发布时间：2022-03-01 08:18:51
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物权立法论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1.理念滞后，物管行业被扭曲。
表现在物管公司就是“重管理轻服务”，认为物业管理就是“管”，把物业公司等同于计划经济时代的房管部门，工作多采用行政手段，动辄罚款、断电断水，以罚代管、以管代服务，没有树立行业服务理念，工作安排多站在管理立场，不考虑业主利益，长而久之形成与业主对立的局面，不利于工作开展。表现在业主方面，尤其是老旧小区年老居民，由于长期享受单位免费或低档次、低价位物业服务，对于改造后新区高层次、高收费的物业服务不好接受，存在抵触情绪，不交物业费，也不要求高端服务的现象时有发生。两种落后的理念使物业管理行业被扭曲，不能发挥应有的功能。
2.服务方式单一陈旧，不能适应新时期多元化生活方式的需求。
由于物业管理服务理念没有完全确立，导致服务功能的老套和陈旧，没有创新和发展，服务只限于保洁、保安、保绿，对于多元化、多层次的服务没有考虑。如空巢老人的监控服务，临空置住户的安保服务，有偿的家政服务等。
3.法律意识淡薄，侵权现象时有发生。
我国《物权法》明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权。全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。所有以上法律赋予业主的权力不可侵犯。但在实践中，由于部分物管公司缺乏法律知识，常常出现占用公共绿地改建收费停车位、违章建设经商用地等侵害业益的违法行为。个别业主在楼前楼后私自占用公共用地，侵害全体业主的公共权益。
4.物管公司员工素质良莠不齐，影响了物业管理质价比。
物业管理在我国虽不算新兴行业，但也算不上成熟行业，受过物业高等专业培养的高端人才奇缺，各物业公司的管理人员多是在实践中成长起来的，员工多是农民进城务工人员，这其中虽不乏优秀人才，但也有素质不高者，再加上近期用工荒，员工队伍难免良莠不齐，对管理、服务质量的影响显而可见。
二、搞好物业管理的对策
1.转变观念，更新理念，确立全程物业管理服务新概念。
转变观念就是要彻底贯彻“重管理强服务”的思想观念，切实树立服务为主的新观念，找准物管服务行业的定位。更新理念就是要确立全程物业管理服务新概念，即物业管理服务不仅是强调物业前期介入，更是明确物业管理服务应该介入房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。其本质是针对物业管理的两大类客户，即房地产开发商与置业业主，将两大客户的需要实行交集式需求整合，并充分考虑到两客户需求个性，以地产项目发展为线索，以客户需求价值分析为手段，构筑前后连贯一致的服务价值链。具体运作就是与开发商提前结合，就业主的需求、房屋的修缮、服务设施的建设做到提前谋划，从开发商处及早得到业主信息，了解业主情况，建立业主档案，有针对性地主动提供服务，做到全程、全面服务。
2.创新服务模式，实施多元化需求服务。
适应人们生活水平和生活质量的提高，在原有传统服务项目的基础上，根据需求开发新的服务项目，提高业主生活质量，增强公司竞争力。一是建立业主档案，完善小区内部信息网络系统，实行菜单式差异化服务。制订不同档次的有偿服务项目，适应不同层次的家庭需求，进行差异，如空巢老人监控服务、有偿家政服务、类似酒店式公寓的附加服务、迷你管家的服务等。二是利用公共用房有偿开展文化娱乐健身等精神方面的服务，使业主生活舒适愉快。
3.加强法制宣传，推进依法治理。
物管公司要利用各种方式在业主和员工中进行普法知识宣传，特别是《物权法》有关业益和义务的普及宣传，使业主明确自己的权益和应该承担的义务，使物管人员明确依法管理的原则、方法和必要的法律知识，形成业主依法维权、物管依法治理的的法制局面，促进小区的和谐和物管工作的开展。
4.加强队伍建设，培养知识型员工。
物业管理要创新服务，提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。首先要借鉴国外先进的理念和模式，培养知识型员工。知识型员工不仅要求掌握专业服务技术，还要求有先进的理念，处理解决问题的价值取向永远是双赢、多赢、不伤害别人，在服务的高层次上与业主建立良好的业务关系和人情关系，把物业管理的理念带给业主，实现心里共同，工作共赢。培养知识型员工要采取派出去、请进来方法，组织强化培训，建立学习制度和考核淘汰制度，促使员工不断学习、不断提高，始终走在行业前列，以此保证公司服务质量的上乘，保持强大的行业竞争力。
三、结束语
关键词：会计原则；权责发生制原则；谨慎性原则；商业银行；财务管理
权责发生制原则和谨慎性原则以其对企业经营活动和企业最终经营成果的重大影响力，在企业会计准则中始终处于核心地位。特定环境使两个同时成立又相互矛盾的原则在商业银行的财务管理中同时发挥作用，国有商业银行应切实注意和解决好这对矛盾。
一、权责发生制是以应收应付作为标准来界定财务收支期间的一种方法。
它是现代企业必须遵循的最可行的原则。企业收入支出期间的准确界定，对于收入归集、成本的分配以及最终财务成果的形成和计税所得的确认至关重要。为了使不同行业、不同部门、不同类型的企业会计信息具有可比性只能在所有企业间选择惟一的收入和支出确认原则，按照收入和支出实际发生的时间确认收支期间。按收付实现制原则确认收支期间，虽然简便易行，但它无法准确反映企业经营的真实情况，因而只能适应单纯计划经济和简单商品生产条件下企业经营核算的需要。在商品经济日益发达、多种信用形式并存的今天，实践反复证明，权责发生制是惟一的选择。
