发布时间：2022-02-14 03:34:51
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的资产评估行业调研报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
“*ST金泰在上交所的公告让人看不懂，80亿股是一个天文数字，很难想象新恒基会一次性将全部资产都注入到这家上市公司。”
7月9日，得知*ST金泰将向新恒基控股集团和北京新恒基房地产集团有限公司(下称新恒基系)及不超过8家特定投资者非公开发行不超过80亿股A股。国泰君安房地产分析师张宇在电话里的反应是，“简直不敢相信”。
*ST金泰获得大股东拯救并不是孤立的现象。不久前世茂股份发出公告，将置入大股东世茂集团的多处商业地产；首开集团也表示借壳天鸿宝业整体上市。接二连三的事件发生，很可能把这些原本暮气沉沉的上市公司推向一线蓝筹股。
阶段性良机
“新恒基系把集团的资产注入上市公司，直接的原因是这些项目需要钱。”房地产独立顾问周丽君告诉本报记者。新恒基系的控股人黄俊钦是黄光裕的大哥，兄弟俩早年就擅长资本运作，而这次黄俊钦等来一个借壳上市的好时机。
沪深股市的大盘指数经过多次震荡，目前维持在3800点左右。正是持续走强的牛市行情，促发地产集团将资产置入上市公司。
张宇对记者表示：“借壳融资并不是一步到位，将资产注入后，大股东就可以在适当时机进行扩股增发，以股权换回大量现金。值得注意的是，定向增发时，定价相对低一些，之后的公开配股，大股东常常选择股票获得高溢价的时机进行。”
*ST金泰这次非公开发行的价格确定为3.18元，而在公告发出后股价连续涨停，7月11日收盘已经涨至4.59元。
和*ST金泰相似，2001年许荣茂控股的世茂集团买下万象股份的壳资源，从中置换出了万象国际广场后，再没有实质性动作。2006年集团将主要项目打包装入新成立的世茂房地产，并在香港上市，之后一度传出世茂股份要被许荣茂私有化。
6月，世茂股份公告称，将向世贸房地产等附属企业定向增发7亿股，世贸房地产等注入407万平米建面的商业地产。同时，公司的业务定位从原来的“从事内地20万平米以下的住宅项目和10万平米以下的商业地产项目”转变为“包括酒店以及住宅、酒店附带商业配套的购物中心、大卖场、商业街、购物广场、主题商场、娱乐类商业地产、写字楼等商业地产”。
联合证券房地产分析师鱼晋华的一份调研报告指出：“世茂房地产向A股公司注入资产的主要动机是利用国内市场估值较高的机会，实现融资目的。”这和新恒基系走了同一条道。
不过，世茂股份的非公开发行能否最终完成，还存在一定的变数。张宇告诉记者：“世茂股份会不会因为集团的商业地产注入跃升为地产蓝筹，要看这些项目资产评估的情况，大股东会以什么样的价格注入。目前定向增发的计划只是在董事会通过，还要等待股东大会投票。”
高成本借壳
入夏以来，地产集团频频向上市公司注入资产，给市场的感觉是，多年来房地产企业的借壳效应正在集中爆发。
“这一轮增发融资的房地产企业，大部分还是2005年以前借壳上市的，2006年后买壳的公司还没有创造出很好的扩股机会。”周丽君表示。
对于*ST金泰来说，获得此次大股东资产注入的答复，已经苦等了6个年头。2001年新恒基系借壳*ST金泰后，仅仅维持着这个壳资源，大规模的资产重组迟迟没有动静， *ST金泰一直处在退市边缘。
周丽君认为：“房地产企业买到壳资源后，证监会对大股东增发扩股的速度卡得非常紧。而且壳公司大多数主业不是房地产业务，大股东要对其重组，解决历史问题需要大量时间。”
业内人士表示，*ST金泰在济南市属5家上市公司中,经营情况算是非常糟糕的,几年来一直没有摘过帽，济南市政府曾数次为*ST金泰的重组和扭亏找过新恒基的负责人。有评论认为黄俊钦很可能已经对*ST金泰的积弊“望而生畏”。
事实上，借壳上市本身受到相关的政策限制，付出的成本也很高，壳公司的债务需要偿还，对其进行业务重组也是一道难题。
张宇还表示：“前些年房地产行业贷款不难，开发商赚钱比现在容易，并不希望股东来分享自己的利润，资产注入的动力不足，这也是黄俊钦借壳动作缓慢的原因之一。”
2006年以来，股权分置改革打破了流通股东的持股上限，包括新恒基和世茂房地产在打包入市后，可以占到总股本的50%以上，消除了他们在利润方面的顾虑。
5月23日，世茂房地产以14亿元价格收购了北京三里屯地区一综合地块，5月27日，世茂房地产在沈阳的首个项目“世茂・五里河”综合楼开工，预计投入150亿。在内地同时开发几个庞大的项目，世茂房地产前期需要大量资金投入，而借助世茂股份A股融资变得非常急迫。
一、基本情况 讯业对gdp的贡献率为6%，行业就业人数超过100万，电信行业税收收入为3320亿乌先令，20**年同期则为2890亿乌先令。截至20**年4月，电话用户数达到1830万，电话普及率达到51.3%。获得授权的电视台为67个，其中有 62个处于运营当中。有229个调频广播电台，其中208个处于运营当中。快递业务邮寄商品数量为134,349件，普通邮递邮寄商品数量为 1,497,018件。互联网增长迅速，截至20xx年12月，互联网有效用户数为360万，20xx年同期为270万。截至20xx年12月，移动银行用户数为1424万，交易量为18.6万亿先令，20xx年同期用户数为887万，交易量为11.6万亿先令。20xx年4月，通讯行业毕业生人数为 680人，20**年6月为610人。
二、主要运营商和设备供应商市场份额 乌干达通讯行业企业数目较多，但多为外资企业，彼此竞争激烈。相关领域主要公司占据市场份额如下：
通讯运营商：mtn 45%，airtell 35%，africel 10%,utl 5%。
设备供应商：华为 60%，中兴 15%，爱立信 15%。
