发布时间：2022-02-03 14:50:44
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产投资论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1、数据来源。为相对全面和科学地分析经济增长的贡献因素，除了选择房地产开发投资数据外，还进一步选取其他两个重要影响因素，即非房地产固定资产投资和劳动投入量两个变量。70个大中城市房地产开发投资（REI）、扣除房地产开发投资以外的固定资产投资（K）和劳动投入量（L）的面板数据来源是《中国城市统计年鉴》、《中国区域统计年鉴》和各个省市统计年鉴，样本期间为1996年至2010年。
2、实证分析。（1）样本分类。采用多指标聚类分析方法对70个大中城市进行分类。多指标聚类分析采取的是离差平方和法，其思想来源于方差分析，先将N个样本各自成一类，然后每次减少一类，每减少一次离差平方和就会增加，选择使类内平方和增加最小的两类合并，直到N个样本聚成一类为止。在城市规模指标的衡量上，选取市辖区人口、GDP和建成区面积作为衡量指标，多指标聚类分析结果见表3。由上表可以看出按照人口规模，经济规模和城市面积将全部70个城市分为三类。其中：第一类城市中的上海、北京、广州、深圳四个城市其经济总量都在全国城市前列，2009年其市辖区GDP分别位于全国第一、二、三、四位，建成区面积也分列全国第三、一、二、四位，市辖区人口也都在全国城市前列，为超大规模城市；其余城市2009年的市辖区建成区面积大都在330平方公里以上，市辖区人口大都在300万以上，经济总量也大都位居全国前列，属三类城市中的较大规模城市。第二类中的城市大多是省会城市或沿海城市，其最近12年的经济总量以1998年的价格计算均值都在200亿元以上。截止2009年末，市辖区建成区面积大都在150平方公里以上，市辖区人口数量大都在150万以上，无论是其经济总量、人口数量还是其建成区面积都比较大，属三类中的中等规模城市。第三类城市相对于前两类城市来说，其经济实力较弱、建成区面积较小，人口总量较少，多为三线城市，其市辖区人口密度也相对较小，为三类城市中的较小规模城市。（2）模型估计、选择及解释。为消除异方差影响，对GDP、REI、K和L分别取对数，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并运用沃尔德（Wald）F检验法对个体效应显著性进行检验，检验结果为：第一类：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二类：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三类：F=45.062>F(29,237)=1.5023检验结果表明，三类城市的F统计量都大于其在5%时的显著水平，拒绝了所有系数可混合性的零假设，因此，相对于混合效应模型来说，固定效应模型更为合适。为此，通过广义最小二乘法，分别建立三类城市对应的模型。第一类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.0992，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.1006，劳动力对经济增长的弹性系数为0.1937。房地产投资对经济增长的贡献，在三者中最低，表明第一类城市的经济增长依赖于房地产投资相对较弱。这或许是因为第一类城市的发展已超越一定阶段，经济中包括技术、人力等因素对经济增长的贡献超过了含量并不算太高的资本———房地产业投资所发挥的作用。第二类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.1894，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.05915，劳动力对经济增长的弹性系数为0.0798。相较于第一类城市和第三类城市，第二类城市中房地产投资对经济增长的拉动能力是三类城市中最高的，表明第二类城市的经济增长更多地依赖房地产投资。这或许是第二类城市经济发展处于起步阶段，含量并不算太高的资本密集型产业———房地产业对其经济促进作用已开始充分发挥，而包括技术、人力等因素对经济增长的贡献尚未开始发挥。第三类城市中，房地产投资对经济增长的弹性系数为0.1367，除房地产外的其他固定资产投资对经济增长的弹性系数为0.1661，劳动力对经济增长的弹性系数为0.0633。第三类城市中房地产对经济增长的贡献，介于第一类城市和第二类城市之间，表明第三类城市的经济虽较多地依赖房地产投资，但受经济发展程度等诸多因素影响，房地产投资对经济增长的贡献尚未完全发挥。这或许暗示，随着第二类城市的进一步发展和第三类城市经济的起步，当第二类城市的技术、人力因素等对经济增长的贡献超越含量并不高的资本贡献时，第三类城市的房地产投资对经济增长的贡献将跃居首位。
二、结论及建议
1.房地产投资增长速度对国内经济的影响中国自改革开放以来，经济增长在很大程度上都依赖于房地产投资。随着房地产投资增长速度高于国内经济增长率，巨大的盈利空间吸引了众多的企业进入到房地产行业中，甚至于出现了泡沫循环房地产环境，导致房地产价格一再上扬。这是国民经济在房地产投资总量发生变动的影响下所出现的现象。当房地产投资分配量已经超过了国民经济增长速度，就会导致国民经济比例失去平衡，投资的严重膨胀就必然引发房地产泡沫。
2.房地产投资结构变化对国民经济的影响相比较而言，当房地产投资结构发生变化，就会影响到不同的产业部门的运作以及相互之间发展的平衡性。比如酒店、商场等等，都属于是消费型物业，对于住宅建设的影响是深远的，主要在于中国经济增长依赖于房地产投资增长带动固定投资增长，当房地产投资发生变动，就会影响到国内经济增长，处于中国经济增长环境下，房地产投资扩大化，就会使投资发生乘数效应，从而推动国民经济快速发展。
二、区域经济的可持续协调发展对于房地产投资的要求
1.房地产业与区域经济协调以开拓融资渠道早期的房地业发展主要依赖于政府投资。目前国家倡导充分利用民间融资，以挖掘民间投资的潜在能力，将民间的富余资金应用于房地产投资当中，不仅推进了房地产投资的高速运转，而且还确保了房地产项目的顺利完成。房地产业作为资金密集型产业，融资效果与企业的发展存在着直接的关系，但是民间投资具有较高的准入门槛，需要经过层层行政审批之后，才能够发挥投资效应。对于房地产企业而言，资金运转效率过低，会导致企业高成本运营，而且由于资金到位一再延期而致使投资失败。为了避免这种民间投资障碍过多，可以发挥政府与民间投资共同拉动的方式。当民间投资者获得合法性，并在政府的保障下，使得民间资本投资充分地发挥作用。
