发布时间：2022-06-23 00:20:28
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的项目开发总结样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、沅江西大桥
该项目于本年度6月中旬完成土地报批资料的收集，虽然中途因测绘出现点意外，但在本部门各成员的共同努力下，顺利于6月底报至省国土厅，并于8月3日完成省国土资源厅的批复，按时完成了市委市政府对该项目工作进度要求。在该项目开工前的准备工作中，涉及港航处、航道局、海事局等若干专项设计，因各部门专项费用与财政评审评定的费用产生分歧，严重影响了该项目的工作进度。在公司领导和市协调小组领导的有力支持下，多次召开了关于解决该问题的协调会议，有力的解决了工作困难。现若干专项工作已基本完成，专项费用已基本得到市财政评审中心的认可。本部门有信心完成公司领导对该项目开工进度的要求，保证该项目建设的顺利进行。
二、常德大道改、扩建工程
该工程土地报批工作现已完成，并于本年度5月12日完成省国土资源厅的批复。征地补偿预算和地上设施补偿预算已通过了市财政评审中心。在该项目的后续建设中，项目开发部将积极配合公司各个部门的工作，力保该项目的顺利进行。
三、金丹路新建工程
该工程土地报批工作现已完成，并于本年度5月22日完成省国土资源厅的批复。征地补偿预算和地上设施补偿预算已通过了市财政评审中心。在该项目的后续建设中，项目开发部将积极配合公司各个部门的工作，力保该项目的顺利进行。
四、桃花源路暨机场快速路新建工程
该工程地处常德市江南城区，是西城新区与桃花源机场的一条交通主动脉，全长7公里。本年度上半年经过本部门的努力完成了该项目土地报批资料的收集，在送往省国土资源厅的过程中，鼎城区规划局提出了修改该条道路线型方案的要求，原因是沿线涉及一鼎城区的纳税大户，影响了该公司正常的生产经营。经过多次协商于本年度7月23日在规划局召开会议，确定对该线型方案进行修改。本部门在得到修改通知后一个月的时间内，重新完成了对该项目方案的修改、方案的审批、蓝线、红线、测量、勘探、可研等资料的修改工作，在市委市政府要求的时间内完成报地资料的收集，报至鼎城区国土资源局，现已报至省国土资源厅。现阶段正在进行该项目的设计招标工作。在该项目的后续建设中，项目开发部将积极配合公司各个部门的工作，力保该项目的顺利进行。
五、西城新区六条区间道路及道路上七座桥梁的新建工程
该项工程土地报批工作市委市政府要求本年度9月底必须报至省国土资源厅，并多次在市国土局召开关于工作进度汇报的会议。本部门根据市委市政府会议的精神，严格按照市国土局报批程序的要求，明确部门各个成员的工作任务，调度每个人工作的积极性，在9月中旬完成了该项工程土地报批资料的收集，并于9月底报至省国土资源厅。在公司领导有力的指导下，11月底六条道路的初步设计和七座桥梁的方案在11月底基本完成。在该项目的后续建设中，项目开发部将积极配合公司各个部门的工作，力保该项目的顺利进行。
六、新河水系综合整治工程
该项工程东起芙蓉路、西止渐河、北起常德大道以北一公里、南止江北防洪隔堤总面积约33km区域内的新河水系范围。在公司领导强有力的指导下，本部门多次邀请常德市各个专家及相关部门的主要领导对新河水系拓宽设计方案进行评审，吸收各专家及各职能部门意见后能，并将修改后的最佳方案上报至市规划局，于9月份确定最终的方案。10月份委托市水利设计院进行对该项目的设计，现已完成该项工程的勘探和测量工作，在该项目的后续建设中，本部门有信心完成公司领导对该工程项目开发进度的要求，保证该项目的顺利进行。
七、西城新区总体规划工程
【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通
一、诺睿德国际商务广场项目简介
2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。
二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段
持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。
（一）第一个阶段是定位策略
一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。
首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。
做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：
1、优势
本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
2、交通优势
项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。
3、物业管理优势
发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
4、发展优势
本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。
5、弱势
处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。
6、经营优势
足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。
（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立
这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：
1、风格特色
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。
（三）第三个阶段是开业推广期
包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。
另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
（四）第四个阶段是未来商业运营管理
并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。
（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。
（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。
在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。
可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。
三、商业综合体招商中的常见误区
（一）盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
（二）缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
（三）单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
（四）过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
（五）缺乏持续经营的商业管理观念
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
四、开发商街类商业综合体项目的招商策略
（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略
1、不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。
2、不求最高点，只求制高点
诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。
4、“返租式经营”策略
近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。
（二）商业综合体项目招商的总体思路
1、第一步：招商与住宅紧密粘合
商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。
2、第二步：推广写字楼与酒店
在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。
3、第三步：商业放在最后推
商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。
4、确定项目的招商工作程序
（1）全国招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。
（2）长春本市招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。
策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。
（三）选择合理的招商时机
1、商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
2、商业地产招商与整个项目建设
由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。
（1）主力店招商时间的确定
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
（2）中小店群招商时间的确定
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
（3）制定招商工作进程
（1）第一阶段：（筹备预备期）
①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
②制定业态定位标准；
③拟定初步各业态布局方案；
④拟定与商家合作方式及条件标准。
（2）第二阶段：（初选储备供应商期）
①进入全国招商工作程序；
②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；
④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。
⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。
（3）第三阶段：（审定确认供应商期）
①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；
②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；
④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。
（4）第四阶段：（合同申报签订期）
根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。
（5）第五阶段：（商户入场装修期）
①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；
④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。
（6）第六阶段：（招商持续期）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。
（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系
商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
2、客户投诉处理流程
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
3、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理
对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
（2）绿色装修的统一管理
对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）高标准管理各个停车场
鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（四）成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
（五）合理把握赢利模式
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
结语
总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。
参考文献：
[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.
[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.
