发布时间：2022-05-15 16:04:31
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广东省房产税施行细则第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，制定本细则。
第二条 房产税在下列地区征收：
一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;
二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;
三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;
四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
第四条 房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同时期的同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
第六条 下列房产免征房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
四、社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产;
五、个人自有自用的非营业用的房产;
六、经有关部门核定属然房，不准使用的房产;
七、经财政部和省税务局批准免税的其他房产。
第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。
第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地税务机关申请，经县(市)税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。
第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。
第十条 纳税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房产所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建、改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租，营业之日起二十天内，向所在地税务机关申报。
第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。
第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。
第二条 《条例》第一条所称“城市”、“县城”、“建制镇”、“工矿区”的范围：
城市 指经国务院批准设立的城市（不包括市属县）；
县城是指未设立建制镇的县（区）人民政府所在地；
建制镇是指经省人民政府批准的行政建制镇（不包括历史习惯形成的自然集镇）；
工矿区县指工商业比较发达，人口比较集中的市、县、镇以外的大、中型工矿企业所在地。
凡设在以上区域范围内的应税房产，均应按照规定征收房产税。
第三条 《条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳”。对产权共有的，由共有人确定代表交纳或经协商分别交纳。
第四条 根据《条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳。
对个人没有房产原值作为计税依据的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。
第五条 除《条例》第五条规定免税者外，对下列房产列入免税范围：
（一）不在开征地区范围内的工厂、仓库；
（二）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；
（三）暂行营业用的地下人防设施；
（四）城镇集体举办的敬老院、幼儿园占用的房产；
（五）经省人民政府批准，需要给予免税照顾的其他房产。
第六条 《条例》第五条规定的国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位的办公用房和公务用房。
事业单位自用的房产，是指这些单位的业务用房。
宗教、寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等活动的房屋和宗教人员的生活用房。
公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房。
上述单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房，应征收房产税。
第七条 纳税人无偿使用房管部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
