发布时间：2022-07-30 20:01:47
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产公司年终样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、 各项工作的完成情况
1、经营指标的完成情况：全年新开发建筑面积约1.5万m2 ,其中商业街占7300m2，竣工楼房3栋（33#、34#、35#），竣工面积9000m2,完成建设投资约800万元，实现销售收入1062万元，销售面积9327m2。续贷900万元，累计贷款约1100万元。减少应付工程款350万元。存货房屋总计约9300m2，其中1-6区房屋面积为4734m2，商业街房屋面积为4566m2,存货约为1117万元，应收款243万元。公司机关人员工资约40万元，银行利息约90万元，办公费30万元，招待费17万元，小区物业公司维修费21万元，总费用约每年200万元。本年度公司经营状况较往年有所好转，望全体职工继续努力工作，再接再励。
2、小区的建设情况：今年雅居园小区新开住宅楼3栋，建筑面积1.5万平方米，收尾工程8000平方米。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。
雅居园商业街建设项目，是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的，位于济阳新老城结合部，十中以东，与兴化步行街互应，建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房，建筑面积1万平方米，建设投资约800万元，又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设，满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。
3、房屋销售经营情况：针对当前我县住房市场供大于求的实际，公司一是积极调整销售价格，尽最大限度降低售价；二是降低工程建设成本；三是应客户需求，能甩项甩项处理，由住户自行设计；同时，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高了知名度和社会信誉。针对顶层楼房销售难的问题，公司经研究决定降低售价，优惠于内部职工，既解决了部分职工住房困难，又有利于资金的回收。全年销售房屋120套，销售面积9327平方米，销售收入1062万元，销售率85%。
4、宣传措施的转型情况：现今社会是网络信息迅速发展的科技时代，公司也充分的认识到了这点，所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力，初步架设完成了自己的网站系统，全面立体的展示公司各方面的发展和业绩，既节约了宣传经费的重复投入，又扩大了公司的社会效益和影响力，对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。
5、党务工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名，转正2名，新培养入党积极分子3名，党支部的各项工作逐步完善。
6、物业管理情况： 物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业，但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费，今年公司又投入了20余万元的维修费，锅炉、管道年久失修，公司年年往里投钱，收取的费用不够开支，造成连年亏损，入不敷出。
今年，为使广大用户过一个温暖舒适的冬天，总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署，成立了专门领导班子，在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子，由公司副总袁树忠亲自抓，并印发了《致雅居园小区用户一封信》，为使广大居民过一个温暖祥和的冬天，说明情况，让居民知道，因物价因素、煤炭价格上涨，今年的取暖费价格较往年有所提高，敬请广大用户予以理解和支持。物业公司是自负盈亏的企业，没有多余的财力来照顾大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一种市场行为，因此希望各区居民要顾全大局，如果你居住的一家停暖，将给周围住户造成很大影响，使整体热源受到很大损失，也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理，欢迎您积极地参与采暖。 作为物业公司的主管单位—开发公司，在今后的冬季供暖工作中，将进一步深化企业改革，加强内部管理，积极消化和克服种种困难，搞好设备维修和基础设施建设，最大限度地满足广大居民的需求，为今后取暖做出更大的努力。
二、存在的问题
一是年开发总量少，建设规模小，不能适应新形势的需要；二是资金回笼慢，造成公司经营困难，难以开展大的经营活动；三是由于国家土地政策至今仍在冻结，公司没有土地资源来发展业务；四是企业改革力度不够，真正形成激励机制的目标还没有实现；五是小区物业管理人员素质水平和业务技能不高，与居民之间存在这样那样的矛盾，经营状况不佳；六是各分公司的开拓市场意识还不强，围着公司转的经营模式仍没有改观；七是各项工作制度不健全，管理水平不高；八是员工的思想还不够解放，始终未能真正认识到“变则通，通则久”的管理方针的可行性和持续性，思想观念保守。共3页,当前第1页1
三、二OO六年工作计划和发展战略目标
1、解放思想，转变观念，认清形势
（1）定位好职工的公司形象位置。首先给予全体干部职工一个称号“公司形象代言人”，职工个人在公司外面的言行代表着本公司全体，直接影响着公司的形象和声誉。因此应从长远利益和整体利益出发，采取多种方法树立公司的自豪感，产生公司的向心力，全体职工要自觉地维护公司的声誉和利益，让员工随时感觉到自己的一切行为都代表着公司，让员工们真正认识到公司主人翁的重要性所在，时刻以此来约束自己的行为，来达到改变思想的目的，正所谓“行为思动”就是这个道理。
（2）认清企业的市场形势，把握好时机寻求发展。商场如战场，当今社会要想跟上时代的发展，要想有立足之地，要想在激烈的市场竞争中站稳脚步，就必须做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市场形势和发展动态明朗化，通过网络信息的广泛搜集充分掌握好市场发展前景，并随时传递给每一位职工，让其真正改变思想观念，充分发挥好自己的职责和能力。
（3）“没有了铁饭碗，擦好自己的吃饭碗。”大家要明白一个道理：我们搞的是开发公司，不是保险公司，铁饭碗哪里都没有了。为什么要加强学习，提高认识，认清形式，要努力实现在建设上有创新。新一轮解放思想、加快发展的热潮正在全县迅速兴起。聚精会神搞建设，一心一意谋发展。务求做到发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，工作要有新举措。要牢固树立市场观念和精品意识，对每一项建设项目做到精心策划，精心施工，不断提高城建项目的工程质量、功能质量和艺
术水平。这也就是“擦好自己的吃饭碗”。 （4）党的思想政治工作决不是可有可无，无所作为，而是必不可少，大有作为的。面对新形势新情况，思想政治工作和发扬优良传统的基础上，必须在内容、形式、方法、手段、机制等方面努力进行创新和改进，特别是要在增强时代感、加强针对性、实效性、主动性上下功夫。这要成为今后加强和改进思想政治工作的重点。
2、公司的规划及战略目标：
（1）加大开发力度，制定长远规划。因国家土地政策从去年至今仍在冻结，使我们的计划不能实现，我们继续等待时机，一有时机，公司计划从雅居园小区以南新征土地200亩，主要建设雅居园小区二期工程。在雅居园经五路以南建一个起点高、规划好、功能全，无论是从整体配套，还是从安全文明，真正做到用我们的“诚心、真心、爱心和信心”，让购房者“买的放心，住的安心，感觉舒心，生活开心，对未来和城建开发事业充满信心”。计划绿化覆盖率45%以上，各项指标都达到国家标准，争创全国优秀小区。
