发布时间：2023-02-13 07:38:10
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房产税实施细则样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
第二条 凡在本省属房产税开征范围的单位和个人，均应按照《条例》和本细则规定缴纳房产税。
第三条 房产税由单位或个人申报，当地税务机关核实征收。
第四条 房产税纳税义务人的所有房产，包括生产性用房和非生产性用户，不论其是否使用，凡按财政部制定的财务会计制度规定列入“固定资产”的，均应缴纳房产税。
第五条 根据《条例》第三条规定，房产原值一次减除30％后的余值为房产税的计税依据。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地的县（市、区）税务局参考同类房产核定。
第六条 根据《条例》第六条规定，对下列房产免征房产税：
（一）纳税单位或个人办的学校、医院、诊疗所、托儿所、幼儿院所使用的能够单独记载价值的房产。
（二）关、停企业在关停期间占用的房产。
（三）基本建设单位和施工企业在施工期间，因施工需要临时修建的房屋和工、料棚。
（四）社会福利单位使用的房产。
（五）因遭受自然灾害和纳税确有困难需要减税，免税的，由当地县（市、区）人民政府核批，并报省税务局备查。
第七条 按《条例》第七条规定，纳税期限定为每年两次征收，每年5月、11月为征收入库期。
房产管理部门、个人出租或自营的房产税，按月缴纳，于次月15日前入库。
个人出租或自营比较集中的房产，房产税可由当地税务机关委托居民委员会代征代缴，按代征的税额付给3％的手续费。
第八条 新建或购买的房屋应于建成或购买后三十日内办理纳税申报登记。如新建房屋竣工决算未作出，应按预算申报纳税，待工程决算作出后，再行结算税款，多退少补。
1.第六条修改为：“纳税人纳税确有困难的，可按下列规定申请定期减征或免征房产税：
（一）个人的房产，可向县（市）地方税务局提出申请，经审核属实，可给予1年的减税或免税照顾。
（二）单位的房产，由县（市）地方税务局审查，报地、市地方税务局核批，给予1年的减税或免税照顾。
（三）在县（市）范围内，对一个行业的房产，需要给予减税、免税照顾的，逐级报省地方税务局审批。“
2.第九条修改为：“房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和本省的有关规定办理。”
关键词：
房地产开发企业对于地下车位通常采取销售、出租、按购房面积比例赠与业主使用等形式获取利益回报。不同的处理方式导致不同的税收。只有明确各经济行为下的权利归属，掌握正确的会计处理，明确自身的纳税义务，才能规避涉税风险。 以下就此问题展开分析：
一、地下车位的构成以及权属
1、非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。
2、人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。
二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析
1、销售非人防地下车位永久使用权
⑴会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。
①营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。
②企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。
③土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
④印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
2、分期租赁
⑴会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。
①营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。
②企业所得税：企业应按取得的实际租金净利按25%缴纳。
③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181 号）的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。
④印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
3、按购房面积比例赠给业主使用
⑴会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。
⑵税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。
①土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第三款的规定，.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
②企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”
