发布时间：2022-02-04 05:28:49
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的项目策划方案样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《年荆州市经济运行特点、问题及对策》)年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《年经济发展情况新闻稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况
一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约人。
三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。年3月，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售合同。武汉新希望物业顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位
现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从年1月我公司对市场同类产品的价格调查可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰·太阳城翰林苑观邸起价（元/m2）1380161614481428均价（元/m2）1550175014601750备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
医院形象代言人校园选拔赛与电视台节目合作策划方案
医院形象代言人校园选拔赛与《都市女孩》合作策划提案
一、目的
利用《都市女孩》现有的宣传平台和影响力度，宣传某某医院服务内容，提高医院的知名度和美誉度，强调专业品牌形象。
二、某某医院市场现状分析
某某医院是西北地区首家以女性医疗服务为主体的专业医疗机构，融预防、保健、医疗、整形美容为一体，集专家、高新科技、高端设备之大成，汇集了一大批国内外知名专家和教授，巨资引进国际最先进的整形美容和妇科诊断、治疗设备，建立了超净化洁净手术室，实施全程陪护，温馨就医的服务理念，精心开设整形美容、光子嫩肤、激光脱毛，不孕不育、计划生育、妇科肿瘤、泌尿生殖感染、中医妇科和乳腺病等重点特色科室。
----某某医院将凭借有丰富临床经验的各类医学专家和精湛的医疗技术，高科技的医疗设备、舒适的就医环境，完善配套的服务设施，严谨的学术态度、全新的人性化服务呵护女性朋友的健康，创造女性朋友的美丽。
目前，在西安的医疗市场上与女子医院主要服务项目类似的医院有很多，如西安华仁医院、陕西华西医院、西安光仁医院整形中心、陕西省红十字医院、西安华都医院等等。而这些医院的服务主要人群都是以有独立消费能力的职业女性为主，形成有限的市场被众多医院瓜分的现状。某某医院为了更好的发展自我，保持领先地位，必须寻找新的服务人群增长点。
三、某某医院下阶段服务目标定位
西安作为西北地区的高等教育中心，高校林立，而众多高校中的女大学生这一不可忽视的消费群体，容易接受新事物、品牌观念强烈，并且带动性强、口碑宣传面广，应加以重视。同时其它各医院目前还没有对这个潜在的大市场有所行动。所以建议某某医院将下阶段的服务的目标集中在高校在校女大学生这一群体上。
随着近期国家正式通过允许大学在校学生结婚，在校园和社会上引起强烈的凡响，在承认并接受这一现实的前提下，许多大学以前不能正面面对的问题随之而来。而“某某医院意外妊娠援助中心”的成立，在女子医院专业女的大背景下，理所当然成为宣传的重点和热点。同时，作为新新人群代表的高校在校女大学生，成为这项服务的先导接受人群，其带动作用和宣传作用勿庸置疑。
四、某某医院高校宣传策略
由于本次活动营销面对的是在校女大学生，年龄较低，社会经验不足，自我保护意识较差，同时对“医院”比较敏感和排斥，讳疾忌医的现象比较严重。所以如何进入校园进行宣传而又不引起女生的戒备和排斥，使其接受了了解某某医院的品牌和服务，尤为重要。
经过对在校大学生生活现状的分析，我们决定用举办选美比赛的形式，吸引女大学生的眼球，以大赛为载体，对医院进行宣传和推广。这类活动的代表节目如《超级女生》、《梦想中国》、《新丝路模特大赛》等比赛，在大学校园里引起很大的反响，大大刺激了女大学生参加次类节目，展示自己的欲望，且这种活动容易参与，影响面广泛，也比较容易引起社会的关注。
经过研究讨论，我们将本次活动确定为：“健康之星”—某某医院形象代言人校园选拔赛。
五、《都市女孩》简介查字典版权所有
《都市女孩》作为西安台著名娱乐节目，在年轻人群体，尤其是高校中，享有很大的知名度和良好的声誉。该档节目近期以完成其改版工作，以全新的形式展现在西安市民面前。与旧的节目编排相比，主要有以下特点。
摆脱以往一周一期互不相连的常规节目操作方式，以活动的形式组织一个播出季的节目（暂定三个月），以此为出发点为栏目自身的宣传炒作提供足够的的卖点，从而最大限度吸引观众的注意力。