第八条 破产、关闭的企业，对原有房产闲置未用的，应报经当地主管税务机关批准，在闲置期间暂不征收房产税。
第九条 纳税人纳税确有困难，需要减、免税照顾的，经纳税人申请，由当地主管税务机关核实后，分别办理审批手续：
（一）地、市、县（区）范围内全面性（如特大自然灾害）的减税或免税，逐级报省人民政府批准。
（二）个别纳税人确有实际困难需要减税或免税的，由所在地税务机关提出意见，报县（市、区）人民政府批准。
第十条 根据《条例》第七条“房产税按年征收、分期交纳”的规定，本省房产税按年一次布征，在每年的四月、十月各征收半年房产税。
第十一条 房产税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《陕西省税收征收管理实施办法》的规定办理。
一、房地产企业选择良好成本核算方式的重要性
房地产企业成本的核算，是房地产企业进行各项生产经营活动的重要基础，对于房地产企业获取到更多的经济效益和社会效益具有重要影响。房地产企业成本核算方式，具有多样繁杂的特点，这就给房地产企业的成本核算工作带来了很多困难。房地产企业成本核算工作，能够代表国家的相关税务机关，从而参与到企业的内部分配工作当中，这对于企业所得税的征收工作造成一定的影响。从财务会计角度方面来看，房地产企业的成本核算，并没有较为统一的标准和规范，因而在进行成本核算时就会导致一定的混乱现象。选择良好的成本核算方式，能够在很大程度上提高房地产企业的自身效益。房地产企业在选择成本核算方式时，通常情况下，会从自身的经营状况出发，有效结合自身的利益，随机进行选择，这对于房地产企业自身的经济效益产生一定的影响，同时还可能会产生一些政策性不稳、准确性不高的问题，从而影响到整个房地产行业的发展。
二、房地产企业成本核算方式的不同选择
第一，单位成本的方法。单位成本法，主要是将单位商品房的面积，当做房地产企业进行成本核算工作的重点对象。房地产企业根据单位成本和楼盘建造过程中所花费的实际成本，对商品房每一平方米的面积进行平均分摊。这种单位成本的方法，是在对企业的整体销售收入进行有效的确认，同时还对房地产商品房的建设成本进行结转，其中主要是通过按照商品房的实际销售面积进行计算的。
第二，计划成本的方法。计划成本法，主要是将总体的预算成本和房地产企业的实际开发总面积之间，进行比例计算，从而对已经出售的商品房的总体成本进行核算，或者将预算的总成本和计划收入之间的比例，对房地产商品房的销售部分进行核定，当商品房楼盘建设完工之后，再进行相应的成本差异的调整工作。
第三，分类系数的方法。分类系数法，主要是将房地产企业的各个开发项目进行归类，其中使用的归类根据是房地产开发项目的开发费用，归类工作完成之后，再进行不同开发项目价值成本的计算工作。使用分类系数的方法，进行房地产企业的成本核算，主要是建立在对项目开发费用进行归类集合的基础之上。根据开发产品的不同价值系数，对开发项目的成本计算分配率，由此能够有效计算出不同类别开发产品的单位成本。
第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是将房地产企业的收入和成本之间的配比，以及会计核算工作中应当遵循的原则，作为主要的计算要求，将销售的单位商品房作为主要的核算对象，同时将商品房面积和销售单价，作为计算每一个销售单元的预计收入的基础，从而按照房地产收入的具体实现程度确定其总体的成本。
三、房地产企业成本核算方式选择及对所得税的影响
1.企业所得税的内涵
企业所得税，是针对国内企业和经营单位的生产经营活动所得到的利润，进行征收的一种税收形式。企业所得税的纳税人，是在我国境内从事各项生产经营活动的内资企业或者其他组织，这些组织和企业都是独立进行经济核算的。房地产企业是我国重要的企业所得税纳税人，对于国家财政起到重要的支持作用。房地产企业的所得税，受到自身经营状况的影响，经营效果越好，产生的所得税也就越多，反之，则会越少。
2.房地产企业成本核算方式的不同选择对所得税的重要影响
（1）房地产企业成本核算方式对所得税产生的积极影响。房地产企业在成本核算方式上有很多自由选择的空间，这也就给房地产企业的成本核算工作带来了很大的挑战。房地产成本核算方式选择得好，将能够在很大程度上促进其在进行生产经营活动做好相应的规划工作，而在所得税方面，企业选择良好的成本核算方式，能够在法律允许的范围内，尽可能地降低所得税的支出。房地产企业的所得税，是企业生产成本中的重要组成部分，同时，也是企业必须缴纳的税种，对于企业的整体经营状况造成重要的影响。房地产面临着较大的竞争挑战，想要逐步增强自身的竞争实力，就需要不断降低自身的生产成本，在保证生产经营活动顺利进行的有效前提下，尽可能地用最小的成本，换取较大的收益。房地产企业在进行企业内部所得税的计算工作时，需要综合企业所有的投资成本和收入情况。在对成本和收入进行全面的考察和计算之后，才能够有效继续相关税收的计算工作。因而做好房地产企业自身的成本核算工作，将能够在很大程度上提高所得税计算结果的准确性。
