发布时间：2022-01-27 23:04:16
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村集体小产权房屋买卖合同范文一卖方(甲方):_____________ 身份证号码:____________________ 卖方配偶： 身份证号码： 买房(乙方):______________身份证号码: ____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：
一、甲方自愿将其位于青岛市市北区_____________________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的价款出售给乙方。(一次性付清，附收款收据)
二、房屋的基本情况：
该房屋建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米，____室____厅，所在____层(共____层)，室号______，房屋用途为______。系 村委在集体土地上建造的房屋，由甲方于 年付款购得。该房有/无储藏室，面积： 平方米。该房现尚无房地产所有权证。
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、本协议签订时，该房屋尚不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。本协议发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
五、甲方将房屋以现状交接给乙方，乙方已对该房屋的现状有充分的了解。甲方应同时将该房屋的购房合同、付款收据、契税单据、房产证等有关该房屋的手续交付乙方。
六、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因或政府行为、法律法规规定导致本合同的解除、无效,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。 七、如因该房屋被拆迁或征用，因该房屋所获得的任何补偿由乙方获得，甲方有义务协助乙方办理相关手续。甲方不能以户口在该房屋而要求分得任何补偿。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式两份,甲乙方各执一份。
村集体小产权房屋买卖合同范文二卖方(甲方):____________ 身份证号码:____________________ 买房(乙方):____________身份证号码: ____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：
一、甲方自愿将其位于___________县__________区_______________________________________的房屋以人民币_____拾____万___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的价款出售给乙方。(___收据)
二、房屋的基本情况：
该房屋建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米，____室____厅，所在____层(共____层)，室号______，房屋用途为______。(含楼前车库一间)
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。其他税费按有关法律规定负担。
五、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
六、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方
七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
见证人:
年 月 日
村集体小产权房屋买卖合同范文三卖方(甲方):_____________ 身份证号码:____________________ 买房(乙方):______________身份证号码: ____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：
一、甲方自愿将其位于的房屋以人民币 拾 万 仟元整( )的价款出售给乙方(一次性付清，附收款收据，其中含甲方转交安装煤层气20xx元在内)，甲方将所交村委出具购房款收据一并转交于乙方，由村委、公证人见证，更正为乙方名下。
二、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
三、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。立字为据，由村委，中证人见证。
买受人（乙方） 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、 甲方自愿将其村证房位于市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积 _________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、 违约责任1、甲方应当于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本 合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向__区人民法院。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
见证人： 年月日
1991年屈某将自己位于北京市通州区新建村通惠河南处的房屋及院落一套以8000元的价格卖于韩某、闻某夫妇，双方到房地产交易部门办理了过户手续。同年8月闻某取得了该屋的产权登记证书。屈某称对相关政策法规不了解才形成买卖关系，现了解到韩某、闻某均系居民户口，与其并非同一集体经济组织成员，该买卖合同不符合相关法律规定，于是要求法院确认房屋买卖协议无效，韩某、闻某将购买的房屋及院落恢复原状并返还。
通州法院经审理认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告屈某将自己的房屋卖给闻某、韩某，房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且双方已办理过户手续，闻某已经取得了房屋产权证书。故驳回屈某的诉讼请求。
一审判决后，原告屈某不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
二、相关法律问题
随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。
