发布时间：2023-02-25 00:20:43
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的银行办公室保洁样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
作为中国领先的全方位IT服务及行业解决方案提供商软通动力（纽交所上市代码：ISS），立足中国，服务大中华区和全球市场。软通动力全球总部设在北京，而在中国大陆的主要城市以及香港、台湾、日本、北美、欧洲均设有软通动力分支机构。目前，全球共有超过13000名员工。其独特的交付模式将现场支持与全球资源远程支持相结合，保障了对客户需求的深刻理解和快速响应。
据悉，软通动力是ISO9001：2008（质量管理体系）和ISO27001：2005（信息安全管理体系）认证企业，并于2006年3月通过CMMI5级认证。软通动力是IAOP全球外包百强，荣获商务部评选的“中国服务外包十大领军企业”及工信部评选的“中国软件业务收入前百家企业”，并连续四年入选“德勤中国高科技、高成长50强”。
实力铸造未来
苏州软通信息科技有限公司致力于向用户提供呼叫中心客户服务、电话销售、后援集中作业等BPO服务外包的统一解决方案及实施，同时专注以金融、保险为主的相关服务应用和产品应用的研发及推广。目前已经拥有多个自主知识产权软件产品，能够为用户提供以金融、保险核心业务为中心的联络中心IB、OB等服务及产品创新研发等服务。
苏州软通信息科技公司2011年12月开始筹建，2012年4月正式开业。公司坐落于苏州高新区科技城苏高新软件园，一期占地面积近8000平米，规划联络中心席位1000席及高端软件开发人才近100名。为适应联络中心BPO外包合作模式的开展，公司从整体格局方面开始对各区域进行了一定的划分，按区域席位情况设置了配套的会议室、培训室、办公室、活动休息室、茶水室等功能区，满足联络中心业务正常开展的工作基础。同时，完善的园区物业及配套服务，包括运营商、水电、日常保洁、绿化等，也为电话中心提供舒适的办公环境。
金融管理团队
一、会议认为
为了有效平抑物价，缓解旧城改造带来的有关压力，人民政府在1公里处筹建了一处大型农贸批发市场，即惠民农贸批发市场（以下简称一级批发市场）；在小区南、人民银行西各筹建了一处零售农贸市场，即天骄惠民农贸市场和天峰惠民农贸市场。三大市场的成功运营，不仅有助于有效降低关系民生的蔬菜、水果、粮油等农副产品价格，显著提升城乡居民的生活质量和生活水平，而且有助于进一步规范农副食产品市场秩序，壮大发展规模，推进“全国文明城市”、“全国卫生城市”的创建进程。
二、会议指出
目前，3个农贸市场已完成主体工程，近日将具备入住经营条件，但因功能区划分不清晰、招商条件不具体、管理方式不明确、公共设施建设不完善等有关问题，严重制约着市场的成功启动。
三、会议议定
（一）由工商局牵头，发改、卫生、农牧、经贸、食品药品、质监、环卫等部门配合，组建农贸市场管理办公室，全面负责全在建、新建农贸市场的日常管理、价格监测、检测检验及监督检查等工作。
（二）凡入驻一级批发市场的商户，免收摊位费用，免收3个月内的物业管理费。3个月后，由农贸市场管理办公室结合实际，制定相应的收费标准，并负责收取有关物业管理费用。所有收入、费用专账专户核算，实行封闭式运营。
（三）由经济商务局负责，重新划分设置一级批发市场摊位，完善相关的水、电、暖等公共设施。由城建局负责，划分设置天骄惠民农贸市场和天峰惠民农贸市场的摊位，完善相关的公共设施。
（四）由发改局牵头，一级批发市场实行限价批发制度，每3—5天要与东胜、包头等地区进行一次副食品价格比较，并对限定的批发价格予以及时公布，批价原则上要求不得高于东胜地区。
（五）由城司负责，组建物业管理公司，统一负责阿镇地区农贸市场的物业管理、公共设施维护维修、保安、保洁等工作，相关费用从各农贸市场的物业管理费用中支付。
（六）由环卫局负责，在每一个农贸市场周围至少建立一处垃圾回收点和一处水冲式公共厕所。
室内保洁合同范文一根据《中华人民共和国经济合同法》、《建筑法》等有关法律法规，在公平合理、互惠互利的原则下，经双方友好协商，就 事宜达成如下协议，以资共同遵守：
一、工程概况：
1、合同范围：
2、工程地点：
3、承包方式：
4、验收标准：
5、施工日期：自 年 月 日至 年 月 日。
二、工程单价及估算造价：
1、室内门头石材、玻璃幕墙部分展开面积约 ㎡，协议单价按 元/㎡结算。估算造价： 。
2、室内1-6层墙、地、顶饰面清洗保洁按地面建筑面积计算，约 ㎡，协议单价按 元/㎡结算。估算造价： 。总造价： 。大写：( )。
3、最终工程量结算依据项目部、当事人及公司预算部现场核量清单为准，按实结算。
三、双方责任：
(一)甲方责任：
2、提供乙方施工中的水、电供应;
3、为乙方施工提供方便，如乙方施工用设备、工具、药剂及材料的存放处，协助乙方办理进退场及日常出入手续;
4、保证乙方施工中调解事宜工作，防止交叉作业。
(二)乙方责任：
1、进场施工期间，乙方施工人员必须遵守现场和甲方制定的有关规章制度;
2、乙方必须组织相应的人员及管理人员的投入，并不得转包。如有转包，甲方有权终止合同，因终止合同而给甲方造成的一切损失由乙方承担。
