发布时间：2022-03-18 00:20:40
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理制度样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
物业管理制度是物业工作人员在进行物业管理过程中需要遵守的准则和规范，主要起到两方面作用。首先是通过这一制度进行公司的内部控制，通过制度性内容，明确管理工作的整体流程，并划定职权范围，在此基础上强化公司工作效率。这样职工才能够尽心竭力地工作，各部门之间才能够相互配合与帮助，相关物业工作能够有效开展。另一层作用是能够明确自身权利，并对物业工作的各方职权范围进行明确划定，同时对居民住户进行合理约束。
二、管理制度的缺陷
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
三、改善现状的对策
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
四、结语
关键词：前期物业管理；法律关系；法律责任
中图分类号：D92 文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）04-0093-02
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理作为一个新兴的行业，在我国仍处于发展阶段，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律问题，在审判实践中也面临许多问题。近年来，在实践中，有关前期物业管理的纠纷越来越常见，并且它作为一种新类型案件审理难度较大。我国于2003年出台的行政法规《中华人民共和国物业管理条例》，结束了前期物业管理的缺失状况，2007年颁布了《中华人民共和国物权法》，确立了我国的建筑物区分所有权制度，随后，《中华人民共和国物业管理条例》也进行了修正和补充，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。但实践中，前期物业管理制度存在众多法律问题，这些问题严重制约了中国物业管理行业的持续、健康发展。那么前期物业管理制度存在哪些问题？本文拟对这些问题做一个粗浅的梳理。
一、前期物业管理法律关系主体的地位及权利义务不对等
从上文分析可以看出，根据我国现行的物业管理法规，前期物业管理法律关系的主体主要涉及开发商(建设单位)、购房人(业主)、前期物业服务公司三方。
前期物业管理法律关系是民事法律关系的一种，那么有关民事活动必须遵循的基本原则也同样适用于前期物业管理，因此其也应当遵循平等自愿的原则，物业服务公司作为独立的一方当事人，在接受开发商委托时与开发商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事实上并非如此。实践中，独立的物业服务企业模式在我国并不多。目前，大量物业服务公司都是房地产开发企业的下属单位或子公司，并不具有实质意义上的独立经营的法人品格，会受制于开发商，开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在业主入住之后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满，现有的前期物业管理体制很难确保双方在委托的合同关系中真正实现平等和自愿，这也为一系列纠纷埋下了隐患。从这个角度来讲新业主在选择物业管理这一法律行为中根本谈不上平等和自愿，这也说明物业服务公司与购房人地位也不平等。
法律关系中最为核心的部分是权利和义务，双方当事人完全有充分的自由来协商和确定各自在法律关系中的权利和义务，这也是双方当事人法律地位平等和意志自由的体现。基于前述的双方法律地位的不平等性，双方的权利义务的协商也难以做到一致和对等。一方面，由于物业服务公司经营的非独立性，使得物业公司难以真正实现其本应行使的权利。另一方面，在购房者与物业公司之间，权利和义务也难真正实现对等。实践中，双方根本不存在机会去协商双方的权利和义务。购房者在购房时也就签订了一些“不平等”条约。现实中的冲突正是由于物业公司和业主之间缺乏充分谈判与协商，权利和义务的畸形与变异，直接引发了矛盾。
二、前期物业管理相关制度不规范
我国前期物业管理的法定内容涉及众多方面，主要包括了前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等方面内容。本文就前期物业管理实践中存在较多纠纷的几个方面予以分析：首先，前期物业服务合同存在的问题。前期物业管理合同，是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的物业管理合同。它是确定业主与前期物业服务公司具体权利义务、确保前期物业管理活动得以实现的最基本法律文件之一。笔者认为，前期物业管理合同对业主的法律效力是基于我国《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定。建筑物区分所有权在转让、抵押、继承时，受让人同时取得此三项权利。在销售物业前，开发商是物业的唯一业主，按照建筑物区分所有权理论，其当然有权选聘物业服务企业并与之签定前期物业管理合同。在物业销售后，开发商的物业所有权以建筑物区分所有权的形式开始分散转移给各业主，业主从开发商处不仅仅继受了建筑物的专有部分所有权，也同时继受了共有权和成员权。因此，理论上前期物业服务合同对业主是具有法律效力的，但是，随着开发商转让商品房，渐次设立出数个建筑物区分所有权，而对小区进行管理的权利依然仅有一个，由开发商单独享有，实际上，前期物业管理阶段业主所拥有的管理权实际上并不存在，更不能真实的行使，由于前期物业管理阶段管理权由开发商独享，因此，业主没有对前期物业服务合同解除的权利，合同解除权利在前期物业服务合同转让过程中并没有转让给业主，也就是业主并不具有建筑物区分所有形式下的管理权，也就无从行使合同救济权。