从目前诉争农村房屋转让协议中反映的情况来看，对于当事人之间的转让行为有的经乡政府相关部门确认，有的经村委会盖章确认，有的是当事人之间自行签订协议转让，还有的仅仅是让村支书或者其他集体组织成员做见证人进行了房屋买卖，根本没有签订书面的协议。由此可见，整体上农村房屋转让处于一种无序的状态，而且对于乡村两级的确认行为的效力是否相当，当事人之间对此也存在非常大的分歧。
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅基地使用权的转移是否经过合法批准。
在2006年9月14日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中，关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题作出了说明，即农村私有房屋买卖合同应当认定无效。2006年会议纪要重申了2004年会议纪要中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，同时指出虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如：
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
2.城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
3.买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。
4.买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
6.对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。
同时，2006年会议纪要分析指出此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而。
处理涉及农民私有房屋买卖纠纷案件，要把握以下原则：一是尊重历史，照顾现实，国家法律法规调整，农村经济发展变化，两者在实践中总会出现衔接中的问题，尊重目前法律政策限制集体土地流转的现实，也要认识到此类案件的复杂性，妥善解决相关利益冲突；二是注重判决的法律效果和社会效果，以有利于妥善解决现有纠纷、有利于稳定现有居住关系、有利于引导当事人交易行为为指导，保护当事人的善意信赖和制约农民审慎处分自己的房屋的双重效果；三是综合权衡买卖双方的利益，考虑合同无效对双方当事人的利益影响，交易行为一般都履行完毕很长时间，土地升值、拆迁或翻建扩建房屋等因素都应当在审判的时候进行考量。
案外人:梁某,赵某。
申请执行人:张某。
被执行人:解某。
2011年11月,解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套,2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,张某支付房款21万元,解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷,诉至郓城县人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)郓民初字第2310号民事调解书,双方达成如下调解协议,解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务,张某于2015年5月13日申请强制执行,郓城县人民法院以(2015)郓执字第499号立案予以执行。
在该案件的执行过程中,案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议,称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》,约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整,且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住,请求法院中止对上述财产的执行。
【审判】
郓城县人民法院认为:案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份,但尚未办理房产登记。由于依据执行的(2014)郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某,且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。
【评析】
在该异议案件的处理过程中,合议庭形成两种观点:
一种观点认为,两份《购房合同》虽然都是关于小产权房买卖的合同,且是一房二卖,但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及小产权房的买卖合同作出确切的法律规定,所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同的规定,对不动产买卖合同的处理可参照此规定,以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中,虽然解某与陈某签订的买卖合同在前,但是梁某、赵某却先于解某受领交付,且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行,
另一种观点认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定,重点审查三项内容,一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》,但房屋尚未登记,且国家对待小产权房的权属问题尚未作出明确的法律规定,案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在,故应当驳回案外人的异议。
笔者倾向第二种意见。
首先分析第一条,即案外人是否系权利人;梁某与赵某是否是该小产权房的实际所有权人。这就涉及到小产权房的权利归属问题。小产权房 是一种非独立房地产,依赖于农村的土地制度与农民身份,是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设,未经国家征收转化为建设用地,未缴纳土地出让金等费用,而作为商品房向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待小产权房,国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证,其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言,案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权,如果给予学理上一个确切的概念,笔者认为居住权更为合适。
