发布时间：2022-05-07 20:51:11
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的综合体营销方案样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：综合体；方案设计；编制要点
Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.
Keywords: complex; Design; Key points of
中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：
随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。
一， 深刻认识城市综合体
城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
城市综合体具有如下的典型特征：
1,超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2,通道树型交通体系
由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。
3,现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
4,高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。
5,地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。
6．高可达性
城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
7．整体的统一性
建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调
8．土地使用均衡性
城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求
9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）
鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系
10．内外部联系的完整性
城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合
城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模
11．巨大的社会效应
因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签
12．巨大的升值潜力
一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。
二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题
方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。
1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。
综上所述，土地解读具体分为：
1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。
1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。
1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；
1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；
1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；
1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。
2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。
2.1商业建筑包含非同一般的多样性。
2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。
2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。
2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。
2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。
2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。
综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。
3，交通解决方案
交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。
3.1 内外部交通体系
客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。
城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。
综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。
3.2立体化的交通系统
城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。
三， 结语
在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。
参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病
2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析
关键词：商业综合体;交通组织;外部交通;内部交通 ;交通流线
中图分类号：C913文献标识码： A
1项目背景及简介
基地位于无锡市，规划总用地占地约51,437 ，项目总体平均容积率约6.0。基地紧邻无锡火车站，人车流密集；此次设计的为本项目的南区地块，总建筑面积约35万平方左右，包括五幢住宅共计483套；商业综合体一幢，建筑面积约65000平方左右，包括地上五层及地下一层商业以及超高层办公一幢，建筑面积约85000平方左右。
此次重点讨论商业综合体，由于项目目前尚在在建中，牵涉到项目名称，本文一律用“XX项目”代替。
2项目交通组织
交通组织是此类商业综合体设计的核心内容之一，交通组织设计合理与否，将直接影响到整个项目的工作效率及运转水平。因此进行交通流线设计是十分重要的。接下来我将从外部交通及综合体内部交通组织两个方面来具体设计这个项目的交通组织。
2.1 外部交通
2.1.1人行出入口
城市商业综合体的周围道路是人流交通动线中的重要一项，在设计人流主要与外部联系的确切位置时，首先考虑的是该项目周边道路现有交通状况。主大门及入口广场可面向主道路，入口的设置直接面对主要人流的来向，这样才能吸引人流及方便顾客出行。
地上人行出入口：本项目南侧的***路是项目基地周围最重要，人流量最大的一条道路，东南角位置优势更强于西南角，因此将主入口设置在东南角是最理想的。考虑到基地较大，为了方便人们从各个方向进入商场，在最初的设计中，我共设置了7个商业出入口，分别是西侧的A口，南侧的B,D口，东侧的E,F口及北侧的G,H口(见图一) ，之后我对这些口部做了更深入的研究和分析，发现虽然这样对增大人流引入量有好处，但却忽视了过多的口部设置对商业内部的人流有序引导的副作用，同时北部的H口打断了北侧住宅交通的连续性。并与住宅人流相互影响。因此在之后的优化方案中，我将AB口 DE口 FG口分别合并，并取消北侧的H口，最终形成了目前方案三个主要商业出入口的格局(见图二)。三个主要人行出入口的设置，既可以使顾客更加便捷的进入到商业体，同时也可以有效避免由于人流过大而造成的堵塞。
为了更好地将本项目南区商业与北区商业有机的联通，我选择在建筑东北角的二三层设置一条连接北区商业的空中连廊（见图三）。
地下人行出入口：为了让基地南侧的地铁站与地下一层商业无缝连接，在基地南侧设置地下通道，使得人们不用走到地面便可方便的到达建筑内部，免除了多余的步行距离，也避免受到外部气候的影响（见图三）。
通过地下地面空中三种交通联系方式更好地解决本项目同外部交通联系，更好地组织人流。
2.1.2车行出入口
由于“人”是城市商业综合体的动力源泉，因此在考虑车行系统的时候首先要考虑的是其便利性，怎样使人们便捷快速的到达综合体内部又将车流对人流的影响降低到最低，这是需要我们在设计项目的时候需要认真研究的问题。
经过我对周边交通的研究，最终决定设置了供商业、办公、货车、住宅使用的5个车行出入口（见图四），东侧设置一个小客车出入口，西侧设置了一个主要供商业，办公使用的进入地下停车车行出入口、一个货车出入口及北侧两个住宅出入口；
主要分析下客运及货运流线：
客运流线（见图五）：基地东侧设置的小客车出入口，目的是为了解决项目基地过大引起的商业店铺可能过深及消防疏散的问题，进入基地后在商业一、二层挑空处设置了大型的上下客港湾。顾客下车后可以直接进入商业核心区域。这样既解决了消防疏散的问题，又增加了商业的沿街面的长度；
