房地产管理论文赏析八篇

序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产管理论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。

第1篇

EPC工程总承包是目前国际上科学规范的工程项目管理模式，由总承包企业受业主委托，按照合同负责对工程总承包项目的设计、采购、施工等阶段实施全过程的动态、连续与合理交叉相结合的管理和控制。设计被纳入总承包管理模式中，不再是独立单一的工作，它不仅贯穿整个项目的实施过程，而且与采购、施工单位组成一个有机整体。在项目实施的各阶段相互交叉，相互支撑，高效率、高质量地建成项目。

（一）设计与采购的关系。设计与采购同属EPC模式中，在相关环节协调配合、不可分割。设计向采购提供设备材料请购单及询价技术文件，由采购加上商务文件后组成完整的询价文件。采购负责组织询价，设计负责对制造厂商的报价进行技术评审；供采购确定供货厂商，设计负责对供货厂商提供的技术文件及图纸进行审查与确认。在设备制造过程中，设计协助采购处理有关设计技术问题，必要时设计参加由采购组织的关键设备材料的检验工作。

（二）设计与施工的关系。工程设计完成后，设计向施工方提供工程项目设计图纸、文件。在参建各方审图的基础上及时进行图纸会审设计交底，向EPC工程总承包项目的施工方和监理方说明设计意图，解释设计文件，明确设计要求。根据施工需要及时提供设计服务，解决施工中出现的有关设计问题，并对设计变更进行有效管理和控制。施工方应参与设计可施工性的分析论证，参加重大设计方案讨论。

（三）设计与试运行的关系。在EPC工程总承包项目试车调试阶段，设计提出必要的试运行操作原则和技术要求，配合项目业主对工程的试车调试给予必要的技术指导与服务，针对工程试运行过程中的问题，由设计提出处理方案并及时解决。

二、基于EPC的设计管理思考

EPC模式很好地解决了当前设计管理中的问题，这种模式的优势在于：（1）设计、采购、施工均由总包单位负责，统筹协调非常方便，可以很快地解决项目建设中出现的问题，提高了效率；（2）有利于设计、采购、施工的整体方案优化。合同承包商在设计的早期阶段已介入项目，能把自己在施工工艺、降低成本、缩短工期等方面的技术知识体现在设计文件中，减少施工中出现问题的可能性；（3）有利于实现项目目标，能有效地对项目全过程进行进度、费用和质量的综合控制；各合同承包商在控制成本、工期、质量等方面都有独特的优势，总承包商可以集这些优势于一身，使固定价格合约的实现成为可能；（4）业主只与一个单位打交道，便于合同双方协调，避免了多头协调产生的障碍。总承包方不仅提供设计、采购和施工统筹服务，也提供建设项目的融资、项目建成后的使用培训和维修等全过程服务。鉴于目前EPC模式还是一个新兴的工程管理模式，市场上采用还不广泛，为此本文提出如下建议：

（一）转变观念意识。从根本上转变传统的设计观念和意识，树立工程项目建设全局统筹协调思想，建立适应EPC工程总承包项目特点的新型设计管理体制，逐步实现由过去传统的设计管理体制向总承包设计管理方向的转化，使工程设计逐步纳入EPC工程总承包项目管理中，成为其中一部分，充分发挥设计的核心作用和优势，使工程设计更好地为EPC工程总承包项目服务。

（二）设计文件的质量和深度。在EPC模式下，工程项目对设计质量要求更高、设计深度要求更细。设计质量是决定工程质量、控制工程费用的主要因素，是决定工程项目成败的关键。高度重视工程项目可行性研究报告、初步设计、施工图设计工作，切实提高可研报告和各阶段设计文件的质量和深度，确保其可行性、先进性、合理性。可行性研究报告是确定工程项目投资的依据，也是工程设计的重要文件。企业必须投入足够的时间和精力到可行性研究中，对工程项目市场、技术、生产、经济等方面进行全面论证。得出的可研报告内容要全面、详细、准确、适用，技术方案先进可行、经济合理，避免因投资估算不准而产生偏差。初步设计是施工图设计的依据，在编制初步设计文件时，其内容与深度应按照EPC工程总承包项目的要求进行。设计方案和设备选型明晰合理、初设概算完整准确，确保初步设计文件内容的完整性、准确性，确保初步设计文件的深度满足施工图设计的要求。避免因初步设计文件编制深度不够、初步设计概算不准而产生设计偏差。施工图设计作为项目实施的依据，必须做到内容全面，表达清晰，预算准确。避免出现无谓的错误和不必要的变更，保证项目实施流畅，节约成本。