节目主要采取4名女孩守擂，每期从中淘汰一人，另有3名新人通过数层比拼决出1人晋级守擂的方式。守擂女孩每上一期节目即可获得1000元奖金，奖金可累积，直至该女孩被淘汰。通过这种方式一方面可保留优秀的女孩，进而保证节目质量，同时还不断有新人加入，保持对观众的新鲜感。
借鉴其他台成功节目的手法，增加海选、淘汰、晋级、决赛等环节，增强节目的精彩程度、紧张度和悬念感，改变以往本节目单调地展示女孩才艺的状况。由于优秀女孩可以多次、连贯地参与节目，栏目组可以对其进行系统的造型、台风、才艺培训，而这个变化进步的过程也将完整地展现在节目中，从而将观众的注意力从以往简单地关注女孩长相、才艺水平转移到女孩的成长过程及其在节目中的命运上来，换言之，可大幅度提高观众的忠诚度。
统而言之，改版后的节目核心是：几位优秀女孩的成长、变化过程。从这个角度上说，节目将带有很大的真人秀成分，可以大幅度提高收视率和产品宣传的影响力度。
六、活动构架
近期《都市女孩》与新新娘婚纱影楼联 合举办进行中的新新娘形象代言人选拔赛，获得了很大的成功。这种合作方式正是我们某某医院的范例。而我们的活动是以与《都市女孩》合作作为主体及平台，同时扩大延伸活动周期和宣传效果的系列活动，必将达到更好的效果。
1.前期宣传报名
①《都市女孩》节目，电视台广告宣传征集选手。
②各报纸、电台综合报道宣传。（主要为各高校校内报纸、校广播电台、等。直接针对目标群体，投入少，针对性强，预期效果好）
③各高校学生会，社团发放女子医院DM单及报名单，以学校为单位组织报名或个人报名。
2.节目流程：
海选：外拍形式，由男主持人及评委点评所有报名女孩的才艺，最后挑选出3名进入节目部分角逐晋级。外拍地点为西安各知名高校人流集中处，如操场、主干道等。
现场部分
①3名海选出的新人出场，由专业造型师评点其整体包装、造型。评委打分，从3人中淘汰1人，其余2人随后退场由造型师在后台对其化妆、换装。
②4名守擂女孩出场，主持人简单采访、回顾其参与节目过程。
③大屏播放《都市女孩》日播版对4名女孩的考验、培训及情商测试过程，以此展现女孩的性格及内心特点。4名女孩随即根据彼此一周来的表现情况投票选出最优秀的一人活豁免权，该女孩可不参与后面的环节，避免被淘汰的可能直接进入下一期节目，即累积1000元奖金。
④剩余的3名守擂女孩才艺表演，观众及评委打分。
⑤公布打分结果，若评委与观众评出的分数最低的一名相同，该女孩即被淘汰。若不同则两人通过30秒PK赛决出1名被淘汰者。被淘汰者领取参与节目以来积累的全部奖金。
⑥两名新人经造型师重新包装后再次出场，表演才艺，观众票选出1人晋级，下期守擂。
以上为晋级赛节目流程，决赛部分节目框架视前者进行情况录制前一个月定。
3.合作方式
某某医院作为冠名赞助，得到以下回报：
a)外拍场景提供，可展示医院外观，提高知名度，介绍医院服务内容，增加人流量。每期约10——12分钟。
b)活动冠名或主题：如“某某医院，寻找西安最健康的高校少女”，等等，除字幕外，主持人每期不低于三次口播
c)指定评委及造型师：由栏目组确定人选，企业经该人选协商同意的前提下，后者每次出镜在头衔前加某某医院特约造型师（化妆师、服装设计师等等），每期出镜不低于四次，同时该评委在发言中可适当为某某医院穿插软广告。
d)女孩化妆造型、服装提供，每期字幕不低于两次。
e)观众投票画面背板，可出现医院名称及LOGO，每期不低于三次。
f)环节冠名：外拍环节或PK环节可单独冠名，每期主持人口播外，字幕或LOGO出现不低于四分钟。
g)颁奖：奖金通过道具支票体现，上面出现奖金提供单位名称或LOGO。决赛邀请医院领导出席现场并颁奖。
h)片尾鸣谢。
4.后续活动
某某医院与《都市女孩》合作选拔形象代言人活动结束后，由锐意空间文化传播有限公司组织各决赛女孩参加女子医院进高校宣传巡演。进一步提高医院的知名度，扩大宣传周期和规模。
七、费用预算
八、结案说明
1.本方案是基于市场研究后作出的，有不足之处请领导指出，以备我们公司在今后的活动中加以修正。
该项目总的目标是：建立棉纤维在温度－30℃～50℃，湿度15%～95%环境条件下，棉花纤维的导电性能和棉花回潮率关系的数学模型，并依据此模型研制新型棉花回潮率测试仪器。
1试验的比对方法
本试验的比对方法标准是GB 6102―1985《原棉回潮率试验方法 电测器法》、GB 6102.1―2000《原棉回潮率试验方法 烘箱法》及GB/T 9995―1997 《纺织材料含水率和回潮率的测定 烘箱干燥法》。
2试验所用的设备、仪器和材料
2.1试验设备、仪器和工具
（1）XJ101型、Y412B型电测器各2台；
（2）箱内称重的八篮烘箱2台；
（3）电子秤1台（量程2 kg，分度值1 g）；
（4）电子天平1台（量程200 g，分度值0.001 g）；
（5）塑料盛样盘，110个；
（6）试验专用测试装置4台，该装置由微电脑控制自动采样，准确度：1 mV，环境温湿度适应范围为：温度：－40℃～50℃，相对湿度：15%～90%R.H.。
