发布时间：2023-02-12 11:04:45
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投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但是，随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益壮大。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856条～859条的法条，该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低靡，80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。截至2003年底，美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。40多年来，美国房地产投资信托得到了长足的发展，具有了相当的规模。
在亚洲，REITs最早出现于日本。日本REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托是由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长。截至1988年，有关REIT的各案已超过900件。当前，日本是亚洲REITs发展最成熟的地区。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而该国的长期国债收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元，5年来已扩大1倍。可以说，日本此轮房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。不过，日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。新加坡紧随日本，修改了相关法律，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。新加坡政府的相关部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向。在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。比如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，等等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于2006年6月25日挂牌上市，目前正广受瞩目。
据不完全统计，目前有200只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
二、国外房地产投资信托发展的主要经验
美国的房地产投资信托在几经波折后，进入健康发展的轨道，是多种因素共同作用的结果。在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。
(一)创造必要的法律环境
1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50％，总收入中直接来源于房地产的收入不得低于75％，每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东，总资产的75％必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。
(二)房地产投资信托自身的改革
房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：(1)所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。(2)结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(FREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。(3)专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。(5)规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。(6)经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。
(三)机构投资者的广泛参与
初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10％；截至到1999年，这比例则上升到了39％，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。
大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT#5司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。
三、中国REITs发展的可行环境及发展意义
(一)可行环境
房地产业的融资需求作为REITs发展的基础行业，房地产业在中国随着国民经济的发展和人民生活的改善逐步成为经济发展的主导产业之一。同时，近年来房地产贷款在金融机构及新增资产中的比重呈上升趋势，中国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这将对银行产生很大的压力。为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款及个人住房公积金贷款等七个方面提高了信贷门槛。而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐，更是突出反映了中国房地产融资渠道极其单一的现状。构建渠道多元化、高效且利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
从资金供给角度看，改革开放为中国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。截至2005年底，中国城乡居民储蓄存款突破14万亿元，达到141050．99亿元，人均储蓄超过1万元，如此巨额的“民间资金”，必然需要相应的释放渠道。
此外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市行情尚不稳定，银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。而目前中国证券市场的产品结构存在两大缺陷：一是风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在中国证券市场上的可交易品种大约80％为风险较高的股权类产品；二是低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债等，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使中国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。