3、乙方需提供专业清洁剂留甲方留样保存，甲方在清洗时做好核查工作，若检中发现清洁剂质量、品牌不符合要求时，将有权请乙方停止操作，甲方有权单方面终止协议，并向乙方索赔损失。
4、因乙方管理不善，安全措施不力或其他自身原因引起的员工伤亡事故及其他安全事故均由乙方负全责，与甲方无关。甲方不承担任何的经济及法律责任;出现安全事故应立即报告甲方，由甲方视事故性质，上报建设主管部门。
5、因施工不当造成损失由乙方照价赔偿。因其他原因造成甲方物业的损失，由乙方与甲方协商后由乙方负责赔偿;
6、乙方作业人员必须遵守执行劳动部门有关高空作业规定，持有效证件上岗作业，严禁无证、违章作业。同时乙方必须提供有效的相关资质证书(如营业证、安全生产许可证、税务证、机构组织代码及特殊人员上岗证等)，原件交验后提供复印件并加盖乙方鲜红公章已做备案。
7、作业人员需要高空操作，必须严格遵守高空作业规程，戴好安全帽，系好安全带(或安全绳)，做好防止工具坠落工作，作业区下都必须有醒目安全标志，经乙方专职安全员检查后，方可作业。
8、因乙方清洁剂使用不当造成石材、玻璃胶缝及铝扣条变质、变色、老化，全部由乙方负责赔偿损失。
9、乙方必须为作业人员办理人身意外伤害和医疗保险;
10、乙方所有清洗必须为中性清洗剂，不得损伤铝板、玻璃、石材表层质量。
四、付款方式：
1、乙方在进场施工 天后，甲方预付给乙方生活费工程款的 %，待清洁整体完成90%时，支付给乙方工程款的 %，
2、清洗结束后，经业主、监理、总包和甲方验收合格后一次性将余款付清。
五、违约条款：
甲乙双方必须履行本合同，未尽事宜双方友好解决，如双方无法解决的，由合同仲裁部门仲裁。
六、其他：
1、本责任书经甲、乙双方代表签字并加盖公章后立即生效，工程余款结清后自然失效。
2、本责任书生效后，甲、乙双方如需提出修改时，经双方协商一致后，可以签订补充协议，与本责任书具有同等的法律效力。
3、在清洗施工过程中，若遇恶劣天气或停水、电等，影响施工进度，甲、乙双方应顺延工程时间;
4、在清洗施工过程中因甲方原因造成施工现场损坏导致工期延误应由甲方承担责任;
5、本合同一式伍份，甲方肆份，乙方壹份;
七、其它约定： 。 甲方： 乙方：
代表： 代表：
合同签订日期： 年 月 日
合同签订地点：
室内保洁合同范文二甲方： (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
甲方为确保单位院内外整洁、高标准的卫生环境，特将院内外保洁工作承包给乙方，根据《中华人民共和国合同法》，甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，签定本合同。
一、合同期限：
本承包合同期限为 个月，自 年 月 日至 年 月 日。
二、合同金额：
本承包合同总额; 元(￥ 元)整，其中每月支付 元人民币。
三、付款方式：乙方按照合同完成卫生保洁服务工作后，甲方于每月5日(如遇休息日或节假日，日期顺延)前将上个月保洁费一次性支付给乙方。
四、保洁形式、时间、范围及保洁人员配臵：
1、保洁形式及时间：
保洁形式为日常保洁，保洁时间为：
(1) 办公楼公共部分、会议室、 局长办公室、电梯、卫生间及公共设施;
(2) 局围墙及围墙内场地、道路、停车场、花坛草地、 健身器材、自行车棚;
3、保洁人员配臵
乙方需至少配臵三名保洁员为甲方提供保洁服务。在正常工作时间内，沂沭泗水利管理局三人(其中有一人在院区内保洁，两人在办公区域保洁);并另配一名主管每周进行巡检。周六周日轮休期间，至少保证局院区内各有一人打扫卫生。
五、甲乙双方的权利和义务 1、甲方权利和义务
(1)甲方向乙方提供工作中所需的水、电。
(2)甲方向乙方提供存放工具、设备材料及更衣的场所。
(3)甲方有对乙方服务质量进行监督管理并按照附件标准不定期考核的权利;
(4)因乙方服务人员工作不力，甲方有要求更换的权利。
(5)因乙方工作人员责任造成甲方损失的，甲方有要求乙方赔偿的权利;后果严重的，甲方有追究乙方法律责任的权利。 2、乙方权利和义务：
(1)乙方应按本合同所附工作程序及标准开展服务，并明确专人负责与甲方工作方面的协调。
(2)乙方在甲方开展服务工作时间应遵守甲方的各项规章制度。
(3)乙方应选派素质良好的保洁人员进驻甲方并应着装整齐，佩戴胸卡。 ‘
(4)乙方工作人员服务时必备的设备、工具、材料及服装等费用自理。
(5)因乙方工作人员责任造成甲方损失，乙方有24小时内照价赔偿的义 务。
(7)乙方工作人员在甲方工作期间发生的安全事故，乙方有负全责的义务。
(8)乙方的人事调动权，甲方不得干涉。 六、违约责任：
1、合同有效期内，甲乙双方无正当理由不履行合同或不全面履行合同，均视为违约。
2、违约方应按照合同总额的10%向对方支付违约金。
3、按照第八条规定时间，甲方每逾期支付乙方服务费1天，乙方有权按月服务费金额的0.5%向甲方按逾期天数累加收取滞纳金。
4、在甲方定期抽查中如发现乙方卫生未能达到约定保洁标准，第一次书面警告，第二次按月保洁费用的1O%扣款，第三次扣发当月全部保洁服务费，超过三次，按本违约责任1、2条执行，并终止本合同。 七、其他：
1、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，作为本合同的一部分，具备相同法律效力。
2、如双方需续订合同，应在合同期满前一个月进行。