其次、临时管理规约存在的问题。临时管理规约是由开发商在销售物业之前制订的、维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序、创造良好环境、约束全体业主的前期物业管理活动的共同约定，是小区前期物业管理阶段管理的宪法，因此可以说临时管理规约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业服务企业权利义务的根本性文件。然而，无论是开发商还是业主对临时管理规约的重视都不够，在当前前期物业管理制现状中，开发商、物业公司利用制定这个文件的独特地位侵害业益的事情却屡见不鲜。在前期物业管理这个阶段中，业主委员会尚未成立，临时管理规约，也由建设单位制定。实践中，存在着开发商用经营收益补充管理服务费的情况，此时，临时规约有条款约定物业服务企业有权经营小区的共用配套设施、共用场地，又有权把经营纳入物业服务企业的收入。因此，在物业的真正主人——业主缺席的情况下，由建设商和物业服务企业拟定的临时管理规约的公正性值得商榷。最后，前期物业管理招标投标存在的问题。开发商片面地注重经营的控制权和管理的自，从而忽视了外来物业服务企业在前期物业管理工作中的积极作用，也希望使用自己的物业服务公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾，通过自己的物业服务公司来掩饰问题，蒙蔽过关，而不是把问题解决在业主进住之前。从获取最大经济利益出发，开发商也不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业服务企业。以上几个方面直接导致了开发商在招投标工作中采取不正当竞争手段，存在大量的招投标暗想操作行为。同时由于地方保护主义的存在，当地政府有关部门或开发商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使跨区域的物业管理招投标困难重重。即使是有影响力的知名物业服务公司，由于中标后各项管理工作无法正常开展，无奈也被迫撤出，更有甚者，开发商利用招投标形式，骗取物业服务公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物业服务公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作，或者先利用外地名牌物业服务公司的影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组服务公司进行管理。
三、开发商在前期物业管理中的法律责任存在问题
物业管理行业的投资主体大多是房地产开发企业，虽然《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》都提出推行物业管理和房地产开发“建管分离”、“分业经营”的模式，然而实践几年来，“建管分离”模式并没有很好地落实，“自建自管”的模式在物业管理市场上仍占据了相当的比例。在物业公司与房地产开发商之间，很多物业服务公司都和房地产商捆绑在一起，许多物业公司属于房地产开发商的子公司，双方这种过于亲密的“血缘”关系，使得双方关系不明，使得一些物业在交付给业主使用之前，就埋下了导致日后物业管理过程中出现矛盾和纠纷的隐患。
参考文献：
\[1\]沈晖.从建筑物区分所有权论我国物业管理立法\[J\].建筑经济,2004,(3).
\[2\]刘兴桂.关于物业管理立法若干问题的思考\[J\].政法学刊,2002,(5).
\[3\]刘兴桂,刘文清.物业服务合同主体研究\[J\].法商研究,2004,(3).
[关键词]物业管理制度；存在问题；措施
中图分类号：G306.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物业管理制度的概念
物业管理制度是关涉物业管理活动的行为规范和行为准则。物业管理制度建设是发展物业管理服务业的基础性工作。一般而言，物业管理制度既包括物业管理公司内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各有关当事人行为的制度，前一类是物业管理公司内部的管理制度，亦即物业管理公司根据自身工作特点和经营理念，制定的工作程序、职责范围、管理办法等，主要是为了明确岗位责任、约束员工行为、协调内部关系、保证企业正常运转和物业管理工作的有序运行；后一类则是指界定物业管理参与者的权利义务，规范各方行为，协调各方关系的规定。具体而言，物业管理制度总体上由前期管理制度、日常管理制度和物业管理公司内部管理制度组成。前期管理制度主要包括物业接管验收制度、入伙手续及搬迁、装修规定；日常管理制度既包括物业管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋维持制度、设备运行管理制度、设备维修制度、绿化管理制度、治安及消防制度以及综合服务办法等，又包括业主委员会制定的业主委员会章程、维修基金管理及使用办法、公共部位及共用设施使用办法等；物业管理公司内部管理制度主要包括公司经理办公制度、各部门责任制、员工岗位责任制及综合管理制度等。
2.油田物业管理的存在的问题分析
2.1 油田物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。
目前，油田内部有一定数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
2.2 物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。
