发布时间：2022-05-28 10:26:02
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的楼盘调查报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。 参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的房展会，xx园国庆看房专线车，xx节期间的投资贸易洽谈会的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。 从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。
关键词：居住小区 园林景观 设计
一、现代城市居住区景观设计的误区
1、忽略园林景观的功能性
首先是居住小区的公共空间的利用率较低，目前很多居住小区中景观的实用价值没有充分实现，很多设计虽然具有美丽的表现形式，但其实用价值经常被牺牲掉。尤其是居住小区中的广场，很多没有针对性，不能兼顾不同使用人群，并且只注重观赏效果，供人们休憩的室外家具比较少，致使人们不能充分利用公共空间的完善功能。无法停留、休憩以及交流。
其次是植物和水景设计片面注重观赏效果植物设计忽视其遮荫、防护等功能效应，仅仅为了存在而存在。许多活动场地、交通游览步道没有遮荫树，在炎热的夏天让人只能望日兴叹。
再次，“人性化”的设计思想没有被很好采用居住小区的建设最主要的并不在于选用时尚的设计风格，顶级的建材，最好的配套设备，而在于它能否给人们提供一个方便舒适的居住环境，能否给居民一个彻底放松，完全舒适的家，能否提供让住户感到舒畅的人性空间。园林景观设计要做到理解和尊重人的思想和行为需求。要充分了解所住居民的年龄结构、职业、生活、工作习惯、生理要求的基础上进行全方位的人性化设计，这样才能使每一个细节都尊重体贴人的活动行为，体现人性关怀的服务理念。
2、景观的艺术观赏性和文化性不能很好体现
首先是不重视多方向观赏效果，多数园林景观与建筑外立面相谐调，注重其室外观赏效果。对于住户来讲，在室内欣赏室外的风景的感受也非常重要，但是在调研的很多小区内室内观赏效果非常不让人满意，主要是鸟瞰效果、色彩搭配、植物组合布局等方面。许多是草草处理景观和道路、停车位的关系，导致混乱一片，视效果较差的景观，规划师和园林景观设计师需要合理布局绿地、合理解决好停车功能、活动集散功能，同时同林景观设计师和建筑师合理解决景观观赏角度、观赏层次，使作出的景观设计才能达到园林上良好的俯视效果和立体效果。
其次是有些小区园林景观设计滥用园林雕塑小品，园林雕塑小品的使用在居住小区园林景观中很普遍，在景观设计中，合理的设置一些雕塑小品，往往能起到点缀和组织空间，烘托主题、意境的作用。有一些居住小区内泛滥园林小品，或者设置过于密集，没有主次节奏；或者与环境格调不相融合，造成了人们心理上的割裂感。
3、“虎头蛇尾”的设计误区
居住区的景观设计对销售有很大的影响，一些开发商在一期时，会把园林做得很好，但随着销售的好转，二期，三期会减少投资，园林景观越做越差，形成了“虎头蛇尾”的设计误区，其实这种设计思路是不正确的，因为楼盘的景观没有注重整体性和连贯性，至使一二期之间的设计断层，导致楼盘整体景观质量下降，或呈现出一种“狗尾续貂”的效果。
这种对后期园林景观的不重视，是得不偿失的。园林景观不仅仅是小区的形象，更是对住户的一种承诺，因为住户会这么认为，后期的房价高了，而园林景观下降了，这是一种对住户不够负责的表现。开发商应有大局观念，不能图眼前利益而忽视了后期的景观设计，其实，在二、三期工程建设中，继续继承一期的设计风格，保证园林景观效果，对开发商来说，不仅可以得到住户的信任，更有利于提高社区的知名度与公司品牌的打造。例如广州推出的“时代廊桥”楼盘，该楼盘在园林设计上就从整体把握了设计的风格及连贯性，强调东南亚风情，除了首层全部架空4-6米，令楼盘更为通风外，还选用了可降温的大面积水景，在水中修建了11座形状各异的带顶廊桥，为业主营造了一种放松舒适，又别有风情的“家”的感觉，使得该楼盘从开始销售就呈现出火爆的卖场，全面房屋很快就销售一空。这不仅仅是销售，是信任，更是品牌。
二、城市居住小区园林景观设计的一些建议与方案
通过上面所分析设计误区或不足之处，以下将根据实际情况，针对其居住小区园林景观设计和建设的特点，在设计流程和设计方法方面提出以下应对方案。
1、实现功能价值
园林景观的设计往往会出现重形式而忽略内容的情况，一个合理科学的园林景观设计，首先就应当充分考虑到功能的需求，应该在设计中很好的体现以人为本的思想，创造符合现代居住形式，适合不同人群行为及心理需要的居住小区休闲活动场所和交往空间。
首先，要在设计前制定空间使用调查报告，根据前面的分析研究，作出详细的居民空间使用情况调查报告，调查报告应当包括以上研究中所提到的主要内容，主要是社会和行为心理需求而产生使用要求；还有当地居民生活的环境，包括历史文化、风俗习惯、气候等因素。通过这样的调查报告，再结合设计的小区的人口密度、居民数、面积、容积率等，安排设计空间的内容和这些内容应当把握的数据。
其次，小区园林景观的总体平面布局应合理，虽然在园林景观设计中没有像规划设计那样有许多控制参数，但容量的控制依然至关重要。比如，根据每个小区个体的特点，整体上把握开敞与私密空间的比例，每个空间中软硬质景观的比例，这样才能促成功能的合理。此外，需实现不同规模的景观空间的合理分布，避免空间尺度过大或过小而带来的诸多问题（过大无法形成有精神的场所，并且在艺术和功能上无法控制，造成浪费；过小无法驻留，缺乏意义。保证各空间的独立性及连贯性，避免相互干扰以及避免空间的滞涩。另外，还要保证使用者的健康，比如对外界噪音、污染等不利环境的隔离，设计合理的健身运动场地。
2、提升观赏价值
