发布时间：2022-08-18 13:28:43
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的租赁行业中总结样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1 我国金融租赁法律法规的现状分析
1.1 立法方面――法律不健全，缺乏针对性
自1981年以来，我国针对融资租赁方面的法律法规不断完善，但是迄今为止仍未出台一份专门地针对融资租赁的法律文件。1982年，我国颁布了第一个融资租赁相关法规《海关总署关税处关于租赁进口设备申请免税问题的复函》，此后，相继出台和修正了将近400个相关的法律法规文件，虽然法律文件众多，但是非常的零散，未形成完整的体系。而目前，针对我国融资租赁业一些纠纷，仅在合同法进行了部分规定。
1.2 监管方面――司法混乱，缺乏统一监管
金融租赁属于租赁行业，同时又是非银行金融机构，在监管方面就面临多方监管混乱的问题。此外，涉及金融租赁业的法律法规众多，而且分属不同的部门。例如，人大根据《合同法》对金融租赁予以监管，财政部参照《中华人民共和国企业会计准则――租赁》进行审查，而银监会则根据《金融租赁公司管理办法》进行监督。这明显说明我国对金融租赁业的监管混乱，没有专门的法规，众多监管机构难以统一。
1.3 政策方面――税收优惠制度不健全
（1）投资抵税制度不健全。我国目前公布的有关投资抵免的暂行办法和规定都没有明确指出给予的优惠是否适合于金融租赁业，以及这些政策是如何在金融租赁业中实施的。例如，2007年国家税务总局颁布的《企业所得税法实施条例》，虽然规定了企业购置并实际使用指定的环保、节能节水、安全生产等专用设备的，可按照投资额的10%可从企业当年的应纳税额中抵免，但又注明了通过金融租赁方式获得的该项专用设备不可享受此优惠。这就使得金融租赁机构有更高的成本，面临更激烈的竞争。
（2）加速折旧制度不完善。在折旧制度方面，美国《税法》规定的折旧机制比法定折旧年限短短10%-25%，而且美国的会计准则允许租赁公司的计提折旧在直线折旧法、双倍余额折旧法等加速折旧方法中自由选择，且呆帐准备金比例自定，租赁机构具有极大地自主权。较平均折旧而言，加速折旧前期税基小，成本低，能够很好地拉动金融租赁的发展。虽然我国的金融租赁行业也实行了加速折旧制度，但是，租赁公司在进行加速折旧时，须向税务机关进行申报审批，公司的自主权受到很大限制。
2 对我国金融租赁法律法规的思考
通过对目前我国金融租赁行业法律法规现状的总结，得出我国金融租赁行业法律法规存在一定的缺陷。对此，我针对金融租赁业的法律法规建设进行思考，并提出一些个人看法。对于租赁行业而言，其发展需要法律、会计准则、监管和税收这四大支柱的支持，而金融租赁作为租赁行业的一种，自然也不例外。
首先，从立法方面来说，法律制度的完善与否，在于存在纠纷时能否有效地解决，使纠纷有法可依。但是，法律的建设是一个过程，是随着融资租赁的发展而不断完善的，不可能先于经济的发展而存在，法律只有在发展中针对不断产生的纠纷进行完善。立法是为了让融资租赁当事人在面对类似的纠纷时，能够有法可循。随着信用经济的发展，融资租赁成为一种很好的融资渠道，企业之间的这种合作方式增加，然而，融资租赁租赁期限长、成本高的特点，租赁过程中的纠纷也会增多。所以有一套统一的、专门针对我国融资租赁行业的法律法规是必不可少的。
1.融资租赁行业相关理论概述
1.1 融资租赁行业概念 。租赁行业主要分为经营性租赁和融资性租赁两类。经营性租赁是专门购置物品进行出租，而该资产所有权和收益、风险均归出租人所有；融资性租赁是指依据承租人的需求和要求，由出租人购置相关物品后再租给对方，而该资产所有权、收益和风险都由承租人承担。
1.2 融资租赁业务内容 。融资租赁业务内容主要包括：直租业务和售后回租业务。直租业务主要依据承租人对租赁物品的相关要求进行购置，并出租给承租人的一种租赁方式；而售后回租业务主要是指承租人通过融资的方式，把自身所拥有的设备等出售给租赁公司，并由租赁公司将该设备等转租给承租人，当租赁期满后把设备售予承租人的一种租赁方式。融资租赁业务还包括有：委托租赁业务、转租赁业务、杠杆租赁业务等。
1.3 融资租赁行业“营改增”必然性 。融资租赁行业“营改增”是我国采取的一项重要性结构性减税措施，其从一定程度上避免了重复征税、偷税漏税和阻碍第三产业发展等问题。增值税能够满足我国经济的快速平衡发展需要，其税务征收范围涵盖了全部经营流程，反映了税收在企业经营和国家发展中的重要性，而融资租赁行业“营改增”也是经济发展的必然趋势。融资租赁业“营改增”的必然性表现在以下方面：其一，从一定程度上保证并体现出税收的公平、公正性；其二，有利于企业税赋的抵扣方面表现；其三，能够提高企业在行业市场竞争中的地位和作用，提升竞争实力。
2.营改增对融资租赁业的影响
2.1 适用税种及税率的影响 。融资租赁业在未实施“营改增”前主要以差额征收的流转税税收政策为主，即企业收到的总收入减去相关成本费用，其差额即作为企业的应税收入，营业税按应税收入的百分之五进行计算并征收。而融资租赁业在进行营改增后，其适用税种由原来的营业税变为增值税，其行业税率也由原来的百分之五上升至百分之十七，显然比原先提高了很多，这提升了企业税收负担，降低了企业的经营收益。
2.2 进项税额抵扣方面影响 。增值税能够有效的避免重复征税现象的发生，降低企业的税收负担。增值税的征收主要是针对增值税销项税额减去进项税额并征收的，比营业税更加具体。然而，增值税差额征收需要销项税额和进项税额相持平，也只有这样才能有效的降低企业税额。融资租赁企业营改增后，在税负的降低和进项税额抵扣方面带来了较大的影响。首先，依据承租方需求购入的出租设备而取得的增值税进项税额，可以作为融资租赁企业的进项税额进行抵扣。融资租赁企业增值税进项税额主要通过购入出租设备取得，其他项目很难有效实现抵扣。其次，融资租赁企业出租设备普遍都在业务初期进行设备购置，这使得期初的进项税额产生较大，当期销项税额小于进项税额 ，进项税额普遍存在留抵现象。然而，融资租赁企业后期进项税额较为严重的出现不足现象，这使得企业业务后期的税负逐渐加剧，造成企业税负的不平衡现象发生。最后，由于融资租赁企业的业务范围较广，因此，融资租赁企业即是增值税纳税主体，也同样属于营业税纳税主体。企业借贷资金利息在增值税和营业税的计算过程中都可进行抵扣，进而造成企业销项税额税基难以确定。融资租赁企业利息费用的扣除，使得企业销项税额增加，影响了企业的应纳税额和经营收益。所以说，融资租赁企业进项税额抵扣对税负产生极大的影响，可能导致企业税负的加大。