目前，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
2.3 物业管理的配套法律法规还不完善
物业管理制度是一项社会生活中的基本制度，涉及每个公民的切身利益。在物业管理活动中，涉及的法律问题有的会在不同的法律法规中有所规定或体现。物业管理专门法律法规与相关的法律法规中，涉及物业管理的规定共同形成了完整的物业管理法律体系和物业管理法律制度。这一完整的物业管理法律.体系和法律制度，是运用法律解决物业管理活动中所遇到的问题的保障。因此，在建立健全物业管理法律体系和法律制度的同时，必须健全相关的与物业管理有着密切联系的法律法规。例如，楼宇的“区分所有权”问题和物业项目中的“非住宅公共地方所有权和使用权”的归属问题等的界定和规定，还有待将来制定的物权法等相关法律去应对等等。
3.如何提升油田物业管理的发展水平主要措施
3.1 采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。
多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。
3.2 组建物业企业集团，实现规模效益。
物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，大多数的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要， 因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
3.3 走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。
市场经济是以立法委保障的经济体制， 而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。
4.结语
物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。
参考文献
[1] 谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）
1、绿色制度的建立
完善的制度是保证目标实现的重要措施，制定和完善队上的各项管理制度，强化内部管理考核体系，是绿化九队每年必做的工作。重制度。坚持用制度管人、管事，是绿化九队理顺管理的重要手段。在制度建设中，绿化九队紧紧围绕标准化小区建设要求，先后制订、完善了《绿化九队考核制度》、《绿化工岗位职责》、《绿化九队安全管理制度》等十二个与绿化工作密切相关的规章制度。制度的建立与完善，使绿化九队的工作有标准、检查有尺度、考核有依据、工作有动力，极大的调动了全体员工的积极性。明流程。在绿化管护工作中，绿化九队结合全面质量管理中的戴明模式PDCA，将其运用到实际工作中，比如：在一项工作开始时先制定工作计划，确定活动方针和目标（P），再由员工去执行，实现计划中的内容（D），接受本队及上级组织的检查，找出存在问题（C），对成功的经验和存在的问题进行总结和处理，将经验和教训制订成标准、形成制度（A）。戴明环这种管理方式的应用，对管理水平、服务水平和服务质量的不断改进和提高，起到了积极的促进作用。强安全。绿化九队从“育、严、实、细”四个方面入手，实现了连续六年安全生产无事故。具体讲就是：“育”为先，教育是前提。就是有针对性地加大员工安全知识教育，不断增强员工的安全意识，认真落实“三严”、“五会”、“六条禁令”；“严”当头，严管是手段。通过完善安全管理制度，使安全管理工作有章可循，在执行制度上严格坚持“从严管理，刚性考核”原则，做到奖罚分明；“实”为键，落实是关键。在安全工作上狠抓落实，实行安全生产目标管理责任制，明确权责，把安全生产管理责任分解到班组，形成逐级负责的安全责任网络；“细”为要，细节最重要。就是认真抓好工作中的每一个环节，全面推行QHSE管理体系。
2、绿化九队绿色管理的创新
（1）管理意识的创新
培训民众的绿色意识，宣传绿色的生活，提高环保和节能、节水的理念，共建绿色的家园。提高节能减排的效果，这是和传统物业管理相区别的重要内容，进行物业管理评价和资质认定的依据。
（2）管理制度的创新
对资质的限定和分级，对绿化九队提出更高要求，对绿色建筑的物业管理进行考察与培训，开始实行多层次的绿色物业管理，使不同消费人群需求都能得到满足。提高物业管理工作人员管理水平和技术水平可以提高绿色物业管理的水平，通过培训与考核，才有资质进行绿色物业的管理工作。对绿色物业管理进行评价可以规范市场，对节能、节水及节材管理制度的实施情况。根据绿色物业的管理需求进行管理制度的制定，建立起员工的激励制度与管理培训制度。
（3）管理模式的创新
物业法的出台为物业管理的模式带来极大的转变，出现他营式与自营式的管理模式。物业管理需要很强的专业性和系统性，在我国目前的物业管理条件下，要实行自营式的绿色物业管理很难实现，所以，大多为他营式的物业管理模式。
（4）管理技术的创新
绿色物业的管理技术既有节能技术的创新，又有节水技术的创新，还包括垃圾处理技术的创新、环境绿化技术的创新等。加强环境的保护，使用各种绿化措施，防止污染的发生。
二、结束语
1.
总则
1.1
为了加强业务外包管理，规范业务外包行为，防范业务外包风险，根据有关法律法规和《企业内部控制基本规范》，制定本制度。
1.2
业务外包，是指公司利用专业化分工优势，将日常经营中的部分业务委托给本公司以外的专业服务机构或其他经济组织（以下简称承包方）完成的经营行为。本制度不涉及工程项目外包。
1.3
外包业务通常包括：研发、资信调查、可行性研究、委托加工、物业管理、客户服务、IT服务等。
2.
部门职责
需进一步明确
3.
不相容岗位
3.1
外包方案的立项与审批；
3.2
外包方的选择与审批；
3.3
外包的执行与验收。
4.
