发布时间：2023-01-27 19:42:46
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的设计公司营销方案样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
随着人们生活水平的提高和购房者对居住环境理解能力的进步，房产项目景观的设计和营造成为房地产开发过程中不可忽视的一个环节。从房地产的整体开发的角度来分析，景观设计和营建是体现开发商理念、传达开发公司愿景的一个窗口，也是消费者理解房产项目的，对项目增强信心的纽带。而景观设计是营建成功景观环境的基础，它不仅在前期阐释开发商对项目的期望，在后期也影响着工程的成本、进度以及质量。
对于项目，开发商常常将着眼点放在成本控制上，所以景观设计对成本的影响是房产项目景观专业需要重点控制的部分。
以下将就河北石家庄某项目为例，通过设计改造中对成本控制的把握，提出对成本控制的方法。
本项目位于河北省石家庄市，位于307国道南侧。规划用地内以兼容性的商业和住宅用地为主。项目分为两期开发，本案例将就一期景观设计管理进行讨论。一期设计范围包括:红线范围内规划道路以北（下称“北区”），规划用地面积265067.2m2，容积率不大于2.4，绿化率不小于39%，地块绿化面积为103387平方米。地块呈不规则梯形状，西北高，东南低，最大高差可达6米。
项目于07年末由当地开发商（以下称河北开发商）开始策划和规划，后因种种原因于08年下半年易手给现有开发单位（以下称现有开发商）。现有开发单位为合资企业，第一次在北方操作房产项目。
前期的规划提出对景观造价的估算是600万左右（相当于每平方米景观造价约为70元）。
现有开发商进入项目之后，即对项目进行了分析和定位。关于景观设计，设计研发部门提出如下几点意见：
1. 项目没有明确的景观风格，没有特别有吸引力的卖点；
2. 没有明确的路网规划，道路凌乱不堪；
3. 停车位的大量设置破坏景观的整体性和连续性；
4. 楼栋间距均等，不能形成相对集中的景观区域；
5. 地面高差被忽略，会造成大量的土方改造，等等；
6. 景观造价估算太低，会影响到施工质量从而影响楼盘品质。
总的来说，前期的景观设计不能够满足居民日常出入、安全、以及营造美好景观的目的。
5.2设计任务书的编制
研发部根据现场情况和策划需求（策划部门提出需有“北国江南”的风格或者其他适宜楼栋等距的景观特点的风格）进行了设计任务书的编制。
设计任务书对项目情况进行了介绍，提供了水文地勘报告等必要的技术支持，对项目的定位作出明确规定：是主要针对本地中高收入者及京津冀范围内中高收入者的楼盘，需有江南特色，需有水域，如有可能，水域应当尽可能大或者有水域的地方尽可能多。本项目最终将被打造成为“引领市场潮流的高档社区”。
任务书中规定了在各个设计阶段的设计内容、深度和设计周期以及成本控制目标：
在概念设计方案阶段需由景观设计公司根据开发商的风格方向提出两到三个设计思路，并形成设计成果由甲方比选。设计周期为三周。
方案深化阶段，景观设计公司根据明确的概念方案方向，在造价限额中进行方案深化，提出主题景观的深入设计以及相关的景观元素，比如植物、灯具选型、各类设施的完善以及儿童、老人活动场所的布置等，形成多层次的空间。设计限额为150元/平方米左右，设计周期为四周。
初步设计和施工图阶段，进一步完善景观设计，并完善景观元素、构件等施工工艺。控制工程造价在单位平方150元以内。设计周期为八周。
有了明确的设计任务书，开发商和景观设计公司的沟通更加有据可依，也更加通畅。
5.3 方案的设计和评审
景观设计公司通过对项目的研究和理解，提出两个方案，一个有“北国水乡”理念，一个是“果岭湾”概念。如下图：
图5.1“北国水乡”方案图5.2“果岭湾”方案
设计研发部门协调决策层、策划部门、工程部门、预算部门对项目进行了评审。针对两个项目的特点，得出如下结果：
表5.1 比选方案对比表
序号 项目 北国水乡 果岭湾 备注
1 设计风格 有江南特色，应用大面积的水域串联景观 应用项目本身高差随势造景，形成大面积草坪，提出高尔夫概念
2 景观均好性 各楼栋景观效果均好 主次分明：中心广场区域景观突出，其余楼栋均好
3 道路系统 道路主次分明，主路在，消防道路曲折蜿蜒 道路主次分明，横平竖直
4 停车位 取消了大部分停车位，不符合规划要求 比较前期停车位有所增加，并隐藏于景观之中
5 缺点 水面面积太大，会引起如下几点问题：
1.在当地地下水位较低的情况下不宜蓄水，如果全部采用钢混结构会增加景观成本；
2.建造如此大的水域土方量也会上去；
3.水景水源是问题，夏季蒸发量和冬季排空后的景观也是问。 1.道路太平直，而且主要道路穿过居住区中部，会有交通隐患；
2.主入口的交通大转盘可能会引起交通混乱，建议改造；
3.未考虑古树名木的保护；
4.可更多地通过植物造景，取消不必要的硬质构筑物。
通过比选，现有开发商倾向于“果岭湾”方案并通知景观设计公司进行方案深化。
5.4项目的协调沟通