（2）房地产企业成本核算方式对所得税产生的负面影响。不同的成本核算方式，对于房地产企业自身所得税带来的影响是极其明显的。当前情况下，房地产企业通常都会利用自由裁量较大的估计推算方法，对自身的经济利润进行随意性地调节。当滚动开发工作开展的时候，前期就需要将后期的成本进行承担，这在很大程度当对所得税造成影响。房地产企业在进行成本核算时，选择单位成本的方法是经常出现的情形，这就最大限度地使得一般性的住宅房能够更好地被销售，从而使得一些利润较多的营业性房能够被留下，这样做大大减少了所得税的计算数额。如果众多的房地产企业都采取这种方式的话，将会给国家税收造成严重的负面影响，同时还会造成房地产行业的混乱现象。
【关键词】 房产税新国八条上海重庆
2010年9月29日，国家有关部委出台巩固楼市调控5项成果措施（“国五条”），正式提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，标志着房产税改革从“加快研究政策”进入到了“加快推进试点”层面。2011年1月27日，“新国八条”，上海，重庆房产税试点细则正式出台，宣布从1月28日开始向个人住房征收房产税，房产税改革试点正式启动。
一、我国房地产税制的现状
我国现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地所有权人和使用权人征收的税赋。这里所说的房产包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税，涉及房地产建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税、房产税，涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税，涉及企业所得的所得税，固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。这些税赋的法律依据主要是1982年9月15日国务院正式并于1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）（中央人民政府政务院于1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》已于2009年1月1日起废止）。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、四源费、集资费等。
二、房地产税制改革的必要性
1、为提高房地产税的主体地位，必须进行房地产税制改革。近些年来，房地产行业迅速发展，已经成为我国重要的支柱性产业之一，在我国经济总量中的比重已经达到70％。由于我国目前个人投资渠道还不是很完善，房地产已经成为许多居民投资的重要渠道。房地产交易的繁荣造成不动产规模的不断扩大和房地产税源的大量增加。目前，我国的房地产税税目繁多且不统一，税种和税目的制定不尽科学，而且税率较低，主要是对交易环节征税，房地产税在地方和中央的财税来源中所占比例还非常小。这就造成了比较严重的税收流失，不利于我国财税制度的完善，对整个国民经济的发展也有十分不利的影响。据统计，我国的房地产税收占地方和中央财政收入的比例只有3.5%，而在美国房地产税占全部税收的10%左右，在英国，房产税也要占到地方财政的30％～40％，高的可达70％～80％，低的也有10％～15％。因此，我国应当扩大税源，对房地产所有环节征税，使房地产行业在国家税收中占到主体地位，这才是与当前房地产行业和经济发展相适应的赋税征收方式。
2、为调节贫富差距，必须进行房地产税制改革。税收是一个国家财政收入的主要来源之一，税收的完善与充足对国民经济的发展有着举足轻重的作用。同时，一个国家的税收对社会资源的分配也起着十分重要的调节作用。而我国现在的房地产税制还不是很完善，从税目到税率都有待改进。我国现在的房地产税收的税目过于庞杂，税源不够充分，课税对象、纳税义务人的构成和税率也不尽合理，这对于我国财税制度的完善十分不利，同时也不能起到很好的分配调节作用，不利于缩小贫富差距。因此，对房地产税制进行改革十分必要。
3、为稳定房价，必须进行房地产税制改革。过去一到两年里，中国的房地产市场经历了前所未有的发展，城市房地产投资十分活跃，需求十分旺盛，大量民间资本涌入房地产市场，供不应求的格局导致房价飙升，高升的房价又导致资本继续涌入。在这种情况下，城市房地产的价格已经超过了许多居民的承受能力，许多人买不起房。为稳定房价，国家及时出台了一系列严厉的调控政策，包括限购限贷，加大土地供应，征收房地产税等，但房价仍有继续上升的趋势，因此应不断完善和健全现行的房地产税制。
三、我国现行房地产税的弊端
我国目前的房地产税从税种税目到课税对象，从税率到计税依据都存在种种弊端，已经不能适应经济和社会发展的需要，亟待改革。
1、课税范围过窄，免税范围过宽。我国现有的房地产税征收范围过窄，仅对城镇、县城、建制镇和工矿区适用，不包括农村。我国农村土地广袤，随着城市化进程加快，农村房地产规模急剧扩张，农民也开始进行房地产投资，不对农村房地产征税实际上是放弃了很大一块税源。这也使得一些企业在农村修建高档别墅、度假村时逃避纳税。另外，我国实行的公有住房制度改革后，公房性质发生了变化，大多数房产已经实现货币化，明令允许上市。在这种情况下，这一部分公房也应该纳入房产税征收的范围。现行的房地产税收制度中还存在大量的优惠政策，主要是将非盈利性机构日用的房地产以及个人所有非盈利性房地产纳入免于征收房地产税和土地使用税的范畴。这些优惠政策的适用范围过宽，已经不适应当前我国房地产行业和经济的发展，应当予以调整。