在满足居住小区的功能需求的基础上，园林景观就需要在文化与艺术的美学的层面上进行创造，这个创造的过程应当是贯穿于整个设计的，并且一直处于主导的地位。因为园林景观最终是为人的使用和欣赏而服务的，如果居住小区的景观缺乏观赏价值，得不到认同感，那么园林景观也就失去了活力和动力，无法吸引人们向往。对于如何的提升园林景观的观赏价值，需要从整体和细节上全方面着手去考虑。
首先，要创造多层次的美感体验；美是人类居住生活永恒不变的主题，人在景观中的审美体验是多层次的。在多层次美感体验中最为首要的考虑因素就是视觉体验。居住小区中的不同位置，比如室内或室外，高处或低处，视觉感受都是不同的，除了要考虑室外处于环境中的审美角度外，还要考虑在楼上外望的效果。
其次，要注重景观单体的艺术化处理；景观单体是实现景观效果的基本元素，因此细节上处理就显得尤为重要。景观单体由于其涉及范围广，具有一定复杂性，在如何达到与整体环境风格统一又不失个性上，是需要慎重考虑的。景观单体在设计上首先应当贯穿着环境所具有的品性，与环境协调统一，如天津万科水晶城中的入口雕塑，通过以传统材质为主表达空间归属感和空间意义，又结合现代的样式暗示高品味的住区生活。
3、要保证生态平衡和保护环境
作为人们生活主要场所的居住小区，对于环境的要求就更高，保证居住小区生态效益的均好，内部物质流动的良性是至关重要的。居住小区中的生态设计要考虑不同地域特点的通风、采光、生物多样性等问题，居住小区园林景观设计必须适应场所的自然条件，将场所中的阳光、地形、水、风、土壤、植被等自然因素结合在设计之中，从而维护场所的生态，并尽可能地将场地的材料循环使用，最大限度发挥材料的潜力，减少生产、加工、运输而消耗的能源，保留当地的地域性特点。通过这些手段维护居住者身体健康、保持生物多样性、保护环境的绿色生态美，实现居住小区自然系统和谐共生、持续协调发展的局面。
三、结束语
随着人们生活质量的不断提高，自我意识的不断觉醒，对传统伦理道德和文化的不断需求，以及对健康的不断追求，居住小区的园林景观前所未有的在功能上面临着巨大的挑战设计。因此，要构建满足人们心里需求和实际需求的现代的居住小区园林景观，就需要从多方面去考虑进行设计。
参考文献：
[1] 琚利民，居住小区环境设 [J] -山西建筑2003（13）
成交价格方面，本月43个监测城市成交价格环比略有上升，其中三亚涨幅最大，为25.68%，汕头环比跌幅最大，为26.26%。10个重点城市中，除深圳、成都、重庆外，成交价格均有所上涨，其中上海涨幅最大，为21.74%。
9月，全国楼市量价普涨，中原地产华北区董事总经理李文杰分析认为，最影响楼市的因素就是信贷规模和利率。“历经6月底的‘钱荒’后，8月社会融资总额1.57万亿，环比和同比分别增长91%和26%，等于3季度又继续了一轮信贷刺激。在此背景下，楼市调控的目标亦几乎泡汤。”
房价涨幅“超标”已成事实，下一步政策调控如何调整，中国指数研究院副院长黄瑜预计仍以稳为主，房产税、等长效机制或将落实。“在此背景下，多数行业龙头企业出于巩固行业地位的需要，四季度仍会大力推盘以实现更大销售规模。”
北京强制搭售愈演愈烈
据北京市住建委的官方统计显示，9月1日到30日，北京新建住宅共实现签约13279套，环比8月大幅上涨58.4%，是自2010年以来“金九月”成交量的最高值。而在二手住宅方面，北京市9月份共实现签约12854套，相比去年同期基本持平，且环比8月份实现上涨15.5%。此外，9月北京纯商品住宅（不含保障房）交易量创3月调控以来的近6个月的新高。从成交结构看，以首套刚需型购房者为主。
楼市火爆，日光盘频频出现，开发商霸气十足。据了解，眼下的北京楼市，强制搭售愈演愈烈。一些即将开盘的项目，购房者要买房，除了需要验资之外，还要接受一笔30万到80万元不等，额外的所谓“精装修”费用。受此影响，南六环外天宫院板块实际房价已经推涨至每平米2.3万元到2.7万元。
不过，中原地产市场总监张大伟表示，这并不意味金九银十量价齐升已成为定局。至于四季度北京楼市的表现，他认为还要看会不会出现新的楼市调控的长效机制。“如果北京能将高端市场放开，中端市场形成自住型商品房为主导的形势，将有望抑制住房价上涨的幅度。”
上海四年来成色最足的金九
来自金丰易居佑威联合研究中心的最新数据显示，9月上海商品住宅成交面积为141.71万平方米，环比上涨56.72%，比去年同期上涨74.96%。今年“金九”的成交量，略低于2009年的142.95万平方米，为2010年以来最近四年同比最高，同时也是今年以来成交量第二高的月份。
成交价格方面，据中国指数研究院数据显示，上海新房9月成交均价为29306元/平方米，环比上涨1.13%，同比上涨8.85%。从成交结构看，“金九”行情中，中低端房源供销两端回暖，带动了成交量大幅攀升。
而从上海“十一”房展会的表现看，虽然包括招保万金在内的品牌房企悉数出席，但在楼市持续回暖的背景下，“以价换量”的营销方式已经逐渐被舍弃，参展楼盘在价格上做出的让步则较小，仅有极个别楼盘给出了9.2折的优惠。
德佑地产研究总监陆骑麟分析认为，在经历了两年多的严厉调控后，上海楼市几乎又返回至调控前的原点。目前不论是购房者还是开发商，入市意愿都十分强烈，预计进入10月后，成交量将继续维持在高位水平。不过这种市场过热的局面势必会导致价格的新一轮上涨，不排除在未来引发新一轮调控的到来。
温州“领跌明星”名副其实
就在全国多个城市房价连续上涨的同时，温州楼市的独立行情引人注目。近日，有报道称，温州房价腰斩，并且出现断供弃房现象再次将温州推到了风口浪尖。