关键词：项目管理；软件；开发应用；问题；对策
现在，信息技术发展速度越来越快，在这种背景下，企业需要应对信息化变化的挑战就必须高度重视软件的开发在具体项目中的应用。但目前一些企业在软件的开发与应用中存在着许多不容忽视的问题，需要我们认真研究并努力解决。
一、项目软件管理的基本内涵
1、什么是项目管理
项目管理是在一定的约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立实体进行经济核算，并按照项目内在的逻辑规律进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。
2、为什么要有项目管理
没有项目管理，项目也有可能成功。但没有管理的项目，很难保证项目的利润空间，对公司来说，亏损的风险就大。所以，我们要有项目管理，以保证公司在总体上是盈利的，注意不是每一个项目都要盈利。
二、项目软件管理的发展现状
现在项目管理作为一种现代化管理方式在国际上已获得了广泛的应用，从最初的国防、航天、建设工程领域，迅速发展到电子、通信、计算机、软件开发、金融等行业以及政府机关的项目管理工作。随着计算机、网络系统的迅速发展，项目管理技术的不断进步，项目管理软件产品层出不穷，其功能、特点、应用对象也各不相同。从概念上讲，软件项目管理是为了使软件项目能够按照预定的成本、进度、质量顺利完成，而对成本、人员、进度、质量、风险等进行分析和管理的活动。
软件开发是一项复杂的系统工程，牵涉到各方面的因素，实际工作中，经常会出现各种各样的问题，甚至面临失败。如何总结、分析失败的原因，得出有益的教训，对一个公司来说，是在今后的项目中取得成功的关键。目前的软件开发正逐步趋向于复杂化、多元化，大多数开发团队中都会出现同时开发多个版本、开发维护工作并存、多地点同时开发等情况，给软件开发管理带来了前所未有的困难。如果管理不善，必将造成版本混乱，各个开发人员的工作相互交叉、干扰，整个开发团队的工作在一种无秩序的不良状况下运行，严重影响软件产品开发的进度和质量。
三、项目软件管理常见问题及解决策略
1、缺乏项目管理系统培训
项目经理在项目管理方面的培训较少或不够系统。项目经理或管理人员不了解项目管理的知识体系和一些常用工具和方法，所以在实际工作中没有项目管理知识的指导，完全依靠个人现有的知识技能，管理工作的随意性、盲目性比较大。在软件企业中，以前几乎没有专门招收项目管理专业的人员来担任项目经理，被任命的项目经理主要是因为他们能够在技术上独当一面，而管理方面特别是项目管理方面的知识比较缺乏。
解决策略：项目经理接受系统的项目管理知识培训是非常必要的，有了专业领域的知识与实践，再加上项目管理知识与实践和一般管理的知识和经验的有机结合，必能大大提高项目经理的项目管理水平。应实行项目经理知识技能资格考核制度，让项目经理自觉补充学习项目管理的知识和一些常用工具和方法。
2、项目计划意识问题
项目经理对总体计划、阶段计划的作用认识不足。项目经理认为计划不如变化快，项目中也有很多不确定的因素，做计划是走过场，因此制定总体计划时比较随意，不少事情没有仔细考虑；阶段计划因工作忙等理由经常拖延，造成计划与控制管理脱节，无法进行有效的进度控制管理。没有计划或者是随意的不负责任的计划的项目是一种无法控制的项目。
解决策略：在高技术行业，日新月异是主要特点，因此计划的制定需要在一定条件的限制和假设之下采用渐近明细的方式进行不断完善。提高项目经理的计划意识，采用项目计划制定相关各种知识、技术、工具，加强对开发计划、阶段计划的有效性进行事前事后的评估。
3、管理意识问题
部分项目经理没有意识到自己项目经理的角色，没能从总体上去把握管理整个项目，而是埋头于具体的技术工作，造成项目组成员之间忙的忙、闲的闲，计划不周、任务不均、资源浪费。
解决策略：加强项目管理方面的培训，并通过对考核指标的合理设定和宣传引导项目经理更好地做好项目管理工作。技术骨干在担任项目经理之前，最好能经过系统的项目管理知识，特别是其中的人力资源管理、沟通管理的学习，并且在实际工作中不断提高自己的管理素质，丰富项目管理经验，提高项目管理意识。
4、风险管理意识问题
项目经理没有充分分析可能的风险，对付风险的策略考虑比较简单。项目经理在做项目规划时常常没有做专门的风险管理计划文档，而是合并在项目计划书中。有些项目经理没有充分意识到风险管理的重要性，对计划书中风险管理的章节简单应付了事，随便列出几个风险，随便地写一些简单的对策，对于后面的风险防范起不到什么指导作用。
解决策略：通过学习项目管理知识掌握风险识别、量化、对策研究、反应控制的工具和方法掌握项目风险管理所必备的知识。通过加强对项目规划中风险管理计划的审核提高项目组的风险管理意识。总结本行业项目中常见的风险及其对策作为风险管理计划中必要的风险内容，并切实评估相应对策的有效性和可行性。
5、不重视项目经验的总结
项目经理在项目结束时有些是因为自身对写文档工作的兴趣或意识，或者是因为紧接着要参加下一个项目，总体对项目总结的重视程度不够。有些是项目总结报告一再拖延，有些是交上来的报告质量较低，敷衍了事。
在大多数互联网公司都是采用敏捷开发进行产品迭代，因为其符合精益创业的最小可用品原则，以最快的迭代速度，时刻保持跟用户之间的接触并获得反馈。我在担任项目经理期间，结合公司自身的情况，推出了一套适用于公司的敏捷开发项目管理流程。
项目管理的四大角色
产品经理
产品经理作为产品的第一责任人，负责带领团队做出有价值的产品。
产品经理的责任和义务：
清晰地表达产品的需求清单(需求记录清晰，没有歧义)
对产品需求清单的条目进行归纳(同类需求合并，大需求拆分，前置需求后置需求归类)
确保开发团队所执行工作的价值(解决用户的实际问题)