（三）组织、管理措施1、单位之间的战略合作关系。总承包单位根据项目需要和市场状况，进行优质资源整合，尽可能将各家优势结合为本项目服务。具体做法是对各设计单位的情况进行了解，根据专业强弱进行分类，如A设计院的方案和建筑专业是强项，B设计院的结构或安装专业是强项，C设计院的室内或景观专业是强项。在此基础上，总承包单位就可同时选择多家设计单位，分别为项目的各专业进行设计，各取所长，并由总包单位进行总体协调，使各专业密切配合，这样设计出来的产品肯定是精品。在项目建设过程中，各设计单位在总包单位统筹下与采购部门、施工单位进行密切配合，及时解决各种问题，保证项目建设顺利实施。2、精良设计组织、文件、变更管理（1）组织。根据设计院科室业务划分的特点，EPC项目启动实施后，可以从专业科室里面抽调合适的人员，成立相应的项目组。项目（设计）经理、总工程师、专业负责人、专业工程师、项目文秘、合同经营及外事联络等是项目组应该有的各种单元。项目组一旦成立，各个组成单元必须按时、按要求执行并完成相应工作任务。（2）文件传递。EPC模式文件传递量大、反复性多、周期长。在文件传递管理上要有一套专门的办法。一般可以归结为进度周报月报、设计问题咨询及答疑、设备采购技术规格书及数据表、采购评标、会议纪要、施工图设计图纸、竣工图设计图纸、设计联络单及变更单、试车操作手册以及员工培训讲义等。（3）设计变更。在EPC模式合同条件下，除了不可抗力、法律变化和业主要求的改变，合同总价和工期都不可以改变，也就是可索赔的设计变更必须要在以上3个条件之一发生时才能成立。任何一个设计变更，都会引起一系列的工作量改变，甚至会导致施工工期延误。在EPC模式下，设计人员必须重视设计变更，总承包方也需要详细分析设计变更给工程造价和工期所带来的影响。如果变更内容较多，涉及许多新的工作量，总承包方新增投资，势必会影响到整个项目的最终收益。（4）设计收尾总结。设计收尾总结也要视为EPC项目实施的重要环节，设计收尾总结过程也应纳入项目管理程序。设计收尾总结工作应由项目经理负责组织完成，设计收尾总结工作主要分为三个部分：第一，对项目过程中发生的全部资料进行整理、归档，该工作可以由项目秘书负责；第二，对项目启动、策划、实施和控制过程进行全面总结，把成功经验和需要提高的地方都形成文字材料归档，这项工作可由项目组成员共同完成；第三，设计报奖资料准备。

第2篇

2.1.1中小企业的界定

一般而言，世界各国对中小企业的界定都采用定量和定性两种方法，其中以定量界定为主，辅以定性界定。因此本文将通过我国对中小企业的界定标准，为中小房地产企业的界定提供参照标准。中小企业概念的界定是开展中小企业研究的基础，也是政府制定中小企业政策的依据，更是关系到中小企业业主的自身利益和中小企业的发展问题，所以首先对中小企业概念界定是必要的。然而中小企业是一个相对的、比较模糊的概念，国际上并无一个确切的、统一的定义，在理论上和实践上对其进行精确界定都是非常困难的。中小企业的定量界定可以从雇员人数标准、资产（资本）额标准、营业额标准等方面进行界定，而定性的界定标准的本质特征为独立所有、自主经营和较小的市场份额，此外还包括活动范围有限、业主直接管理等。