二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态,是否具有合法性。占有是《物权法》单列的一章,可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见,一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让,则认为无效,反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定,我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等,严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的,小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定,房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行,因此村委会在集体土地上进行的所谓房地产开发违反了我国法律的强制性规定,该行为是我国法律直接禁止的。因此,小产权房买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定,应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示,基于自由意志达成的合意,基于恪守诚实信用原则的要求,应当得到法律的认可和保障。
司法实践中对小产权房买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避,要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前小产权房屋买卖合同的无效处理原则下,本案中,案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。
[关键词]经济法；小产权房；法律
[中图分类号]D922.29 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0112-02
伴随着社会经济的发展，人们居住条件的改善需求呈逐渐增加的趋势，在这种背景下，一些和小产权房相关的问题便得以显现。经济法作为国家从整体经济发展的层面出发，对我国社会公共性的经济活动进行干预、管理以及调控的法律规范，其在小产权房问题的调整方面有着重要的作用。本文从经济法的层面出发，对小产权房法律问题进行研究分析。
1 小产权房的定义以及存在的原因
1.1 小产权房的定义
小产权房的概念开始于20世纪90年代我国的民间，该概念主要是用来表现小产权房在权利上存在的缺陷[1]。从学术研究的层面来看，在小产权房的定义上也没有统一，本文所研究的小产权房指的是：经过或者没有经过我国各级政府或者村组织审批、认可，在集体土地上所进行的大规模商品化建设后，向本集体经济组织以外的购房者进行销售的房屋。
1.2 小产权房存在的原因
从我国小产权发展的历史来看，导致小产权房存在的原因主要是：在城市化进程不断加速的情况下，以我国所实施的城乡二元分割下的土地管理体制为基础的农民集体与地方政府的利益之间所进行的博弈[2]。同时，在房价的持续上涨这一经济因素的影响下，政府的宏观调控存在一定的问题等多个方面的因素导致了小产权房的存在。
2 小产权房存在的法律问题分析
无论是普通法系国家还是大陆法系国家都没有小产房法律问题处理方面的先例，因而使得我国在小产权房方面的法律问题处理上缺少一定的域外经验可供借鉴[3]。同时加之我国法律学术研究与实践本身在小产权房产生后对小产权房治理的法律研究也相对较少，使得小产权房在治理过程中所要面对的法律问题较多。
我国《宪法》中规定集体土地使用权是可以转让的，而《土地管理法》却规定农民集体所有的土地使用权不得出让或者不得转让用于非农业方面的建设。这就使得小产权房处于法律效力层次方面的立法困境，即一方面《宪法》确认其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》却认为其违法，《宪法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同时，从我国现有的立法情况来看，农村集体土地所有权主体是农民集体，而如何对农民集体行使所有权进行具体的细化所存在的法律问题，导致农村集体土地所有权主体存在着名存实亡的境地，主要表现在这些地方的农村集体土地所有权的行使者实际上是村民委员会，而村委会很难确保其所代表的是农民集体的利益。居民在房价过高的背景下，买了小产权房以后，由于小产权房法律保护方面的缺少，使得法院在对小产权房买卖发生纠纷进行处理时就要面对司法方面的问题。这是因为小产权房买卖合同的标的不仅仅只有房屋，通常还包括了宅基地使用权，而我国法律规定只有农民才能享有宅基地的使用权，这就使得法院通常会判决该买卖合同无效。但是，我国现行的《合同法》中所确定诚实信用原则等，又可以说明小产权房的买卖双方是在自愿平等的基础上所做出来的真实意思表示，因而该房屋买卖合同是有效的。
简而言之，小产权房存在的法律问题的处理，需要结合我国现有法律规定的实际情况，以小产权房的情况为基础灵活地应对[4]。
3 基于经济法层面的小产权房法律问题解决策略
从经济法层面的小产权房法律问题的解决策略来看，主要是针对现有的情况，根据不同的实际情况采用不同的处理方法。
3.1 小产权房合同的处理
在小产权房合同的处理上分为两类，一类是非法的小产权房合同，这种指的是由于标的物本身违法，导致的该小产权房合同应自始无效，这类的小产权房合同所涉及的房屋本身应有行政机关，同时不应给予补偿[5]。另一类小产权房，由于符合城市发展规划的要求，并且房屋质量合规，在补办各类手续以及补缴包括土地出让金差价等各类费用的情况下转化为合法的房屋所有权，可以参考现有的城镇经济适用房、限价房的现有政策进行处理，将这部分小产权房纳入住房保障体系之中。
3.2 小产权房本身的处理
对于不符合我国城市发展规划的小产权房，同时还包括虽然符合城市发展规划但是建筑质量不合格的小产权房应该坚决拆除[6]。由于拆除此类小产权房给购房人造成的经济损失，应当由开发该类小产权房的村委会、出卖单位及违规审批单位以及购房人等共同承担。
3.3 市场调控的优化
从我国的实际情况来看，我国政府不但要让我国的居民实现买得起房子的愿望，同时还应对房地产市场调控进行优化，只有这样才能从小产权房产生的原因上入手，从根本上解决小产权房所面临的法律问题。这就需要从市场的角度出发，根据小产权房所在区域的不同情况，采取不同方法来解决小产权房所面临的法律问题，进而有针对性的解决问题。
综上所述，基于经济法层面的小产权房法律问题的解决是一项动态的系统化工程，需要多方面的共同努力才能够完成[7]。从我国现有的情况来看，小产权房法律问题的解决还有很长的路要走，这就决定了基于经济法层面的小产权房法律问题的解决策略，需要从社会实践出发不断地进行动态的调整，只有这样才能从根本上促进小产权房法律问题的有效解决。
参考文献：
[1]席典玉，陶思惠.试论小产权房的所有权归属[J].法学研究，2013（1）：54-55.