三、并购情况 黎巴嫩的africell公司收购法国电信旗下的uganda orange公司。africell是总部在黎巴嫩的一家非洲区域电信运营商，也是乌干达仅次于mtn和airtel的第三大电信运营商。该宗并购行为于 20xx年11月完成，收购金额为1200万美元。africell公司由此承接了约100万注册用户并计划未来三年在乌干达投资1.5亿美元，目标是到 2xxx年在乌干达发展600万用户，占当地20%的市场份额。
四、政策法规 13/14财年，新出台以及正处于审核阶段的法规主要包括 ：乌干达通讯法案(20xx年开始实施);网络管理条例(于20xx年对外生效);国家信息通信技术政策(提交内阁审核);数据保护和隐私法案(获内阁审核通过)。
五、工程项目 边远地区通讯发展工程。主要包括：截止到20xx年3月，为学校总共修建了1027个信息技术实验室;为78个地区议会办公室、816所地区医院、53 所乡村学校装上了宽带;为22400名社区成员提供了互联网方面的知识培训;在ntungamo、bugiri和soroti三个地区的私立学校启动了电子计算机实验室项目试点。
电子政务工程。20xx年乌干达政府制定了信息和通信科技政策框架，致力于推动信息技术的发展，电子政务是其中一项重要内容。20xx年6月，华为公司与乌干达政府签署合同，承建电子政务网/国家骨干网项目，该项目将致力于实现乌干达首都及全国主要区域的网络互通。整个项目分为三期，一期和二期分别于2xxx年6月和20xx年4月顺利完成，第三期建设预计将于今年年内启动。骨干网建设为乌干达未来基于互联网平台的电子政务应用奠定了基础。项目实施过程中，针对电子政务发展的长期规划master plan于20xx年启动，该规划由韩国政府以免费咨询的形式提供给乌干达政府，并于20xx年通过议会审批，规划在电子政务发展的组织架构、责任主体、拓展方向等方面给予指导。
数字电视项目。20xx年国际电信联合会itu在日内瓦开会决定要在20xx年6月17日在全球范围内关停模拟信号。目前乌干达周边国家肯尼亚、坦桑尼亚、卢旺达均已实现数字整转。乌干达宣布从20xx年6月15日开始启动转型，项目总投资约2000万美元，第一期在大坎帕拉地区60公里半径范围以内实施，第二期预计从8月底开始在jinja、masaka、mbarara、mbale等其他15个城市关停模拟信号。相比于模拟信号，数字信号具有更强的稳定性、更清晰的画质以及更多的节目选择等诸多优点。目前，工程第一阶段已基本实施完毕。但由于乌政府并没有为民众购买机顶盒等相关设施提供补贴，项目实施进度并不理想，坎帕拉市内仍有约30%的民众没有实现数字信号切换。注税行业是伴随着改革开放发展起来的新型服务行业。行业内税务师事务所主要从事涉税服务和涉税鉴证业务，其业务开展对稳定税收增长、减少税款流失和助力国家税收法律法规正确实施都有很强的促进作用。
一、 XX市注税行业发展现状 截至20xx年8月底，全市经批准成立的税务师事务所共有4家，从业人员67人。其中，本科学历13人，占比19%，大专学历7人，占比10%。20xx年至20xx年，该行业的业务量有了长足发展，具体情况如下：营业额由333.6万元增长到574.8万，增长率72%;资产由97.33万元增加到189.51万元，规模扩大95%;户数由364户发展到1380户，增长率279%。20xx年，该行业有3家实现盈利，1家亏损，年底行业亏损23.87万元。
二、当前注税行业管理中存在的问题 (一)法规建设落后，法律级次不高。我国涉及注税行业管理的法规主要有《注册税务师资格制度暂行规定》、《注册税务师执业资格考试实施办法》，《注册税务师注册管理暂行办法》、《有限责任税务师事务所设立及审批暂行办法》和《合伙税务师事务所设立及审批暂行办法》等。上述法规对注册税务师行业制度化、规范化起到了重要作用，但其出台较晚、级次不高，约束力相对较弱，影响了行业发展。一是社会认知度受到影响。注税行业立法滞后导致行业在社会上认知度较低，作用发挥受到限制。如注册税务师事务所出具的鉴证类报告与律师和注册会计师出具的报告相比，其被社会使用范围较窄。二是行业发展不规范。由于法律没有明确针对注税行业的专门业务，市场无序竞争，行业业务受限，造成涉税服务市场没有准入门槛，参与经营主体较多。现在，不但注册会计师在做涉税服务，还有各种名目的公司、咨询公司、财务公司都在从事涉税服务，市场处于无序竞争状态，出现大量不规范行为，注税行业的业务开展受到很大影响。
(二)税务机关认可度低。目前，税务机关对注税行业的认可度还有待提高，少数税务机关认识上存在一些误区，影响了注税行业发展。第一，认为纳税服务越多越好，越细越好，甚至要搞个性化服务、贴身服务、保姆服务，混淆了政府服务和市场服务的边界。本来是应该交给中介机构去做的服务，税务机关也抢着做了。第二，认为注税这个行业做涉税咨询、税务筹划是打擦边球，是帮助纳税人少交税，侵蚀了国家税基，所以不太支持。
(三)税务率较低。从XX市情况来看，税务率整体偏低。全市共有纳税人48927户，20xx年税务师事务所户数共计1036户，率仅为2 %。据悉，日本有85%以上的企业委托税务代办纳税事宜，美国约有50%的企业和几乎100%的个人委托税务人代办纳税事宜，与发达国家相比，税务率还存在较大差距，因此税务市场还有很大发展潜力。
(四)企业利润率低、经营困难。税务师事务所的涉税服务业务面窄量小，不仅行业内竞争激烈，还面临着其他中介(注册会计师事务所)的竞争压力。20xx年全市4家税务师事务所行业利润为亏损61.95万元，其中3家盈利1家亏损。20xx年全市税务师事务所行业利润为2.5万元，4家均实现了盈利。20xx年全市税务师事务所行业利润为亏损23.87万元，其中3家盈利，另一家达信事务所在裁员20人后依然亏损。
(五)部分税务人员业务素质有待提高。税务是一项权威性、专业性和高风险的业务，业务上既要熟知会计知识更要精通税收法律法规，要求从业人员具备有较强的责任心和较高的业务素质。目前，很多税务人员是刚毕业取得会计资格的大中专毕业生，拥有注册税务师、会计师资格的人员严重短缺。由于部分从业人员没有经过专业的学习培训，实践经验欠缺，对办税流程、办税软件应用和相关税收规章制度知之甚少，甚至办理涉税事项时存在一问三不知的现象，导致其行为具有很大的随意性，无法按税务机关要求准确完成相关的税务事项。