是否征税20%，如何征收，这是摆在所有城市面前的两难选择。在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着很大的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。
也许这正是大多数城市对征税只字不提的一个原因。另一个难点在于操作。众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。
在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。
不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实虽然不难，但需要大量的人力和时间。
任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。从这个意义上说，在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发文，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%～3%征税。这样的征税方式成为各地的通行版本。
但问题是，同样都是房产，能核清原值的和不能核清原值的，前者征税20%，后者征税1%～3%，太不公平。从数字上看，这两种房产所交的税款会相差很大。
但按照专家的说法，如果不愿意多交税，那就持有房产，不要进行交易。因为房产的基本价值是居住，而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机，多交税也并无不妥。
重庆轻税
据我们的了解，主城九区内，针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，以公允的税率（0.5%—1.2%）加以征收房产税。（详见《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》）我们可以清晰地看出，重庆的房产税政策主要针对高端消费人群及没有当地户口的外来炒房者。相比较于上海政策，重庆的政策可谓“小而轻”。普通的中产阶级并没有直接受到房产税影响，预计能够相对有效地调节贫富差距。
从其征收对象来看，房产税改革有助于引导居民理性购房。高端消费人群购买大房好房的观念会因为房产税的征收而有所平息，而外来炒房者（江浙一带外来炒房者在重庆购房现象突出）也会受到房产税征收的限制，有助于引导居民理性购房。
对于政策实施前的房地产环境，2008年7月20日，“五个重庆”作为重庆发展的新目标、新追求，在市委三届三次全委会上被浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策。该政策提出后，重庆人民的生活有了显著改善，无论是在安全方面还是环境方面，值得提出的一点是，去年重庆市成为中国最具幸福感城市之一。从“两江新区”国家级试点的确定，可以看出重庆在各方面的发展前景都是十分不错的，自然而然，重庆的房价问题值得深入研究。
从商品房成交数据上来看，供应量—商品房供应量与上周相比大幅下降，成交量—商品房成交量环比大幅下降。从房产税出台前一周商品房供应量及成交量数据可以看出，供应与需求基本持平，这与房产税出台后的相对低需求形成了强烈对比。
刚需下的效果
我们在调研中发现，目前正值80后置房的时段，群众对于房屋的需求的将会进一步扩大。受通货膨胀预期的影响，购房似乎是大多数百姓的选择。而政策实施后的房地产环境，从商品房成交数据上看，4月24日刚刚落幕的2011重庆春季房交会成交量暴跌。为期4天的房交会上，成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%，更不到去年春交会的两成。
从房产税征收情况来看，在开征房产税的一个月后，政府仅仅收到了两笔税收。而对于高端社区，特殊需求的购房者来讲，只要他们有足够的资金能够购房，房产税对他们的影响将不会太大。因此从该方案来看，这样的房产税几乎仅限于象征意义。
从目前房价来看，2月18日重庆主城区楼市成交量仅55套，这和去年日均500套的成交量比，不可同日而语。而这样的低销量究竟能给房市减压降价吗？
“楼市不像股市，房价并没有应声而跌。”钢运置业董事长代育松说，从目前的网签数据看，春节后主城区的成交量下降，房价保持稳定。从目前来看，虽然房市不及以前，但是降价的苗头并不明显。就中长期来看，房价下降的可能性也相对较低。
在调研过程中，我们发现造成这样的结果，主要有以下原因：
其一，房产税政策预期过高，楼市已经经受住了降价潮的冲击，中长期没有降价可能性。其二，重庆的房产税政策主要针对高端用户及炒房者，普通购房者可谓望尘莫及，而他们的购房需求将构成重庆人民的主体需求。其三，相对于上海政策0.6%的税率及其征收普遍性，重庆政策的税率“小而轻”，无法真正大幅度的影响房价。
无法抑制的房价
房产税在一定程度上会促进房价的提升，那么他就达不到抑制房价上涨的作用，而且也达不到平衡收入差距的作用。那么有钱的人买房受的影响很小，而那些刚需人群就有更大的购房压力。那么房产税就和其初衷背道而驰了。
我们试想一下，能用几百万买豪宅，或者多个住宅的人会在意那九牛一毛的房产税吗？同时从重庆房产税的征收范围来看，相比于整个重庆的房产数量是很小的，这么小的范围这么低的比例，对房产的价格影响是很小的。
