发布时间：2022-10-01 09:41:33
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的小区物业管理总结样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、 根据文件要求，我街道需要做以下几部分工作
1、进一步优化房产证办理流程，积极配合市房管办等部门按时限要求办理房产证。
2、积极配合物业办等相关部门，对存在不具备资质标准或无资质、借资质经营的物业公司等问题，进行及时反映、上报，做好物业公司管理的协调、配合工作。
3、组织引导辖区内各物业公司认真学习《诸城市住宅物业服务收费管理实施细则》、《诸城市普通住宅前期物业服务收费基准价格》、《诸城市普通住宅前期物业服务等级及内容》，积极引导业主和物业服务公司通过合同明确双方权利、义务。
二、 目前已经完成如下工作
1、对现有已成立业主委员会的小区，积极指导业主委员会发挥作用，促进了物业服务水平的提高，对符合条件、想成立业主委员会的物业管理区域进行了积极的引导组建，逐步实现小区全覆盖。
2、对无物业公司管理的小区进行了规范管理。对怡秀园小区进行规范试点，由曹家庄居民委员会进行管理；永胜花园小区引进诸城市宝龙物业管理有限公司进行管理；组织引导陶瓷厂家属院的居民成立了业主委员会，并聘请了诸城市祥瑞物业责任有限公司对小区进行了有效规范管理。
三、尚未完成的工作
1、进一步优化房产证、土地证办理流程，加强协调调度，确保双证办理及时有序。
2、抓好业主委员会组建工作，逐步实现辖区内居民小区全覆盖继续引导符合条件的物业管理区域进行组建，并指导其发挥作用。
四、下步工作打算
1、加大宣传力度，继续加强龙都街道辖区内业主委员会的组建工作。对现有已成立业主委员会的小区继续积极指导业主委员会发挥作用，促进物业服务水平提升。
2、对无物业公司管理的小区进行规范治理。对无物业公司管理的小区进行摸底，登记造册，逐一落实物业公司，实行有效管理。
五、参与部门或社区
龙都街道规划建设办公室、杨春社区、岔道口社区、邱家庄社区、学府园社区、龙源社区、西冯社区、明诚园社区、沙戈庄社区、栗元社区。
六、存在困难及问题
【关键词】 国企自建小区物业 物业管理系统 B/S SOA
随着我国社会的飞速发展，传统的物业管理模式已经无法满足人们对生活品质愈发增长的需求。在科技发展、模式创新与业主需求的多重驱动下，将物联网、大数据、智能化等信息化技术嫁接到物业管理中，成为物业行业自身发展的必然选择[1]。尽管如此，一些在历史特定环境下，因“企业办社会职能”而成立的国企自建小区物业，受到经济条件、历史遗留问题等因素的制约，管理水平难以提高。
一、信息化建设为国企自建小区物业带来的发展新契机
信息化技术的飞速发展可以使物业管理实现智能化、专业化，给国企自建小区物业带来了发展的新契机。开展信息化建设，对于这类物业企业而言，可实现四个“有助于”：一是有助于实现财务、业务数据信息的集成与共享；二是有助于业务流程优化、再造；三是有助于实现针对物业业务的全面管理；四是有助于提升基层操作人员的专业素质。
信息化建设不仅可以解决相关物业企业存在的问题，还可以给经营模式带来彻底的变革，例如，通过社区资源综合平台，整合小区商业资源，拓展社区电商、居家养老等综合业务，为企业提供更多的效益空间[2]。
二、国企自建小区物业信息化建设的功能分析
物业信息化建设在功能方面要兼顾物业内部运营管理以及外部客服服务管理：
2.1面向企业内部的信息化建设
实现针对内部业务运营的信息化管理，在交互上要更侧重于台式机操作，通常要开发以下功能：
1）基础数据管理功能。提供对项目区域、房产及客户资源等基础数据的管理。
2）基础业务管理。包括物业管理的几大基础业务功能：财务功能，支撑物业公司从记账、收费、统计等全周期的业务单元。客服功能，提供对客户服务业务从受理、处理、跟踪、结单、回访等全周期的系统支持。物料功能，将在业务中物料发生的请购、采购、入库、发料、耗料等一系列流程纳入到系统管理中，实现对物料的精细化管理。
3）综合管理。综合管理指的是对物业基础业务管理之外的综合业务进行管理。经走访调研，总结最为普遍的几大业务功能点如下： ①车位车库管理。提供对车库、车位、车辆及停车位租赁的全面管理。②设备设施管理。提供对包括动力能源设备、小区监控设备、电梯设备等设备设施的管理。③保安保洁管理。针对小区安全、卫生进行管理。
2.2面向业主服务的信息化建设