[2]乔迪，乔霞.论我国“小产权房”合法化的实现与障碍[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2012（1）：70-72.
[3]刘晓霞.“小产权房”面临的法律难题及其破解[J].法学杂志，2012（5）：61-65.
[4]冯张美.“小产权房”出路探究――基于地役权的制度创新[J].法治研究，2012（5）：70-75.
[5]黄泽勇.小产权房国有化：治理小产权房的可选途径[J].西华大学学报（哲学社会科学版），2012（10）.
[6]芦一峰，王蓓.小产权房问题与解决对策研究――以现行法律制度为视角[J].中南财经政法大学研究生学报，2011（1）.
关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡
中图分类号:d92文献标志码:a文章编号:1673-291x(2009)27-0092-02
一、引言
宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。
宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始起诉画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。
这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了
四、小产权房的风险提示和法律处理
(一)小产权房的风险提示
透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖, 买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏
法律依据：
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条
[关键词]小产权房；购买者；利益保护；住房保障
[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1008-4738(2012)01-0043-05
一、问题的提出
自我国在全国范围内积极推进“新农村建设”、“城中村改造”进程以来，国家在给予一定财力支持的同时也允许社会资金参与，在属于集体所有的土地上，以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义，由农村集体经济组织直接开发或者由其与开发商合作开发建设房屋，该类房屋除了本集体村民自己居住外，为发展经济，解决本村养老、医疗、教育等问题，村集体经济组织将部分房屋出售，从而使得“小产权房”入市。同时，近年来随着经济的迅猛增长，城镇化、工业化进程的快速发展，全国各个城市房价不断攀升，城市的高房价使得消费者实际购买能力下降。在这种高房价并且城市居民住房问题未得到妥善解决的背景下，小产权房在市场上的交易量也越来越大。
由于在我国现有的法律制度下，集体土地、农村宅基地的流转受到严格限制，故小产权房其本身的合法性备受质疑，国务院也多次出台文件否认小产权房的合法地位。尽管如此，但小产权房的问题并没有得到有效解决，而且有蔓延之势。之所以如此，是因为针对小产权房的存在和流转，我们把目光过多的集中在我国城乡分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、开发商利益和农村集体、农民利益的博弈上，试图通过制度改革来平衡各方利益，从而给予小产权房以合理的定位。这种视角无疑是正确的，我们必须坚持。我们也必须站在购买者的角度，基于购买者的切身利益去体会“小产权房”带来的正面影响，也会更有利于我们去认识和解决其中的问题。因为归根结底正是由于这个群体的住房需求得不到妥善解决才让小产权房有了存在和流转的基础，小产权房的出现在解决其住房需求的同时又使他们陷入另一个困境，故如何保障小产权房购买者利益同样值得我们关注。
二、小产权房购买者利益保护的困境
(一)小产权房存在和流转的动因――以购买者为视角