2.3 特殊业务政策规定影响 。由于我国租赁行业起步较晚，对于租赁业务的定位和规定等还不够完善，营改增后，将经营租赁业务纳入改革范围内，却与融资租赁业务有明显区别。在未实施税改前，涉及售后回租业务的承租方在出售设备时不必缴纳增值税和营业税，而税制改革后，这一特殊规定被废止，更改为必须向承租人开具全额增值税专用发票，其发票金额为实际价款。也就是说，融资租赁企业不但要向承租方开具全额增值税发票，缴纳增值税销项额，而且还很难从承租方取得原设备的进项税额发票进行抵扣。融资租赁企业不但在出租设备过程中所缴纳的相应税额，而且还要承担购入设置过程中所缴纳的增值税税额。因此，我国在对融资租赁业特殊业务进行了重新规定，只需开具出租设备的租金部分金额专用发票，不用承担设备本金的税额，即融资租赁企业在出租设备收取租金时，以扣除设备自身金额后的差额进行增值税额缴纳，有效了缓解了融资租赁企业由于受特殊业务影响而造成的税负快速增长现象，对企业税负产生了直接的影响。
2.4 所得税扣除变动的影响 。企业所得税影响是由多方面因素造成的，即可能由收入引起，也可能由税前扣除变动造成影响。收入普遍影响的是企业所得税额，对税负的影响则较小。所以说，造成企业所得税税负变动的主要因素是税前扣除因素。增值税抵扣在税前扣除方面是较为完善的，通过融资租赁企业取得进项税额来实现税额抵扣，降低企业税负，同时由于固定资产的进账，计提累计折旧基数的相应减少，进而有效降低企业的扣除额，增加企业当期应纳税所得额。除此之外，由于税制改革后应缴税额有所增加，企业税前抵扣税额也随之加大，进而降低了企业的应纳税所得额。当前我国融资租赁企业普通以出租大型设备为主，所以，企业所得税税负所受到的影响较大，企业在营改增的税务规定下，可能会增加所得税税负，给企业整体经营不利的影响。
3.改善融资租赁行业税收相关建议
3.1 合理调整行业的适应税率 。融资租赁企业由于其行业的特殊性，应根据实际经营情况进行行业税率确定，明确行业税负征收标准。由于融资租赁业进项税取得较为困难，因此，应当适当合理的调整将其降至11%，或针对购入和租赁资产本金进行17%税率征收。通过对出租物资采用税率的具体规范，降低企业缴纳税额，改善行业经营情况，减少企业经营负担。
3.2 明确扣除范围和发票管理 。应当根据融资租赁业出租业务对增值税发票管理进行完善，设备自身价值不由承租方进行反映和处理，也不纳入营业税纳税范围内，出租方在设备租赁过程中，只对设备租金部分开具增值税专用发票，本金部分开具普通发票，并不作为设备承租方进项税额抵扣部分。明确规范融资租赁业允许扣除的范围，以及开具增值税发票管理，制定并颁布相关增值税管理条例，避免企业和税务部门在实际业务处理过程中存在矛盾和问题。
3.3 加强即征即退政策实效性 。加强即征即退政策实效性，适当将融资租赁业征收税率调至3%，或修改增值税税负，将征收价款和所需费用调整至扣除成本差额，进而有效降低企业经营所需成本。与此同时，将融资租赁企业纳入到享受即征即退政策范围之内，提高税务部门的工作效率，对融资租赁企业满足即征即退条件的，应及时进行审批，及时将所退税额退还予企业，提高企业资金流动周转，把即征即退落实到实处。
3.4 制定完善的税收优惠政策 。当前我国融资租赁业税收优惠政策实施主要集中于保税区、保税港区等特殊保税区，而保税区以外的融资租赁企业所享受的优惠政策只能通过相关部门审批，这使得我国同行业在享受政策方面存在不平等现象。完善行业税收优惠政策，加强公平、公正性，降低融资租赁业优惠标准，增强融资租赁行业发展信心，提高行业经营意识和竞争意识。政府应当通过加强行业监督与管理，来促进行业良性经营，降低行业发展可能存在的风险，避免企业之间的区别待遇现象，进而导致企业税收差异的形成。
总结
关于创新人才向科技型小微企业集聚的研究目前尚少，众多学者主要将研究集中在创新型人才如何培养、科技型小微企业发展中存在的问题及解决的方法以及人才集聚的路径三个看似分离却又相互关联的方面上进行研究，但是将这三个方面结合起来进行研究的不多。在经济社会快速发展，科技型小微企业急速成长的时期，如何使创新型人才向科技型小微企业集聚，为小微企业的成长和发展带来新的生机和活力，是目前学者要研究的重要内容和方向。
一、关于创新型人才的界定
不同学者对创新型人才的定义各抒己见，主要是从创新人才意识和能力以及能够运用创新方法等方面来阐述创新人才的定义。所谓创新型人才是指具有创新意识、创新精神和创新能力并能够取得创新成果的人才。企业创新人才也指在企业运营过程中运用新范式、新技术、新工艺、新方法创造新产品或服务并为企业创造新价值的人才，他是从企业创新人才价值这一方面进行分析的。
二、对人才集聚效应的研究
人才集聚是人才流动过程中的一种特殊行为，一些学者提出人才集聚首先是人才这种特殊资源通过人才流动实现集聚过程；其次，人才的流动是受到某些因素的影响，这些因素构成了对人才的吸引力；最终，人才在流动过程中带动人力资本流向特定载体，这些载体集聚大量同类型或相关人才而形成较大的人力资本集合。而对人才集聚的研究最多的是牛冲槐，他从环境、文化、组织冲突、知识转移等角度对科技型人才集聚效应进行近乎全面的研究。比如，在环境方面提出了优化我国制度环境的对策，以促进科技型人才聚集经济性效应的产生与提升。
三、关于创新型人才向小微企业集聚的研究
（一）市场完善程度的角度
现在学者研究人才集聚都是从市场的完善程度，并结合国外的人才集聚模式这一角度进行研究，根据市场的完善程度将人才集聚模式大致分为三类：市场主导型、政府扶持型和政府指导与资源引导相结合型。其中市场主导型，主要是指市场经济比较成熟，市场调节功能健全，政府仅发挥辅的功能；政府指导与资源引导相结合型，是指市场经济轻度不成熟，市场机制作用发挥不完全，政府起指导性作用；政府重点辅导型，其特点是市场经济重度不成熟，市场机制基本无法发挥作用，主要靠政府的指导。有的学者认为政府扶持型主要在中国计划经济时期常见，在现在的研究中不再考虑这一模式，但大多学者还是将这一模式考虑在内。
其中张惠娜更加详细的阐述了人才集聚的路径和模式，从人才是否是实质流动的角度出发，将科技创新型人才向企业集聚分为柔性流动和实质流动（两者的差异以档案关系的迁入与否为划分标准）。具体的路径展示如图所示：
图1人才集聚的路径和模式