在方案深化以及后续的初步设计以及施工图设计中，各个相关专业对景观设计提出专业意见，并沟通改进。
另外在中心广场区域，因为所有的市政设施配套用房均在此处地下，故需要协调比较多的问题，比如：地下室荷载和水池之间的关系；地下变电所和水池之间的关系（有强制规范规定水池不能在变电所顶部）；水池近旁几百年的古树与中心广场高差之间的处理等等。
根据这些现场问题，设计研发部门和景观设计公司、相关专业设计公司进行了多次沟通，最终解决了上述种种问题：增加地下室顶板荷载，确保可以承载水池重量；微调水池位置，使水池和地下变电所关系符合强制性规范要求；地下室出地面建筑被当作景观建筑来进行设计，力求与周围景观以及四界相邻建筑协调；专门为古树设置古树广场，用梯级降低的方式渐次过度将近两米的高差。
这样，因为设计研发部门及时有效地组织各专业的沟通，有效地提高了设计效率，节省了中间来回反复的时间，将景观设计周期控制在既定时间范围内。
5.5项目成本控制
在成本控制方面，由于前期开发商对项目的景观造价估算为600万，故而现有开发商决策层对设计研发部门就设计任务书造价的提升提出疑议。为消除疑议，设计研发部门邀请决策层以及预算、工程部门对周边项目以及北京、上海的同档次项目景观进行考察，重点对于景观营建成本进行了考察和测评。同时，设计研发部门对项目景观元素所涉及到的材料成本也做了本土化的调查，并提交了相应的报告，说服决策层采用新的景观设计限额。
在其后的施工预算中，本项目景观施工费用约为1600万，单方造价约为147元，控制在之前的限额之内。
参考文献：
[1] 田彦.房地产营销.北京：中国劳动社会保障出版社，2002
[2] 杜宇.试论房地产营销策略.中国科技信息, 2006（4）：
大家好！
首先感谢公司给我这个展示自我，营销自我的机会，使我抱着一种积极参与、激流勇进的心态参加设计公司总经理竞聘。
我叫__，——年——月出生，——年——月毕业于——城市学院土木建筑系，——年——月进入__集团工作至今，工程师，国家二级注册建筑师。
光阴似箭，日月如梭，转眼间，我来__已十年了。十年来，我有幸见证了__集团从小到大，从弱到强，到现在发展成为__乃至*房地产业的一面旗帜。__“以人为本，用心营造”的企业文化，科学严谨的管理模式，至高至远的锦绣前程深深地吸引着我。十年来，在__这个学习氛围浓厚，有着良好互助精神的团队里，我得到了迅速的成长，从一名初出校门的业务新手成长为一名技术全面、业务娴熟的二级注册建筑师，从一名设计员成长为设计公司副总经理、总经理。是公司给了我一个“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”发展平台，是公司培养了我，我的每一个进步都倾注了公司领导的心血。借此机会，对多年来关心和支持我工作、学习的各位领导表示衷心的感谢，各位同仁表示衷心的感谢。下面我分三个方面来阐述我的竞聘演讲。
一、过来一段时期，思想和工作小结
在政治思想上，我一贯遵守宪法和法律，遵守公司的规章制度，认同和拥护公司的企业文化，努力贯彻执行集团董事局和公司全委会方针、决策，关心国家大事，热心公益事业，维护公司的形象和利益。
在业务工作上，我一贯重视专业理论知识的学习、更新和巩固，注重理论联系实际，用所学理论知识解决工程实际问题。通过自学和摸索熟练地掌握了pkpm系列工程设计软件，大大提高了工作效率，缩短了出图时间，使生产力得到了较大的解放，同时热心地指导其他同事学软件、用软件，解答他们的疑问。在长期设计工作中，我对建筑设计产生了浓厚的兴趣，自学了建筑学的专业理论课程，还考取了*大学建筑学专升本，并于去年6月顺利完成了学业。近年来我先后完成了世纪花园10#、14#建筑方案及施工图，世纪花园大门方案，*省安江农校图书馆建筑方案及施工图，河西__家居广场建筑方案，在水一方b、c、d栋建筑方案和建筑施工图设计，完成了__国际实验学校实验综合楼建筑方案及结构施工图，完成了湖天一色5#、7#、23#、24#楼结构施工图、湖天一色23#、29#楼的建筑方案，完成了顺天国际大厦和会同县人民影剧院建筑方案设计。
2001年，获房产公司世纪花园户型方案竞赛第一名，2003年获“市优秀设计”二等奖，两次获得“设计产值状元”。
在管理工作上，2001年至2003年，我担任设计公司总经理助理职务，2004年先后担任了土建综合室主任和设计公司副总经理职务，2006年3月底担任设计公司总经理。在完成生产任务的同时，积极参与设计公司的各项管理工作。建立健全设计公司各项管理制度，制定岗位标准与考核制度，积极谋划公司发展规划，认真领会上级领导的精神，团结和带领同事完成领导交办的任务。1998、2000、2001年三次被评为优秀员工。
二、拟任职务的现状及分析
