发布时间：2022-07-19 18:49:23
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的小区物业论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
(一)房屋遗留问题无法化解，影响企业运营。
目前，东胜地区有近138个住宅小区不同程度存在房地产工程遗留问题，主要表现在小区水电暖、电梯、停车场、消防、技防设施损坏等公共设施不完善；还有墙体裂缝、墙皮脱落、楼顶渗水、地面下沉等房屋基础设施损坏问题，这些问题直接影响业主的切身利益，成为小区业主投诉焦点问题，由此引发的矛盾纠纷转嫁到物业企业，直接影响物业服务水平提升。
(二)旧小区基础设施老化，物业服务水平提升难。
目前我区老旧小区共有255个，2011年起政府陆续对部分老旧小区的基础配套设施进行了维修改造并且取得实效。据统计，东胜地区无物业的单体楼160个，由于小区不成规模，设计标准偏低，配套设施不全，业主流动性大，导致物业企业不愿进驻管理。
(三)服务费收缴率低，企业经营困难。
目前，东胜区整体物业费收取率偏低，东胜区专业化物业服务的住宅小区，物业费收取率30%-40%的小区127个、55%-60%之间的小区123个；能达到90%的实属凤毛麟角。物业费收取困难，造成企业运营难，面临两种选择，一种是降低物业服务标准，缓解企业运营压力，另一种是服务期满后被迫退出物业服务市场，导致小区出现无人管理、环境卫生脏乱差的局面。
(四)服务品质欠佳，物业合同粗略。
在实际物业合同签订中，没有固定的合同范本，物业企业对业主需求了解不全面，加上物业企业急于拿到项目，草率签订合同，该约束内容的没有写入，容易产生矛盾。另外部分物业企业经验不足，不按照物业合同提供相应服务，业主投诉不能及时处理，物业从业人员参差不齐，服务态度差。
(五)监管职能不明，建管职责不分。
物业内容包罗万象，问题最棘手、最难缠，部分职能部门不愿接手处理，只靠主管部门，根本无法解决。现行物业监管模式，物业监管职能交叉，专业物业企业进出平凡，导致部分小区物业服务无人管理。另外，前期物业项目多数是开发商的子公司，致使开发商与物业企业之间的职责混淆，容易让业主把两家捆绑，以拒交物业费对对抗物业企业。
二、提升物业管理对策
1.政府：加强市场监控，完善规章制度
为居民幸福指数的提升，确保物业市场的运转，有效化解物业矛盾，形成物业服务有法可依的环境，尽快修改《东胜地区物业管理实施细则》，重新出台物业管理的新配套办法和政策，对企业和行为的权力义务进行明确规定，让有章可循制度来规范物业市场。政府部门各司其职，发挥自身职能，强化市场监督指导作用。一是成立解决房地产遗留问题工作小组。为业主解决各类房地产遗留问题，化解业主与开发商、物业企业之间的矛盾纠纷，组建解决工程质量遗留问题工作组，各部门共同配合，督促开发商通过修缮、补偿等方法限期处理遗留问题。二是加大对老旧住宅小区改造升级力度。重点解决排污、给水、供热管网老化、屋顶漏水等问题，逐步完善小区设施，引进专业化物业服务小区。三是严格执行物业企业准入制度。加强对物业资质审核，规范市场招标，提高准入门槛，建立退出机制。四是推行物业服务菜单式收费办法。建立服务标准规范、收费公开透明、按质论价、质价相符的物业服务收费机制。五是新旧搭配管理，培育物业集团。鼓励中小物业企业，采取以奖代补方式，发展大型物业集团，逐步淘汰服务质量差、信誉低的物业企业，摸索“高档普通”、“新建老旧”小区捆绑式服务。六是建立常态化物业服务企业考评机制。加大对未按合同提供服务，不合理收费等行为的查处力度，规范整顿物业服务市场。七是加大物业费调解力度。建立物业费快速调解机制，加大小区内物业类矛盾纠纷处理力度，对欠费严重小区实行物业费联合调解收取，逐步形成多方互动、共同维护的物业管理新秩序。