同时我们知道，一个区域的房价是由各方面的因素控制的，一个地区经济越发达，公共设施越完善，交通越便利，等等有利因素都会造成房价上涨，我们应该让房价不至于过快上涨，或者说让房价的涨幅同居民的收入增长相符，所以说对房价的调控，要从多个方面来调控，而不能单从一个方面入手，一个房产税只是一种微小的手段，要解决高房价和低收入的矛盾必须从多方面入手，在调查过程中被访者认为多建设保障房、廉租房、经济适用房，是有效解决住房压力的手段。
（一）生产规模整改标准
对达不到最低年生产规模的采石场实施关停。
1.饰面用花岗岩采石场：最低年生产规模2万立方米。
2.建筑石材采石场：最低年生产规模5万立方米。
（二）税费征收标准
1.饰面用花岗岩采石场
（1）地质环境保证金：每平方米每年5.76元。
（2）采矿权价款：按最低年生产规模2万立方米征收，每立方米每年7.7元左右。
（3）矿产资源补偿费：正常生产的采石场按最低年生产规模2万立方米征收，每年约6万元。
（4）采矿权使用费：每平方公里每年1000元。
（5）水土保持补偿费：每平方米2元（国土局书面向水务局提供各采石场用地情况）。
（6）税收：按最低年生产规模2万立方米征收，每立方米平均缴纳税款21元（不含房产税、土地税，房产税、土地税由税务部门据实征收）。
2.建筑石材采石场和水泥用灰岩采石场
（1）地质环境保证金、采矿权价款、矿产资源补偿费、采矿权使用费：国土局按照法律法规和有关文件规定足额收缴。
（2）水土保持补偿费：每平方米2元（国土局书面向水务局提供各采石场用地情况）。
（3）税收：建筑石材采石场按采矿许可证核定的年生产规模（1立方米约等于2.6吨）每吨平均缴纳税款1.7元（不含房产税、土地税，房产税、土地税由税务部门据实征收）。水泥用灰岩采石场按采矿许可证核定的年生产规模每吨平均缴纳税款4.1元（不含房产税、土地税，房产税、土地税由税务部门据实征收）。
以上税费征收从2013年12月1日起执行。
二、石材加工企业
（一）用地手续整改标准
1.对占地完全不符合土地利用总体规划的石材加工企业实施关停。
2.占地完全符合土地利用总体规划及城乡规划的石材加工企业，先按规定给予处罚后，依法补办用地手续。
3.占地有部分不符合土地利用总体规划的石材加工企业，不符合规划部分限期拆除复垦，符合规划部分按上述第2项规定办理。
4.对未按时限完成治理或经治理后仍不达标准的石材加工企业实施关停。
（二）环评手续整改标准
1.对无环评审批手续的石材加工企业实施关停。
2.有环评审批手续的石材加工企业，按照有关法律法规和《市人民政府关于印发<全市石材开采加工企业综合治理实施意见>的通知》（政发〔2013〕48号）规定进行整改，未按时限完成治理或经治理后仍达不到标准的企业实施关停。
（三）税费征收标准
1.税收：每用一度电缴纳税款0.28元（不含房产税、土地税，房产税、土地税由税务部门据实征收）。从2013年12月1日起执行。
2.水资源费：取地表水的每立方米0.35元，取地下水的每立方米0.8元。从综合验收合格后执行。
3.水土保持补偿费：每平方米2元（国土局书面向水务局提供各企业占地情况）。从综合验收合格后执行。
4.排污费：单片锯、路沿石锯每台每年2000元，组合锯每台每年6000元。从综合验收合格后执行。
（四）关停时序
关停工作分两批进行：
1.第一批：无环评审批手续或占地完全不符合土地利用总体规划的石材加工企业直接关停，不予限期整改，2014年4月30日关停结束。
2.第二批：对未按时限完成治理或经治理后仍达不到标准的石材加工企业实施关停，具体关停时间按照政发〔2013〕48号文件规定执行。
（五）其他事宜
开发区（石材厂、建材有限公司、石材有限公司）等其他镇街区辖区内的石材加工企业综合治理工作，由属地镇街区牵头，相关部门配合，按照《市人民政府关于印发<全市石材开采加工企业综合治理实施意见>的通知》（政发〔2013〕48号）和本实施细则规定执行。
三、石子加工企业
成立石子加工企业规范治理工作组，由高新区牵头，国土局、环保局、安监局、公安局、经信局、建设局、交通局、水务局、人社局、国税局、地税局、工商局、公路局、供电公司参与，组织开展石子加工企业综合治理活动。责任分工、方法步骤、工作要求等按照《市人民政府关于印发<全市石材开采加工企业综合治理实施意见>的通知》（政发〔2013〕48号）规定执行，有关规范治理标准参照石材加工企业规范治理标准执行。
（一）用地手续整改标准
1.对占地完全不符合土地利用总体规划的石子加工企业实施关停。
2.占地完全符合土地利用总体规划及城乡规划的石子加工企业，先按规定给予处罚后，依法办理用地手续。
3.占地有部分不符合土地利用总体规划的石子加工企业，不符合规划部分限期拆除，符合规划部分按上述第2项规定办理。
4.对未按时限完成治理或经治理后仍不达标准的石子加工企业实施关停。
（二）建设审批手续整改标准
对无建设审批手续或建设审批手续不齐全的违法建筑，符合城乡规划的，按规定给予处罚后，依法补办建设审批手续；严重影响城乡规划的依法拆除。
（三）环评手续整改标准
1.对无环评审批手续的石子加工企业实施关停。
2.有环评审批手续的石子加工企业，按照有关法律法规和规范治理标准进行整改，对未按时限完成治理或经治理后仍达不到标准的石子加工企业实施关停。
规范治理标准：厂区内地面须硬化，安装旋转式喷淋降尘设备，定时洒水（做到全覆盖）；厂区通往主干道路必须硬化（至主干道路500米段为水泥或沥青路面），及时清扫，每天洒水至少4次以上，做到道路干净整洁、平整通畅；破碎、筛分、输送、下料口、料仓等生产系统全部封闭运行，粉碎机进料口安装高效喷淋设备，下料口安装经国家质量体系认证的高效除尘设备；厂区内物料堆放规划合理，分类存放，堆场必须采取覆盖、喷淋等措施，装卸物料时必须采取洒水、喷淋、封盖等措施；配置自动立体冲洗车辆设备及配套的污水处理设施。