三、促进注税行业健康发展的建议 (一)注税行业急需加大立法宣传力度。着眼促进注税行业规范、健康发展，进一步加快注税行业立法进程，明确注税行业的法律主体地位。利用多种渠道，采取多种方式，加大对注税行业的宣传力度，进一步消除社会上对注税行业的偏见和误解，为行业发展营造良好发展环境。
(二) 注税行业要发展就更迫切需要立法。7月28日，《国务院关于加快发展生产业促进产业结构调整升级的指导意见》(国发〔20xx〕26号)要求，积极发展资产评估、会计、审计、税务、勘察设计、工程咨询等专业咨询服务。国务院的这些最新文件，既对税务师事务所等市场专业化服务组织的作用给予了充分肯定，又提出了更新更高的任务要求。注税行业应以国务院文件为依据，以推动《注册税务师条例》出台为契机，加快行业立法进程。加快注册税务师立法进程，明确注册税务师行业的法律地位和相关规范，充分发挥这支队伍在税收征管和纳税服务中的重要作用，既是注册税务师行业发展的根本出路，又是征纳双方应对复杂税制和税收管理环境的最佳选择。
(三)创新服务，为注税行业发展创造各种条件。针对我市的率比较低，有部分税务师事务所亏损较大，税务机关切实对税务师事务所采取切实可行的支持措施，使税务师事务所在税收秩序中发挥更大的作用。
1.提高税务师事务所涉税鉴证报告的地位。在目前的征管体系中，应当引入和强化税务师事务所的作用。比如，企业执行了税务师事务所出具的某类税收的涉税鉴证报告可一定程度上酌情考虑减少此类税收稽查、纳税评估的次数或不予评估、稽查，以充分调动事务所的积极性，同时会降低征纳成本。
2.各级国税机关应加大购买涉税中介服务。政府向注税行业购买涉税中介服务是全球性新公共管理改革的一个重要内容。我国政府购买涉税服务在近几年也陆续出现。在纳税评估和税务审计工作中，税务机关通过风险分析提取疑点，税务师事务所提供人员和技术支持，联合进行纳税评估和税务审计，既能维护了税收秩序，也能为注税行业开辟稳定的发展通道。政府购买涉税服务要成为一种社会常态，既可以促进注册税务师行业的健康发展，又在一定程度上缓解了纳税群体日益庞大和税务机关力量不足的矛盾。今年我市国税局通过政府采购方式，聘用税务师事务所等社会中介机构的人员共30人协助开展重点企业的增值税和企业所得税评估和稽查。
关键词:中小企业;信贷产品;钢结构资产抵押贷款
Abstract:Zaozhuang established the steel structure’smortgage,which excavating and increasing the SMEs’collateralcapacity,breaking through the buttleneck of the movable steel plant’sconstraints.Zaozhuang’s practice is operable and reproducible,so that it has promotional value to break out the SMEs’financing problems.
Key Words:SMEs,credit products,the steel structure’s mortgage
中图分类号:F830文献标识码:B文章编号:1674-2265(2009)07-0031-04
一、当前中小企业的抵押担保困局
在破解中小企业融资困局的现实选择中,一般采取三种路径:一是成立信用担保机构,对中小企业实施外部增信;二是建立风险补偿机制,对银行机构进行正向激励;三是挖掘企业内部资源潜力,扩大中小企业抵押担保能力。近年来,为促进中小企业增信融资,各地纷纷成立了各种类型的中小企业信用担保机构,但受担保基金来源有限性和内部风险收益失衡问题的制约,担保机构的增信融资能力不可能无限放大,而担保公司等商业性担保成本高,企业不堪重负,且在经济下行风险不断加大的环境下,担保机构的生存能力遇到了严峻挑战;各级政府在建立中小企业贷款风险补偿机制方面,受财政资金投入及利益权力转移制约,往往是宣传的多,实施的少,文件规定的多,落到实处的少,总体效果没有达到各方预期。因此,各方进一步认识到,提高企业自身抵押担保能力,才是破解中小企业融资瓶颈的根本选择。基于此,在实践层面上,应收账款质押、物流监管动产质押等适合中小企业融资需求的动产抵质押贷款新品种,被不断创新出来,并取得了明显成效。枣庄市积极挖掘中小企业动产抵押潜能,将中小企业合法拥有的、可移动、易变现的钢结构厂房资产视为动产进行抵押,让企业实物资产“活”起来,探索开办了钢结构资产抵押贷款业务,突破了中小企业因普遍缺少土地使用证、房产证及其他有效抵押物的融资瓶颈,开辟了企业动产抵押新渠道,得到社会各界的认可和推广。
二、钢结构资产抵押贷款业务的实践
(一)发现市场需求
枣庄市是一个“因煤而建、因煤而兴”的资源枯竭型城市,随着资源型城市经济转型速度的加快,中小企业发展快、数量多,全市注册资金在100万元以上的中小企业达2492家,实现产值、利税占全市的2/3以上。但受土地使用审批权限制约,大部分中小企业存在土地使用证、房产证“两证”不全问题,在银行贷款抵押偏好中,抵押担保难问题相当突出,特别是在当前国际金融危机背景下,中小企业融资难度进一步增加,个别中小企业甚至面临资金链断裂的风险。2008年下半年,人民银行枣庄市中心支行(以下简称“枣庄中支”)在对全市中小企业融资状况的调研中发现,许多中小企业普遍拥有钢结构厂房资产,但受缺乏两证限制,企业守着“财富”却不能抵押融资,抵押物不足与资产闲置并存。如对这些市场价值较高、能移动、易变现的钢结构厂房进行抵押,将有效解决中小企业贷款抵押能力不足问题。据统计,全市拥有钢结构厂房的企业达402家,钢结构价值高达36亿元,如按30%―50%的抵押率计算,可为中小企业提供信贷资金10―18亿元,能在一定程度上缓解中小企业资金紧张问题。