科技创新型人才向企业集聚途径l是指高校和科研院所的科技创新型人才向企业方向发生的流动，包括实质流动（以实线表示）和柔性流动（以虚线表示）两种方式。科技创新型人才向企业集聚途径2是指高校毕业生就业选择时选择去企业任职（实质流动），或是学生在校期间通过兼职或做毕业论文等形式为企业研发服务（柔性流动）。科技创新型人才向企业集聚途径3是指企业间的科技创新型人才流动，这既可指科技创新型人才从一家企业辞职到另一家企业就职（实质流动），也指科技创新型人才在不同企业间的兼职（柔性流动）。从总体上来看，对于人才集聚的模式的研究仍是从组织、个人和市场的完善程度的角度进行分类的。
（二）人才租赁行业的不成熟
我国人才市场与国外相比存在许多问题，其中市场不完善就是一个很重要的问题。为了解决人才问题，国外在20世纪80年代就出现了人才租赁这一新兴产业。而且在美国、日本、西欧等发达国家，人才租赁行业取得了蓬勃的发展。
在我国目前人才分布不均的情况下，有些企业创新型人才出现大量的剩余，而有些企业严重缺乏创新型人才，而人才租赁为人才和用人单位之间搭建了一个平台，通过租赁合同让闲置的高级人才在一段时间内为人才紧缺的企业所用。双方的权利义务关系随某项工作任务的完成或租赁期满自然消失。这样，高级人才不仅可以不脱离原单位而兼职兼薪，增加额外收入，还可以使自己的才华得到施展，更好地体现人才自身的价值。
但是人才租赁在我国发展缓慢，人才租赁市场仍然没有什么大的起色，虽然取得了一定的重视，但是发展仍然不够健全。当然，人才租赁的出现源于市场的需求，随着经济的发展，人才租赁行业将得到足够的重视和发展。尤其是对于科技型小微企业来说，更是充满了机遇。
作为音飞货架的掌门人，金跃跃先生自10多年前自筹资金创建音飞货架以来，一直潜心专注于货架的生产制造领域。近期，金跃跃先生再次带领音飞货架步入新的领域――货架租赁，并向本刊介绍了音飞如何应用自身的生产制造优势支撑新领域的开拓。
记者：据闻音飞新开展了货架租赁业务，这在行业里尚属首例，请您谈一下该项业务开展的背景是怎样的?
金跃跃：推出货架租赁业务主要是从两个角度来考虑的。首先从音飞自身来看，虽然音飞在货架行业里已经名列前茅，但我们不想停滞不前，希望把市场占有率提得更高，客户服务做得更好。
要实现这个目标，仅仅依靠传统的工程项目并不够，而需要经营方式上的创新。经营方式的创新多种多样，比如网络营销等等，而我们采用了更独特的创新――货架租赁。物流装备里，叉车可以租赁，库房可以租赁，但货架租赁，据了解在音飞开展此业务以前尚未听说过哪家企业实施过。
采取货架租赁，不仅是音飞经营方式上的独特创新，同时也帮助音飞在行业里形成了差异化的竞争力，在市场竞争中拥有了更多的砝码。
再者从客户角度来看，现在的大环境下，一方面是通货膨胀，一方面是资金紧张，做企业的人都希望用别人的资金来做事，这样也能减少一些通货膨胀带来的货币贬值的损失。因此，更多地使用别人的钱来经营已经成为很多客户现阶段的经营思路。
客户有借用资金的需求和压力，尤其是快速成长的企业，比如现在的电子商务企业，他们的融资渠道通常都是出让股份，获得资金，添置资产，然而他们还有更好的选择，即租赁资产――不用出让股份，且在高速发展阶段获得更大的收益。他们租赁厂房、叉车……当然，也租赁货架。
记者：货架租赁在设备租赁里是个新鲜事，请您讲一下货架租赁有哪些操作要领与开展条件?
金跃跃：货架租赁的门槛比传统业务要高很多，并非所有货架企业都能开展。
首先，货架租赁要求有雄厚的资金做后盾。所谓租赁，换言之，就是先行垫资给客户。租赁的规模越大，垫资的规模也越大，对货架企业的资金要求就越高。
再者，开展货架租赁，要求产品质量一定要过硬。如果货架使用了两三年就出现问题，比如掉漆、歪斜等，客户肯定会找到租赁方负责，并且可能引起租金纠纷。
此外，租赁业务并不是随便开展的。选择行业和客户非常重要。根据分析，我们认为租赁业务针对的行业一定要是处于快速增长阶段、又紧缺资金的行业，比如眼下的电子商务作业。相比之下传统的机械制造、家电等行业我们则不会做，因为它们发展缓慢，利润较薄，不能满足租金收益，同时也较容易获得银行贷款。
电子商务行业至少在未来两三年仍然是爆发式增长，同时，由于电子商务行业最大的资产是人和管理理念，这是一种软性的资产，得不到银行的认可，也就得不到贷款，而他们需要资金来满足高速的发展。在这两个前提下，电子商务企业可以接受较高的资金成本，也能付得出来租金。
如果几年后电子商务行业的高速发展阶段过去了，我们就会接着寻找国民经济中新的爆发式增长行业来开展租赁业务。
记者：据您的分析判断，您认为货架租赁的市场前景如何?以后对货架行业会产生哪些影响?
金跃跃：对于货架租赁的前景，我们非常看好，以后这一定是个很大的市场，不过目前尚不具备快速扩张的条件。
在国外，货架租赁很普遍，其运营方式类似叉车、厂房，参与租赁的货架产品是标准化的，易装卸、易流动、不易损坏的。今后，国内的货架租赁肯定也会朝着国外的方向发展，但现在还不行。目前我们所开展的货架租赁更类似于一种特殊的融资方式。因为客户处于高速发展过程中，又不易贷款，所以采用租赁资产的方式解决资金压力。
我们已经为一家高速发展的电子商务企业――五洲在线电子商务(北京)有限公司成功实施了货架租赁项目。该公司成立于2007年，是一家专注于电子商务仓储系统业务发展，定位于为品牌、商家提供电子商务仓配解决方案、协助品牌商家打通电子商务销售服务链条的外包服务公司。
从该项目的状况和我们对客户多方面的了解与分析来看，我们很有信心该项目会获得成功。当然，我们更希望能通过该项目带动货架租赁这个行业发展起来。
就货架租赁对货架行业的影响，分两个方面来看。首先是产品本身。虽然开展货架租赁要求货架的质量过硬，但现阶段对产品质量的影响还很有限。原因在于，在当前物流行业快速发展的形势下，大大小小的货架企业都不缺订单，有差异的只是订单的大小、利润的高低。在这种情况下，产品质量的改善速度是稳定的，多数企业不会因为考虑到要开展租赁业务而大幅提高产品质量，因此，租赁对产品质量的影响比较小。
再者是企业本身。我们认为货架租赁这项新业务对企业本身的影响会越来越大。开展货架租赁有门槛，要求货架企业在行业里有口碑、质量过硬、资金雄厚。通过开展货架租赁，企业不但可以获得租金收益，还可以在行业里塑造更好的形象。另一方面，由于货架租赁不是随意开展的，企业在参与货架租赁时，必然要分析考虑经济环境、行业趋势、客户质量等因素，这有助于改变长期以来货架行业只顾埋头生产制造的经营习惯，能提升货架企业的综合能力，甚至以后还有可能诞生新的经营模式的公司，即以货架租赁为主业的中介公司。
记者：请您谈一谈促使音飞做出货架租赁这种创新的原因是什么?