业务外包管理风险
4.1
外包范围不合理，核心业务外包，可能导致公司失去竞争优势。
4.2
外包价格确定不合理，承包方选择不当，可能导致公司遭受损失。
4.3
业务外包监控不严、服务质量低劣，可能导致公司难以发挥业务外包的优势。
4.4
业务外包存在商业贿赂等舞弊行为，可能导致公司相关人员涉案。
5.
工作流程
5.1
制定及审核外包实施方案
5.1.1
公司业务外包包括贴牌生产、IT服务、资信调查、可行性研究、研发等。
5.1.2
公司应当根据各类业务与核心主业的关联度、对外包业务的控制程度以及外部市场成熟度等标准，合理确定业务外包范围，制定外包实施方案；并根据是否对公司生产经营有重大影响对外包业务实施分类管理，以突出管控重点。
5.1.3
公司应根据年度预算以及生产经营计划，对实施方案的重要方面进行深入评估以及复核，包括承包方的选择方案、外包业务的成本效益及风险、外包合同期限、外包方式、员工培训计划等，确保方案的可行性。外包方案包括但不仅限于业务外包范围、方式、条件、程序和实施等内容，避免将核心业务外包，同时确保方案的完整性。
5.1.4
公司制定外包方案时，应听取外部专业人员对业务外包的意见，并根据其合理化建议完善实施方案。
5.1.5
公司应建立完善业务外包审核批准制度，明确授权批准的方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定各层级人员应当在授权范围内进行审批，不得超越权限审批。
5.1.6
在对业务外包实施方案进行审查和评价时，应当着重对比分析该业务项目在自营与外包情况下的风险和收益，确定外包的合理性和可行性。
5.2
招标及选择承包方
5.2.1
公司应根据不同业务范围，组成有相应专业人员构成的承包方评估小组，并对外投标公告，与候选承包商建立联系，发放外包项目竞标邀请书及相关材料。
5.2.2
参与竞标的候选承包商应在指定期限之内提交投标书及相关材料，主要内容包括项目解决方案、实施计划、资源配置、报价等。公司应引入竞争机制，按照有关法律法规，遵循公开、公平、公正的原则，采用招标方式等适当方式，择优选择承包方。
5.2.3
评估小组应通过实地调研等多种方法，调查候选承包方的合法性、专业资质、技术实力、质量环保意识等情况，并考察候选承包方从事类似项目的成功案例、业界评价和口碑；同时综合考虑公司内外部因素，对业务外包的成本进行测算分析，合理确定外包价格，严格控制业务外包成本。
5.2.4
调研结束后，评估小组应编制考核报告，提交公司领导审批。
5.2.5
公司应根据评估小组反馈的各种信息，从候选承包方中做出选择，并建立严格的回避制度和监督处罚制度，避免相关人员在选择承包方过程中出现受贿和舞弊行为。
5.3
签订业务外包合同
5.3.1
在订立外包合同前，充分考虑业务外包方案中识别出的重要风险因素，并通过合同条款予以有效规避或降低。
5.3.2
在合同的内容和范围方面，明确承包方提供的服务类型、数量、成本，以及明确界定服务的环节、作业方式、作业时间、服务费用等细节。
5.3.3
在合同的权利和义务方面，明确企业有权督促承包方改进服务流程和方法，承包方有责任按照合同协议规定的方式和频率，将外包实施的进度和现状告知企业，并对存在问题进行有效沟通。
5.3.4
在合同的服务和质量标准方面，应当规定外包商最低的服务水平要求以及如果未能满足标准实施的补救措施。
5.3.5
在合同的保密事项方面，应具体约定对于涉及本企业机密的业务和事项，承包方有责任履行保密义务。
5.3.6
在费用结算标准方面，综合考虑内外部因素，合理确定外包价格，严格控制业务外包成本。
5.3.7
在违约责任方面，制定既具原则性又体现一定灵活性的合同条款，以适应环境、技术和企业自身业务的变化。
5.3.8
业务外包合同的评审及签订流程参见合同管理制度。
5.4
组织实施业务外包
5.4.1
对于贴牌生产，公司应至少派驻两名员工到贴牌厂进行现场管理。在承包方提供服务或制造产品的过程中，公司应密切关注重大业务外包承包方的履约能力，采取承包方动态管理方式，对承包方开展日常绩效评价和定期考核。
5.4.2
建立即时监控机制，一旦发现偏离合同目标等情况，应及时要求承包方调整改进。
5.4.3
对重大业务外包的各种意外情况做出充分预计，建立相应的应急机制，制定临时替代方案，避免业务外包失败造成企业生产经营活动中断。
5.4.4
有确凿证据表明承包方存在重大违约行为，并导致业务外包合同无法履行的，应当及时终止合同，并指定有关部门按照法律程序向承包方索赔。
5.4.5
切实加强对业务外包过程中形成的商业信息资料的管理。
5.5
验收
5.5.1