当前，互联网+模式下的各类应用越来越多，人们可以通过移动技术，足不出户完成各项生活事宜，而物业可凭借其贴近业主生活的优势，对相关服务资源进行整合，开展一系列增值服务。例如，可通过与社区内部或周边的养老、教育、生活服务、旅行社等C构合作，开展居家养老、远程教学、家政服务、旅游产品推广、社区交友等业务，为业主提供便捷的同时，实现产业链的延伸。
三、国企自建小区物业信息化建设的具体实现
国企自建小区物业企业的信息化建设可按软件工程的标准分为四个阶段。
1、筹备阶段。开展信息化建设之前，要围绕物业公司发展战略目标，组建人员梯队，制定建设计划、并对现有的业务管理流程进行初步的调研、梳理，为需求分析奠定基础。
2、需求分析阶段。。即走访物业的各个部门，了解每项业务的具体需求进行梳理、分析。
3、总体架构设计阶段。通过需求分析，设计三层的系统架构：1）基础数据层。用于存储、查询、处理物业业务过程中的各种基础数据。2）业务运营层。用于物业日常运营业务的管理。3）决策依据层。用于为管理者提供决策依据。
4、系统实施阶段。此阶段要安排系统开发人员根据系统架构，完成系统开发，由于物业行业管理范围广，业务庞杂，数据较多，且工作移动性较强，故建议基于B/S模式开发系统，采用面向对象（SOA）理念，使用支持.net或J2ee等支持多层次技术架构的开发平台，实现信息系统的开发[3]。
5、系统的应用。系统开发完毕后，要针对企业内部负责决策、管理、操作、维护方面的人员进行培训，使系统得到顺利应用。
总之，国企自建小区物业企业通过信息化建设，定将实现管理水平与服务品质的提升，其产生的合力最终会带动企业实现市场空间的拓展、核心竞争力的提升、企业效益的增长。
参 考 文 献
[1]王辉.科技引领物业管理行业发展[J].中国物业管理，2012（5）：24-25
[关键词]小区，物业管理，系统，市场
中图分类号：F204 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）09-0321-01
1序言
随着科学技术的高速发展以及人们思想意识的广泛提高，未来住宅小区将会被智能化小区所覆盖，随着智能化小区的广泛发展、日益完善的物业管理水平以及管理意识的大大加强，物业管理行业目前正在以平稳的脚步迈入正规化的发展道路。同时由于该行业与人们的生活息息相关，同时关系着社会生活中所依赖的具体问题，故物业管理具有广阔的发展前景同时也具有非常重要的社会意义。
2小区物业管理系统研究现状
小区物业管理系统目前为止经历了三个发展阶段：第一阶段主要是用于处理单项的数据，并基于传统手工的管理模式，多数是用于处理非常容易的事务性工作，这个阶段其实就是我国很多物业管理公司的计算机水平；第二阶段主要是综合处理数据，在此阶段中，计算机在应用过程当中已经具备网络化以及实时性的特点，显然已经对物业管理起到了一定的推动作用：第三阶段是计算机信息管理系统，该系统综合运用了计算机控制、信息理论以及系统工程等许多软件优化理论，并且计算机网络化以及数据库的融入，促使计算机摆脱某单一系统，从而向着多元化方向发展，发展成为一个全面的计算机系统。智能小区的发展已经日趋成熟，其体系已经派生了许多子系统，故接下来面临的重要挑战就是怎样把所派生出的各个子系统都成功地集成在同一个信息系统管理平台之上，同时，通过此平台将智能化小区的建设浑然一体，使事件的管理与处理形成联动效应，并能够根据物业公司自己的需求，将所需子系统的功能完美匹配在其他系统上，从而管理人员可以从该系统获得跟此事件有关的辅助决策信息，并能实时了解前端设备所发生的实时处理动作以及相关数据信息。
智能化小区日趋成熟，技术也逐步完善，故物业管理已经广泛普及于我国大多数城市，并向着正规化、商业化的方向发展，物业管理公司将在越来越多的智能小区中扮演着管家的角色，他们不仅面临着技术问题，同时管理范围也在日趋增大，随之而来的就是就是要解决数据量增大，以及跨地域和跨平台的众多问题，可谓也是一大挑战。
过去由于计算机技术以及通信技术发展不太完善，故大多数的物业管理系统都是选取集中管理的模式，也就是说他们仅仅只能进行局限的系统互动以及信息共享，不能达到一个具备实时性、稳定性和可扩展性的现代物业管理系统，故很难适应时代的发展，也很难满足人们日益增长的需求，故开发出一套新型的智能化小区物业管理系统已经显得尤为重要。