2.企业：提高服务水平，探索经营模式
物业服务企业和业主是相互依赖、互相发展的平等关系，不能有敌对情绪，二者互相信任才能达到共赢的目的，按照合同提供物业服务，业主履行应尽的义务。提升服务水平方面：一是提升服务理念，业主投诉第一时间处理，发生纠纷互相沟通，建立人员出入登记制度，定期走访业主，入户调查业主需求，了解物业服务动态；二是增进情感服务，给业主节日祝福、派发小礼物，制定按时交纳物业费优惠政策；三是培训员工技能，提高人员素质，强化安全意识，定期例会报告制度；四是实时检修公共设施，更新楼宇庭院灯具，定期检修各类共用设备；五是定期公示财务状况，将物业服务所产生费用告知业主；六是培养主人翁精神，注重人员态度形象、文明服务，培育业主和企业共管小区的良好氛围。七是打造品牌物业，扩大物业覆盖率，发挥标杆作用。探索经济模式方面：一是物业企业自我约束，细化服务项目，提高自我监督力量；三是降低收费标准，推行动态收费办法，向业主提供家庭生活超市服务，业主足不出户能购到货真价实的商品，采用积分抵顶物业费方式，提高业主认知度；三是拓展企业经营模式，向多元化服务集团发展，组建家政服务、园林绿化、代售代销等服务。
3.业主：加强业委会管理，提高业主自治力
业主委员会是物业企业和业主之间能起到桥梁纽带作用，业主利益的代表者，业委会成员一定要公正，一是重视业主组建，加强对业委会组成人员考察。对于不符合要求、不称职的业委会成员街道办事处要组织重新选举。二是严格把关业委会备案程序。制定业主大会成立和业主委员会选举、换届备案核准流程。三是要加强对业委会人员的培训，组织业主委员会成员学习，告知业委会的权利与义务。四是提高业委会待遇，适当给予一定数额的补贴。五是接受业主、业主大会监督，制订业委会工作制度。
三、结语
中小企业在国民经济的迅速发展中，做了相当大的贡献。在企业家呼风唤雨的背后，许多企业一夜之间夭折，企业家变成了“起业家”。在目前的经济危机的情况下,不得不让我们仔细反思其作为创业打天下的企业家的行为误区，给我们当代以及下一代创业者一记警钟，前车之覆，后车之鉴。
一、企业家行为误区的表现
第一个误区:在计划管理的上，重视“静态规划”轻视“动态控制”。凡事预则立，不预则废。“预”具有相对的稳定性，但也是动态的，不断变化更新的。计划是经营管理的第一环，也是管理有效性检验的标准。一个与环境匹配的计划可是时间，环境，对手，顾客的函数，随其变化而调整。许多企业家常为了规范管理，简化程序，在计划的基本假设已经发生了相当大的变化时仍固执己见，没及时动态控制，修订目标使系统处于均衡的状态。
第二个误区：在管理上，重视“极力支援”轻视“激励支持”。“有事找领导”，不排除个别企业家精力极其充沛，大小事皆可自己负责，帮下属排忧解难，遇到麻烦与困难时采取个人或组织手段支持和其援助任务执行者，以达到预期目的的行为。下属遇到棘手困难的时候之间冲锋在前,作个好旁样，本是无可厚非。这也形成日积月累，养成下属的惰性，领导读的办公司门槛踏破。而下属能力每得到提升。
第三个误区:管理方式上，重视“管理模式”轻视“个性特色”。管理模式照搬照抄，缺少合理选择，导致企业管理成本高，学习性成本代价巨大，管理效率低。模式是根据管理对象的现状所制定的一系列行为准则的总和，具有克复制性。企业家往往不注意仔细分析自身企业的实际状况，感觉那个模式好，赶紧在自己的企业照抄照搬别人先进的东西，那知条件不够成熟，学习的不到位，囫囵吞枣，噎个半死，元气大伤。
第四个误区:文化建设上，中低层重视“职位权力”，高层轻视“人格魅力”。人格魅力自己一个人施展，万众明星。个别企业家好大喜功，一心想做强，弃自身实力于不顾。急于求成，操之过急，换来的是制度一大堆又无人去行使，劳命伤财。个人崇拜现象严重，没形成一个良好的企业家退出机制。