质量管理部门应对贴牌生产活动的全过程进行控制，确保业务外包产品质量符合规定要求，保证产品质量；质量管理部门负责贴牌产品的进厂检验；负责对贴牌产品质量证明资料的收集、整理及归档，建立质量档案；负责对贴牌厂家质量保证能力和业绩进行评价。
5.5.2
产品进厂后，库管员应对贴牌产品的、型号、规格、数量、质量证明书等相关信息进行审查，确保送货单上的型号、数量等内容与实物相一致，确保质量证明资料完整无误。
5.5.3
进厂检验员按《产品检验和试验控制程序》及相关的技术条件实施检验，检验结果应及时通知库房。
5.5.4
需到现场验收的产品由质量管理部派专人进行驻外检验或验收。
5.5.5
其他类型的业务外包检验工作，由业务需求发起部门连同相关专业技术人员进行验收。
5.6
会计核算及财务控制
公司财务部门应当根据合同约定和外包进度办理结算业务。未到达合同约定的履约状态的，财务部门有权拒绝付款，并及时向企业有关负责人报告。
—
第一条 为了能使公司运作有秩序地进行，维护公司及员工的切身利益，特制定本管理制度。
第二条 本制度涵盖业务员思想道德行为准则、日常工作规范条例、账款管理制度、客户关系管理办法等。
第三条 凡公司业务员适用本制度。
第二章 业务员思想道德行为准则
第一条 业务员应思想端正，品德高尚，诚实守信，对公司拥戴忠诚，热爱本职工作，有奉献精神，严格遵守公司的一切规章制度，服从公司领导的安排。
第二条业务员之间应相敬相爱，团结互助，要具备团队意识，有矛盾纠纷要妥善解决，或上报公司领导寻求调解，不得私下用武力等不良方式，一经发现，扣除当月所有工资奖金，情节特别严重的，公司有权解除合同，予以解聘。（此条之所以严厉，是因为在销售业务领域，矛盾特多，比如抢单等现象）
第三条业务员是对外代表公司形象的重要“代言人”，每个业务员在客户面前，不得作出有损公司形象的行为或举动，不得作出有损公司信誉的事情，如经发现，或有客户投诉涉及公司形象的，经公司调查属实，扣除当月所有工资奖金。
第四条公司本着充分保障每个业务员利益的原则，严禁业务员之间出现抢单或划单的行为。抢单，是指甲业务员在洽谈的业务，乙业务员利用关系或以让出自己提成点数等别的手段抢走此业务；划单是指，甲业务员将自己的单划到乙业务员的名下。公司一经发现有抢单或划单的行为，扣除双方当月全部工资及奖金，并在全公司通报一次。如第二次再犯，公司有权解除合同，予以辞退。
第五条业务员应善待公司的任何财物。如有恶意破坏者，除要求赔偿外，公司予以扭送公安机关依法处理。不小心损坏者，比如灯具，公司按成本价从其工资中扣除。
第六条业务员在外不得以公司名义、打着公司的旗号从事与业务无关的活动。如经发现，扣除当月所有工资奖金，立即予以解聘，并送公安机关依法处理。
第七条业务员应具备职业操守，遵守公司相关的保密规定，不得将公司的商业秘密告诉竞争对手。如经发现，扣除当月所有工资奖金，立即予以解聘，并根据合同内容中的相关保密协议向法院。
第三章业务员日常工作规范条例
第一条 业务员严格遵守考勤管理规定，具体奖惩规定详见《业务员薪酬管理制度》。
第二条业务员每天必须向负责主管口头汇报前一天的工作详情，如有困难，寻求解决困难的办法。每周周一提交“周工作总结”的书面报告。此项规定旨在发现并解决业务员工作中存在的问题，予以总结归纳，帮助提高业务员的业务水平。
第三条业务员在上班期间，要求着装整洁，形象健康，禁止奇装异服或过于暴露的服装，不得有披头散发、敞衣露背、穿拖鞋等有碍观瞻的举止。
第四条业务员在上班期间，不得从事与工作无关的活动，公司的电话不得用来做与工作无关的闲聊。
第五条业务员在上班期间，不得瞎晃闲逛，不得到各个部门串岗聊天消磨时光，影响他人的工作。
第六条业务员的请假规定。业务员每个月请事假不得超过三天。事假超过三天的，一律按旷工处理。旷工一天扣30元，当月旷工超过15天的，公司有权解除合同。如事假有特殊情况的，应写出情况说明报上级主管审批。请病假应提供相关的病历。
第七条公司对优秀业绩者会给以特殊优待假期，具体假期时间视公司而定。
第八条业务员如需出差洽谈客户的，业务员必须提前向上级主管申请，经批准，方可外出。出差期间应有详细计划，并报以上级主管备案。出差旅费的具体报销办法见下章《账款管理制度》。
第四章 账款货物管理制度
第一条业务员每天从财务处领取“收款账单”，当天下班前必须将收回的账款（现金或支票）交给出纳，与财务核对剩余的“收款账单”是否对数。业务员收回账款后，才能凭账款开取发票。因业务的灵活性，如果业务员当天不能在下班前赶回公司，可以于次日与财务交接“收款账单”，再重新领取新一天的单子。