（7）UT50数字直流电压表，4台。
（8）数字温湿度表，2台。量程：温度－40℃～50℃，湿度10%～95%R.H.。
（9）数字温度表，1台。量程：温度－40℃～50℃，精度±1℃。
2.2试验材料
2.2.1用于不同品种温湿度试验的棉样
选用我国长江、黄河流域和新疆不同棉区主产棉花品种中使用较广泛的新陆早13号、新疆98-6、鲁棉18、中棉所41、冀杂6828、湘杂棉3号和长绒棉共7个品种。轧工方式为锯齿棉，数量为每个品种10份，每份50 g，品级选用标准级三级棉。
2.2.2用于进行轧工方式和品级试验的棉样
锯齿棉：2级、4级、6级各400 g，每50 g一个试样，共24个试样；
皮辊棉：2级、4级、6级各400 g，每50 g一个试样，共24个试样。
对各类试样的编号方法如下：
用记号笔对盛样盘编号,编号由两节组成：XX―XX。首节为试验类别号，用01～13表示；末节为每一类别内的试样号，用01～10表示。编号规则详见表1。
3调湿试验的方法和步骤
本项试验的目的是研究在20℃的标准温度条件下，棉纤维导电性能与水分含量之间的关系（见表2），为新型棉纤维回潮率测定仪器建立基准。
（1）将试验样品撕松，拣出杂质后，放入烘箱中用50℃的温度预烘棉样至回潮率为2.5%左右，把预烘的棉样放到盛样盘中，摊薄铺匀；
（2）把盛样盘均匀摆放到调湿室中，各盘不得叠置；
（3）把调湿室的温度设定到20℃标准温度，参照表2，将湿度调节到相应水平，对棉样进行48 h调湿平衡，在平衡过程中每2 h要翻动样品一次，注意不得丢失或增加纤维；
（4）48 h调湿平衡后在调湿室内用天平称量经过调湿的棉样；
（5）在调湿室内，用专用测试装置对试样进行20℃的电压测定（用于测试的装置应在调湿室平衡2 h以上），专用测试装置所测电压作为该类试样的基准电压；
（6）用箱内称重法在烘箱中对试样烘验，计算回潮率。
采用上述方法及步骤可获得在标准温度20℃的条件下，3%～13%的回潮率范围内的一系列采样点上，各类别回潮率与导电性能的一一对应关系。要求每1%回潮率内必须有1个以上的采样点。
4调温试验的方法及步骤
本项试验的目的，是研究在温度－30℃～50℃的范围内，不同回潮率的棉纤维的导电性能与温度之间关系，为新型棉纤维回潮率测定仪器的温度修正建立依据。
调温试验分为主试验和副试验。主试验是选用代表性较强的3个类别的棉样进行的全温度范围和全回潮范围的试验；副试验是对品级、品种和轧工方式的温度试验。两种试验同步进行，所不同的是，主试验是对－30℃～50℃的全温度范围的试验，而副试验的温度测量范围确定为20℃～30℃。在每一个温度点上都需要完成不少于10个回潮采样点的试验，而每一个回潮点的棉样的调湿均匀性平衡需要2天以上，所以完成一个温度点的全部试验需一个月左右。按每5℃设一个试验点，完成16个温度点的全部试验需16个月。拟利用已建成的3个实验室的调节范围，使不同温度段的试验同时进行，以便把实验室试验周期缩短到5个月以内。
4.10℃以上的调温试验
0℃以上的调温试验在调湿室和常温常湿室（15℃～30℃）中进行。
对参与主试验的3类棉样在5℃～50℃的范围内,每隔5℃的一个温度点上进行全范围的、共11个温度点的试验，取得不同回潮率在不同温度下的“温度-回潮率-电阻值”一一对应的原始数据。对这些数据进行综合分析，确定不同回潮率的温度补偿系数。副试验要求：在20℃～30℃的范围内,每隔5℃的一个试验点上对2种轧工、3个品级、7个品种的13种试样进行全范围的试验，取得不同轧工、不同品级的试样在不同回潮率和不同温度下的“轧工方式-品级-温度-回潮率-电阻值”一一对应的原始数据。试验的方法如下：
（1）对棉样进行50℃的预烘（回潮率2.5%左右）、定重。
（2）在各温度试验点上，通过调节湿度对试样进行48 h平衡。
（3）在调湿室或常温常湿室内用天平对平衡后的试样定重。
（4）在调湿室或常温常湿室内用专用测试装置测定试样在该温度点上的对应电阻值。
（5）一个回潮点的温度试验全部完成后，用箱内称重法测量该试样的干重，并计算各温度点时的回潮率。
采用上述方法及步骤可获得温度在0℃～50℃的条件下，3%～13%的回潮率范围内的一系列采样点上，一定回潮率的棉花在各温度测试点上的导电性能。
4.20℃及0℃以下的调温试验
0℃及0℃以下的调温试验在调温室中进行。本试验仅对参与主试验的3类棉样进行。
在－30℃～0℃的范围内,每隔5℃的一个温度点上进行全范围的、共7个温度点的试验，取得不同回潮率的棉花在不同温度下的“温度-回潮率-电阻值”一一对应的原始数据。对这些数据进行综合分析，确定不同回潮率的温度补偿系数。
试验的方法如下：
（1）对棉样进行50℃的半烘干（回潮率2.5%左右）、定重。
（2）对半烘干的试样进行加湿和均匀性平衡，并密封后放入调温室中进行4 h等温处理。
（3）在调温室内对经过等温处理的棉花用天平定重。
（4）在调温室内用专用测试装置测定试样在该温度点上的对应信号电压值（可换算为电流值及电阻值）。
（5）一个回潮点的温度试验全部完成后，用箱内称重法测量该试样的干重，并计算各温度点对应的回潮率。