到目前位置，国内智能化小区发展仍然比较慢，和国外的技术相比，仍有较大的发展空间。在我国，小区这一概念在80年代之后才被确认并为人们广泛引用，小区建设于90年代初期被政府部门提出，并作为国家建设的一部分。在此基础上，社区管理体制改革逐渐被提上日程。虽然我国部分小区都在使用小区管理软件，但是却很难达到智能一体化、信息共享的发展目标。同时在中国三四线城市大部分小区仍然没有采用信息化的管理模式，存在的问题就是人工管理不仅效率低，往往还容易出现管理不到位的状况；但是值得肯定的是，在以往十年的发展过程当中，智能化小区的发展已经取得了不容小觑的进步，与此同时，我国社会学家们制定了一套完整的小区发展指标体系，但是它是以某个城市甚至是国家为研究目标，根本对小区的具体管理起不到实质性的作用。小区的居住质量主要是由小区的整体规划以及小区的物业管理共同决定的，目前大部分小区的规模都比较大，居住人数甚多，故社区服务项目中也可以囊括小区的文化体育。同时我国已经对小区物业的规划管理做出了重大的举措。
随着社会的进步，人们生活水平的不断提高，住房问题对与居民来说已经从简单的有无发展到了对房屋大小、结构以及房屋质量的广泛关注。所以，小区的居住环境以及小区的物业管理服务也成为人们关注的重点内容。与此同时，许多业主把房屋当作自己的投资，作为一项可以升值的产业，所以他们也逐步树立这样的观念，就是希望小区物业管理部门妥S善保管好自己所属房产以及小区附属设施的不受损坏，从而可以使自己的房产能够保值甚至是升值，所以现代居民在选购住房的时候首先考虑的就是物业管理水平如何，越来越多的居民对物业管理的认识逐步得到提高，并对其大加肯定，故随着其地位的不断提上，中国小区智能化中的物业管理也逐步得到普及和推广。
物业管理在我国已经到处开花，得到了普及，但是，不同地区的物业管理水平也会显现出各种不同的发展层次。由于不同的地区具有完全不同的经济水平，物业管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同点就是无论什么地区的物业管理都必须坚持“以人为本，质量第一”的原则，再根据不同地区的特色进行因地制宜。
智能化小区这一概念很早就出现在一部分发达国家，他们很早就采用现代化的管理技术来进行物业管理，从而使他们的工作效率大大得到了提高。美国在上个世纪的八十年代，许多房地产公司已经在物业管理中融入了网络技术以及当时最流行的计算机技术，紧跟着一些专门的研究人员对物业管理的研究深度以及可应用范围进行了拓展，现如今，在发达的欧洲以及北美的房地产公司当中已经非常专业的物业管理软件技术应用在物业管理当中。
美国的一家通信公司名为Reflexf，它不但具有较为先进的宽带互联网接入服务，还将多媒体的智能控制服务应用于现代智能小区当中，上个世纪90年代末期它就采用独特的By.pass技术，并以此为基础。在欧美的大部分发达国家或者地区当中，物业管理早已形成规模，并发展成为一个独立性的行业。
到目前为止，我国大部分小区的物业管理工作仍然采用手工管理模式，不仅效率低下，相关工作人员也不能对小区各个地方的信息及时进行全面的了解，故工作人员之间也很难彼此进行交流，这样以来工作人员也不能动态实时的了解信息，从而更谈不上能够全面、妥善的对小区进行管理。手工管理模式自身还有许多缺点，比如，在管理过程中经常出现人工疏漏，从而会使小区信息数据误报、漏报。随着物业管理水平的不断提升，居民对物业管理的需求也在加大，故物业管理部门将向着“法制化、科技化、市场化、集约化” 的方向不断向前发展，在不断提高工作人员的业务素质和物业管理系统的技术含量，更要提高服务管理水平。计算机信息化管理不仅速度快，同时还有着存储数据量大的特点，不但能够及时将处理信息反馈给工作人员，还能加强工作人员自身素质的提升。在此转变的基础上，物业管理工作的重点也会因此发生转移，会以智能化、生态化以及绿色环保的方向发展。随着现代科学技术的不断发展和应用，无人管理的“人工智能化小区”或许将在不久之后出现，人们的生活品质也将会随之而改变。
3小区物业管理系统未来发展
眼下物业管理这一行业正处于一个过渡时期，也就是挣脱以往的初级阶段而向一个更为高级的阶段发展，从而使物业管理部门的内、外部环境都发生巨大的变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。物业管理部门必须将改善居民居住条件以及促进社会经济发展为核心内容，并将业主自治融入到专业的物业管理当中作为发展目标，并将其发展重点定向为规范市场和培育市场，同时将立法步伐以及机制转换加快推进，并对监督指导也进行加强，从而快速提升服务质量，树立良好的行业形象，进而使物业管理向着更加健康的方向发展。