规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化，为了方便用户，根据各家庭条件的不同和需要，用户也可按照小区规划标准自行建设，但不能影响整体布局，也可两家或四家一体，也可独家独院，只要不影响小区整体规划，公司可提供几套户型供用户选购，用户自行建设时，公司可提供水、电、暖大配套。计划用3—4年的时间开发建筑面积8—10万平方米。公司将大力倡导“科技、健康、人文”的二十一世纪科技住宅新概念，致力于建设“设计人性化、环境生态化、建设高档化、服务舒适化”的精品楼盘，打造城建开发品牌，为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。 （2）加快旧城改造建设，抢抓短、平、快项目。公司在制定长期规划的同时，还要制定一些短、平、快项目，那就是旧城改造项目，公司的领导班子要务时高效，选择有利地型抓住机遇，不能放过老城区的任何黄金地段，特别是沿街商业用房，要抢占先机，要看的准、建的快，只有这样公司才能迅速发展。
（3）瞅准时机，全面迅速启动富阳新村的建设开发工作。公司开发的富阳新村项目坐落于济北开发区南，248线西，距济南机场8公里，位于济阳县新城规划区中心街。居住最佳，两桥一路通车后，到济南只需20分钟，到机场10分钟，是新城区唯一的黄金地段。富阳新村项目占地总面积为132亩，总建筑面积5万平方米，其中商务会所7000平方米。新村绿化率45%以上。富阳新村以联体、多体组合为主，多层、高层点缀，是现代生活居住的理想场所。（富阳新村规划设计方案、总平面图见附图）
（4）要有纵横发展的战略思路。
解放思想、干事创业、加快发展，必须有敢想敢干、敢闯敢试的精神，有敢为人先的胆略，一个国家、一个地区、一个单位，要实现繁荣兴旺，就必须始终保持开拓创新的精神，不要畏首畏尾，左顾右盼，要有发展的目光，与时俱进。具体地说公司要想在激烈市场竞争中站稳脚，必须要有纵横发展的战略思想，就是说济阳县城建开发有限公司要想得到长足发展，在保住济阳大本营的情况下，要横向东西、纵向南北，说的大一点就是加速企业融入全球经济一体化。我们无论能否成功，首先要敢想敢做，只有新思想，才有新思路，如果连想都不敢想，怎么去做。所以我们一有机遇，排除一切干扰和困难，大胆地走出去。 3、建立健全各项规章管理制度。共3页,当前第2页2
企业改制不是万能的，但根据公司的实际状况看，不规范完善各项制度也是不行的。天冷冷在风里，人穷穷在债里，公司乱乱在管理上，没有好的管理就没有好的效益。任何公司运行中，无论大小都必须有游戏规则，没有游戏规则就没有正常的游戏运行。所以需要规范完善各项管理制度，规则制定后，还要切实地执行。这又要求完善的管理活动，公司要求生存、求发展，无论是管理制度还是管理活力，都要严谨完备、精益求精。特别是在当今激烈的市场竞争中，企业要赢得竞争力，就必须具备科学有效的管理，高速度发展的社会，要求企业必须高效运转，因此对于任何一家公司而言，首先一条是做到各部门之间权、责分明，不能相互重叠，更不能互相推诿，否则就会导致效率低下。现代公司的组织分工管理制度，是防止互相扯皮，提高工作效率的唯一正确手段，为此公司要制定切实可行的、全面的、相应的各项管理制度。 4、要对各分公司实施全面内部完善和改革。
由于各分公司经营状况不容乐观，近几年来各分公司始终没有摆脱围绕前总公司要活吃饭的不利局面，都有不同程度的亏损。为进一步深化企业内部改革，从XX年元月1日前将各分公司从总公司都独立出去，让分公司自我发展，自负盈亏。使公司下属各单位能够发挥自身潜在的能力，找准一条自我发展的路子，只有这样才能摆脱旧的观念，真正的走出去。总公司腾出时间来，一心一意地搞好开发建设事业。
总之，在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳，过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力。认清形势的严峻性，掌握好市场的发展趋势，才能使我们在竞争日益激烈的市场中立于不败之地。从目前的形势看，公司上下齐心协力，干劲十足，职工的精神面貌焕然一新，对公司今后的发展都充满期望和信心，全体干部职工会始终坚持公司确定的“抓住开发主线、发展多种经营、加大改革力度、提高建筑质量、内部强化管理、外树良好形象”的工作思路，解放思想、与时俱进，努力拼搏，扎实工作，为打造城建开发品牌，为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。
自从进入房地产公司已经有3个年头了，在这3年里，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理紧急事件的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。2011年已经走过，我就我在过去一年的工作做一下我的总结
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为******企业的每一名员工，我们深深感到*****企业之蓬勃发展的热气，*****人之拼搏的精神。
****是******销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，****很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，****同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于****年与****公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，****同志积极配合****公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为**月份的销售奠定了基础。最后以****个月完成合同额****万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，****同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
2011年下旬公司与******公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出**火爆场面。在销售部，**同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，****同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与****同志和其他销售部成员的努力是分不开的。
作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。
6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。
关键词:房地产企业;人力资源管理
中图分类号:F24
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)19-0176-02
1 当前中国房地产企业人力资源管理现状
人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一,对企业发挥着越来越重要的作用;因此,在房地产企业的发展中,人力资源管理也呈现出了积极的态势。房地产行业具有专业性强、风险高、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点,是人才密集型行业。从趋势上看,房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。当前,房地产业在人力资源管理方面主要存在以下问题:
