的城市建设用地实行国家批规模、控结构，地方审项目、管落地；二是简化报件，优化程序，将报部用地报件由10件减少为8件；三是明确责任，下放事权，在现有法律框架内，允许各省自行确定县、市报省审查的报件材料；四是量化标准，优化程序，确保部审查时间不超过20个工作日；五是区别对待，差别化管理，允许国家重点建设项目更大范围先行用地；六是对保障性住房用地等特事特办，提前单独组卷报批，确保4月份完成审批；七是提前作为，报国务院批准的城市用地，可在计划下达之前早部署、早申报；八是推广“留地、留业”安置和农民自主征地拆迁等成功经验，从源头上解决签订协议难的问题；九是坚持原则，灵活处理，国家重点建设项目已通过部用地预审、立项，群众对征地补偿安置没有不同意见，用地已报省或部后动工建设的，只督促整改，不作为违法用地查处和问责；十是积极改革，建立新规，从根本上解决用地审批效率问题。
参考文献
[1] 马晓东.南宁市国土资源局.从“两头重中间轻”改期:浅议土地审批制度改革.
[2] 邹爱华.湖北大学.完善土地征收审批制度的基本思路与具体对策.
[3] 徐颖.苏州大学硕士学位论文.我国土地审批制度改革研究.
[4] 肖劲松.湖南省浏阳市国土资源局.都是“无本生意”惹的祸:从现行审批制度看县级土地储备中心的困境.
[5] 任林苗,谢建定.宁波市国土资源局，宁波市国土资源局鄞州分局.现行土地审批制度存在的问题与建议.
[6] 张迪.国土资源部信息中心.国外土地审批概况.
[7] 王发荣.云南省玉溪市国土资源局.浅谈土地审批制度改革的必要性.
投资驱动增长是过去从苏联引进的模式,在计划经济下是非常普遍的做法,起初的动因是国家工业化战略。确立市场经济体制的改革方向以后,这一模式事实上未发生根本转变。长期的投资扩张,在拉动gdp高速增长的同时,导致产业结构的演进与变迁已经形成了明显的“工业增长偏好”的路径依赖和消费与需求的不足。为了解决因市场容量约束引发的问题,在改革开放以后我们又向东亚国家学来了出口导向的增长模式。即,过度投资形成的过剩产能,以大量出口廉价制造品的形式加以释放,以此来维持较高的经济增长。
于是,“资本扩张型”和“出口导向型”成为我国经济增长的两个显著特征。
我国经济增长的特征是一系列制度安排作用的结果
上述增长特征,是一系列制度安排、作用的结果:
(1)财政包干与分税制的激励。从1980年开始的财政分权改革到1994年实行的财政“分灶”体制(分税制),有着特别的制度激励。分税制改革之前,地方财政收入在总财政收入中的比重接近80%,分税制改革后,迅速下降到45%左右。而地方财政支出的比重则从1978年的52.6%上升到20__年的76.9%。“财权上移”、“事权留置”,形成了地方财政收入和支出间的巨大缺口。在行政等级、政绩考核、事权问责、任期制度等政府治理制度背景下,弥补缺口成为了地方政府的基本冲动,于是,地方政府将经济目标———财政收入放在了重要的位置。
(2)税制本身的制度激励。各级政府的主要预算内财政收入,大概一半以上来自生产型的增值税,即税收的多少是跟产值的多少直接联系在一起的,这就使得各级政府官员通过手里掌握的配置资源的权力(对重要资源的垄断与管制:如土地、矿藏等),大量投入资源,努力招商引资,极力追求产值的增长。
(3)由于政绩的考核及其干部的任期制度,导致了政府行为的短期化与预期不足,因此,追求gdp的数量扩张与粗放的“工业增长偏好”,成为其内在冲动。
(4)招商引资的竞争。由于gdp的增长依赖于投资与出口,所以“招商引资”成为政府的重要工作,且成效的高低与所提供的“优惠条件”密切相关。于是,地方政府追求gdp的增长转化为优惠条件的“区际竞争”,且这一竞争因政府行为短期化以及对企业进入“快见成效”的渴望进一步“加剧”。