3、在履行合同中发生争议，甲乙双方应友好协商解决，如协商解决不成，可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。
4、本合同一式四份，甲乙双方各执两份，合同自签定之日起生效。
甲方：(盖章) 乙方：(盖章) 法人代表 法人代表
或委托代表(签字)： 或委托代表(签字)：
年 月 日 年 月 日
室内保洁合同范文三甲方： (以下简称甲方) 地址：
乙方： (以下简称乙方) 地址：
第一条：就乙方向甲方提供长期保洁服务达成如下协议。
第二章 承包范围和清扫周期及清洁标准
第二条：保洁范围： 。
第三条：保洁周期及清洁标准：除按甲方要求清洁外，室内所有固定配臵的物品每天擦洗一至二遍;窗明地亮地面无垃圾、无痰迹、物品设施无灰尘、无污垢、垃圾日产日清。(保洁服务范围、周期及标准见附表一)。
第三章 承包方式和期限
第四条：乙方以包工包料的方式承包。清扫卫生所需各种清洗机械，清扫工具及各种清洁剂等全部由乙方承担。
第五条：乙方应自行完成合同规定的保洁工作，不得转包给其他单位或个人。 第六条：本协议自20xx年4月1日至20xx年3月31日止。
第四章 双方的责任及义务
第七条：甲方承担以下责任和义务
1、对乙方清扫保洁工作进行监督、检查。 2、为乙方无偿提供存放清洁卫生用品库房。
3、教育有关人员遵守卫生制度，自觉维护室内外卫生。 4、建筑物及内外设施破损时，应及时维修或更换。
5、督促乙方搞好健康检查和岗位培训;协助办理出入证、做工证等。 6、按时支付承包费用。
第八条：乙方承担以下责任和义务
1、乙方负责指派保洁人员从事本合同项下的清洁工作，保洁人员属于乙方员工，由乙方向其支付工资等相关劳动报酬。
2.乙方应配备足够的工作人员，以保障保洁人员休息休假的权利。必要情况下，为清洁人员提供有效的防护措施，在合同期内，保洁人员在从事正常的清洁工作中遭遇任何伤害意外均由乙方负责，与甲方无关。
3、保证清洁质量，达到甲方满意，随时接受甲方监督检查(按附表二即卫生质量检查表进行监督检查)。
4、负责对卫生保洁人员进行政审，搞好岗位培训，提高保洁人员的政治、业务素质和卫生观念，更换人员时，应提前征求甲方意见，保持清洁人员相对稳定。
5、教育清洁人员保守秘密，讲究礼貌热情为工作人员服务，不发生违纪行为，不在楼内会客，不与工作人员乱拉关系。
6、所有清洁人员必须挑选具有初中以上文化程度、健康青年，并统一着装，仪表端正，衣帽整洁，佩带胸卡，工作时作到“四轻”(说话轻、走路轻、操作轻、开关门轻)。
7、实行岗位责任制，教育卫生保洁人员严格落实卫生清洁质量标准和清洁工具的消毒隔离制度。
8、爱护建筑物及室内外各种设施，注意节水节电。如因乙方人员过错造成损坏，或泄密给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。
9、乙方保洁人员在业务上受乙方领导，并受甲方监督。 10、根据甲方要求安排工作时间。
11、乙方提供总裁办公室洗手液、手纸等。
第五章 违约责任及合同的变更
第九条：若乙方的清扫保洁工作不能达到本合同附表二《卫生质量检查标准》90分以上的，甲方有权发出卫生检查不合格警告通知书进行书面警告，两次或以上达不到90分的，甲方可发出卫生检查不合格处罚书，并视情节轻重对每次处以月承包经费总额的1%-3%罚款。
第十条：甲乙任何一方若在合同期限内有意解除合同，须提前一个月通知对方，任何一方不得随意终止合同，否则守约方有权要求违约方赔偿相当于两个月承包费用的违约金。
第十一条：合同期满即终止，如需继续合作，双方应提前一个月商定续签合同事宜。
第十二条：甲乙双方如遇不可抗力，导致合同无法履行，双方不负任何责任。 第十三条：双方需以书面协议的形式方能对合同进行变更或补充。
第六章 承包经费及结算方式
第十四条：承包经费：每月承包经费为 11500 元(大写：壹万壹仟伍佰元整 )。 第十五条：付款时间：按季度付款，甲方在每个新季度开始后7日内向乙方支付上个季度的承包经费34500元。比如，第一个季度的承包费应在合同期内第四个月开始的7日内支付。
第十六条：付款方式：甲方在收到乙方开具的等额发票后，以支票或银行转帐的形式向乙方付款。
乙方开户行： 账号：
第七章 附 则
第十七条：本协议未尽事宜及双方任何争议，由甲乙双方协议解决，协商不成，任何一方可向合同履行地起诉解决。
第十八条：本合同自双方盖章之日起生效，一式二份，甲乙双方各持一份。
第十九条：本合同附表二份：
1、保洁范围和周期;
2、卫生质量检查标准。
(此页无正文)
甲方公章： 乙方公章：
初次见到岳兰，记者便被她身上所散发出的热情所感染。身着彩色雪纺衫的她，搭配着黑色裤，化着淡妆，笑容灿烂，看起来特别年轻阳光。“职业中不乏时尚，传递出强大的亲和力。”这是记者对她的第一印象。
在岳兰的办公室，最明显的便是书法的展现，其中书写着“人生”的字幅牌匾格外引人注目，这个“人”写的与众不同，一撇一捺间彰显出韵味。据岳兰介绍，撇长捺短，说明人还小，需要他人的扶持；而撇短捺长，说明人已经可以自立，能够作为支柱去扶持别人。
现在岳兰的人生就是撇短捺长，在无私地扶持她团队的每一个人。对她而言，最大的目标就是在有限的时间内，把团队的员工培养出来，独挡一面。
巧结保险
谈起和保险的缘分，岳兰直言很巧妙。做保险之前，她和她爱人都是老师。一个教语文，一个教历史。