(1)从业人员众多,但综合型经营人才及专业化经营人才紧缺。房地产行业作为一个朝阳产业,真正形成一个行业不过是最近几年的时间,客观上决定不可能积累大量综合型经营及专业化经营人才。加之在利润的刺激下,大批房地产公司一下涌出,使得房地产行业从业人数骤增,但综合型经营人才及专业化经营人才由于需要长时间成长,不可能在短期内满足行业发展需要。目前,我国房地产从业人员的受教育总体上处于中等水平,学历水平集中在初中到大专之间,占从业人数的85.9%,整体学历结构偏低。高学历,经验丰富的中高级管理人才,缺口在25%左右。随着经济危机的到来,客观上要求房地产企业提高自身人员素质以应对经济危机,从而加剧了房地产企业对综合型经营人才及专业化经营人才的需求。
(2)注重“选人”,忽视“育人”,人才流动率高。目前,虽然房地产企业都已经充分认识到人才对于企业发展的重要性。但由于目前房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,企业宁愿付给有经验、能上手的应聘者多一倍甚至几倍的薪资,也不愿意自己培养人才。这就造成了多数企业往往只将注意力集中到如何引进人才这一点,简单认为只要把需要的人才吸引进来就可以了,而忽略了如何更好的进行人力资源管理与开发。因此,在房地产企业就出现了引进来人才却留不住,甚至于原有人才还大量流失的局面。
(3)人力资源管理的观念、管理思路和手段相对滞后。目前许多房地产企业的人力资源部门仅仅行使着办理人事关系、审批工资计划、管理人事档案等静态管理职能,就其职能、发挥的作用而言,与把人力作为一种资源进行开发、利用和管理的要求还有较大差距。此外,有相当数量的房地产企业在人力资源管理上还停留在简单地对员工进行考勤、分配、奖惩等方面的控制与限制,尚未提升到“以人为本”的高度上来。对员工多是靠制度约束和强制,还属“对立式管理”,缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的“互动式情感管理”。
(4)缺乏专业的人力资源管理人才。在房地产企业一般都偏重于专业技术人员的引进,而忽视了专业的人力资源管理人才的引进。尽管很多企业都设有专门的人事部门,但很多人事管理人员还只停留在整理档案、年终评定等这些程序化、公式化的工作上,缺少专业的人力资源管理知识,大多数人也没有经过专门的人力资源管理学习,而这样的人力资源管理队伍必然难以适应现代人力资源管理的要求。
(5)薪酬随地区、企业、职业不同而异。小公司的高级管理人员一般锁定于大公司的中层管理人员,因此,大型公司如何留住中层管理人员是一个值得重视的问题。房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同略有差异,上海和深圳比北京略高,天津比大连、重庆略高。不同类型的房地产公司,其整体薪酬水平同样存在一定差异,以北京为例,战略专业型房地产公司的薪酬水平最高,平均年薪为7.7万元,战略多元型房地产公司的薪酬水平居中,平均年薪为6.5万元,专业项目型房地产公司平均年薪为5.6万元。在房地产公司内部,各类员工薪酬水平也存在差异,仍以北京为例:战略多元型房地产公司中最高薪酬水平与最低水平比差较大,这是由于其薪酬制度的特点决定的:这类公司组织结构庞大,岗位等级复杂,因此薪酬水平的层次性也很突出。专业项目型房地产公司的高级管理人员的薪酬水平居于大型房地产公司中层管理人员和高级管理人员中间,这是由于大多数小型房地产公司的高级管理人员一般需要有丰富经验的专业人才来担当,因此大型房地产公司的中层管理人员成了这类公司锁定的对象,它们通常通过诱人的薪酬来吸引这些人才。所以对于大型房地产公司而言,如何留住他们的中层管理人员是一个值得重视的问题。
(6)发展战略不同导致薪酬结构不同。多元化公司重视各业务单元的协调性;专业型公司清晰的发展战略使其青睐保守的“软封顶”;项目公司注重短期赢利,因此多采用加速型奖金模式。在薪酬结构方面的调查发现,房地产行业全体员工的薪酬总额平均占销售额的6.3‰,其中战略多元型薪酬总额占销售额的5‰,战略专业型为6.1‰,小型房地产公司为6.7‰。仁达方略认为,发展战略的不同是导致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三类公司也不相同:多元化大型的房地产公司普遍采用高基本工资、低奖金、高福利的策略(80%采用软封顶型奖金模式),专业化大型房地产公司大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策(74%采用直线型奖金模式),小型房地产公司普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利/佣金的政策(95%采用加速型奖金模式)。仁达方略分析认为,这是由于战略导向不同而导致的。多元化的公司同时经营多种业务,因此他们在制定奖金模式时必须考虑不同业务单元之间的协调性,因此采用相对保守的软封顶模式;而战略专业型公司由于具有清晰的产业发展战略,因此采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式;对于小型房地产公司,目的很明确――在每一个短期项目中赢利,因此他们采用激励效果很高的加速型奖金模式,并且给予销售人员一定比例的佣金。大型多元化房地产公司发展眼光长远,对员工的稳定性以及潜力的开发很重视,因此他们的薪酬水平相对稳定,又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制,因此他们的薪酬等级很明显;对于小型房地产公司,由于重视的是员工短期的实际经营成果,因此薪酬制度非常灵活,薪酬差距也相对大型公司的岗位责任制较小,但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低。
2 改进房地产企业人力资源管理的几点建议
(1)结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯规划,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我发展的机会,从而提高房地产企业人力资源的整体素质。要特别重视综合型经营人才及专业化经营人才的培养,为其搭建职业发展平台。在实际管理过程中,要注意为他们创造具有挑战性的工作机会,给每一名综合型经营人才及专业化经营人才提供足够的发展空间和成长时间,使其具有工作成就感并能逐步成长。
(2)建立和完善科学的人力资源管理体系,吸引、留住、激励人才。目前房地产企业跳槽现象频繁,如何吸引人才,保留核心人才,适度降低员工流失率,提升员工的人力资本回报率是摆在我们面前的一个现实难题。为此,房地产企业应做到人力资源招聘和市场对接,多渠道、全方位引进选拔任用人才;建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系;注重科学有效的培训,开发人力资源,为员工提供一定的发展空间。
(3)高度重视人力资源管理,彻底转变观念,树立“以人为本”的管理理念。房地产企业要确立人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路。通过人本管理,使企业的人力资源管理由“外部激励”向“自我激励”转变;管理者实现由强制管理向情感管理的转变。通过管理思路、方法、手段的根本转变,达到吸引人才和留住人才的目的。同时,企业应树立“大人力资源观”,强调以系统、全局的观点来看待人力资源问题,把人力资源管理纳入企业发展的战略,使它与企业组织结构、企业文化紧密结合,以达到短期内促进企业业绩提升,长期推动企业战略实现的目标。
(4)注重专业的人力资源管理人才及先进人力资源管理工具的引进。现在,越来越多的房地产企业领导逐步意识到了人力资源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力资源方面的投入。例如,可以通过选择合适的e-HR系统帮助房地产行业人力资源管理者找到更新角度、更新方法的途径。并通过软件的实施,增加员工的参与管理意识,提高企业文化。
参考文献
[1]李迎春.浅析房地产企业的人力资源管理[J].山西科技,2009,(1).
