发布时间：2022-05-07 13:52:50
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的住房保障样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
圆桌观点:小面积房不等于低档房 开彦
所谓的政策房,一般大家概念中就是小面积、投入少、成本要降低,当然设施配套要尽量简单,能够满足基本要求,环境说得过去就行了,地块可能也是比较边远的地区。总的来讲,对政策房,特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识,我认为是个误区,是个比较大的缺陷。小面积房屋并不是属于低档房屋,品质是要讲究的。
对于小面积政策房,第一要在思想上充分重视它、认识它――需要有明确的配套标准。解决标准的制定,标准的控制需要明确。第二要配备有足够能力的人去做。从设计角度上看,我认为目前这种小面积的东西要用灵活设计的方法,要用大开间的方式来做。从组织上来讲,由政府牵头,组织一些专家专门来研讨这些小面积住宅,质量具体控制到什么程度,配套具体控制到什么程度,都需要有最低标准来控制。从建造方式方面,更多要用新的设备、技术和新的科技理念去完善它,才能使得小套型小面积的房子做得更好。总的来讲,我们不能把它做成一个垃圾房,一个看不上眼的房、变成社会都谴责的一个房子,应该做成一个虽然面积小,品质度却不低的一个房子。
谢远骥:对不同的房应有不同的政策
现在特别是政策性住房都讲究面积标准要受限制。我认为受限制的标谁不应该是每户的总面积,而应该是每户使用面积要受到限制。我曾经看过开发商做得房子,独居做非常好,很多东西都是用灵活隔断做的,价格一点都不低,功能还挺全。所以用现代住宅设计规范来讲,廉租房和公租房是不行的,必须要从生活实际出发,像做轮船空间那样做,像做飞机空间那样做。飞机上的厕所空间也很小,但很方便。日本有些小房子,做得非常好,洗衣机上面就是小壁橱,空间利用得非常充分,越是小住宅,空间越是要利用得充分。用现代的规范来对待目前政策性住房是不合理的,有很多地方需要修改,就是我们的
圆桌语录
李小宁:垃圾政策房产生的原因就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。且很多设计院是挂靠的,自然就不会做出太好的产品,再加上没有市场压力,好不好都能卖,就造就了这么多垃圾的政策房套型和建筑样式。开彦:工薪阶层住的房是将来政策调整的最大的一块。对政策房特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识是个误区,是个比较大的缺陷。越是小的房子越要重视它,越要把它当做一个事来做。
谢远骥:不管是哪种政策房,建了以后都是永久性的,不是建了二三十年就要拆的,它一定要用上一百年。根据这样的情况,房子第一要考虑它的永久性,另外还要考虑到它的功能性和舒适性。
杨乐渝:保障房这个资源是属于全社会的,这个资源如果成了垃圾,意味着社会上每个人都在受损失,要用可续建筑的观点来看待保障房。其中立法是最基本的,强烈建议在住房保障法里面,我们一定要把工业化、产业化写进去。卫东:不是说保障性住房就没有人管了,应该实用、合理、灵活。现在的保障性住房能不能根据居住者需求来设计很重要。不是简单给他们―个面积就可以了,其实房子的功能性应该是多样的。
姜炜:政府要把保障房的要求越来越细化,包括建筑条件怎么细化,监管怎么细化,只有这样才能让保障房既有面子,又有里子。舒不舒服可以让用户来体验。
翟炬:现在保障性住房和政策性住房,都是由开发建设单位来主导的,他们为了节省成本,可能会找一些相对廉价的设计单位,政府应考虑承担其中的一部分费用。
规范要修改,要适应政策,包括居住区设计规范,比如停车究竟怎么停。如果同样一万平方米,小户型可能几百户,大户型就几千户,那停车按照百分之多少停。所以我认为,规范应该适应政策不断地在变化。政策性住房比如廉租房和公租房应该做几套标准图,因为它占整个商品房比例中一个很小的部分。做几套标准图,建起来,立面稍微变化一下,平面基本不变就可以,这样政府也省钱,建起来的速度也快。几套标准图完全可以解决问题。其他的比如两限房、经适房,就放在市场上让它做。现在政策性住房太复杂了,也不应该用一个政策来对待。
杨乐渝:住房保障必须要立法
首先要用可续建筑的观点来看待保障房。要想好哪些是保障房和政策房。现在就是一锅粥,规范本身已经不符合中国房地产市场的发展需要。比如廉租房,是保证年收入3万块钱以下的家庭,公租房保障了很多今后是夹心层的。这个标准和廉租房标准就不应该一样,和经适房标准也不应该一样。首先应该制定分类标准。保障性人群是什么?哪些是纳入到保障性人群的?然后标准要调整,这是下一步的工作,要不断调整标准,调整标准以后,怎么可行?怎么把这个保障房建起来,最后一点,还要立法,立法从部委来讲是最重要的事。尤其在住房保障法这块,立法是最基本的,各个地方政府有哪些职权,实际上每个地方的差异化非常大,今后保障房要根据地方不同制定相应的实施政策和实施标准,但是部委一定要立法,即住房保障法。我强烈建议,在住房保障法里面一定要把工业化、产业化写进去。现在如果完全是商品房市场,今后在推产业化方面还是很困难的。现在是有一个压力摆在这里的,希望各方人士都在推这个事,都应该给政府一个呼吁,不管是从民生还是从整个国家资源角度来讲,要推动保障房的建设。
李小宁