确保需求清单对所有人可见、透明、清晰，并指示团队的下一步工作(需求清单公开)
确保开发团队对产品需求清单中的条目达到一定程度的理解
项目经理
项目经理是项目进度、项目质量的监督者，负责团队的进度跟踪和质量把控，在敏捷迭代的模式中，项目经理是一个服务式的领导。
项目经理服务于产品经理：
清晰地和开发团队沟通愿景、目标和需求清单
找到有效管理需求清单的技巧
理解长期的产品规划
项目经理服务于团队：
指导开发团队自组织完成产品迭代
领导开发团队创造高价值的产品
帮助开发团队移除进展过程中的障碍
协助开发团队进行需求分解
评审小组
评审小组是由开发团队leader组成的团体，评审小组从系统实现的角度评估需求的合理性、可行性，对产品的设计提出建设性意见。
评审小组的职责义务：
协助产品经理评审方案的可行性，找出产品方案可能存在的问题
协助产品经理评估方案预期的工时，让产品经理心中有数
协助产品经理分析方案对其他模块的影响，做好跨产品线协作
项目组成员
项目组成员作为需求的实现者，按照迭代计划完成产品需求，交付高质量的产品包。只有开发团队的成员才能创造产品的增量(产品增量通常指一次迭代交付的可用的软件包)。
项目管理的四大工件
需求清单
产品需求清单是一个排序的列表，是一个持续完善的清单，包含所有产品需要的东西，也是产品需求变动的唯一来源。产品需求清单包含所有的特性、功能、需求、改进和缺陷等对未来产品进行的改变。
需求清单的内容、可用性、优先级等由且仅由产品经理负责管理。
任务清单
任务清单是一份足够具体的计划，包含对需求清单的分解。开发团队在整个迭代过程中都会修改这份清单，比如开发团队对需求有了更多的了解，需要增加一些新的任务到清单中去。
任务清单的修改只能由项目经理负责，该列表只属于开发团队。
项目周报
项目周报是对项目组本周工作内容的总结、以及下周的工作计划汇报，同时项目周报需要及时反馈本周工作中存在的问题以及需要领导协调的资源。
项目周报中切忌报喜不报忧，要反映项目的真实情况。
迭代总结记录
在每个迭代结束后，项目组成员聚在一起召开总结会议，回顾一下在本次迭代过程中，哪些是做的好的，哪些是做的不好的，找出潜在的可以改进的事项，作为将来的改进计划。迭代总结会议记录就是这样一份将会议过程记录下来的清单已经后续跟进的依据。
项目管理的五大活动
需求清单梳理
产品经理会从不同的来源，获取各种需求。需求清单梳理的主要工作是根据需求优先级进行需求调研、分析需求、对需求归类、对需求分解、预估下一个版本解决什么问题。
可行性评审例会
项目经理组织评审小组对初步的产品方案进行可行性评审，主要由技术团队发现其中可能存在的问题，给出建议。产品经理根据评审小组给出的建议优化产品方案，确保进入迭代阶段时应该为当时最优的产品方案。
进度评审例会
每个迭代以进度评审会作为开始，项目组成员从需求清单中挑选出高优先级需求并配合产品目标组成当前迭代的计划。项目组成员对需求进行拆解，形成一个个可独立部署的任务，并对工作量进行评估，若超出迭代周期则需要压缩工作量或移出需求。
每日站立会
每日站立会议在同样的时间和同样的地点召开，会议准时开始。每日站立会议不得超过15分钟，每一个开发团队的成员都必须发言，会议中不进行讨论，发言内容需提供以下信息：
昨天完成了什么
今天即将做什么
遇到了什么困难
每日站立会议即不是向管理层汇报，也不是向产品经理、项目经理汇报，它是开发团队的沟通会议，能帮助团队快速发现问题。项目经理在会议结束后对会议中开发成员提出的困难进行一定的援助。
责任心
作为项目经理首先要有责任心。有了责任心，你会把项目当成自己的孩子，倾注你的全部心血。责任，会驱使你关注项目的进度，千方百计去寻找各种资源，推着项目往前走。甚至吃饭、睡觉，走路、坐车，都想着整个项目团队，想着他们还在加班加点，你可能很自然地给他们带点夜宵、冲杯咖啡，犒劳员工。
有了项目经理做表率，整个团队会鼎力支持工作，士气非常高，技术问题也迎刃而解，得到领导称赞和客户肯定，项目将朝着预想的方向发展。
许多开发人员抱怨项目经理一天没干多少事情，而工资还挺高。其实，项目经理一刻都没闲着，他总在想着怎样更好的执行项目计划，调整项目进度等，脑子一直在不停地运转，所以说项目经理是心累。
善于沟通
PMBOK（项目管理的知识体系）指出，项目经理75％～90％的时间用在沟通上。沟通无处不在，项目经理要具备良好的沟通能力。如:跟领导报告工作进度、跟客户介绍产品及说明工作成果、跟项目成员交待工作、跟公司内的其它人员争取支持、跟合作厂商协调配合事项等。对项目经理来说，每天大部分的时间是跟人沟通。项目经理上有老板、客户，下有项目组员，属于夹板层，沟通不好，容易出事。
沟通的关键在于：在什么时间，用什么方式，将什么信息，传达给什么人？特别要强调的是要做好沟通计划。同时，要掌握项目干系人的沟通需求，满足他们的期望！
当然，沟通的方式有多种，正式的、非正式的。正式的有:各种评审会议、周例会、项目启动会议、项目总结会议等，非正式的如:个人谈话、餐桌上的聊天，MSN聊天等。要结合着使用各种沟通的技巧。有时候，非正式的沟通反而能获得项目的实际信息，尤其是开发人员对项目的期盼、想法和思想。
引导客户
“客户是上帝”，但客户不一定全对，而且有的时候是错的，尤其在项目还没开发出模型的时候，客户有时根本不知道自己需要什么样的东西。所以，在项目启动会议后，双方要“把丑话说在前面”，分清责任。
项目经理要站在客户的立场，努力满足客户的业务要求，让软件真正为客户创造价值。但是，如果项目经理总被客户牵着鼻子走，就很容易陷入被动的局面，结果是客户的需求一直在变化，造成程序不停地返工，项目总在原地打转，很难推进，久而久之，大家筋疲力尽，积极性严重受挫。最后，项目做得一蹋糊涂！