2.理性的房地产投资可以改善区域住房供需结构中国城镇化建设进入快速发展时期，短期房地产投资在宏观政策的引导下，有效地抑制了房地产市场，推进房地产市场健康有序地发展。随着居民收入的增加，住房保障体系也要逐渐趋于完善。随着房地产投资理性化，住房价格有所抑制，使得住房的供给结构得以改善。为了使房地产市场的有效供给效率有所增加，就要依赖于各项政策措施，将有关规范确定下来，并按照明确的标准执行，以使住房政策落实到位。
（一）房地产投资的特点房地产自身的特性决定了房地产投资具有投资金额大，回收周期长；不确定因素多，风险较大；流动性较差；具有增值保值性等特点。房地产投资是房地产业发展的重要动力，甚至对整个国民经济发展都起到举足轻重的作用。从国家的角度来看，房地产投资可以带动相关产业发展，改善城市的环境；从个人角度来看，房地产投资可以促进家庭合理消费，规避通货膨胀的影响。房地产投资是房地产发展的内在动力，从宏观角度讲，房地产投资可以带动产业链发展，包括建材产业、装修设计，提供了更多的就业岗位，并且能改善城市面貌，从微观角度来看，房地产投资可以帮助家庭合理消费，规避通胀带来的风险。
（二）经济增长的衡量标准经济增长可以从总量和人均两个层面进行衡量：在一定时期内，一国或地区实际产出（GDP来表示）的增加；在一定时期内，一国或地区人均实际产出（人均GDP来表示）的增加。
二、房地产投资对国民经济増长的能动作用
（一）我国近年房地产投资于经济增长情况著名经济学家RJF.Harrod曾经论述：“投资能够增加一个社会的资本存量和生产能力，并且影响这个国家未来的供给能力，同时他能促进社会有效需求的增加，带动社会总收入的增加，所以投资一直在国民经济增长中发挥着不可替代的重要作用，”投资作为固定资产投资中的重点，可以显著地影响整个国家的经济，1998年之后，房地产市场取得了空前的发展，从而使之成为推动我国经济持续高位增长的重要因素之一，如表1所示。就最近几年数据来说，我国每年的GDP由房地产行业直接或间接拉动的至少要占到三个百分点。房地产投资在2005年的时候几乎占了当年GDP的13%,房地产业无可争议的成为中国的支柱性产业。《中国房地产蓝皮书》于2007年4月正式,房地产投资在2006年约为1.97万亿元,占当年全国固定资产投资总额的17.8%，房地产行业的投资增长率为22.1%.而国际惯例则公认房地产投资占国内生产总值的比重为5%时是较为合理的。以房地产开发投资完成额增量对GDP增长速度贡献率来说,这一指标在1998年为8.03%,而在2010年则达到了19.93%,房地产业在这十多年的发展中为中国经济的增长贡献了巨大的力量。
（二）房地产对国民经济增长的能动作用1.区域经济推动作用。根据“波纹效应”理论，当家庭财富发生地区转移时，会集中体现在一个地区的房价上升，会吸引更多的企业增加该地区的房地产投资，并且有增值城市，美化城市的作用。一个城市的房地产投资必然会对这个城市的硬件条件产生良好的影响，而且能吸引更多的投资者，所以，合理的房地产投资能够确实改善人民的居住环境，真正地提高人民生活水平，同时这种投资还可以改善城市的商业环境、对商业发展有积极的作用，从而强力促进该城市的经济增长速度[2]。2.相关产业推动作用。房地产行业本身具有相关产业复杂、产业链长、关联度大的特点，如果房地产行业发展健康平稳，与其相关的其他行业也会得到充足的发展后劲，我们可以看到不论是房地产业本身还是与它相关联的行业,建材、室内设计、金融、化工、机电、金属、等家电制造业的发展也关系到房地产的发展。房地产还会影响周边旅游业、轻工业、服务业等第三产业以及其他社会公益机构，房地产业的感应度系数和影响力系数均在国民经济各部门中处于平均数以上;有近50多个与房地产业直接或间接相关的行业部门，房地产行业,产值每增加一个百分点就会带动相关产业的产值增加二至三个百分点。房地产行业如果能够繁荣发展就可以对以上产业都起到推进的作用。毫不夸张地说,房地产业已经成为我国现阶段的不可动摇的支柱产业地位，带动国民经济的快速增长。
（三）房地产对经济的调控作用房地产投资的调控能够起到对经济调节的作用，国民经济增长的速度出现过快或者停滞不前的情况的时候，政府就可以启动房地产投资政策来调控经济，因为房地产产业链长、涉及范围广，能够引起强烈的连锁反应，能够快速地使经济充满活力，在短时间内达到供给需求市场的活跃，由此促成经济的增长，相反如果整个经济出现发展过热的状态，那么政府便可以通过适当的政策压制房地产投资，如财政政策、税收政策等措施，由于连锁效应的作用效果，方地产的抑制能够给经济过热的脑袋理性的降降温。
（四）投资过热对经济增长的不良影响房地产投资固然对经济有非常强大的推进作用，但是投资过热，不但不利于经济增长，还会产生反作用。“挤出效应”,引起产业结构不平衡。人本身具有逐利的天性，房地产投资的本质也是资本增值，社会上的资源会不断涌入房产市场，也是这个原因，个人或者盈利机构但并不会考虑个人投机因素对国民经济造成什么影响，被可观的利润而诱惑纷纷不自觉地加入到这场“淘金热”之中，而社会资源包括资金的分配不合理，导致一些国民经济命脉产业的资源被大量挤出，出现“挤出效应”，对经济增长产生不好的影响，严重会导致经济瘫痪，日本上世纪的房地产危机，企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用，最终经济泡沫破裂。我国1992～1993的房地产泡沫是最好的教训，房地产泡沫的破裂会造成国民经济的瘫痪。
三、经济增长对房地产投资的反作用
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,大致可分为三部分:
1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。
2.确定成本核算对象。
对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。
3.设立合理的成本核算项目。
正确划分成本项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。超级秘书网
4.准确的进行成本的归集、分配与转结。
对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如:大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用;土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配,而在此成本明细科目中分细目归集,每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用,在分配时无需按细目分摊,若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用,其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊;对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直接进入成本项目归集,并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应付未付的商品房维修基金等。
关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场
0引言
随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
1房地产开发投资风险的概念
风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。
可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。
2从来源分析
从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。
3从投资阶段分析
房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。
3.1决策阶段
政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。
区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。
时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。
3.2前期阶段
进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。
置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。
置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。
融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。
3.3建设阶段
工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。
公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。
施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。
3.4租售阶段
在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。
4总结
在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。
参考文献
[1]威廉姆.B.布鲁格曼.房地产融资与投资[M].机械工业出版社，2003.208-211
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度
最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:
2.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:
1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
2.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
2.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:
1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
3施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
3.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件
①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,
注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
3.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
4建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:
①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。
5结束语
综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
参考文献:
[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.
[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.
[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.
[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.
[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.
关键词：新会计准则投资性房地产准则
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
借：资本公积—其他资本公积4000000
一、投资性房地产的归属问题
本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产600万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
投资收益50万元
贷：固定资产1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产1200万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
贷：固定资产1000万元
投资收益550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题