(5)“优惠条件”引发的增长路径。优惠条件竞争导致了政府竞相提供廉价资源及其他低门槛准入。包括:一是提供大量廉价的劳动力,而低劳保、低工资又加剧了购买力不足,鼓励出口成为被迫选择。二是提供廉价的原料性自然资源以及土地资源,包括“低地价”甚至“零地价”,于是“区际竞争”又转化为对农地的侵蚀及其租金享益的“竞赛”,进而导致了资源的浪费与环境的破坏。
(6)预算外财政收入则依赖于获取“征地价格剪刀差”,从而进一步使土地掠夺与占用在已有的经济增长路径依赖下雪上加霜。于是,“低价征用农地———土地廉价出让———招商引资———增加产值———谋求政绩与财政收入”以及“垄断土地一级市场———拍卖优质土地吸引开发商———获取土地转让费以及房地产开发税费”成为了两条并行的逻辑链条。
增长方式转型在本质上是个制度问题,必须从制度创新上着手
中央从1995年就提出要转变经济增长方式,但“久转而无根本效果”。关键在于:政府主导经济增长的体制格局没有根本性转变。模式上表现为政府主导型的经济增长模式；体制上表现为政府对经济资源的控制、对要素流动的管制、对经济活动的过多干预；产业上表现为数量上的粗放扩张、对gdp的数量追求；发展格局上表现为对资源的掠夺、对环境的破坏,并进一步加剧发展的不平衡。
增长方式转型在本质上是个制度问题,或者说是个体制机制问题。因此,必须从制度创新上着手。目前的重点是:
第一,建立财权与事权相匹配的分税制度。新的分税制度必须具备这样的特点:一是公平性,保证制度安排的起点公平、调整过程公平以及结果公平；二是对称性,保证财权与事权的对称；三是激励相容性,既要激励地方政府关心当地经济发展和财力壮大,同时也有利于整个国民经济的协调、可持续发展,实现中央政府、地方政府、企业和民众的共赢。
①登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
第一条为加强对*市土地出让净收益的审计监督,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国审计法》等法律、法规的规定,结合*市实际,制定本办法。
第二条本办法所称土地出让净收益审计监督,是指审计机关依照法律规定的职责、权限和程序,对土地使用权出让全部价款扣除新增建设用地有偿使用费、土地补偿性支出、前期开发整理等成本后的政府土地出让净收益的分配、拨付、使用和管理进行审计监督。
第三条土地出让净收益审计监督应遵循客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。
第四条本办法适用于市级(含历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清区和高新开发区)分配、使用和管理的土地出让净收益的审计监督。
第二章资金分配、拨付和使用的监督
第五条资金分配的审计:
(一)财政部门是否以国家、省、市有关法律、法规、规章等为依据分配土地出让净收益;
(二)破产、改制企业产生的土地出让净收益分配执行国家、省、市有关规定情况。
第六条资金拨付的审计:
(一)财政部门是否根据审核批准的资金预算,按照资金收支情况和项目进度,将资金及时拨付各预算部门、单位,各区分成部分是否根据土地出让净收益的入库情况做到即收即返;
(二)各预算部门、单位是否根据财政部门审核批准的资金预算和拨付的资金,按照项目进度、合同约定,将资金及时拨付项目实施单位。
第七条资金使用的审计:
(一)资金是否按规定用途使用,有无贪污、私分、挤占挪用等违法违规问题;
(二)资金支付凭证是否真实、合法,有无通过虚假报表、虚开发票、虚列支出、虚增工程量等骗取资金问题;
(三)工程预决算是否真实,有无高估冒算等问题;