2.1.1.1中小企业的绝对概念

中小企业是与大企业相对的集合性概念。在划分大企业和中小企业这两个子集的标准，即企业规模的背后，起决定作用的因素是生产技术条件，但生产技术条件是受生产力发展水平、企业所属行业等多种因素的制约，这样，中小企业可用函数表示为:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行业变量t(time)代表时间变量s(site)代表国家、区域等变量可见，自变量不同，中小企业的概念就不会相同，因此，中小企业这一概念具有多重相对性。

2.1.1.2中小企业的相对概念

目前世界各国对中小企业的界定尚无统一标准，而且每一个国家在各个历史时期的划分标准也是有一定差异的。主要有三方面的原因:第一，不同国家和地区的经济水平不一样，中小企业所处的经济环境也有所差异，因此不可能在中小企业的界定标准达成一致；第二，即使在同一国家和地区，有关中小企业的界定和划分标准也会因经济发展状况的变化而发生相应的改变，不同发展阶段的标准不可能一成不变；第三，企业本身的发展是动态和复杂的，其中包含多方面的因素和条件，很难找到一个统一的、完整的标准或指标把这些因素全部包含进来。11从世界范围来看，尽管大多数国家在大、中、小企业的划分标准方面并不完全一致，但是归纳起来，划分的标准不外乎以下三类：（1）按企业的雇用人数划分；（2）按企业的经营能力划分(如产值或销售额)；（3）按企业的固定资产价值划分。我国关于中小企业的划分经历了一个不断调整的过程。50年代主要是按照企业职工人数来划分，1962年改为主要依据固定资产价值，1978年国家计委把企业规模的划分标准改为企业的年综合生产能力，1998年国家有关部门又对1978年的标准进行了修改和补充，颁布了《大中小型企业划分标准》，按企业生产规模把企业划分为特大型、大型（细分为大一、大二两类）、中型（细分为中一、中二两类）和小型。1992年国家经贸委了全国划分工业企业规模的统一标准，规定不论企业隶属于哪个部门，均按在其所属行业统一标准执行，如电子部门所属的仪器、仪表行业企业均按机械工业行业中仪器仪表企业的标准执行。1999年6月，国家修订了工业企业划分标准。新标准与旧标准的主要区别有二，一是不再沿用行业标准，而采取不分行业的统一标准:二是不再将企业划分为特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六级，而只分为特大、大、中、小四级，其标准分别为年销售收入和资产总额为50亿元以上，5亿元及以上，5000万元以上，5000万元以下。2003年2月国家经贸委、国家计委、国家财政部、国家统计局共同研究制定的新的大中小型企业划分标准出台:(1)工业：职工人数2000人以下，或销售额30000万元以下，或资产总额为40000万元以下。中型企业须同时满足职工人数300人及以上，销售额3000万元及以上，资产总额4000万元及以上；其余为小型企业。(2)批发和零售业：职工人数500人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额1000万元及以上；其余为小型企业。批发业中小型企业须符合以下条件：职工人数200人以下，或销售额30000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。(3)住宿和餐饮业：职工人数800人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数400人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。

2.1.2中小房地产企业的界定

中小房地产企业竞争力的评价，是借助能够反映中小房地产企业竞争能力的因素指标，给予权重赋值，对中小房地产企业竞争力水平进行评估的过程。因此，研究之前必须对中小房地产企业的概念有明晰的界定。根据世界上通用的及国内有关的中小企业的界定方法，下面给出我国对中小型房地产企业的界定标准。由于我国房地产业起步较晚，因此对中小型房地产企业（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，简称SMREE）的界定也相对较晚。2003年为了对房地产企业财务会计信息统计进行标准化管理，国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准（草案）（国资厅评价函[2003]327号）。12该标准从从业人员数量、销售额两方面进行了定量界定，规定见下表2-1：表2-1大、中、小型房地产企业分类标准企业类型从业人数销售额（万元）大型房地产企业≥200≥1500中型房地产企业100—2001000—1500小型房地产企业＜100＜1000本文结合房地产的行业特性，给出中小房地产企业的界定为：中小房地产企业是指规模较小（开发面积小于十万平方米）、员工较少（200人以下）、或销售额在15000万以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数100人及以上，销售额在1000万元以上；其余为小型房地产企业。具有2级以下房地产开发资质的房地产企业。