但据本月温州银监分局公布的专项调查报告显示，“弃房”现象的确存在，但实际总数仅为595套。据目前市场价格估计，温州普通住房、高档住宅、商业用房、厂房价格，缩水幅度分别约为20%、40%、30%、30%。报告还认为，温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注。温州银监分局调查认为，房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降，但这并非房东“弃房”的主要原因，更多在于借款人自身经营出现困难、受担保链风险牵连。
时光荏苒，三个月的试用期很快就要过去了，回首过去的三个月，内心不禁感慨万千，时间如梭，转眼间将跨过三个月实习期之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。
财务工作十余年，也写了近很多份的总结，按说，定期对自己进行一番盘点，也是对自己的一种鞭策吧。
作为大华集团子公司的***公司的财务，财务部应算是关键部门之一，对内不仅要求迅速熟悉集团财务制度，熟悉财务软件的操作，而且还应适应不断提升财务管理水平的要求，对外要应对税务、审计及财政等机关的各项检查、掌握税收政策及合理应用。在这三个月里在领导的支持，在同仁的配合下我终于将各项工作都扛下来了。本人感觉自身综合工作能力相比以前又迈进了一步。回顾即将过去的三个月，在部门经理的正确领导下，本人的工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标上，紧紧围绕重点展开工作，紧跟公司各项工作部署，在核算、管理方面做了应尽的责任。为了总结经验，发扬成绩，克服不足，以及集团行政部的要求，现将三个月的工作做如下简要回顾和总结。
实习期的工作可以分以下三个方面：
一、费用成本、客户往来方面的管理
1.规范了低值易耗品的核算管理，全面建立低值易耗品台帐，从易耗品的购买、领用全面跟踪，方便企业更全面的了解这些价值较低物资的分布情况，加强管理。
2.在集团财务制度的基础上规范了华品成本费用的管理，明确了成本费用的分类，重新整理了科目，为加强了项目管理，分门别类的计算实际消耗的费用项目，真实反映当期的成本。为绩效管理提供参考依据。
3.规范商业公司财务帐套布局设置，根据商业公司特点，设置相应帐套，通过辅助帐中客户、仓库模块的核算使博科软件充分发挥出作用，能够及时有效的反映财务数据，满足未来经营管理的需要。
二、会计基础工作
(1)认真执行《会计法》，进一步加强财务基础工作的指导，规范记账凭证的编制，严格对原始凭证的合理性进行审核，强化会计档案的管理等。
(2)根据集团的指示，对华品公司会计电算化情况进行了备案，使财务工作符合财政部的需要，更加规范化，为不断提高财务工作质量而努力。
三、财务核算与管理工作
(1)按公司要求对商业公司包租的商业地产进行登记、分析，对各项收入监督、审核，制定相应的财务制度。统一核算口径，日常工作中，及时沟通、密切联系并注意对他们的工作提出些指导性的意见，与各分公司、集团财务管理部建立了良好的合作关系。
(2)正确计算各项税款及个人所得税，及时、足额地缴纳税款，积极配合税务部门新的税收申报要求，及时发现违背税务法规的问题并予以改正，保持与税务部门的沟通与联系，取得他们的支持与指导。
(3)在紧张的工作之余，加强财务部团队建设，打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个基层财务工作管理者，注意充分发挥财无部其他员工的主观能动性及工作积极性。提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。
新的工作岗位意味着新的起点、新的机遇、新的挑战，本人决心再接再厉，更上一层楼。在今后的日子里我们将向财务精细化管理进军，精细化财务管理需要“确保营运资金流转顺畅”、“确保投资效益”、“优化财务管理手段”等，这样，就足以对公司的财务管理做精做细。要以“细”为起点，做到细致入微，对每一岗位、部门的每一项具体的业务，都建立起一套相应的成本归集。并将财务管理的触角延伸到公司的各个经营领域，通过行使财务监督职能，拓展财务管理与服务职能，实现财务管理“零”死角，挖掘财务活动的潜在价值。虽然，精细化财务管理是件极为复杂的事情，其实正所谓“天下难事始于易，天下大事始于细”。
工作总结范文
作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
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2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。 从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。
开发商蓄势“角力”
海南楼市行情在全国房地产行业大势中显得颇为独特。2008年，当全国房地产全面大幅滑落时，三亚楼市成交总量和成交均价却呈现了二成以上的上涨，整个海南房产市场形势也“一枝独秀”。
如今，连续三个月来，全国一线城市房地产成交量持续走低，“金九银十”化为泡影。海南楼市情况又如何?
作为旅游城市， “金九银十”期间，恰逢国庆、中秋两节，海南多数开发商打起了“花样营销”。一些楼盘纷纷推出新的房源，如美丽新海岸第三组团、三亚金中海蓝钻分别于10月2日和3日开盘。据了解，国庆前后，还有鲁能三亚湾新城游艇2区、凤凰水城、天泽湖畔、擎天半岛和中惠・南岸等多个楼盘集中公开或开盘。
很多楼盘打出了优惠活动。如美丽新海岸第三组团凡在开盘期间购房的重庆购房者，不仅可以享受优惠的房价，还可以参加看房豪华旅游团，并赠送精美大礼包和《建国大业》电影票。
当全国多数城市楼市的“金九银十”暗淡无光时，海南楼市行情再次表现良好。
根据三亚天泽湖畔销售总监胡楠木介绍，项目8天卖了25套房，成交率高达60％。而海南富力营销策划部副总经理索颖告诉本刊记者，近期富力湾项目前期119户全部交付，老客户带新客户买房的现象也非常明显。