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。
二、硬件条件相对落后
旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
三、产权形式多样
旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。
四、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。
五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
六、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。
七、管委会作用有待进一步发挥
实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。
八、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
其一、加快、加强物业管理的立法工作
当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。
其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。
2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。
其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。
其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。
其五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。
其六、加强实施物业管理的正面宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。版权所有
其七、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
《经济》：目前东城区对于生活垃圾分类采取了哪些具体的措施？
谢申：根据《北京市推进生活垃圾处理工作折子工程》，我区已完成45个居住小区的生活垃圾分类达标工作,逐步实现了垃圾分类流程的精细化管理，在二次分拣、分类投放、分类收集的基础上，因地制宜地制定了三类垃圾三条处理路线分类处理的方式。一是“厨余垃圾”就近消纳、资源再生。全区有10个小区安装并运行了厨余垃圾就地处理机，厨余垃圾可当日进行就地消纳处理，合计每日能消纳1吨左右的厨余垃圾；另外，有40个小区的厨余垃圾由政府专业收运队伍在固定的时间到各小区进行上门收运服务，并分别运送至区餐厨垃圾处理中心和顺义新日月环保公司进行资源化处理，合计每日消纳8吨左右的厨余垃圾。二是“其他垃圾”密闭运输、有序转运。各小区的“其他垃圾”由物业公司或街道环卫所运至小区附近指定的密闭式清洁站，再由区环卫服务中心对接市环卫集团统一转运。为此，我们为小区垃圾清运单位配备了“桶换桶式电动三轮车”等运输工具，要求收运时直接用空桶换满桶，避免垃圾散装造成的二次污染、垃圾遗洒、散发异味等问题，保证运输过程的密闭清洁。三是“可回收物”就近直运、便民回收。各小区保证与一个以上的具有资质的再生资源回收公司建立良好的合作关系，可享受上门回收或送就近回收点两种再生资源回收服务；部分可回收物由区环卫服务中心与各街道办事处在指定地点、指定时间对接，走“桶车对接”直运方式，进行区县统一集中处理，进一步保证了回收效果，较好地促进了垃圾减量。
《经济》：在解决垃圾问题上，城管委有没有进行技术上的创新，在基础设施方面有没有进一步的完善？
谢申：为优先推进生活垃圾源头减量，我区以建设生态、循环、可持续的垃圾处理系统为宗旨，着力构建结构合理、技术先进的生活垃圾处理体系，在大力开展垃圾分类的同时积极投入垃圾处理设施的技术研发与项目建设，不断探索科学技术与管理机制的双项创新。
2010年初，我区城市运行管理服务中心（区餐厨垃圾处理中心）建设完工并开始试运行，日处理能力30吨。通过餐厨垃圾高温好氧发酵技术，不仅能够将餐厨垃圾中的固体物质制造成有机肥料或饲料添加剂，餐厨废油还可以交予炼油厂进行提炼，生成生物柴油，实现了“物尽其用”的资源化处理效果。