金跃跃：从根本上追寻，货架租赁这一创新是音飞一直存在的危机意识促发的。我一直坚信，企业的生存之道是“惶者生存”，而非“适者生存”。虽然现在企业的状况很好，但是我们一直在担心未来，这种危机感如影随形。为了应对不知何时可能到来的不好的日子，我们随时都紧绷着弦，努力创新，努力增强自身实力。
其次，开展货架租赁行业，也是为了给企业积累的资金一个相对安全且合理的出口。企业发展早期，我们需要投入大量的资金实现滚动发展，可能赚了100万就需要再投入80万。而现在，音飞已经有多个工厂，各项生产设备和人员配置都已齐全，不再需要继续大量投入，而我们的利润每年都在增长，积累下来的资金需要一个合适的投入领域。
我们一贯主张的都是立足本行业，因此，富余的资金仍然只会投入到与货架紧密相关的自己熟悉的领域。我们找到的这个领域就是货架租赁。
记者：最后想请问一下，能够支持音飞开展货架租赁以及其他新业务的来自企业内部的强劲动力是什么?
金跃跃：音飞开展任何新业务，开拓任何新领域的后盾都是音飞自身，即企业内部严密高效的生产组织体系。
现在的货架制造，从表面上看，似乎都不赚钱，但大家都在做生意，这证明货架的制造、销售是可以赚钱的。那么赚钱的窍门在哪里呢?我想主要来自于生产制造过程中的细节管理。
从音飞这么多年专注于货架生产制造领域所总结的经验来看，货架的成本要降低，就耍从生产过程中寻找办法。总的来讲，主要从标准化和生产流程的严密性上着手。
先看标准化，原材料比如有些横梁和立柱，要选取标准规格的。在客户订货时，我们要引导客户回到我们的标准上来，哪怕材料多用一点，价格便宜一点。这样，产品要求符合了我的标准，原材料的组织就快了，废料率也降低了，生产设备和工人的生产工具也不用再次调整，由此带来的是，产品设计的过程简化了，整个生产过程也变简单了，人力耗费也减少了，总体的生产成本得到降低。
【关键词】融资租赁 融资租赁企业 风险管理 方式
一、融资租赁基础概念的廓清
（一）融资租赁内涵的恰当理解
随着我国金融业态的丰富与发展，金融市场进一步细分，融资租赁在银行信贷之外的非正规金融中扮演者重要的角色，尤其对中小企业而言，融资租赁已然成为企业获得生产设备、工具的重要途径。融资租赁作为一种新兴的交易形态，企业以租赁的形式达到融资的目的，既规避了银行信贷的严格监管，使得企业融资更为便利，又具备节税优势，优化了企业财务报表。融资租赁的制度优势所在，使得其已然成为企业获得信用支持的又一大渠道。[1]
目前国内关于融资租赁相关法律制度的研究已具备一定的基础，且从多个角度对融资租赁的租赁物登记、监管问题、税收等问题进行系统论证，然而，大多忽略了对融资租赁基础理论的研究。从融资租赁的界定来看，融资租赁的内涵有进一步丰富的趋势，笔者结合学界对融资租赁定义及特征的研究，结合融资租赁行业的新发展，对融资租赁的内涵进行分析界定。在学界来看，关于融资租赁的定义不一而足。例如有的学者认为融资租赁是指在出租人与承租人达成租赁意向的基础上，由承租人按自己的意愿对租赁物及其供应商进行选择，由出租人提供资金向承租人选定的供应商购买承租人所选定的租赁物，再将该租赁物出租给承租人使用，由承租人支付租金并承担租赁物风险的一种以融物方式融通资金的交易模式。[2]也有的学者认为融资租赁的内涵还包含租期届满后，租赁物件所有权归属问题的处理，具体由哪一方以何种方式取得等问题，而融资租赁企业的风险识别与管理甚至超越了融资租赁业务本身，还隐含着企业自身的管理及其员工的风险识别能力等。[3]笔者认为，融资租赁内涵不仅涉及企业融资的问题，还涉及企业管理、法律构造、交易安全等相关问题，应从融资租赁的基本架构中辐射到管理、法律、风险、税收等具体的内容上，从而全面、动态地把握融资租赁的内涵。
（二）融资租赁风险的界定
融资租赁是负责的融资活动，同时具备融资和融物的双重功能，因此为大量初创企业运用，上市公司、大型企业集团、金融类公司等也纷纷布局融资租赁业。但各路资本纷纷涌入融资租赁金融业态的同时，也相应的产生各种不同的风险。融资租赁风险，是指，交易各方在实践融资租赁活动的过程中可能遭遇的交易活动其他方面带来的负面因素，并因此对各方造成效益的潜在损害。风险，意味着利益处于不确定状态，是指时间及其可能性的组合，而融资租赁企业的风险是指融资租赁企业在营业过程中所面临的负面因素，包括企业内部管理风险、项目管理风险、合同履行风险等使得企业面临或然损失的因素。
二、融资租赁企业风险分析与管理研究综述
（一）国外研究现状
国外对金融租赁风险的研究并不多，在外文文献中，也仅在有关手册或教材中见到对金融租赁风险的介绍，如国际上最著名的租赁教育和咨询机构Amembal & Associates（2000）出版的《国际租赁完全手册》专门辟出一章介绍国际租赁中的基础风险―政治风险、商业风险、货币风险、税收风险和翻译或语言风险，并对风险的转移和分享问题作了讨论。[4]此外，还有一些文献则是针对比较具体的问题进行研究的。如在PeterK.Nevitt与Frank J.Fabozzi（2000）合著的《设备租赁》一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估、租赁期间密切关注以及租赁设备到期处理全链条控制承租人的信用风险。[5]约翰・B・考艾特、安东尼・桑德斯等人提供了信用风险的计量模型，主要有结构法和缩减法。[6]其他的一些学者，主要关注的是市场风险。如罗伯特・A・克兰、安东尼・G・科因和杰斯・莱德曼（1999）研究出一种用来对评价和管理利率风险的分析框架；而汇率风险方面，国外对这方面的研究主要从对风险的识别、风险的分类等风险特征方面转换到风险计量来计算和控制汇率风险。[7]
在风险管理控制方面，Ansley和Cleverley（1983）认为风险控制也要是系统工程，应结合租赁物本身特性及金融业的特性考量，防范于未然。[8]Ambrose和Yildirim（2008）指出结构性信贷风险模型经常遭受一个常见的批评，那就是公司的资产价值的评估过程是不可观测的。而开发一个简化型的信用风险模型，可以避免出现资产评估过程中不可观察的情况，数据分析表明，承租人信用风险对租赁期限结构具有实质影响。[9]