(二)发展意义
1．引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的补充。因此，推出房地产投资信托基金，能够提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
2．引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易将风险在未来和现在之间合理地分配；市场跨空间风险分担能力较强，可以在不同主
体之间进行分摊。跨时风险分配意味着银行承担的风险主要是信用风险，其资产的交易性较差，同期的调整难度较大，无法在当期解决风险积累的问题，在某一时期的风险一旦超过了警戒线，危机必然爆发。市场对风险的跨空间分散是指在不同的主体之间进行风险分配，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将在一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
3．引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱许多非系统因素的影响，因此房地产投资的收益相对比较稳定。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前中国城市化进程加快，住房商品化日益深入，商品住房消费需求占消费总需求的比重持续提高，城市房地产的需求也不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
四、中国房地产投资信托之借鉴与启示
(一)重视法律法规建设的基础作用
税收的优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉，而相关的制度规定是其经营灵活性的来源。任何金融产品的创新，必须在法律规范下进行。
在美国，REITs能够获得有利的税收待遇，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。中国目前法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，现有的信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。如在谈及风险时，通常表述为因国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策等发生变化，将可能导致本信托计划收益的相对变动。《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万元、三四十万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两亿元的资金，有了200份的限制，单笔金额很大，给融资造成困难。此外，要建立完善的法律体系，仅仅靠颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定出REITs的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方向的限制及投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。
因此，为了在中国尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。通过对房地产投资信托的规范，避免利用投资基金进行房地产投机和炒作，切实保障投资人的利益，真正实现拓宽居民投资渠道、为房地产市场提供资金的目的。
(二)重视机构投资者的参与和支持
机构投资者的参与，在吸引金融机构和广大投资者参与房地产投资信托方面具有重要的作用。在美国REITs的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。中国目前已有大量的机构投资者或准机构投资者，如何通过制定相关的鼓励政策，将机构投资者吸引到房地产投资信托市场上来，是需要研究的问题。
(三)创新和发展是永恒的主题
国外的房地产投资信托，尤其是美国的房地产投资信托，一直是在变化中求生存、求发展。从所有制形式创新到组织结构改革和经营战略转变，标志着房地产投资信托在适应市场变化，提高自身竞争力方面的不断成熟和完善。目前，中国的房地产信托还只是房地产投资信托的一种雏形，还没有真正体现出房地产投资信托规模较大、投资多样化、有效分散风险、流动性较好、管理人员专业化程度较高以及机构投资者踊跃参与的优势，因此需要在这些方面加大研究的力度。
(四)完善专业管理队伍建设是必要的前提
没有专业化的房地产投资信托管理队伍，就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。国外的房地产投资信托发展得益于庞大的、专业化的管理队伍。这些管理人员熟悉房地产自身的特点，熟悉公开市场运作的程序和方法等。中国的房地产投资信托的发展，必须加强专业人员的培养，研究建立相关的职业资格认证制度和职业道德规范，尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍，为房地产投资信托行业的发展提供高质量的人力资源。
(五)正视房地产投资信托的作用
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题
中图分类号：F832，43
文献标识码：A
文章编号：1672-3309(2009)04-0069-03
近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状
(一)房地产投资信托的概念
房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状
从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。比2007年略有增长。
2008年12月21日，国家要开展房地产投资信托基金试点，并且可以在上交所和深交所上市。中国大陆地区的房地产投资信托设立的前期筹备工作已经到了最后阶段。虽然在我国推出房地产信托投资基金目前还面临较多创新和突破，REITs的发行时机已经臻于成熟。
二、我国房地产投资信托存在的问题
从1992年信托融资引进至今，房地产信托发展速度很快，发展规模不断壮大。有效解决了房地产企业的融资困难。信托融资为房地产业提供了新的融资渠道，对我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。但是，我国现阶段还处在市场经济初期，信托融资的过程中还存在一些问题。
(一)房地产投资信托产品规模小且模式单一
按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划要求普通投资者的资金一般在20-40万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划认购起点不低于5万元，对于个人投资者而言。并不容易接受。目前，国内信托公司在房地产开发过程中普遍扮演了一个贷款发放机构的角色，而且通过信托计划募集得到的资金基本上都运用在一个房地产项目上，而且房地产商的开发和投资没有完全分离。信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。