货运流线（见图六）： 商业综合体的物流是综合体能够正常运行的功能性条件，其包含了商品的运输，仓储，搬运和装卸以及车辆的行驶和停放。如何保证货运流线的相对独立，与其他功能流线互不影响对此类商业综合体来说是非常重要的。经过许多方案的改进和比选，最终我将货运流线集中在地下二层处理。通过基地北侧的货运坡道货车直达地下二层，货运区采用环形的货车通道，将住宅停车与商业和办公类停车通过此封闭通道区分开，同时在货运通道周边均匀分布若干个小型卸货区，使得项目各个角落都有直接便利的货运服务。由于货车高度的要求，我将地下二层层高定为6米，这样既能满足较大货车对高度的要求，同时可以做出来一个层高三米的夹层，使停车位数量大量增加。
2.2 内部交通
对于本项目来说，南侧写字楼及北侧住宅部分的内部交通形式比较简单，主要以垂直交通方式为主，人们从首层入口层或地下车库分别进入建筑的核心筒，通过设置的电梯到达各自的楼层，这里主要介绍一下本项目商业部分的内部交通流线的设计。
楼层平面动线：
对于大型商业综合体来讲，水平交通和竖向垂直交通组成了内部人流交通动线。对于商业类建筑内部流线的设计原则，最重要的是要将商品或服务尽可能多的展示在消费者前，从而增加消费者的消费欲望。为了达到这种设计目的，常用的人流水平交通往往可以分为以下几种形式：
环形人流交通动线，环状流线能引导人们无意识的逛完整个环线，从而能接触更多的商品和服务，可以获得更为均衡的浏览率，提高交易成功率。
方形人流交通动线，方形人流交通可以形成导向性强的人流动线，并在主要节点处设置中庭或主力店，从而带动整体人流的通畅。
线性人流交通动线，此交通动线能够使布局紧凑，消费者方向性强，店铺浏览率高。
杠铃型人流交通动线，此形式交通动线一般将主力店设置于商业建筑的端头，普通面积不大的店面设置于中部，这样可以利用主力店的吸引力使人流在两个端头之间进行流动，从而提高了中间中小店铺的人流量，实现人流共享。
在设计本项目的内部动线之初，对以上这些流线的利弊都做了详细的研究和分析，也尝试了不同的方案，最终采用了优化后的“Y”字形曲线来作为本项目的主要商业人流动线（见图七）。由于项目单层面积面积较大，曲线的动线既能使消费者对整体的格局有所把握，不至于迷失方向，同时也避免了走道过于平直单调，一望到底，使整个购物过程缺少乐趣的问题。而且曲线的变化可以增加商业沿街面，提高商业铺面的整体价值。
楼层垂直动线：
在多层大型购物中心内，要诱导消费者们购物者前往楼上的楼层购物，这是楼层垂直动线要面临的问题，解决得好楼上的商铺也能成为“黄金铺”，楼层的垂直动线是在整个商业设计中非常重要的，成功的设计亦能提升商业价值。
因此我们在设计中要对垂直交通的易达性做更深入的研究。一般常用的垂直动线无外乎三种：自动扶梯、电梯、楼梯，一般使用较多的是前两者。为了使部分目的消费群能够直达目的消费地，在商业的主要入口附近都设置有垂直电梯，使人一眼就能看到，不绕弯路。中庭部位以剪刀自动扶梯形式，目的是使消费者能够接触到较多的商铺；外加了配合满足规范的疏散楼梯。通过这三种形式的楼层垂直动线布局妥当、搭配合理、分布均匀使整个商业布局更为紧凑。
中庭动线：
中庭是水平、垂直动线的关键点，是展现商业中心空间和特色景观的重要节点。以中庭为中心的垂直交通，是最有效、最直观的人流组织方式；其次中庭是整个商业的立体空间展示区，可以大大提高各楼层的商业价值；同时中庭也是临时活动、艺术展示、文艺演出的场所。在本项目的设计中，考虑到中庭是本项目最大的亮点之一，我们在设计上颇费心思。首先在顶上设计了大面积的采光顶，这样可以增加人们购物的舒适度，同时具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引消费者上楼购物有良好的推动力。在三层四层平面的南侧布置了极具人气的大型主力店，使消费者在中庭即可望到，从而提高了中间中小店铺的人流量。
最初的方案中,在主动线的关键位置，我们从一层到四层均设置了中庭，这里是步行空间的序列，这里人流集中，流量大，一方面提供场所供购物以外的活动使用，另一方面也是公共活动及休息的场所，部分中庭区域设置扶梯作为垂直交通，在中庭空间创造出活力和动感。但之后经过几轮内部的讨论和分析以及和业主、商业顾问公司的沟通中发现两个问题：
问题一：首层交通核心部分需要一个较大的活动空间区域,以便将来商业后期进行节日庆典及商业营销活动使用，但原方案此处设置的带自动扶梯的镂空中庭大大减小了有效活动区域的面积，而动线南侧两条分支处更能体现其区域的中心价值，于是我们封掉此镂空中庭（见图八），并重新设置自动扶梯位置。
问题二：南侧两个主入口处的带有通向地下一层自动扶梯的镂空中庭布置欠妥，自动扶梯的位置过于靠近地铁通道（见图九），这样容易减少了地铁人流经过更多商铺的客流量，于是我将这两个入口中庭适当缩小，并将自动扶梯北移，这样就解决了此问题，并使人流在商场中心区域到达地面，提高了人流在商场内部的停留时间。经过此轮对这些问题的调整，方案进一步优化（见图十）。