第二条若有客户因某些原因，收到货后却不能及时交款，业务员必须收取客户的“签收单”或借条凭据，上面须有客户自己注明的未付款项，并签字盖章。业务员必须把客户的“签收单”或凭据交回财务处，自己留复印件。
第三条坏账准备金。所谓坏账，是指那些收不回账的。为提高业务员的警惕性，也是为了防范业务员的利益不受侵害，增强业务员的自我保护防范能力，公司特设“坏账准备金”。公司每月从业务员的工资里提取150元作为本人的“坏账准备金”。当年度满，如果未发生吊账问题，公司全数奉还准备金，并予以适当奖励。如果真有客户赖账或跑账，首先由业务员出面追讨，追讨不成，由公司出面用法律手段解决，这其间的诉讼费用的一半由“坏账准备金”提取。公司出于人性化考虑，也出一半。如果“坏账准备金”不足诉讼费用的一半，从业务员工资中扣除。如果诉讼无果，成了“死账”，由业务员承担全部死账，诉讼费用由公司来出。（此条任主可作详细斟酌，也可以不设此条。）
第四条每月28号下午四点为当月最后回款时间。业务员不得将已收款项故意挪至下月。一经发现，从工资中扣除500元。
第五条对于那些暂时收不到账的规定：公司本着“出货见款”的原则，要求业务员在客户收到货物后当即予以收款，但由于一些非人为的原因存在，客户暂时交不出款的，业务员除了交回客户的“签收单”或借条凭据到财务处外，还应及时报知直接上级主管备案，在这期间，业务员应主动提醒催促客户，超过十天仍未见到款项的，应与上级主管协商妥善追款办法。
第六条业务员出差旅费报销的规定：为了提高业务员出差洽谈业务的成功率，遏止乱出差的现象，特制定本条。以签单为基准，单没签成，不报销；签成单，报销其交通总费用的80%，且不超过签单金额的2%，如若超过，以2%支付给业务员。
第七条业务员为谈业务请客吃饭报销的规定：以签单为基准，单没签成，不报销；签成单，报销实际消费数字的60%，且不超过成交金额的2%，如若超过，以2%支付给业务员。（作者附注：第六、七条任主看情况而定，因为这两条规定一出来，就可能会出现业务员凡是签成单都要报销，去哪里找来一张餐饮发票，谎称这是请客户吃饭的。无形中公司增加了额外的成本。杜绝办法就是，要嘛不规定，要嘛被充一条，限额限量，比如洽谈金额超过两万的，一个月不能报销超过三次的）
第八条对于货物的管理，公司实行货物出借制度。在与客户洽谈中，有时需要货物的现场展示，为了方便业务员的谈判，业务员可从仓管处借出货物，业务员开具借条。货物必须在两日内交还，交还的货物不能有破损，破损的货物由业务员照价赔偿。
第五章 客户关系管理办法
第一条 业务员应该认识到，客户是我们的衣食父母，维护客户关系的重要性。
第二条业务员每月必须详细整理新增客户的资料，包括姓名、地址、客户的实力或规模、尽可能多的关系网等等，将其填入“客户档案”里，复印一份交予公司备案，公司将严密保管这些资料。
第三条业务员要养成定时回访客户的习惯。每次将回访客户的内容及经过简要地记述下来，上级主管会不定期地进行检查。如被查到毫无记录的，处以200元的罚款。
第二条按照贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的要求，我区物业管理工作实行行政管理部门、街道办事处、社区居委会各负其责的物业管理工作体系，形成物业管理的整体合力。区政府成立**区物业管理工作领导小组，各街道办事处成立相应物业管理工作领导小组，并配备专职人员负责指导和协调物业管理工作。
第三条区物业管理工作领导小组的工作职责：
（一）负责全区物业管理活动的指导、协调、监督管理；
（二）负责建立全区物业管理网络联系制度；
（三）负责建立全区物业管理工作考核制度，并对全区物业管理相关部门和各街道办事处进行年度目标考核。
第四条区物业管理办公室工作职责：
（一）划分物业管理区域，对区内尚未划分或者需要调整的物业管理区域，按有关划分的规定或办法进行划分；
（二）负责物业管理区域业主委员会备案登记工作；
（三）负责前期物业管理招投标监管工作，负责物业管理服务合同的备案工作；
（四）建立投诉处理机制，认真处理物业管理活动中业主对物业服务企业的投诉，对投诉内容及时调查；
（五）按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理条例》的规定，依法查处物业管理活动中的违规行为，及时向市物业办反馈相关情况；
（六）负责全区物业管理的建档工作，建立和完善区物业管理小区基础档案、企业诚信档案和业主委员会管理档案；
（七）负责本区内物业管理优秀项目的指导和推荐工作，参加物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）的考评工作；