(二)信托公司在房地产业务中的道德问题
由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。
1，职责“转委托”现象
信托公司在行使投资决策的职责时存在“转委托”的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。
2，信息不对称引发的道德风险
信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的“逆向选择”问题。
(三)税收问题
目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在美国，房地产投资信托只要满足了《国内税收法》第856-858条的法定要求就可以免缴公司所得税，1960年。艾圣豪威尔总统签署了将RElTs作为利润传递的特殊税收条例，一直持续至今。
而在我国，由于《信托法》规定委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移。需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。所以，对于信托财产的课税既有对收益的课税。又有对流转的课税。多重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。
(四)流动性问题
信托产品的流动性问题是一项难以解决的系统工程。信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者。但在流动性方面，却成为制约我国房地产信托融资发展的另一个瓶颈。
1，信托产品认知度低
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，因此，信托产品的知名度、认可度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多。而信托产品的销售，不能公开宣传，不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。现行法律规定：信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，其本身流动性较差。
2，信托产品缺乏转让平台
房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所。缺少转让平台，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意
愿，进而制约信托产品的资金募集。由于没有集中竞价交易场所，投资者欲转让所持信托产品，只能通过协议转让方式进行变现，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。
按照现有的转让模式，流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。因此不能进入流通领域，这样就限制了信托产品的活跃程度。尤其是在没有兑现前，其产品的价值无法实现。使得一部分购买者在急需资金时，无法进行等值兑现，会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。这直接导致信托产品的认知程度低、交易成本高，限制了信托流通市场的形成。
三、完善我国房地产投资信托的对策
(一)完善法律制度
我国已经初步建立了信托业的基本法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等一系列法规，虽然出台了这些法律法规，但是针对性并不强，尤其是关于投资信托的立法仅仅处于初级阶段。虽然有《中华人民共和国信托法》作为我国REITs经营事业的法律基础，但是关于房地产信托的各项实施细则，尤其是投资信托的具体运作、税收制度等细节并没有很清楚的操作法则。最新的规定，信托产品200份上限已经被突破，而且在房地产投资信托运营中的双重征税问题也有待于补充和修改。
(二)培养机构投资者
在美国，无论是权益型REITs,还是抵押型REITs，房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种专业的房地产中介都发挥着重要的作用。而我国目前的房地产中介市场的发育很不完善，房地产中介机构数量较少，管理也很不规范，在执业过程中时有违法违规情况发生，有时还会发生诈骗等刑事案件。
因此，房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。我国应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。
(三)完善信托投资公司法人治理和内控制度
可以考虑引进独立董事制度。独立董事制度有利于强化上市公司内部制衡机制，规范大公司的行为，监督公司经营者：有利于保持董事会的独立性，维护全体股东的利益：有利于公司法人治理结构的完善和上市公司质量的提高，从源头上遏制企业的“内部人控制”现象，提高投资者信心。
我国房地产投资信托公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国目前还有不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题。很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
(四)改变双重征税制度
从税源上看，信托投资公司创造的收益和投资者获得的收益都来源于信托财产。而信托财产是由委托人所有，房地产信托机构本来就是一个代人理财的机构，该机构应对按一定比例收取手续费或佣金的那部分业务收入缴纳营业税，其对所经营的信托财产并没有真正意义上的所有权。应考虑通过明确界定纳税主体。确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体；如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。
【论文摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国发展房地产资产证券化必然性和 可行性。
一、 资产证券化融资理论的介绍
1．资产证券化融资的基本概念
国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。
2．资产证券化融资的运作模式
资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。
3．资产证券化融资的核心内容
一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。
4．资产证券化的价值分析
(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。
f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。