仅仅“十一”黄金周期间，三亚市房地产业协会的信息显示，据不完全统计，共销售和预订215套商品房，销售面积18387平方米，共揽金1.787亿元。与去年“十一”黄金周相比，销售面积和销售金额翻了几番。
“实际上，传统的‘金九银十’在海南尤其是三亚并不是最为明显的旺季，其真正的旺季是从10月底延续到次年春节过后一个月，对于三亚来说，就是在这几月里，很多楼盘完成了全年销售任务的95％以上。”索颖表示，富力湾也正在赶工补充房源，以备战春节前后楼市旺季来临。而海南富力另一楼盘――位居海口市区的富力・盈溪谷楼盘也预计在11月份开盘。
海南鲁能城管理有限公司也蓄势待发。10月18日推出位于海口和三亚的三大超级地产项目，三亚湾新城游艇2区、海口的海蓝福源首期桃花涧项目和海蓝椰风二期、三期。
今年上半年，在宽松信贷和一系列救市政策的刺激下，海南楼市需求释放，房价持续高涨。仅以海口和三亚为例，根据海南搜房网统计数据，海口商品房销售均价从今年1月份的4350元／平方米上涨到了8月份的5199元／平方米，而三亚房价上涨速度更快，今年6月份时，三亚商品房销售均价9525元／平方米，还未冲破万元大关，但是今年9月份时价格已上涨至14751元／平方米。
8月初，随着二套房贷政策收紧的影响，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机者有所观望，不过，一阵低迷后，支撑海南房地产市场成交的购房需求依然存在，随着楼市步入了传统的“金九银十”销售旺季，海南楼市再次显现旺销迹象。而“金九银十”过后，海南楼市的旺季才真正拉开序幕。
来自鲁能・三亚湾新城年中的一份市场调研报告显示，除东北和北京等地成交活跃外，河南郑州和贵州贵阳等地区，成交量均有所上升。记者从海口鲁能海蓝椰风和鲁能・海蓝福源处了解到的情况是，居住的客群比例占到了44，19％，投资与度假的客群分别占比为16，28％、39，53％。由此可见，投资客占成交客户的少部分，大多数客户还是选择居住与度假。
品牌争夺战“暗涌”
由于海南楼市的客群来自全国各地甚至是全世界，因此，海南实际上是开发商打响品牌的一个有力据点。
然而在日前举行的首届海南品牌文化节上，专家课题组提交的一份调查报告却指出，目前海南地产企业仍然数量众多，但是综合实力不强，品牌基本缺失。事实上，从2004年开始，全国各大品牌开发商、有实力的开发商便陆续进驻海南，成规模拿地，占据了海南大量优质的土地资源。据了解，鲁能、中粮、华润、万科、富力、雅居乐等在内的全国知名地产商皆已挥师入琼，目前进驻海南旅游地产领域的企业已上百家，投资超过1000亿元。
而海南也吸引着越来越多企业的关注。国家统计局公布的数据显示，1月～8月，海南完成房地产开发投资167，95亿元，同比增长45，3％，同比涨幅居全国第四位。其中，商品住宅完成投资152，83亿元，同比增长55，2％，同比涨幅居全国第二位，海南经济开始第二春的态势十分明显。
可见，“国际旅游岛”的宏大战略，吸引着海内外资金源源不断流入海南已成定局，第二波海南开发潮已经形成。而当各路诸侯群集时，品牌竞争也已势在必行。因此，很多开发商已经开始蓄势角力品牌。
作为深耕海南十余年的鲁能集团，9月29日，在三亚隆重举办海南鲁能城管理有限公司成立仪式，宣告鲁能地产自1993年登陆海南的各路“陆战队”整编改制为“方面军”。并且“新军”甫一亮相，就在产品和服务上同时重拳出击，一鼓作气了三亚湾新城游艇2区项目、海蓝福源首期桃花涧项目和海蓝椰风二期、三期项目三大王牌产品，并独家推出旨在打造365度环岛休闲服务体验的会员服务机构――鲁能会。
而一些近几年新进入海南的公司也加强了品牌的整合。海南富力营销策划部副总经理索颖也表示，富力2007年进入海南，去年7月，富力在海南的首个项目，位于海南东南部陵水县的富力湾开盘。 “近期海南富力成立了公共关系事务部，就要进一步加强品牌推广。”索颖说。据其介绍，其实之前海南并不是富力发展的重点，但慢慢富力高层越来越对海南市场关注，尤其是去年全国市场低迷之时海南市场的一只独秀，更加强了富力对海南市场的认识。现在无论是人力、物力、财力，集团都给予海南公司大力支持，海南富力公司也将在海南各热点城市伺机储备土地。
【关键词】城市化 农民 购房 消费特征
近几年来，由于我国城市化进程的不断加快，我国房地产市场持续高位增长，以及我国城镇住房制度改革后，居民住房消费观念发生转变，长期压抑的住房消费得到释放；同时，由于城镇化进程的加快，大量富裕起来的农民纷纷进城购房。目前，我国不少城市外来人口的购房比例超过了30％。如深圳、珠海市超过60％，北京市超过35％。大量的农民进城购房，显示出不同的消费特征。
一、农民进城购房的群体种类
根据统计，目前在我国的一线大城市中，从购房客户的籍贯来看，35％的具有农村户籍，与市场现状一致。在进城购房的农民群体中，年龄在25岁以下所占比重较小，主力购房客户为25～40岁的农民群体占79％。 家庭年收入50000～100000元的农民群体比例最大。据统计，在我国农村，目前年收入5～10万元的农民家庭进城买房比较普遍。家庭年收入在50万以上比例最大，收入在5万元以下的家庭较少。富裕家庭购买能力强，经济条件差的家庭购买能力弱。调查对象中，目前进城购房的农民群体中，24％在农村没有自有住房、69％拥有两套以上住房，投资买房的比例较大。从住房面积来看80～l00平米住房所占比例较大，户型中三房和二房所占比重较大，而且比重一样。30～40岁之间农民群体是进城购房最为活跃的人群。儿女同住面积多集中200平米之间，而三代同堂面积多集中在120～200平米之间。随着家庭人口的增加居住面积也有所增加。