垃圾政策房产生有三大原因:第一,就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。因为本身政策房的费用就不高,再划到设计费里面就更低了,因为设计院有几种方式,一种就是把这些设计交给了没有经验的年轻人去完成,有经验的设计师就不会接这种活。第二,很多设计院是挂靠的,设计院把这个设计领来之后分包给他们的挂靠单位,自然就不会做出太好的产品。还有一点,比如开发单位是由区政府指定的开发商,这些开发商在做这些项目的时候,本身费用就不高;有些开发商的资质也不是很高,对图纸的审核又不像市场上开发商那么严。作为设计师也有很多问题,但是他们觉得既然甲方接受了,何必较真。他们第一是不懂,另外也没有市场压力,好不好都能出去,他们自然在这方面下的工夫就受到了限制。这也是为什么政策房会出现这么多垃圾的套型和建筑样式的原因。保障房的套型设计第一应该有一个政策性的指导,第二要有技术性
的实施。政策性的指导要细化而不是简单给你50平方米,你去建一个房子就行了。50平米怎么建,要有几个方案。另外,要加强监管,不是说标准出来了就可以没有监管。要真正落实到具体项目上,包括怎么去改。怎么把它改好,目前监管不利,造成工作没有落到实处。卫东:盖政策房要先有灵活的规划
为什么这几年的房地产市场比较混乱,因为概念不清。一直处在一个摸石头的过程,而且在这个过程没有严格的监管机制。此外,实用、合理、灵活对保障房来说很重要。对于保障房来说,里子和面子都非常重要,之前要找相关人士如建筑专家、民俗专家、民居专家、消费者一起反复论证,针对不同的人群采用不同的设计、论证。如果做出来之后不符合消费者的要求,就是面子工程。还有保障房的居住人群也应该灵活应用一些。有的是托家带口的人,有的是小两口,我们应该给他们提供不同类型的房子:比如一种是大开间,可以给它设计成多隔断的形式。低收入人群也有他们的人口结构,工作性质也不―样,应该划分得更细一些。从消费者角度来讲,这个房子要实用、合理、灵活,这个灵活―个是规划的灵活,―个是针对住房人群做一些灵活的设计。我们现在的保障性住房,能不能根据居住者需求来设计,这很重要。不是简单给他们―个面积就可以了,房子的功能性应该是多样的。
姜炜:应有样板间让住户体验
政策性住房的户型标准降下来了,降下来以后,比如公共区域的配套问题,包括住宅设计规范有一个不匹配的问题。实际一梯十户的住宅想做好比一梯两户的住宅难得多。这个矛盾是没有经验的人最难做的事情。政府要把保障房的要求越来越细化,比如公租房、廉租房,里面什么是基本必备的功能,不是说属于舒适化的东西就可以精简,包括建筑条件、监管怎么细化,只有这样才能让保障房既有面子,又有里子。舒不舒服,可以让用户来体验,但是这种体验要有实际的样板间。如果政府有很细化的要求,有很明确的标准,开发企业以及设计单位自然而然为了对应这些标准会重视起来。另外,比如像产业化住宅都是可以提高保障房产品质量、规划程度的一些方式。政府一直在推住宅产业化、低碳,现在有这么大的一个资源,至少已经有上千万平方米,为什么不把它投入进去做,这本身也是带动我们社会发展的一个好事。
关键词：保障性住房；融资；探讨
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2012年6月18日
民生工程关系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡导改善和保障民生工程，其中保障性住房建设就是人们所关注的热点问题之一。“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按照“十二五规划纲要”，整个“十二五”期间，保障性住房的建设量要达到3，600万套，计划投资9，000亿元。如此庞大的建设资金从何而来？本文仅从保障性住房融资角度着眼，探讨解决保障性住房建设资金的有力途径。
一、当前保障性住房资金投入现状和问题
（一）现状
1、税收优惠。根据财政部、国家税务总局在2008年印发的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中的规定，国家对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。此外，财税部门还于2010年出台了关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策。
2、建设资金压力巨大。2011年1，000万套，2012年700万套，这是保障性住房开工建设的“大计划”。据初步估算，2011年实际在建的保障性住房约为1，500万套，2012年开工数和在建数继续增加，在建工程量达1，800万套，业内估计2012年资金需求可能超过2011年。如果再考虑建材、人工等建设成本的不断上升，保障性住房建设的资金压力进一步加大。保障性住房建设的强力推进让不少地方政府感受到前所未有的压力。
（二）融资存在的问题
1、地方政府透支严重。以2011年为例，有5，000多亿元的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。而这5，000亿元政府投入中，除中央财政投入的l，000亿元外，剩余4，000亿元又推给了地方政府。基于保障性住房的目标人群，在保障性住房的土地买卖中，政府不能以高额的竞拍价卖地，这样使得政府在保障性住房土地买卖中损失了大笔收入，同时还要在其他收入中拿出资金来给予其补贴，使很多地方政府早已透支。
2、银行顾虑多。以2011年保障性住房建设所需的1.3万亿元资金为例，其中有1/4需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而在银行信贷额度偏紧的情况下，保障性住房建设却得不到银行贷款的垂青。贷款难，体现在担保抵押环节。按照规定，银行贷款要求有房产或土地进行抵押。但公租房、廉租房是不能被用来抵押的，而政府手中的土地有限，很难满足银行贷款要求。另外，公租房、廉租房等租赁型保障性住房的投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期至少要18年。但是，银行对待公租房、廉租房贷款时限仅为15年。