谨慎性原则是指企业在处理未来不确定的经济事项时必须持谨慎态度。凡是没有绝对把握实现的收入，不能人为虚拟入账；凡是可以预见的，并且应列入本期成本的支出，都应列入本期损益。所有真正意义上的企业，面对的都是一个有风险的市场，其经营活动都存在着大量的不确定因素，因此，在处理未来不确定的经济事项时，必须持谨慎态度。人为虚拟收入，下甩支出，必然形成泡沫经济，带来虚假繁荣。
权责发生制原则和谨慎性原则就其自身而言是严谨的科学的，应当为企业所遵循。但是，如果将这两个原则置于客观实际，尤其是置于我国国有商业银行所处的客观环境，人们就不难看出，这两个同时成立的命题之间存在着尖锐的矛盾权责发生制原则要求确定企业收入和支出时，严格以应收应付为界限，而忽略其实现的可能性。如一笔贷款到了正常结息期，若贷款户的存款账户资金充足，即可正常收取利息，如果贷款户无力支付利息，根据权责发生制原则和现行有关规定，贷款逾期半年之内的，应将应计利息通过“应收利息”科目挂账，以确保银行收入和税赋的正常实现。这种挂账，必然使银行形成虚收和虚假利润，并且面临巨大风险。
谨慎性原则的核心是稳健经营，它强调对于可以预见的损失和费用，都应予以记录和确认，而对没有十分把握的收入则不能予以确认和入账。比如，对于某一贷款户欠交利息，在表内挂账还是表外登记，应主要取决于该笔利息在短期内能否收回。能够收回的，则可以列入表内挂账，相应增加利息收入，对近期无望收回的，应本着谨慎性原则，列入表外登记，防止形成虚收。
显而易见，在财务收支的确认，尤其是在收入的确认上，权责发生制要求严格实行应收应付制，不考虑是否存在虚收现象，而谨慎性原则要求，必须稳健经营，任何收入必须建立在可以实现的基础上，以防止和杜绝虚收。这样两个本来各自成立的原则，在收支确认这个范围内，就形成了明显的一对矛盾。
在西方，从政府当局、监督部门到企业自身，在权责发生制原则和谨慎性原则发生冲突时，优先考虑谨慎性原则，是谨慎原则指导下的权责发生制。我国的情况恰恰相反，从企业来讲，明显倾向于优先考虑谨慎性原则，但财政和相关监督部门首先考虑的是当期收益的实现和本期预算平衡，侧重于优先考虑权责发生制原则，企业只有被迫而从之。我国在两个原则的运用中，实际执行的是权责发生制原则指导下的谨慎性原则。
二、权责发生制原则的执行范围
按照我国现行《企业财务通则》和行业财务制度，在国有商业银行的财务核算中，绝大部分收支项目都实行了权责发生制，主要包括以下几个方面：(1)逾期半年以内的贷款利息收入；(2)金融机构往来收入；(3)投资收益；(4)定期存款利息支出；(5)金融机构往来支出；(6)固定资产修理、租赁、低值易耗品购置、安全防卫等大宗费用支出；(7)无形资产摊销；(8)固定资产折旧；(9)各种税金。
权责发生制原则的执行结果：由于银行业经营范围的特殊性，其收入依赖于贷款和投资的质量，具有明显的弹性，而其支出中的绝大部分直接面向存款户和维系业务经营正常运转，具有明显的刚性。因而，影响权责发生制原则的主要方面在于收入，源头在于贷款和投资质量。
在收入方面，我国的国有商业银行脱胎于国有专业银行，诸多众所周知的原因，使其信贷资产结构单一，质量不佳。执行权责发生制原则，没有考虑新旧制度转轨时贷款质量的现状，仅一刀切地规定逾期半年以上(以前曾经为3年、2年和1年)的贷款才停止计提表内应收利息，导致国有商业银行表内挂账利息居高不下。这意味着国有商业银行以实收资本或客户存款垫交国家税利(营业税、所得税及利润)。更为严重的是国有商业银行贷款质量的提高一时难以奏效，大量贷款无法正常收息，已成为今后相当长一个时期的客观现实。因此，这一制度的执行，必然使国有商业银行表内挂账利息越滚越大。虚假的繁荣和巨额的欠息带来的后果不仅仅是国有商业银行发展后劲不足和简单的寅吃卯粮，而且抵御风险能力也逐步下降，经营风险逐步加大。
在支出方面，按照权责发生制原则提取的定期到期存款应付未付利息，不论其在某一时点上数额多大，最终必须支付给客户，银行充其量只能占用时间差，何况近几年由于财政资金信贷化，巨额的保值贴补已从明中和暗中将国有商业银行预提的应付利息蚀尽。另一方面，较为明显受制于权责发生制原则的是无形资产和递延资产的摊销。在现行制度的框架内，两项资产的摊销，单纯考虑了资产的受益期间，而忽略了稳健经营。比如，无形资产中的土地使用权、专利技术等要求严格按受益年限摊销，受益年限无法确定的，要求以不短于10年的时间摊销；递延资产中的开办费要求从企业开办之日起，以不短于5年的时间摊销。这些规定人为限制了企业按照谨慎性原则摊销费用。一个经营行、处即使有大量利润，本年成本完全可以消化已经挂账待摊的无形资产和递延资产，也因待摊资产没有达到受益期限而不能摊销。相应的，以后年度即使发生政策性或经营性亏损，成本无力消化待摊费用，也要强制摊销。在这种原则的指导下，国有商业银行实际上可以不受限制地列支直接或间接费用，费用限额不足则可以递延待摊。
从收入和支出两个方面综合分析，超前的、不切实际的实施权责发生制使国有商业银行收入不实，支出下甩，盈亏的水分和潜伏的危机逐年加大，后果不言而喻。
谨慎性原则的执行范围：按照现行企业财务通则和财务制度规定，国有商业银行的财务核算在以下几个方面体现了谨慎性原则：(1)建立了贷款呆账准备金制度；(2)按应收账款的余额提取坏账准备金，同时规定，对当年发生的、符合条件的坏账损失，超过提取坏账准备金的部分，可以进入当年成本；(3)加速固定资产折旧；(4)合理处理贷款抵押、质押品的入账价格。
谨慎性原则的执行结果：从谨慎性原则的执行范围可以看出，目前谨慎性原则仅仅在国有商业银行成本支出的局部范围内发挥作用，呆账、坏账准备金提取的比例很小，对于巨额的呆账损失和待冲销坏账而言，只是杯水车薪。
通过以上描述和分析，笔者认为，在我国国有商业银行财务管理中，权责发生制原则离我国国有商业银行的客观实际还有相当的距离，从而形成巨额的挂账利息无法消化，大量的虚收潜伏着巨大的风险和危机。与之相反，由于制度先天不足，谨慎性原则的运用受到限制，无法弥补权责发生制超前运用形成的负效应，矛盾十分突出。