2、重复征税不合理、不科学。首都经济贸易大学城市系主任丁芸曾认为：“现有的城市各种税费和价占房价50％左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30％。”例如，现在的土地出让金就存在重复征税的现象，开发商在取得土地使用权时，需要缴纳土地出让金的5.5％作为营业税，3％～5％作为契税，房屋建成后销售时又需缴纳土地出让金的5.5％作为营业税和相应的契税。这种重复征税加重了土地使用权人的负担，是不合理和不科学的。
四、上海和重庆房产税试点的对比分析
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆房产税改革试点暂行办法及实施细则》，两试点城市的主要规定有以下区别。
1、试点征收范围。上海规定为全市行政区域，重庆规定为主城九区。
2、征收对象。上海规定为“上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房”；重庆规定为“个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房”，同时提出“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。”可见，上海细则主要针对多套住房和外地人购房实施，重庆细则主要是针对高档住房和投机住房实施。
3、纳税人。两市均规定主要为“住房产权所有人”。
4、计税依据。两市均规定目前暂按房产市场交易价格作为计税依据，待条件成熟后按市场评估值作为计税依据。同时，上海规定暂征税按住房市场交易价格70％执行；重庆规定独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，计税交易价和税率将不随产权变动。
5、税率。上海规定税率暂定为0.6％，同时规定市场交易单价低于评价销售价格2倍以上的，税率暂定为0.4％。重庆规定独栋商品住宅和高档住房交易单价高于商品住房均价3倍以下的税率为0.5％、3—4倍的税率为1％、4倍以上的税率为1.2％、“三无”人员二套住房普通住房，税率为0.5％。
6、主要税收减免。上海规定对购买第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米，其新购的住房暂免征收房产税，对超出部分征税；同时规定对引进人才和持居住证满三年并作为唯一住房的免税。重庆规定存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅，高档住宅免税面积为100平方米，并且一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
7、税收用途。两市规定收入主要用于保障性住房建设。上海市税改细则出台后，2011年2月17日《关于本市贯彻执行住房限购等政策有关问题的通知》进一步明确，购房人在申请房地产转移登记时应提交税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》，并规定从2月22日起，上海市开始执行差别化房产税率，交易价格低于或等于28426元／平方米的，房产税税率0.4％，高于的以0.6％税率征收。
五、房产税改革试点的评价
房产税改革试点方案出台的一个重要意义是我国在完善地方税制方面又迈出了实质性的一步，有利于为地方政府确立主体税源，让各级政府财政取得均衡，房产税会对未来的投资性购房产生威慑和抑制作用。房产税征收的一个正面效应就是社会迫切需要的收入再分配效应。房产税对楼市肯定会造成一定的冲击，特别是心理冲击，让人对后期的楼市产生不稳定感，逆转了市场气氛。从中长期来看，随着房产税征收的全面展开，投机因素会逐渐减少，中国的房地产泡沫将不断被挤压。针对上海、重庆税改市场调控效果预期，专家和业内人士总体持谨慎态度，认为房产税起步较低，短期内影响有限，难以从根本上抑制投机需求和高房价，房产税效应远低于限购令。房产税出台的预期由来已久，房价已经经受住了下跌的考验，而且具有转嫁性，对于增值性较强的房产而言，并不能完全遏制其价格的上扬，而只能降低其上扬的幅度与步伐。中国地产商指数研究院指出，未来房产税影响房地产市场，需要视税基及税率而定；即使房产税全国开征，虽然会增加物业持有成本，但仍低于过去数年楼价的涨幅。以上海为例，目前房屋年出租回报率约为2％，远高于目前所定房产税率0.4％，对投资者影响不大，难以抑制投资需求。北京大学财税法研究中心主任刘剑文表示，房产税只是一个税种，是一种税收手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但当前房价仍然主要取决于供求关系，从长期来看，遏制高房价不能寄希望于房产税。
六、结论及建议