同时为解决我区北片餐饮单位相对密集、餐厨垃圾处理难，计划在北二环建设一座厨余垃圾处理站，设备处理能力为每天30吨，可满足安定门街道、北新桥街道等街道居住小区的厨余垃圾处理与消纳。
我们“牵手”河北省大厂县，筹建了餐厨垃圾处理及再生资源利用基地，引进先进的餐厨垃圾处理设备。届时，我区产生的餐厨垃圾经过区餐厨垃圾处理中心的初步加工后，将被运至该基地，进行进一步精细化处理，预计日均可处理餐厨垃圾超50吨。同时，为解决冬季落叶及绿化日常养护产生的枝叶、草末等自然垃圾的外运处理问题，我区因地制宜在北京游乐园南门和地坛公园南门设立了两处落叶打包点，通过机械挤压的方式，将区内冬季落叶等绿植垃圾压缩成35千克左右的方块，统一打包运送至基地内，沤成农家肥并制造沼气，供基地及周边居民使用，还可以用来烘干餐厨垃圾等，在内部形成生活垃圾的循环再生利用体系，达到垃圾源头减量的目标。
《经济》：生活垃圾分类已经提了很多年，但是大多数居民并没有真正做到在家里就把垃圾分好类，请问东城区是如何解决这一问题的？
谢申：小区居民卫生保洁费用由小区物业收取，本着谁收费谁处理的原则，居民小区生活垃圾分类管理要列为小区物业管理的重要工作，由小区物业管理单位负责。小区物业要承担起居民垃圾分类的监督、组织和实施责任。区、街道和社区必须把垃圾分类工作纳入小区物业管理单位的具体工作内容，制定明确的目标任务和考核标准，进行经常性的检查、指导和考评。小区垃圾处理自成体系，进入区垃圾处理循环体系的生活垃圾必须是分类垃圾。物业管理单位必须建立小区生活垃圾管理服务站，集保洁、分类指导和收集运输于一体，推动小区分类工作落实。
另外，我们还将逐步建立起生活垃圾产生量以小区、街道为基础计量单位的管理模式。由小区物业、街道环卫所和区环卫中心三方，根据产生量进行总量结算。区和街道以每年居民产生量的平均数为基数，超量加价收费，减量少收费，分类达标免收费并奖励，通过奖励和加收费用，促进物业管理单位责任落实。
《经济》：东城区自实行新的垃圾分类措施以来，取得了哪些显著的成绩？下一步的工作重点是什么？
一、指导思想和目的
坚持以三个代表重要思想为指导，深入实践科学发展观，以服务群众生活、服务社会发展、促进社会和谐为出发点和落脚点，围绕规范全市住宅小区物业服务收费管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，加快推进《办法》顺利实施。重点查处违反明码标价制度、不按规定执行《办法》等乱收费行为，化解物业服务收费矛盾，促进物业服务行业健康发展。
二、组织领导和职责分工
成立市规范物业服务收费行为专项整治活动领导小组，组长由市物价局局长担任，副组长由市物价局各位副局长、纪检组长、总经济师担任。成员由各区物价局主要负责人、开发区经贸局分管负责人、机关各处室负责人组成。领导小组负责专项活动的总体统筹和组织领导，下设领导小组办公室、宣传工作组、检查督查组及七个工作小组。领导小组办公室设在房地产价格处，具体负责制定活动整体方案、拟发相关文件、相关政策执行问题解答、政策培训等综合协调、组织工作。宣传工作组由综合法规处组成，具体负责专项活动的宣传策划和联系媒体进行宣传报道等工作。检查督查组由价格监督检查局、价格投诉受理中心组成，重点负责对专项整治活动中存在问题的依法查处工作。
七个工作小组分别由四个区物价局、开发区经贸局组成，根据市局专项整治活动领导小组统一布署、要求，具体负责辖区范围内住宅小区推进、实施《办法》排查工作及规范物业服务收费行为相关工作。市局领导明确专人包联，相关业务处室确定专人配合，督促、检查、协调包联区（开发区）物业服务收费专项整治活动的开展。
第一工作小组由蜀山区物价局组成。张林局长包联，收费管理处、价检局、房价处各确定1人配合。
第二工作小组由庐阳区物价局组成。薛树君副局长包联，价格监测处、价检局、房价处各确定1人配合。
第三工作小组由包河区物价局组成。王磊副局长包联，商品价格处、价检局、房价处各确定1人配合。
第四工作小组由瑶海区物价局组成。刘宾副局长包联，服价处、房价处确定1人、价检局确定2人配合。
第五工作小组由经开区经贸局组成。胡方林副局长包联，价检局确定2人、房价处确定1人配合。
第六工作小组由高新区经贸局组成。钱广玉纪检组长包联，价格投诉受理中心、价检局、房价处各确定1人配合。
第七工作小组由新站区经贸局组成。高永总经济师包联，价格成本监审局、价检局、房价处各确定1人配合。
三、工作任务和实施步骤
（一）工作任务