三、既然权责发生制原则和谨慎性原则是国际会计界所公认的，是对企业经营活动和最终经营成果最具影响力的基本原则，我们就没有必要，也没有可能因为它们之间在特定环境中存在种种矛盾而放弃执行。
我们的任务是在避免空想不超越现实的前提下，研究解决矛盾的方法。笔者认为，无论是从国家宏观经济持续、稳定、健康发展的大局出发，还是从金融企业不断自我发展、自我完善的微观角度出发，调和矛盾的前提是权责发生制原则让位于谨慎性原则，使谨慎性原则处于矛盾的主要方面。凡因执行权责发生制原则可能影响企业稳健经营或可能导致泡沫经济的，必须优先执行谨慎性原则。
关于利息收入的确定。考虑到国有商业银行历史遗留的大量定额流动资金贷款期限确定的不合理和贷款形态划分的不合理性，应统一标准，即对正常贷款实行权责发生制，对其余贷款实行收付实现制。超级秘书网
关于贷款呆账准备。一是扩大贷款呆账准备金的提取范围。取消目前抵押、质押贷款，贴现，进出口押汇不得计提呆账准备金的规定，充分考虑抵押、质押品和贴现、押汇票据同样有市场价值下跌的风险，以商业银行的全部放款作为计提呆账准备金的基数。二是提高呆账准备金的提取比例，可仍然维持一个比例，统一计提，也可实行分类计提。计提的比例可以是固定的，也可以是浮动的，但其中呆账贷款的计提比例不应低于20%，即确保已经确认的呆账贷款在5年内全部可以核销。三是简化呆账贷款认定和核销手续。取消银行向社会公开取证、财政逐级审查的办法，授权各商业银行根据中央银行的统一规定，自行予以认定和核销。
关于坏账准备。一方面可以继续维持目前坏账准备金的办法，对当年形成的符合条件但超过提取坏账准备金的坏账直接在成本中列支。另一方面可以考虑取消坏账准备金制度。对于超过1~2个结息期不能收回的应收利息或应收账款，随即冲销本期收入，以后收回再列入当期收入。
【关键词】产权手续不全；房屋；拆迁补偿安置；方法；途径
产权手续不全的房屋指的是没有产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的，因产权关系发生纠纷的房屋。房屋产权手续不全，补偿安置的主体将难以确定，但拆迁中不能因为其主体不明确，或不对此类房屋进行补偿。本文首先阐述了产权手续不全房屋拆迁补偿问题的相关规定，其次，提出了妥善处理产权手续不全房屋的拆迁补偿安置问题的具体方法及途径。
1.产权手续不全房屋拆迁补偿问题的相关规定
1.1产权手续不全房屋的产权归属有争议或难确定产权所有人的房屋
对于产权手续不全房屋的产权归属有争议或难确定产权所有人的房屋，最常见的做法就是拆迁人提出补偿安置方案，由房屋拆迁管理部门进审核并认可后将需要进行拆迁的房屋相关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。
1.2共有房屋的拆迁补偿安置问题
对于房屋共有人集体要求对共有房屋进行产权调换的要准许，进行产权调换的房屋与被拆迁房屋的差价，主要由房屋共有人承担。如果是难以分割的房屋，有的房屋共有人要求产权调换，有的房屋共有人要求货币补偿的，要实施适当的货币补偿。
1.3存在抵押权的房屋拆迁补偿问题
按照相关规定，抵押权由于抵押物灭失而不存在，在灭失情况下实际获取的赔偿金，应归列为抵押财产。针对抵押物灭失、毁损或者被征用的现象，抵押权人应根据此抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金享受相应的补偿。对于产权调换补偿，我们都知道，调换房屋属于一种特定物，能够将抵押权进一步延伸，抵押权人和抵押人无需针对调换的房屋再签订抵押合同，无需再办理登记，能优先享受一定的补偿。
1.4临时建筑和违章建筑的拆迁补偿问题
临时建筑指的是规划部门准许建设短期内临时使用的建筑，没有产权证。国家对于临时建筑有着极为严格的使用年限，凡是已经超出了使用年限的临时建筑没有任何的补偿，还在使用年限范围内的应予以相应的补偿，可遵循的补偿标准是按本建筑剩余年限的租金进行计算。对于一切的违章建筑，拆除时不进行任何的补偿。
2.妥善处理产权手续不全房屋的拆迁补偿安置问题的具体方法及途径
2.1健全报建手续，办理房屋产权证
造成无法办理到房屋产权证的原因具体有：首先因历史原因，大部分人实际报建过程中无法提供齐全的用地报建手续；其次，有的房屋选址与现有规划不相符，为了有效解决这些情况，应有针对性的制定相应的处理措施：对于用地手续完整且与规划、水利建设条件相符的房屋，应给予一定的帮助完善相关报建和确权手续；如果是历史原因导致建房用地手续等不完整的，要给予帮助完善用地手续；采用补缴费用等方式健全报建手续，以确保房屋产权证的获取。
2.2完善住房供应保障体系，保证被拆迁人基本居住需要
首先是构建商品房、安置房、经济适用房、廉租房、二手房为一体的健全的住房供应保障体系，以此为被拆迁人住房提供充足的选择空间，真正让被拆迁人能够买得到，能够买得起，有房住。其次是构建相应的政府住宅基金，大力实行廉租房屋和经济适用房，对被拆迁人购房给予一定的优惠政策，在有关税费上予以减免，为低收入被拆迁人提供基本的居住条件与生活来源，要偏重于“双困”被拆迁人的安置，构建完善相匹配的社会保障和救济制度。另外是确保拆迁安置办法的健全性，控制拆迁还原房的价格，基于拆迁安置工作做的不好的行为实施严厉的责任追究制度。
2.3处理好产权纠纷，明确合法权利人
凡是采用交易、赠与、继承等诸多方式进行产权转移但没有过户手续的房屋，要求房屋受赠人或者买入人应在房屋产权管理部门中办理相关的过户手续；对于难以进行过户手续办理的，将原房屋产权人作为补偿安置对象，以产权调换的补偿方式为首选。如果是存在产权纠纷，合法权利人不清晰的房屋，可采用公证机关公证、基层组织证明等各种途径对合法权利人加以明确；难以确立的，应通过产权调换的途径对拆迁问题进行处理，安置房主要由使用人居住，关于产权归属，应采用司法渠道来明确具体的合法权利人。
2.4构建完善的商业性用地拆迁的市场化机制