2.2企业竞争力评价的理论及相关方法

2.2.1评价理论

竞争力是一个非常复杂的概念，因此如何评价企业竞争力就成为竞争力研究中的一个专门课题。目前国内对企业竞争力进行系统评价研究的主要有中国企业联合会、“《中国经营报》企业竞争力监测项目”以及金碚、范晓屏等部分学者。“《中国经营报》企业竞争力监测项目”所取得的成果表明，以对企业竞争力的测评为基础，可以发展为一个竞争力研究的广阔领域；在不断接近客观事实及正确地把握总体态势和客观趋势的意义上，运用经济学、管理学和统计分析的方法，相对地反映出企业竞争力的真实状况，并做出比较切合实际的评价，这是经济学、管理学和统计学在企业竞争力研究上所做出的重要贡献[22]。运用经济学、管理学、统计学等对企业竞争力进行系统、深入研究，不但构成企业竞争力测评的概念基础和学术基础，也从方法论的意义上为企业竞争力测评奠定了基础[23]。运用经济学的理论方法对企业竞争力进行研究形成企业竞争力的理论内容，运用管理学、统计学的理论方法对企业竞争力进行研究帮助发现决定企业竞争力的现实因素，这样就可以使得企业竞争力在理论上得到不断深入研究的同时，获得经验数据方面的解释与验证，科学理论与实践经验相互促进发展。在对企业竞争力进行评价时，应该在充分分析企业竞争力性质的基础上，从科学的角度出发，将复杂问题简化以有利于具体企业竞争力评价。在评价企业竞争力时，首先要尽可能地使用比较综合性的测评指标，特别是显示性指标，即显示企业市场竞争结果的指标；其次，需要分析性指标来更详细、具体地反映企业的实际竞争力状况，解释企业为什么有竞争力，为什么缺乏竞争力[24]。显示性指标反映竞争结果或者竞争力的最终表现，而分析性指标反映竞争力的原因或者决定因素，13是一个为数较多的多角度、多层次的指标体系。虽然企业竞争力评价在使内在因素显现化、指标化的过程中不可避免地会损失部分信息，而且也将受到未来必然性、偶然性因素不确定的影响，最终使企业竞争力评价具有一定程度的不精确性、可能性，但是企业竞争力评价应尽可能地接近客观真实，揭示其内在属性。

第3篇

入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。

一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。

第4篇

关键词：房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06

第5篇

房地产企业取得土地较难，且具有资金投入庞大、市场流动性较差、开发周期长的特点。因此， 作为房地产开发论文，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。研究房地产企业的运营机制、资金的管理以及国家的政策趋势，将有利于房地产企业避免资金链断裂现象的发生，保证企业的健康稳定运行。      关键词：房地产开发论文,企业资金,资金管理论文

一、房地产企业资金介绍 

（一）房地产企业资金的主要来源 

房地产企业的资金来源主要为三个方面。首先来源于自有资金，包括股东所投入的资本以及企业的留存利润，这些费用主要用来支付取得土地的价格以及前期的税费等一些房地产开发的前期费用。其次是来源于借入资金，借入资金主要通过向一些金融机构贷款等如房地产开发贷款、信托等。按国家相关的规定，房地产企业的自有资金应不低于开发项目总投资的百分之三十。房地产企业资金的主要来源还包括销售回款（含预售房款），销售回款在开发企业的资金中占有较大比重，将有利于房地产企业的可持续发展，从而解决企业前期建设资金及逐渐偿还银行贷款。 

（二）房地产企业资金管理 

1. 资金管理的复杂性 

房地产企业的投资一般具有比较长的周期，要开发一块地需要涉及方方面面，同时一些房地产企业的子公司比较分散，相对而言资金管理难度大，同时房地产企业的发展很大程度上受到国家相关政策的影响以及社会经济发展的影响，综上可以看出房地产企业的资金运作比其它企业更为复杂。 