这些农民进城购房处于不同的原因。通常情况，有的是“工作为住房服务”，有的是“住房为工作服务”。因此，农民进城购房是工作第一、居住第二，享受的空间较小；同时，还有为子女学习教育等原因。农民进城购房从内涵看则预示着农民从“生存需求”向“舒适需求”转变，其中蕴涵着对生活的更多理解，对城市文化和个性的不断追求。进城购房的农民群体，一般有以下几个原因。
第一是为改善居住环境或提高居住品质。这部分农民消费者之前在农村都有一套属于自己的住宅，但因居住环境较差或居住面积较小不能满足其对高品质生活的需求，因而选择进城购房。
第二是城市化进程中产生的农民群体。如今的中国处在城市化大建设时期，新城区扩建、棚户区拆迁、河流改造、铁路建设以及道路的拓宽等城市内核扩大、城市范围进一步拓宽而涌现出大量的拆迁户，构成了庞大的进城购房的农民群体。
第三是为了孩子上学的需求。大多数的结婚人士都会考虑孩子将来的入学问题，如何保证自己孩子能够接受高质量教育以及将来能够上名校成了不少家长操心的话题。所以许多富裕起来的农民，他们对城市的教育配套非常重视，周边有名校资源的楼盘往往是这些购房者追逐的目标，这也构成了为孩子教育问题而进城购房的一支农民生力军。
第四是与父母共享天伦之乐。许多在城市打工的农民，本身已经在城市购房居住。随着在农村双亲年龄的增长，父母的身体也大不如前，作为子女想要和父母住在一起，以方便照顾老人。这样，已经首次购房的农民进行二次城市购房，和父母住在一起。这些农民大多都比较富裕，往往选择购置三居室以上的大房子与父母共同居住，或再买多一套小户型给父母，以便尽赡养父母的义务。
第五是随着我城市化进城的不断加快，许多农村年轻人进城务工，城市方便的服务设施，先进经济、文化条件，以及工作的需要，使他们不愿意回到农村，因而觉得在城市购房。
二、富裕型农民进城购房的消费特征
随着我国住房水平和一部分农民收入水平的提高，进城购房的农民已经成为我国城市购房大军的中坚力量。以北京地区为例，有调查显示，在一个开发档次相对较高的楼盘，80％以上的购房者都有可能是外来的富裕农民。因此，在房地产开发过程中，他们成为楼市高档项目的主力需求者，其购房消费特征如下。
1.追求更加舒适的环境
对于那些富裕起来的农民，特别是富翁型的农民企业家，进城购房注重环境，这部分人非常青睐地理位置优越地区，例如城市中心区域，对于喜欢清新的空气、在意开阔的视野的人，也乐于到拥有得天独厚的山水环境的郊区置业。所以交通便利的大型社区或靠山近水的江景房和山景房都是他们的首选。另外他们更注重楼盘的内在环境，强调楼盘档次、房屋的质量、户型结构，对小区容积率、楼间距、朝向、园林绿化要求较高。这类群体在选择时更倾向于社区内的高档配套的享受，对泳池、会所、停车位等需求程度很高；另外也追求小区的建筑品位和档次与自身社会地位相匹配，看好社区未来的发展潜力，力求让自己住得宽松、舒畅。
2.倾向宜长期居住的大房子
与在城市首次购房的农民人群相比，在城市第二次购房的农民收入相对较高，同时也以第一套房的租金作底，还贷压力相对较小，因此所购的第二套房的户型相对合理，面积也相对较大。从他们选购的面积来看，主力面积是130平方米以上；在户型方面，对三室、四室等大户型的需求比较明显。另外动静分离的复式住宅作为一个公寓和别墅的结合型，也较受这部分农民进城购房群体的推崇。这部分进城农民购房一般会挑选布局合理，适宜长期居住的大房子。老人所住的房间应安静、方便行走；孩子的房间则倾向于采光性好、通风透气。老人和孩子的房间应隔开一定的距离，小孩吵闹贪玩，老人爱安静，应做到互不干扰，同时也有利于孩子健康成长以及老人幸福安享晚年。孩子的房间最好是南向，这样可以让孩子充分沐浴阳光，而老人的房间则最好能有个西向窗户，这样他们能享受午后的温暖。房间的功能布局和搭配犹如一个生命体，只有合理、有机才能够高度和谐，家中各成员才能人人健康、幸福。
3.考虑升值潜力
目前，大部分进行购房的农民，其家庭年收入较高，主要是农民的企业家，或者通过其他方式富裕起来的农民业主。对此，有学者认为，农民进城购房正逐渐发展为我国房地产市场韵最新消费趋势，业界应重视这种市场变化。尽管目前此购房的农民还主要集中在中高收入的农民人群中，但随着农村广大百姓生活水平的日益提高及消费欲望、消费层次的攀升，它必然会成为日后拉动房地产业发展的主要推动力之一。许多进城购房的农民除了考虑房屋的环境、面积布局和配套之外，还非常注重房屋的保值增值功能，在他们眼里，房子不仅仅是用来住的，更是一个优秀的投资商品。因此，所购房产的升值潜力也是他们考虑是否购买的关键因素。据北京市日前公布的一项调查报告显示：未来五年内，北京郊区有48.6％的购房将是进城的农民，总面积约2500万平方米，估算资金约1200亿元。其中，有17％的北京农民家庭表示，将会在进城购买第二套住宅；73％的家庭表示，将在未来五年内踏上进城购房的“班车”。
此外，对于需要在城市购房的年轻农民，他们大多是进城务工，并富裕起来，对他们来说，他们大多具有成熟的购房理念，在城市购房时不会因为楼盘的外表或某一因素的吸引而动心购买，更不会因为人云亦云而冲动抉择，往往会综合考虑楼盘的保值、增值、实惠等因素。和对他们来说，他们对房价的重视度相对偏高，并且更愿意在生活环境的舒适度以及交通的便利上做选择，从而购买到自己称心的房屋。
三、经济条件不高的进城农民的消费特征
由于许多经济条件比较差，但希望能够在城市居住，或在城市务工的农村青年，由于工作、婚姻等情况，需要在城市购房，这部分人由于经济条件不是很好，而自己的收入水平也不高，其进城购房的消费特征有以下几种：
1.购买特价房
一般而言，在整个楼盘中位于一层或阁楼的住宅价格最低，在多层、小高层住宅的销售中，底层或阁楼的价格往往与整个楼盘的销售均价有相当大的差距。以上海市一座10余层的小高层建筑为例，假如整幢楼的销售均价为8000形平方米，那么其底层的价格一般在7000形平方米左右。按户型面积100平方米计算，底层住宅的总价与楼盘平均销售总价一般相差7～8万元。多数特价房都是楼盘的低层、靠路，这些单元本来就是低价单元，正常销售时便少人问津。因而，这些便宜的特价房受到这些农民群体的青睐。