(四)拆迁补偿标准是否符合有关规定,数字计算是否准确,有无重复计算等问题;
(五)破产、改制企业产生的土地出让净收益使用是否符合国家、省、市有关规定;
(六)其他需要审计的事项。
第三章项目管理和实施的监督
第八条项目管理方面的审计:
(一)项目申请立项前,是否根据开发规划和上级有关规定,进行了广泛、细致的调查研究和论证,并编制项目可行性研究报告;
(二)立项资料是否齐全,是否经过主管部门的批准;
(三)项目经过有关部门批准后,是否由具备相应资质的设计单位进行规划设计,规划设计是否经过有关部门批准;
(四)各预算部门、单位是否按照财政部门的要求编制项目预算,项目预算是否经过财政部门审批;
(五)各预算部门、单位是否按照财政部门批复的预算编制年度项目实施计划;
(六)农业综合开发项目是否建立了项目库,推荐项目是否从项目库中择优选用;
(七)其他需要审计的事项。
第九条项目实施过程的审计:
(一)项目实施中严格执行年度计划情况;
(二)项目建设地点、建设内容,确需调整或变更的,是否按权限规定报批;
(三)工程实行项目法人责任制、招标投标制和工程监理制的情况;
(四)建设单位采购列入《政府采购目录》的物品,是否通过政府采购;
(五)项目建设单位与施工单位是否签订施工合同;
(六)其他需要审计的事项。
第十条项目竣工验收的审计:
(一)项目竣工后,建设单位是否及时报送自验报告和验收申请;
(二)建设单位是否及时组织有关部门、人员,根据有关规定、工程建设标准、项目计划批复、资金拨付文件和施工合同等,对项目进行验收,并编写竣工验收报告;
(三)项目竣工验收后,建设单位是否根据竣工验收报告及时进行账务处理,落实管护主体,建立健全资产管理制度;
(四)建设项目是否达到设计要求并如期发挥效益,有无因立项不准、责任不清、管理不善或工程质量等原因,造成损失浪费或事故隐患的问题;
(五)其他需要审计的事项。
第四章财务管理和会计核算的监督
第十一条财务管理和会计核算的审计:
(一)财政部门是否按照《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》要求,核算土地出让净收益,定期编制土地出让净收益收支结存明细表和使用说明。
(二)土地出让净收益使用单位、部门是否按照相关财务管理和会计制度要求,专账核算,专人管理,定期编制资金收支结存明细表和使用说明。
(三)土地出让净收益核算、使用单位和部门会计核算资料,是否符合《会计基础工作规范》要求,做到真实、齐全、完整。
(四)农业综合开发项目资金收支是否实行县(区)级报账制。
第五章法律责任
第十二条国家机关及其工作人员有下列行为之一的,责令其立即改正,追回有关资金,限期退还违法所得;对所在单位给予警告或者通报批评;对主要责任人和其他有关人员视情节给予行政处分。
(一)以虚报、冒领等手段骗取土地出让净收益;
(二)截留、挪用土地出让净收益;
(三)滞留应当下拨的土地出让净收益;
(四)违反规定扩大开支范围,提高开支标准;
(五)其他违反规定使用、骗取土地出让净收益的行为。
第十三条预算编制和执行单位及其工作人员有违反国家有关预算管理规定的下列行为之一的,责令其立即改正,追回有关款项,限期调整有关预算科目;对单位给予警告或者通报批评;对主要责任人和其他有关人员视情节给予行政处分。
(一)虚增、虚减土地出让净收益或者土地出让净收益支出;
(二)违反规定编制、批复预算;
(三)违反规定调整预算;
(四)违反规定调整预算收支种类;
(五)其他违反国家有关预算管理规定的行为。
第十四条企业和个人违反规定使用、骗取土地出让净收益的,给予警告并责令其立即改正,调整有关会计账目,追回违反规定使用、骗取的土地出让净收益,没收违法所得,并按有关法规对企业和负责人进行处罚。