3、投资风险大，企业观望多。由于建设保障性住房的利润偏低，一般净利率为3%～5%左右，而商品房的净利率都在10%以上。所以，开发商基于利润的考虑不可能对保障性住房有多大兴趣，而且前几年保障性住房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消，资金成本大幅提高，盈利前景不容乐观。
二、保障性住房融资瓶颈的破解
（一）政策性银行。商业银行由于银根紧张不能进入保障性住房融资市场，政策性银行则率先动手。国家开发银行2011年7月28日公布的数据显示，上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障性住房贷款新增额的近一半。
（二）社保基金。全国社会保障基金对保障性住房的投资正在逐步增加，大约占投资比重的5%。全国社保基金2011年上半年已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元。
（三）保险资金。保险资金将保障性住房建设投资作为重要增值渠道。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道正是保险资金。保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债管理。同时，保障性住房属于债权投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
（四）信托基金。在保障性住房建设的规划设计中，配比合理比例的商业地产面积。商业面积的合理设计，不但能提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用，并最终提高保障性住房项目建设的投资价值。由于保障性住房中的公租房带租约且未来可能允许出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商业部分租金收益可预期，这就构成了地方政府发行保障性住房建设债券的信用基础。因此，通过制度创新，以上述信用为基础建立各种房地产信托投资基金，可作为未来保障性住房建设的一种主要融资模式。
（五）国债和地方债。发改委于2011年6月通知，明确允许地方政府通过发债为保障性住房建设筹措资金。各地方纷纷试水，发行企业债。由于地方政府债具有准国债性质，鉴于债券信用高、融资成本低的特点，以地方政府债形式筹集保障性住房建设资金，必将大大降低保障性住房融资成本，缓解资金瓶颈，加快保障性住房建设进程。
（六）企业资金。对于资金紧张的保障性住房建设，房地产商以及社会资本被寄予厚望。但保障性住房回报率大多低于社会平均利润率，如果基于自愿的话，很少有企业会参与保障性住房建设。因而，越来越多的地方开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最终由政府以成本价同购。2011年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之间。目前，开发商尤其是国有房地产开发商承担了较多的保障性住房开发建设任务。
（七）售租结合。地方政府、开发商与保障对象围绕保障性住房展开的利益平衡成为保障性住房建设中最为“纠结”的节点。向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障性住房建设资金的思路成为这一模式的核心。也就是说，在廉租房、公租房等保障性住房中，申请人可以先购买保障性住房的部分产权，政府持有剩下的产权，使得政府可以回笼部分建设资金。达到一定年限后，保障对象可以购买政府所有产权，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，政府亦可全部回笼资金。
两限商品住房
即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。
廉租房
廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨,经济适用房走入困境,百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查,廉租房户型设定是以一居室、两居室为主,建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米,两居室套型建筑面积45平方米,三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米,名副其实的“袖珍”小户型。
一、2011年我县住房保障工作目标任务
1、新开工建设廉租房700套。
2、新开工建设公租房800套。
3、城市棚户区改造650户。
4、保障总户数不少于1950户，其中新增补贴发放不少于150户，实物配租不少于412户。
5、基本建成套数不少于2175套。
二、目前工作进展情况
1、廉租房700套已全部开工建设，52套在保障性安居工程小区建设，现已进入主体工程6层建设，648套在工业园安置小区配建，现已进入主体工程一、二层建设。
2、公租房800套，在工业园多功能服务区建设，现己开工建设558套，四栋进入二、三层主体工程建设，四栋正在基础施工，还有242套未能动工，主要原因煤矿高压线正在迁移，10月底之前保证开工建设。
3、城市棚户区改造650户。158户在福光苑小区回购，已安置入住，492户在工业园安置小区(谷水双星小区)一期建设，现已完成主体工程建设。