清楚认识“公共利益”这一概念，把政府部门强制执行程序限制在“公共利益”的范畴中。并且，要求政府部门退出商业性用地的房屋拆迁，对房屋拆迁过程进行有效监督管理、听证、裁决，以提升政府部门的规范性、合法性。准确划分公益性拆迁和商业性拆迁，制定不同房屋拆迁标准规范。首先是程序要合理，主要是适当补偿，其次是通过市场价值规律对拆迁人和被拆迁人之间的关系有效处理，主要是充分补偿。构建完善的商业性用地拆迁的市场化机制，把出于商业目的的房屋拆迁交给市场，严格根据现代市场规律进行，在被拆迁人自愿的条件下明确是否同意拆迁。开发商与被拆迁人共同协商确立补偿标准与安置办法。维护好群众的合法权益，对政府部门行为加以规范，健全房屋拆迁流程：采用公告、协商等有效方式接收被拆迁人的意见，以确认房屋拆迁的具体事项；构建针对公共利益需求的认定流程；构建规范标准的商业性拆迁的有关程序、实施原则和具体办法。
3.结论
综上所述可知，房屋拆迁安置和补偿工作，直接与依法维护拆迁当事人合法权益和社会和谐发展紧密相关，相关工作人员必须予以高度重视，严格根据保增长、保民生、保稳定的基本要求，始终遵循公平、公正、公开的原则，按相关法律加强城市房屋拆迁安置和补偿工作。此外，政府部门应对房屋拆迁工作加强领导与管理，切实做好房屋拆迁中的所有工作事项，通过各种途径加强拆迁安置房源保障工作，严格按照相关法律法规进行房屋拆迁，要求建设单位科学制定拆迁计划与安置补偿方案等，加大依法拆迁制度，推动建设项目的正常开展。
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论文关键词 德国民法 物权行为理论 独立性 无因性
民法作为市场经济的基本法，市民社会的基本法以及确认权利和救济权利的基本法律，其重要性不言而喻。作为大陆法系的发源之处，德国民法在世界范围内产生了广泛的影响。意大利、西班牙、葡萄牙、奥地利和瑞士，日本及我国民国时期（现为台湾地区）的法律都属于大陆法系范围。中国自清末改制以来，继受德国民法已经有一百余年，德国民法中的许多概念和制度都为我国所直接借鉴，从而使我国在短时间内形成了较为完善和能够适应我国当前经济体制的法律。但是，作为传统民法中的重要理论之一的物权行为理论，我国立法对此却持有保留的态度。其原因何在？物权行为理论在人们的实际生活中事实上到底能产生什么样的影响？
一、民法中的物权行为理论
（一）物权行为的由来
物权行为理论肇始于德国普通法时期的普通法学。其创始人为历史法学派的代表人物德国学者萨维尼。19世纪初，萨维尼在讲学时发表了其关于物权行为最初理论。物权行为的概念最早由萨维尼在其1840年出版的《现代罗马法体系》一书中提出，但萨维尼在提出物权行为的概念后，并未明确界定其内涵。《德国民法典》的起草者虽然采用了物权行为理论，并在其第一草案中曾使用了“物权契约”的用语，但后来认为其不够精确，遂改用“物权合意”。关于物权的概念，至今仍然众说纷纭。国内的主要学说有效果说，目的说，要件说和内容说。其中内容说较有说服力，认为“物权行为，为物权之设定，移转为直接内容的法律行为。”①无论争议如何，所能达成的共识是物权变动的合意为物权行为的基本要素。物权行为理论包括物权行为的独立性，物权行为的无因性以及物权变动的形式主义原则。
（二）物权行为的独立性
物权行为的独立性，即物权行为的“区分原则”，有学者亦成为“分离原则”。德国学者萨维尼关于物权行为独立性的主张是通过观察行人向乞丐的施舍而获得的。当某人向乞丐赠与一枚硬币时，正当原因与交付同时发生。此时，除所有权的移转之外不存在任何其他事实，在某人与乞丐之间，既不存在先前的契约，亦不存在任何债权债务关系。纯粹的、唯一存在的事实上的交付即使所有权发生转移。认为“所有权的移转并不以债权契约为必要，交付表达了所有权让与的合意，是一真正的契约，一个物权法上的物权契约”。主张债权契约和物权契约是两个不同的法律行为。要发生物权变动，必须依赖于债权契约之外的行为，即以直接发生物权变动为目的的法律行为，即物权行为。债权契约的效力只产生双方当事人享有债权的负担债务的效力，并不直接产生物权变动的效力。以买卖合同为例，民事主体双方达成买卖合同，仅产生一方按照合同的约定给付标的物和另一方支付价金（对价）的效力，而不发生标的物和价金的所有权转移的效力。要发生标的物和所有权转移的效力，当事人双方还应另行定义一个完全独立的物权契约，此物权契约的内容为双方主体转移标的物和价金的所有权。至此，物权契约和债权契约截然分开。
（三）行为的无因性
物权行为的无因性，即物权行为的“抽象原则”。萨维尼认为，物权行为应当采取无因性，物权行为不受债权行为的影响。即物权行为成立后，不论其存在原因的债权行为无效或者被撤销，都不影响物权行为的有效性。如在买卖合同中，当事人一方交付标的物，另一方支付价金以后，因债权合意有瑕疵或者合同内容违反法律或公序良俗原则而被确认无效或被撤销，物权变动的效力不受影响，仍然有效。丧失所有权的出卖人不能以原物返还请求权请求买受人返还原物，而只能以不当得利的规则请求返还，因为在采物权行为无因性理论的前提下，此时买受人仍然享有标的物的所有权。物权行为的无因性与物权行为的独立性一脉相承。至于物权行为的形式主义原则（亦可理解为公示公信原则的初始原则），动产以交付为转让生效要件，不动产以登记为物权变动生效要件。法律对此有明确的规定，并且在实践中亦较为容易地适用，故对此问题不展开论述。
二、民法规定物权行为的独立性及无因性的立法及在实践上出现的问题