二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析
我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。
（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟
1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。
2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。
3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。
4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。
(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础
1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然
2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模
3．庞大的房地产证券化投资需求群体
4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。
(三)政府的推动作用
证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。
三、房地产资产证券化融资模式的分析
(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式
在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。
(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析
1．体制的制约
我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。
2．资本市场的制约
（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：
(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；
f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：
f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；
(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：
3．房地产法律及其监督的滞后性
我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。
4．信用制约
现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。
5．房地产 金融市场一级市场欠发达
我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。
四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示
（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不
1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境
继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化
2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体
建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。
3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境
加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。
4．构建房地产信托投资资金
借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。
（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择
不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：
1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。
2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。
3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。
4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。
5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。
【参考文献】
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[摘要]本文揭示了房地产投资信托(REITs)的集合投资制度本质及其制度内涵，指出了房地产投资信托制度所独具的契约性和社会性特点，以及其推动房地产业发展和经济社会进步的作用。
[关键词]房地产；投资信托；制度特性
一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵
房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。
二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性
REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。
与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。
三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性
KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。
第一，大众参与性。房地产业是大众产业，与社会大众的生产、生活息息相关。房地产业又是一个创造巨大财富的产业，历来对于房地产的分配是决定社会财富分配的重要因素。然而，由于高资本和专业化进入壁垒，社会大众—直被排除在房地产投资之外，分享不到房地产业发展所带来的好处，房地产业所累积的巨额财富往往被少数人所占有，从而加剧了社会贫富分化。这种因为投资机会不均等而导致的财富占有的多寡更容易使大众产生社会不公平感，如果国家不采取措施而任其累积，势必影响到社会的稳定和经济的持续发展。对于此，美国政府创设的REITs制度为大众投资者提供了一个持有房地产、分享房地产利润的公平机会，使房地产业成为社会大众直接参与的产业。REITs不仅集合了大众投资者的资金，而且集合了大众投资者的投资意愿和投资行为，它以一种集体行动的方式实现了房地产投资的大众化和社会化。