设计公司是集团公司的技术核心，肩负着房地产产品的开发和研究工作，为集团公司提供技术支撑和服务。近年来，设计公司在集团公司的正确领导下，依托主业，抢抓机遇，以质量求发展，抓管理促效益，取得了长足的进步，技术队伍和实力不断发展壮大，资质升为乙级，综合产值和利润逐年上台阶，为社会创作了一批较有影响的住宅小区、商业、办公、综合楼等建筑精品。员工收入和生活质量、工作环境得到了很大的改善。设计公司是一支年轻的团队，是集团公司百般呵护下的温室里的花朵，没有经受过市场经济的洗礼，没有领教过市场竞争的残酷，还没有完成由单一型“技术人”向复合型“社会人”的转变。设计公司的发展还存在许多不足，突出表现在不能满足集团公司主业迅速扩张的需要，在制度建设、设计水平、服务质量、管理水平、人才结构与贮备、市场竞争力等诸多方面暴露重重危机，具体表现在以下几个方面：
1、装饰、园林工程施工管理工作没有走上正规的轨道，极需建立一套完善的立项、招投标、签立合同的程序和管理办法。
2、设计水平和服务质量较往年有所下降，全面质量管理难以落实到位，项目前期参与不够，产品研发力量薄弱，重大项目管理不到位，导致一些项目边施工边修改，重大项目没有通盘考虑，顾此失彼，严重影响工程建设进度，浪费大量的人力、物力和时间。
3、内部管理急待加强。特别是项目进度和项目综合管理没有很好贯彻执行，定额设计工作还停留在初步阶段。
4、人才结构极不合理，技术人员中新手所占比例过大，技术力量薄弱。规划、建筑等人才缺乏，方案设计水平急需提高，对外组织方案竞标的实力较弱。内部项目也出现安排不下去或安排的项目不能按时完成，严重影响建设方的工程进度，损害公司形象。
5、外部市场丢失殆尽，在业界的知名度、影响力较低。设计人员接触的建筑类型单一，且没有经受市场的洗礼，成长缓慢，不利于设计公司长远的发展。
三、任职后的工作打算
如果我有幸能当选设计公司总经理，我将根据业界的发展趋势和公司实际情况做好以下几点工作。
1、建立健全管理制度，为公司可持续发展打下坚实的制度基础。
（1）、建立与利润挂钩、总额控制的行政、后勤管理人员管理产值分配制度，既维护股东利益，又充分调动管理团队的积极性。
（2）、改革完善执全委会制度，建立以管理层为主的执委会，建立以股东为主的全委会，切实加强全委会对执委会的领导和监督，以及两会各司其责。
（3）、规范园林、装饰工程施工管理，严格按照集团公司的有关制度，结合设计公司的实际情况制定操作性强的管理办法。
（4）、与房产、工程公司合作，制定定额设计实施细则和标准，完成集团公司下达的任务，将定额设计思想贯穿到设计的每一个阶段。
（5）、制定科学规范的设计业务工作流程。
（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入优胜劣汰机制，激发员工积极向上。
2、建立一支高素质的专业人才团队，为公司的可持续发展打下坚实人力资源基础。
（1）、有计划引进优秀的规划、建筑、结构、设备等专业人才。
（2）、通过项目合作引进“外脑”，提高设计水平和项目管理水平。
（3）、发挥技术骨干的传、帮、带作用，贯彻落实技术指导人制度，加快年轻技术人员的成长。
（4）、鼓励员工参加注册考试和方案竞赛，鼓励发表专业论文和参加学术活动，开阔视野，增长见识。
（5）、积极拓展外部市场，积极参加各类招投标，增强在业界的影响力和知名度。
3、加强执行力建设
（1）、贯彻落实设计进度管理制度，严格按合约提交合格的设计作品。
（2）、贯彻落实定额设计细则，最大限度为业主省钱，为社会节约资源。
（3）、加强设计文件汇签管理，杜绝不合格作品出图。
（4）、落实全面质量管理制度，重视事先指导、事中检查，把好图纸校审关，
管好各类技术文件存档。
（5）、做好设计前期研究工作，为房产当好参谋，加大作品的研发力度，为社会多出优秀的设计作品。
（6）、强化“四步曲”及“百分制考核办法”。
4、狠抓各项规章制度的落实，努力完成产值和利润目标。
利润是企业生存发展的前提，是投资人追求的经济目标，是对管理团队最直接的考核办法。我一定会建立健全和贯彻落实各项规章制度，切实抓好生产和服务工作，团结和带领全体员工努力工作，积极完成2006年发展规划的产值和利润目标。
关键词：居住区；景观设计；主题；营销
一、 行业现状与发展趋势
居住区主题，是指贯穿于整个项目的中心思想及其落地的情况。一个成功的主题，可以从不同维度反映出居住区的开发思路、市场定位、规划设计及营销推广等各个方面的内容，为居住区增添文化附加值，从而满足目标客户群的精神需求，同时带动销售。
在市场竞争日趋激烈的大环境下，鲜明的设计主题有助于大大提高营销的成功率。然而当今市场上失败的例子比比皆是，或广告语定位模糊、语焉不详，或面对面销售时没有合适的景观引爆点，无法造成对潜在客户的吸引力。以下为导致上述结果的几个常见原因：
1. 血肉分离
血肉联系是一种高度紧密、须臾不可分离、生死相依的关系。若将营销活动比喻成传递信息的血，景观设计则是承载实质存在的肉。在当今的市场，房地产公司的营销部门与设计公司之间往往存在着大量的信息不对称。
常见的情况是两个部门在项目前期、后期都缺乏深入的沟通，导致设计公司没有弄懂营销部门的意图，令设计无法准确地满足营销的需求，而营销部门也找不到设计中可以运用的景观亮点，只能强作圆场或另辟蹊径。
另一种的情况是景观设计师本身对设计主题缺乏足够的重视，在设计的过程只考虑空间、形态等感官上存在的事物，忽略了精神层次的思考，主题部分完全由营销部门完成。