萨维尼及其他采物权行为理论的学者对物权行为理论的抽象，最初是萨维尼在解释罗马法的形式主义立法过程中提出来的。萨维尼采用历史的研究方法，通过历史的溯源而寻找法律的规则合理论。德国民法向来以概念精确，逻辑严谨和理论抽象之特点而著称，而物权行为的独立性和无因性理论更是极具抽象性。《德国民法典》第929条[合意与交付]规定：“转让动产所有权需由所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人已占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第873条[根据协议和登记取得]规定：“（1）转让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册，但法律另有其他规定的除外。（2）在登记前，双方当事人仅在对意思表示进行公证人公证时，或者向土地登记局作出或者呈递意思表示时，或者权利人已将符合《土地登记簿法》规定的登记许可证交付于相对人时，始受协议约束。“而《德国民法典》第877条规定，土地上权利的变更亦适用于第873条。通过对《德国民法典》具体条文的考察，可以明确的看到德国民法立法采取了物权行为理论。
民事立法的宗旨在于在交易秩序和民事权利的保护之间取得平衡，使二者达到效益的最大化。民法不能只保护交易秩序，只关注交易的确定性和效益性而对交易主体的权利忽视，同时也不能只追求民事主体之内心真意而使民事交易秩序混乱效益低下。德国民法对于物权行为的独立性和无因性理论的立法采纳，在司法实践中出现了不可忽视的弊端。严重违背了民事交易活动中的公平正义，对权利人的权利无法真正加以保护，严重损害了出卖人的利益。以买卖合同为例，民事双方主体在交付标的物和支付价金后，发现买卖契约未成立，无效或者被撤销，此时因物权行为的无因性原理，物权行为的效力不受影响，买受人仍然取得标的物的所有权，出卖人仅能以不当得利之规则请求返还（前已述及）。所导致的后果是出卖人由所有权人变为债权人，其权利由所有权变为债权，权利的效力下降，对出卖人的权利不能完全保护甚至是损害严重，以下对实践中可能出现的各种情况进行分析：第一，如果买受人已经将标的物转卖，第三人即使为恶意亦能取得所有权，出卖人不能对第三人主张任何权利，而只能向买受人请求返还转卖所得价金。若不采物权行为理论，则出卖人可以直接对该恶意第三人起诉，请求返还标的物。第二，如果买受人已在标的物上设定担保物权，由于担保物权具有优先于债权的效力，则出卖人不能请求返还标的物，只能请求买受人赔偿。若而不采物权行为理论，则买受人为第三人在无权处分之物上设定担保物权的行为，应为无效，此时出卖人对此无权处分行为必然不追认。第三，如果买受人的其他债权人对该标的物为强制执行，由于出卖人处于一般债权人的低位，无法提起异议之诉。若不采物权行为理论，则出卖人作为所有权人，对于他人侵害自己财产的行为，当然可以提起异议之诉。第四，如果买受人陷于破产，出卖人不能以所有权行驶取回权从破产财产中取回标的物，而只能以一般债权人的地位，同其他债权人一起，按债权比例受清偿。若不采物权行为理论，则出卖人的依法行使别除权，从破产财产中取回标的物，避免其财产减少，对出卖人的权利保护予以极大地帮助。第五，如果非因买受人的过失致使标的物毁损灭失的，买受人可以免责。若不采物权行为理论，则买受人不能免责，出卖人可以获得赔偿。总之，由于物权行为理论在司法实践中有上述缺陷和弊端，德国判例学说通过解释方法对物权行为的无因性理论之适用予以限制。使物权行为的效力受债权合意的影响，此为物权行为无因性之相对化的趋势。
三、立法对物权行为理论的扬弃之思考
我国在2007年制定的《物权法》未采取物权行为的独立性和无因性理论。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”我国《物权法》对物权行为的独立性和无因性并未规定，理论研究中叶飞物权行为的独立性和无因性在我国的适用采取排斥态度。对此我们应当予以高度肯定。法律移植是快速提高本国法律水平的方法，大胆借鉴外国的先进立法理念和制度，但是，一定要立足于本国的历史传统和社会现状，在总结本国的立法经验和司法实践中出现的问题之上有选择地对他国的法律制度予以借鉴，否则只能适得其反，对本国的法律现状造成更大的损害。我国采取“债权合意+交付或登记”为物权变动方法，符合我国的民事立法传统，易于执法者的理解和掌握。物权行为的独立性和无因性理论过于抽象，远离实际生活，并且在适用于司法实践中产生了诸多弊端，故我国的立法模式能够有效地平等地保护当事人的利益和维护交易秩序和安全，兼顾出卖人和买受人的利益。并借助于善意取得制度，有效地保护善意第三人，达到了兼顾民事交易秩序和民事主体利益的效益最大化宗旨。是我国《物权法》理论和成文法中的一大亮点。
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论文关键词 物权公示 登记生效 登记对抗
一、登记制度存在的必要性
众所周知，物权作为对世权的属性决定了其给不特定的任何人设定了一种不作为义务，物权的变动不单单影响到权利人个人，对于权利人之外的第三者来说，也能引起权利义务变动的后果，物权人只有通过某种公示将权利变动的事实告知社会公众，使社会公众得以知晓物权变动情况，才能使权利变动发生效力。同时，物权也是一种排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权，倘若第三人无法了解物权变动情况，则很容易导致自己遭受损害。因此，为了维护不特定的第三人的利益和交易的安全，世界各国的物权立法都普遍确立了物权公示原则。
在现代各国法上，不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为交付。我国《物权法》第六条也对不动产物权变动的登记原则、动产物权变动的交付原则进行了规定。可见，登记制度是公式原则的必然要求，也是实现明确物的归属，维护社会主义市场经济秩序立法目的的必然要求。
二、登记效力立法模式
物权登记产生怎样的效力直接来源于各国法律的规定，但是各国在登记对物权变动的效力这一核心制度设计方面却有所不同。纵观各国，登记效力模式包括登记生效主义和登记对抗主义两种，下面对这两种分别加以介绍。
（一）登记对抗主义