2.资金运筹的互补性 

不管是房地产方面的开发还是投资，都具有一定的阶段性，分阶段的投入自然也会产生分阶段的收入，这些都保证了房地产企业资金的互补性。回收的资金可以继续进行投资，实现资金的合理利用。 

（三）房地产企业管理中存在的问题 

1.高负债 

作为一种资金密集型产业，房地产企业开发项目时往往有着庞大的资金链，缺少项目资金是当前房地产企业普遍面临的问题，很少有企业能够依靠自有的资金来实现公司的整体运营，我国对于房地产企业的IPO和股权再融资有比较严格的限制，为了进行融资，大部分的房地产企业都是通过银行借款来实现，这就导致了房地产企业具有较高的负债率。据有关方面的统计，我国的房地产企业的负债率之高，象一些大型的房地产公司如万科和绿城等，都具有高达70%的负债率，其中2012年的负债率达到了80%，甚至有些房地产企业的负债率达到90%。以上的数据可以看出，房地产行业虽然能够取得比较大的利润但是也具有很大风险，在这种高负债率的情况下，一旦国家政策或者房地产的市场价格发生改变就会无法形成有效的资金回笼，从而造成无法按时偿还债务的现象，严重的将会导致企业的破产。 

2.融资形式比较单一 

房地产行业所具有的资金密集型的特点造成了房地产行业的融资形式比较单一，我国的房地产企业的融资途径主要来源于银行的贷款。随着近年来我国对房地产行业的调控力度越来越强，政策也在随时改变，银行对于房地产企业的贷款也有了越来越多的限制，银行一直在调整其相应的信贷政策，对贷款方进行严格的信用审核与风险控制，提高了贷款的标准和条件，对于那些自由资金和相关证明达不到要求的企业拒不提供贷款，同时还严格限制了资金的使用。综上所述，这种单一的融资形式在国家宏观政策和市场的影响下很容易造成资金断裂的现象。 

3. 资金回款问题 

上面介绍过房地产企业的回款资金主要来源于购房款，但是这种回款来源并非稳定，房地产的销售状况直接影响回款金额，当政府出现限价或者限购、限贷的调控时，或者一些当地政府实施一些资金管理制度时，就会造成资金回笼出现问题，回款不稳定，从而造成企业的资金压力较大，甚至有些企业为了加大资金回笼的速度，不得不考虑降价，而降价幅度决定于资金要求。 

（四） 加强房地产开发企业的资金管理 

1.加强项目开发进度管理，按时完成计划进度 

整个房地产项目的开发进程主要包括：土地使用权的获取，开工后的施工建设阶段和项目销售、产证办理等，整个周期可能会持续三到五年左右，这种开发周期长的特点，使企业在对项目管理时必须要严格控制项目的实施过程。房地产企业实施销售之前，都是处于资金纯投入的阶段，包括房地产开发成本以及其它相关费用，这些环节如果出现问题就会影响整个资金链。对整个项目开发的进度进行控制对于保证房地产企业的顺利运行有着非常重要的作用，对于保证资金回笼非常重要，必须严格根据项目的计划进度对整个项目的运行进行管理，尽量按原有计划进行项目的开发，做好资金的配置，减少资金积压现象，降低项目开发过程中的资金风险。 

2. 合理控制融资方案 

第6篇

房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来，这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目，就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标，那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字，但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作。首先，不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患。其次，直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。最后，房地产的工程建设因为太过复杂，所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线，此外由于不同人的经验和感官之间存在差异，所以对于质量检测得控制也不尽相同，没有一个恒定的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后，无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测，所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。

2.提高房地产工程的质量控制的相关措施

2.1将项目质量管理落实到个人项目负责人本身也全权负责开发项目的质量，需要亲自对质量工作进行监督管理。项目负责人要参照投资人项目的开发战略以及市场定位的目标制定相应的项目质量计划。并且参照计划进度，对项目质量计划的执行状况进行跟踪、监督和检查，其中对于主要质量控制点的验证和检查以及评审要注重加强。如果发现重大管理或者技术层面的质量问题，组织人员快速解决，同时告知项目团队负责人。