开发方和使用方，要讲究“职位相当”，要找有话语权、能拍板的客户，统一接口人员，对需求的变更，不能说改就改，要做适当的变更控制，笔者一直建议要做到“落到纸面上”，有时需要客户签字确认。
对于客户提出的需求，项目经理要凭借优秀的技术水平、充沛的业务知识快速估算需求的变更需要多少开发工作量，有没有更好的解决方法。理想的情况是程序基本不做改动，又能满足客户的需要。但笔者往往是采用变通的方法，换一种方式实现客户的需求。这种情况下，需要项目经理对系统结构有全局的认识，尺寸一定拿捏得很准。
项目经理有时充当白脸、有时是黑脸，但无论如何，一定要维护组员的利益，笔者经常看到很多项目经理有意无意地在客户面前说开发人员的不是，遇到客户不满意的地方，就指责开发人员。这种方法欠妥，笔者一般是跟客户表态，向客户承认“错误”，回头再找开发人员讲道理，做到“内部的问题内部解决”。
不过，这些年笔者做过很多项目，不少是大型项目，作为项目经理，笔者和客户关系处理得很不错，双方合作很愉快，最后客户变成了朋友。坦诚相待，有礼有节，“双赢”是项目经理努力的方向和追求的目标。
预测风险
风险贯穿项目之始终。作为项目经理，必须具有预测风险的能力，如技术储备是否满足项目需要，人员是否充足，项目预算够不够等。
随着项目的推进，项目经理要预测哪个环节会有风险，并及早采取规避措施。很多风险都是在和客户、和老板的私下接触才能获取的，比如跨年度可能会换领导，国企的当年预算必须当年使用，跨年度将作废等。
如果项目经理像程序员一样忙于整天的编程，而不关注项目风险的变化，就会很被动，甚至措手不及。记住，风险无处不在，作为项目经理要引起足够的重视，要有风险意识，能预测风险并控制风险。
善于总结
笔者常说，“总结是为了提高，思考是为了做得更好”。尤其是年轻的项目经理，经验不太丰富，只能一边做，一边总结，在总结中前进。经历不等于经验，经历总结、沉淀后才能成为自己的经验。孔夫子说的“吾日三省吾身”，主要是多用心，经常向经验丰富的前辈请教。
很多项目经理，尤其是刚开始自己负责项目的项目经理，总把项目的一些过失归咎于外部因素，有时自以为正确，其实，常常犯先入为主的错误。其实要多从自身找原因，勇于自我批评，很多环节可以做得更好。
随需应变
“凡事预则立，不预则废”，做任何事情都必须有清晰的目标和计划，以目标为导向。有了计划，项目成员就看到了努力的方向，有“奔头”和干劲，唤起员工的工作热情，整个团队士气很高。
当然，软件这个行业，尤其是做国内项目，因为市场、客户、软件改进等需求，需要调动各种资源，所以即使规模很大的专业化软件公司，也没有一成不变的计划。虽然“计划赶不上变化”，但项目经理不要以此为借口而不重视计划的连贯性。做计划要留有适当的缓冲空间，松紧适度，随需应变！
市场主导研发，研发促进市场。项目的三驾马车:技术、业务、管理，哪个都不能少。项目的三要素:进度、质量、成本，项目经理要牢牢贯彻。有的项目经理没有“成本”的概念，一味地追求完美，痴迷于技术，而忘记及时交付，这是软件开发人员的通病。
激励团队
项目组就是一个团队，项目经理作为一个团队的领导，首先要认知自己的角色，明确自己的职责，逐步加强与团队成员的关系，善于激励别人，建立友好关系，要用不同的方式和不同的人打交道，同时要帮助绩效不佳的人。所以说，项目经理不能只是埋头于技术钻研，更重要的是带动整个团队，燃起团队的激情，俗话说“兵熊熊一个，将熊熊一窝”。
其次，要明确团队目标，制定团队守则，增强团队成员间的信任关系，给予员工挑战性的工作，让团队充满生机和活力，给予表扬，协调人际冲突，处理危机。
最后，项目经理要善于评估绩效，做到奖惩分明，让不好的倾向和行为习惯扼杀在初始阶段。
一、 测试组组成测试组由测试组长和测试工程师组成。
二、 测试组工作职责负责理解软件产品的功能要求，搭建配套的测试环境，然后 对其进行系统测试，检查软件有没有错误 (Bug)，决定软件是否 具有稳定性 (Robustness)，并写出相应的测试用例、各阶段测试 报告。
（一） 测试组长工作职责：
1、 协调测试组与各个项目组之间的流程及工作关系；
2、 对各个项目的测试工作进行统筹安排，并对各个项目的 测试工作进行计划、分工和管理；
3、 定期或不定期与各个项目负责人沟通项目进度，随时了 解项目进展情况；
4、 对测试组成员的日常工作进行评审考核；
5、 定期或不定期向部门总监汇报工作情况；
6、 参与日常的软件测试工作。
（二） 测试工程师工作职责：
1、 仔细阅读项目规格说明、设计文档、使用说明书等，充 分掌握软件的性能、特点、使用方法、业务流程等，协 助测试组长制定项目的测试计划；
2、 依据项目要求，搭建相应的测试环境，维护测试设备；
3、按照测试计划编写测试用例，保证测试用例合理有效；
4、 根据测试计划及测试案例，执行测试，并根据产品特点 及测试要求，实施集成测试、系统测试等，及时发现软 件缺陷，评估软件的特性与缺陷；
5、 详细记录测试过程，编写测试报告和对测试结果进行分 析，通过测试，掌握软件具有的能力、缺陷、局限等， 对软件质量给出评价性的结论与意见，整理测试文档， 填写软件测试报告,编写测试总结，为软件开发成果提供 总结性意见；
6、 配合研发部门各项软件产品，并详细编写产品 通知单；
7、 完成上级及部门其他领导交办的临时任务。
三、 测试组工作流程测试组的工作与项目开发进度紧密相关，所以测试的工作流 程依据开发进度分阶段进行大致分为以下几个阶段：
（一） 计划和设计阶段
1、 项目组成立时，确定项目需求及项目设计方案，了解软 件产品的主体功能及实现目的；
2、 项目经理下发测试预通知，通知内容包括：正式交接测 试时间、测试规模预计估算等信息；
3、 召开测试启动会议，会议内容包括：开发团队与测试组 交接测试内容，对测试目标达成一致，商讨测试计划，