登记对抗主义是指登记并非物权变动的生效要件，但是不经登记该物权变动将不得对抗不知情的善意第三人。在登记对抗主义中，当事人之间对物权变动的合意将直接导致物权变动的效果，此物权变动效果无需登记即可发生。但是由于当事人之间物权变动的合意具有私密性，一般情况下第三人无法知晓，这与物权本身的对世性存在冲突，因此为了保护交易安全，法律规定尽管物权变动已经生效，但只有权利人通过登记等公示方法向社会公开其权利变动情况，通过公示获得社会对其权利的认可，才能取得对世效力。《法国民法典》最早规定了登记对抗主义，后该原则逐渐为意大利、日本等国的民法典所继受。《法国民法典》规定“协议抵押权以公证证书为成立要件，其他不动产物权变动的情况均不要求以公证或登记作为该行为生效的要件，但是不经公证或登记将不得对抗善意第三人。”
（二）登记生效主义
登记生效主义是指将当事人之间对物权变动的合意和权利机关的对该合意的登记作为物权变动行为生效的两个必不可少的要件，缺一不可。登记生效主义与登记对抗主义的区别就在于物权变动效果是否以登记为要件。与法国、日本的规定不同，德国、瑞士及我国台湾地区民法规定了不动产物权变动的登记生效主义。如《德国民法典》规定“土地所有权的转移必须由权利人与相对人对于权利变更的合意，并将此种权利变更的事实登记与土地登记簿内。”我国台湾地区民法更是明确规定了“未经登记，不生效力。”
三、对我国《物权法》上有关登记规则的梳理
前面对登记的必要性和登记的效力模式进行了介绍，下面将按照物的种类、和登记的效力对我国《物权法》上的登记规则进行梳理。
（一）对有关不动产的登记规则的梳理
我国《物权法》第九条、十四条规定了不动产物权变动的登记生效原则，同时并不排斥法律规定的例外情形。根据这两条我们可以看出，不动产物权的变动一般要经过登记才发生物权变动的效力，只在某些特殊情形下不经登记即可发生物权变动，但不经登记不具有对抗第三人的效力。
1.登记生效主义
我国《物权法》第一百三十九条、一百四十五条、一百五十条的规定了建设用地使用权的登记生效原则；第一百八十七条规定了不动产抵押权的登记生效原则。
2.登记对抗主义
我国《物权法》第一百二十七条、一百二十九条规定了土地承包经营权的登记对抗原则；第一百五十八条、一百六十九条规定了地役权的登记对抗原则。
3.登记处分主义
我国《物权法》第二十八条至三十一条分别规定了公权力、继承及事实行为致物权变动的情形。根据上述规定，在非基于法律行为而取得不动产物权的情形，自有关事实成就即发生物权取得的效果，但是其处分权受到限制，未经登记而处分该不动产物权的不发生物权变动的效力。理论也把其称为登记处分主义。
本文认为，登记处分主义只是登记生效的一种特殊情形。因为在非依法律行为引起的不动产变动的情况下，引起不动产物权变动的事由的发生与登记不可能同步，该事由的发生必然先于物权的登记。如果法律一概规定登记后才能生效，则在该项不动产上将会出现权利断点。登记处分主义是法律为了避免权利空白而做出的特殊规定，是登记生效的一种特殊情形。
（二）对有关动产的登记规则的梳理
我国《物权法》第二十三条规定了动产物权变动的交付主义，即动产物权的变动一般来讲经过交付即可发生物权变动的效果，只有在某些特殊情形下，动产物权的变动需要经过登记才具有对抗第三人的效力。以下是法律规定的特殊情形：
1.特殊动产的物权变动
依据《物权法》第二十四条规定，船舶、航空器和机动车这些特殊动产自交付时即发生物权变动的效力，只是未经登记不具有对抗第三人的效力。
2.动产抵押权和财团抵押
依据《物权法》第一百八十八条、一百八十九条规定，以“生产设备、原材料、半成品、产品”等企业财产，或者“正在建造的船舶、航空器，交通运输工具”等特殊动产抵押的，抵押权变动采用登记对抗主义，即抵押合同生效抵押权即设立，但是该权利未经登记，不得对抗善意第三人，即不存在对世效力。
（三）对有关权利的登记规则的梳理
根据《物权法》第二条第二款的规定，除了动产和不动产之外，权利也可以作为物权的客体。在《物权法》第十七章中以专节形式规定了权利质权，其中，有权利凭证的自权利凭证交付时设立，而没有权利凭证的自有关部门办理质押登记时设立，即采用登记生效主义。采用登记生效的情形分别为《物权法》第二百二十四条规定的权利质权、第二百二十六条规定的基金份额和股权质权、第二百七十条规定的知识产权质权、第二百二十八条规定的应收账款质权。
（四）更正登记、异议登记与预告登记
除了上面提到的有关不动产、动产和权利的登记规则外，为了保护不动产真正权利人和不动产买受人的利益，我国《物权法》还规定了更正登记、异议登记和预告登记，这三种登记制度具有不同的价值功能。更正登记是指权利人或者利害关系人认为不动产登记簿记载事项与真实的权利状态不相符合时，向登记机关申请更正登记，以对错误的权利公示进行矫正；如果不动产登记簿记载的权利人对利害关系人的更正申请有异议，在对异议无法查明的情况下，利害关系人可以先申请异议登记，以阻止不动产登记权利的公信效力，防止权利在未变更之前遭受侵害。由于异议申请的随意性较大，《物权法》要求异议人在15天内进行诉讼，否则异议登记自动失效。我国《物权法》还规定了预告登记制度，在买卖期房或者转让其他不动产物权时，债权人可以向登记机构申请异议登记以限制债务人处分该不动产，保障将来物权实现。
四、我国《物权法》规定的登记制度的完善建议
（一）细化登记机构的审查规则
我国不动产所有、承租及交易政策在各个历史时期有所不同，加之不动产登记变更存在一定的被动性和滞后性，导致司法实践中确权纠纷频发，因此确保登记内容的准确性对保护权利人利益、维护交易秩序至关重要。本文认为，登记机构不仅要对权利主体、权利的种类、来源、成立时间、期限、权利的内容和范围等权属情况进行全面审查，也要借助图纸、测算数据等对不动产的物理状况进行全面准确记录，以明确土地用途、四邻界止、墙界及房屋面积等，以对权利范围进行准确界定。
（二）完善登记错误的救济规则