1989年，她爱人在日本研修，她过去探亲。“当我看到日本的寿险事业发展非常好时，就动心了。”一边抿着茶，岳兰一边回忆过往，“当时就觉得，这行业将来特别有前途。”
那时日本保险已经非常广泛，不仅保险条款多，而且保险种类也多，“就连钢琴家的大拇指都可以投保。”说到这，岳兰有点激动，在她看来，中国的寿险比较少，以后的发展空间肯定大。
有了这一念头，在她回国后，便开始寻觅机会。
碰巧那时候，她的声带受伤了。“当时我是初三的语文老师兼班主任，压力很大。平时讲课需要声文并茂，经常用嗓子。”那会她声带里长了个东西，又复发过两次。医生就特别提醒，老在原位复发，怕会癌变，需要休息。
正因为此，她没有受到家人的激烈反对，顺理成章的进入中国人民保险公司做文秘。
结果文秘做了不到2年，她又主动申请调离，想去基层做业务员。她笑着说：“我爱人要在外国讲学三年，父母也不在北京，没有人带孩子。一个人带孩子特别幸苦，不敢早退晚到，我就跟领导说，我下基层吧。”
因为这份母爱，她坚决的从内勤转到外勤。也就是从那时候，她开始接触团险，并把团险业务做得风生水起。
两个团队
做了几年团险，岳兰积累了一大笔客户，并荣获了中国人寿保险股份有限公司“团险销售诚信团队”称号。
2002年，岳兰升任为北京国寿海淀支公司的总经理，主抓全面工作。2010年，北京国寿海淀支公司开始专属银保经营渠道后，岳兰着手建设“两个团队”。一个是“理财队伍”，一个是“客户经理”，两个团队并驾齐驱。
“我们现在正在搞‘理财队伍’，想脱开银行，针对在银行买保险的客户做售后服务（比如保全），也可以进行二次开发。”区别于传统的“客户经理”团队，岳兰在前年成立了一支新的队伍。目前有140人左右。要求素质比较高，能够针对个人做一个完整的规划。
一般“理财队伍”接触的是银行高端客户，对学历和年龄都有要求。“不像个险，多大都要，最低也得是大专毕业，年龄基本没有超过40的，偏年轻化。”岳兰指出，这些年轻人接受新生事物比较快，跟客户接触的时候，能够把新的事物、理念完全带给客户。
而“客户经理”队伍，至少得要求本科以上学历。一般在银行工作，年龄、学历都有限制，形象、气质各个方面都要去考虑，尤其是个人素质。“在大堂里，面对基金证券以及其他保险公司的人员，以及它本身的大堂经理，如果招一个形象、素质较差的人，他也适应不了。”岳兰眨了眨眼睛，笑言 “不仅要学历高，智商高，还得心理素质好。”
“用我孩子的话说，客户这块我先不卖出保险来，至少我能把大堂的这些人搞定。”说完，岳兰笑出了声。“一定要把这些人搞定，我才能站住脚。”
不缺客户
按常规讲，一般人推销保险都是从熟人圈开始，但岳兰不是。
“刚开始推保险，说心里话，我不敢找我身边的人推销，反而愿意向陌生人推。”那时候，在岳兰心里，她觉得向朋友推保险，是在要朋友的钱去完成任务。而现在，因为对保险多了一份理解和经历，她反而敢跟朋友谈保险，让亲戚朋友去买些保险。
其中的转折点就是梁总（梁天的哥哥）的去世，在1996年开始个人营销时，梁总有一个工作室，岳兰向他推销了保险，当时工作室的每个人也都买了一点。没过多久，1999年梁总因心梗去世，他媳妇开始争家产。
面对这种境况，岳兰心里特别酸痛。她突然想起来梁总还买了一份保险，继承人是他爸妈，有30万的理赔款。“对父母来说，这是很重要的。他老婆要告也没用，因为受益人是指定的。”
通过这一事件后，岳兰就敢跟朋友推保险了。
在岳兰的心里，保险就是诚信。她认为，做保险，就是做诚信的服务，诚心诚意去为客户服务，这样大家才会认可你。
“反正我做保险，最大的特点，到现在为止也是，我对人比较真诚。”岳兰坦言，她一直保留着自己做人做事的态度，“只要是客户约我，我几乎没有迟到的时候，我等客户，而不是客户等我。包括现在会议这么频繁，我很少有请假的时候。”
对客户的诚恳，让岳兰积累了大批的客户群体。通过保险认识的，大到部长，小到保洁员，都能成为她的朋友。岳兰自信地说，“我从来就不缺客户。”而事实也是如此，她从来没有着急完不成任务的时候。
乐享生活
工作上，岳兰忙碌，生活中，岳兰也很充实。
“业余时间特别会生活。”岳兰自豪地说道，她小时候喜欢拉二胡，喜欢京剧，也爱好书法。身边不乏艺术圈的朋友，就连孙红雷、刘欢都被请到她办公室喝茶。
对京剧的痴迷，让她跟北京京剧院京剧演员尚伟学声段和著名女中音歌唱家关牧村老师学唱过京剧。正说着，她从一沓沓书卷中翻出她和关牧村老师的合照给记者看。
在去年中国人寿的年会节目上，岳兰和她京剧老师尚伟共同登台表演。“结果台下的人根本看不出来，卸完妆后才认出来是岳总。”当时参加晚会的同事回想到。
岳兰是个没有架子的老总，对自己的员工非常和蔼。偶尔还和她那帮孩子们讨论时下比较热门的电视剧，下班后也会在茶余饭后看看电视剧和电影。
如果了解到这些，就不难理解ISS中国区副总裁吴艳红曾因一个客户对其销售人员态度恶劣、辱骂，就做主叫停几乎已经谈成的合同。而其上司更离谱—ISS中国区总裁周軔最重要的事之一，就是给公司近500名管理层（也并非是高学历人士）在过生日时，写上亲笔签名的贺卡。
设施服务业有其独特情况—员工平均年龄近50岁，处于职业生涯末期，“许多员工的工作就是为了养家糊口，他们随时可能会为了100元薪水而跳槽。”吴告诉《环球企业家》。而熟练的员工就意味着效率的提高，也就是用更短时间、更少员工完成工作。对于劳动密集型的产业而言，这会极大影响运营效率。ISS把员工流动率，从行业平均水平降低到42%，低于同业超过20个百分点，这是一项能让他们感觉非凡的成就。