关键词：
REITs；公租房；应用；建议
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）07-0125-02
1 REITs概述
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际上REITs虽然在性质上等同于基金，但在具体规定和操作上同一般的基金有较大的区别，因而REITs不仅具备一般基金的特点，同时还有以下特征：
（1）REITs 投资范围受限。
在国际上各个国家和地区都对REITs的投资范围做出了严格的限制。REITs的投资范围主要是房地产领域的投资、开发、租赁和销售等，保证了房地产投资信托资金的根本性质。
（2）REITs 具有稳定的可预测收益和较低的波动性。
一般情况下REITs不仅限定投资范围，还对投资收益来源加以规定。在美国REITs的收益中要求至少75%的毛利必须来源于自房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等。
（3）REITs有极具吸引力的回报率。
从表1中可以看出从2000年-2006年的七年之间，除了2003年之外美国国家房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下简称NAREIT）综合REITs指数收益率均远远高于美国股票市场相关指数的收益率以及美国10年期国债的收益率。
（4）REITs能够充分保证投资人的利益。
REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主、集中管理，管理人员多为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。
2 我国公租房发展现状及存在问题
我国公租房的发展建设基本是刚起步。2007年国家有关部门就开始对公租房展开调研，公租房的概念首次出现于2009年3月5日总理所做的政府工作报告中，其中提出要“积极发展公共租赁住房”。2010年6月13日由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外，意见提出：公共租赁住房主要面向城市中等偏下收入家庭，符合条件的外来务工人员也可申请公租房。但也存在如下问题：
2.1 供求严重不均衡
由于我国公租房建设刚刚起步，因而公租房的供给十分有限，但是从公租房保障的对象来看需求却是巨大的，这就导致了公租房竣工后的供给面临僧多粥少的局面。
2.2 建设资金短缺，融资方式缺乏
目前我国公租房建设的资金主要来源仅限于中央政府的专项资金划拨和地方政府出资，参与方单一，建设资金严重不足这也是导致我国公租房发展缓慢的主要原因。
2.3 参与方单一，地方政府发展公租房的动力不足
由于公租房作为保障性住房一般由政府划拨土地，会减少地方政府的土地财政收入，在巨额土地出让金的利益驱使下，地方政府更乐意于兴建商品房。
2.4 缺乏权威、规范的法律保障
我国目前缺少对公租房发展有利的法律保障，虽然2010年6月13日由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但这只是一个行政性的指导文件，法律作用并不大，对公租房的发展起不到长远的保障作用。
3 我国发展公租房REITs的必要性和可行性
3.1 发展公租房REITs的必要性分析
我国公租房建设现有的资金短缺，融资渠道不足。我国政府于2010年6月份的时候才正式发文发展建设公租房，目前公租房的建设资金来源主要有四个方面，分别是土地出让金收益、住房公积金增值收益、中央财政廉租住房保障专项补助资金盈余、社会资金，但这四个方面的资金来源十分不稳定，存在很大的缺陷。
3.2 发展公租房REITs的可行性
（1）国内外REITs成功案例为我国公租房REITs融资模式提供了经验。
REITs最早是在美国出现，随后REITs模式也引入了公共租赁房，发展到现在，其规模、运作模式、管理机制、法律条款等等已经相当完善，其成功案例可以为我国公租房REITs融资模式提供了宝贵经验。
（2）充足的资金来源为公租房建设REITs融资模式提供了可能。
近年来我国民间资金不断增长，日益充足，但却缺少较好的投资渠道，导致大量的民间储蓄闲置，这是一种极大的浪费。该部分资金储备若能顺利引入公租房建设足以弥补我国公租房的资金缺口，并且是一种稳定的资金来源。
（3）政府保障为公租房REITs提供了稳定可靠的资金收益。
公租房可以看作是一种准公共产品，其本身具有很强的社会福利性，虽然我们现在主张其融资模式需引入市场机制，但对于这种政策性项目，从各国经验来看，政府在一定程度上会给予政策支持和保护。如配套法律制定、税收优惠、财政补贴等，这些都保障了公租房REITs能够有稳定合理的资金收益。
（4）专业的管理团队为公租房REITs融资模式提供了风险保障。
公租房REITs与其他投融资模式不同的是，将所有权和经营权分开，公租房REITs投资的多元化房地产资产是交由专业的团队机构进行管理运作，有利于克服投资过程中的信息不对称，由专业团队确定投资方案也可降低非专业性带来的投资风险。就目前我国发展公租房REITs来看，发展权益型REITs比较合适，从组织形式而言，可采用契约型REITs。
4 我国发展公租房REITs的主要障碍和建议
4.1 完善REITs及公租房方面的立法工作
公租房发展建设应该成为我国住房体系中的长期重要工作，必须要有相关的法律文件对公租房的定位、资金来源、建设、经营、租房者的资格以及权利义务、退出机制等各方面加以明确，只有在完善的法律制度下，公租房的发展才能得到足够的保证。
4.2 加强监管机制
金融机构作为基金管理公司发起并管理REITs 基金，由于缺乏有效制约，金融机构可能为谋取私利而侵害投资者的利益。可以采用上级主管部门和行业协会相结合等方式进行监督和约束。完善的监管制度能保证公租房REITs 模式的有效推行。
4.3 建设交易市场
我国发展REITs，需要推进房地产投资信托产品的市场建设和合格的机构投资者的培育。无论是上市的REITs还是非上市的REITs，都需要有流通的市场平台和交易渠道，才能促进对REITs产品的投资、持有和转手。
4.4 培育专业的管理机构和人才
REITs 在我国起步较晚，经验丰富的房地产经营管理专家组成的专业信托投资机构以及相关人才相对缺乏。可以结合国内实际情况和借鉴国外经验，可建立由商业银行、证券公司、保险公司、信托投资公司等组成的多元化投资机构体系，使其成为公租房REITs 模式所需要的专业投资机构。同时公租房REITs 模式的实施需要加强REITs 所需房地产、律师、金融证券、会计等复合型、专业化人才的培养和相关理论课题的研究。
参考文献
关键词：养老地产；商业模式；REITS
一、 引言
养老地产是由地产开发商或其他商业投资机构建设推出的针对老年人养老居住的房地产产品，也是以完善的基础生活及护理等设施为老年人提供符合生理及心理特点的综合性养老服务体系。这一服务体系以住宅房屋为核心，以专业化运营管理团队为支撑，负载有居住养老、生活看护、医疗护理、餐饮娱乐、文体休闲等多种职能，并且形式多样，有专业化老年公寓、老年社区、普通社区中的养老机构、多社区共建的养老服务设施等。