统一项目组的目标和测试的工作重点；
4、 编写测试计划及相关文档，依据测试启动会议中确定的 目标和重点，结合项目经理下发的《测试任务书》，编写
《测试计划书》（见附件一）。计划书的内容应该包括：
l测试需求：需要测试组测试的范围，估算出测试所花 费的人力资源和各个测试需求的测试优先级；
l测试方案：整体测试的测试方法和每个测试需求的测 试方法；
l测试资源：本次测试所需要的人力、软件、硬件及技 术资源；
l 测试组角色：明确测试组人员的工作内容及相关职责；
l里程碑：明确项目进行过程中的测试组应该关注的里 程碑；
l文档报告：确定在项目测试过程中需要提交的测试计 划，测试报告等；
l测试计划编写完毕后，需提交给全体项目组成员，由 项目成员综合评审后，确定最终《测试计划书》（见 附件二）。项目经理要以此为依据，跟踪监控项目测 试进度，评估测试计划的可行性，完整性，并且在项 目结束后评估测试质量。
5、 设计测试用例，依据《测试计划书》相关内容，根据每 一步测试计划编写全部的测试用例，测试用例必须能满
足全部的测试需求。
（二） 测试实施阶段
1、 实施测试用例，测试工程师依据《测试计划书》中分配 的测试任务和测试用例，实施相应的测试工作，并详细 记录测试过程及结果。
2、 提交测试报告，在实施测试用例的过程中，依据记录的 测试过程和结果，填写《测试报告书》，并由测试组长审 批后，上报项目经理。项目经理安排开发组修改相应的 软件产品。测试报告内容包括：测试产品版本、测试人 员、测试时间、测试过程、产品运行BUG、产品缺陷状态、 急待解决的问题。
3、 回归测试，接到开发组的回归测试通知后，测试组重新 拷贝修改后的最新版本，进行回归测试。回归测试的用 例属于测试用例的一部分或者全部测试用例，但不能超 出测试用例的范围。
（三） 测试总结阶段
1、 编写测试总结报告：回归测试全部通过完成后，由测试 组长整理填写《测试总结报告》，报告主要内容包括： 测试资源描述——参与测试人数，耗用测试时间； 测试结果摘要——描述各个测试需求的测试结果和功能 实现情况； 缺陷分析——按照缺陷的属性分类进行分析；
测试需求覆盖率——如果在测试过程中未覆盖到的测试 需求，在此应详细说明原因； 测试评估——对此次项目质量进行评估； 测试组建议——从测试组角度为项目组提出工作建议。
2、 测试验收：项目经理收到测试组长提交的测试总结报告 后，对此次测试工作进行验收。验收内容包括：测试效 果验收、测试文档验收、测试工作评估、测试工作建议， 签字验收后，宣布此次测试结束。
3、 测试文档归档：测试验收结束后，对测试过程中涉及到 的各种标准文档进行归类、存档。相关文档包括：测试 任务书、测试计划书、测试用例、测试报告书、测试总 结报告、测试验收报告等。
（四） 产品阶段
关键词：项目管理；MSF；软件过程管理
中国绝大多数的软件、互联网企业在100人规模以下，开发团队几十人左右，工作经验3年～9年，基本处于原始手工作坊式的刀耕火种阶段，工业化的软件研发流程和方法往往不执行，或执行不得力。本文引入微软公司的MSF（Microsoft Solutions Framework）软件开发模型，通过A企业的实践证明，运用MSF框架的软件工程过程管理能大大提高小型软件开发公司的软件研发能力，软件的交付期也得到了基本保证。
一、 MSF基本模型
1. 组队模型。MSF把软件开发分成了六个小组，分别是：程序管理组、产品管理组、开发组、用户培训组、测试组、安装管理组。组队的原则是小队（一般3人～8人）、多侧面；角色交叉、目标一致；人员技术、业务精；关注能力和交货期；对项目的前景认识一致；人人参与设计；善于总结经验；共同管理、共同决策，项目人员同地工作等。
2. 过程模型。MSF过程模型主要确立了四个重要的里程碑：前景范围确认、项目规划确认、开发完成、对外，通过控制这四个里程碑来分解管理项目过程。
3. 应用模型。MSF应用模型是分层次的应用模型，大体可分为三层，用户层、业务层和数据层，各层次通过标准组件进行封装，互相通讯调用来完成系统任务。
4. 风险模型。MSF风险管理过程主要包括：风险识别、风险表述，通过分析、计划、跟踪和控制过程，最终解除风险。
二、 MSF在A企业呼叫中心项目中的具体应用
本文以A企业呼叫中心项目为例（合计开发人员50人），结合该项目中的数据资料，对此项目中服务商的选择进行具体的分析和研究。
1. 组队模型裁减。首先，确立项目经理角色，符合一般企业的管理模式，比较容易被接受。如果有多人同时负责的话，容易产生责权理不清楚，互相扯皮的现象。有一个项目经理对项目完全负责，遇到问题容易很快得到解决；他作为项目组代表，负责向上级汇报工作，能使其他人全力投入到项目中，而不至于在日常的事务中耽误太多时间，从而在某种程度上也提高了工作效率。
产品管理经理（以下简称产品经理）是项目中非常重要的角色，他可以对技术不是很精通，但是必须对产品所服务的领域非常熟悉，最好是领域专家，在他的带领下，项目才不至于偏离预先设定的前景范围。他必须对产品的需求能做出很好的把握，在适当的时候能进行流程重组，对产品的可用性和易用性有最终决定权。通过设定产品经理，主要的感觉是产品受用户的欢迎程度增加了，无用的特性少了，因而也更容易成功。
2. 开发过程管理。在过程模型上，主要包括四个重要里程碑：①前景/范围确认；②项目规划确认；③开发完成；④对外。
A企业把MSF的各个阶段对应到传统的项目开发各阶段，目的是使企业所有人员便于理解和使用。其中“前景范围确认”对应传统的“可行性分析”；“项目规划确认”对应“需求分析”和“项目计划”；“首次运行”对应“开发完成”，“”的意思和传统基本相同。同时，A企业根据企业的具体情况对流程进行了相应调整，把整个流程分为可行性分析、需求分析、开发计划、开发过程和结项总结五个阶段，下面分别进行说明。