(二)试办面临登记瓶颈
就在枣庄市商业银行和农村信用社准备大规模开展钢结构资产抵押贷款的时候,市工商局却以钢结构厂房作为动产抵押登记缺乏法律依据为由,不予进行抵押登记。市工商局在《关于对钢结构厂房抵押登记事宜的有关意见》的答复中指出:钢结构厂房应当属于不动产,工商部门无权办理该项抵押登记;《物权法》对不动产物权的设立、变更、转让和消灭有明确的规定;工商部门可以办理钢结构厂房建设之前的钢材等原材料的动产抵押登记。在钢结构厂房建设之前的钢材、屋面墙面板材等原材料,属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴,工商部门可以办理这些形态动产的抵押登记,不能办理钢结构厂房抵押登记事宜。同时由于钢结构厂房没有房产证,房产登记部门也不予抵押登记。至此,钢结构资产抵押贷款业务开展陷于困境。
(三)法院确认
为跨越钢结构厂房是动产还是不动产,能否抵押,由哪个部门负责办理抵押登记及其登记效力这些贷款新业务必过的“门槛”,枣庄中支积极向市政府进行专题汇报,协助市政府多次组织召开由市法院、中小企业局、工商局及银行机构参加的协调会议,研究钢结构资产性质及抵押登记的有关法律问题。2009年2月20日,市法院在深入调研基础上形成《关于加强钢结构抵押贷款法律适用问题探讨依法促进全市中小企业融资担保工作发展》的报告,报告认为,钢结构厂房尽管名义上或形式上称“厂房”,但其本质或实质不是“房”,不具备不动产的特质,是为生产作准备的,因而是企业的生产设备,应视为动产。而且,房产部门也未将钢结构厂房纳入房产登记管理范围,将其作为动产办理抵押登记并不违反法律规定。
(四)政府支持
对市中级法院形成的调研报告,市委书记于2009年2月23日批示相关部门进行专题研究。枣庄中支会同市法制局、工商局、中小企业局及部分银行业机构起草制定了《枣庄市钢结构资产抵押授信管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),并上报市政府。2009年3月17日枣庄市市长亲自签发,明确规定中小企业的钢结构厂房经评估,由企业注册地工商部门办理贷款抵押登记手续。
(五)工商登记
根据市法院关于钢结构厂房资产动产性质的认定和《暂行办法》的规定,市工商局于2009年3月24日印发了《关于充分发挥动产抵押登记职能促进我市经济快速发展的通知》,明确要求各区(市)工商局对企业、个体工商户以钢结构厂房、大棚、塔台等钢结构资产抵押融资的,及时给予办理动产抵押登记。
(六)实施金融跟进
根据《暂行办法》,凡是在本市登记注册并办理年检手续、信誉良好无不良记录、产品有市场、拥有钢结构厂房资产的企业均可申请抵押;钢结构厂房资产价值由贷款人与借款申请人或抵押人协商确定,或由专业的评估机构评估确认;贷款额度按不超过评估价值50%的比例进行确定;对所抵押的钢结构资产价值有明显减少足以危害贷款人权利的,可要求借款人提供相应的担保;贷款未能按期归还的,贷款人可以依法拍卖或变卖钢结构资产。
(七)开展联合推介
2009年3月26日,枣庄中支联合市法院、民经委、工商局及各家银行机构,组织召开了全市钢结构资产抵押贷款启动仪式,加大对钢结构抵押贷款业务的宣传推介力度。在启动仪式上,市商业银行、恒泰农村合作银行向5家中小企业发放了1200万元的钢结构资产抵押贷款,标志着枣庄市钢结构资产抵押贷款迈出了实质性的一步,引起社会各界较大反响。《齐鲁晚报》以《铁厂房抵押贷出全国第一单》进行了专题报道,山东省政府称其为中小企业融资的又一“创新”,中央电视台等10余家知名媒体进行了宣传。
(八)业务推广进展顺利
各级政府对贷款业务开办高度重视,组织召开了不同形式的银企对接活动。至2009年5月末,市工行、商行、恒泰合行和农信社已全面推广开办了钢结构资产抵押贷款业务,全市已累计发放钢结构资产抵押贷款1.69亿元。
三、钢结构厂房资产抵押融资功能分析
新凯恩斯主义信贷配给论指出:贷款抵押品有正向选择效应和反向选择效应。正向选择效应是指当信贷市场存在超额需求时,银行通过提高贷款抵押品水平来增加还贷款的可靠性,减少坏账的风险,增加银行收入,同时还抑制了借款者对贷款的需求;反向选择效应是指贷款抵押品水平的递增会增加贷款的风险,降低还款的可靠性;银行可以根据这两者确定最佳抵押品水平。枣庄钢结构资产抵押释放企业资产抵押潜能,是贷款抵押品正向选择效应的成功案例。
(一)钢结构厂房资产作为担保标的物的可行性分析
抵押品是一种保证履行义务的资产,通常是还款的第二来源。银行发放贷款时抵押品会降低银行的风险。银行所认可的抵押品范围很广,只要证明它能发挥实质性的、一致的和可靠的减少损失的作用,都可作为抵押品。抵押品共有的特征包括:耐用性、确定性、可交易性、价值稳定性及标准化。
钢结构资产是企业资产的一部分,作为担保标的,是对企业厂房建筑物的虚拟分割,从建筑物中分离出最有价值部分,而单独设定的抵押权。从钢结构资产的自然属性和社会属性考察,其具备担当抵押品的特性。一是钢结构资产的自然属性。自然属性又称物理性质,是指与物质实体或物理形态相联系的性质,它是钢结构资产社会经济性质的物质内容和物质基础。它表现为具有特定用途和明确属主的实体物,具有充当保证抵押品的耐用性、标准化、稳定性和持续性特征。二是社会属性。是指钢结构资产的经济属性和法律属性(即权属问题)。经济属性表现为它的单一商品属性。商品属性是由钢结构资产的使用价值和商品经济决定的,它具有几方面的实质性内容:钢结构资产的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的,钢结构资产的买卖、租赁、抵押,使用权的出让与转让都是体现其商品性的具体方式,表现为它的可交易性和保值、增值的价值稳定性。法律属性表现为:企业厂房建设物由于缺少土地证、房产证,未获法律产权,通过资产虚拟分割,产权重新界定,使钢结构资产获得的所有权不仅是一项单项权利,而且是一个权利束,拥有多项权能,如租售、抵押等,形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中,各种权利可以以不同形式组合,也可以相互分离,单独行使、享有。从以上特性观察,钢结构资产具备充当担保品的特征,与银行贷款抵押担保的目的相吻合,按照信贷配给正向选择效应,可以通过增加抵押品来增加还贷款的可靠性,减少坏账的风险。