2.购买过渡性房子
过渡性房子，顾名思义就是用来过渡的房子。人们看中更好、更合适自己的房子后，会把之前一套房子出售或出租，而居住在前一套房子的时间相对较短，并且在出售或出租前一套房子时都希望能有较高的回报，这个“前一套”就属于过渡性房子的范畴。过渡性房子既一般是人们购买的第一套房子，只要人们用来自住的购房行为不断，过渡性房源就不断。过渡性房子首先肯定是总价相对较低的房子，对于经济条件相对较低的进城农村青年来说，资金储备相对欠缺，手中资金有限，通常情况下要靠家人出资购房。同时过渡性房子必须兼备两个特点，即满足居住的需求和日后升值的需求。一方面，既然是第一套用来自住的房子，首先要满足的是居住需求，要有基本的生活配套，例如市场、医院、公交站等；另一方面，过渡性房子日后要用以出售或出租，也要考虑房子所在区域的二手房市场是否活跃以及哪些户型比较热租或热售等因素。因此，购买过渡性房子就成为了他们进城购房的首要消费特征。
3.选择城镇或郊区购房
据抽样调查，2006年以来我国农民自建住房投资下降26.1％，这种下降态势已持续多年了，取而代之的是农民进城购房居住逐渐升温，2010年农民购房支出比2006年增长2.3倍。随着我国农民收入不断增加，农民离土倾向和要求越来越强烈。但据最近一次性调查显示，70％的农民愿意到城镇或者郊区居住，而“不太愿意和很不愿意向城镇集中的原因主要是担心“城镇房价高而买不起”，因此到城镇或者郊区居住是绝大多数农民的心声。
总之，当前中央和地方逐步放宽中小城市和城镇户籍限制，农民进城购房，不仅有助于促进中小城市住房消费，也在一定程度上降低了一线大城市的人口就业居住压力，对于大城市居高不下的房价起到了疏导的作用。但农民如果光是居住入城了，职业不能入城，还是存在很多问题。城市就是蓄水池，推进城市化发展，是国家倡导的，有利于城乡均衡发展。当前，大量农民进城购房，其消费特征各种各样，但有一点要注意的是，政府还要想办法在农民的资产实现与城市对接的同时，在就业以及其他公共服务上也要跟城市接轨，实现城乡真正一体化。
参考文献
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销售试用期工作总结范文一 本人于xx-xxx年xx-x月xx-x日正式加入公司，在这之前*是我前公司的客户之一。接到面试通知时，询问过以前与*有过交道的同事，他们建议说：你去吧，这是目前在业界最有潜力的一家公司。于是我参加了面试，很幸运的，面试官*和以及我的部门领导*x与我非常有眼缘，面试的时候得到了两位的认可，很顺利的被邀请加入公司。
时间如梭，昨日收到公司人力部门的邮件提醒我申请转正，恍然时间已过去两个多月，我并不习惯于写正式的公文体，所以这份试用期的自我总结我决定用我自己一惯的写作方式完成。
在我五年的工作经历中，前几家公司我都是在财务商务部门工作，这一次完全不同，命运把我拉进了一个销售的团队中。财务商务一直是个严谨要求数据精确的部门，而销售部门向来是个充满活力和朝气的，两者的虽有不同，但我做的工作是将两者承接。在销售的团队中业务人员永远是冲在第一线的，而我所要负责的工作就是在后方给他们强有力的支援和协助，由我来负责的工作内容主要这么几项，按我心中的次重点划分：
1、业务人员每月的日常费用报销，这是每月工作的重中之重，*部在全国各地都遍布着渠道销售经理，每月几十号兄弟姐妹的报销收据将快递到我这里统一整理、粘贴、填报销单、审核单据合格性，报批，直至最终与业务人员核对报销款。这项工作并不难，在这方面我也有丰富的工作经验，唯一的小不同是各公司对于费用处理都有自己的方式，大同小异，前期有些地方做的不到位，经过与导师和相关部门的沟通，现在这部分工作已经熟悉可独立完成。
2、每月终端推广员打款，这个工作相当于出纳的工作，唯一不需要的就是记账，每月初会有终端推广部的同事负责提供打款清单，按照清单认真打款即可，需要注意的是要仔细，每一笔款的汇出都不能出错。
3、商激活奖励的复核，公司业务的模式，签约一代和联盟商，对于每月完成提货任务的商和联盟商将给予一部分的奖励，此奖励以返利的形式出现，每月商务人员会在系统中调出数据，并根据奖励标准计算奖励，我所负责的工作即将商务人员提供的奖励清单邮件给各办经理进行核对，并收集反馈意见，本人在此属于桥梁纽带的作用。在此提出建议，建议公司的系统研发部门继续优化改良系统，因在系统使用过程中时常会出现数据当日和他日查询不一致的情况，对于客户来说数据前后不一会给造成不良的影响。
4、窜货以及业务经理激活增长奖励的核算，这部分也是对商和业务经理工作的一种督促，在系统中调出数据，按核算标准列表，后交相关人员核对，最终报批。
5、办事处行政预算审核，每月根据年初的行政预算分解预算表提交各办事处做预算，收集预算表签批，每月做费用报销以备查用，严禁超预算报销。
6、box,qd系统的日常维护，这是公司自行研究的系统，现在主要工作是开通权限，目前还在摸索中学习。
以上内容是每个月工作的重点，当然还有平时还会有临时性的工作，比如给*行动的中奖人员打款，商会议信息的搜集整理等等。上述的这些工作我都能够适应，在工作前期工作过程中难免出现焦躁的情绪，经过沟通与自我调结，已无碍。
在4月份的时候公司开了一场别开生面的运动会，两三年没有时间参加集体活动的我，在这场运动会中心情异常兴奋，彩旗下ceo的宣词中所讲的存在即卓越的文化，内敛中透着自信与霸气，也许我平凡，我平凡的存在必定会创造出人生中的不平凡!在这里工作的两个多月中，与同事相处融洽，工作顺利，心情愉悦，希望自己今后在工作过程中要戒骄戒躁，细心，专注，为人着想。现试用期已到，有决心并有信心希望留在公司以期待创造更多价值，完成自我和公司价值的双重提升。请公司批准转正!在此先谢过培养我的领导，导师和关心并帮助过我的同事们!