因为登记公示具有权利正确性推定力，所以一旦登记簿记载的权利人与真实权利人不符，善意第三人基于对登记的信赖与权利记载人达成合意并实现物权的变动，将会给真实权利人带来不可估量的损失，也会给善意第三人带来纠纷，在不动产价值剧增的今天更是如此。因此，完善登记错误的救济规则至关重要。我国《物权法》对登记错误的责任进行了规定，规定登记机构对其错误登记给他人造成损害承担赔偿责任。但是本文认为，应对登记机构对登记错误的过错程度进行考量，如果登记机构已尽到相应审查义务，则可以对其适当减免赔偿责任，由过错方承担责任。因为在现实生活中，存在大量因家庭关系或者规避政策等原因出现的权利记载与真实情况不一致的情形未得到及时更正。总之，既要制定完善的登记救济规则对真实权利人进行保护、对登记机构审查义务的履行进行约束，也要明确因登记错误导致的责任程度那，避免给登记机构设定过重责任妨碍其职责履行。因此，本文建议由登记机构设立专项基金对因登记错误造成的损失进行赔偿，同时可以通过概括加列举的方式规定受害人有权要求登记机关予以赔偿的情形及赔偿上限。
（三）制定统一的物权登记立法
任何实体规则都需要配套程序规则来保证其在实践中的具体操作，《物权法》亦不例外。世界各国立法对于物权的公示制度都有一套行之有效的登记程序规则来保证其功能发挥。虽然在我国《物权法》实施之后，国务院相关部门陆续出台了一系列物权登记配套规则i，在一定程序上弥补了登记程序规则的缺失，但是这些配套规则效力层级底、内容分散混乱，甚至互相冲突，缺乏对登记错误的救济，涉及到的物权种类不全面等，一定程度上制约了物权流转的顺畅和安全。因此，在时机成熟后制定统一的物权登记立法是大势所趋。
论文关键词 抵押权 质权 竞合 位序关系
一、抵押权与质权竞合
同一动产,是否允许发生抵押权与质权的竞合,各国民法理论与立法也莫衷一是:(1)否定说。法国、德国和瑞士的民法理论及立法均不承认有动产抵押权;(2)肯定说。我国现行《物权法》和《担保法》没有规定抵押权与质权的竞合及其位序关系问题。从立法上看,绝大多数国家和地区的立法对抵押权与质权的竞合问题未做规定,但解释上多予认可。最高人民法院《关于适用<担保法)若干问题的司法解释》第79条第1款规定“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿。”可见,我国司法实践承认同一财产之上抵押权与质权是可以竞合的。(3)折衷说。折衷说中又有不同的观点,有的认为应承认先押后质的竞合而禁止先质后押的竞合,有的认为则相反,还有的认为应允许善意的竞合和以担保物的不同价值部分分别押、质情况下发生的竞合,而不能承认非善意的竞合和重复押、质的竞合。对于抵押权与质权之间得否竞合,笔者持肯定说。
二、抵押权与质权竞合时的位序关系
关于抵押权与质权的位序关系,学界有多种观点。主要有以下三种观点:第一种观点为抵押权优先说。此说认为抵押权若进行了公示,则应取得优先于质权的效力。因为,若将动产质权和抵押权同等对待,则存在滥用动产质权损害动产抵押权的巨大风险。第二种观点为质权优先说。即在同一动产上抵押权与质权同时存在并发生竞合的情况下,质权优先于抵押权。第三种观点为抵押权与质权效力相同说。许明月认为:“抵押权与质权同为担保物权,因而具有相同的法律效力。在两者竞合时,应根据二者设立先后来决定,设立在先者权利优先;抵押权与质权同时设立的,两者效力相同,抵押权人与质权人就其债权比例对标的物变价进行分配”。笔者认为,在目前的社会现实条件下,应当采取第一种观点,使登记的抵押权具有优先的效力,不过要有限制条件。
《物权法》颁布以后,学界对此司法解释的适用问题产生了质疑,由于我国《物权法》对《担保法》中同时采取动产抵押权登记生效主义与动产抵押权登记对抗主义的做法作了重大修正,对动产抵押权统一采取登记对抗主义,即登记仅为动产抵押权的一种公示方法,作为动产抵押权的对抗要件,“不登记不得对抗善意第三人。”因此,有学者认为上述规定中所称“法定登记的抵押权”就动产而言即不存在,上述条文在我国《物权法》施行后,即失去其意义。对此观点,笔者不敢苟同。恰恰相反,我认为此司法解释仍有“用武之地”,理由如下:
(一)相对于质权需要以移转占有为成立要件,抵押权能更好的做到物尽其用,避免资源闲置浪费,有效发挥其经济价值该司法解释的目的就是为了强化和规范登记的公示效力,保护交易安全,降低交易成本,维护抵押权人的利益;促进抵押权能够更好的发挥融资的作用。尽管学界对此司法解释有不同的见解和主张,但《物权法》没有相关条文对质权与抵押权竞合进行规制,可以看出立法者对此司法解释的适用效力以及该解释的目的至少没有持否定的态度,理应仍有适用之余地。这也是为了给将来的立法预留空间的一种体现。
(二)“法定登记的抵押权”是根据《担保法》第41条的规定,在学理上所作的分类,是相对于该法第43条所述的自愿登记的抵押权的对称对《担保法》第42条规定的动产设定抵押权的,必须办理抵押登记,否则不生抵押权效力,更谈不上对抗第三人。因为该司法解释的目的是对于特定的动产和不动产设置法定的强制登记,对于未登记的抵押权其不生效力,也就不可能优先于质权。因此,对《担保法解释》第79条第1款可以依循法理及该司法解释的目的可将其解释为:“在同一财产上已办理登记的法定登记的抵押权与质权并存时,已登记的抵押权优先于质权受偿。”但是由于现行《物权法》对动产及特殊动产设立抵押权均采登记对抗主义,没有“法定登记”,均采自愿登记。即只有登记的抵押权方有对抗善意第三人的效力,未登记的,不得对抗善意第三人。那么,在现阶段,在均采自愿登记的立法背景下,我们可以客观解释原则将“法定登记的抵押权”解释为“按照法律规定的程序登记的抵押权”。也就是说可以将《担保法解释》第79条第1款相应的解释为:“在同一财产上已登记的抵押权与质权并存时,登记的抵押权优先于质权受偿。”而不能对“法定登记的抵押权”作较为封闭的字面解释,刻意地去追求立法原意,从而使得灵活、开放的法律条文变得十分僵硬,封闭。应该根据生活事实的不断变化,以公平、正义的理念来适时地解释法律。