(二)钢结构厂房资产抵押的有效性分析
资产抵押登记的目的是防止重复抵押,保障抵押权的实现。钢结构厂房的建设无规划许可证、施工许可证、土地使用权证及房产证,目前没有任何规定将其作为房产进行登记管理,房产部门无法办理登记。
枣庄市对钢结构资产实施抵押操作主要基于以下几方面的考虑:一是将钢结构厂房认定为动产,主要基于钢结构“拆移方便,移动不会损害其价值”,不是地上定着物,这种观点较易被大多数人接受。二是在将钢结构厂房界定为动产后,能进一步将其认定为企业的生产设备,从而也在物权法上找到了法定的登记部门――工商机关,从而排除了其后顾之忧。三是金融部门对开办钢结构厂房抵押贷款业务的担忧主要是民经委等部门没有办理抵押登记的经验与条件,公证部门的登记效力又显然弱于作为政府部门的工商机关。由工商机关办理登记能得到金融部门的首肯与支持,从而能激发其开办此类新业务的积极性。四是钢结构厂房是一种“新兴事物”,现行法律法规尚没有将其明确为房产类不动产,也即尚未将其纳入房产登记的范围,将其作为动产对待,至少从目前来看,并不违反法律规定。
(三)钢结构厂房资产抵押的安全性分析
抵押贷款是抵押人以其合法的资产在不转移占有方式的前提下,提供贷款偿还的担保,由金融机构向借款人发放贷款,当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时,银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿,从而实现抵押权的法律行为。抵押资产对银行而言,其作用主要体现在:提高借款人的违约成本,降低违约概率;减少风险暴露的余额,降低违约损失。良好的抵押物应具备以下特征:抵押物未来可以产生可预测的稳定的现金流;资产的抵押物具有较高的变现价值或效用;持续一定时期的低违约率和低损失率的历史记录;对抵押物具有广泛的需求。
一是安全性。抵押贷款以安全性为首要目标,应该保证抵押资产在贷款全部还清之前的一段时间里具有物质保障的功能。钢结构厂房为地上定着物,为企业的厂房建筑,有不动产属性,相对固定,方便银行处置和保全。二是持续有效性。抵押贷款是一个较长期的、具有确定性的商业行为,抵押资产价值需要充分考虑当前和未来市场因素变化的影响以及由此带来的风险,并对未来出售的可能性进行估计和判断。在评估时必须以整个贷款期间的价值有效性为基准,考虑抵押资产的稳定性和持续性。钢结构资产自然损耗少,移动、拆装不会损害其价值,价值偏离度相对较小,银行资产保全度相对稳定。在抵押价值评估中,钢结构资产价值是按市场价值评估,市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。由于钢材的技术常识,市场价值和市场供需信息透明度高,银行不需相应的专业评估机构和人才,就可对抵押物的变现作出准确判断,方便风险管理。三是可变现性。即抵押资产的未来可出售性。当债务人不能履行债务时,以处置抵押的资产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现。钢结构厂房“搬移方便,回收无污染,环保性好”,钢结构厂房在移动后,钢材可能不贬值,还可能会因为钢材市场行情的变化而升值。实际操作中,以不超过评估值50%的比例发放授信额度,即使钢结构厂房拆为钢材作为废品处置,仍可保证贷款受偿。
四、制度优势:降低交易费用
枣庄市钢结构资产抵押制度创新降低了中小企业的契约成本和银行的搜寻成本、监督成本,与其他担保融资方式相比具有明显优势。
一是减少了中小企业融资的契约成本。交易费用是决定交易成败的原因之一。在银行贷款利率水平确定的情况下,中小企业契约成本主要是资金筹集过程中发生的各种费用。中小企业担保抵押融资涉及到多个利益关系和多份合同,需要更高的契约成本。担保融资中,企业要向专业担保公司提供担保手续和担保基金;抵押融资要经过评估、验证、登记等许多中间环节,涉及土地、房产、机动车、工商及税务等多个部门,手续繁、费用高。钢结构抵押模式由于钢结构厂房结构简单,材料单一,市场价值容易确定,一般不需要专业评估机构进行资产评估,银行和企业协商确定资产价值,工商部门无偿办理抵押登记手续,对企业而言,是零交易费用下的最小交易成本机制。
二是减少了银行的搜寻成本。中小企业规模小,其信用信息非常分散,且正规金融的记录非常有限,还没有形成完善的征信系统,银行要深入调查寻找最佳的贷款对象,就要付出巨大的搜寻成本。钢结构厂房资产抵押模式可以有效保证银行信贷资金安全,解决信贷投放的后顾之忧,开辟银行信贷投放的新领域,减少银行对贷款对象的搜寻成本。
三是节约了银行的监督成本。中小企业动产抵押由于“动产易动”,及其自身具有的特殊性而导致储存、保管不易,长时间存放会引起自身价值贬值甚至灭失而失去担保价值,危及银行的信贷资金安全。而不动产抵押中,银行在处理不动产抵押物变现时,时间成本和资金成本较高。钢结构厂房相对固定,市场价值较高,除受钢材价格变现影响外,自然损耗少,移动、拆装不会损害其价值,容易变现,银行管理也比较容易,减少了银行对抵押物的监督成本和抵押变现成本。
五、结束语
(一)须对钢结构厂房资产性质进行法律确认
此项贷款制度创新的核心是把缺乏房屋产权证明、具有不动产自然属性的钢结构厂房视为动产进行抵押,其地方法规确认主体是枣庄市人民政府,故制度效力有局限性。要在更大范围推广该信贷产品,还需更高层次政府机关或法律法规的认可。