采用上述方法及步骤可确定温度在－30℃～0℃的范围内，3%～13%的回潮率范围内的一系列温度采样点上，一定回潮率的棉花在各温度测试点上的导电性能。
5新型电测器的主要技术指标
5.1测量电压
单一直流90V。
5.2回潮率测量
(1) 范围3.0%～13%。
(2)准确度
3.0%～6.0%:±0.2%，6.1%～11.0%:±0.1%，11.1%～13.0%:0.2%。
(3)软件分辨率
3.5%~6.0%:±0.02%，6.1%～11.0%:±0.01%，11.1%～13.0%:0.02%。
5.3测温范围
－30℃～50℃，准确度：－30℃～－10℃：±2℃，－9℃～50℃：±1℃。
5.4温度补偿
（1）补偿范围：－30℃～50℃。
（2）补偿系数：待试验确定。
5.5测水传感器极板面积
235×100 mm2，材料：不锈钢。
5.6极板压力
极板压力为735N。
5.7试样质量
50 g。
5.8轧工方式、品级、品种等因素的补偿情况待试验确定。
5.9环境适应性
温度：－40℃～50℃，相对湿度：回潮率≤5%时，应 ≤30%R.H.；5%≤回潮率≤7%时，应≤65%R.H.；7%≤回潮率≤13%时，应≤95%R.H.。
6试验的组织、主要承担单位、参加单位及时间安排
（1）组织单位：中国纤维检验局。
（2）主要承担单位：陕西华斯特仪器有限公司。
（3）参加单位及人员：中国纤维检验局2人、陕西省纤维检验局1人，中国棉花协会、中国纺织协会、安徽财经大学各1人。
（4）整个试验从2007年11月开始到2008年4月结束。参加单位的人员分期分批分别参加重要研究内容的试验工作。具体时间安排：
纤检系统和安徽财经大学：2007年11～12月，参加低温段试验；
中国纺织协会：2008年1～2月，参加中温段试验；
为了加快发展许多企业都在上投资项目。投资项目的前期工作是从投资项目总体策划开始的。投资项目总体策划是对投资项目的整体性、长期性、基本性谋划，这种谋划带有明显的战略性质，应该受到有关方面的高度重视。
投资项目总体策划
为了加快发展许多企业都在上投资项目。投资项目的前期工作是从投资项目总体策划开始的。投资项目总体策划是对投资项目的整体性、长期性、基本性谋划，这种谋划带有明显的战略性质，应该受到有关方面的高度重视。
包括投资项目总体策划在内，任何总体策划都具有四个特征：第一个是整体性，第二个是长期性，第三个是基本性，第四个是聪明性。投资项目总体策划中的整体性，指的是从背景、根据、意义、定位、内容、布局、方针、步骤、措施、环保等各个方面对投资项目进行策划。投资项目总体策划中的长期性，指的是总体策划要服从和服务于企业的长期利益，并对日后一系列工作起到长期的指导作用。投资项目总体策划中的基本性，指的是总体策划中涉及的所有问题都是基本问题，提出的所有意见也都是基本意见。基本问题、基本意见是相对于具体问题、具体意见而言的。投资项目总体策划中的聪明性，指的是总体策划要充分运用聪明。所谓“聪明”，是对各种知识的灵活应用、对各种信息的灵活使用、对各种资源的灵活利用、对各种变化的灵活反应。
企业发展战略是投资项目总体策划的基本依据，在一般情况下，企业发展战略决定投资项目总体策划，投资项目总体策划落实企业发展战略。企业假如没有一个很明确、很正确的发展战略，投资项目总体策划就轻易迷失基本方向，也将难以顺利实施。
投资项目总体策划与投资项目可行性研究是基础研究与深入研究、定性研究与定量研究的关系。投资项目总体策划是投资项目可行性研究的基础，而投资项目可行性研究是投资项目总体策划的深入；投资项目总体策划是以定性研究为主，而投资项目可行性研究则要在定性研究基础之上的做一系列的定量分析。先集中精力搞好投资项目总体策划，再深入研究这个投资项目可行与否以及怎样增加可行性，这是一种科学的投资项目前期工作程序，也是先进企业的宝贵经验。
搞好投资项目总体策划应该成为企业进行投资项目可行性研究之前的内在要求。行政核准或备案部门不要求企业上报投资项目总体策划方案，只要求上报投资项目可行性研究报告。没有主管部门要求上报投资项目总体策划方案并不意味着企业自己不认真对投资项目进行总体策划，因为投资项目总体策划究竟是投资项目可行性研究的基础，假如不首先把投资项目总体策划搞好，那么就难以把投资项目可行性研究报告编制好，也难于使投资项目可行性研究报告获得批准，即使获得批准也难以顺利实施或难以取得预期效果。顺便指出：许多企业至今还在一定程度上把投资项目可行性研究报告当作可批性研究报告委托第三方编写；许多专门从事投资项目可行性研究的公司迫于创收压力，向客户提交的投资项目可行性研究报告也经常带有或多或少的可批性成分。在这种情况下，许多投资项目就难免质量不高、效果不好了。