2. 缺乏根据
无论是景观设计部门或者营销部门，都有陷入这样局面的情况：为了创造独特的亮点及卖点，从一个新奇的事物进行主题的设计，而那种事物往往是无水之源，例如在一个英伦风格的楼梯内植入“叮当猫”元素。从自身的角度来看似乎并无问题，但难以自圆其说，可能一时能吸引客户的眼球，但经不起详细的推敲和质疑，容易令客户失去信心，同时削弱其它有价值的亮点。
3. 生搬硬套
直接套用国外村镇及旅游景点的名字也是居住区景观设计的常见情况。由于气候、材料、人文、周边环境等各方面的差异，拿来主义的异国风情景观，极容易给人造成“山寨”的感觉，引发潜在客户的反感情绪。同时，从设计到名称的直接抄袭，有引起法律纠纷的危险性。曾经有房地产公司直接克隆国际知名旅游小镇，欲打造当地旅游特色景点，结果遭到了官方的控诉，引起“假旅游真地产”的社会舆论，大大损害了公司乃至当地政府的形象。
小结：景观设计主题应在设计公司方案部门和房地产公司营销部门之间形成合力，从项目的条件及实际情况出发，打造出独特的个性。
二、 设计主题的切入点
设计主题通常是从以下几个方面进行考虑，通过从其中一个点或几个点进行切入。
1. 场地属性
场地属性包括气候、地貌、水文及基地条件等自然因素及政治、历史、文化等人文因素。城市的自然风貌、风俗习惯，以及项目在城市中的区位、项目自身的内外部资源，都是设计主题前期搜集分析的重要组成部分。
其中，山、水等自然资源是极为常用的主题资源，其优势常在广告语及项目案名中出现。如：富力地产在海南的山地别墅项目，因其依山傍海的优势，案名定为富力湾山海豪庭，而设计主题定为“云间漫步，溪谷观澜”，在山地上设计瀑布溪流，同时开辟休闲栈道及观景平台，达到案名、主题与设计三者的统一。
2. 开发商风格
不同的开发商有其自身不同的风格，不同的风格形成其自身区别于其它企业的独特形象，并以此发展成企业的审美取向及价值取向。例如龙湖集团，其口号为“善待你一生”，整体景观呈现出“柔美”“生态”“人文”的感觉，以其自然、宜居、纯粹的景观在业内有极好的口碑；时代集团的理念为“生活・艺术・家”，较之龙湖则更侧重艺术的氛围，也具有更多现代、前卫的时尚元素。
对于开发商风格的参考，一般在于确定项目的整体基调，切忌出现与开放商风格属性相悖的主题定位。例如将极具阳刚色彩的主题强加在基调阴柔的项目之中，势必造成项目的不协调感，以致模糊了企业形象。就单个项目而言，或许短期内看不出太大影响，甚至表面上对销售有促进作用，但于企业的长期发展而言是不利的。
3. 客户定位
从目标客户的需求出发，也是设计主题的重要切入点。不同身份、背景、年龄层的客户，有着完全不同的功能需求及精神需求。常见的分类方式，将客户群分为刚需型客户、改善型客户、度假型客户、投资型客户几大类别，亦有详细到企业主、企业金领、城市白领等分类方式，还有按60后、70后、80后、90后等年龄段进行分类的情况。但无论何种分类方式，特定的目标客户必定有其相对稳定的生活方式及共同需求。
小结：设计主题的打造，应尊重城市发展的基调，符合当地特色及项目特质，符合目标客户的喜好及需求，综合多方面的因素，选取其中一个或多个点进行切入，令设计主题具有足够的依据，形成项目的灵魂。
三、 设计主题的落地性
通过对场地、开发商、客户的综合分析，可确定设计主题的思路和方向。然而，主题的表达需要具体的景观设计进行承载，才能成为成功营销的条件。一个成熟的景观主题，可以从以下几个方面进行演绎。
1. 标识系统
标识系统，是指以标识系统化设计为导向，综合解决信息传递、识别、辨别和形象传递等功能的整体解决方案。在居住区景观设计里，通常包含了LOGO、色系、指示牌、提示牌、布告栏等多方面的元素。通过标识系统的设计，有利于直观地将整个居住区的景观进行系统化地梳理及表达，形成楼盘形象与功能的桥梁，对于打造居住区的主题起到重大的作用。
2. 雕塑小品
雕塑小品在居住区的设计中，常常作为“点睛之笔”出现。雕塑分为主景雕塑和配景雕塑，主景雕塑设置在居住区的重要节点位置，如视线焦点、轴线中心等场所，以极鲜明的形象，给客户带来强烈的视觉冲击，从而形成记忆点；配景雕塑常作为点缀出现，设置于主景附近、次要节点、道路转角等位置，主要功能是制造氛围，强化客户印象。
富力天海湾的主题是“海之天堂鸟之乡”，其坐落于广州南沙的海岸边上，主题上运用了其独特的场地资源――广州的海岸。同时，利用鸟的形象作为景观主题的承载，在设计上通过寓意飞翔的穿梭廊架及随处可见的天鹅雕塑，共同打造了项目的形象，场所、案名、主题、雕塑等方面得到较高的统一。
3. 植物空间
植物是景观设计中最灵活的造景方式，同时也是设计的难点。优秀的植物配置及苗木选择，在日趋注重软景的行业趋势之中，占据越来越重要的位置，甚至有“做好了植物就成功了大半”的业内说法出现。
成功的植物设计，擅于运用疏密的变化、形态的变化、色相的变化、季相的变化等多个维度进行设计，同时形成植物设计主题，如不同季相呈现不同面貌的“幻彩四季”，具有视觉冲击力及画面感的“浪漫花海”，舒适、大气又低造价的“阳光草坪”等。