2.2为开发项目制订质量计划在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系文件后，参照项目组织结构的特点，制定适合本企业本项目的质量管理体系。

2.3设计方案层面的质量控制在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划定位来综合决定方案设计。当明确了项目开发产品的定位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。

2.4施工阶段的质量控制项目投资人的开发项目的战略和产品定位等级直接决定了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确定。然后为实现质量目标制定相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术来编制切实可行的质量计划。

2.5项目建设过程的质量控制进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助规定的质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规定的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。

3.总结

第7篇

首先，房地产投资的政策风险，作为我国国民经济发展的支柱型产业，在当前我国市场经济还需要进一步完善的形势下，我国政府对于房地产行业作出了非常严格的控制，出台了多项控制政策，这些政策的出台和宏观调控措施都在很大程度上提升了房地产投资风险。

其次，房地产投资具有利率风险，现阶段很多投资者的资金大部分都来自于银行贷款，因此随着银行贷款利率的波动，投资者的风险也将产生一定的波动。通常而言，贷款利率越低，房地产项目的投资成本也就越低，投资者会获得更大的收益；而贷款利率越高，成本也随之升高，投资者收益就会降低[1]。

最后，房地产投资的通货膨胀风险，从2007年开始，我国物价呈现出了持续上涨的趋势，小幅度的通货膨胀现象逐渐体现了出来。而通货膨胀率升高之后，资金的购买力降低，这就导致很多房地产投资者在项目完成后获得的收益和之前的投入资金有较大的差距，导致了实际收益率下降。

二、房地产投资风险管理策略

（一）风险衡量

所谓风险衡量，主要说的是对房地产投资所产生的风险因素的种类、风险大小和造成影响程度的衡量。风险衡量应该对那些比较明显的会对房地产投资产生较大影响的风险进行关注，其次才是研究风险损失产生的几率。[2]。我们可以把风险视为一种变量，它可以运用期望值、风险度等来进行描述，例如两种风险损失具有相同的期望值，那么标准差较大的风险损失就更加严重，标准差较小的风险损失较轻；如果风险损失所具备的标准差是一致的，那么期望值较大的风险反而越小，而期望值越小的风险越大。在风险衡量的过程中应该全面的分析和考虑风险因素。

（二）投资分散策略

所谓分散策略指的是通过分散开发结构而规避和降低投资风险，投资分散测量通常有区域分散、时间分散以及共同投资等手段。投资区域分散指的是把房地产投资向各个不同的地域分散，这样就可以避免因为某些地区经济条件较差而产生的风险；投资时间分散则说的是首先划分一个科学的投资时间差，进而降低由于市场发生变化而形成的风险，比如说房地产先导指标产生较大的波动时（如经济增长率的回升、贷款利率的下降），这些现象都很有可能让房地产周期开始进入大扩张发展阶段，这一时间段便是投资的合适时机，投资者在此时投资所产生的风险应该是最小的[3]。

（三）投资组合策略

房地产投资组合策略指的是房地产项目投资者按照投资风险因素的大小以及投资实际收益大小，根据某些原则来对房地产项目投资进行不同类型的搭配，从而来减少投资风险的一种策略。比如房地产项目投资者可以将部分资金投入于普通住宅，将一部分资金投资于商用写字楼等。这种分散投资由于房地产项目的类型不同，其风险的大小也有所差异，投资收益也各不相同，组合投资策略将资金分散投资于不同的房地产项目，这样就能够有效的减少整体投资所带来的风险，最终获得平衡的投资收益[4]。

（四）保险策略

对于房地产项目的投资人而言，购买相关的保险是非常重要的，保险是降低房地产项目投资风险的关键手段之一。它对于降低或者弥补投资者的风险损失，促进资金的循环流动，确保房地产投资收益等方面都有着非常重要的作用。通常而言，房地产保险有房屋保险、产权保险、房地产委托保险等，房地产项目投资者在购置相关保险时必须要从自身投资项目的实际情况出发，购置自己需要的险种，合理确定险额，科学的确定风险单位以及厘定费率[5]。