（二）国内研究现状
国内研究对融资租赁风险的界定、特征的概括、管理手段的研究都相对比较多，对融资租赁风险的类型及控制的研究也较为深入。
在融资租赁企业风险特性方面，庞跃华（2014）认为，融资租赁用途复杂性决定出租方风险管理的多样性和特殊性，多样性和复杂性所引起出租方的风险性主要表现在四个方面：分离性、复杂性、长期性、低流动性。[10]在风险类型方面，李宗勇（2015）将我国融资租赁公司面临的风险概括为信用风险、战略风险、运营风险、市场风险、法律风险风险等。[11]而范长河（2014）则将融资租赁的主要风险划分为内部风险和外部风险，前者包括违约风险、技术风险；后者包括市场风险、政策风险、政治风险和自然灾害风险等。[12]此外，也有实务界人士认为，我国融资租赁公司面临的风险包括：信用风险、汇率风险、利率风险、政治风险和技术落后的风险等。[13]
在风险管理与控制方面，我国学者分别从宏观管控、风险类型、区分项目、当事人视角等方面进行风险管理控制研究。王筝（2015）认为，应根据融资租赁的风险特征，建立“资产+信用”的风险管理模式，总结、抽象出衡量实物资产好坏的关键因素和指标，建立起一整套租赁资产的风险评级体系。[14]高雅洁（2015）则根据行业发展现状，提出完善相关法律制度、完善细化相关财税优惠政策、同意行业监管、拓宽资金来源、加强人才培养和引进的管理建议。[15]李家洛（2015）以出租人角度提出，首先在对出租人所有权风险的保护上应当建立公示制度防范所有权风险，应变更添附原则来控制风险；在针对出租人债权风险的保护上，则应增大惩处力度、扩大解除合同权适用范围并健全取回权制度。[16]
融资租赁企业作为出租人，串联租赁资产原所有权人与承租人，由此承担着最大的风险。若无相应的风险分析与管理措施，出租人的正常运营将面临困境。
三、融资租赁企业风险分析及其管理
（一）关于融资租赁企业风险的分析
融资租赁业务的核心在于“融资+融物”，而相对于承租人而言，租赁物的使用权取得是核心目的，这也是融资租赁融资方式区别于金融机构信贷业务的本质区别。基于此，融资租赁业务不仅须面对一般金融风险，也须面对租赁业务的具体风险。笔者认为，对于融资租赁企业风险的分析，应当根据不同维度对融资租赁企业的风险进行分类识别，以便管理风险对症下药。从总体上来看，融资租赁企业面对的风险主要包括：信用风险、操作风险、流动性风险、市场风险、资产风险、法律风险、税收风险等。
首先，以主体的差异来分析，融资租赁的主体主要包含出租人、承租人和供货商。针对于出租人而言，其面临的风险主要有：租金违约风险、租赁物损耗或灭失风险、承租人无权处分风险、合同法律风险、取回权行使障碍等或可主观避免，或只能降低损失的风险；针对承租人而言，其面临的风险主要有：市场风险、租赁物故障风险、出租人未按约定支付价款风险、租赁物不符合约定的风险、出租人的违约、不可抗力风险、其他违约风险；针对供货商而言，其面临的风险主要有：瑕疵担保责任、经营环境风险、信用风险等。[17]
其次，从具体的项目类别上分析，不同的类别隐含的风险也不尽相同，应当采取的管控措施也因此相异。例如，以高速公路项目融资租赁的视角进行风险分析，主要隐含的项目风险有：融资租赁业发展的配套制度不健全、公路收费标准调整的风险、政策风险、经营性风险（公路运营风险、经济周期风险）、流动性风险、政府违约风险、不可抗力风险等。以船舶租赁项目的视角进行风险分析，主要隐含的项目风险有：
融资租赁的发展存在两大隐忧：一方面，融资租赁风险控制（简称“风控”）薄弱，成为其发展的障碍，其中信用风险是各种融资租赁风险中最重要的风险；另一方面，人才的缺乏也成为其发展的短板，这也导致员工控制在融资租赁信用风险防控中具有重要的地位。
（二）关于融资租赁风险管理的方式
融资租赁风险管理应当从多维度进行考察，例如，从风险自身特征、企业内部管理、宏观风险管理等方面进行管理。
1.内部管理维度的风险管理。出租人企业内部管理是企业获得持续发展所必不可少的系统工程，而融资租赁企业的内部管理，是其防范风险的重要路径。根据巴塞尔新资本协议，建立融资租赁企业内部风险控制的体系架构，在具体的实施细节上，提出建立项目风险跟踪控制、强化资产监控机制、设计多样化资产处置方式等。融资租赁企业的内部管理必须渗透到融资租赁企业业务流程的各个阶段。第一，在交易发起阶段，项目负责人应当尽职尽责，应对所负责的项目实施终身负责；第二，在交易实施阶段，项目负责人应当保持与承租人的持续沟通交流，密切关注承租人的现金流流向，预防信用风险发生；第三，在交易终止阶段，应当完善结算程序，若因非正常原因终止项目的，项目负责人应及时通报公司资产管理部门，商定补救措施。第四，完善内部事前防范、事中监控和时候处理机制；对承租人的欺诈行为及时采取法律手段进行维权。[18]出租人应当在事前控制债权风险，积极采用保险等方式转嫁租赁物使用过程中可能出现的风险；此外，在项目相关合同中约定租赁物质量瑕疵责任的索赔权，并通知供货商，以降低出租人承担租赁物质量瑕疵责任的风险。
2.针对项目特征的风险管理。在各类专项融资租赁项目风险管理上，应当有针对性的完善风险管控方式。例如，船舶融资租赁项目中，应重视船舶损耗或灭失的风险，有针对的增加保险险种及保险额度；在汽车融资租赁中，应当结合汽车销售、贷款、保险等系统的特征，由银行、经销商、中介、保险公司及汽车制造企业共同分担风险；在高校融资租赁项目中，应当准确计算高校现金流量，精确预测租赁物的未来状况及市场价格的变化等；在大型机械设备的融资项目中，应当完善质押抵押的制度规范，完善取回权的设置等内容，以此完善项目风险管理。
3.宏观风险管理。当前整体经济下行的情势下，融资租赁企业应加强宏观经济方面的风险管理。具体包括以下几个方面：第一，在业务选择方面，应着重选择若经济周期行业；第二，探索各种新型融资渠道，提高资金流动性；第三，进行实质风险分析，以小额分散为原则，规避信用风险；第四，完善业务流程的内控制度体系，明确权责，防范操作风险；第五，提升风险识别能力，建立风险预警机制等。