[2]孟华兴,张伟东,杨杰.人力资源管理[M].北京:科技出版社,2006.
一、房地产公司当前资金预算管理现状
（一）未正确认知全面资金预算管理 首先，不少房地产公司进行预算管理时，往往聚焦于过去的预算模式，而没有将开发成本纳入预算体系中。另外，各职能部门领导基本上都只顾自己部门，认为只要管理好自己部门的预算执行情况就可以了，忽视了部门之间业务流程的衔接引发的预算衔接，导致预算管理工作不具备很好的系统性；其次，通常都是财务部门负责预算编制的工作，而其它部门基本上对这部分工作没有任何参与，所以导致预算其实只是财务部门自说自话的预算，并没有体现出公司各部门的经营与发展目标，很多时候与部门实际完全不符。
（二）未完善资金预算组织机构 通过调研发现，不少房地产公司为了提升各项业务开展的计划性，会定期编制预算，可暂时还未组建单独的预算组织机构，不少编制预算人员都没有任何预算方面的知识以及经验，完全是公司临时指定的。其实，预算编制是非常专业与系统的工作，因此，编制人员需要对房地产行业的各类知识都有所涉猎，另外还要掌握一些基本的财会知识。不难发现，因为未完善资金预算组织机构，严重降低了房地产公司的预算编制效率，自然也会令后续的执行结果大打折扣。
（三）未统一预算以及公司战略目标 这种情况十分常见，主要是指很多房地产公司并没有将预算以及公司战略目标有效统一起来，从而导致预算编制就像制造企业，只进行各类具体业务的预算，却忽略了最重要的开发预算，这样势必导致预算与实际施工进展严重脱节。不少房地产公司为了工作的方便，在编制预算时只是笼统地进行整个项目的预算，至于具体项目环节的预算，则基本上就是乱写乱填，导致项目真正实施的时候公司几乎不可能根据预算对其任何实质性的控制。
（四）未科学选定预算编制内容 这种情况最直接的表现就是预算编制数据并不符合公司的实际情况，因此预算执行自然也就无法收到预期的效果。不少房地产公司为了能够在限期内完成工程，通常都是匆匆开始施工，有时甚至还没有拿到施工图就已经进行了施工；有时虽然拿到了施工图，但是并未深入分析图中的各项信息，就直接开工了。这种情况导致了后期的工程量与预算中的工程量存在巨大区别，预算几乎没有任何指导性与约束性。另外，很多房地产公司在编制预算的时候，并没有进行全面的测算，完全依靠经验或者参考其它类似工程而编制预算，导致项目真正施工起来和预算有很大偏差。
（五）未完善预算执行监督与反馈机制 不少房地产公司进行预算管理工作，只是关注各部门是否按照公司的编制要求提交了预算报表，而并不重视预算真正执行之后的各项监督工作，也没有顺畅的监督反馈渠道。尽管部分公司组建了预算职能部门负责公司的预算编制，可该部门几乎很少会进行预算执行的后续管理。由于未完善预算执行的监督与反馈机制，导致公司的预算只是流于形式，根本无法实现任何的全面资金预算管理目标，从长远角度来讲也无益于预算编制负责人员职业技能的提升。
（六）未完善预算考评与激励机制 不少房地产公司暂时还没有完善预算考评与激励机制，导致各部门以及岗位员工并没有将预算目标当做一回事，因此具体工作中也不会用预算来约束自己的行为。即使现在建立了预算考评机制的公司，也往往存在考评不科学、不合理的情况，即使员工再怎么努力的工作，年终的奖励也就是一个月的工资而已，没有对实际工作绩效进行科学公正的考评，导致该现象的最重要原因就是未完善考评与激励机制，令考评沦为形式。
二、YHY公司全面预算管理优化建议
（一）构建科学的全面预算管理组织架构 调研发现，当前YHY公司的高层管理架构还是比较合理的，不过，有必要组建预算管委会，并安排公司的成本管理部负责具体工作，设置专门的预算管理岗位，负责预算的监督与反馈工作。结合YHY公司的实际情况，笔者为其构建了管理组织架构，见图1：
图1 YHY公司管理组织架构简图
（二）健全预算管理目标 YHY公司进行预算管理只关心预算
的完成率，并未结合其它财务指标对预算管理目标进行有效补充。笔者结合YHY公司的实际情况，认为其需要将下列指标也纳入预算管理目标体系中：
新增土地储备：作为房地产企业，为了维持后续发展的稳定性YHY公司必须保证一定的土地储备，同时行业内对各公司综合实力进行评估的时候也非常注重这一指标，所以需要将其纳入预算管理目标体系中。
销售额：因为基本上都是采用预售的模式，所以YHY公司进行收入确认的时候，可能已经早就获得了部分或者全部的资金，因此，应该将销售合同中的销售额也纳入预算管理目标体系中。
净利润：YHY公司通过运营，预期可以获得多少净利润是衡量其运营有效性的重要指标，因此，应该将净利润也纳入预算管理目标体系中。
三、YHY公司全面资金预算编制案例
LHYJ项目是YHY公司最近几年的重点项目，项目占地面积为28.8万平方米，落成之后的建筑面积为54.4万平方米，项目包括产业园区、高档住宅、临湖别墅等。（1）LHYJ项目的SWOT分析。具体见图2。（2）LHYJ项目的市场定位。有效借助项目的地理优势，YHY公司将其定位为充满艺术与浪漫气息的中高端地产项目。（3）LHYJ项目的目标客户。YHY公司主要想吸引那些具有良好经济能力、受过高等教育、追求生活品质的企业家以及高级白领。
图2 LHYJ项目SWOT分析
（一）LHYJ项目总体规划 （1）LHYJ项目营销计划。借助对附近区域的市场调研，制定合理的销售价格；并根据项目开发以及市场情况安排销售工作。（2）LHYJ项目预期收益估测。确定了销售价格之后，YHY公司的预算管委会就要联合项目开发部门对预期收益进行估测，同时提交可行性分析报告，之后提交至董事会审议。
（二）LHYJ项目全面资金预算的编制过程 具体为：
（1）项目销售预算。这部分工作由营销部完成。一是销售总额。在项目处于设计阶段的时候，估测的销售总额还是非常笼统的，随着项目越来越接近最终竣工，销售总额的预计也会越来越接近真实值。项目符合预售要求的时候，销售部应该按照当时的市场环境，并结合项目特点，编制具体的销售清单，并提交至董事会审议，这时就完成了销售总额的预算工作。二是YHY公司是按照销售合同中约定的价格进行销售收款的，所以应该基于贷款放款或者客户现金支付的实际情况估测销售收入。如果是现房而且产权已经办理完成，那么就能很快获得银行的放款，预算时可以将其作为当季回款；如果是预售那么银行放款的时间就会相对长一些，预算时可以将总额的20%作为当季无法收回，其它的80%能够当季正常收回。