通过上述优化的楼层平面垂直动线及中庭动线后，结合商业业态的科学分布，对人流动线的管理和运用可以在导向人流流向和平衡人流流量的过程中发挥重要作用，使项目更加良好的运转，在给消费者提供更加舒适的购物环境的同时也为业主打造精品商业综合体提供了有力保证。
总结
在此项目的设计过程中，笔者深切的感受到了交通组织对整个商业起着至关重要的影响作用，笔者参与过不同的大型综合体的设计工作，每个项目都具有自己的特殊性，特别是商业项目，相比其他项目更具其独特性和多样性，按部就班、盲目借鉴都无法成就一个成果的项目。如何最大化商业运营价值是需要我们建筑师认真思考总结的问题。
当然商业项目的成果因素有很多，包括区位、招商、业态布局等等，本文就从建筑本身为例做阐述和分析，通过笔者对项目中遇到的交通组织的重点难点问题进行分析，总结出一些设计要点与原则，希望对以后城市商业综合体的设计及优化提供了一些参考作用。
参考文献
1 业态结合交通布局 多重流线提升价值广东经济出版社
9月11日，峨眉山公告非公开发行股票方案，拟以不低于19.96元/股的价格发行不超过3010万股股份，募集资金不超过6亿元。募集资金将分别投入峨眉山旅游文化中心建设项目、峨眉雪芽茶叶生产综合投资项目、成都峨眉山国际大酒店改建装修及补充流动资金。本次增发投资项目属旅游产业链延伸，基本契合峨眉山的资源禀赋特征，我们认为项目建设将对公司中长期发展产生积极影响。
再融资项目延伸产业链
本次再融资项目有助于公司延伸旅游产业链，打造多元化业态，符合对公司中长期发展趋势的判断。此次非公开增发募集资金投向中的峨眉山旅游文化中心项目，位于峨眉山市区，名山东路和佛光南路交汇处，距离峨眉山这座天下名山山门约6公里。旅游文化中心将是一个以旅游演艺为核心，旅游休闲为补充，融合佛文化、茶禅文化和峨眉武术文化等元素，集演艺、餐饮、旅游购物和立体摄影等为一体的复合型旅游项目。项目总投资约2亿元，总用地面积35594平方米，包括一个含歌舞剧、话剧、戏剧、音乐剧、交响乐团、会议等多功能的甲级剧院，以及峨眉山文化主题餐厅、旅游购物区、三维立体摄影中心等综合旅游休闲设施。
目前峨眉山市较大规模的文化演艺节目有大佛禅院景区的《圣象峨眉》和灵秀剧场的《印象峨眉》，但无论是每年接待的观众规模、还是市场影响力，均较为有限，不构成主要的竞争威胁。峨眉山作为传统管委会体制下的一线景区，市场化营销意识相对较强。游客人数的较快增长在相当程度上得益于公司较为成熟的营销体系。针对旅行社的渠道营销能力较强，针对散客市场的市场营销也井然有序。这两年公司在网络、微博的营销力度不断加强，有效降低了营销成本，亦扩大了辐射范围。目前，峨眉山接待游客中接近50%来自于团队，如公司采取当前旅游文化演艺产品一般“加点、返佣”的运作模式，应能够相对较快地度过盈亏平衡，形成盈利能力。
现有业务支撑中短期业绩增长
今年年底开通的乐雅高速、明年7月通车的成绵乐城际铁路、2年后有望建成的第二条上山道路，这些景区周边及内部交通的改善，将支撑未来几年游客接待量保持稳定增长。门票提价最快将于明年3月底实施新价格，届时进一步催化门票业务的增长；明年旺季，金顶二索道的投入运营，有望推高索道搭乘率。红珠山七号楼改造后市场情况较为乐观，但短期内暂无利润贡献。
近几年周边交通通道逐渐打开，峨眉山自驾游快速兴起，旺季景区交通十分拥堵，只能对道路实施管制。8月，乐山市交委相关负责人表示，峨眉山景区第二条上山道路即将开工，建成后将在一定程度上缓解上山交通压力。然短期内，由于三季度受经济持续下行、2011年高基数以及恶劣天气较多的影响，预计全年游客增速预测值为10%。预计2012～2014年接待游客量分别为285万、320万和355万人次，见下图。
目前峨眉山景区旺季门票150元，淡季90元。8月31日，峨眉山景区门票调价听证会举行。会议讨论的提价方案一拟将旺季门票调至187.5元、淡季112.5元；方案二拟将旺季门票调至185元、淡季110元。同时取消景区里黄湾收费站6元/车次的收费。21名听证代表中，6人同意方案一，14人同意方案二，1人建议暂缓涨价。最终提价方案需待四川省发改委审批后公布。
从听证会现场反馈情况看，提价到185元是大概率事件。在保持其他假设不变的前提下，认为如价格提至185元，游客量为320万人次，全年实际票价若为150元（折扣率为81.1%），则将增厚2013年每股收益0.1元（原假设为门票150元，折扣率为85%，游客量为320万人次）。综合考虑游客量增长及景区提价效应，对未来3年门票业务收入预计分别贡献3.66亿元、4.79亿元和5.42亿元。
小幅上调盈利预测，维持买入评级
根据近期门票提价听证会情况内容及最新的周边交通项目建设进度，预计2013年3月底起门票提价至185元（旺季价），2012～2014年实现的归属于母公司净利润分别为1.83亿元、2.53亿元和3.05亿元，3年复合增速为28%，对应每股收益分别为0.777元、1.076元和1.295元。提价将影响2013年业绩0.10元，即不考虑提价，2013年业绩预测为0.976元。如考虑增发后股本摊薄影响，预计2013～2014年每股收益分别为0.954元和1.148元。