(二)银行要全面开展钢结构厂房抵押贷款实践
在现实操作中,个别拥有房屋产权证明的钢结构厂房资产很容易被银行作为不动产进行抵押,而经过地方政府及有关部门认可的“钢结构资产抵押贷款”业务,是对没有房屋产权证明的钢结构厂房资产作为动产抵押的一种“法律确认”,在本区域内与前者具有同等的法律效力,信贷资金安全是可以保证的。因此,银行应积极开展钢结构厂房抵押贷款实践,促进银企双赢。
(三)具有较强的市场推广价值
钢结构厂房抵押贷款业务,盘活了中小企业现有资产,提高了资产使用价值,开辟了一条中小企业抵押担保的新路径,是破解其贷款抵押难问题的现实选择,符合企业、银行、政府各方的利益诉求,既解决了中小企业无“资”可抵的问题,也在一定程度上解决了银行业机构“贷款难”问题,实现了多方共赢。钢结构厂房作为一种新型的建筑形式,其使用具有普遍性。据不完全统计,全省仅经济园区拥有的钢结构厂房资产就达1050亿元,如按30%―50%的抵押率进行贷款,可为中小企业提供300―500亿元的信贷支持。因此,这种钢结构资产抵押贷款新产品具有需求大、易操作、可复制的优势,具有较大的市场推广潜力。
参考文献:
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【关键词】新疆；中小企业；融资
随着社会经济的不断发展，我国中小企业迅速发展壮大，为社会的繁荣发展注入了强大的活力。不过，因为地域环境及企业自己的问题，融资难成为了中小企业的发展瓶颈。新疆地区偏远，交通不发达，其工业化成本较高，而地域结构让中小企业的发展和内地相比有不小的差距。新疆的中小企业多，但是发展水平参差不齐，这是因为该地区的的中小企业信誉不高，企业的风险抵抗能力也较低，这给金融机构的投资带来了很多的风险，阻碍了新疆中小企业的进一步发展。
一、新疆中小企业融资所存在的问题
新疆中小企业融资问题相比于内地其他省份来说，其规模相对单一、融资金额更低。而从融资途径来看，内地省份中小企业的内源融资比为31%，而新疆中小企业内源融资占比只有8%。另外，从融资主体来看，2011年新疆金融机构各项贷款余额为10386.99亿元，比上年增加48%，但是用于中小企业贷款的占比却不到5%，而新疆的中小企业的流动资金大多是需要银行贷款。和内地相比，新疆中小企业发展受政策影响更深，新疆地区承接了不少东部的转移产业，容易吸引新兴产业，但是也更容易带来各种风险。总之，要想解决新疆中小企业融资难的问题，就需要清楚的看到问题的根源所在。
1.企业自身缺陷。新疆不少中小企业经营时间不长，规模不大，企业资金比较缺乏，这些薄弱的基础导致了其不能很好的进行扩大再生产。随着市场的不断变化，经营环境的不确定性，中小企业不能有效的抵御风险，很容易倒闭，所以银行也不太愿意借款给它们。具体来说，中小企业本身的信用资源匮乏、固定资产少、资产评估难，缺乏稳定而充足的现金流量，当企业需要融资时，有关部门就会质疑其偿债能力。另外，中小企业的管理不完善，人才、技术、资金的缺乏导致其创新能力不足，发展后劲不强。不少中小企业没有明确的经营发展战略，营销渠道狭窄，不能及时根据市场调研来了解产品的市场需求，多是根据推销或者加工订货来进行产品销售、服务，市场份额小，经营风险大。而中小企业的的财务管理不成体系，没有大企业那样完善的管理机制，有的中小企业在发展过程中面对利益舍远求近，或者做假账、逃税、漏税，这对其企业信用有严重的负面影响。新疆中小企业没有真正的现代企业制度，其组织管理结构混乱，产权不清晰，非常缺乏信用资源。企业的倒闭率较高、违约问题时常出现，较高的倒闭率让银行的贷款面临很大的风险，也增加了银行的信息收集和分析成本。并且，企业高违约率也让银行不愿意贷款给中小企业，这些原因让新疆的中小企业融资变得更加困难。
2.中小企业经营环境限制。对于新疆的中小企业来说，有不少企业的创业资本都是来自于自有资金以及亲朋好友的借贷，如此一来就很难良性的发展下去，融资难度也高。中小企业内部积累是其资金的主要来源。商业银行从自身的利益出发，不愿意贷款给中小企业，因为贷款的管理成本对银行而言是比较高的。数量过多的中小企业发展情况各不相同，而其贷款金额比较少，这就会让银行的业务量增加，经营成本变高。并且，随着信贷标准越来越严格，导致银行金融贷款紧缩，但是大型企业的贷款却更加容易，信贷标准的不平衡也影响了中小企业的顺利融资。所以，银行并没有为中小企业制定合适的银行产品，产品创新也不足。
3.银行与中小企业之间的信息不对称。之所以商业银行的监督审查成本与潜在收益的不对称，是新疆中小企业贷款的金额小、时间急、贷款频繁的原因造成，这样一来对中小企业贷款积极性产生了影响，不利于银行选择。中小企业的信息不透明让银行及其他金融机构不能准备的获得中小企业的经营管理信息。因此，银行或者金融机构在审查中小企业的贷款申请时不能清楚的了解相关信息，无法明确的证明中小企业的偿债能力。如果银行向中小企业贷款，那么就必须投入更多的资源去收集和分析企业信息，不然很容易出现违约情况。这就让银行增加了成本，贷款风险变得更高了。银行或者金融机构为了避免这些情况出现，只好尽量不向中小企业提供贷款。
二、如何解决新疆中小企业融资难的问题
对新疆中小企业来说，融资难的问题是多方原因造成的，比如政府、金融体系、企业、社会等等。因此，要解决这个问题，我们应该做到以下三个方面：
1.创造良好的信用环境。新疆中小企业要想改变融资难的问题，那么就必须要有良好的信用环境。对于企业自身来说，需要形成良好的信誉意识，加强财务、管理、经营等方面的运行建设。而当地政府和银行也要联合起来强化中小企业的信用意识，完善企业制度，积极引导中小企业和银行建立长远的信用关系，通过建设中小企业信用信息管理机制来规范信用环境。另外，商业银行要利用好中小企业信用资源数据库，对于有信用、效益好的中小企业可以提高贷款金额，为中小企业提供金融产品创新，比如短期融资券、买方信贷、融资租赁等等，推动中小企业更加健康的发展。