仅靠签名贺卡，并不足以令员工留下。ISS依靠良好的培训机制令员工提升了工作效率，因而得以缩减项目成本，给员工发出的薪水即可增加。“别家需要100个人干的活，我们如果能用80个人干好，那么给他们发90个人的工资，就能达到公司和员工的双赢。”周軔说。ISS的培训针对学历并不高的员工，细节的设计便十分重要。在培训中，大量使用图片、视频作为教材，对员工的要求亦精确到每个动作。
简而言之，无论你的企业从属于何种行业，运营食堂、清洁办公室、保安巡视都不会是你的核心业务。企业固然可以自己组织服务，但专业的非核心业务提供商则可通过自己的专业性，提高效率，并为企业缩减成本。比如，在清洁行业，全球性物资采购上拥有更强的议价能力是一项很强的优势，ISS采购的物料与设备来自5500个不同的供货商，这令其比任何一个客户都拥有强大的议价能力。
ISS的生意就在于用其专业技术，为客户满足非核心业务的需求。其全球服务对象包括了微软、巴克莱银行、惠普、西门子、甲骨文等企业。在中国区，也为浦东国际机场、花旗银行、壳牌、诺基亚等企业提供服务。
全球掠食者
“清洁工”显然不是许多人心目中理想的工作，但全球顶级资本却像是突然发现一座金矿般疯狂争夺这门生意，美国最大投行高盛、瑞典瓦伦堡财团、欧洲最大私募投资机构APAX、乐高母公司Kirkbi一再展开对ISS的资本争夺战。7年间，ISS估值从39亿美元一度增至85亿美元，成为全球最大的设施服务供应商。而在此之前，从1998年到2000年，ISS的年均营收增长率达到35%。
“不光大资本，很多小资本也经常来找我。这个行业有其独特性，它是相对稳定的行业。”周軔告诉《环球企业家》，其从1998年起涉足外包清洁领域。2005年，ISS找到了当时中国最大的民营清洁企业，总部位于上海的鸿润清洁服务公司。这家公司由周軔本人在1998年创立，并因与乐购、大润发等发展迅速的卖场企业合作良好，而获得了地域扩张机会。ISS初期与鸿润合资，2009年收购合资公司成立ISS中国。
设施服务行业并非暴利行业，却是营收、利润增长稳定，现金流充沛的行业。2008年至今，ISS的运营现金流始终保持在36亿丹麦克朗（约合40亿人民币）以上。“这个行业的独到之处是，看起来不起眼满足基本需求，利润率不高，但其非常稳定，很少受经济周期金融危机的影响，但它的行业前景就在这里面。”周軔告诉《环球企业家》。
这亦带来设施服务行业的另一优势：行业发展受经济景气影响相对较少，甚至可能出现倒挂，经济景气不佳会令更多的跨国企业考虑外包，以缩减成本。周軔告诉《环球企业家》，ISS与惠普全球签订的保洁合同，使惠普在全球工厂、办公室的保洁费用较原先降低了10%。另一方面，哥本哈根商学院的一项研究表明，经济不景气时，劳动力更愿意接受工资相对较低的设施服务工作。同一项研究还调查了全球多家设施服务商的管理人员，其中50%的人认为，经济走低反而会给这一行业带来机遇。
在掠食收购、扩大自身规模的同时，ISS自己也成为资本捕猎的对象。2005年，高盛资本伙伴基金联合EQT基金，以39亿美元的价格收购ISS，ISS自此退市并私有化。这两家收购者声名显赫。高盛资本伙伴是美国第一大投行高盛旗下的私募基金，而EQT则属于瑞典瓦伦堡家族，这是一个与美国洛克菲勒家族齐名的商业帝国。
资本的进入亦令ISS走上全方位出击的扩张快车道。从2005年起，ISS通过大量的收购，在清洁之外的配餐、保安、设施管理、支持服务等领域谋求扩张。2006到2008年，ISS收购的公司多达237家，几乎每四天半就收购一家新公司。
由资本支持的收购旨在达成新任CEO杰夫·格雷恩霍斯特（Jeff Gravenhorst）主政的新战略：使ISS转型成为整合设施服务领域的领导者。整合设施服务（Integrated facility services，简称IFS）的特点在于，外包公司提供客户所需的清洁、配餐、安保、物业等支持服务，这使客户得以节省用于谈判的时间。而在外包团队进驻后，任何服务领域内的事务都可直接与ISS派驻的现场经理协调。“客户在不同领域找不同的外包供应商，这些供应商都要在现场设团队办公，这增加了运营和沟通的成本。而IFS则可以解决这个问题。”吴晓红告诉《环球企业家》，IFS概念亦可带来协同效应，“清洁工发现灯不亮了，可以立刻通报给维修部；餐厅和厨具的清洁可以直接交给保洁部门管理；餐厅还能直接向安保、清洁部门提供工作餐。”
周軔告诉《环球企业家》，IFS概念的核心在于，向客户提供自营的全方位设施管理服务。与传统意义上的设施管理（FM）公司不同，ISS并非将每个领域的业务外包出去，自己承担管理工作，而是全部由自己提供服务。“这种模式上的创新能带来更好的服务。更重要的是，它可以更好地管控风险，这就是为什么顶级投行青睐ISS的原因。”
2010年，欧洲最大的私募基金APAX为收购ISS给出了88亿美元的价码，这一价码被分析人士普遍认为过高。然而，ISS控股者们认为，他们可以通过IPO获得更多，因而拒绝了APAX的收购要约。这一结果亦透露出ISS对自身未来表现的强烈自信。
即使经济持续走低，ISS仍不断吸引潜在买家的目光。2011年，与ISS曾拥有共同先祖的G4S与ISS展开收购谈判。G4S是全球最大的安保公司，其提出了82亿美元的收购价格，这一价格当时打动ISS的大股东，却被G4S的大多数股东否决。
客制化生意