然而，植物的主题往往只是作为整体主题的一个子分支出现，如何将植物主题与整个项目的主题进行搭接及融合，使两者之间呈现出统一的主次关系，是植物主题需要解决的问题之一。
关键词：景观设计；地产商；景观管理
中图分类号：S732 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-07-0190-1
工程质量相接近的楼盘最终销售价格差距有的能达到百分之三十的差距，开发商如何利用自身优势，使得景观最大限度地提高楼盘的附加价值呢·
首先，景观设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。在这个阶段景观设计的介入可以统筹整个楼盘的规划进度，避免重复施工与不合理布局。并且规避一些不适宜景观设计的规划，例如：住户窗前，高压线下等，充分考虑到居民的切身需要，合理安排活动区域。
其次，选择合适的景观设计公司。地产商可根据自己的需要慎重选择，不可盲目崇拜国外景观机构：倘若与国外的设计师合作，就要在植物配置方面找本地的设计师。种植适应在本地生长的乡土树种，国外的设计师擅长的是西方园林的布局特点，对工艺要求高，尤其是装饰方面的要求更是精益求精。本土设计师擅长的中国古典园林的特点，人与自然浑然天成，讲究和谐自然。所以把国外和国内的设计有点有效地综合起来才会达到一加一大于二的效果。
目前多数成熟的地产商会选择有外籍设计师的国内优秀景观公司，一般单价为20-30元/m2，这样既可保证各阶段的系统性，又有最高的性价比，国内的设计公司设计单价相对较低，所以从经济的角度来讲，应该两者结合达到平衡。
最重要的是对景观设计品质的控制。
概念阶段：这个阶段也被称为设想阶段。一般由主要负责项目的设计师根据甲方实际要求，参照当地的人文、自然风情拿出至少2套方案。
发展商应先为项目定位，明确客户需求、相应的景观造价等，同时在概念方案阶段应确定景观风格，发现规划中的不足和面对的问题并加以解决，设定合理的景观框架，主次分明，繁简得当，并考虑景观的均好性，解决好功能分区和交通流线，重点把握人流密集区的景观设计，增加景观的视觉价值，以有效提升销售业绩。
方案阶段：应由项目公司组织，一般由集团公司分管领导、项目公司负责人、规划设计部、总师办、建筑设计公司、营销公司、物业管理公司、工程部相关人员及景观设计等单位参加。
1.设计方案与项目总体规划是否相符；
2.设计是否体现以人为本的原则；
3.结合建筑设计进一步评审景观设计是否合理，彼此之间风格是否和谐；
4.使用功能能否满足需要，功能分区、动静分区等是否合理；
5.交通组织是否合理，小区的出入口分级（主次）是否合理；
6.是否最大程度利用自然景观及原生植物；
7.景观设计公司是否已尽可能提供了多方案供比较；
8.绿化率等技术、经济指标能否达到要求；
9.配套设施与建筑关系是否统一，是否与营销承诺、楼书等文件相符；
10.是否方便物业管理和满足安保要求等；
11.别墅项目应考虑山体排水和花园分界；
12.泳池、水景设置是否合理等。
深化方案阶段：本阶段，设计大的方面和重要细节都应得以明确。
1.设计文件的深度是否符合设计委托书的要求，即方案的意图贯彻，如：有无符合要求的效果图、电子设计文本等；
2.合理统筹，建筑，景观，排水，供暖。供电之间是否有矛盾；
3.设计方案提出的调整意见是否得到改善；
4.园路设计是否满足消防要求，与建筑出口相互关系是否合理；
5.进一步审查交通组织的合理性，如：小区入口的设置是否合理，是否考虑人车分流及满足物业管理需要等；
6.地下车库入口、自行车库入口、地下室采光通风井等位置与周围景观衔接的合理性、统一性；
7.综合管线、窨井盖、配电设备、弱电设备、煤气调压站、垃圾房等的景观处理是否得到综合考虑；
8.水景结构、园林小品的基础及设备、设施的位置、标高与有关管线、窨井位置等是否有冲突；
9.路灯间距是否满足照明要求，有无考虑节能；灯光的颜色、布置的位置及形式是否合理；
10.排水组织是否合理，有无喷灌系统；
11.水景效果，如：驳岸、动静等方面的处理手法等是否理想、到位及可行；
12.绿化植栽配置是否合理，品种、规格等是否符合要求；
13.总造价控制能否满足经济性要求，是否合理等。
施工图设计阶段：
1.施工图设计是否符合国家及地方有关规范和规程，尤其是编制深度是否达到要求；
2.扩初设计评审提出的调整意见是否得到落实；
3.各专业设计之间是否存在互相矛盾，如竖向设计与综合管线、室内地坪、道路标高、室外附属建筑物、构筑物等之间是否矛盾：
4.各种主材及设备如：花岗岩、道路砖、路牙、木材、自然石、灯具、室外家具、喷头、水泵等是否合理选定；
5.各种节点构造是否需调整，水景有无考虑防水等专项措施；
6.假山、塑石的风格、体量要求；
7.室外家具、灯具的布置是否合理；
8.植物竖向层次等各个界面的配置是否丰富合理；
9.不同季节的景观效果是否得到充分考虑；
10.植物种（移）栽的季节和时间；
11.喷灌能否满足绿化养护要求等。
施工服务阶段：
1.应选择有经验的施工队；