图3 LHYJ项目预计销售收入统计表
（2）项目开发成本预算。地产项目投入的开发成本非常多样，而且结构复杂，表1列举了YHY公司在LHYJ项目中需要投入的各项开发成本预算。
因为管理的关键是现金流，所以编制了现金流预算，见表2：
（3）预算汇总与批复。YHY财务部门汇总整个项目预算之后，进行初步审核，之后提交至董事会审议批复。
（三）优化YHY公司全面资金预算管理执行与监控
（1）完善预算编制以及考评机制。YHY公司需要以总体的预算编制为立足点，按照预算内容安排公司的运营活动，并结合运营结果检验预算的合理性，如果有必要就需要进行适当的预算修正，同时把资金预算执行的最终收效纳入绩效考评体系中。
（2）重组全面预算执行流程。可以设定一定的预算授权额度，如果在额度之内那么就不需要提交到更高的管理机构，部门领导与公司分管副总直接审批就可以。
（3）加大全面预算资金控制力度。一是预算内资金的管控。如果用到的资金是预算之内的，那么可以直接按照预算编制的内容，对其进行资金的划拨；财务部设置专门的预算拨付日记账，并定期与各预算部门的日记账核对，如发现问题就需要翻查原始会计凭证。二是预算外资金的管控。如果用到的资金是预算外的，那么就必须由使用部门提交申请，并说明超出预算的原因，由董事会决议批复。
（4）完善全面预算执行情况反馈机制。YHY公司需要定期检讨预算执行情况，这就必须有完善的全面预算执行情况反馈机制，从而方便公司管理层全面了解当前的预算执行情况以及存在的问题，并针对问题进行相应的改进，从而提升预算执行效率。
（5）严格预算调整条件。已经执行的预算，任何人都不可以进行随意调整，只有当行业法律法规发生了根本性的改变，或者市场中出现了未预期的不可抗力因素时，才可以申请调整预算，公司会在调研审核的基础上，决定是否予以批准。
（四）完善YHY公司全面预算管理的激励体系 结合YHY的实际情况，笔者认为其应该采取以下完善措施：
（1）完善对管理者的激励。管理者无疑是YHY公司运营的重要舵手，他们直接引领着整个公司前进的步伐，因此，必须完善对这一人群的激励机制，从而提升他们的工作主动性与积极性，进而提升工作效率。具体应该做到：一是设定合理的年薪以及奖金。通常来讲，若是公司只是实现了期初的预算目标，那么管理者就只能拿到年薪，不会有奖金奖励；如果公司超额实现了期初的预算目标，那么应该提供一定的奖金奖励。笔者建议，YHY不要把年薪定得太高，这样比较容易让管理者安于现状；要尽量提升奖金的比例，将奖金与经营绩效挂钩，这样能有效提升管理者的工作积极性。二是股份激励。虽然上面的方式可以在短期内提升管理者的工作积极性，但是毕竟公司的发展是个长期过程，如果YHY公司想要留住那些优秀人才，提升管理团队的稳定性，仅靠短期激励是不够的。笔者分析了YHY公司的实际情况，认为作为还没有上市的公司，其可以选择给予一定比例的股份作为让管理者长期为公司效力的激励方式，并将管理者与公司的利益有效结合在一起。三是机会激励。当今社会是个知识爆炸的社会，因此知识的更新换代速度已经超出了我们的想象。基于这种大环境，管理者自然也就需要不断的学习与深造，从而保持与时展同步。如果全靠过去学过的知识以及累积的经验就想做好管理工作，那么结果必将令人大失所望。所以，YHY公司需要适当运用机会激励，也就是如果有管理者有了出色的工作表现，而且一直以来工作绩效都不错，那么就可以提升其管理职务，从而提升他们更加努力工作的积极性。
（2）完善对责任中心的激励。YHY公司的所有业务都是通过各个责任中心的通力合作完成的，因此，需要完善对责任中心的激励，从而提升他们贯彻成本预算执行的积极性。对于那些超额完成成本预算目标的责任中心，可以给予超额一定比例的现金奖励，还可以将其推选为公司的优秀部门，从而发挥榜样的力量，提升其它责任中心的成本预算执行力度。
（3）完善对一般员工的激励。一是物质奖励。YHY公司应该根据员工的预算执行收效设定其奖金标准。也就说只有员工出色完成了预算目标的时候，才能够获得奖金奖励；如果只是达到公司的预算目标，那么是没有奖金的。奖金与基本工资应该有效衔接起来，这样可以补足工资相对固定，无法有效反映员工工作实效的缺点。所以，笔者建议YHY公司应该有效结合工资与奖金制度二是精神奖励。人不是只有物质追求而已，每个人在获得了基本的物质保证之后都有更高的精神追求，希望得到他人的认同与尊重，实现自我价值。因此，YHY公司需要抓住这一点，不但要重视物质奖励，还要注重对员工的精神奖励，从而提升他们的工作自信心并增强对公司的认同感。
参考文献：
[1]赵玉娟：《房地产开发企业财务预算管理》，《科技信息》2007年第9期。
[2]李菁：《建立房地产开发企业预算管理系统》，《开放潮》2006年第Z5期。
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[4]谢熠：《集团公司资金预算管理：问题与解决思路》，《湖南商学院学报》2012年第5期。
纳税筹划是指在税法许可的范围内，对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的事先筹划与安排，使纳税人尽可能地减少税款的缴纳，从而获得税收利益的行为。针对房地产公司涉及的纳税情况，对纳税筹划的重点进行探讨。
关键词：
纳税筹划；纳税人；税法
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）02015101
纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际惯例，在税法许可的范围内，对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的事先筹划与安排，使纳税人尽可能地减少税款的缴纳，从而获得税收利益的行为。税务筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益最大化和维护自身合法权益等方面具有重要意义。现就针对我们金园房地产公司所处的内外部经营环境及公司实际情况，按房地产公司所涉及到的税种分别提出浅显思考。