（1）可行性分析。在做可行性分析的时候，要充分考虑企业以前的各种技术和市场积累，还有目前的资源可用性情况，特别是要做好风险分析。通常企业在项目立项前没有充分考虑各种情况，认为这个项目比较简单，应该没什么问题，结果是没有做得很成功，进度上也拖了一段时间。在后来结项分析的时候，认为主要的问题就是领域的区别造成了企业内部没有人对该领域特别熟悉，缺乏领域专家，并对上述风险估计不足，也没有对风险进行较好的管理，所以造成了项目的不成功。
上面提到，可行性分析一般是由未来的项目经理和产品经理完成，必要时还需要市场人员的参与，项目经理主要考虑技术可行性，包括项目最初估计的进度表和资源需求情况；产品经理主要考虑市场和经济上的可行性（主要是针对软件产品而言）。只有预先对各种问题进行完备的分析后，才能得出正确的决策。不要到后来因为那些事先没考虑到的，但应该想到的各种原因造成项目失败；或者虽然完成了，但是没有取得预期的效果，不能给企业带来较好的收益。
只有在可行性分析通过评审，企业高层领导者认可的情况下才能付诸实施。通过可行性分析，揭示了即将面临的各种问题及风险，使得企业内部对该项目有了一致的认识，在后来的资源申请上也更容易得到高层支持，更易于导致项目成功。
（2）需求分析。需求管理是软件开发中非常重要的部分，在一般的MIS型项目中，准确的把握需求往往是项目成功的关键。但需求管理也是个困难的过程，太多项目的需求都没有良好的管理过程，往往导致项目后期的大量修改或者直接使项目失败。
需求的管理主要由产品经理负责，其中最终用户的实时参与是一个非常重要的因素。在需求采集阶段，A企业主要采用了原型法，使用建立最终产品的界面，然后把功能实现和界面一一对应起来，和用户进行讨论，并不断的修改界面。最终在基本达成一致后，对应原型写出需求规格说明书，在评审后纳入基线管理。
在需求的制定过程中，产品经理必须和项目经理、开发人员、测试人员进行良好的沟通，使项目组全体都参与到需求分析中来，并共同确定需求的关键特性：①项目的范围：在需求分析中，首先必须明确项目的范围，去掉那些看似属于该项目其实不该在项目中的需求特性。特别是在一些MIS项目中，客户往往把一些属于他们的日常工作但不属于该项目的需求提交给项目组，这时就必须分清项目的范围，不要在项目中加入太多不应该做的东西，否则往往会导致项目范围无限扩大，最终只能是使项目失败。②需求的优先级：需求的优先级是非常重要的特性，只有在准确把握的需求优先级的基础上才可能规划外部里程碑（产品版本）和内部里程碑（开发的阶段性，后面会讲到）。通常是用户最关心，使用最频繁的功能应该属于高优先级，而那些不怎么重要或很少用到的功能应该属于低优先级。A企业必须在产品的开始版本和项目的开始就把重点放在高优先级的需求上，而对于低优先级的功能可以在项目后期根据需要进行裁减或纳入下一个版本规划。③产品的易用性：产品的易用性反映在原型中，是原型法的一个非常重要的作用。很多产品的失败其一个重要原因就是易用性比较差，虽然它在功能上满足了用户需求，甚至可以说功能很强大。通过原型法，能让用户看到并模拟使用最终的产品界面，能在需求阶段通过修正软件界面来适应用户的偏好，从而在很大程度上提高了产品的易用性，使项目更容易成功。④其他需求特性：如性能要求、健壮性等。这些特性是产品的非功能性需求，也是项目成功的关键因素，特别是在一些大型的涉及重要领域的管理信息系统中。
需求分析完成后，项目组需要对项目的初步计划进行重新审定，一般都需要变更项目时间表和资源需求。需求分析的完成也意味着项目其他部分可以齐头并进，如概要设计、测试计划、用户说明书，这也在某个方面证明了需求分析的重要性——它是下面所有活动的基础和准绳。
（3）开发计划。软件开发中的计划性是非常重要的，一个没有良好计划的开发项目能够成功的机会非常小，除非有天才的程序员再加上好运气。开发计划的主要内容包括：项目进度安排、人力资源安排，风险管理策略等。
项目的进度安排和人力资源安排可能是开发计划中最重要的部分，也是最难以估计的部分。一般国内的中小软件企业对项目工作量和开发人员能力的量化程度不高，所以导致进度和资源安排不确切，有时候甚至是相差很远。目前一个最实际的办法就是根据以往项目的积累，但必须要求是同一领域的类似项目，这样才有较强的可比性。由于这些计划安排是预估粗略的，所以还必须在以后的项目各阶段完成后进行合理的变更，反应项目的实际需求。微软的办法是把进度估计的权限交给开发人员，由开发人员根据自己的经验进行估计，由于一般开发人员往往会高估自己的能力，估计的进度也会相应偏短，最后再做适当的延长。这种办法有它合理的地方，在中国还需进行实践摸索。
对于进度的估计业界有个经验公式，即最初预估的时间再乘以2.5，可能是最后的完成时间。因为许多人在估计进度的时候，往往忽略了很多非开发时间，如与客户沟通的时间、项目组沟通时间、企业培训时间、假期等，所以在估计进度的时候，一定要全方位周全考虑，在尽可能的情况下宁愿把进度估计的长一点，免得在项目后期导致非常被动的局面。后面将具体讲到采取的阶段性的开发方法，这种方法的运用反映在进度估计时必须在各阶段间预留缓冲时间，以解决那些事先没有预料到的活动。如果进度表和要求的出货时间有冲突，宁愿砍掉一些不重要的功能，也不要盲目增加人手，这种做法可能会导致产品质量下降，最终得不偿失。
（4）开发过程。在项目的开发过程中，A企业采用了阶段式的开发过程，这也是微软企业所推荐的开发过程。在开发过程的初期，首要的活动是概要设计。概要设计的目标是简单、适用、能够覆盖所有的需求并能支持后面的阶段式开发。微软的应用方案解决模型是基于服务的三层（多层）架构，包括用户层，业务层和数据层，各层之间采用标准的接口进行通讯。