2.在重要节点处有效控制：材料样板的确认，放样，大的形体的控制，植物选型等问题；
3.现场的把控和调整，力求每个角落都富有意境。
2006年中国半导体市场已经占到全球市场的22％。在中国市场上，已经有100家左右严格意义上的芯片设计公司，主要分布于消费类电子、电信与网络、安全领域。可见，相比于整个半导体市场，中国Ic设计和IP市场不是很大，但非常新，同时增长率非常高，对IP的需求越来越大。Synopsys公司DesignwareIP业务部开发总监Zhang Jing-Fan分析认为，国内IP业的需求存在以下几个特点：
1.易于使用。相对于芯片公司，IP针对更广的客户，因此针对每个特定客户的要求更加复杂。Synopsys的策略是事先根据客户的需要把参数设置好，提供多个IP时先整合好。例如，此次针对PCI Express及USB的DesignWare IP，已对中国市场预先配置了易于集成的丰富参数。
2.增加本地支持。国内目前IP交易比较热，最大的问题就是售后服务。客户的IP服务要求比工具的支持服务的要求还高，客户一般都会直接找原厂提供支持，而不是找交易中心。Synopsys过去的售后服务在海外，因此现在已开始在上海建立IP支持中心，以提供专业的IP集成和咨询服务。
3.国内初创公司起步晚，财务状况有限，需要自己买IP，但存在买不起的现象。为了帮助新公司把起步费用降低，Synopsys的策略是，客户成功后Synopsys再收取费用，以便降低IP使用的门槛。
关键词：品牌形象设计战略过程企业文化
品牌是建立在满足消费者的需求，消费者对企业品牌的认可是依靠企业品牌形象而建立起来的，不仅仅是靠一个漂亮的标志或者精美的包装构建的。品牌设计的过程通过满足的功能不仅仅是需要更多的市场，它是企业与消费者之间的一个重要的桥梁。对于设计师来说，如何更好地了解不同层次消费者的需要，必须从分析客户的情况、行业、竞争和市场等多方面考虑。在品牌形象设计的过程中，采用的视觉、品牌审计、管理、访谈、研究到最后的口头和视觉解决方案是一个合理的设计过程，设计师的工作是在对品牌发展战略过程中，把设计从创新发展到解决方案的系统架构建立出来。品牌设计师应当着重开发各种概念的设计，并通过设计过程，结合能够表达品牌精神的一切元素，并使之应用到整个品牌推广计划的发展中去。
一、中国企业形象设计行业的发展
目前中国从事品牌形象设计的企业有很多，几乎每个设计公司都在开展品牌形象设计业务。在中国改革开放前30年中国的企业处在资本积累的阶段，中国的企业家们大多数对品牌的知识处于初级阶段。在20世纪80年代、90年代，简单的标志设计与应用系统成为当时公认的企业形象设计。
通过30多年经验的积累，在发展进程中通过企业对自身与社会各种竞争力的了解，并对其运行模式的摸索和成败经验总结，30年后的企业家们对于如何塑造自己的品牌形象开始有了新的认识。在大量海外发达国家成熟品牌进入中国市场后形成的冲击，与国外专业设计公司团队专业化的服务理念的进驻，使中国的企业家从盲目建立品牌形象到认可专业化服务理念，从新审视自身的不足，他们对于品牌形象设计的需求进阶到必须得更好更贴切更有战略性的设计服务。
二、目前品牌设计行业发展趋势
1.满足客户需求的变化。
客户的需求一般是指通过买卖双方的长期沟通，对客户购买产品的欲望、用途、功能、款式进行逐步发掘，将客户心里模糊的认识以精确的方式描述并展示出来的过程。在面对有实力的集团企业竞争日益激烈的社会环境下，各种专业外包服务机构逐步崛起，各种创新的营销理念驱动下，客户的需求一定是多方面的，且其中不确定因素占大多数，作为设计师必须去分析和引导他们。
2.品牌形象设计产业的变迁。
鉴于互联网技术使信息产业的发达与信息传播途径不可想象的广泛程度，品牌形象设计产业已经从单一的品牌标志设计发展成要对某一品牌以及其下属的一切需要形象设计的元素与品牌战略进行整合。如传统的服装公司以前在某一商场租赁一定面积的服务区，建立一个品牌服装专柜或专卖店。
3.市场趋势的变化。
开展国际化合作以及成为所有企事业单位的发展目标之一，加强对国外先进的设计机构的活动，在品牌形象设计行业，相较之下，欧美国家的专业成熟度与社会认知度在全球范围趋于领先，其次为日本、韩国，中国的设计机构须加强对外交的交流和学习，不断补充创新思维与实践能力，建立能够胜任战略化服务的机制与人才储备。
三、市场变化的过程
新的商业趋势在传统的面对面销售模式发展成了与电子商务共分半壁江山的局面。互联网盛行后的B2B(BusinesstoBusiness即企业对企业的电子商务模式)、B2C（BusinesstoCustomer即表示商业机构对消费者的电子商务模式）到目前流行的C2C（CustomertoCustomer即消费者与消费者之间的电子商务模式），企业对品牌形象设计实践中智能化管理提出需求。
企业更青睐通过专业的设计机构提高品牌形象，商业发展趋势正从品牌发展往重视品牌战略的方向提高，从简单的品牌视觉解决方案发展到以设计作为提高公司的竞争力的营销核心，并要求着提高全球认同的专业品牌形象设计公司设立