投资项目总体策划是一项很费力、很复杂、很重要的智力工作。以分析投资项目根据为例：确定一个投资项目，既要分析现实及潜在市场需求，又要分析现实及潜在竞争对手，还要分析现实及潜在内部能力等等，假如有一个方面的重要因素分析不到或分析不透、不准，那么这个投资项目的命运就可想而知了。再以投资项目功能定位为例：一个好的投资项目讲究功能定得不偏、不宽、不窄，目标定得不低、不高，而达到这个程度是相当不轻易的，假如达不到这个程度投资项目的效果也就或多或少地打折扣了。许多企业往往把投资项目总体策划看得很轻易、很简单、很一般，在这种思想指导下搞出来的投资项目总体策划方案不会有多大价值，甚至会产生负面作用。
对于任何企业来说，确定一个投资项目都是一件大事。之所以说它是一件大事，不仅因为它需要大量的资金与精力投入，而且还因为它将给企业的发展带来深远影响。既然确定投资项目是大事，那么企业就应该把它当作大事来对待，而把投资项目当作大事对待的重要体现就是加强总体策划。古人说：凡事谋定而后动。认真琢磨一下，其实不应该凡事必谋，否则就精力分散了，就把当事者累坏了；而应该凡大事必谋，小事可以跟着感觉走。谋大事也不能急于定，而要首先求好，谋好了再定，谋不好就定反而有害。总之，确定投资项目是一件大事，应该谋好而后动。
房地产营销策划方案原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：
第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。
第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。
第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
房地产营销策划方案
前 言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售(招商)目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。
2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
银行营销活动方案范文1一、活动主题：金秋营销
本次活动以金秋营销为主题，旨在向高中端客户和大众客户表达银行与之分享耕耘硕果、共创美好未来的真诚愿望，传播银行个人银行业务以客户为中心、致力于实现银客双赢的经营理念。各行可在此基础上，根据本行的活动特色，提炼活动主要卖点作为副题。
二、活动时间：20xx年9月26日-10月31日。
三、活动目的：
以 中秋佳节、国庆节为引爆点，以个人高中端客户和持卡人为重点目标群体，以巩固和发展客户、促进储蓄卡使用、提高速汇通手续费等中间业务收入为主攻目标，重 点拓展购物、旅游、餐饮、娱乐市场及其相关市场，同时扩大产品覆盖人群，促进客户多频次、多品种使用，带动个人银行业务全面发展;同时通过金秋营销宣 传活动的开展，确立我行品牌社会形象，增强客户对我行个人金融三级服务(VIP服务、社区服务、自助服务)的认知和感受，提高电子渠道的分销效率,切实提 升经营业绩。
四、活动内容
活动主要包括以下内容：
(一)金秋营销产品欢乐送优惠促销赠礼活动。
为鼓励持卡人刷卡消费和无纸化支付，促进银行卡和自助设备各项业务量的迅速增长，同时保持和提升速汇通业务竞争优势，促进汇款业务持续快速发展，特开展以下优惠促销赠礼活动：
1.金秋营销.自助服务送好礼
(1)活动期间持我行储蓄卡在全省范围内的自助设备上缴纳2次费用的客户，可持缴费凭证及存取款凭证，到所在地的营业网点兑换价值200元的礼品一份。先到先得，送完为止。凭证必须是同一储蓄卡的缴费凭证，礼品兑换后，我行将收回缴费凭证。
(2)凡在活动期间办理签署代缴费协议的客户，可获得价值200元的礼品一份。签约即送，一户一份，先到先得，送完为止。
活动礼品由各行自行购置。
2.金秋营销.卡庆双节
(1)活动期间申请卡免收当年年费。
(2)刷卡消费达到一定标准，可凭消费交易POS单据和银行卡到当地建行指定地点领取相应标准的礼品，领完为止。
刷卡消费达1000元(含)以上，赠送价值100元礼品;
刷卡消费达5000元(含)以上，赠送价值150元礼品;
刷卡消费达10000元(含)以上，赠送价值200元礼品;
刷卡消费达20xx0元(含)以上，赠送价值300元礼品;
礼品应充分迎合客户节日期间消遣购物的心理，刷卡消费5000元以下的建议为动物园门票、公园门票、商场周边麦当劳等用餐环境幽雅的快餐机构套餐票等，具体由各行自行确定。
各行应根据当地实际情况，积极筛选3-4个大型商场、高档宾馆、高档饭店等消费交易量大的特约商户，对当天消费达到标准的客户采取现场赠礼的方式，提升活动的轰动效应。
由于活动时间为期一个多月，各行应合理安排礼品投放节奏，确定每天各档次礼品投放数量，当天礼品送完即止;同时各行应积极做好异地卡客户消费赠礼工作
3.金秋营销.速汇通优惠大放送
活动期间，速汇通汇款手续费优惠20%幅度。
(二)金秋营销.产品欢乐送网点个银产品展示及优质服务活动。
以营业网点为单位开展金秋营销.产品欢乐送优质服务及个银产品的展示活动。活动主要内容有：
1.营业网点统一悬挂宣传横幅，张贴和摆放省分行下发的营销活动海报以及活动宣传折页(近期下发)，以新颖、丰富的视觉感染力，吸引客户关注。