1.调查摸底和自查自纠。坚持深入社区，广泛开展调查。对辖区范围内住宅小区逐一排查，重点摸清物业服务小区规模、是否成立业主委员会、物业服务合同期限是否到期、当前物业服务收费标准、服务标准和收费标准是否公示、是否执行“一费制”等情况，并按照政策规定要求开展自查自纠。
2.加快推进《办法》全面实施。结合排查情况，对符合《办法》及《补充通知》中明确应实施《办法》的住宅小区，全力推进《办法》全面实施；对目前尚不符合实施《办法》的住宅小区，明确具体实施期限，进行跟综落实。到2012年年底，使全市符合实施《办法》的小区按《办法》实施收费管理。
3.着力规范物业服务收费明码标价。市局统一设计明码标价格式，督促各物业服务小区按规定全面公示物业服务标准和收费标准，切实落实物业服务收费明码标价制度，做到服务标准公开，收费标准透明。
4.建立物业服务收费管理台账。在逐一摸清物业服务收费现状的情况下，建立健全住宅小区物业服务收费管理台账，全面真实客观反映实时物业服务收费情况，及时科学规范物业服务收费行为，化解物业服务收费纠纷，促进物业管理服务行业健康发展。
5.加大查处力度。对违反明码标价制度、不按规定执行《办法》等乱收费行为予以重点检查。对在自查阶段发现问题，在规定期限内完成整改的免于处罚；对拒不整改的依法严肃查处，并给予公开曝光。
（二）实施步骤（2012年6月至12月底）
1.组织筹备阶段（6月上旬至7月上旬）。由领导小组办公室完成基本情况摸底、拟定和印发工作方案、工作通知，市局相关处室明确专人配合区、开发区物价部门。市局和各区、开发区物价部门组织进行物业服务收费相关政策培训。
2.全面自查阶段（7月中旬至8月底）。各工作小组根据工作要求和职责分工，组织各个物业服务小区，通过多种方式，开展“拉网式”全面自查，并认真填写《市住宅小区物业服务收费情况调查表》，全面排查掌握区域范围内物业服务小区收费管理情况。
3.检查验收阶段（9月上旬至10月下旬）。结合全面排查掌握的基本情况，围绕《市物业管理若干规定》、《办法》以及《补充通知》等政策规定，各工作小组对应执行《办法》的住宅小区加以督促，严格《办法》的落实、执行、实施。对已实施《办法》的小区，进行检查验收；对符合实施《办法》条件、尚未实施《办法》的住宅小区，督促其在10月底前全面完成整改落实工作；对尚未符合实施《办法》的住宅小区进行逐一登记，明确具体实施时间和跟踪落实责任人，直至全面实施《办法》。
价格监督检查局、价格投诉受理中心配合七个工作小组，对存在问题小区物业服务收费管理进行重点检查，重点检查明码标价、《服务价格登记证》制度落实情况以及《办法》执行、实施情况，对存在问题责令限期整改。
4、总结处理阶段（11月上旬至12月底）。各工作小组、价格监督检查局、价格投诉受理中心针对检查实施《办法》中存在的突出问题，集中依法处理。
各工作小组对专项整治工作进行总结，形成总结材料交局专项整治领导小组办公室，领导小组办公室对全局专项整治工作进行总结，并对确因合同期限问题尚未实施《办法》小区进一步明确跟踪督查工作任务。
四、相关工作要求
（一）加强领导，精心组织。开展规范物业服务收费行为专项整治工作涉及面广，政策性强，社会影响大，要认真制定工作实施方案，精心谋划，科学统筹，加强协调。全市各级物价部门要切实认清规范物业服务收费的重要意义，把规范物业服务收费工作作为服务百姓生活、促进社会和谐、宣扬依法治价的工作举措，作为拓展价格部门工作影响力的有效途径抓实抓好。要牢固树立工作大局观念和物价工作“一盘棋”的指导思想，切实突破部门工作职责局限以及上下级物价部门管理职责，主要领导亲自抓，严格按照既定工作方案，确保圆满完成各项工作任务。
（二）明确责任，稳步实施。专项整治工作采取条块结合、以块为主，上下联动、协同配合的工作方式。各级、各部门要根据市局统一部署和职责分工，落实专人负责。各工作小组要按照工作方案，认真负责履行工作职责，扎实开展自查、检查工作，确保小区访得全、情况查得清、问题摸得透、措施跟得上。各区物价局、开发区经贸局要充分发挥基层价格工作优势，加强协调，调动物管、街道、社居委等各方力量，协力推进工作进展。局领导小组定期对各工作小组工作推进情况进行督查。
（三）突出重点，以点带面。要坚持把当前群众投诉举报较多的、矛盾较为突出的小区和规模较大的物业服务企业以及其管理、服务的住宅小区作为专项整治活动的重点规范对象，把物业服务“一费制”作为专项整治活动的重点推进内容，把不按照规定实行明码标价和违规收费行为作为重点检查内容，全面规范物业服务收费管理，实现以点带面的效应。