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万，元/）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
参考文献：
[1]辛飞.长沙城市轨道交通对商业空间结构的影响研究[D].湖南大学，2012.
[2]叶强，鲍家声.论城市空间结构及形态的发展模式优化―长沙城市空间演变剖析[J].经济地理，2004（4）.
[3]陈淦璋，胡信松.长沙城市综合体进入“战国时代”[N].湖南日报，2012-08-07.
[4]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
徐伟成(Airy Tsui)
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理/董事
2007-2008年金牌营销专家
2007年中国不动产最具创新力人物
2006年中国房地产开发顾问最具影响人
中国资深房地产策划人
2005年中国房地产最具价值经理人
2006-2007年北京清华大学商业地产运营课程 客席讲师
理想与选择
徐伟成向记者透露，让他如此兴奋的这个项目正在审批中，未来有可能是北京最高的建筑物。
对于运作这一地标性综合项目徐伟成坦言对自己和团队而言是一次挑战，同时也是行业内的一种认可。回首15年的从业经历，进入商业地产领域缘于一次破釜沉舟的抉择。
1995年，在香港从事房地产行业两年的徐伟成决定进军内地，怀揣着满腔的理想与抱负，只身来到了北京。“在学习了三个月普通话后，我告诉自己，尽量忘记自己是一个香港人。因为我要完全融入到这个城市中，我的事业就在这里。”折服于城市深厚的文化底蕴与地域广阔，徐伟成被北京城市的魅力深深吸引。在被问及是什么支持着他远赴内地开创事业时，徐伟成说：“这也许跟我的性格有直接关系。”香港中文大学物理学专业出身的徐伟成自小崇拜宇宙的广袤神秘，具有探险家的精神，“我认为人的一生是不断冒险不断学习的过程，我做了15年房地产依然感觉有很多未知的东西在等待我去探索。”徐伟成谦虚地说。
在最初进入香港新世界集团参与崇文门新世界项目的两年中，徐伟成走遍了大半个北京，“当时作为市场事务主任，负责购物中心、写字楼、公寓各部分的营销推广租赁工作。我跟业务员一起在一线与客户谈合作，积累了宝贵的招商运营经验。”徐伟成介绍说，“在做项目的同时我对北京有了比较深入的了解。”
新世界商城运作圆满结束后，又一个大胆的念头在徐伟成的头脑中激荡――创业。2001年，他与合伙人一起创办了泛亚兴业房地产顾问有限公司。“当时任公司的董事总经理，业务主要以商业地产为主，因为有开发商参股，所以公司的业务从拿地到策划全程运作。”虽然一手创立的公司由于股东彻资而惜败，但徐伟成坦言，创业时期是自己在行业内能力飞跃的关键时期，“从土地谈判、产品定位、财务分析、项目管理到物业管理，每个环节都亲力亲为，同时也开阔了专业视角，从更深远的角度思考问题。很多国际大行的决策层专业度非常高，但一贯的乙方视角限制了思维，在公司三年的运作中，锻炼了全局化思考的能力。”
泛亚的无疾而终让徐伟成深受打击，在冷静思考后，他最终决定回归国际大行。徐伟成坦言，那段创业经历让他对于北京的房地产形势有了更深刻的见解，“北京的房地产已经进入资本运营时代。”徐伟成说，与创业之初的形势不同，各大品牌机构纷纷落脚，“单枪匹马”的冷兵器时代已经结束，国际化资源整合平台与更高的专业水准才能在竞争中立于不败之地。“国际化专业公司更注重服务。”徐伟成介绍，在第一太平戴维斯，每三个月他都会依照惯例催促开发商客户为公司的服务进行打分评价，由于与客户关系非常好，他还经常要求客户“不要给面子”，以了解更多的客户诉求，“客人的反馈对于企业的发展至关重要，聪明的企业特别会利用客人的反馈看到市场的空隙。同时，我们关注的是商业的持续经营，在经营过程中的任何问题都需要及时的应对与调整。”在众多操盘项目中，给徐伟成留下最深刻印象的，不是规模最庞大的项目而是在2003年负责商业策划及独家租赁的三里屯同里艺术天地。“这个项目刚做完，张宝全就来找我，交流各自对于商业的理解。”高端而富于品位的业态品牌组合让三里屯同里项目至今还保持着很好的经营业绩。“时间是检验商业成败的关键因素，生生不息，可持续发展才是商业策划的王道。”徐伟成意味深长地说。
经验+视角
如果说在香港的成长经历给了徐伟成西式的商业理念，那么见证内地商业地产十余年的发展则给了他更多中国人讲求和谐美感的启发。“海外商业地产的运作更多是从资本运营的角度考虑，用数字说话，这是内地商业地产决策者应该借鉴的观念，从租金收入到资产评估，决策者扮演的是生意人的角色。同时，十几年来内地的商业地产发展可以说是从无到有，从传统单一的百货业到多元化的购物中心，现在更多的项目以综合体的形式出现，集合甲级写字楼、高档公寓及购物中心于一身，综合项目的开发更讲求一个和谐美感，包括综合体内部的合理布局以及与区域发展的和谐共生。”徐伟成说。