4、住房保障总户数1950户，现己完成2024户，占目标任务的103.8%，其中补贴发放1545户，新增补贴169户，城市棚户区改造入住251户，超额完成任务，实物配租完成228户。
5、基本建成任务2175套，现己完成1773套，其中棚户区改造1221套已基本建成，保障性安居工程小区552套，本月15日保障性安居工程小区600套可全部封顶，基本建成，即可超额完成任务。
三、存在问题
1、保障性安居工程小区(廉租房)、工业园安置小区、工业园保障性安居工程(公租房)，无土地手续、规划许可证、施工许可证。我县专题召开了有关部门协调会议，保障性安居工程小区、工业园安置小区廉租房正在办理土地等有关手续，工业园保障性安居工程小区(公租房)。土地手续已上报省国土厅，等待批复。
2、闸北福光苑小区回购棚户区改造安置房，缺少竣工验收资料，现己协调有关部门正在办理中。
3、公租房尚有242套未能开工建设，本月底之前保证开工，现煤矿高压线正在迁移中。
4、廉租房配建任务412户，现己完成228户，目前正在简装，本月底可配租到户。
第一条为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，制定本办法。
第二条城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式
第五条廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
第六条市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第七条采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。
第八条采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三章保障资金及房屋来源
第九条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十一条对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。
第十二条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十三条廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十五条廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章申请与核准
第十六条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况的证明材料；
（二）家庭住房状况的证明材料；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。
第十七条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；
（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；
（三）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；
（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；
（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
第十八条建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第十九条建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十条对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十一条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
第五章监督管理
第二十二条国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
市、县人民政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。
第二十三条市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十四条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保障）主管部门。
建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十五条城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十六条城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。
第二十七条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。
第二十八条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章法律责任
第二十九条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设（住房保障）主管部门不予受理，并给予警告。