一、我区物业管理工作的基本情况
据调查，我区共有各类物业建筑面积2000万平方米，其中住宅建筑面积约1200万平方米。2万平方米以上的居住小区105个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区46个（包括各类家属院，不包括军产），占44%；九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占居住小区的75%；成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位直管楼等。
总体看，我区物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占25%；抽样调查问卷显示，未收取物业费的小区占33%。同时，近年来我区部分实施物业管理的小区获奖，物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物业管理总体水平偏低。统计数据显示，与北京市整体水平相比，我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立，2005年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1.开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2.物业管理公司定位不准确。我区现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。我区登记注册的44家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有2家，二级资质也只有3家，三级资质39家，与全市整体水平比较相差太远；按照性质分，24家为国有或国有控股企业，17家由单位后勤部门转制而来，2家是直管公房房管所改制企业，这些物业公司受计划经济企业体制的影响比较深，有些企业甚至仍按照事业单位方式运作，以管理者自居，服务意识差；有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费；有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低；有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业利滥用现象。据调查问卷显示，只有1%的受访者对《北京市居住小区物业管理办法》很了解，不了解的多达37%；71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查问卷显示，78%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会；当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权；87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
石景山区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：
1.推广物业管理企业前期介入。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理企业前期介入工作。
2.发挥物业管理行业协会作用。要充分发挥物业管理行业协会的作用，在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论；建立行业自律机制，规范企业经营行为；反映企业合理诉求，维护企业合法权益；开展各种形式活动，形成行业的凝聚力；正确引导舆论宣传，树立行业良好形象；加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育的长效机制。