四、结语
融资租赁是推动实体经济发展的重要途径，但目前融资租赁行业同样面临着风险高及融资困难的问题。据统计，2014年年底，新增融资租赁企业比例为75%，而融资租赁合同余额增幅仅为50%，由此来看，融资租赁业务仍有较大进步空间。伴随发展的同时，新生企业应当加强融资渠道的拓新，并加强融资风险的管控，由此在推动实体经济发展的同时，推进自身的发展壮大。
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关键词：工程机械租赁管理 机械租赁
中图分类号：F721.6 文献标识码：A 文章编号：
从当前来看，我国的机械租赁业虽然经历了为期不短的变化发展，但还有很大的一段路要走，并且还处于不成熟阶段，当今社会的发展不相符，需要更多的完善，发挥它自身的作用和功能，使其在行业中更好的发展，为提高筑路工程机械租赁管理水平，满足社会发展的需求，创造出良好的经济效益，下面就现阶段公路工程施工中机械租赁遇到的问题提出来，和同行们进行探讨，以求达成共识，走共同发展之路。
1、 关于机械租赁
租赁是当事人一方将自己的物品提供给另一方使用并从中获得收益的行为。另一方当事人同时支付租金的业务。租赁是以企业组织为最初界限，在我国将租赁划分为外部租赁和内部租赁两种形式，主要对外部租赁进行讲述。
外部租赁一般又分为经营性租赁和融资性租赁，内部租赁是经济责任制和经济核算制在企业内部的一种形式。
经营性租赁的主要特点：
(1)承租人获得机械设备的使用权，出租人负责机械保修、技术指导等专门性技术服务，并拥有所有权；
(2)租期较短，租金单价较高；
(3)出租人应利用专业化、规模化和品牌化经营的优势，提高机械利用率。
融资性租赁的主要特点：
(1)涉及三方当事人(出租人、承租人、供货商)；
(2)出租人对机械性能及保修不负责，因这些原因承租人不能拖欠或拒付租金；
(3)租期较长，租金较低；
(4)租赁期满时，承租人优先对机械进行留购、续租、或退租。
2 机械租赁存在的问题
在机械租赁的发展过程中，机械租赁制度的建立，为确立施工企业内部机械租赁市场提供了制度支持，机械租赁合同成为机械租赁的重要文件，它规定了双方的权力和责任，具有公正性和严肃性，租赁双方必须严格履行合同，保证机械租赁市场的有序进行。比如：机械租赁合同的内容及合同的签定，机械在租赁期内有关费用的收取，租赁双方的责任，机械租赁合同纠纷等等。当机械租赁合同出现争议、产生纠纷时，双方本着先协商解决，后交由企业机械主管部门仲裁 对一方拒绝支付的各种费用，可请企业财务部门代扣。
2．1 监管机构不分明
在租赁业中，由于处于初步发展阶段，还没有统一的归口部门，出现多头管理“三足鼎立”的局面，缺乏有效的监管。租赁市场产生的矛盾和问题，得不到直接解决。低质、低价、暗箱操作等非公平竞争、恶性竞争充斥市场，没有最基本的诚实信用，也没有依法经营的环境，严重扰乱了市场秩序。
2．2 租赁业目前处于无法可依
无章可循的状态没有形成租赁业法律法规体系，没有相应的从业准则和市场法规，无法约束租赁业的非法行为，不守信用不承诺合同的事件时有发生，形成各自为政，自由发展的脱管局面。
2．3 缺乏市场准入制度
由于缺乏相关的准入制度，所以租赁市场入市随便、竞争无序租赁市场，具备资格和不具备资格的企业和个人，一起涌入市场。有的个人或几个人凑钱买设备，不登记不注册，无证经营。有的以低廉的价格购买不合格产品或报废的设备进行出租。有的为抢市场，减少设备维护保养费用，减少管理，降低服务质量来降低成本，恶意压价，甚至不讲职业道德，攻击诽谤竞争单位，进行恶性竞争，并投机取巧偷税逃税，损害国家利益。
2．4 服务质量差
管理水平低服务质量差，无管理制度，无专业管理人员，服务质量低下，设备保养维修不到位，操作安装人员素质低，给安全生产带来隐患，事故不断发生，纠纷矛盾难以解决。
2．5 人才不足制约了租赁业的发展
租赁市场现状表明，行业行为不规范，目无法规的自由发展， 租赁业的发展，需要大批既懂经济、管理、法律、金融、外贸财税等相关知识，又要懂机械性能 先进技术等专业知识综合素质较高的人才。我国目前从事租赁业经营管理的人员都未经过专业培训，不具备系统的专业知识，在某种程度上阻碍了租赁业的发展。不少业内人士认为，2012年的工程机械板块将迎来一个行业洗牌。
3、工程机械租赁的作用
通过社会性租赁公司处理施工企业的工程机械配置可达到以下效果：
(1)有利于提高机械设备利用率，缩小管理范围。通过设备租赁，基本上避免了施工高峰期设备不足和低谷时设备闲置的现象，提高了机械设备的利用率。施工企业因此而只需配备部分必要的、常用的机械，降低了设备拥有量，缩小了管理范围；
(2)有利于解决资金短缺问题。通过设备租赁，施工企业无需一次性投人大量资金购置设备；
(3)有利于工程机械管理水平的提高。机械设备相对集中于租赁公司，使机械管理人员和维修技术装备相对集中，管理专业化程度高。相对来说，施工单位自有设备数最大大减少，规格品种相应单一，也有利于施工企业提高自有机械设备的管理水平；
(4)利于在职工中塑造一种建设性的工作理念。公路施工企业向社会性租赁公租用机械设备，职工为了节约租赁费用，会尽量减少机械租赁时间，这样能增强职工的时间观念。
4、工程机械租赁管理
4．1 深化机务改革，从体制上为机械租赁奠定良好的基础机务改革既是一项复杂的工作，又是一项系统性工程。要做好这项工作，就必须理清思路，努力推进“四改”工作。
(1)改变思想观念：树立强烈的效益观念，把立足点和工作重心由重视技术管理向重视经济管理的方向转移；
(2)改革管理机构：成立机械租赁公司，把大中型精良机械调往租赁公司集中管理经营，以租赁机械为主导，实行独立核算、自主经营、自负盈亏；
(3)改革管理模式：内部租赁，由工程项目负责人签认后，内部财务每月转帐一次，外部租赁，按天计费实行合同管理和预付租金制度；
(4)改革分配制度：依据工作任务、租赁效益等指标完成情况，根据事业单位的职工考核评比结果，发放职工的工资及奖金。