国内养老地产发展得如火如荼，但各投资机构都还没有一个完整清晰的商业模式，国内养老地产发展形式单一，各企业都对准高端养老社区，入住条件一般居民难以达到，限制了市场开拓；融资方式单一，房地产公司、寿险公司、医疗护理机构协作融合性低，以房养老等金融工具未能施行；运营阶段盈利能力低，难于控制成本与风险，投资成本回收期长。从开发形式、融资方式及营运模式三个方面形式一套清晰的商业模式值得深入研究，这一商业模式在开发、融资、营运、市场定位等环节应当是多元的、多层次的，既有适用于资金实力雄厚大型企业的，也有适用于中小企业的。
二、 综述
国外的养老地产商业模式主要有美国模式、日本模式及香港模式。美国养老地产体系运作顺畅，由投资商、建筑商、运营商形成了完整的融资、建设、运营的市场化体系。日本养老地产有政企合作和企业独立开发两类模式，“介护保险制度”的实行推进了养老市场的放大与成熟，运营由介护服务商提供，融资支持来自于政策补助和银行长期低息贷款，开发模式主要是隔代混居社区。香港地产的开发模式以获得土地资源为前提，以巨额开发资金为保证（通过预售或银行融资），由地产企业独立完成设计、规划、销售、运营或出租物业等一系列流程而获得回报。
我国的养老地产商业模式并未真正形成。王忠（2011）认为养老地产商业模式包括土地获取方式、房屋销售模式、营销模式、服务模式及区域选择等。李静（2006）认为我国地产开发模式接近于香港的全能式，但向美国式发展是必然选择。徐文杰（2011）以寿险公司为投资主体分析，养老地产的主要盈利点在于土地及房地产开发、物业增值、物业租金、配套服务、管理收入。郑志华（2012）认为结合养老保险和长期护理保险为老人融资是适当的运营模式。我国养老地产目前存在的问题，徐瑜阳（2011）、张冬冬（2012）认为是开发定位不清、政府支持不足、如何开发、如何运营、如何盈利问题。潘素侠（2013）、张雷（2013）认为保险公司与房地产商的优势结合是未来的开发方向。
三、 养老地产商业模式研究
1. 开发模式。开发养老地产比商业地产更为复杂，对建筑设计、物业运营要求高，要找到适合自身市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平的开发类型，同时这一开发类型又要适合目前国情，适应老年消费者的传统观念与思维。
目前不论是房地产商还是寿险公司，目前都只开发了综合高端老年社区，但养老地产至少有15种开发模式，如表1示。
企业选择综合养老社区开发模式，一方面是这一模式在国外比较成熟，投资运营方面容易借鉴；另一方面潜在客户群经济收入水平高，能够较短时间内收回成本。但中小公司需要避开过高的资金要求，避免过长的收益回笼期，要以更加灵活的方式开发养老地产。
2. 投资模式。投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
（1）全资自筹模式。全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
（2）合作投资模式。合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。医疗护理机构也是优质合作对象。医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
（3）REITs模式。REITs（Real Estate Investment Tru-sts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。
REITs模式本质上是一种资金集合，对于中小公司来说，资本量不大也可以参与投资。在美国，REITs模式的资产构成及收益来源都简单清晰，公司型或契约型REITs也都有严格的运营规章及法规，作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准，投资信息获得也十分便利，也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。
（4）信托投资模式。信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。最后，在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。
（5）BOT模式。指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。
2012年7月民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT模式进入养老地产及服务领域。建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。
3. 运营模式。养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。
（1）运营模式中的角色定位。在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快；投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。
根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型：只建设不运营模式，不建设只运营模式及既建设又运营模式。这三种模式及其优劣比较，如表2。
（2）运营模式中的入住方式选择。入住养老地产涉及两个重要权利，房屋使用权及产权，按照养老地产产权的不同归属，老年客户入住方式可以分为销售型、出租型及对接型。
销售型入住模式，又称购买型或不记名式，将养老地产使用权同产权一并让渡给入住老人，老人在入住时需要交纳一笔购买金，类似于购买商业地产。购买产权需要大量资金，对于入住老人来说是一笔不小支出，但对于投资机构来说则可以快速收回前期投入成本。在后期运营方面，出让产权并不影响日后投资商收取其他服务费用，但入住老人通过购买产权“买断”了房产，因此养老地产及其它相关增值都由入住客户及其继承者享有，运营公司无法获得时间溢价。转让产权为也家庭带来了继承便利，契合了老人消费观念。产权销售模式也带来一些问题，如70年产权界定、入住老人想更换居住类型等。
出租型，又称会员制或记名式。出租型入住模式不转让产权，入住老人通过支付租金获得养老地产使用权。销售型入住模式通过“买断”一次性将产权及使用权转让，出租型以按月或年的现金支付购买养老地产使用权。出租使用权是专属的，入住老人子女不能继承，但入住老人不想继续居住可随时搬离。出租型入住模式在资金上给了客户一定缓冲，老人可以利用月养老金、原有住房租金等形式供养养老社区；投资商虽然无法快速收回投入成本，但对租金具有定价权，可以根据市场或者通货膨胀调整，获得养老地产溢价收入。老人在更换入住类型时，也更为便利，只需要缴纳不同级别租金即可。
除了目前这几种最基本的入住模式外，寿险公司还推出了与养老保险产品对接的入住形式，对接模式对养老保险产品及地产来说都是一种销售推动。当养老产品到达给付期限时，可以以养老社区入住权这种实际服务形式抵换，这时养老社区入住权与养老保险产品无异。这种抵换对于消费者来说可以提前锁定养老成本；但对保险公司来说，这种对接方式既扩大了客户群，又带来了精算定价上的挑战。一些寿险公司提高了条件，规定只有购买的保险产品达到了一定金额后投保人才能获得入住权。
四、 结论