销售试用期工作总结范文二 作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。参加了九月份的房展会，xx园国庆看房专线车，xx节期间的投资贸易洽谈会的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
销售试用期工作总结范文三 一转眼，三个月的试用期就过去了，恰逢年底，销售业绩方面虽然不太乐观，但是收获还是很大的，这与领导与同事们的帮助是分不开的。
在试用期间，让我欢喜让我忧，有第一次销售的成功喜悦，也有被拒之门外的伤心往事，这好象是人生的一段缩影，让人难以忘怀。生活显得紧张，但又有秩序。像我这样一个新人，刚进入公司，就进入一个全新的领域，一切都充满了陌生和好奇。我原来是在新网的公司工作，主要是负责客户服务及销售的工作，所以我对互联网是有一定的了解，对新网也是有一些了解。我是8月8号正式到公司报到上班,刚到公司的第一周,我学习很多关于公司概况及互联网行业概况的知识。
在9月，我正式接管了会员销售的工作，每天的工作都很充实，主要包括会员的续费，新会员用户的开发及问题的处理，周一，我要将统计好的周报按时发给各相关负责人那，每月初也要做相应的统计报表，虽然工作很繁琐，但是我觉得很充实。原来负责会员的同事经常会传授些经验给我，并且会带我一起去拜访会员客户，经常会有意识地将整个销售流程演示给我看。然后，仔细地分析给我听，从寻找客户、面见客户、与客户交流。每一步骤，每一环节，每一事项，都能仔细地进行分析，这让我体会非常深刻，为我日后独立完成销售工作起到了至关重要的作用。
期间，每天早上的第一项工作就是打开weare，查看邮件，然后翻开我的记录本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情处理，一般我会在当月初统计下2个月的催费情况，一边通知当月的续费，一边通知下月的续费，这样可以基本统计出每月的续费金额，给自己计划出要新注册的金额。还有个很重要的工作就是对客户的回访工作了，对于西安的客户群体来讲要分5个省份，而每个省多少都不一样，所以不可能一次打完，要先在weare中查询客户的信息，在新网购买的产品，然后计划出每天的电话数量，回访的主要地区，这样会比较顺利的达到预期的效果，但在回访中还是会发现很多问题，比如联系方式不正确，找不到相关负责人等等，其主要原因还是我们的工作做的不到位，所以我认为回访的工作是非常必要的工作。
应该说我的运气很好，在刚进公司不到一个月的时间，经理就让我到北京总部去学习、培训，虽然时间很短暂，但是收获却是很大，也让给我认识了很多在分公司担任会员销售的同事们。回来后继续努力的工作，是从真正意义上的理论阶段过度到实践阶段。通过这样理论和实践想结合的实战演练，让我对销售工作有一个更深层次的认识，同时也积累了不少和客户交流的实践经验，为自己更好地开展下一步工作奠定了基矗
我想无论遇到什么样的困难，更重要的是自己能能否战胜自己。只要自己有收获，有长进，能够得到客户以及同事的认可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快乐的。
眼下自己最主要做的工作是改进自己的工作方法、深化学习、将被动的销售模式逐渐转化成主动的销售来提高公司的业绩，对西北的一个大市场，这是商家的必争之地，同时其市场成熟度是可想而知的。像工作中的市场的把握能力以及分析能力等等都还是显得稚嫩和欠缺，所以这些都需要我在日后的工作中不断完善不断加强。销售这个行业，对于我来说一切都是陌生和好奇，一切又是充满坎坷和挑战。我以前在校学的是楼宇自动化专业，而现在从事的工作是销售。对于销售的认识也只是表面，对于市场的把握能力更是无从谈起，所以我必须比别人付出更多的艰辛和毅力才能不断完善自我。
关键词：市场营销专业；创业创新；能力培养；考核体系
中图分类号：G712；F713.50-4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）08-0061-02
随着高职院校教学理论和教学实践的发展，传统单一化结果性的教学考核体系已经不适应高职院校教学的要求。高职院校市场营销专业负责培养有良好人际性技能、营销技术性技能和应变创新性技能的复合型人才，市场营销专业人才质量的最后一关由科学的教学考核体系进行保障。高职院校市场营销专业必须对考核体系进行系统性的构建，才能解决现在单一化终结性考核体系存在的诸多问题。
一、传统单一化结果性考核方式存在的问题
（一）考核主体单一化
传统高职院校市场营销专业教学科目的考核主体基本上都是授课教师，教学考核的方式是单维度的。教师由于无法参与课前预习、课后作业、课下实践等教学环节，因此无法进行全面的教学考核。即使在教师参与的课堂教学环节中，教师也无法对每一组每一名同学在案例讨论、项目完成等分工协作中的表现进行准确评估，无法满足学生对于教师公平性考核的心理预期。当“做好做坏一个样”时，单一化考核就会挫伤学生学习的积极性，起到负面的激励作用。考核主体单一化带来的另一个后果就是学生忽视课前预习、课后作业、课下实践这些教师无法考核的重要教学环节。而因为教师主观的心理评估误差，单一维度考核的结果往往不能全面反映被考核者的真正表现，所以必须借助学生、行业顾问等考核主体进行360度全方位考核。
（二）考核环节片段化
传统高职院校市场营销专业教学考核的一般考核环节都在期中和期末考试进行，缺乏过程性的考核。尽管考核体系的设计中也有平时成绩的分数权重，但平时成绩多数是围绕出缺勤和作业进行考核，并不是把课前预习、课堂表现、课后作业、课下实践的全部教学环节都进行考核。这样片段化的考核方式导致很多学生在期中和期末考试前进行集中突击，利用短时记忆能力取得优异成绩，但却影响了专业知识和技能的长期应用。同时，“一考定成绩”本身也具有一定的偶然性，不能全面真实地反映学生一学期的学习情况。即使将终结性考核的周期缩短到一个月甚至一周，也难以杜绝这种偶然性。
（三）考核内容片面化
传统高职院校市场营销专业教学考核多数以期末的试卷考试为主要考核内容，而市场营销的专业技能多数是实践性操作技能，无论是《市场营销策划》课程中的企业营销策划方案，还是《市场调查与预测》课程中的市场调查报告，抑或是《推销技术》课程中的“房地产楼盘讲解”和“汽车六方位”介绍，再或者是《商务谈判》课程中的商务谈判技巧，都无法通过期末的试卷考试考核出这些专业技能。因此，只考核理论能力的片面化试卷考试，并不能检验出市场营销专业学生理论联系实际解决问题的能力，也不完全适应高职市场营销专业的要求和特点。