2.完善中小企业信用担保体系。针对新疆地区的中小企业，建立一个符合当地实际情况的中小企业信用担保体系，目的是为了进一步的提高中小企业的信用度，并由此约束其信用行为，让银行的贷款风险变得更低。例如，新疆自治区投资信用保证有限公司从成立以来，就和各地州的担保公司共同支持了一些中小企业。还可以和新疆长城金融租赁有限公司和担保公司合作进行业务，具体来说是让租赁公司和保险公司提供金融租赁、履约保险等业务，让中小企业获得更大的发展。实践证明，这种尝试让政府在应对中小企业的信用体系发展这方面时有了不少的经验。不过，我们还是要时刻具备风险意识，统一考虑中小企业、担保机构、金融机构三方的利益，对于担保机构的担保行为进行严格监控，加强监管，对各方的责任要有明确的划分，从而促进中小企业信用担保系统的进一步完善。另外，作为担保机构，对内要完善监管机制，通过行业自律来提高担保风险抵抗能力，实现中小企业担保体系能够真正为中小企业的融资带来便利，使其能够健康发展。
3.通过完善银行体系来更好的服务中小企业。作为银行，需要针对中小企业的实际情况来完善银行贷款体系，提高产品的创新能力。当下，我国的银行体系还是比较完善的，不过，有部分银行、金融机构还存在着盲目竞争、抢客户、争夺项目的不良现象。因此，银行应该建立差异化的战略目标，将战略重点放在服务新疆地区发展的目标上，以明确的定位创新产品，切实服务于中小企业的发展，促进新疆中小企业的健康成长。一些银行已经为服务中小企业而建立专门的服务部门，并不断的进行尝试，对新疆的中小企业来说，一些方案和产品比较受他们的欢迎，例如招商银行的“点金成长计划”、交通银行的“展业通”等等，这些方案为中小企业的融资带来了便利，对解决中小企业融资难的问题提供了帮助。但是这些措施不是一蹴而就的，需要新建当地的政府、银行、企业、社会、市场发挥共同的作用，也只有这样才能促进中小企业解决融资难的问题，实现可持续发展。
参 考 文 献
[1]高正平.中小企业融资新编[M].中国金融出版社，2006
[2]人民银行乌鲁木齐中心支行课题组.新疆中小企业生产经营及融资情况调研报告[J].新疆金融.2008（12）
论文摘要:国际贸易融资，作为可向国际结算提供广泛资金融通支持的新兴业务，具有风险低、周转快、节省资本的特点，其作用正在为越来越多的银行所认同，并逐渐成为影响国际结算发展的至关重要的因素。国际贸易融资如何紧跟国际业务发展前沿，深入创新，从而推动国际业务做大做强，成为摆在我们面前的重要课题。文章论述了目前中国企业的贸易融资现状及存在的问题以及融资方式，并对此做了进一步的原因分析和研究。
1中国中小企业国际贸易融资现状分析
国际贸易融资是指围绕国际贸易结算的各个环节所发生的资金和信用的融通活动。金融危机的冲击下，全球贸易融资额大幅下降，世界贸易组织统计，2009年全球贸易融资缺口为1000亿美元，而世界银行则认为缺口可能高达3000亿美元。贸易融资的缺乏导致国际贸易大幅滑坡，阻碍全球经济复苏。我国也不例外。正是国际贸易融资的下降，极大地阻碍了我国的出口复苏。当前国际贸易融资的来源和形式都发生了变化。
1.1企业出口方面近年以来，中国中小企业发展迅猛，其对国民经济的贡献率不断提高。2006年我国中小企业已达4200万户(包括个体工商户)，约占全国企业总数的99.8%。
中小企业已成为中国外贸领域一支重要的力量。但由于中小企业起步晚，自有资金积累少，资金短缺已成为制约中小企业进一步发展的瓶颈，中国中小企业在贸易融资过程中存在诸多困难。
中国目前为中小企业担保的机构在中小城市很少，到2007年底，中国中小企业出口融资信用担保机构只有3729个，担保总额为5049亿元、受保企业为21.65万户。虽然中小企业出口信用担保机构有了很大发展，但是大多数分布在大中城市，中小城市很少。
1.2银行方面银行对大中型企业和中小型企业的出口融资政策有所不同。从四大国有商业银行贷款来看，与大中型企业相比，中小型企业出口融资贷款利率高很多。另外，银行给中小企业的进出口贷款一般采取抵押和担保的方式，不仅手续繁杂，而且还要支付诸如担保费、抵押资产评估费等相关费用，这无疑增加了中小企业国际贸易融资的难度和融资成本。与此同时，由于银行贷款手续繁琐及审批时间过长，迫使许多为求生存的中小企业选择民间融资渠道，而民间融资的高利贷性质几乎是众人皆知的。
银行对于中小企业的风险状况缺乏有效的识别手段。中小型企业普遍存在着规模小、经营稳定性差、报表不真实等问题，这种状况使得银行传统的企业财务技术分析对授信决策的指导意义大打折扣，使得银行在中小企业进出口贷款方面选择的策略是简单地退出市场。这也从一方面显示出中国的金融市场发展失衡、资本市场发展滞后使得整个融资结构的调整难以顺利推进。
2中国中小企业国际贸易融资的主要问题
原材料和劳动成本的提高，对中小企业生存构成了威胁。而政府的经济刺激计划也甚少惠及中小企业。
中小企业生存困难，大量倒闭或停产。中国社科院关于“中小企业在金融危机复苏中的作用”的调研报告显示，有40%的中小企业已经在此次金融危机中倒闭，另有40%的企业目前正在生死线上徘徊。因此总结目前中国国际贸易融资问题有如下几个方面
2.1贸易融资方式过于单一，对象过于集中当今的国际贸易规模、方式都向更高、更复杂的方向发展，虽然现在国际上所使用的的贸易融资方式日益加多，也有越来越多企业开始尝逐步创新，开拓新的贸易融资方式，但是在实际的应用中，基本上仍然是以传统的融资方式为主，即以信用证结算与融资相结合的方式，品种少，且功能单一。
银行方面，目前各家银行办理的业务主要以基本形式为主。而比较复杂的，如保理和福费廷则相对比较少，甚至在有些地区尚未开展。
2.2中小企业资金不足中小企业生存难，除了内部管理存在问题、缺乏人才、技术水平不高外，资金不足和融资困难是中国中小企业面临的最大问题，绝大部分中小企业存在资金缺口。资金短缺直接影响企业运转状况。资金短缺往往极大地限制中小企业扩大生产规模、技术和设备升级、新产品的研制和开发、拓展新市场和增加新经营项目。