2.网点柜员统一佩带工作胸牌，增加员工亲和力，突出我行员工热情、亲切的服务形象。
3.活动期间，网点须设专门的宣传咨询台并配备导储员，加强动态推介，引导客户使用我行提供的自助渠道办理普通存取款和缴费业务，积极做好相关兑奖工作。
4.积极开展网点优质服务工作，提高速汇通等业务的柜台服务质量，加强柜台人员与客户的交流，切实提升网点服务形象。
5.切实做好对客户的绿色通道服务，严格按照有关要求向客户提供优先优惠服务，为客户营造良好的节日服务环境。
(三)金秋营销.产品欢乐送社区活动。
1.扩大社区营销渗透面，密切社区关系，按计划稳步推进社区营销工作。
抓 住中秋节和国庆节的有利时机开展金秋营销.产品欢乐送社区营销活动，稳步推进第二阶段社区营销工作。通过社区金融服务网点优质服务、户外展示、社区金 融课堂、营销小分队社区宣传等各个方面密切结合，全方位树立我行的社区服务形象，加强社区金融服务网点与目标社区的各项联系，密切网点与社区客户的感情， 稳步推进社区营销工作。
2.结合活动促销内容，确定社区目标客户，积极拓展相关业务量，切实提升社区营销经营业绩。
(1)积极拓展速汇通业务
9 月、10月为学生入学或新生报到高峰期，各行可以开展凭学生证或录取通知书享受汇款优惠的营销活动，吸引学生客户群体，拓展教育社区市场业务;对城市中汇 款频率较高的人群，如商业社区经商人员、外出务工群体等，积极开展社区营销活动，提高营销活动的有效性;对潜在的汇款大户及有异地工资需求的全国性、 跨区域企业，各行可以通过公私联动进行一对一营销，争取导地工资等批量汇款业务。
银行营销活动方案范文21.概念：营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。
2.作用：营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的将来时渐变为有序的现在进行时提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。
3.特点：营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现围绕主题、目的明确，深入细致、周到具体，一事一策，简易明了的要求。
结构模式
1.种类：商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同，可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。
2.结构：
营销策划方案的基本结构是：
第一部分：营销策划方案封面
在这部分内容中，策划者需分项简要概述以下内容：
1)营销策划的全称。
基本格式是:xx银行关于xxxx营销策划书
2)营销策划的部门与策划人。
营销策划:xx银行xx分(支)行客户部
主策划人:xxx、xxx、xxx
3)营销策划的时间。
xxxx年x月x日
第二部分：营销策划主题和项目介绍
根据不同的营销策划对象(即营销策划项目)，拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核，是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。
第三部分：营销策划分析
营销策划分析可以是逐项分类分析，也可以作综合分析，视策划的具体情况来定。
1)项目市场分析。
宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。
项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。
同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。
各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的，要根据营销策划需要去搜集，并在营销策划中简要说明。
2)基本问题分析。
营销策划所面临的问题和所要解决的问题，这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定，出发点是什么?通过何种途径，采取什么方式解决?等等。
3)主要优劣势分析。
主要优势分析：围绕营销策划主题，将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等)，拥有哪些方面的优势，主要是自身优势(即自身的强项)分析，也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素，发挥出自身优势。分析优势应冷静客观，既不能过，也不能不及，要实事求是。
主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素，如何弥补自身的不足，错开自身的弱项。