2012年，加拿大最大的单一职业养老金计划安大略省教师养老基金与乐高的母公司Kirkbi又共同向ISS投资37.2亿丹麦克朗（约合41亿元人民币），在高盛与EQT不出售股份的情况下，获取公司26%的股权。
ISS的战略通过收购获得了成效：2006年，ISS57%的营收来自清洁业务，在2012年，这个数值已经降到50%。与此同时，整合设施服务的营收则上升至23%。
ISS中国亦持有在多领域收购扩张的理念，在成立次年即开始跨领域并购，并先后并购了配餐、物业公司。周軔告诉《环球企业家》，由于中国区的充足现金流，ISS中国的收购资金全部来自运营利润，这亦令其踏入健康的发展模式。
但这一模式同样面临挑战—与制造业、零售业迥异，设施服务业的本土化倾向明显。各个国家的文化与经济状况不同，令统一的业务流程难以开展，几乎是客制化行业。
即使坐落在上海顶级建筑最密集的陆家嘴，苹果的零售店仍能令人一眼难忘。以12块高达13米的整块玻璃组成外墙，店堂阶梯也均由玻璃构成，内墙则是闪烁金属色的拉丝钢板，苹果零售店的装潢显示出强烈的科技感。你无法在任何一面墙上发现污渍与手印，人流如织的地坪、货架亦一尘不染。要将13米高、数吨重、每块价值150万美元的玻璃打扫干净，本就困难，而苹果还提出了更高的要求：整个店面内外的清洁工作，不能用一滴水。
“只要被苹果查出用了水，我们的KPI就不合格。”吴艳红告诉《环球企业家》，由于苹果零售店的地坪采用特殊的材质，较一般地坪更为疏松，清洁难度亦更大。因此，ISS中国向美国杜邦直接订制特殊的清洁剂，“这种清洁剂，全球只为我们ISS中国生产。”
在浦东国际机场，《环球企业家》记者看到，ISS负责整个2号航站楼及停车场区域的日常清洁、定期清洁、手推车管理、维护，2号航站楼建筑面积48.5万平方米，ISS的保洁范围包括116个洗手间以及12000部推车的管理。在KPI中，在机场任何位置的闲置推车必须在5分钟内回收。ISS亦为每个岗位设计独特的流程，以保证装备、材料、技能的合理使用。
如前所述，在这一行业效率意味着金钱，流程上创新可能带来效率的大幅提高。在浦东国际机场，即将推广的一项名为“卓越中心”的流程革新将带来巨大的收益。
关键词：办公建筑； 节能环保； 办公建筑设计；
中图分类号：TE08 文献标识码：A 文章编号：
1 引言
随着经济与社会不断发展进步，为使办公建筑能适应新功能与室内环境需求，设计者应不断地应用新的设计理念、新技术手段创造人出性化办公空间。现代化办公楼设计必须顺应功能多元化、大空间灵活划分、节能绿色环保以及有关生态环境与审美等方面的现代要求，使建筑技术的功能、空间、技术、艺术等达到完美融合而不是简单的机械组合。
2办公建筑设计分析
1）承租人潜在要求
除了了解业主的基本要求，作为设计人员还应考虑到承租人的潜在要求，包括他们所需要建筑形象、运转时间、开放度、附属物要求、安全问题，以及大楼受攻击可能性评估、发展可能性、组织群体大小、长期需求持续性、集会必要条件、音响要求、电子设备与技术要求、特殊升降、装卸、仓储要求、特殊公用服务、各种经营材料、特殊健康危害、交通工具使用与类型以及经济目标等。
2）关于办公建筑物设计
办公建筑设计往往与城市规划、市政区划存在一些密切关系，城市规划、市政区划总是希望土地利用与邻里关系能够到达和谐共处关系。众多办公人员聚集在一栋建筑物内，这将对建筑物的周边环境产生不可忽视影响。办公楼建筑可以通过设立小型餐饮店、便利店、银行营业厅等配套功能用房，除了满足建筑内部人群需求的同时还可以提供对外服务，使办公楼的邻里关系更加和睦。通过设置办公室之间业务互补性，还可以为建筑内部相邻办公室带来更多的业务。办公建筑设计时还必须考虑人流、物流、运输等方面问题。办公建筑是有建筑外壳部分与承租人改造部分组成。承租人需要通过改变不同空间类型，来适应办公楼内部构造，建筑可提供的使用空间类型包括办公区、私人卫生间、后勤区、小实验室、滞留区、仓库、医务室、健身区、会议场所、图书室空间、零售店空间、餐饮空间、自动数据处理设备空间等，同时办公建筑设计往往还包括地下停车场与地面停车场的空间部分。
3）建筑系统构成
(1)建筑系统的构成主要包括建筑外壳以及建筑内核。建筑内核组成部分主要包括绿化与景观、停车场所以及场所照明、场所家具装饰、建筑物出入口、建筑物包装如大门以及玻璃窗等）、雨篷以及屋顶与天窗系统、地基基础与地下结构、披屋结构与地板系统、建筑结构的楼梯、电梯、自动扶梯等垂直运输系统、空气流通、邮件支持、泊车场场所、窗户保洁以及设备维护系统、建筑物安全保卫以及建筑物标记等。建筑外壳系统主要包括空调系统、供暖降温系统、送风排气系统以及系统控制体系。
(2)建筑管道系统。电气化系统以及相关建筑槽隙结构，其包含电力与配给系统，照明以及相关保护体系、应急与紧急供电电源等。建筑管道系统还包括公用供气系统、给排水系统、家庭冷热供给系统、卫生排污系统以及相关管道系统的维修。建筑外部通风空调管道系统包括水平与垂直通道、入口装置、箱体和结合物结构等空间。
(3)建筑物消防与安全系统。建筑消防系统包括消防警报系统、消防压制系统、消防排烟系统等。建筑安全系统包括公用保卫系统、场所安全屏障与缩进、准入控制与入侵检查、周边屏障以及防爆装置、出入包裹扫描与控制、空气与公用供给保护等。