（八）指导、协助街道办事处开展物业管理区域业主大会成立、业主委员会员的选举、换届工作；
（九）对区内经修缮和改造后的旧住宅区积极推行物业管理；
（十）监督管理全区物业管理项目的移交工作；
（十一）负责物业管理政策法规的宣传，营造规范发展物业管理的舆论环境。组织全区内物业管理企业、业主委员会、街道办事处、社区居委会参加物业管理法规政策培训。
第五条街道办事处的工作职责：
（一）按有关规定和社区发展需要提出划分或者调整物业管理区域的意见；
（二）指导本辖区的社区居委会协助业主依法成立业主大会和开展业主委员会的选举和改选工作；
（三）监督、指导业主大会、业主委员会的日常工作。在业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的情况下，指导和协助业主召开业主大会临时会议；
（四）建立本辖区物业管理区域内的物业管理联席会议制度，召集社区居委会、业主委员会、相关部门、物业服务企业协调有关物业管理的问题；
（五）对本辖区各物业管理区域不同利益的诉求，按相关法规政策规定及时会同有关行政管理部门进行调处，以维护本辖区社会稳定；
（六）协调、指导本辖区物业管理项目的移交工作。在接到业主的书面申请或建设单位的书面报告后指导业主大会在规定的时间内选聘物业服务企业或依法采用其他的物业的管理方式；
（七）本辖区旧住宅区的环境及配套设施改造后，对具备物业管理条件的，积极做好推行物业管理的相关工作。
第六条社区居委会的工作职责：
（一）负责本社区物业管理企业的协调工作，对居民（业主）入住情况及时跟踪、掌握动态；
（二）在街道办事处的指导下协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的选举和改选工作；
（三）监督、指导业主大会、业主委员会的日常活动；
（四）协助业主委员会调处有关物业管理的纠纷，听取住宅小区业主大会、业主委员会做出的决定并提出意见和建议。
第七条其他相关部门的工作职责：
（一）区城管执法局对物业管理区域内违反城市管理相关法律法规的行为依法进行查处；
（二）区物价局做好区内物业服务收费（价格）的备案登记工作，并对物业管理企业在价格方面违法违规的行为依法进行查处；
第一条为加强广播电视节目传送业务管理，规范广播电视节目传送秩序，制定本办法。
第二条本办法所称广播电视节目传送业务，是指利用有线方式从事广播电视节目传输和接入服务的活动。
第三条国家广播电影电视总局(以下简称广电总局)负责全国广播电视节目传送业务的管理。县级以上广播电视行政部门负责本行政区域内广播电视节目传送业务的管理。
第四条国家对广播电视节目传送业务实行许可制度。
第二章业务许可
第五条利用有线方式从事广播电视节目传送业务，须按本办法规定领取《广播电视节目传送业务经营许可证》。
利用无线、微波、卫星等其他方式从事广播电视节目传送业务，应当按照国家有关规定办理相关审批手续。
第六条下列机构可以申请《广播电视节目传送业务经营许可证》：
(一)经广电总局批准设立的广播电视播出机构；
(二)经广电总局批准设立的广播影视集团(总台)及所属机构；
(三)拥有有线广播电视网络经营权的国有或国有控股机构。
第七条禁止外商独资、中外合作、中外合资机构从事广播电视节目传送业务。
第八条申请《广播电视节目传送业务经营许可证》，应当具备以下条件：
(一)符合国家广播电视节目传送业务总体规划和业务要求；
(二)具有确保广播电视节目安全传送所需的设备、资金、技术、人员及相关管理制度；
(三)资费标准符合国家有关规定；
(四)有从事经营活动的场所及相应网络资源；
(五)有长期提供传送服务的信誉和能力；
(六)有合法的广播电视节目信号来源；
(七)其他法律、行政法规规定的条件。
第九条申请《广播电视节目传送业务经营许可证》，须提交以下材料：
(一)有线电视网络建设及覆盖情况、传送内容(应写明具体频道、节目名称)、传送范围、技术手段(数字传输或模拟传输)、传送方式(节目传输或接入服务)等内容的说明；
(二)申办机构基本情况。申办机构为企业单位的，应提供企业章程、验资报告、营业执照、股东背景情况的说明，事业单位应提供事业单位法人代码证；
(三)《广播电视节目传送业务经营许可证》申请表；
(四)从事广播电视节目传送业务的技术方案、运营方案、管理制度；
(五)人员、设备、场所的证明资料(包括法定代表人或主要负责人及主要业务管理人员、专业技术人员的资格证明和身份证明文件、工作场所使用权证明文件)；
(六)广播电视节目安全传送方案；
(七)广播电视节目信号来源证明。