养老地产业是目前养老产业中最为活跃的行业之一，也是涉及产业链长、相关行业广泛的“中坚行业”，养老地产与以房养老金融服务、证券化投资工具、医疗护理服务、老年用品生产、老年文娱业、旅游业都密切相关，其发展将带动起整个养老产业链的完善与提升。目前我国养老地产业各投资机构把市场定位都放在了高端养老社区上，开发形式单一，定位客户单一，盈利模式单一，养老地产多样性特征没有发挥出来。地产企业在房产开发经验及物业运营方面具有优势，寿险企业在资金实力、资源整合能力及客户营销方面具有优势，医疗护理机构在专业疗养方面具有优势，因此无论是地产企业、寿险企业还是医疗护理机构、民政单位等投资主体都要根据自身情况选择恰当的商业模式。
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基金项目：2013年度保险会部级课题（重点课题）“商业养老保险及其产业链延伸国际比较研究”。
内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。
关键词：房地产投资风险信贷防范
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
房地产投资现状及存在的问题
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
【关键词】经济政策；土地政策；房地产开发；土地
随着社会经济的发展，房地产行业已经成为了我国国民经济重要的支柱产业，房地产行业的健康发展关系到国泰民安的全局。由于土地是房地产重要的生产要素以及我国特有的土地二元公有制的结构，土地政策在房地产市场调控过程中有着无可替代的作用。研究土地政策的调控效果以及如何影响房地产市场的内在机理，对于切实发挥土地政策的宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有很大的现实意义。
一、我国土地出让制度
我国城市土地出让制度自改革开放以来进行了一系列的改革。改革的线索有两条：第一在上世纪80年代改革的线索是土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”的使用制度。土地使用权的有偿使用，首先由外资企业开始，此后逐渐扩展到当时的国营企业以及其他企事业单位。1988年公布实施的《宪法》修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。
土地供应方式从广义上说，包括土地有偿供应和划拨供应两方面。土地有偿供应主要是指通过土地使用权出让等方式的土地供应。土地划拨供应是指通过土地使用权出让等以外方式的土地无偿供应。我国城市土地使用权有偿出让，一般采用拍卖、招标、挂牌、协议 4 种方式。而我国现行采用的是土地使用权的出让方式比较多。这种方式由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主的方式。2007年开始实施的《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。
我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。这种土地出让政策，在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，总的来说导致了土地价格的高涨。使得房地产开发项目更加火热，价格增高。而我国现行土地出让制度，又与土地金融利率政策、土地税收政策等紧密联系在一起，理清它们的关系和影响，必须详细分析。
二、具体土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭贷款利率的调节直接影响到房地产市场的真实需求，在真实需求过旺时，通过提高房贷利率可以平抑波动需求，世界各国的大量时间证明，提高按揭贷款利率将提高业主成本，降低购房者的需求。目前国内房地产市场对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右，并因国内信托等其它融资渠道尚在完善，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。同时随着银行贷款规模的缩小，房地产按揭贷款规模和增长速度将进一步缩减，直接影响以按揭贷款带动的房地产市场购房需求。
2税收政策 房地产税制除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距之外，对稳定房地产市场，抑制过度投资，预防金融风险，防范房地产市场的投机活动等具有显著效果。我国于房地产有关的税赋有12个：营业税及城市维护建设税和教育附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税！城市土地使用税、房地产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，房地产业涉及的税种多。高额的税负以在一定程度上降低了投资和投机性购房的收益，进一步抑制了投机和投资性购房需求，能有效缓解旺盛的购房需求，但仍不能从根本上抑制和打压投资和投机需求，回归到自住需求。增值税清算和印花税的上调，使得房地产建筑开发成本提高。最终也会间接导致购房者的购房成本，提高商品房的销售价格。
3土地出让招拍制度 2007年招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定正式施行，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，工业用地也将纳入招拍挂范围，明确了建设用地使用权是物权的一种形式。但部分通过招拍挂方式出让的土地价格上涨已超过其本身的内涵，拍卖出让形式近几年在全国土地市场成交价都很高，甚至创出了“天价”。因为传统为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。招拍对此加以了改善。但是当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。再者这种政策对于房地产建筑开发的影响也是很显著的，一些财力雄厚的地产商可以拍得心仪的土地，而很多小型房地产企业就面临着很大的危机，一步到位的资金进一步拉紧了企业的资金链，对建筑开发的要求也就更高，可以说这开发企业的结构也会有巨大影响。
4土地供应结构政策 关于土地供应结构的调控政策的核心观点集中在以下三方面：（1）严格控制高档商品房的土地供应，优先满足普通商品住房的用地需求；（2）改变了土地供应方式，并停止了别墅类用地的土地供应；（3）进一步改进和规范经济适用住房制度，加强经济适用住房的用地管理。土地供应结构政策优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。对调整住房供应结构起到了重要保证作用。
三、小结
土地政策在不断调控着房地产市场。土地政策的显效时间要长一些，短期内很难看到其具体影响，所以必须加强土地政策对宏观调控影响的分析，适应我国快速城镇化的发展趋势。
参考文献
[1] 《土地招拍挂与竞买》，刘露军编著，清华大学出版社，第27页，2008年。
[2] 孔凡文，洪涤，王钦.论我国土地宏观调控[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2007（9）：203～204