针对小产权房存在和流转的动因，我们可以从不同利益主体的角度进行分析。有学者从保护村集体和农民利益的角度出发，认为小产权房的存在和流转有利于保护农民的财产权，累计社会财富；同时有助于实现财产流转，给农民提供有利的融资条件。也有学者从维护社会公益，推进城乡一体化进程的角度出发，认为站在法律平等的位置上看待小产权房，这有助于农村宅基地资源的市场化运作；以小产权房带动农村宅基地的流转，也将为城乡优势资源优化整合构筑平台。笔者认为，小产权房的存在和流转本身虽然问题大，争议多，但它却对购买者产生了许多积极影响，所以，从购买者的角度来探寻小产权房存在和流转的动因，能够对小产权房购买者利益进行保护的必要性产生更加充分地认识，同时对小产权房诸多问题的解决也有所裨益。从购买者的角度讲，小产权房的存在和流转是基于以下动因：
1.购买者的住房需求与高房价之间的紧张关系
依据我国现行法律，集体土地在转为国有之后才能上市交易，建设商品性住宅。小产权房是在集体所有的土地上建设的商品性住房，其本身不符合法律规定。因而，小产权房的非法性决定了小产权房的开发路径游离于当前法定的房地产开发程序之外。在大产权房的开发过程中，开发商需要办理合法的房屋开发立项手续和相关土地出让手续，并按照规定向国家缴纳土地出让金和使用税，由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证。大产权房的开发通常要经过以下九个环节：国土部门征地――补偿征地费――土地开发整理――土地储备――土地出让――开发商报批项目规划――建筑商建设――各相关部门验收――开发商预售等；与之相比，小产权房的开发过程则相对简单，环节较少，一般只需经过开发商与村集体协议开发――开发商规划项目――建筑商建设――开发商预售四个环节。在大产权房的土地开发中需要缴税12种，各种费用基金500项税费和土地出让金占到房价的50％左右，而“小产权房”因未经土地征用和审批程序，减少了很多开发的中间环节，节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用，所以与一般的商品房相比，价格较为低廉。小产权房的购买者多为农村集体经济组织以外的村民或城镇居民，由于其自身经济能力有限，无法承受持续高涨的房价来满足自身的居住需求，于是转而“尝试”小产权房。
2.政府住房保障体系的不完善
国务院早在1998年就出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了多项房改政策，其中包括建立和完善以经济适用房为主的住房供应系统、重点发展经济适用房等惠及民众的改革措施，其目的就是切实为中低收入人群解决住房难的问题。但由于地方政府投入的资金有限，同时各地方政府又以土地出让金作为其重要的财政来源，使经济适用房的建设和廉租房的供应远远不能满足广大无房户的需求。时至今日，日渐攀升的房价已远远超出了中低收入者的购买能力，政府出台的相关政策并未有效的帮助广大中低收入者彻底解决住房问题。从购买者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及经济适用房、廉租房供应较少等原因，使其住房需求得不到有效解决，这也就为小产权房的存在和流转提供了政策空隙和市场空间。
(二)小产权房存在和流转中的法律困境
1.土地使用权制度的法律阻碍
根据我国《宪法》的规定，我国土地使用权制度可以分为国家土地使用权和集体土地使用权。再根据我国《土地管理法》第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”由此可见，农民集体对法律规定的属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地享有集体土地所有权。这也为小产权房存在和流转的困境埋下了制度性的诱因。