4．2 实现管理方式的转移，从措施上为机械租赁提供可靠的保障管理出效益，管理出精品。要想使机械租赁取得效益，就必须在管理上狠下功夫，做好“四项管理”工作。
(1)加强制度上的管理：按照“四定三包”即定人员、定机械、定利润、定指标，包支出费用、包安全生产、包管理责任的原则，实行经济承包责任制度；
(2)加强机况管理：加强维修力度，加大检查力度，加大考核评比和经济奖惩力度，使租赁机械保持良好的机容、机貌和机况；
(3)加强人员管理：加强人力资源的开发利用，加强各级人员的管理和监督；
(4)加强安全管理：健全安全管理机制，落实安全生产责任制，强化安全管理和经济奖罚等措施。
4．3 做好三个“四”，切实抓好机械租赁的基础工作，坚持“四定”搞好“四化”，严把“四关”
结语
在市场经济条件下，机械租赁市场正逐步走向完善，这是历史的必然，也是不以人们的意志为转移的。我国的租赁市场发展空间和潜力都很大，只要认清形势，把握市场导向，摸清市场规律，不断总结经验，积极探索租赁业发展的新路子，就能创造出市场竞争优势，使自身得以发展和壮大。
参考文献
[1]毕朝霞．浅析我国工程机械租赁业的发展．山西建筑．2007．1：319—320．
一、指导思想
贯彻落实科学发展观，坚持标本兼治、综合治理、疏堵结合、依法监管的原则，加大打击非法租赁运营行为工作力度，进一步改善出租汽车营运环境，规范道路客运市场，维护经营者和乘客的合法权益，创造公平竞争、和谐有序的市场环境。
二、工作重点
(一)重点打击非法租赁运营的组织者。打击非法租赁运营的牵头者和组织者，依法取缔非法调度配客的中介组织，打击欺行霸市、倒卖客源、强迫交易、等非法租赁运营行为，特别是要严厉打击垄断市场、带有黑社会性质的非法租赁运营行为。
(二)重点查处“黑车”。坚决查处非法租赁运营的“黑车”、伪造运营证照的小客车，包括摩托车、客货两用车和其他车辆的非法租赁运营行为。在全市范围内建立打击非法租赁运营行为综合治理的长效机制，营造良好的交通运输环境。
(三)重点治理主要区域。重点治理非法租赁运营车辆集中的客运主要线路、车站、码头、宾馆、医院、商场、旅游风景区、居民小区、城乡结合部等区域。严厉查处节假日、春运等客流高峰期间的非法租赁运营行为。
三、工作步骤
这次专项治理活动共分为宣传发动、集中整治和总结提高三个阶段：
(一)宣传发动阶段（年11月1日至11月10日）
要充分利用各种宣传媒体加大宣传力度，采取多种形式大张旗鼓地宣传专项治理活动的工作内容及意义，大力宣传打击“黑车”等非法租赁运营行为的意义和非法租赁运营行为危害性，专项治理活动领导小组办公室要向社会公布举报非法租赁运营行为的电话和信箱，发动全社会共同参与打击非法租赁运营行为，工商部门尽快查清非法租赁运营企业和个体工商户，公安、交通运管和城市管理行政执法部门要尽快查清非法租赁运营车辆和非法中介组织的数量、分布、活动规律等方面情况，及时提交给市专项治理活动领导小组办公室，为实施集中治理做好准备。
(二)集中整治阶段（年11月11日至12月31日）
工商、安监、交通、公安、交通警、市容管理处等行政执法部门要对道路运输市场存在的非法租赁运营行为和非法中介组织进行集中查处和清理，电信、移动、联通等通信公司要主动配合清理查处工作。各职能部门要依据各自的职责对非法租赁运营行为和非法中介机构予以查处取缔。各单位要抽调素质高、业务精、作风硬的执法人员组成联合执法队，采取定点检查与流动检查、定时检查与不定时检查、交叉检查与联动检查、明查与暗查相结合的方法，严厉打击非法租赁运营和非法中介组织，形成高压态势，确保取得明显成效。
(三)总结提高阶段（年1月1日至1月15日）
专项治理活动领导小组要对整个治理活动进行检查验收，总结治理过程中取得的工作经验及工作成效，研究建立打击非法租赁运营行为综合治理的长效机制及联合执法工作制度，以达到标本兼治、巩固提高的目的。
四、工作要求
(一)提高认识，加强领导。专项治理工作采取政府统一领导、部门分工负责，非法租赁运营由工商部门牵头；成立领导小组，组长由工商局局长许永旦担任，成员单位安监、交通、公安、交通警、市容管理处组成，下设办公室，挂靠在市工商局注册股，各有关部门要充分认识到打击非法租赁运营等非法从事出租汽车经营专项治理活动是构建和谐社会、维护道路运输市场秩序、确保行业和社会稳定的一项重要举措。要在市专项治理活动领导小组的统一组织和指挥下，按照各自的职责和分工，细化专项治理的责任目标，选派精干人员参加专项治理工作，落实车辆和工作经费，上下联动，相互配合，确保这次专项治理活动取得预期成效。
(二)依法行政，文明执法。在专项治理活动中，要严格执法权限和执法程序，按照法律法规的规定和要求，公开、公平、公正地查处非法运营行为；要提高处罚的透明度，公布处罚结果，避免人情干扰，对非法租赁运营的车辆必须坚持“三统一”，即：统一查扣、统一存放、统一处理，任何人不得私自放行；对不按法律法规办事、者，一经发现将依法依规严肃处理。
一、思想上端正自己的工作状态，“日清日毕”正是我们追求的境界。
六月份以来，随着大环境的重多影响，公司高层充分的认识到现实存在的危机和问题，于是提出日工作汇报制度，对物业租赁和酒店管理工作要求每日进行工作汇报，可采取多种方式，让公司高层心知肚明，从而可以更好的调整工作方向。
我也开始着这一新的制度，从思想上给自己已更高的警觉，时刻提醒着自己每天工作必须在多少范围和完成的状态，翻开一个月的工作汇报，发现自己对每天的工作更有条理性，也通过自己的努力和同事们的协调、帮助下，基本完成了物业和酒店设定的工作事项，虽对自己的工作不是很完美，但我感觉到自己有勇敢去面对工作和责任的勇气，甘于付出。
二、物业租赁工作的有序跟进，99%的完成了当月租赁和续签工作，做到了信息综合和有效拓展，为接下来的租赁工作奠定基础。
前不久集体公司董事长过来召开物业租赁工作会议，对我们的工作提出了新的、更高的要求，在激烈的会议中，我接收了更多的是批评，更多的是董事长对我工作的否定，仔细想想董事长的一番话说得也是对的，一个老板对员工有这样的要求，是希望我们能更加成熟，快速提升。一个乐观的我不会因为严厉的批评而临阵退缩，停止不前，更多的是让自己全面渗透，快速反应，提前聚集租赁信息和选择优质客户，从而和他们保持好良好的沟通和关系。