(4) 建筑内部空间灵活改造。由于承租人的变更与不同，其对建筑内部空间的需求也会产生不同，其根据功能需要、企业形象、审美品位、硬件设施、仓储需要会改造建筑内部，包括分隔、门、活地板、墙面涂饰、窗户处理、地板涂饰、特殊机械服务、天花板系统、管道服务点、器材、电力接口、铺设通讯系统电缆与安装接口、配备家具与办公设备。现代化办公建筑设计为能够提供良好办公环境，当然建筑内部也应保证在概念上与建筑外壳相一致。
3、办公建筑属性分析
1）集成性。办公建筑集成性就是办公建筑设计应该在考虑所有相关因素前提下进行构思设计的。另外，大楼建设用途与维护方法也是重要考虑的因素。为保证建筑能够完成和建筑物维护相分离，进而由建筑物用途出发考虑而得出办公建筑设计就很重要了。这意味着高效能的办公建筑整体设计必须在业主与委托人、建筑师、工程师共同合作下完成，因此，它贯穿于整个建筑设计与建设过程。
2）可改造性。现代的、高效能的办公室必须能够简单、经济地进行装修，同时必须适应经常性更新改造等变化。这些更新改造等变化可能是因为经营方重组、商业模式发生变化、职员职位变动、技术创新等企业活动无论怎样变化，办公楼基础设施、内部配套系统、家具配备等必须能够适应升级换代所带来的多种需要。随着社会经济技术创新的飞速发展，尤其是在计算机、照明、电讯领域。现代的、先进的办公室必须通过采用不断涌现新技术，新材料，通过革新设备，革新系统如数模配电、电缆汇流，迎接科学技术发展变化。
3）健康、安全性与舒适性。建筑物对办公单位来讲，企业员工是办公室的重要组成部分，安全、健康与舒适工作环境也直接影响员工工作效率。这种潜在影响超过各种设备租赁费用和所耗用能源费用。所以在高效能办公室中，在人为本的办公建筑设计理念指导下，员工安全、舒适、健康也是设计重要组成部分。在正在形成中新一代先进办公建筑中，这些问题已经被制定为标准列入建筑说明书。如：提高新鲜空气流通率，采用无毒、低污染材料与系统等。使用者舒适度是工作场所满意度一个重要方面。随着时间推移，高效能办公室能够提供个性化气候控制，允许用户设定他们各自、局部温度、空气流通率与风量大小。虽然难以衡量满意度高低，但有一点被广泛接受，那就是当办公室职员被提供令人鼓舞、充满活力工作环境后，员工满意度与业绩提高。提高工作场所满意度能够得益于此，部分原因是员工们可以接近自然，视野开阔，有相互交往机会，还可以控制自己周边小环境。
4办公建筑节能环保性能分析
根据办公室大小、局部气候、使用收益与效用比，能使能源消耗降至最低策略包括:第一，减轻负荷(通过综合考虑建筑与场地状况，充分运用建筑外壳，如减少透光、提高隔热性)，第二，安装高效能设备、灯具与器具；第三使用规格大小合适取暖、通风与空调系统；同时还必须考虑可更新能源使用，如可以为建筑物提供照明用电与建筑一体化光电池系统、可以提供家庭热水供应太阳能加热系统、通过抽取地球中饱含热量地热抽泵系统，提高高压输电系统性能等。另外，还必须考虑其他可利用能源应用，包括微涡轮机、燃料电池等等。可利用能源可以提供供电可靠性(如紧急电源与关键时刻用电)与独立电力系统，减少对化石电力依赖。节能降耗是通过控制空调系统能耗，水资源有效循环利用，增加可再生能源在建筑运行中比例等等，最终构建绿色节能建筑。
5结语
办公建筑是二十一世纪最重要标志之一，办公建筑因使用性质、单元组合、使用对象与管理模式等不同而对办公建筑设计产生多元化需求。随着现代化建设发展，已作为当地经济繁荣、科学进步重要形象。目前，“适用安全，经济美观”建筑成为人们所青昧一种建筑形式，作为建筑师，应具备很强节能意识与环境意识，使办公建筑节能与改善环境互相结合，从而达到改善自然环境与提高办公效率目。
参考文献
[1] 罗文兵.现代办公建筑设计随笔[J]，云南建筑2012,（5）:16-21
按照创业园的规定，审核入园的留学生企业创业，第一年只需缴纳20％的房租，到孵化期结束的第三年，这个比例才会涨至60％。海淀创业园主任赵新鸣算了一笔账：以最低房租每天每平方米4毛钱计算，留学生租用100平方米办公场所每月支付1200元，一年下来可节省租金近6万元。这在寸土寸金的上地，绝对是个难以复制的特例。
就像摇篮中的婴儿一样，创业园新诞生的留学生企业规模小，资金匮乏，营销手段原始落后，在多变的市场面前显得弱不禁风。从1997年成立起，海淀创业园便将为留学生创业者提供周到的“摇篮服务”，作为立园兴园之本。
海淀创业园的“摇篮服务”大到税收减免、建立融资通道，小到保洁餐饮、打字复印，几乎到了无所不包的地步，提供低租金办公用房只是其中很小的一项。在创业园的精心呵护下，一批留学生企业结束孵化离开“摇篮”时变得身强体壮了，甚至有了与跨国公司讨价还价的资本。到2005年底，海淀创业园累计入园留学生企业超过400家，其中12家年收入超过亿元。
北京奥瑞金种业股份有限公司是最早进入创业园的留学生企业之一，只用了8年时间，便完成了由“科技作坊”到美国纳斯达克上市公司的跨越。这家海淀创业园孵出的明星企业目前拥有3亿多元资产，其培育的玉米良种预计今年将播洒在3000万亩土地上。回忆起在创业园孵化的时光，奥瑞金公司执行总裁杨雅生博士仍很激动：“我们的第一间办公室是创业园免费提供的，第一笔贷款是创业园出面争取来的，公司超过半数的人才是通过创业园引进的。虽然创业艰辛，但背靠创业园这棵遮风挡雨的大树，经常有一种幸福感。”