根据上海、重庆房产税改革试点专家评价和市场反应，我们认为房产税改革试点在完善我国财税体制、加强房地产市场调控和调节收入分配等方面的积极意义已经形成共识，专家对税改试点效果评价比较中肯，但这并不影响这次税制改革路径的正确性。应该说，上海、重庆税改符合税制改革和试点推进原则，同时体现了房产税作为房地产市场中性调控手段的目标原则。为实现我国房地产市场调控从行政调控为主转向以信贷和税收调控为主的长远目标，我们认为房产税改革需要进一步从税率和征收对象上完善。考虑我国目前还是租税费并存实际，建议适当提高新购高档、多套、高价住房房产税率到1％～1.5％左右，并对存量多套住房适时开征房产税。同时，以房产税改革试点为契机，适时启动整个房地产税制改革，重点是降低土地增值税税率，开征遗产税，加强土地财政制度整体设计和优化研究。
【参考文献】
【关键词】房产税；宏观效果；微观效果
一、问题的提出
房地产行业税收负担的水平一直是比较有争议的话题。学术界对中国房地产行业税负的高低有所争论，主要形成了两种相反的观点：一种过高论。学者认为房地产行业的税负水平比较高，其中土地使用相关税费是主要来源。第二种是税负不高论。有些学者认为房地产行业的利润水平比较高，相应利润给国家创造的税收水平不足，所以认为房地产行业税负水平不高。房地产行业的税收负担孰高孰低？房产税的开征有没有实质性调整房价？房产税的税收政策效果有哪些？我们可以从宏观和微观两个角度来探讨，为房产税的全面实施以及国家调控房地产行业税收政策提供参考以及与政策建议。
二、房产税税收政策的效果分析
（1）房产税的宏观政策效果。本文所指的宏观政策效果指的是房产税的开征对我国社会经济活动产生的影响。一是房产税对收入分配的影响效果。一方面，房地产企业从政府取得土地需要缴纳的城镇土地使用税远远小于楼面地价，据统计资料显示，城镇土地使用税税额仅占楼面地价的0.2%，导致土地在进入市场的第一环节的财富再分配职能较差。另一方面，中国目前的房产税还没有普及对居民非经营性房地产保有环节进行征税，以及没有区分房产的用途实行差别征税，所以对一些高收入人群使用且占地面积较大的豪华别墅、高尔夫球场等房产，房产税也没有体现收入分配的效果。二是房产税对资源配置的影响。房产税作为一种税收，也会影响国家的资源配置。三是房产税对地方财政可持续发展的影响。我国在1994年实行分税制改革，房产税划分为地方固定收入，但是房产税对地方财政收入的贡献远远不足。房地产行业非税收入远远大于税收收入，各级地方政府相关收费名目繁多，规范程度低，从而抬高了房地产价格，但是从长远来看，房产税的实施可以进一步规范地方政府对该行业的收费项目，从而形成一套规范的房地产行业税收体系，形成地方财政可持续收入的来源。四是房产税对房价的影响。房产税是目前我国调控房价的主要手段，但是从房产税试点城市的房价趋势来看，房产税的实施在短时间内有效控制房价的上升趋势，但是从长远来看，房产价格稳中有升的趋势并不是房产税所能控制的。从相关资料统计显示，在2011年末，上海房价率先下降，个别楼盘开始超低价抛售，从2011年11月份的235555元/平方米均价一直呈小幅度下降趋势，但是2012年上半年的成交均价来看，总体仍然是上升趋势，截止2012年10月份相关统计，均价回归到25101元/平方米。（2）房产税的微观政策效果。房产税实施微观政策效果仅仅是从房产税的纳税人角度加以分析。从微观层面上来看，房产税可以影响人们对房地产投资的活动。从房产税重流通轻保有角度来看，房产税的实施从某种程度上来说抑制了房地产的流通热情。从重庆的房产税实施细则可知其征税对象是重庆主城9区内存量增量独栋 、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套，其税率为0.5%～1.2%，高档住房的差别税率且税率较高有效抑制了高档房产的流通；从上海的房产税实施细则来看，仅对新购住房开征房产税，实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6%，市价低于上年度均价2倍的可暂减为0.4%，由于针对新购住房，在某种程度上降低炒房者的购房热情。从消费者的角度来看，就应该把房产税作为成本加以考虑，从而增加了购房者的购房成本，但是由于房产税的优惠政策比较多，从而削弱了房产税的成本效应。
三、基本结论及建议
从以上的分析可以看出，房产税应该突破把房产税作为调控房价的主要手段这种定性思维，应该从地方政府公共品供求特点出发以及房产税本身调节功能出发，把房产税作为地方财政财源建设的角度进行完善。首先，以财产税而不是使用税的范畴来整合，可以把房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税等整合成统一的财产税。其次，以房地产评估价值而不是账面净值作为计税依据，从会计的角度出发，房地产的评估价值更能反映房产的市场价值。最后，房产税的开征可以在试点城市基础上进一步扩大征收的范围，同时减少房产税的税收优惠。一方面把房地产按照用途进行分类，对居住型房地产可以免税，对于经营性房产税可以适当调高税率；另一方面税收优惠可以倾向于中等或是低收入家庭，针对改善型住房也要考虑房产税的税收优惠。
参 考 文 献
[1]刘洋．房地产税制经济分析[M]．中国财政经济出版社，2009（9）
[2]王国清，马骁等．财政学[M]．高等教育出版社，2008（12）