第三十条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设（住房保障）主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
（一）住房保障制度的内涵
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
（二）住房保障制度的特点
1、全民性
全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
2、互济性
互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
4、安全性
社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
二、我国住房保障的发展及现状分析
（一）我国住房保障的产生及发展
经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。
（二）我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
1、经济适用住房存在的问题
第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。
第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。
第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。[论+文+网LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的问题
第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。
第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。
3、住房金融发展不够
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
4、住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。
三、完善我国住房保障体制的对策
构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。
（一）确立政府管理体制
政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。
1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会
住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。
2、建立明确的住房保障实施执行机构
各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。
3、建立专门的政策性住房金融机构
住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。
（二）规范政府干预住房市场的方式
我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。
1、制订住房发展计划
通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。
2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施
当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。
（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。
（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。
（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。
（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。
（三）建立健全住房分类供应体系
近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。
1、改革和完善现行的经济适用住房制度
从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。
（1）重新定位经济适用住房的性质
由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。
（2）大力发展重新定位的经济适用住房
在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：
第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。
第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。
第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供给方式
廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。
第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。
第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。
（2）落实廉租资金来源
当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力发展住房租赁业
我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：
第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。
第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；
第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。
第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。
3、改革和发展住房金融体系
一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）强化公积金制度
第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。
第二，提高公积金的互。当前应尽快加强公积金的互，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
（2）建立政府住房金融机构
作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：
第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。
第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。
第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。
（四）健全住房保障法制建设
由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。
（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。
（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。
结束语
完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。
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关键词:住房保障;国际经验;启示;建议
中图分类号:D57文献标识码:A
房屋,具有一般商品和公共物品两种属性,但房屋的首要功能是供人居住和生存。中低收入群体由于支付能力有限而无法独立购买,因此,中低收入人群的住房问题亟须得到解决。
一、我国现行住房保障制度
住房保障制度是指政府或公共部门对无能力在市场上购买或租赁住房的中低收入家庭,采取优惠政策和辅措施以保证人人有房住。其实质是政府利用国家和社会力量,通过行政手段为中低收入家庭提供住房,解决他们的住房问题。
中国现行的保障住房模式主要有:廉租房、经济适用房和住房公积金。廉租房是我国保障性住房的主要类型之一,它是指政府向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭提供租金补贴或者以低租金出租的具有社会保障性质的普通住宅。廉租房的保障方式是实行货币补贴和实物补贴。经济适用房是政府通过财政补贴来提高购买者的支付能力,从而解决中低收入家庭的住房问题。经济适用房的保障方式主要有两种:一是“砖头补贴”,是通过优惠政策来降低经济适用房的销售价格,从而提高购买者的支付能力,其补贴需要在房屋成功销售后才能最终落实;二是“人头补贴”,是政府直接对中低收入家庭给予经济补贴。住房公积金是国家法律规定的重要的住房保障制度。由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存的长期住房储备金,归职工个人所有。住房公积金专项存储,用于职工购买、建造自住房屋,并可以向职工个人提供住房贷款,具有义务性、互和保障性等特点。
二、发达国家的住房保障政策
住房政策在社会经济发展过程中起着至关重要的作用。世界各国由于经济发展水平的不同,基本社会制度的不同,其住房保障政策会有所差异。研究和分析国外的住房政策,对完善我国住房保障政策,建立符合国情的住房保障制度有着重要的参考价值。
1、英国的公共住房制度。在20世纪初,英国是世界上第一个工业化国家,城市化飞速发展,农村人口大量涌入城市,住房短缺现象较为严重。针对高昂的房租,英国于1919年颁布了《住房法》,建立了世界上第一个现代住房制度,确立了以公共住房为核心的住房供应体系。其主要内容是国家和各级政府出资修建公共住房,以低价提供给居民居住。为了鼓励租房者购买当时租住的公房,英国政府根据租房者租住时间的长短,给予33%～50%的价格折扣,后期甚至达到过70%;并且同时提供可以部分购买,部分继续租住等其他鼓励政策。为了防止居民利用廉价的公有住房进行谋利,英国政府规定,居民必须在购买公房并居住5年之后方可流转进入市场。之后,英国又对公共住房制度中不合理的部分进行了改革完善,通过降低房价,提供优惠贷款和产权分享等形式促进居民购买住房。
2、美国住房政策的内容。美国住房保障政策最具特色的方面是通过立法来保障政策的实施,先后颁布了《国民住宅法》、《合众国住房法》、《城市住房发展法》等多项法律法规。美国政府制定了一系列的住房保障政策,对占住户总数20%的高收入者提供商品房;对有固定收入的中低收入家庭,即收入为本地家庭平均收入60%以上者,政府提供贴息担保,首付只占房价的5%,贷款总额可达到房价的80%～95%,还款期限长达30年;收入低于本地区家庭收入40%以下的家庭属于低收入家庭,这一人群将家庭收入的30%交房租,余下不足的部分由政府发住房券补贴。家庭收入越低相应的补贴也就越多。