主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件，逐一列出，逐一分析，以求得资源的最佳利用与组合。
第四部分：营销策划目标
不同项目的营销策划，有各自不同的营销策划目标，而营销策划目标大多由一些具体的指标所组成。拟订营销策划目标，要实事求是，经过努力能够达到。
第五部分：营销执行方案(即保障措施)
制订营销执行方案，是营销策划的重头戏，是对市场营销活动各道环节、各个方面工作的精心设计、周密安排和逐一布置与落实，是营销活动组织、开展的脚本。
制订营销执行方案应考虑以下问题：
(1)理顺本次营销活动所涉及的各种关系。
(2)把握本次营销活动的重点和难点。
(3)确定本次营销活动应采取的策略。
(4)弄清楚开展本次营销活动可利用的人、财、物等方面的资源与条件，确定好策划预算。
(5)本次营销团队人员的组成，各参与部门及人员在本次营销活动中所应完成的任务、所应承担的责任和所应充当的角色。
(6)开展本次营销活动的监控、反馈机制和传导系统。
(7)完成本次营销策划任务的时间安排(分阶段任务)。
(8)开展本次营销活动可能出现的突发问题与应急措施。
(9)对本次营销活动的考核奖惩方式。
写作指要：
撰写营销策划方案，应注意把握以下几个要点：
1.要突出卖点。
说服是策划方案的本质特征。每个策划方案一定要有独特的卖点，让读者一看就明白，一看就心动，以说服领导采纳。
2.要突出创新。
不要把策划书当作计划书来写，因为计划无需创意，只处理细节，而策划必须要有创意。
3.要突出重点。
策划方案切不可面面俱倒，无论是项目介绍、策划分析还是营销执行方案都要重点突出。
银行营销活动方案范文3一、合作单位简介
无
二、活动目的
以吸引客户为活动目的，与社区客户互动，进行项目社区文化营造与感受，带动新老客户，提高我行社区银行人气，吸引客户群的关注度，扩大社区银行的影响力与认知度。
三、活动内容要点
1.活动内容
1)体感游戏吸眼球
为 达到吸引新老客户群认识我社区银行，走进我社区银行，特举办此项游戏活动以达到令人瞩目的效果。每周安排固定时段，在我社区银行门口(或能力可及范围内) 开展体感游戏互动项目。此项游戏内容活动方式新颖脱俗，另外又起到一个全民健身的效果，定能吸引路过的客户，而这些驻足的客户，必定有我行正在寻找的客户 群体。另外：参加体感互动游戏的客户需在活动参加详情登记簿上签字留电话以作为我行客户信息来源。
2)当客户吸引人群吸引至一定规模时，可继续开展有奖抢答环节。
到访客户既可体验体感游戏的乐趣，又可参加抢答问题的有奖回馈，宣传定能达到预期效果。
2.交流话题建议
抢答问题建议如下：
1.某银行是哪年成立的?
2.某银行的经营理念是什么?
3.某银行理财产品的产品规格有几种?问题可选择一些针对客户需求方面的。
3.宣传方式(1)在社区银行周边小区的报箱内投递活动广告;
(2)在社区银行周边小区的电梯内、宣传栏张贴营销活动广告;
(3)通过微信宣传活动信息;
4.活动反馈与跟踪销售行动计划
根据活动开展情况，由现场人员总结客户回答问题情况进行分析，有针对性的服务客户。对于参加游戏互动的客户，待游戏结束之后再进行有针对性的深度挖掘。
四、目标客户组织
1.目标客户
目标客户包括：社区银行周边小区通过宣传慕名而来的到访客户，以及当天老带新客户;
2.客户组织
约访的新老客户当日来我我行，由接待人员进行简单了解后进行分流引导，咨询客户带到咨询区，参加游戏客户带至游戏区登记，游戏开始时间由固定人员讲述游戏方式及注意事项后开始互动游戏和抢答游戏，对于回答正确我行问题的客户给与渤海银行专属纪念品。
五、时间地点的安排
1.时间
社区银行开业后的节假日或法定休息日均可
2.地点
我行社区银行门口(或能力范围可及内)
六、费用预算(请详细列出各项费用名称，单价，数量，总价等)
XBOX360体感游戏机1台3000元
纪念品100份0--500元(可用我行现有水杯或其他)
平板电视1台3000元(社区银行应自有此设备)
七、预期效果分析
1.通过本次活动预计带来的业务量
业务量不敢保，人气量肯定暴增
2.通过本次活动预计带来的影响
预期影响给客户留下深刻印象的同时，配合理财及储蓄产品的销售，大幅增加网点存款和业务量。
八、人员安排与职责
1.活动策划人：2人
职责：安排现场分区接待客户以及设备调试等流程分配
2.活动协调人：3人
职责：接待来访客户并做好推广解释工作
[关键词]大学生 第二课堂活动 策划
一、活动策划应坚持的原则
1.坚持课堂教学与课外教学协调发展的原则。学生素质和能力的表现形式多样,仅靠课堂教育难以实现学生素质和能力的提高,需要通过长期的、大量的第二课堂活动潜移默化地进行培养。为了更好地实现学生素质和能力的提高,在组织第二课堂活动时应遵循课堂教学与课外教学协调发展的原则。
2.坚持人文素质培养与专业技能培养相结合的原则。不同类型的第二课堂活动具有不同的育人功能。因此在组织第二课堂活动时应遵循人文素质培养与专业技能培养相结合的原则,使学生得到全方位的发展。