1营业税的筹划
1.1进行捆绑式销售
捆绑式销售的筹划，是指把两种或两种以上独立销售的所纳税种不同或适用税率不同的商品，通过巧妙的方式结合起来，使其适用税负较轻的税种或适用较低税率，从而减轻税负的纳税筹划方式。税法没有明确规定房地产企业的捆绑销售，因此，我们可以此空间进行纳税筹划，从而减轻企业税负。
1.2分散收入项目，分开核算收入
在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少计税基数，达到降低税负的目的。如企业出售的是经过装修的房屋，可与购房者分别签订房屋销售合同和装潢、装饰合同，房屋销售价款按“销售不动产”5%税率纳税，增值额缴纳土地增值税；而安装、装修价款按“建筑业”3%纳税，不需缴纳土地增值税，同时也可减少购房者应纳的契税。此项目筹划也可用于房屋中包括能单独计价的设施、安装的设备。
1.3物业代收代付款项
对物业管理费进行单独核算，按“服务业—其他服务业”5%纳税；代收取的水费、电费、燃气费等代收项目，只对取得的手续费按“服务业—业”征收营业税。
2土地增值税的筹划
土地增值税因税负重、税率高，在纳税的筹划中占有重要的地位，可依据相关优惠政策及土地增值税税率的特点，合理合法地调整收入金额和扣除项目金额达到减轻税负和税收优惠的目的。
2.1销售价格定价的税务筹划
纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是，当除销售税金及附加后的扣除项目金额为b时，将售价定为1.2848b是该纳税人可以享受免税优惠的最高价位。这一价格既可享受免税又可获得较大的收益，如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于1.3745b，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。当税率将从30%跃升到40%时，也可依此类推，从而得出每一档税率起征点的最佳价格的确定标准。
2.2充分加计允许扣除项目
在房地产企业中，土地增值税允许扣除项目包括：
（1）地价款及相关费用。
（2）开发成本。
①土地征用及拆迁补偿费；②建筑安装工程费；③基础设施费；④公共配套设施费；⑤开发间接费用。
（3）开发费用。
①销售费用；②管理费用；③财务费用。
（4）相关税金。
与转让房地产有关可据实扣除的税金包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税。
（5）加计扣除项目。
房地产开发企业可按（1）+（2）之和加计20%扣除。
以上扣除项目中，建造成本{（1）+（2）}是可以据实扣除的，所以我们在严格控制总成本支出的前提下，尤其要适度加大建造成本，如适当加大公共配套设施的投入等，增加扣除金额，降低增值额。
对财务费用中利息支出，税法规定，能够按房地产项目计算分摊并取得金融机构证明，并且不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息，可据实扣除，允许扣除的开发费用=利息支出+{（1）+（2）}*5%；不能按房地产项目计算分摊并取得金融机构证明。
2.3改售为租、以房地产投资联营
房地产在开发完成后产权未转移前，不征收土地增值税，故可以出租的形式收回租金。由于没有发生产权转移，只需就租金收入部分缴纳12%的房产税。也可以房产投资、联营，投资时不用缴纳土地增值税，转让股权时也可不补交。
3企业所得税的筹划
3.1视同销售方式的转换
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，房地产开发企业将开发的房产用作对外投资、分配给股东或投资者，以及用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等都应当视同销售。其间所规定的只是房地产开发企业开发的房地产产品，而对房地产开发企业的非房地产开发产品却并没有作出明确的规定，也就意味着对房地产开发企业的非房地产开发产品，仍然适用其他的企业所得税政策。而根据现行的税收政策规定，对自建建筑物行为，纳税人在向他人转让该自建建筑物时才确认为销售，缴纳营业税、城建税、土地增值税及企业所得税。对公司开发自用的办公楼等房产项目，从房地产开发项目中独立出来，单独立项，改开发为自建办公楼，以达到纳税筹划的目的。
3.2推迟收入实现时间，获取资金时间价值
企业所得税的征收是按季申报，年终汇算清缴，多退少补。企业在销售方式上的选择和收入确认时点的不同，对企业资金的流入和企业收益的实现有着不同的影响。
3.3增加扣除额
企业为职工缴纳的三项基本保险、住房公积金、补充养老保险、补充医疗保险，以及职工个人交纳的四金，其计提基数在财政、税务部门规定的范围和标准内可适当提高，既为职工安排好福利，又能增加扣除费用金额，减少企业所得税和个人所得税的缴纳。
3.4合理安排扣除时间
（1）折旧费用的计提：在企业盈利时期，对固定资产折旧可采用加速折旧或按允许的最低折旧年限计提折旧，尽量使本期成本最大化，以使企业前期会计利润发生后移，使所得税缴纳延迟，从而节约财务利息。
（2）无形资产和递延资产的摊销：对开办费等无形资产和递延资产的摊销，税法仅规定最低摊销期限，并未强制摊销方法和摊销金额，这样就赋予企业一定的选择空间。对处于正常经营期有盈利时，则宜选择较短的摊销期限，尽量足额摊销，加速成本的回收，抑减企业未来的不确定风险，还可以使企业后期成本、费用前移，前期利润后移，从而获得延期纳税的好处。
3.5限额抵扣费用的控制
对各种限额扣除费用，必须用各种方法使之不超标，其次在达不到标准时，其他超标部分可以相互调剂，使总体不超标。