房产税改革方向已明确，关键是进一步提高实施方案可行性。有关管理部门的改革文件，已多次明确规定要扩大房产税改革试点，表明这一改革方向其实已经被锁定。但提高改革实施方案的可行性，还需在不绝于耳的反对意见中注重合理化的设计。
房地产调控中前一段热议的国五条关于交易环节严格按照20%征税，其实政策的框架原来也有，但这一次很多人感觉难于执行，因为没有实施细则，也没有配套政策。结果很多地方出现人们要抢搭末班车，在政策细则没落地的时候赶快成交，形成井喷行情，而且逼出了听来荒唐的所谓离婚潮，这就是政策与信息都不配套造成的副作用。所以在这种牵一发而动全身的事项上，调控和改革必须处理好顶层设计，注重理顺机制，全面协调配套，才有望取得好结果。
房产税改革的一些相关情况和认识值得考虑。
第一，中国居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一个调查结果披露，中国富裕阶层至少40%有3套以上的住房；北京大学的调查结果也显示，近九成中国家庭拥有产权房，超过10%的家庭拥有两套以上的住房。这些调查结果精确不精确可以讨论，但是中国在自有住房方面的差距确在拉大，这是需得到税收等经济杠杆调节的。
第二，在住房上遇到困难的主要是什么人？现在最突出的是城镇低收入阶层和收入夹心层。特别是进城的原农村居民。农民工也要有地方住，但“住有所居”靠什么？“收入夹心层”觉得自己应该过体面的生活，但是到了买房的关口，往往力不从心，千方百计买了房以后是当“房奴”，可能更多的是望房兴叹。所以在中心区的商品房价不可能压得很低的情况下，必须增加低端人群的保障房供给并采用对他们合适的“宜居租房”机制。
第三，房地产业作为国民经济重要组成部分的健康发展，需要相关税费的整合式通盘改革。税费的作用，既可以减少房地产市场泡沫，抑制肆无忌惮的炒作和提高土地集约利用程度等，又可以为地方税体系的健全和收入分配、财产配置的优化提供正面效应。在保障轨和市场轨的“双轨”统筹下，从不动产开发到住房交易，再到住房保有各个方面的税费的合理化整合，不可避免应包括在住房保有环节的税收，要从无到有。
所得税的课税对象是实际取得的一定的财产收入，而不论这种转让收入是进行所有权转让还是非所有权转让，或者是进行租赁的行为，只要是企业取得了实际的收入，就应该对其进行相应的课税。对于无产权的车位，其所获得的收入都应纳入企业的收入进行核算并缴纳税款，因此，其相关的成本或公共配套设施费用转入销售成本，作为企业应纳税所得额进行扣除，将企业当期获得的净收入进行税款的缴纳，所收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
二、其他相关税收问题
印花税方面，无产权车位的转让由于没有将所有权进行转让，因此不属于合同法所规定的买卖合同的范畴，但由于属于租赁业务，因此，应按照财产租赁合同规定的合同总金额的千分之一缴纳印花税。土地增值税方面，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。无产权车位的转让收入是按照租赁业务处理的，由于未发生产权的转移，不需要缴纳土地增值税。房产税方面，财政部在2005年出台了关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》，规定房产税的课税范围主要包括了具有建筑功能的地上和低下建筑物，以及相应的地下人防设施。根据以上规定可以看出，房产税的课税范围不仅仅包括地上空间的车位，而且还包括了地下空间所开发出来的车位。在税率方面，地下车位如果进行出租的，按照房产出租收入的12%缴纳房产税。无产权车位转让的政策在全国各地有很大的区别，相关税收的地方规定也有不同，在政策理解上，存在较大的差异。此税收政策不够明确，建议按照实质重于形式的原则缴纳房产税。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权如何确定，公司可以与主管税务机关充分沟通。在税法允许的范围内，选择有利的纳税方式。同时，注意规避纳税风险，以免除不必要的税务处罚。在此对缴纳房产税的方式可以从以下几个角度进行筹划：一是鉴于无产权车位使用权已不可撤销地让渡给了业主，业主成为事实上的实际使用者，按实质重于形式原则及税收相关原理，开发商不应在保有环节对已经无法支配的房产承担纳税义务，而应由业主按照购置房产税率进行纳税；二是房产税条例规定，房产税按年征收，分期缴纳，无产权车位转让收入系一次性取得，计算房产税时是否以年化租金为基础，按年缴纳；三是房产税条例规定，房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，是否可按车位原值计算缴纳，按车位原值的70%计算缴纳房产税。
三、注意事项
［关键词］房产税 征收试点 效果要素 设计建议
［中图分类号］F812.42［文献标识码］A［文章编号］1009－5349（2012）03－0135－01