六月份，物业共成功租赁N家客户进场，及时填补了物业商铺和写字楼空缺现象，维持了现有的商铺100%出租的局面，在同等的租赁环境下，我们是算比较成功的，周围物业都分别出现商铺空租或者停业状态。为此，自我感觉六月份租赁工作是有进步的。
在全面租赁信息的过程中，主要从这几个方面进行了跟进和提升：
1、物业现有临街广告位的租赁广告宣传，体现了环市东黄金流通广告的真实价值。借助物业的一号楼梯口、二号楼梯口、移动广告牌、灯箱广告牌、和现场租赁场地的广告牌，很直白的告诉世人，东都国际美食街现有黄金铺位出租。通过一个月租赁信息的累计可以看出，现场广告的作用明显，从租赁客源分析来看，现场广告占有40%的成交率和电话咨询率。
2、利用报纸广告作用，直观的获取租赁信息。在周一、周三的报纸分类信息公告的作用下，让更多需求者前来沟通和查看场地。从六月份的情况来看，分类广告的作用不够明显，从报社的来分析，六月份通过报社来租赁信息的比比皆是。
3、网络推广，租赁信息的多元化、多角化拓展，立足于长远的租赁客户储备，长线招租的有效方式。网络时代的来临，利用无联网的有力资源，低成本的做好物业的租赁和推广工作，利用“广州商铺网”、“广州信息岗”“餐饮大众点评网”、“东都国际美食街博客”、“搜房网”、“58同城信息网”、“gooole”等网路平台进行网络租赁和美食宣传的推广，虽目前没有直观的作用，但坚持下去一定会有新的作用。
4、挖掘物业现有的客户资源，通过转介绍来拓展租赁信息。通过和现有租户的沟通，在这月份也获取了部分租赁信息，有效的成交了一家租户进场。关注现有租户，拓展物业的租赁信息。
5、通过和中介公司信息，争取有效合作。在本月，先后和30多家中介公司进行了租赁信息的沟通和，也通过中介带来部分客户来现场看场地，我想今后和中介合作，我们需要加大力度。
6、在本月，成功和M家租户进行了续签工作，在大环境不景气的状态，和租户做好续签是最好的稳定。
三、协助主任做好其他工作，完成月创收指标，强抓了物业基础管理工作。确保了物业整体安全。
六月份，物业超额完成月设定的指标，在进行物业档口租赁的时候，成功的收取物业转让费，谋求到物业的最大利润空间，物业各个部门都能如期的完成当月的创收指标。到六月底为止，物业已经完成全年创收总指标的50%，对于这个数字，可以看出物业全体人员在不懈努力，完成本职工作的同时还能完成高指标的创收工作，我感觉：物业部这支队伍是有责任心和凝聚力的，在大环境不景气的情况下，能完成指标可以说是个奇迹，这里面凝聚者智慧、品德、辛勤的劳动和极高的责任心，更加证明物业部这支队伍是有战斗力的，已经走向成熟。
对于物业管理工作来看，物业的租赁档口的装修管理、日常租户投诉事项处理、客户有偿服务的跟进、物业基础设施的维护等等都是我们每月必备的工作要求，在本月重点是租赁档口的装修管理和物业基础漏水处理事项，租户装修让租户有个细致的装修要求，对装修的各个环节有力的把控，很多租户对装修肤浅的认识和了解，这正是需要我们物业公司给客户最实质的帮助和要求。让租户在装修中一步到位，装修可以影响日后的经营状况，所有在租户进场装修的时候，我们就要让客户感受到我们是有原则性的管理。雨水季节，物业出现了众多漏水现象，在自己能处理的情况下尽可能自己来进行漏水处理，确保房屋的安全，但目前还严重存在物业四楼铁皮水槽的改造和物业收缩缝的处理事项，这是必须得解决工作，希望公司高层能重点考虑，维修方案已经告知老总。
物业的安全工作主要有：物业的消防、治安安全、停车场安全、物业设施的安全、物业的夜间安全等等，在六月份，确保了各项安全工作到位。物业形成的消防安全检查，停车场安全巡查、夜间安全的值班等等都正常运行，物业的安全是一切工作的前提，为此，物业保安部肩负重大责任。把好安全工作是首要环节，为此，在接下来的工作中要加强物业外围基础设施的安全检查和维护同时加大夜间安全巡查和夜查工作。
四、酒店工作的介入，和酒店员工一同成长。协助酒店经理完善酒店的营销、管理工作，提升酒店品牌价值
办法总比问题多，酒店现行的问题在这文字中我不想过得去提醒和概述，对于酒店管理和经营工作，我看似熟悉但确实还很陌生，在酒店新任经理全面步入工作的同时，我会在时间允许的情况下，全力以赴、全力配合做好各项工作。为此，在这里我认为要从这几个方面来进行调整和跟进：
1、最短的时间内完善和落实酒店管理制度，一个服务性企业重在的是员工素质的提升和完善。
有效的落实酒店各项管理制度，从所谓的“人性化管理”逐步转变为达标性管理，酒店的员工要从达标开始自己的工作，比方说：仪表达标、礼节达标、服务细节达标等等，制度中的要求正是达标的样板。为此，管理者重在的是管理制度的落实，从思想上改变员工的状态。利用时间，鼓励员工学习，让员工增强综合素质和能力。
2、全员营销，细节是魔鬼，学会推销自己。
酒店成败的经营主要的是看业绩，为此，在现阶段如何提升酒店的经营局面是重点，做好酒店销售的面很广，方式众多，技巧很重要。在推广自己酒店的时候，首先是推销自己，会说话是销售的基础。为此，在客人关注我们酒店的同时，你就是一个营销员，这其中有很多细节。让任何一个消费的人认可你的人，这是销售的最佳方式。能真正提供给客户超价值的服务是销售的最高水平。为此在酒店推广和营销工作中，需要进行不同岗位的培训，让每个员工真正认识到自己面对客人的时候不仅仅是一个合格的服务员，更重要的是个营销员。
3、优化硬件，本职上回馈客户，让客户感受经济而又舒适。
经济型酒店也许硬件也过于经济吧，目前酒店的硬件存在不可忽视的问题，硬件正影响者酒店的经营酒店的招牌改造从直观上让人重新认识“花样年华”熟悉的名字，给人留第一印象很重要，酒店硬件基础设施的翻新和维修迫在眉睫，对硬件不达标的房间开给客人是一种严重的错误，是不地道的，为此硬件的优化，是销售客房最实际的体现。酒店的床上用品是敏感体，在处理中要特别重视情节、卫生和舒服。
4、个性化服务的体现，配套和附加值的延伸，正是精品型的强化优势。