（1）工资性支出：如可将公务通信费等暗含工资中的费用经职工报销的方式转化为管理费用，控制工资性支出，达到最佳的抵税作用，减少企业所得税和个人所得税的缴纳。
（2）业务招待费支出：税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年营业收入的5‰。假设企业年营业收入为A，年业务招待费为B，则年允许税前扣除的业务招待费满足B×60%≤A×5‰，只有在B×60%=A×5‰的情况下，即B=A×8.3‰，业务招待费在营业收入的8.3‰的临界点以内时，企业发生的业务招待费才能充分扣除。根据这一规定，年初预计全年营业收入，将全年招待费控制在能充分扣除的限额内，超过部分以其他形式开票列支。
（3）广告费和业务宣传费支出：其支出不超过当年营业收入15%的部分，可据实扣除，超过部分可无限期向以后年度结转扣除。扣除费用有三个前提：通过一定的媒体传播；已实际支付费用并已取得相应发票；通过经工商部门批准的专门机构制作；根据这一规定，应将公司发生的相关广告和宣传业务按符合条件的途径开展并控制全年金额，使其最大化地达到抵税作用。
3.6充分利用税收优惠政策
（1）企业所得税优惠政策中，对企业购置并实际使用的用于环境保护、节水节能、安全生产等专用设备，根据国家政策，可以给予投资额10%的抵扣，当年不足抵免的，可以分5个纳税年度抵免。在进行小区建设过程中，宜考虑采用采环境保护、节水节能、安全生产等设备，在提高小区居住环境与质量的同时，充分享受国家的税收优惠政策。
（2）在小区物业管理或其他岗位，通过安置残疾人员就业，扶持残疾人事业，又可依据安置残疾人员所支付工资费用的加计扣除的政策，达到抵税、减轻税收的目的。
纳税工作筹划的好坏，直接关系到整个企业的利润及每个员工的切身利益，不仅仅是单个岗位或单个部门的工作，需要全公司各个部门的相互配合、通力合作，统筹考虑公司的短期利益及长远发展，切实筹划好税收工作。
参考文献
销售年终工作总结与计划模板范文一 转眼间，充满机遇与挑战的xx年已经过去，我们迎来了崭新的xx年。在这一年里，我在公司领导和同事帮助下，年终工作的各方面有一定的进步，同时我深深的感到：作为金鹏人、广告人有种深厚而浓烈的感情。
我于XX年年8月份到公司，xx年下半年按照领导的指示负责金鹏图语广告公司的业务发展部的年终工作，任部门经理。六个月以来，在领导的帮助和同仁的支持下，年终工作上取的了一定的成绩。在此将2010年主要的年终工作情况述职如下：
一、计划完成情况：
金鹏图语广告全年计划完成销售额1000000元;实际完成176194.4元，未完成全年销售计划。
二、加强自身的业务素质和管理能力，在不断的学习、实践中做好一个部门经理的基本知道和技巧。
xx年，广告公司的年终工作是以天鸿项目为主，积极拓展新的营销业务年终工作。在天鸿项目上，业务发展部协助公司完成天鸿项目二期的各项年终工作，主要有：天鸿二期的认筹、天鸿凯旋城理查德克莱德曼演奏会、天鸿房展会、天鸿上海展会、天鸿招远分销处等年终工作。其他项目年终工作主要有：招商银行离岸业务推介会等各项年终工作，东山、向阳办事处图册的设计、区政府图册的设计与制作、酒业公司经销商会、海尔纽约人寿10年颁奖晚会、百年电力手提袋、区政府软件会、职业学院图册、蓬莱海关关庆十周年、山海云天开盘等。同时积极参加集团及公司组织的培训，对管理大纲、公司规章制度、房地产基本知识、电话营销、媒介营销、商务礼仪等有了较深刻的理解和掌握，从而提升了年终工作能力，丰富了经验，开阔了视野，对公司的企业文化及经营理念有了更进一步的认识。
xx年，我在日常年终工作中逐渐的掌握了各种活动的组织、操作流程及现场布置，以及活动所能涉及的每一个细节，提高了在活动方面专业知识和有效经验，也真正的体会到为客户创造价值的分量，但是，作为业务发展部的经理，所需要掌握的知识面和操作经验既广且杂，这是我自身存在的不足，需要继续强化学习力和积累管理年终工作经验。
三、坚持为客户创造价值的理念，不断更新服务手段;巩固老客户，吸纳新客源。
广告公司在烟台是一竞争激烈而且不成熟的行业，存在操作透明度高、价格竞争的初级市场状况，对于我司的业务产生了较大影响。
xx年，业务发展部在拓宽外协单位的同时，不断提升自己的专业水平及对客户服务的产品质量，并建立并执行提醒式服务系统，在一定的程度上，有效的遏制价格竞争的趋势。但是，在广告业业务和操作透明度越来越高的前提下，公司多次出现活动方案被套的现象和丢单的现场，由此我加强学习关于印刷及活动的相关知识，尽可能的了解这个领域的所有问题，完善自身的素质，在专业知识上领先于其他的广告公司，为公司树立良好的企业形象。
四、形成总结问题，提高自己的内部沟通机制。以市场需求为导向，提高年终工作效率。
广告公司的年终工作比较复杂，特别是活动方面，需要协调、联系的年终工作比较多，在这些年终工作中我注重与设计、各个外协单位的建立融洽的关系，以便于开展年终工作。加强自身的执行力，提高年终工作效率。作为业务发展部经理，由于对外合作的年终工作较多，接触的事务比较复杂，要顺利完成年终工作，提高年终工作效率，就必须坚守年终工作流程和公司的各项规定，违反制度的事情坚持不做，只要做到这一点，才能称得上是为公司负责、为部门负责，更是为自己负责。
五、存在的问题及下步年终工作打算
回顾这半年的年终工作中自己发现还有很多的不足与缺憾：首先，在年终工作中由于经验不足，年终工作方法过于简单，在处理一些问题上不够冷静、沉着。其次，在业务理论水平和管理能力上还有待于进一步提高。再次，广告专业知识方面，需要大量的学习的充实完善自己的知识库。这些不足，有待于下步的年终工作中加以改进和学习。在xx年的年终工作中，我决心做到：首先，我要加强学习专业知识，学习年终工作和管理经验，不断提高业务素质和管理水平，使自己的全面素质上升一个新的层次。其次，加强责任与危机意识，提高完成年终工作的标准。为公司的新年度的年终工作再上新台阶，更上一层楼贡献自己的力量。再次，广告公司的业务发展的主流方向，一直悬而未决，成为业务发展的一个桎梏，解决广告公司发展方向是09年年终工作的重中之中。这也将是完成公司全年计划利润指标的完成的大前提，寻找自有媒体，以创意指导制作，有效地与其他兄弟公司进行整合，将是我努力的方向。