四、管理流程
管理流程是指为了针对企业控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效益的目的的流程。是企业信息化管理过程中一个不可或缺的重要模块，用来定义和控制操作规程的基本过程，主要管理人对数据进行操作规程时人与人之间或活动与活动之间的数据流向，以及在一个项目的生命周期内跟踪所有事务和数据的活动。
在品牌形象设计过程中，是根据客户、消费者的需求，在设计过程对视觉系统涵盖了解决，应用，实施和管理的每一个品牌的市场评估和营销方面的发展。建立以了解市场行为和盈利的目标定位，优化组合管理的品牌定位和开发，识别和开发新产品、品牌的机会，并对产品、包装、广告等各方面实施的监控流程。
一、自主转型，设计为先
浙江武义康宇工贸有限公司自主设计研发的“来骑美”健身脚踏车将踏步机与自行车结合在一起。凭借創新的设计和实用的功能，很快就获得了采购商的青睐，最贵的能卖到2000美元。从传统产品转向了高附加值产品，由中国制造的利益短缩过渡到实用改造的創意利润。家电展区，苏州科沃斯机器人科技有限公司自主设计研发了3款家务机器人：地面清洁机器人、家庭安保机器人和自动擦窗机器人。借助卓越的设计研发能力，该公司已经获得了美国市场的认可。陶瓷是中国的象征，中国陶瓷企业在全球市场上一向占据主导地位。陶瓷企业也把重心转向了产品设计。广东宏宇陶瓷本届广交会上推出的裂纹石等新产品为公司赢得了大量订单。随着中国企业对设计重视程度的提升，境内外设计公司也忙着前来“淘金”。日本喜多俊之设计工作室为广东一家公司的热水器产品设计的产品，只是加入了小小的創意设计，产品的附加值就得到了显著提升。
二、积极完善，风采无限
虽然我国自主设计的产品也不乏闪光点，但还存在设计与产品断节，设计投入低，总体设计水平还处在起步阶段。
政府引领，产权保护需强化
只重视产品设计的层面是不够的，如果想真正提升设计能力，必须全方位管控设计。形成系统化的創新设计制度，这就要求政府合理的制定相关的配套服务。韩国设计振兴院中国事务所所长洪民硕表示，“设计是一个宽广的概念，在设计中品牌是最重要的，还需要考虑到营销和社会问题。”洛可可工业设计公司设计总监贾伟说，“中国需要上规模的、标准化的企业化设计公司。从前期的设计創意、可行性验证，到后期的成本分析、包装设计，这个过程需要系统化地考量，不是一两个设计师的个人行为。”
虽然公司的新产品在广交会上获得了大丰收，浙江武义康宇工贸有限公司总经理朱武仍然表达了自己的担忧，虽然国内有更广阔的市场，但暂时不会考虑把产品在国内销售，原因是国内的仿制能力太强，而相关部门对专利产品的保护力度又不够。香港设计师协会前主席叶智荣表示，我国目前生产方面已经成熟，设计却还处在起步阶段。初期难免会有模仿，重要的是在模仿中学习和前进，逐步推进自主創新。
拓宽思路，加大投入是必须
关键词：房地产开发；设计优化；技术管理；
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
1.项目优化理论及实例
1.1 房地产项目优化管理理论
房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，实现对社会技术资源进行沟通、整合和利用。在结构设计过程中，做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制从结构专业角度对方案提出建议。
1.2 设计优化实例
下面就顺德深业城的项目管理经验，简谈设计优化在房产成本控制中的重要性。
实例1：深业城项目7#，8#三十层，其建筑方案在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定。需要首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果并确定结构设计上的技术措施，再通过专家委员会的评审，这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对方案进行修改，使项目开发时间和工程设计成本得到控制。
实例2：顺德深业城一期地下室。该地下室共5万平方米，规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，为了随意布置消防通道，设计院结构工程师将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室设计，此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再进行地下室和基础结构设计。另外一个项目与此相反，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上。结构专业提出完全可以结合社区外市政道路，最终减少了地下室结构和基础设计工程成本。