(三)对动产抵押权与质权竞合的位序关系适用《担保法解释》第79条第1款并相应解释为“在同一财产上已登记的抵押权与质权并存时,登记的抵押权优先于质权受偿。”即主张登记的抵押权优先于质权,是基于转型社会的现实状况的一种利益衡量的产物,是完全符合时代需求和基本符合法理的:
[论文关键词]物权变动模式 物权形式主义 债权形式主义
一、物权变动模式概述
物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。作为物权法上的一种民事法律效果，物权的变动也是由民事法律事实引起的。能够引起物权变动的民事法律事实有两大类，一是物权法律行为；一类是物权行为以外的法律事实，包括事实行为、继承、自然事件、时效、拾得遗失物、发现埋藏物或隐藏物、添附、法院判决、征收等。在这两种不同的情形下，物权变动的条件、结果是不同的。在实践中，依据非法律行为发生的物权变动是非常见的类型；而依据法律行为发生的物权变动，是物权变动的常见类型，也是物权法规定的重点。依据法律行为的物权变动应当具备什么条件则涉及物权变动模式的选择问题。物权变动模式是指一个国家或地区的民事立法，对基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。大陆法系物权变动模式大体分三种：债权意思主义、债权形式主义和物权形式主义。
在债权意思主义体制之下，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一，不作区分，该立法例以法国、日本为代表。物权形式主义于债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力，德国为该模式之典型代表。债权形式主义，又称折衷主义，为意思主义与物权形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合，物权变动除了存在债权合意外，还需要践行登记或者交付的法定形式，才能发生物权变动的效力，此种主义因以奥地利民法为其代表，故又称奥国主义。
我国《物权法》颁布前，关于物权变动模式的立法选择，我国学界通说应当采用债权形式主义的物权变动模式。我国《物权法》于2007年10月1日正式施行，《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”这两条为不动产、动产物权的变动规定了一般的生效要件——公示。可见，我国《物权法》采取的是以形式主义为原则，意思主义为例外的二元化物权变动模式。但我国《物权法》对学术界高度关注的物权变动模式究竟是采取物权形式主义还是债权形式主义并未给出明确答案。笔者认为分析我国现行法律规范下的无权处分与善意取得制度的关系，我国物权变动模式应当采用物权形式主义。
二、债权形式主义模式下无权处分与善意取得的困境
无权处分与善意取得制度密不可分，无权处分是善意取得制度适用的前提。无权处分是指没有处分权而实施可引起财产权利变动的民事行为。善意取得是指无处分权人将动产或不动产转让给第三人，若第三人受让该动产或不动产时为善意，则善意第三人取得标的物所有权，原所有权人不得要求善意第三人返还原物的物权制度。《物权法》第106条首次以法律的形式明确规定了善意取得制度。依《物权法》规定，善意取得制度以有偿为条件，处分权人与第三人订立买卖合同是善意取得最主要方式。
作为“民法上的精灵”，《合同法》第51条关于无权处分的规定引起了热烈的讨论。关于无权处分行为的效力问题，主要有三种学说：无效说、有效说以及效力待定说，其中效力待定说为通说。[5]2012年3月31日最高人民法院审判委员会讨论通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）终于在买卖合同范围内给这一争论下了定论，其第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
在债权形式主义模式下，《买卖合同解释》这一规定使得买卖合同再无适用善意取得制度的可能。因为债权形式主义模式下，只有采通说，即将无权处分合同的效力认定为效力待定，方有适用善意取得的必要：无权处分人与第三人所为的民事行为属于效力待定民事行为，若权利人追认，视为无权处分人事后补足处分权限，效力待定民事行为转变为有效民事法律行为；若权利人拒绝追认，则转变为无效民事法律行为，所订立的合同为无效合同，但此时若符合善意取得的构成要件的，善意第三人仍取得标的物所有权，所依据的是物权法的直接规定，而非基于合同效力。如果合同有效，买受人即可根据债权合同取得所有权，根本没有适用善意取得的必要，适用善意取得的前提是因为未经权利人追认合同处于效力不确定状态或权利人已经明确不予追认的合同无效状态。
可见，我国现行法律规范下物权变动模式若采债权形式主义，则无权处分制度与善意取得制度之间将存在无法同时并存的冲突。
三、物权形式主义下无权处分与善意取得的协调
我国学界通说认为，我国立法一般采债权形式主义的物权变动模式而不是物权形式主义的理由在于我国现行立法和司法实践并未采纳物权行为理论，这一理论也具有明显的缺陷。因为该理论将民事行为区分为物权行为和债权行为，将现实生活中某个简单的交易关系，人为地虚设分解为三个相互独立的关系，使明晰的物权变动过程极端复杂化。不仅过于繁琐，人工雕琢的痕迹极深，而且并不一定符合现实交易关系的需要。
笔者认为，我国物权变动模式应采用物权形式主义：
首先，现实存在物权行为。在动产和不动产的交易中存在着独立于债权意思表示的物权意思表示，且其外在的表现形式及动产交付和不动产的登记已成为了物权对抗第三人的有力保障，同时单方的物权行为如所有权抛弃等也展示了物权行为的现实存在。我国现行《物权法》的许多条文也体现了物权行为理论，如第9条第1款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力。”第27条“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”