3、新加坡的住房供应政策。新加坡在住房保障方面政府的干预程度很大,可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范,是世界上住房问题解决得最好的国家之一。其住房保障制度具有许多特色:(1)制定长远规划,政府出资建房。1960年成立了房屋发展局,专门负责住宅建设的规划、开发和管理,并把 “居者有其屋”当作国策。政府除了拨出国有土地供房屋发展局建房使用之外,还提供低息贷款,给予相应的资金支持;(2)实行住房公积金。公积金制度是新加坡1955年建立的一项强制性储蓄制度,经过不断的发展和完善,公积金制度已成为新加坡的基本社会保障制度之一,涉及养老、医疗、住房、教育等社会生活的各个方面;(3)有差别地提供住宅补贴,严格按照家庭收入情况来确定相应的保障水平。对占住户总数3%的富人供应富人住宅,收取土地出让金,入住后再收取高额物业税;对中低收入家庭提供政府规定的户型和低价的组屋;对困难户供应租金很低、居住面积较小的组屋。同时,政府对购房补贴也采用分级的办法,例如购买一室一厅,政府补贴1/3;三室一厅,政府只补贴5%;四室一厅,政府则按房屋的成本价加5%的利润。
三、对我国住房保障制度的启示
我国应当对现行的住房制度进行改革,制定与经济发展和收入水平相吻合的住房政策,改善各阶层人群的居住环境,特别是要保障中低收入家庭的基本生活条件。本文提出以下四条建议:
1、由政府来主导保障性住房的建设与供应。房屋是一种特殊商品,价值大,使用期长,保值率高,居民不可能完全通过房地产市场来解决自身的住房问题。发达国家和地区特别是新加坡政府和香港政府在解决居民住房问题的方面做出了重要贡献。新加坡的房屋发展局、香港的房屋署是从事保障性住房的政府机构,直属于新加坡政府、香港政府,具有选址规划、开发建设、运营管理、社会分配等职责。我国政府作为宏观经济的调控者,担负着促进社会经济全面发展的职责,理应承担起解决住房的重任。因此,保障性住房的建设应当绕过房地产开发商,由我国政府相关部门直接交付建筑企业,保证保障性住房按时、按质、按量完成。同时借鉴英国经验,使用约束手段来抑制非自住型住房需求,维护广大居民的切身利益,保持社会稳定。
2、完善住房保障法律体系。住房保障法在解决中低收入家庭的住房问题中发挥着重要的作用。发达国家的住房政策基本上是以法律形式存在的,既有综合性的住房法律,也有专门性的住房法规。美国的《国民住宅法》、《合众国住房法》,新加坡的《建房与发展法令》等,都从法律上保障了住房制度的实施。现阶段,我国缺乏专门的法律规范,至今没有出台一部《住房法》,因此,我国应尽快出台相关法律,为政策的有效实施提供法律支持。建议优先考虑出台《住房法》,具体内容包括住房目标、住宅用地规划、住房的所有权、住宅租赁、住房管理等;严格规定保障对象、保障标准、保障水平。有了法律的保障,才能从立法上保障公民基本的住房权利,对房地产市场的调控才能做到依法行政。待时机进一步成熟后,再开展保障住房法律的细化和延伸。
3、用公共房屋取代经济适用房。经济适用房扭曲了房地产市场,而且直接影响了住房的供应。现阶段,应当取消经济适用房优惠政策,代之以统一的公共房屋政策。公共房屋有以下特点:(1)公共房屋的核心是政府确保居民有起码的居住条件,政府向中低收入家庭提供公共房屋,居民享有使用权而没有所有权;(2)公共房屋易解决保障需求的错位问题,从而提高住房政策的有效性,可以剔除有更高支付能力家庭的投资性需求;(3)公共房屋必须确立享受资格法定、房屋公平供应、租金标准一致等原则,这是决定住房保障政策能否有效实施的关键。同时,应严格控制公共房屋的面积,以居民基本的日常居住需求为基准。如果政府能扩大公共房屋的供应,则居民的购房行为会恢复理性,房地产市场的畸形价格也会有所回落。
4、建立个人信用体系。所谓个人信用制度,是指由国家建立的,用于保障、管理和监督个人信用行为的一系列具有法律效力的规范制度。个人信用体系由个人身份证明、商业信用纪录、社会公共信息以及可能涉及到的民事、刑事等特别资料组合而成。我国至今没有建立起相关制度体系,导致在调查居民收入、住房和资产等个人隐私问题时难度非常大,致使保障性住房的审核缺乏数据支持。因此,建立个人信用体系,使其在开设银行账户、贷款、申请保障性住房等方面录入相应的信息数据,准确掌握家庭的住房情况和个人的经济状况,这是目前我国在住房保障体制方面亟待完善的工作。
四、结束语
中国住房制度的改革是一项复杂而艰巨的工程,需要深入了解我国国情,高瞻远瞩,实事求是,兼顾各方利益,把握各项政策出台的时机和力度。相信通过全社会的努力,就一定能够推进我国住房制度改革的进程。
(作者单位:河北经贸大学公共管理学院)
主要参考文献:
[1]郑功成.破解住房关键在哪[J].人民论坛,2007.3.
[2]王璁.住房保障制度的国际经验及启示[J].当代经济,2008.10.
关键词：保障性 住房供给 监管
一、长沙市保障性住房现状
在商品房市场发展旺盛的今天，保障性住房受众群体以及面积设置等方面的额特殊性，使得其备受关注。2007年以来，长沙市把加快住房保障作为改善民生的首要任务，2008年，长沙市启动“一健三改”（健全住房保障体系 、推进制度改革、房屋改造和环境改善）为主要内容的保障性安居工程建设，探索出了一套比较成熟的保障性安居工程建设“长沙模式”。