但在天成集团董事长孙明高看来，这些对天成集团来说不但不是困境，反而更是机会。孙明高的自信源于三大法宝：1、资金之上的增值服务，客户至上的逻辑；2、深耕重磅实业，基于智慧和金融业务的积累；3、智慧金融双循环模式初具雏形。
资金之上
山东省莱州市人士孙明高盛赞山东文化，“把感情看得比金钱还重要，我们就是要傻，在工作当中交朋友，交朋友中处工作。”他表示，作为企业家要着眼于长远，着眼于大局，而不是像小商人那样只看到眼前的小恩小惠。
就2000年左右孙明高所操刀的莱钢股份来说，虽然收入颇微，但孙认为给莱钢所创造的价值值在10亿以上。“从短期看，我们确实没赚到钱；但从长期来看莱钢对我们有很多支持。”十年来，莱钢股份一直是天成集团的重要股东。
天成集团不仅仅是莱芜钢铁集团的战略合作者，更是一系列增值服务提供商。通过三个月的团队式尽职调查，包括基层单位、车间和高层的各种沟通，以及市场调研和客户调研等拿出《莱芜钢铁集团“十一五”规划》，后升级为“十二五”规划。经过变革，从产品层面看，由初级材料――普通钢，到高级材料――钢材，莱芜钢铁实现产品转型升级，产能由300万吨上升至1300万吨；作为投融资顾问，帮助莱芜钢铁配股，增发短债，上市和控股证券，使得莱钢实现金融寡头模式。
与民营企业的合作，天成集团的增值服务亦是其利器。孙明高向《学习型中国》表示，“我们从产权制度入手，把企业股权结构、组织结构和业务体系进行重新规划与设计，我们进去的不仅仅是资金，还包括信息、理念、管理、技术和市场等一系列增值服务。”
伴随着私募基金市场的进化升级，被投企业索要的不仅仅是资金资源。2011年，弘毅投资组建咨询业务；2013年，专注于消费品投资的天图创投与某营销策划公司合作为客户提供营销咨询服务。在提供增值服务上，天成集团已经走出很远。天成集团咨询业务研发负责人赵延军向《学习型中国》表示，“我们一直在做实业，我们深谙实业，对于目标客户，我们甚至不用看财务报表，只看几个关键细节就能知道企业的产能、产值和利润情况。我不相信那种不接地气的投资机构，凭着理论去做空降式尽职调查，往往判断失误，因为很多企业的包装就是为满足尽职调查而准备的。”
目前，天成集团在全国管理咨询行业内已名列前50名。去年天成集团分别取得广东省管理咨询协会认定的“广东省管理咨询机构30强”、“广东省管理咨询甲级资质”等荣誉和资质；且公司新增1名同时具备国内管理咨询师（深圳区域考试通过仅有十几名）和国际注册管理咨询师（CMC）牌照的工作人员；同时公司有2名咨询师入选广东省管理咨询行业协会专家库。
赵延军 深圳市天成投资集团有限公司总经理、天成学会基金业务所属的中怡天成基金管理有限公司董事长
赵延军强调，“每个项目都必须是精品，有创新，可传承，赚口碑。要么不接，接下来后即便是亏本都要做成精品项目。” 天成集团内部把管理咨询业务比喻为“体验式尽职调查”，“首先，我们挖掘客户管理顾问需求，从而解决对客户的了解；第二解决他对我的认可，我们作为医生给出建议，看他是否接纳。若接纳，说明有合作基础，我们才去考虑是否投资。如果我们对行业和企业未来发展判断符合我们的投资要求，我们就毅然投进去。投进去后，再利用我们管理咨询优势以及其他增值服务，把企业推到上市；若企业符合我们现在实体产业发展方向，我们会考虑把它纳入到实体板块进行控股。”
重磅实业
循着“实业为阳，金融为阴”和“实业为茎，金融为干”的逻辑，天成集团在实业上不断突破，从旅游服务、石化重工、物流业贯穿到商业地产业务。
孙明高将实业分为两种：一种用VC和PE模式孵化，到一定阶段有高溢价时剔除之，仅为赚快钱；另一种则是看家实业，用快钱不断进行创业投资以致产业投资，实现这一实业与银行、保险、风投，证券等各类金融业务的有效组合，这是赚慢而稳的钱。
自2010年以来，天成集团将商业地产业务升级为看家实业，原因在于：1、这一业务市场空间巨大；2、毛利率高达30%且每个项目体量庞大；3、充分发挥天成集团金融优势和智慧积累。
至今，天成集团已开发出四个商业综合体，分别为天津物流综合体，安徽铜陵文化综合体，杭州天目小镇养老综合体，深圳乐天成商业综合体。四个商业地产项目，总投资额为60-80亿元人民币，其中自有资金达30-40亿。
天成集团亦不断升级商业综合体的盈利模式，拿深圳乐天成商业综合体来说，其目标是将之打造成为创新型产业集聚示范区、创新型产业的展览展示交易中心。这一次，孙明高不准备卖房子了，而是将房子的使用权“换算”为拟上市公司的股权，将来收获公募市场的财富增值。孙向《学习型中国》表示，“创业企业买不起办公楼等物业，但上市公司必须拥有固定资产，你没钱买房子，我把我的房子入股。我不再是卖房子，我变成变卖股权了。卖房子一平米我赚1元就是高价，我入股以后1股赚30元，几十倍的市盈率！”