3.推动各方思想观念转变。在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性，积极推行我区一些社区典型做法，如七星园小区，引导广大业主维好权、用好权、尽好责；物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会，过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构，继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制，推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌，为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的企业应积极建立ISO9001标准体系，进一步提高服务质量。
在公司领导的指导帮助及各有关单位的大力协作和支持下，200X年上半年物业管理公司整体工作取得了一定成绩。如生活区环境卫生状况良好，生活区绿化环境有了不错的改善，保证了水电的正常供给，服务质量也有了很大提高。现就具体工作总结如下：一、上半年工作及目前手头重点工作：（一）综合管理工作 1、以提高服务质量、规范小区物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真执行小区物业管理制度。2、积极配合公司水电费缴交管理工作，按时按量完成 了水电费的收缴工作。3、公开、公平、合理地完成了对二区25栋拆迁租住户住房的分配工作，积极妥善做好旧租房的腾空工作，保证了分房户的即时入住。（二）、水电工作 1、废除了社区屋顶水箱进出水管道，提高供水质量，减少了泄漏。继续完善水电计量装置。2、完成了二区高压配电装置的调试和二区配电向低压总控制开关的检修。3、加强对供电设施的维护与检修，为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。4、目前重点工作是找准时机更换一区配电室内变压器油及密封垫，以及进一步完善社区内用水计量装置。（三）、保安保洁工作 1、规范小区车辆进入管理。根据实际情况作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定，实行小区车辆分流管理，保障了小区行车安全。2、对小区内杂草群进行了彻底清理，改善了生活区生活卫生环境。3、继续严格执行建筑装修垃圾处理管理制度。改变了 原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现象，得到了业主们的广泛配合与支持。
4、目前重点工作一是加强小区车辆管理工作。二是继续做好小区卫生死角区及杂草的清理工作，消灭卫生死角。（四）、绿化工作 1、生活区绿化日常维护实行了专人管理。2、生活区内新辟绿化地千余平方米，补栽绿篱四千余 株，极大地改善了一区绿化环境。3、及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪，保障 了电力供应安全。4、对生活区的危树进行了勘察和统计。5、对生活区范围内绿化地植物进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害，保持树木良好生长。5、目前重点工作是积极采取措施，保障已植草皮安全渡过夏天，及时修剪影响电线供电安全树木。二、下半年工作思路及打算 （一）水电工作 1、三区总供水阀门更换。2、办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。3、尽快完善单身公寓用电计量装置。4、配合总公司尽快完善三区配电室增容工作。5、加强水查漏工作，提高水回收率。（二）绿化工作
1、继续加强绿化的日常维护与管理。2、完成对生活区内危树的清理工作，以保障生活区安全。（三）保洁保安工作 1、继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾； 2、继续加强封闭管理小区的保安工作，做好门岗及夜间巡逻管理。3、做好二区25栋及三区新建住宅的建筑垃圾清运处理工作。4、三区实行封闭管理。（四）其它 1、三区新建住宅的交接验收工作。2、旧房的分配工作。三、希望公司能为本单位解决的问题：1、拨付下半年绿化资金：目前绿化费已全部用完，下 半年绿化工作无法正常开展。但危树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。2、 （2）由于我单位不便于管理和控制厂内转供水电，为达到严格管理和控制，减少浪费的目的，厂内转供到各部室的水电量及费用不应纳入办公及公共设施水电费定额。3、拨付实行三区封闭管理所需的人员工资及经费。
物业管理公司 200X年7月29日