阶段开发过程不是传统的根据模块划分来依次完成各模块，最后再进行项目的整合，而是在每个阶段完成后，项目都可以推出产品，只不过该产品的功能比最终产品的功能弱一些。阶段性完成项目比传统的开发方法最明显的优点是不必到项目的末期才开始整合产品，使产品模块之间协作产生的问题及早产生，也及早修正，从而项目的风险也大大减小。当然采用阶段性开发方法也有相应的代价，最大的代价可能是反复的整合、测试已经完成的模块，但采用相应的一些自动化工具可以减小这个代价。
一般在开始的阶段进行的是系统架构和最重要的功能，后面的阶段是相对不怎么重要的功能。这样的分配有利于最终用户在早期就能看到系统的大致模样，便于他们及早的对产品提出意见，并对相应的错误进行修改；也有利于项目组在项目后期时间很紧的情况下，去掉一些不重要的功能，把它们纳入下一个版本处理，确保产品的推出时间。迭代的顺利进行依赖于良好的架构设计，前面阶段的设计应该给后面要加入的功能预留出各种接口，并能使后面的工作在前面的基础上继续进行下去。
这种在开发阶段的迭代方式不同于整个项目的完全迭代开发，后者是项目的需求、概要设计、开发等全部是迭代进行，一次迭代要进行所有的项目活动。至于谁优谁劣可能在不同的情况下有不同的说法，需要根据项目和自身的情况合理采用。还有就是迭代的次数也要根据项目的具体情况而定。不能太多，导致重复的工作量过大；也不能太少，使得该方法退化到传统方法。通常把项目分了四个阶段：架构完成、主要功能完成、其他功能完成、整合发行。实践证明，这样的实施比传统方法确实在很大程度上减小了项目失败的风险，再没有产生那种“似乎永远也做不完的感觉”。
（5）结项总结。很多企业在项目完成后往往忽视了最后的总结，没有把在上个项目中得到的经验教训进行分析，转化成企业的巨大财富。项目的总结是整个项目的不可缺少的重要组成部分，只有通过详尽的充分的项目总结，才能使项目组的所有成员对项目的历程有一个清楚的了解，提高他们对软件项目的认识。
A企业的做法是在项目完成后首先由各个项目成员写出各自的总结报告，包括所从事的工作、任务的完成情况、遇到的问题及解决方案、对项目过程的意见和自己的想法等内容。项目负责人需要把整个的项目历程整理成一份文件，其中包括项目的介绍、项目进行的具体资料（如实际花费时间、源代码数、功能模块数量等）、项目计划与实际的比较等。
在上述完成后，全体项目参与人员举行项目结项工作会议，对各人所列举的问题及想法进行讨论，目的是得出好的经验教训，从而指导后面项目过程。会议可由分别针对的问题分为几个部分，如项目过程方面的、质量管理方面的、技术方面的等，整合后形成结项会议报告。
项目负责人最后把项目历程、资料、在结项会议中总结的经验教训等整理成一份总的项目过程文件，归档并分发到各成员和上层领导，并由项目经理向上层领导汇报，这时，一个完整的项目才真正告一段落。这些项目资料给以后的项目提供很好的模板和借鉴意义，并可以作为以后项目预估的依据。
3. 风险管理。微软企业认为，软件开发是一个风险驱动的过程，由此可看出风险管理在软件项目中的重要性。一个项目的风险有许多来源，如客户、进度、开发过程、人力资源等，忽视风险的后果可能是成本超支、进度推后，最严重导致项目失败。
MSF的风险管理原则是：①风险应该在整个项目的进程中一直被估计，并且作为项目决策的依据之一。②有效的风险管理过程覆盖了所有关键的人力、过程、商务及技术领域。③风险在纳入管理前必须被清晰的表述。④重要的风险必须优先被处理。
MSF风险管理过程包括以下阶段：风险识别、风险陈述、风险分析、处理计划、风险跟踪、风险控制、风险解除。
在中小企业的风险管理过程中，一般项目经理担任风险管理员的角色，但同时需要另外的资深开发人员辅助，一起完成风险管理的任务。他们负责维护十大风险清单（不一定非要列出十个），并在项目进程中随时对风险清单进行更新。对风险的评级MSF采用的方式是：风险影响程度=风险的可能性×风险发生造成的损失，根据风险影响程度的大小对风险进行评级。
在项目实施中，A企业总结的一些高风险事件主要有：需求的不准确、项目时间表过于短促、开发一个从前没进入的领域软件、开发人员对工具的不熟悉、人员流动频繁、使用了外部软件中间件等。如果对这些风险不提前做出计划，可能会对项目的顺利进行造成极大的破坏，甚至直接导致项目失败。针对每一个风险，A企业需要列出who， when， how， how much等事项，并对风险处理的结果进行追踪，最后决定是否已经解除风险或再进入风险处理循环。
三、 总结
引入MSF管理思想后，项目的成功率比原来增大了很多。企业研发流程必须尽可能MSF模型化，工具化，没有银弹。所有的这一切都是在一个公共的工具平台上，至少需要需求管理工具、版本控制工具、日志构建工具、Bug管理工具等。德鲁克认为，管理既不是科学，也不是艺术，管理是实践，正如软件工程的世界级大师Ivar Jacobson所说，“我相信没有一种技术、没有一种流程能够解决所有的问题，我更相信基于实践的方式。你需要用不同来源的实践，结合自己的流程，改进自己的流程和工作方式，这样才能立于不败之地。”
参考文献：
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2. （美）史蒂夫·麦克康奈尔 著，余孟学 译. 微软项目求生法则. 北京：机械工业出版社，2000.
3. （美）Karl E. Wiegers 著.陆丽娜，王忠民，王志敏 译. 软件需求. 北京：机械工业出版社，2000.
4. （美）卡耐基梅隆大学软件工程研究所著.刘孟仁 译. 能力成熟度模型（CMM）：软件过程改进指南. 北京：电子工业出版社，2001.