孙明高批评，国内很多老板固执倔强，在实业经营中抱残守缺，只知道在实业市场上追求利润最大化，却不知道换个市场实现价值最大化。“关键是资本市场具有财富放大功能；财富被放大后，能发挥资源优化配置功能；且巨额的资金资本可进行重组并购，进一步放大财富。”
天成集团正在将商业地产升级为其实业板块中的支柱产业，今明两年将通过商业地产业务与专业机构投资者进行深度合作，实现金融寡头目标。
双循环模式
天成集团创始人孙明高曾在高校任职10年，教授《财政与金融》等课程，既是学校业务骨干分子，又是教学能手。直到现在，他仍然孜孜不倦，每年做二三十项研究，已考有管理学博士，经济学博士后，国际规划师和国际咨询师等资格证，办有天成大学，作为天成集团的智慧板块，对外提供企业内部培训，企业家融资培训，信息化培训和管理咨询业务。孙希望天成集团发展成为智慧和金融双寡头。
孙明高并不认为像麦肯锡这类仅有顾问咨询一条业务线的公司的商业模式是合理的，“他们永远依附着别人，只给别人做顾问和商，不能把自己资产化，而我们的智慧业务一半自我服务，一半是为关联客户服务，只给市场客户留下一小块市场。”
赵延军表示，智慧板块的教育培训业务可吸引大量潜在目标客户，同时起到资本市场教育普及作用；而顾问咨询业务既可做潜在客户体验式尽职调查，又可以深度孵化合作客户。
虽然孙明高的企业融资方案班仅仅开设13期，每月1期，但已收获诸多潜在可投资企业，并募集了首批私募基金。
2013年9月9日，深圳市天成学会投资基金合伙人会议在深圳召开。该会议审议通过合伙企业系列议案，选举产生了理事会、监事会、投资决策委员会、风险控制委员会成员及负责人，审议通过了各项年度工作报告。
“从学员中来，到学员中去。”天成学会投资基金作为同学会母基金，主要是以基金合伙人为服务对象，并为合伙人提供投资和融资等服务。同时，在保障合伙人本金安全并追求收益最大化的基础上，通过设立行业子基金、产业链子基金、项目子基金等方式为基金合伙人提供融资和一系列配套服务。
该基金作为开放式基金，每期募集1次，开1个新班注入一次，1年注入十二次，争5年之内，由学会基金参与的天成投资集团基金将达到50亿元人民币的资产管理规模。
深圳市天成学会投资基金（有限合伙）合伙人大会
孙明高向《学习型中国》表示，“一旦我们发现一个好项目，我们一定会把它孵化成为上市公司，过了锁定期一变现，变现后，再培育孵化再变现。”
与市面上其他培训机构开设基金投资业务的方式有所不同的是：1、天成学会基金实行有限合伙制，而非公司制；2、天成学会基金的运营人员是具有资深基金行业经验的创始人团队，而非职业经理人。“公司制就意味着一大批股东，一大批老板，而有限合伙制，对我们来说他们是我们服务的对象，如果对我们的服务不满意，可以提出来，我们来改进，如果仍然觉得不满意，可以放弃我们的服务。在事情没做之前，我们把规则定好，首先大家有共同理念，我们不强拉。”天成金融业务二级集团总经理，天成学会基金业务所属的中怡天成基金顾问公司董事长赵延军这样向《学习型中国》解析。
自参加工作以来，本人参建多项房产项目开发管理，在实际工作中，我始终保持认真负责、严谨务实的工作态度，虚心学习努力工作，不断加强理论知识，提高专业水平，经过6年的锻炼，已经成长为房产前期开发工程管理技术骨干。
2012~2014年期间，我学校毕业后既入职新疆北新投资建设有限公司下属重庆蕴丰建设工程有限公司，主要负责重庆北·御龙湾城市综合体开发管理协调工作，在现场管理中，因城市综合体项目尚未步入全面建设，我首先对整个项目地段进行了熟悉了解，随同领导多次对项目地块进行了实地勘察研究学习，对区域边线、区域内地势地貌、水文特点等有了深入了解，对前期的整体项目策划方案进行了仔细阅读学习，并报名参加了房地产策划师考试，顺利取得房地产策划师职业资格证书；另一方面，我还负责项目前期围墙砌筑及地块内建筑拆迁工作，能够按照公司计划及时完成拆迁及围墙砌筑。同时在工作之余对房地产行业各项内容进行深入了解，学到了有个房地产行业的经济、法律法规、开发流程、营销策划、后期管理等各个方面的知识。
2014年4月，因工作原因我由重庆蕴丰建设工程有限公司调动至新疆北新蕴丰房地产开发有限公司并工作至今，负责“北新集团大厦”项目及“北新雅居小区”项目相关的规划施工报建、市政配套办理、外围关系对接及各部门工作配合等前期工作。
2014年完成规划施工报建：取得“北新集团大厦项目”建设用地规划许可证、红蓝线图、建设用地批准书等重要规划类证书，提前完成人防图纸审查、施工蓝图审查工作并取得审图合格证，同时完成施工、监理单位招标；施工、监理合同备案；质量监督、安全监督备案等重要节点工作，市政配套办理完成项目临时用水用电对接，完成项目门牌号码办理等工作。
2015年完成北新雅居项目拿地前期工作：取得区长和管委会领导的批示意见，按照市委要求实现土地挂牌，办理了《关于新疆北新蕴丰房地产开发有限公司北新总部基地生活配套项目备案的批复》；完成了项目竞买保证金的缴纳工作和相关挂牌资料的提交。