（四）税费征收标准
1.水资源费：取地表水的每立方米0.35元，取地下水的每立方米0.8元。从综合验收合格后执行。
2.水土保持补偿费：每平方米2元（国土局书面向水务局提供各石子加工企业用地情况）。从综合验收合格后执行。
3.排污费：每年3000元。从综合验收合格后执行。
4.税收：每用一度电缴纳税款0.1元（不含房产税、土地税，房产税、土地税由税务部门据实征收）。从2013年12月1日起执行。
（五）运输车辆整改标准
关键词：房产税 经济 土地 财政
一、中国房产税
房产税是以房屋为征税对象按房屋的计税余值或租金收入计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，气税款为6154.83元。
1.房产税的特点
1.1房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
1.2征收范围限于城镇的经营性房屋;
1.3区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
2.房产税的征税对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
3.特例
在针对房产税是否征收这一话题下，一些城市首先提出了征收房产税的政策。比如上海、重庆。
上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：
3.1个人拥有的独栋商品住宅；
3.2个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；
3.3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房；
3.4未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
二、国外房产税
1.美国
美国房地产税税率都由地方市政当局的立法机关自己制定，也就是说根据财政支出决定房地产税的税率，一般在1~3%。即使在一个城市，不同的街区，由于公共投入不尽相同，税率也不相同。
美国的房地产税全民征收，由于房地产税可以在申报联邦个税时课税扣除，而联邦个税是按照家庭收入计征，也就是说，在报个税时，如果收入低，房产税就从收入里减去，也就相当于政府退还了房地产税。
在美国买房，买主除了关心房价外，还关心房子所在区的房地产税税率。卖方一般应告知买方，但买方也可到市政府税务部门的网站上查询，产权文件上也详细记载房子过去交纳的房地产税。卖房者付房产交易日以前的房地产税，买房者从房产交易日开始，支付房地产税。
美国房子要出租，照样收税，税率是租金的30%左右。如果房产转让，还要收15%的资本得利税，还有交易价格1~5%的营业税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。对按揭购房者，房地产税通常由银行代缴。
2.英国
在英国，买了房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府手里。
英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成，税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户，无需个人参与。完税后，如果个人有异议，可以提出复核，发现误差，多退少补。
另外，英国对非居民住房的房地产税单独征收，包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地区支持贫困地区。
3.法国
法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。
根据法国税法，如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住超过183天，就要对他（她）在法国以及世界各地的财产征税，如果在法国境内居住不超过183天，则只对在法国境内的财产征税。
财产税必须在每年的6月15日前申报，欧盟其他国家公民必须在7月15日前申报，非欧盟国家的外国人则必须在8月31日前申报。
法国财产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。
三、建议
从世界各国征收房地产税的情况看，中国征收房产税，不但合理合法，也符合市场经济规律和国际惯例。重庆市只对高档住房征收房产税，那一人拥有数套乃至几十套普通住房就免征，这根本触及不到炒房投机商的利益，起不到有效打压房价的作用。上海市对超面积新购房征收房产税，这显然对后进入房地产市场的人不公平，而公平竞争是市场经济的灵魂。
从房产税的国际经验看，我国的房产税应该对住房保有阶段征收，而不是购买阶段。既然房产税是从价税，就必须按照房产总价值多少来计征。
无论是上海的房产税试行办法还是重庆的实施细则，都没有提及纳税人的法律救济方式。这大概是起草者缺少法律界人士所致吧。如果缺少了当事人的法律救济方式，这样的税法就是有致命缺陷的。
参考文献：
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