5. （美）Frederick P. Brooks Jr. 著. 人月神话（影印版） The Mythical Man-Month. 北京：中国电力出版社，2003.
6. 匡晓红. 基于MSF的风险管理模型. 中国科技信息， 2007，（17）.
基金项目：福建省社会科学规划一般项目（项目号：2011B223）。
【关键词】软件；软件开发；工程；文档；生存周期；维护
1.前言
1.1 软件开发的规范化工程化
随着计算机技术、信息技术、多媒体技术、网络技术、通信技术等的发展，各行各业的众多工作越来越依赖计算机的应用，一方面使社会对软件产品的需求量增大。另一方面计算机软件产品在投入使用过程中，软件程序在运行时发现错误要设法改正；用户有了新的需求时要对程序做相应的修改；硬件系统或系统软件（主要是操作系统）的更新修改程序发适应新的工作环境。以上种种工作都对软件开发和软件维护提出要规范化工程化工作，
1.2 规范化工程化的目标
特别是软件生产及维护进入规范化工程化的软件工程时代，任何参加这些软件工程的人员，要在工程项目的总体要求和技术规范的约束下开展工作。组织实施软件工程项目，从技术各管理上采取了措施使在软件开发达到以下主要的目标：生产成本较低、软件功能达标、软件性能较好、软件易于移植、维护费用低、按时完成开发工作。为了达到这样的目标，特别要重视文字资料工作即软件文档。
1.3 软件文档的概念
软件文档（document）也称文件，通常指的是一些记录的数据和数据媒体，它具有固定不变的形式，可被人和计算机阅读。。软件文档是与软件开发、维护和使用有关的文字材料，如技术文档、设计文档、版本说明文档等，它和计算机程序共同构成了能完成特定功能的计算机软件。
2.软件文档的作用
2.1 提高软件项目开发过程的透明度，为项目管理提供了依据
软件是一种逻辑实体，而不是物理实体，软件产品不像生产其它产品看得见，摸得着。故在软件的开发生产过程中没有明显的制造过程。我们知道，硬件产品和产品资料在整个生产过程中都是有形可见的，软件生产则有很大不同，文档本身就是软件产品。
软件文档详细记录了软件项目开发过程中发生的事件，将通常“不可见的”软件开发进程转换成“可见的”文字资料，使软件项目开发过程的能见度、透明度提高了，是项目的管理的依据。软件产品在软件开发过程中管理者需要了解开发进度、存在的问题和预期目标。每一阶段计划安排的定期报告提供了项目的可见性。定期报告还提醒各级管理者注意该部门对项目承担的责任以及该部门效率的重要性。开发文档规定若干个检查点和进度表，使管理者可以评定项目的进度，如果软件文档有遗漏，不完善，或内容陈旧，则管理者将失去跟踪和控制项目的重要依据。
2.2 跟踪软件项目开发过程，使项目质量得到保证
软件项目开发过程的每一个阶段有必须完成的文档。那些负责软件质量保证和评估系统性能的人员需要程序规格说明、测试和评估计划、测试该系统用的各种质量标准以及关于期望系统完成什么功能和系统怎样实现这些功能的清晰说明；必须制订测试计划和测试规程，并报告测试结果；他们还必须说明和评估完全、控制、计算、检验例行程序及其他控制技术。这样完成对软件项目的过程进行跟踪，满足质量保证人员和审查人员上述工作的需要。
每一个阶段结束前都要对该阶段据所完成的文档或程序进行评审或测试，以便发现问题，排除故障，及时改正错误。有了软件文档的跟踪，可及时审查软件项目，保证软件质量。
2.3 便于各人员之间的交流与合作，是各任务之间联系的凭证
软件文档在软件开发人员、软件管理人员、维护人员、用户以及计算机之间的多种桥梁作用。使系统管理员、操作员、用户、管理者和其他有关人员了解系统如何工作，以及为了达到他们的各自的目的，如何使用系统。
大多数软件开发项目通常被划分成若干个任务，并由不同的小组（下转第74页）（上接第17页）去完成。项目小组内部、项目平行开发的各小组之间进行交流与联系是通过软件文档。大多数系统开发方法为任务的联系规定了一些正式文档学科方面的专家建立项目；分析员阐述系统需求，向设计员提供正式需求规格说明；设计员制定总体设计，向程序员提供正式设计规格说明；程序员编制详细的程序代码；质量保证专家和审查员评价整个系统性能和功能的完整性；负责维护的程序员改进各种操作或增强某些功能。各种人员需要的互相联系、互相交流、互相合作是通过文档资料的复制、分发和引用而实现的。
2.4 支持软件项目使用时的维护，发挥软件的最大效率
软件文档提供系统开发的全部必要技术资料。可以帮助维护保熟悉系统，顺利完成软件的安装。在软件运行过程中出现的各种问题可及时排除，及时处理，帮助客户使用软件操作顺利地利用软件进行工作。软件运行过程找出并修正错误，改进系统以适应用户需求的变化或适应系统环境的变化，开展维护工作，延长软件的生存周期，使软件的效率发到最大化。
2.5 记录软件的历史，为今后的软件开发提供参考
软件文档作为“记录软件历史的语言”，软件文档可用作以后项目的一种资源，软件项目的一种借鉴。通常文档记载系统的开发历史，可使有关系统结构的基本思想为以后的项目利用。系统开发人员通过审阅以前的系统以查明什么部分已试验过了，什么部分运行得很好，什么部分因某种原因难以运行而被排除。系统文档有助于完成软件的移植或将软件转移到各种新的系统环境中。
软件文档中还包含着“项目开发总结报告”自我总结的部分，有的项目负责人对这些文件往往不大在意，其实在这些文件中除了有关的软件项目的数据外，对项目的过程的进行了总结，优、缺点尽在其中，学习和借鉴这些文件对今后的工程管理将会有很大的促进作用。
3.总结
在软件工程时代，正确的使用软件文档对软件产品按质按量的交付使用，对于充分发挥软件产品的效益有着重要意义，故在软件开发中要重视软件文档的编写。
参考文献
[1]辛明海，潘孝铭等.软件文档编写[M].北京：高等教育出版社，2009.