像奥瑞金公司一样，留学生企业在迈过高房租这道坎后，紧接着会遇到融资难题。不少留学生归国创业时，除了怀揣技术几乎一无所有，连贷款的抵押物都拿不出来，“找钱”因此成为创业园“摇篮服务”的重中之重。创业园的领导四面出击，向商业银行、中关村科技担保公司推荐园内优秀项目，通过沙龙等方式为留学生企业与风险投资商牵线搭桥。到去年底，创业园通过政府资助发展基金、担保贷款等渠道，累计为留学生企业融资2亿多元。
在全国率先建立的中小企业信誉担保贷款系统，是海淀创业园“摇篮服务”的创新实践，已累计发放贷款9000万元。创业园反复告诫留学生创业者，信誉是创业的基石，要牢记“好借好还，再借不难”的古训，赢得投资者的信任。创业园还与美国一家管理咨询公司合作建立了园内中小企业评测系统，以确保贷款安全。海淀创业园副主任王士琦告诉记者，到目前为止，中小企业信誉担保贷款还未出现一笔坏账。
1、机关单位利用财政拨款投资兴建的基本建设项目，必须纳入基本建设计划，经批准后才能施工，并单独组织核算。竣工后必须认真组织验收，验收合格，造价无误后，财产管理部门填制《基本建设项目完工验收单》，登记造册，凭此单记入总帐和固定资产明细帐。
2、对于购置的固定资产（财政统一采购或自行购买），应由财产管理部门进行验收。对其中的专业设备或技术含量较高的资产，还应会同使用部门共同验收。验收合格后，由财产管理部门登记在册。
3、自制的、调入的、接受捐赠的固定资产也须进行验登记造册。
（二）财产管理范围
1、单价在×××元以上，耐用时间在一年以上的固定资产；
2、单价虽不足×××元，但耐用时间在一年以上的大批同类财产或专用设备；
3、图书、光盘；
4、其他符合固定资产标准的财产。
（三）财产的计价
1、新建、购入和调入的固定资产，分别按造价、购价和调拨价入帐。购入和调入固定资产的运杂费，不计入固定的原价内。
2、自制的固定资产，按所开支的工料费计价入帐。
3、无价调入和原有的固定资产，不能查明定价的，可以按重置价估价入帐。
（四）财产的领用
调出单位领用固定资产，应由使用部门主要人员和经办人员填制《财产物资领用单》，向财产管理部门申请领用。单位调出固定资产，必须凭单位验收的有关手续进行办理，同时，将调出财产种类、名称、规格、数量、原价及时抄报财产部门和财务部门。
（五）财产的报损、报废
1、财产的自然损耗，由使用部门或个人填具《财产报损、报废单》、经单位领导批准后，抄告财产管理部门。
2、凡是使用人或管理人或保管不力，致使财产物资发生被窃、遗失等，应认真查清责任，分别情节轻重，给予应有的处分。
3、凡是损坏公共财物，一般要按价赔偿。
4、凡经批准报损、报废的财产物品，应如数交由财产管理部门核对、验收，并加以利用或变价处理。
（六）财产的盘存
对于各类固定资产，每年必须全面清点一次。在盘点清查过程中，除了查明固定资产的实有数与帐面余额是否相符以外，还应注意固定资产的保管、使用、维修、保养情况。如发生盘盈、盘亏和毁坏，应按规定提出处理意见，报请领导审查批准，并相应调整帐面金额。
**县机关事务管理局财务报销规定
（一）会议经费根据会议通知编造预算，按财政局核拨数予以报销。
（二）报刊订阅原则上保证党报、党刊的订阅。
（三）差旅费、接待费开支标准按县财政局文件及有关财务规定执行。
（四）学历、技能等级培训和考试费用，需经领导同意。参加县组织、人事、劳动部门及以上举办的对口岗位相关培训、考试合格的，凭培训发票，给予报销；学历进修取得毕业证书，凭发票（不含书、证费），给予一半的报销。
（五）车辆维修、保险和定点加油的费用按政府采购及招投标办法报销，出车补助及奖励按有关规定执行。
（六）房屋、设备维修经费，做到专款专用。根据建筑工程预算书编制的预算和财政局核拨数，按合同规定预付工程进度款；工程结束验收合格后，按审计部门审计后的建筑工决算，结清余款。
（七）绿化、保洁等费用按合同服务项目的履行情况予以支付。
（八）因工作需要购置、安装办公用具、通讯设施、电器设备等物品时，凡符合政府采购范围的，按政府采购办法规定办理；凡在局公务用品采购范围内的，按照公务用品采购和结算程序办理支付手续；必要零星物资的购置，须经科（室）负责人同意，经局领导审核后方可购置。
（九）报销凭证必须有加盖“税务局发票监制章”的正式发票，注明用途、经手人、审批人的签名和日期后，方可报销。
（十）所有行政费用由局领导一支笔审批。
**县机关事务管理局财务管理制度
为了加强财务管理和监督，促进经费合理使用，提供稳定、有序的后勤保障，特制订本制度。
（一）财务管理的原则是：执行国家有关法律法规和财务规章制度，厉行节约，制止奢侈浪费，量入为出，保证重点，兼顾一般，注重资金使用效益。
（二）年初要合理编制单位预算，统筹安排，节约使用各项资金，保证单位正常运转的资金需要；年终要编制决算报表，如实反映单位的预算执行情况。
（三）财务（财产）管理，实行分管财务的局长（下同）一支笔审批制度。本局（除特种经费和工会经费）的日常经费开支，需由分管局长签字同意后方能报销。
（四）差旅费报销，本局干部职工出差由科室负责人证明，报分管局长审批，科室负责人出差由分管局长审批。
（五）购置各类办公用品，必须由办公室根据各科室的要求提出计划，经分管领导同意后统一安排购买，未批先购的不予报销；基本建设、维修、绿化，要先预算审检后，方可施工；数额较大的经费支出，要局长办公会议集体讨论决定，对大宗的或数量较大的物品要执行政府采购制度。
（六）坚持专款专用，不得挪用、挤占专项经费；坚决执行收支两条线管理，不得设置小金库、帐外帐。