去年上海和重庆两市试行征收了房产税，经过一年多的运作，取得了一定成效。重庆房产税征收试行办法中侧重对高档住房征收房产税，即对个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住房征收。因此去年，重庆市高端房产成交量明显下降，据统计，年初才试行几个月，高端房产成交量就下降了28%。同时高档住房开发也受到了约束。去年4月，重庆主城高档商品住房建筑面积占批准上市商品住房比例为10.38%，后来逐月下降至去年底的6.65%。高端房产占地较多，通过对高端房产刻以重税，必然对节约土地资源起到一定作用。
上海市房产税征收办法中按应税住房交易价格高低适用0.6%和0.4%两档税率。这种税制的具体设计，使得政府管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，取得了实际调节效果。多年来大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，发展不错――确实周边地区发展也很好，但是大家都倾向于先不考虑周边地区。而这次上海方案里面一个很小的杠杆――中心城区房价高，税率是0.6%；周边区域的房价低，税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。
总之，房产税试点对两城市的房地产市场和人们消费行为产生了不小的影响。从上海、重庆两市试点征收房产税的初步效果来看，搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。
但是，由于征税范围较小，税率也不高，一年来，两地实际征收的房产税不过几亿元。2011年上海地方财政收入3429.8亿元，重庆市地方财政收入超过2900亿元。房产税金不及地方财政收入的1%。
可见，沪、渝试点征收房产税对地方财政贡献甚微，而且两市试点征收房产税对调控房价的影响也不太明显。为什么会出现这个结果，笔者认为主要是由于以下原因：
1.沪、渝房产税征收试点方案有欠缺。
上海房产税征收试点方案中最大的欠缺是只对增量房征收房产税，而不对存量房征收房产税。2011年前购置的房产不征税，2011年后新购房且超过人均60平米才征收房产税。存量住房数量极大，新增住房数量较小，扣除人均60平米，能征上来的房产税极为有限。
重庆市房产税征收试点对象仅是高端房产，据测算，全市应税房产约占市场总量的7%，收到的房产税额极小。总体来讲，沪、渝试点房产税征收显然是力度远远不够。
2.限购政策也抑制了房产税试点的效果。
按理，从检验调控手段作用与效果的角度考虑，试点房产税政策的城市，不应同时出台限购政策。因为，这两项政策从目的来看，基本相似。所不同的是，前者侧重长期作用，后者立足短期效果。将这两项政策同时使用，必然会对房产税政策的作用形成抑制。
沪渝试点征收房产税是在我国房产限购的大环境下推出的。由于限购卡住了不少购房行为，而沪渝为了顺利试点，又刻意缩小了试点政策的覆盖范围。可以预见，一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，限购政策又同步淡出，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。限购政策只是一个行政手段，难以长年累月地推行，需要有动态调整。为了治本为上，还是应该推广房产税。
去年12月中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点。副总理在今年第4期《求是》杂志提出要逐步扩大房产税改革试点。在今年的两会上，房产税已经成为楼市调控的热词。温总理在作政府工作报告时指出，今年将“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。开征房产税除实施细则等尚存争议外应当说在下步扩大房产税征收试点城市进而在全面推广征收房产税己成共识。笔者建议下步房产税全面推广征收税制要素设计时应考虑：
1.征税范围：在1986年房产税暂行条例基础上做修改，主要是要把个人住房纳入房产税征收范围。而且不管是新增还是存量房都需征收。
2.计征方式：用于自住的个人房产其房产税征收计税不分用途，统一以房产的评估价值作为房产税计税依据。考虑房产税征收初期评估房屋尤其是存量房价值评估的难度可考虑按照“片区评估”的方式进行，可不需要一一户进行评估，而只要对某一地区进行评估后，给出一个指导价，该片区的房屋将以这个指导价为参考进行纳税，这将提速房产税的实施。房产税的税率国务院颁布一个范围，假设为0.8-1.2%，各地方政府可依照当地实际情况在范围内选择执行税率。在房产税征收的初期，为调控房市和打击投机，建议实行累进税制。
3.纳税期限：税务部门于每年1月1日由房产税电脑征管系统自动生成纳税人信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。凡欠交税款和滞纳金的，房管部门冻结纳税人名下所有房产过户手续。
4.免税政策：为保证居民基本住房要求以及不额外增加百姓税负，国务院规定一个人均免税面积范围，如假设人均免税面积为60平米，具体人均免税面积由地方政府根据当地住房水平在此范围予以确定。居民只在其户籍所在地享受房产税减免优惠，异地房产按当地规定纳税。为避免房产税的征收错漏，建议是有房子就征税，先征后返。