总结：
市场是最坏的教练，还没有等我们热身就已经开始竞赛，竞赛结果的好坏相当一部分因素在于我们的悟性和主观能动性。
同时，市场也是最好的教练，不需训练就能教会我们技能和发展的契机，关键的是市场参与者的眼光是否长远、品格是否经得起考验。
销售年终工作总结与计划模板范文二 今天是我来泰康的第29天，将近一个月的时间里我在这里学到了很多东西。下面我对四月份的学习年终工作做一个总结。
1、学习了年金方面的基本知识，初步掌握了与客户交谈的内容
在学习过程中，我掌握了建立企业年金的流程，也了解了一些相关边缘问题，比如会计科目、信托法等等;同时我也遇到了很多不能自己解决的困难，得到了同事和领导的解答帮助，充分体会到了公司铸造团队，亲和诚信的企业文化。通过这段时间的学习，我发现自己掌握的知识不够全面，做企业年金是一个与高端客户不断接触的过程，我除了应该掌握年金方面的知识外，还应该加强金融、经济、企业管理、法律、社会等等各方面的知识，用知识武装自己，以便能更好地展业。
2、跟随领导出差，在实践中学习了不少见客户的经验
领导为了让我们尽快学好基本知识，掌握营销技巧，4月下旬，我跟随黄经理和许经理出差茂名，在那里见到了我们合作单位中国银行的相关领导和同仁，同时也去见了两家客户企业：电白供电局和一家房地产公司。整个过程我一直在观摩学习黄经理和许经理怎样与客户建立良好的合作关系。同时，我发现，要想让客户信任你，必须要精通自己所作的业务，而不仅仅是熟悉。也就是说，一定要做一个专业的行销人员。而要想专业，还得必须努力练好基本功。此外，我还跟黄经理去了储运公司，体验了我公司和合作伙伴光大银行的讲标的过程。
3、通过启航培训，学习了电话行销和面见客户的基本知识
培训课程中，给我印象最深刻的就是28号下午的通关考试，考试有三个环节组成：一、给定一个企业，通过前台找到人事部负责员工福利的经理;二、通过电话给人事部员工福利经理约到见面;三、通过首次见面约到第二次见面。
这天的通关考试从中午午饭过后一直到凌晨零点多，最后通关老师让我们都过了，但我觉得我表现得不是很好，没有发挥出最好水平。电话话术不停地练，一次次地通关，一次次地被拒绝到了半夜，上下眼皮开始打架，注意力精力都集中不起来，回到宿舍洗把脸继续回来通关最后终于过了。
通过培训，感觉自己在销售话术和能力上有了一个质的飞跃。整个培训下来，我认识到自己的不足：一、见到客户信心不满;二、和客户面谈不会用生动的方式表达专业的东西;三、对产品和年金相关知识掌握不够;四、寒暄问候及礼节性的东西有待于不断改进;五、平时年终工作不够用心，表现在销售流程中就是自己业务的不专业。
4、打电话找客户的过程，让我更接近市场，听到了不少市场的声音
通过打一批(已打30个)曾经有做企业年金移交年终工作的企业电话，了解到市场上企业年金移交的年终工作进程：一部分企业年金移交年终工作已做;一部分企业年金计划暂时搁浅，原因不一而足，但大部分是因为经济问题。当然，大家都知道，电话过程中什么客户都会遇到，其中，有五家客户不拒绝了解我公司，也答应可以去送资料，因为是在珠海，所以没有约具体时间;还有的公司已倒闭，也有在平安、国寿做了的
总之，电话年终工作现在还在继续进行。其中我有做的不好的地方就是没有对客户进行总结归类，会在这周内把这项年终工作完成。
谈判是有章可循的，也是有结构可以分析的。能够让谈判方对谈判看得清楚，谈判可以分为五个结构：权力结构，议题结构，成员结构，阵营结构，实质结构。
一、权力结构
权力结构就是谈判方所拥有的筹码，按照一句通俗的话来说就是：拥有多少对方想要的东西，当然，筹码是不一样的，按照需求程度来区分，可以分为MUST，WANT，GIVE。MUST是必须得到，WANT是需要的，可以与对方进行交换的，GIVE是可以抛出去，赚取人情的。
谈判方，在大多数情况下，手中筹码是不同的，你的MUST并不是对方的MUST，有可能是对方的WANT或者GIVE，但是往往在大多情况下，我们不知道自己手中的筹码在别人眼中是什么角色，因此，正是由于信息不对称，导致谈判中需要不断试探辨别。
另外，注意一个问题，权力是一个流体，不是固体，是随着时间变化而变化的，在一段时间内，你的筹码够多，够硬，但是时间过了之后，你的筹码可能一文不值，比如政府打压房地产，许多房地产公司从原来价格坚挺到现在纷纷降价促销，他们的筹码—房子的紧俏程度变弱了，消费者的议价能力增强了。
二、议题结构
议题结构主要是指谈判桌上摆了几件东西，即：要谈什么。
记得我与国内某一大型卖场进行谈判的时候，谈判的是：公司产品进场销售。从表面上来看，是一个单议题，但是在仔细分析，却是多议题，在谈判中，要涉及到销售扣点，进场费，年终返点等。
谈判中议题的多少也会影响到权力的大小，谈判一方也可以采用挂钩的方式来增加议题，进而影响到权力筹码的大小。
三、成员结构
谈判中的成员不仅仅包括坐在谈判桌上，也包括谈判中台面下的，看不到的成员。
作者曾经亲身经历一件事情，国内一家大型油墨厂曾经想与某烟草印刷企业洽谈油墨采购事宜，公关了很久，印刷厂却没有松动，因为涉及到调墨，试制等多个方面，但是，随着省内一位主管烟草行业领导的一句话，就发生了改变，该领导说：我听说**油墨厂的产品质量也不错，可以试一试。结果，情势大变，印刷厂人员赶紧把油墨厂业务叫过来进行调试，这家油墨厂顺利打入了印刷厂。
这件事情也给我启示，在双方谈判的时候，有没有可以借力使力的地方，有没有自己可以得到帮助的人事情等。有人斯有事，有事斯有人，成员、权力、议题连在一起，谈判就负责了。
四、阵营结构
阵营结构，就是讨论内部成员的和或不和。
作为销售人员，我们一般都是假定对方阵营是一团和气的，事实上却不一定，有许多公司就有这个现象，采购部门意见与材料使用部门意见不一致。
在谈判中，特别是大型产品采购中，许多业务都是从采购方内部进行分化，分清楚那些事支持者，那些是摇摆者，那些是敌人，然后从其中找到自己的卧底，进行公关。如果不理解的话，可以去读一下《输赢》这本书。
五、实质结构