（四）考核方式模式化
传统高职院校市场营销专业各个课程的考核模式缺少系统性的设计，大多数课程的考核方式雷同。考试课主要是用试卷的形式完成考核，考查课主要是用论文或者调查报告的形式完成考核，缺乏结合每门课程特点的个性化考核方式，忽视了市场营销专业的各门课程的课程特点和考核重点，没有顾及到市场营销专业能力培养体系的层次性。
因此，构建一个全过程、全方位、多维度的创新考核模式已经成为了高职院校市场营销专业亟待解决的问题。
二、高职院校市场营销专业考核体系构建的时代背景
“十三五”期间，国家要实施“大众创业、万众创新”的战略，释放新的需求，创造新的供给，推动新技术、新产业和新业态蓬勃发展。高职院校市场营销专业考核体系的构建必须顺应大众创业、万众创业的时代需求，把握机遇，培养出更多符合国家和社会需要的优秀营销人才。
三、高职院校市场营销专业基于创新创业能力考核体系的构建
（一）考核体系的构建目标
以创新创业能力为核心设计系统的市场营销专业考核体系，将创新创业教育与市场营销专业的教学相整合，建立学生参与创新创业的激励机制，充分发挥考核体系的激励引导作用，设计出量化的全过程、全方位、多维度、多层次的考核体系。
在传统的知识目标、能力目标和情感目标的基础上，增加过程目标和方法目标。其中，过程目标对应过程性考核，要求学生完成职业实践活动，取得良好的成效；方法目标对应思维考核，要求学生展现出良好的发散思维、创新思维、逆向思维等训练成果，最终形成知识目标、能力目标、情感目标、过程目标和方法目标五位一体的全方位多元化考核体系。
（二）高职院校市场营销专业课程考核体系的具体内容
1.考核主体多元化。新的市场营销专业考核体系应该实现考核主体多元化，借鉴人力资源管理中360度绩效考评方法，在传统的教师评价的单一维度上，增加学生自评、学生互评和行业评价三个新的维度，实现360度全方位考评。考核主体的多元化将极大提高考核结果的客观性和公正性，避免单一考核者常见的心理误区，减少了单一考核者的工作强度。其中，学生自评和学生互评主要应用在课前预习、课上分组活动、课后作业和课下实践等教师难以参与和细致考核的教学环节上，发挥学生的主观能动性，而行业评价主要用在对于教学项目成果考核的环节上，尤其是创新性成果考核的环节上，将企业的社会评价引入课堂，让市场来检验学生的专业技能和创新创业技能。
2.考核环节过程化。新的市场营销专业考核体系应该更加注重过程性考核，围绕课前预习、课堂学习、课后作业和课下实践的每一个教学环节设计考核依据和操作准则，避免学生毕其功于一役的期末突击，尽力消除一次考核定成绩的偶然性因素，激励和引导学生积极主动参与每一个教学环节，使之在每一个环节都可以获得相应的考核等级和评价，从而提高学生全过程学习的效果和效率。同时，通过全过程考核，可以将试卷不能体现出的营销人员需要具备的人际沟通、团队合作、应变创新等素质能力通过其他过程性教学环节进行考核，将创新创业的目标落到实处。试卷以外的教学考核环节需要考核主体提供考核方案、考核过程记录以及考核结果评价和分析报告等考核资料。
3.考核内容全面化。新的市场营销专业考核体系应该改变主要依靠试卷进行知识测试的考核模式，将《市场营销策划》、《市场调查与预测》、《推销技术》、《商务谈判》等实践性技能性较强的课程考核方式修改为技能和职业素养考核，通过为企业撰写市场营销策划方案、撰写市场调查报告、推销模拟、商务谈判模拟等方式检验出学生的理论联系实际能力、实践动手能力、社会适应能力等创新创业能力。在知识考核上，除了传统的营销知识外，还对公司运营、企业管理和政策法规等创新创业必备知识进行测评；在技能考核上，除了传统的营销技能外，还对团队合作、SWOT分析、风险承担、战略规划等创新创业能力进行测评；在态度考核上，除了传统的诚信品质外，还对学生冒险、拼搏、奋斗等创业创新的精神进行测评；在思维考核上，除了传统的逻辑思维外，还对发散思维、逆向思维等创业创新的思维进行测评，丰富考核内容的层次。
4.考核方式创新化。新的市场营销专业考核体系应该实现考核方式的创新化，针对不同的市场营销课程，结合课程自身的特点和目标要求，创新性地设计出各种不同的考核方式，考核成绩也应该是知识、能力、素质等诸多要素的融合体。具体来说，除了期末常用的闭卷考试的考核形式外，还可以采用开卷考试、案例分析考核、项目完成考核、角色扮演考核、现场模拟操作考核、实战营销考核等考核形式。例如，在《推销技术》的课程中，可以由学生互相扮演推销员和消费者进行实战推销，教师根据学生推销商品的数量来确定学生的考核成绩；在《商务谈判》的课程中，可以采用无领导小组讨论的方式和谈判实操来确定学生的考核成绩；在《广告原理与实务》的课程中，可以布置学生为广告公司撰写广告策划案，由广告公司的营销经理根据广告策划案的可行性来确定成绩。通过鼓励不同课程采用不同的方式组织考核，在制度规范上给予教师和学生一定的自由度和灵活性。
（三）高职院校市场营销专业课程考核体系的实施
高职院校市场营销专业课程全方位全过程考核体系的构建是一项系统工程。
从教师的层面看：第一，必须进行大力宣传，让所有的⒂虢淌Χ剂旎岷鸵馐兜娇己颂逑倒菇ǖ闹匾性和紧迫性；第二，必须进行专业的培训，请专家将考核体系的流程和步骤进行详细的培训；第三，必须建立相关制度，解决参与者之间的激励与协调的问题；第四，必须进行认真的论证和调研，结合不同课程制定课程的考核标准；最后，必须建立监督部门，对考核体系构建的项目进行监督、控制和考核，确保考核体系这个项目能够按期完成。
从学生的层面看：首先，对考核体系改革的目的一定要讲透，克服学生在过程中出现的畏难情绪，减少学生的反对意见；其次，考核的标准难度上要循序渐进，不能超越学生的既有能力，让学生更容易接受；最后，要给各种新的考核方式一些模板或者示范，让学生能够不因为第一次接触而影响水平的发挥，将营销知识、营销技能和营销素质真正展现出来。
从行业的层面看：首先，应该在考核标准的制定中，争取行业协会和企业的意见，让考核标准真正符合工作实际；其次，应该让行业协会和企业的营销人员参与到考核的测试中，使考核的难度难易适中；最后，要对新的考核体系进行信度和效度的分析，保证考核体系的有效性和稳定性。
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