北新大厦项目前期工作方面，取得了《建设工程施工许可证》（正本），并完成了除1263万元城市基础设施配套费和供热配套费依据绿色建筑优惠政策按照保函形式支付以外的劳保统筹费、墙改基金、散装水泥专项基金的缴纳工作。取得了建筑物标准化命名的批复，取得项目名称和门牌号证明的批复。完成了项目测绘报告的修改、定稿与审核；完成了外装施工图网上申报、专家意见回复和《施工图审图合格证》的办理。；完成了商业街资料的申报，并进一步与建工师发改委和商务局沟通洽谈，取得项目在建工师层面上的宣传、推广及优惠政策的及时对接沟通；完成楼盘审核、钥匙盘资料修改、项目信息备案和预售许可申报、审批，取得了《商品房预售许可证》；办理完成了《防雷设计核准书》。
2016年完成“北新大厦”临时用地”延期审批工作；完成夜景亮化”设计方案审批；完成公共部分装修（内装）施工图设计审查、公共部分装修（内装）消防设计审核；协调各类施工检测和竣工验收工作，保证了“北新大厦”项目顺利完成竣工验收。
“北新雅居项目”前期工作方面，完成申请纳入“2017年度乌鲁木齐市和开发区的重点建设项目”；办理完成“用地规划条件”和1:500测绘地形图办理地块土地手续、”地块“评估“工作；办理“建筑物命名”和“门牌号证明”；协调搭设临时施工围挡工作。
2016 年，吉布提国际自贸区项目落地成为中国招商局集团与吉布提自Q区管理局打造的“一带一路”国际产能合作的首个“丝路驿站”样板工程。
“前港、中区、后城”的新模式
“前港”即以物流作为起点，建设集运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等于一体的交通枢纽节点，强化对周边产业活动的辐射能力，以此带来商流、资金流和人流等，引发产业的前驱动力。
“中区”即产业园区建设和运营。通过在园区内建厂，大幅节省跨境运输费用、贸易成本、通关成本等，实现本地加工生产、本地产品运营。
“后城”即配套城市新区的开发。城市化水平的提高也会带来工业区和港口价值的提升。
因地制宜共享园区的新理念
⒈创新顶层规划设计，引领园区从“单打独斗”走向“共商共赢”。
“丝路驿站”在项目初期，就注重与东道国的共商合作，综合东道国实际发展需求、各自优势，从顶层设计角度提出园区预见性的制度供给和政策诉求，从而推动园区建设的快速落地与健康运营。
在吉布提国际自贸区建设过程中，吉布提共和国发挥政策优势，专门颁布总统令，承诺为自贸区修改相应法律，在给予园区最具吸引力的优惠政策的同时，也赋予中国企业开发吉布提港口周边最宝贵的岸线资源和土地资源的特权；中国招商局集团利用多元化经营的优势，以“前港、中区、后城”发展模式为基础，结合当地实际需求，为项目规划了覆盖“丝路驿站”涉及的物流、金融、园区开发运营和房地产等环节，从顶层设计层面将其打造成为集贸易往来、商品集散、金融服务、资源调度为一体的产业发展综合体。
⒉创新开发与运营，推动园区从“短期开发”走向“合作共建”。
“丝路驿站”共享园区打破传统境外合作园区重开发轻管理、单纯追求短期收益的做法，更加注重与东道国的合作，共同做好园区的开发与运营。这种创新性的园区开发与运营方式在园区建成之后就展现出显著的效果。2016 年吉布提港货物吞吐量和老港经常性利润分别相当于中国招商局集团入股前的160%和284%。
⒊创新合作范围与领域，加快园区从“单臂输出”走向“共享融合”。
“丝路驿站”作为一个境外合作园区，中国招商局集团坚持“扎根当地、长期运营、综合开发、造福社会”的发展理念。不再只是单一或单方面向国外输出产能或技术，而是集成复合优势，从前期建设、园区开发，到后期运营管理服务整体打包输出。通过与当地的共享融合，共享平台基础设施、专业管理服务、创新资源，分享招商局在港口经营、工业区建设方面的经验，打造与东道国的“利益共同体”。
例如，为保证吉布提新港的运营需要，中国招商局集团深圳西部港区成立了中吉港口培训中心，对新港管理人员、操作人员和司机等进行培训，为当地培养了一批管理、技能型人才。过去4 年，当地工人工资总额每年增长8%。
“丝路驿站”建设的几点思考
⒈资源互通、利益共享创造“走出去”的前提条件。
涉及两国合作的吉布提“丝路驿站”能够以“深圳速度”迅速落成，很大程度上得益于双方的通力合作、共赢战略。除了各种园区服务平台、基础设施的全部共享，园区的运营利益，甚至双方拥有的市场经验、信息和政策等都做到了资源共享。这种开诚布公的合作诚意，赢得了互相的信任，避免了合作中可能产生的隔阂，为共享园区的建设创造了良好的前提条件。
⒉集成复合输出，提升“走出去”的整体实力。
过去推动落实国际产能合作，多是企业“单兵作战”，往往很难取得满意的结果，“丝路驿站”通过产业园区的共建合作，实现营运理念、载体建设、增值服务，以及相关企业的“雁型出海”，这种集成复合、整体输出，既能统筹兼顾园区的整体建设运营，又能实现产业、物业、商业“三业”并举合理配比，为企业“走出去”提供了有力的支撑和途径。