第8篇

关键词：房地产企业；成本管理；房地产开发

一、房地产企业的特点

房地产企业既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。它具有如下特征：1.资金密集。因为一个房地产项目的投建就是一种投资行为，因此要求企业高度集中控制资金。2.管理密集。房地产的开发中可以整合和协调各种资源来用于自己的项目开发建设，在建设环节可结合的社会资源包括项目评估公司、策划公司、设计公司、建筑公司、装饰公司和午夜管理公司等。3.生产环节多、建设周期长。房地产项目的开发设计投资评估、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理等多个环节，其中每部分都互为制约，所以要更为注重过程控制。4.投资风险大。房地产项目作为投资项目，投资数额巨大，在激烈的市场竞争中，当他们在未知结果中寻求利益的时，会受到市场和政策等诸多因素的影响，风险不可谓不高，所以在成本管理中更应加强前期对风险的预测预控和规避。

二、房地产企业成本管理中的现存问题

1.成本管理理念不够全面

当前，影响成本管理的因素主要包括：土地成本和资金成本受国家政策影响大、建筑原材料受市场变化波动大、房地产购买力不稳定、房地产企业管理水平差距大等。

2.成本控制体系不健全

房地产项目在开发建设中的环节有：策划准备设计定型组织施工竣工验收。成本控制管理，除了建设费用贯穿整个过程，还涉及竣工后的销售成本的支出。而当前多数房地产企业都没有健全的成本管理控制体系，一些企业的体系建立也不够合理，导致企业多陷入成本管理与实际支出脱节的现状。

3.成本控制管理只停留在表面功夫

在房地产市场竞争日益白热化的新形势下，多数企业都开始注重成本管理，并设置了专门的职能部门，如成本控制部或审计部，但由于前期管理的不到位，造成过程中失控或事后算账的行为，让这些看似专业的职能部门只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很难收到管理实效。而那些拥有较为规范的成本预算和成本控制制度的房地产企业，因为成本预测、成本决策和成本控制制度没能及时跟上，而少了有效解决复杂问题的有力措施，也让成本控制管理工作收效甚微。

三、有效改善企业成本管理问题的对策

1.施工前的控制对策

首先，投资决策控制。企业前期规划部门要研究政策尽量为企业争取利益，工程、预算部门则应与其配合对过程成本做出合理预测，以便服务于决策层的投资决策。其次，利用公开招标方式选择承包团队。“五通一平”也要如此，目的就是确保工程质量、降低费用、缩短工期。第三，严格控制图纸设计审核。房地产企业应成立专门的工程设计管理部来细化设计规范要求、审核设计方案和施工图纸，全面评估工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等。

2.施工中的控制对策

首先，严把施工单位资质关，实地考察不能省。它是决定工程造价控制成败的关键，信誉好、资金雄厚、技术过硬的企业是首选。其次，审好合同，降低索赔。第三，抓好现场管理，减少浪费。第四，基础设施的费用支出尽量节约，建设前要对项目实际情况了解透彻，施工单位的选择采用招标方式选定。第五，公共配套设施建设要合理，应根据消费市场的需求和市场定位来确定配套设施的档次，原则上项目不设置与周边雷同的配套设施。

3.后期的控制对策

一项工程的竣工并不表示成本控制的结束，相关人员要站好最后一班岗，后期涉及的成本控制内容包括：一，已结算工程需全部达到设计图纸和合同规定标准，并具备竣工验收合格手续，对甩项部分应标注在验收单中，并在结算时扣除该部分费用；二，对工程洽商签证及预算增减账进行最后清理，重视材料价差和竣工调价的相应审计；三，通过结算原则会议确认制、二次复核制、设计和奖惩机制来减少结算中可能出现主观失误或漏洞的发生。这样一方面能提高结算质量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

作者:周立红 单位:石家庄润鑫房地产开发有限公司

参考文献：