近五年来，长沙市各类保障性住房建设20多万套（不含城区农民安置房），已保障住房困难家庭18万多户。最新数据显示，2014年，我市将加快棚户区改造步伐，加大保障性住房建设力度，全市保障性安居工程计划开工建设22768套（户），其中新开工廉租住房767套，新开工公共租赁住房8741套，改造各类城市棚户区13260户。并且，新建住房的分布情况也参考了各区的人口，经济的等多种因素。
二、长沙市保障性住房存在的问题
（一）在保障对象及供给问题上的不足
根据我们的调查数据显示，保障性住房用户平均6户左右，但家庭的年收入却在3-5万元，这就是说一个家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我们走访的银盆岭地区的几个保障性住房小区里，住户有很多是六旬以上的没有劳动能力的老人。而对于保障性住房的住房面积大部分是60-90平方米。从2007年到2010年间，长沙市已经完成了城镇住房保障17万余户，而2011年还将继续扩大保障覆盖面。按照长沙市计划，保障对象的人均住房面积应由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，长沙住房保障对象的人均住房面积要求是低于12平方米。据此，我们可以发现受保障群体的人均居住面积相对较低，住房条件相对较简陋。
（二）保障性住房配套设施还不完善
目前经我们调查的保障性住房地区大部分住户都租住的是廉租房和经济适用房，小区内配套设施基本健全，大部分住户对于住房的条件、小区的环境相对满意，但也有人期望能够得到更好地配置。在调研的过程中，我们也发现了不少年代较为久远的廉租住房，小区设施比较简陋。据了解，在长沙当地保障性住房的选址还存在位置较偏远，出行不便等问题。相比于繁华地段的服务性行业密集的情况，保障性住房的建设较为集中，且周围供居民买必需品地点较少。
（三）保障性住房在准入退出机制的问题
通过我们到相关部门的走访，长沙市的经济适用房的申请标准是：有长沙市城区常住城镇户口；中偏低收入群体中家庭户（60岁以下），未婚居民（30岁以上60岁以下）无房户（历来无房产记录）或住房困难户，符合购房条件的省市政重点工程拆迁户（除被拆迁房屋外无其他住房的）等，从整体上看标准制定的较为详细，但这也使得存在一批不符合申请条件但本身生活条件并不理想的人被拒之门外。于此同时，我们发现对于经济适用房、廉租房的准入规则存在交叉覆盖的情况，这将会使得一些受保人群有更多选房空间而另一部分人暂时无房可居的情况。另一方面，廉租房的退出机制也不完善，有些人收入提高了，却依然长期居住廉租房或领取廉租房补贴。究其原因，也就是房管相关部门监督不力所造成的。
三、关于解决保障性住房问题的政策性建议
面对长沙市住房保障体系存在的缺陷，我们试着提出以下几点政策性的意见与建议：
（一）大力提高保障性住房的质量
未来保障性住房工作的重点可以放在提高保障性住房的质量上，提高低保人群的住房质量。我们要有清醒的认识：住房价格和面积如果比较低，那么不能等于住宅的水平和质量也要低一些。根据我国的现有经济水平，新建的保障性住房要在“经济合适，面积适宜，质量优良，生活满意”上大做文章。对于那些居住时间比较长久的保障性住房，政府可以给予一部分资金进行翻新处理。同时，建立专门的保障性住房的设计准则，这些准则要与国家的经济社会发展水平、居民现实收入水平相适应，并在发展中不断修改与完善。建设过程中应始终遵循合理与效用的原则。对于保障性住房，土地的利用效益在总规划中要首先考虑；其次，提供适用与受保障阶层支付能力相适应的住宅。保障性住房应控制好设计、材料选择等诸环节的预算，合理利用政府补贴。
（二）完善保障性住房配套设施
保障住房的选址应该要基础设施相对完善，交通比较便利的地方。周围应存在能满足居民日常需求的服务点，这样才能更好地解决受保人群生活、就业问题。而且好的地理位置能够更好的促进相关人群的就业，带动地区经济的发展。相关部门应加大对保障性住房周围的基础设施的建设力度，与此同时，保障性住房的建设应具有相对的分散性，与其他收入群体共享周边基础设施、共享医疗、教育等服务。
（三）完善现有保障方式
保障方式的转变，将是未来长沙保障住房体系的重要路径。“通过保障方式的转变，使住房保障对象能够根据自身的需要和承受的能力，自主选择保障房。”前长沙市委书记陈润儿说。通过我们对房管部门的走访，在长沙市今后对保障性住房问题的政策方面我们发现：对于经济适用房的保障，要改实物分配为货币分配，改指定选房为自主选房，改不变产权为可变产权。在廉租房的保障上，改集中新建为集中新建与分散配建相结合，以配建为主。改新建住房为新建住房与收购住房相结合，以收购为主；改实物配租为实物配租与货币配租相结合。这些政策都将极大的降低保障性住房的建设成本，提高居民选择保障性住房居住的空间。另外，我市也可结合淮安市的共有产权住房保障模式――由购房人和政府共同出资购买住房，并按出资比例享有相应的产权份额。这种模式能够通过政府的支持充分发挥市场的积极作用，能够调动群众改善自己住房条件的积极性，有利于加快解决受保群众如今住房困难的问题。我们应该学会根据本地实际情况，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。
（四）完善保障性住房的准入退出机制
我们考虑在现有基础上完善保障性住房的准入机制，划分清楚保障性住房的申请条件，给更多的受保群体提供便利，并且对城市的弱势群体给予更多的政策倾斜。同时也建议相关部门完善严厉打击利用保障性住房进行寻租的行为，促使保障性住房的监督管理机制不断完善。通过调整保障性住房的再转让制度，建立起相应的退出机制；不断促进受保人群的收入跟踪监测制度的完善，设定明确且合理的退出条件，加大对违法的行为的处罚力度，逐步建立起保障性住房的监管体系，让需要受保的群众能有房子居住，确立“制度完善、政策健全、供应有序、进退规范”的住房保障体系构建标准。