3.坚持教育性与趣味性融合的原则。德育是学校的首要任务,必须贯穿于学校的一切活动中,同时,德育也是开展第二课堂活动的灵魂,没有德育渗透的第二课堂活动必然会发生思想偏离,也必然不会产生好的活动效益。因此,开展任何类型的第二课堂活动都必须贯彻思想教育性。第二课堂活动的开展必须有学生的广泛参与,才能使活动的教育性得以体现和贯彻。为了吸引学生积极参与,在注重教育性的同时,还要注重活动的趣味性。
4.坚持学校指导与学生自主相结合的原则。第二课堂活动主要应由学生自主组织开展,但学校一定要加强引导,教师一定要参与指导,保证活动方向正确和活动的质量、规模、特色、效益。
5.坚持形式多样、品位高雅、质量优良兼顾并重的原则。第二课堂活动的开展应兼顾形式多样、品位高雅、质量优良的初级目标,通过活动的开展,实现教书育人的最终目标。
二、活动的程序策划
大学生第二课堂活动是一项有目的、有计划、有步骤地组织众多人参与的社会协调活动,它有着鲜明的目的性、计划性和群众性。从程序上说,大学生第二课堂活动策划,要按照以下工作步骤执行:
1.把活动作为一个项目确定下来,清楚地分析这个活动要不要做,为什么做。
2.进行调查和可行性研究。学生活动策划调查有其特殊性,例如,调查的内容包括国家、学校关于学生活动方面的政策和法规,学生关注的热点,同类个案的资讯,场地状况和时间的选择性。而可行性研究则是一个十分重要的工作步骤,研究范围包括学生活动的社会适应性及社会环境和目标活动参与者的适应性、财力适应性、效益的可行性。
3.提炼主题,进行创意。除了个人创意外,我们要特别强调学生创意的概念。作为现代策划,需要的是多个学科的综合和集体的智慧,而不是某个人的杰作。
4.论证方案。论证方案,可使活动更具合理性和操作性,增强其运作过程中的实际效率,以便随时调整和完善。
三、活动策划的内容
大学生第二课堂活动始终要以人文精神、校园精神、团队活动等专题校园活动为着眼点:人文精神是指从人文关怀的角度,设计出各种方案来体现大学生的新形象,丰富大学生的精神文化生活,同时弘扬中华民族的优秀文化,推动来自不同地域、不同家庭的大学生的文化交流与融合,加深大学生之间的了解、信任与友谊;校园精神,是指活动要紧紧抓住日新月异的校园文化,以此为基础开展大学生的独特文化生活,并进行创意设计;团队活动在大学当中有它自身的地位和作用,它让目标更接近的学生走到了一起,在走进社会之前,拼一身热血,满腹热情,为了自己的理想和追求共同奋斗在学校和社会的舞台之上,每一个成功的团队都有它自身可以繁衍生息的理由。
一份完整的大学生第二课堂活动策划,主要包括以下几个方面:
1.策划方案名称,要求清楚、明确、具体。
2.策划者资料介绍,包括姓名、单位和职务等。
3.完成方案的时间,按实际完成方案日期填写。
4.策划方案的目标,用准确的数据加以量化。
5.策划方案的正文,包括策划的起因、背景、活动目的、可行性分析、活动内容、实施及检查评估等。
6.预算和进度细表,列表详细说明活动所需资金投人、人力投人、组织构建和进度安排等。
7.方案的效果预测,根据资料情报预测策划方案实施的量化效果。
8.方案参考的资料,列出制定策划方案所参考的文献资料,增加方案的可信度和可行性。
9.其他备案的说明,对多个备选的方案,进行必要的补充说明。
10.其他的注意事项,提出预防措施,做到有备无患。
四、活动策划方案的实施
俗话说三分策划、七分实施,实施在大学生第二课堂活动中有着举足轻重的作用。在活动策划方案的实施过程中,应注意以下问题:
1.实施操作设计。我们应该非常重视实施方案的操作设计。许多活动的组织单位,甚至是专业机构承接的活动,都存在这样的问题:创意很好,但是由于缺乏操作设计,在操作过程中出现很多问题,违背了原创精神或者没有达到原创水平。所以,在原则方案确定以后,还要进一步进行操作设计,操作设计必须包括比较准确的财务预算。
2.办理审批手续。审批手续是比较繁琐的一个步骤,但是由于学生活动的特殊性,得到有关单位的审批必不可少。
3.实施操作程序的管理。程序化管理是一种科学的管理意识,只有程序化实施,才能有标准化、科学化管理,因而实施设计,重要的是设计出操作的规范程序。
4.方案培训。在学生活动里,假如参与的工作人员不了解全局的策划意图,他们就不能为学生活动策划实施提供建设性的劳动,因而需要对工作人员进行方案培训,只有知情才能出力。
一、个人履行岗位职责情况。
1、了解和掌握竞争对手的定价，做到知己知彼百战不殆。
2、拜访相关客户，建立和维护客户关系，提升客户的满意度和推荐意愿。
3、撰写、修改和完善各项目策划方案。
4、了解熟悉有关经营的流程,建立客户档案。
二、在完成工作任务方面
1、与XXXX就深化XXXX活动进行沟通研究，撰写、修改与完善项目策划方案，目前已达成基本合作意向。
2、与XXXXX洽谈战略合作事宜，撰写项目策划方案，并不断沟通与促成合作。
3、电话拜访与登门拜访相结合，与各单位洽谈XXXXX合作事宜。
三、践行职业操守方面
1、认真学习各项规章制度，不该碰的红线绝不碰。
2、严格执行各项规章制度，严于律己，以身作则。
四、个人发挥作用、存在问题以及努力方向
1、始终以经营目标为己任，充分运用和调动各种资源，为分公司完成经营目标而努力。