对于土地的使用，我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。”第63条规定“集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，根据《城市房地产管理法》规定，对于在集体所有的土地上进行的房地产开发，必须先由国家依法将土地征为国有，此时国有土地的使用权才能转让、出售。然而，小产权
房本身属于农民或者村集体在集体所有土地上的自建房，既不符合集体土地使用的要求，也不能满足城市房地产开发的土地使用条件。所以，小产权房从诞生之日起就与我国现行法律不符，从土地使用权这个根基上就欠缺法律的认同和保护。这一境况也直接导致小产权房存在和流转长期的生存于地下，使其购买者的利益处于无保障状态。
2.小产权房所有权的法律歧视
由于小产权房是村民或者集体在集体所有的土地上建造的房屋，并没有履行国家征收审批和缴纳土地出让金等程序，所以没有取得国家正式颁发的所有权证书，更无法得到法律有效的保护。因而小产权房所取得的产权证明往往是由村集体或者乡镇府颁发或认可，这些证明只能是出售者和购买者之间的一种产权约束，或者说是游离于法律之外的一种默许。根据我国《物权法》第9条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力。”这也明确了我国法律对不动产物权的效力采取登记要件主义，即对于小产权房，要取得所有权就必须进行合法登记，以免发生纠纷，所有权难以界定。由此现行法律对小产权房是不予登记、不发证书。再根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。这一政策性规定也直接堵死了本集体以外的成员获得房屋产权的可能性，从而也使小产权房购买者彻底丧失了对不动产享有的权益。
3.小产权房流转的法律束缚
依据我国法律，任何房屋都不得与土地相分离而单独转让，必须与土地一并进行流转，即采取“房地一体主义”。然而，由于小产权房的建设用地是未经正规的法定程序批准，也不可能存在符合法律规定的产权证书，所以小产权房不具备商品房交易的合法条件，从而失去了在房地产市场上进行合法流通的可能性。对于小产权房的流通我国法律和相关政策都做出了明文性的禁止性规定。如：2007年6月18日，建设部在其《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年12月11日，国务院公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”此外，我国《物权法》、《土地管理法》对小产权房的流转也都予以否定。小产权房丧失流转的可能性也就意味着已经持有小产权房的购买者的所有权无法得到法律的承认，尚未持有的潜在购买者对购买小产权房则需要承担更大的风险。
在购买者无力承受高房价，政府的住房保障体系尚不完善的背景下，现有的法律制度又对小产权房的存在和流转予以否定，使小产权房购买者最基本的居住利益无法得到保障。如果一味地强调小产权房的存在是对集体土地的非法滥用，其流转时对我国土地制度的绝对违反，导致的结果便是所有违法建设的小产权房全部予以拆除，这样不仅造成社会资源的极大浪费，同时也不利于社会稳定。于是，我们必须探寻其他途径来解决小产权房的存在和流转问题，以更好地保护购买者利益，维护社会稳定发展。
三、小产权房购买者利益保护的途径
解决小产权房存在和流转的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对小产权房的其他变通处理方案。在现存的制度体系下，小产权房存在和流转的合法性被予以否定，这也导致其购买者的利益无法得到法律的有效保护，这种局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有经济学上的原因，在即存的法律制度和土地制度不会发生重大改变的情形下，如何解决小产权房的存在和流转问题，是对其购买者利益进行保护的关键。对于此处的购买者，不仅仅局限于已经实际购买的主体，更包括那些尚未购买但有购买意向的主体。对于已经销售的小产权房，购买者是当然存在的；而对于那些已经建成但尚未出售的小产权房，此时的实际购买者尚未现实的出现，属于潜在的购买主体，对于他们利益的保护更多的是一种预防性的保护，即在他们取得小产权房之前，是这类房屋已经具备流转的要件，从而避免购买者利益受到损害。同时，在以上两类购买者之外，还存在着一类特殊的购买者，就是在“以租代售”做为小产权房的对外处置形式时，此时的购买者是以承租人的身份来对小产权房加以支配。因而，对小产权房购买者利益的保护途径不能一概而论，应区分以上三类主体，分别加以阐述。