第十条申请利用有线方式在省级行政区域内或跨省(市)从事广播电视节目传送业务的，应向地(市)级以上广播电视行政部门提出申请，并提交符合本办法第九条规定的申报材料，经逐级审核，报广电总局审批。符合条件的，广电总局予以颁发《广播电视节目传送业务经营许可证》。
申请利用有线方式在同一地(市)行政区域内从事广播电视节目传送业务的，应向县级以上广播电视行政部门提出申请，经逐级审核，报省级广播电视行政部门审批。符合条件的，省级广播电视行政部门予以颁发《广播电视节目传送业务经营许可证》。
在同一省(市)内两个以上地(市)级行政区域经营广播电视节目传送业务的，视为在省级行政区域内经营广播电视节目传送业务，依照本条第一款规定报广电总局审批。
第十一条负责受理的广播电视行政部门应按照行政许可法规定的期限和权限，履行受理、审核职责。申请人的申请符合法定标准的，有权作出决定的广播电视行政部门应作出准予行政许可的书面决定；依法作出不予行政许可决定的，应当书面通知申请人并说明理由。
第十二条《广播电视节目传送业务经营许可证》包含传送内容、传送范围、技术手段、传送方式等事项。
持证机构应当按照许可证载明的事项从事广播电视节目传送业务。
第十三条持证机构变更许可证事项、注册资本、股东、持股比例及停止从事广播电视节目传送业务，应提前六十日报原发证机关批准。国家对停止从事传送业务有其他规定的，还应当按照有关规定做执行。
持证机构营业场所、法定代表人等重要事项发生变更的，应在三十日内书面告知原发证机关。
持证机构为广播电视播出机构、广播电视节目制作经营机构传送节目素材的，不须另行申请变更许可证事项。
第三章传送管理
第十四条从事广播电视节目传送业务的机构应当在《广播电视频道播出许可证》规定的传输覆盖范围内传送频道节目。
第十五条广播电视播出机构不得通过未获得广播电视节目传送业务许可的机构传送其节目信号。
第十六条从事广播电视节目传送业务的机构不得利用所拥有的网络或频率资源擅自开办广播电视节目，不得为非法开办的节目以及来源非法的广播电视节目信号提供传送服务，不得擅自传送境外卫星电视节目。
第十七条禁止传送含有下列内容的广播电视节目信号：
(一)反对宪法确定的基本原则的；
(二)危害国家统一、和的；
(三)泄漏国家秘密、危害国家安全或者损害国家荣誉和利益的；
(四)煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结，或者侵害民族风俗、习惯的；
(五)宣扬、迷信的；
(六)扰乱社会秩序，破坏社会稳定的；
(七)宣传、赌博、暴力或者教唆犯罪的；
(八)侮辱或者诽谤他人，侵害他人合法权益的；
(九)危害社会公德或者民族优秀文化传统的；
(十)有法律、行政法规和国家规定禁止的其他内容的。
第十八条从事广播电视节目传送业务的机构不得在所传送的节目中插播其他节目、数据、图像、文字及其他信息。
第十九条从事接入服务的持证机构，在有线电视网络停止模拟电视信号播出前，应当在模拟频道中完整传送广电总局规定必须传送的广播电视节目。
第二十条从事接入服务的持证机构应当提供长期、稳定的服务。
第二十一条从事广播电视节目传送业务的机构应当向广播电视行政部门设立的监测机构提供所传送节目的完整信号，不得干扰、阻碍监测活动。
第四章罚则
第二十二条违反本办法规定，擅自从事广播电视节目传送业务的，由县级以上广播电视行政部门责令停止违法活动，没收违法所得，并处一万元以上三万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上广播电视行政部门责令停止违法活动，给予警告，没收违法所得，可以并处二万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未完整传送广电总局规定必须传送的广播电视节目的；
(二)擅自在所传送的节目中插播节目、数据、图像、文字及其他信息的；
(三)未按照许可证载明事项从事传送业务的；
(四)营业场所、注册资本、股东及持股比例、法定代表人等重要事项发生变更，未在规定期限内书面通知原发证机关的；
(五)未向广播电视行政部门设立的监测机构提供所传送节目的完整信号，或干扰、阻碍监测活动的。
第二十四条违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上行政部门责令停止违法活动，给予警告，没收违法所得，可以并处二万元以下罚款；情节严重的，由原发证机关吊销许可证。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)擅自开办广播电视节目的；
(二)为非法开办的节目以及非法来源的广播电视节目信号提供传送服务的；
(三)擅自传送境外卫星电视节目的。