现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。通常设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，使得桩基承载力强度不能充分利用、桩基础工程设计成本偏高。顺德深业城桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值。结果显示，这种设计值比理论计算结果高出20％以上，减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩。按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨，比以理论值180吨提高了38％。在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨。用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，取得了较好的经济效益。
由于地下室面积偏大、使工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间。佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计成果优化调整，使设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。
小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。设计人员对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值、受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用。消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用，并取得较好经济效益。
2.上部建筑结构设计技术管理
上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，其结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计主要依赖于设计单位结构工程师，工程师有义务为业主负责，但在实际工作中，他们并没有对设计的经济合理性负责，甚至加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既保证结构安全和品质，又保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责的关键所在。
公司在加强上部建筑结构设计技术管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。
3.现场工程技术管理实例
3.1碎石桩方案
某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，最终确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化。碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。
3.2空间刚架结构方案
某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离2米左右，地下室开挖前对会所支护显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，公司对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作。同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案转变成受力性能更好的空间刚架结构。最终施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。
3.3多结构结合的方案
某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，其技术管理难度可想而知。
3.4补桩方案再设计
某项目一期有8栋100米高层建筑，采用桩基础。在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司经过技术沟通，对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。
4.结束语
节能降耗是企业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细。从整体上增强竞争力，减少浪费。
参考文献
[1] 王刚.理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理[J].企业研究.2011(08).