(一)已经出售的小产权房购买者利益保护的途径
在小产权房合同法律关系的众多形式中，有一部分是建设单位直接以买卖合同的形式将房屋出售给购买者，同时由相关村组或乡镇府颁发产权证书。在现有的制度规范下，此类买卖合同及颁发产权证书的行为由于违反了法律、行政法规的强行性规定而归于无效。对于该类房屋，笔者认为，在城乡土地二元所有的制度不能改变的情形下，可以根据具体的情况，将符合条件的小产权房的土地予以征收，转化为国有土地，并由政府通过相应程序回购房屋将其用于住房保障，使其合法化的同时使购买者利益得到保护。
1.该类买卖合同及其产权证应确定无效。按照合同法的相关规定，内容违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效；合同被确认无效或被撤销后，对因合同取得的财产双方应互为返还。这里返还的双方应为房屋的购买者与已经获取收益的农民及其他主体。但在我国现行的民事诉讼制度下，法院遵循不告不理的诉讼原则，用时在事实层面双方亦无法返还，故而需要政府主动介入，而不能让这样一种违法状态长期存在。
2.在确认该部分小产权房合同无效后，其已颁发的产权证书应予以收回。对于符合保障型住房转化条件的部分小产权房，可由住房保障部门与集体组织通过签订协议对房屋予以回收，集体组织已经向小产权房购买者收取的价款则抵作房屋及土地补偿金，政府不再另行额外给予补偿或支付价款。再将集体土地转为国有土地后，国家将取得该部分房屋的所有权。
3.政府主管部门通过回购转化房屋所有权性质后，将回购的房屋转性为经济适用房，并纳入经济适用住房管理。此时，原小产权房的购买者应当与住房保障部门重新签订经济适用房买卖合同，按照其购房时支付的价款与该房屋转性时同地段商品房价款的比例按份享有该房屋的产权。通过这样的途径，使该类小产权房的存在取得了合法形式，使小产权房的购买者从原来对房屋的所有没有任何法律依据转化为对房屋的合法所有，不仅满足了购买者的住房需求，同时也解决了小产权房的产权归属问题，化解了购买者的购房风险，最大程度地保护了小产权房购买者的利益。
(二)对尚未处置的小产权房“购买者”利益保护的途径
所谓未对外处置的小产权房，仅限于集体经济
组织(包括农民)已经修建完毕但尚未对外处置的房屋。从严格意义上讲，小产权房之所以被禁止是由于购买者的身份不符合法律规定，因而未对外处置的房屋尚不算违法建筑(占用耕地、违反规划法等情形的除外)。如何解决该类房屋的存在和流转，笔者认为可以通过将符合条件的部分房屋与整个保障型住房制度相衔接的方式，将符合条件的部分房屋转性为保障型住房从而纳入住房保障体系。
1.以市、县为单位对目前本辖区内存在的尚未对外处置的小产权房进行调查。调查的目的在于确定该部分房屋的实际状态，评估其转性为保障型住房的可能性和必要性。调查的内容包括房屋的具置、数量、户型、面积、建设主体、年份等要素。通过调查，对于那部分较为集中的、尚未对外处置的小产权房，政府可以根据其具体的位置、户型、面积、质量等因素，结合本地年度保障型住房的需求，并考虑城镇规划及资金使用等综合因素，从而确定政府予以回购的房屋数量及具置。
2.政府将回购的小产权房用于住房保障。最近几年我国已开始大规模的保障型住房建设，以2009年至2011年保障型住房建设计划为例，3年间，我国将新建600万套保障型住房，平均每年投资超过9000亿元。笔者认为，可以将回购已经建成的小产权房作为与新建并列的保障型住房的来源。首先可以节约保障型住房的建设周期，提高效率，在尽可能短的时间内最大限度地满足保障对象的住房需求。其次，通过政府回购此类小产权房，一来可以避免从事实状态上拆除小产权房，二来也能有效改善小产权房的空置的局面，同时，也为小产权房合法化增加了一个合法的解决途径，为潜在的购买者提供了解决住房需求的可能性。