3中国中小企业贸易融资问题的原因分析
3.1现代信息技术的制约以先进的技术手段做支撑，国际贸易融资业务所涉及的风险管理就会显得更高效，便可以将银行相关的部门和分支行高效率、有机地联系起来。然而目前我国的银行业只能说基本完成了金融电子化建设的阶段，金融信息化在有些银行只是刚刚起步，从而缺少网络资源的共享，缺乏统一协调的管理，以致无法达到监控风险、相互制约的目的，这样就难以达到控制风险的目的。
3.2企业规模及内部因素制约在中国经营进出口的中小型企企业数量众多，但总体效益不佳。一些亏损企业管理混乱，资信欠佳，常因资金短缺而利用押汇、打包贷款等信用证融资手段套取银行资金。银行短期融资实际上往往被长期占用，严重影响银行经营资产的流动性和安全性。同时在贸易经营过程中存在投机性经营，例如在某一时期，某种商品的国内外差价较大时，国内贸易商争相进口此类商品。如新闻纸、纸浆、化纤、钢材、食糖、成品油等，而一且这些商品的国内市场价格下滑，货款无法回收，就会给银行资金带来风险。
3.3银行和政府政策对贸易融资的制约进出口双方银行对促进贸易的完成起着关键作用，国外银行都是按商业化经营原则来经营的，如经营不善，随时有倒闭的可能。而中小企业在选择银行时，由于没有足够的能力对国外的行进行全面调查，缺乏和行长期合作的经验，同时对有些发展中国家的对外贸易、金融惯例、外贸管理政策了解不够，在贸易结算时有可能遭到无理拒付等现象。中国的银行普遍缺乏针对中小企业融资的适用金融产品、信贷评价体系和担保体系。中国金融政策和融资体系都是以国有企业特别是国有大型企业为主要对象设计实施的，银行的信贷评价体系中也缺乏适用于中小企业的评价模块，而是参照大企业标准，过多地考虑企业的财务指标，导致众多有融资需求的企业无法得到贷款。因此，要解决中国中小企业融资困难的问题，必须针对中小企业的特点，发展更加有效的融资模式。
一、农村土地承包经营权流转的现状
至200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点：
1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。
2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。
3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。
4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。
二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法
去年我市在**、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，**县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：
1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。
3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。
4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。**县政府下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。
三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析
（一）有利因素
1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。
2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发 展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。
3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。
4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。
2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。
四、土地流转和抵押存在的主要问题
1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。
2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如**县沙溪乡于20xx年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。
3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。
4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。
5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。
五、对策与建议
1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。
2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。
3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。
4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。