关于回购的程序，首先，对可以予以回购的小产权房的位置、数量，政府在调查的基础上综合各相关因素进行确定。其次，按照法律规定的标准和程序对拟回购房屋所占用土地予以补偿、征收。再次，赋予小产权房的建设主体以市场交易地位，政府通过支付合理价格取得该类小产权房的所有权。此时，该类小产权房既可以作为经济适用房向购买者出售，也可以作为廉租房予以出租。通过以上途径，使小产权房的购买者在取得房屋以前，该类房屋已经具备了流转的要件，无论是通过经济适用房的形式予以出售，还是以廉租房的形式进行出租，都使这类“潜在购买者”在其住房需求得到满足的同时，也避免了交易风险。
(三)对已经出租的小产权房“购买者”的利益保护途径
小产权房的对外处置方式，除了出售外还存在着另外一种“以租代售”的形式，即以租赁的形式来掩盖对外转让小产权房的实质，已达到规避法律的目的。在这种形式下，小产权房的购买者是以承租人的身份来对房屋加以支配。在实践中，鉴于合同法中对房屋最高租赁期限的限制，小产权房租赁合同总体上表现为三种类型；超过二十年的租赁合同，二十年期满自动续期的合同，不超过二十年的高租金合同。如何解决此类以租赁形式对外转让的小产权房的存在和流转，是购买者利益保护的关键，笔者认为，对其中部分房屋可以由政府将其回购后与保障型住房相衔接。
1.各市、县人民镇府可以通过对此类“以租代售”的小产权房进行登记以掌握其相关情况，从而确定其中符合回购条件的房屋。对于可予以回购条件的，笔者认为应综合各方面因素进行考量，根据已出租小产权房的的登记情况，结合保障型住房的需求计划，在符合城镇规划的范围内，综合考虑小产权房的户型、位置、面积等因素，合理确定予以回购的房屋数量及具置。可予以回购的小产权房，不仅要在数量及位置上符合城镇总体规划，在户型、面积上也必须符合保障型住房的相关规定。
2.由于使用人是以租赁形式对该类房屋进行支配，承租人不能依据债的关系取得房屋的所有权。故而政府住房保障部门通过与实际产权人协商回购符合条件的房屋，以此种方式变更小产权房的所有权。原房屋产权人已经收取的租金抵作政府回购的房屋及土地价款(“以租代售”情形下的租金在本质上是房屋的价值，只不过是以租金的形式出现，目的在于规避法律对小产权房流转的约束)，政府在回购后可以将该类房屋纳入住房保障体系，变性为经济适用房或廉租房。通过这样的处理方式，集体组织(或农民)从心理上符合其建设小产权房通过予以出售获取等价的初衷，从事实上也获取了房屋及土地补偿款，因而以此种方式变更土地性质也节省了成本。更为重要的是，通过这样的处理，从事实状态上而言可以避免小产权房的存在和交易状态中双方当事人的权利义务关系长期处于不确定状态，通过政府回购的形式将小产权房的所有权予以变更后，政府则成为了房屋的所有人。
3.在所有权变更以后，赋予原租赁人(小产权房的购买者)以选择权，既可以有限制地承认原租赁合同的效力，依据买卖不破租赁的原则，对二十年租期予以认可(超过二十年或自动续期的无效)，承租人也可以选择与政府重新签订经济适用房买卖合同或者签订廉租房租赁合同。选择签订廉租房租赁合同的，其租赁期限可以与原合同的期限一致，但承租人无需再交纳租金。对于选择签订经济适用房合同的购买者，该房屋则纳入经济适用房管理，由购买者按照其支付的购房款与转性时同地段商品房价款的比例与政府按份享有该房屋的产权。同时，购买者也可以按照经济适用房制度的规定，在补交土地出让金、相关税费并符合相关条件后取得该房屋的完全所有权。
四、结语
小产权房存在和流转问题的解决，决定了小产权凡购买者能否对其所购买的房屋取得产权，从而保障自身的居住利益。在现有的制度背景下，政府根据当地的实际情况，通过将符合相关条件的小产权纳入住房保障体系，以保护小产权房购买者的利益得到合理保障，是可以予以尝试的一种途径。在这个过程中，政府充当了两个角色，既是小产权房的购买者，又是出售者(出租者)。通过这样一种途径，使小产权房的存在和流转面对的社会争议得以缓冲，而后通过相关的法律制度改革使小产权房问题得以彻底解决。
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