二、企业家行为误区的原因
这些误区就有社会文化传统的原因，也有其自身发展历程和知识视野与见识有关。其具体分以下五个大类。
1.缺少战略决策的能力。缺乏对企业的能力的客观评价和对环境的有效分析，企业家提供战略决策就少了支撑。他们往往根据过往的知识与经验在结合苗头进行灵感决策，直觉决策。容易形成决策的路径依赖和不注重吸收旁人的意见，就不能适应21世纪3C环境的复杂多变的国际国内形势。二是内部管理结构和制度不合理，还不是现代企业的运作方式。很多还是家族特色浓厚，不能容纳有才能的运作管理人员，小农的本位意识严重。内部的管理是凭关系，靠忠诚，甚至有的还完全是凭良心。这样的管理环境下，企业结构混乱，一切围绕老总的意志转，变动性特强。
2.缺少创新发展的能力。死守自己曾经风光过的产品不放，犹如抱个金娃娃。岂不知市场是万变的，竞争对手的模仿能力在提高，顾客的口味也在改变，不同的市场需求的特点也有差异。这就造成许多的中小企业只能独守一隅。许多有创新心理的企业家也在考虑创新的投入过大和风险较高后，“英明”地放弃了投入，或者用“更高明”的手段，偷别人的技术。创新必须具备以下的条件——科学管理是创新的基础；培育人才是创新的关键；完善的制度是创新的前提；绩效管理是创新的动力;高执行力的团队是创新的保证。目前管理，人才，制度和绩效考核与团队培养都与国际一流的创新管理有差距，并且存扩大的趋势。
3.缺少“经营”人才的能力。对于人才,一味的贪多求全,把人力当资源,还为转换为人力资本,人力的额资本观念还为建立。企业的成长和持续发展，依赖于职业化管理队伍的形成。职业化管理的关键是企业家与职业经理人之间的相互信任。要有良好的委托-关系管理，有效地激励机制与监督，保障机制。据北大教授张维迎的研究，信任度低的国家，企业的规模也相较对小；（知识型企业尤其如此）；在信任度低的国家，大组织只有政府机构和军队，以及国有企业。
21世纪最重要的经营是人才的经营。因为人力资本是最重要的资本，其潜力的培养与发挥事关企业方方面面，从研发到营销。管理大师德鲁克说过,21世纪的管理就是研发和营销。企业家做事厉害,管人能力欠缺是个通病,在识人,信人,用人方面应该做到:深入实际,慎思明察,广开言路,积极纳谏,任人惟贤,大胆放权。
4.缺少坚守诚信的能力。一方面表现在企业外部大量的欠款，形成对别人的负债。整个社会形成一种风气，让三角债，连环债成堆，企业之间相互占用资金，财务管理能力较弱。损害卖方对其企业的信誉，导致企业信用等级降低，甚至终止赊销，为企业带来大量的隐性成本。导致企业诚信缺失，毁坏企业形象，经营环境恶劣。另一方面，企业内部常见的老板口头承诺，到期不兑现的情况时有发生。这对员工的积极性以及员工对老板的信任带来巨大的伤害。在我们国家这样重视人际关系的文化背景下,管理者的个人品行是员工关注的焦点,一个领导的品行会影响到员工对这个组织的看法。
5.缺少演说表达能力。有部分企业家是技术出生重实干轻表达，沟通能力，尤其是发挥作为一个领导者应该具有的领导风范和振奋人心的影响力。异常具有鼓动员工热情的阿里巴巴总裁马云是这些企业家该好好学习的典范。一个企业家的表达应该是独立思考，引人入胜，让员工自动追随的。能把站在经济发展的制高点上的，主流大气的观点用朴素易懂的语言，幽默谐趣的向听众表达。
最后，当你是一个目前优秀的企业家时，对照此文，分析自己是否还有一些自己不大注意的角落，对自己企业的死角的清理，让我们的企业成为常青树。
【关键词】社区O2O；物业管理；商业模式
1引言
随着“互联网＋”时代的到来，O2O这种线上线下资源互动整合的发展模式已经成功融入各行各业中，并且取得了良好的成绩。物业管理是传统的服务行业，其融入O2O模式后发展社区O2O能够改善物业管理模式，完成物业管理从传统到现代的过渡，同时更新物业管理企业的商业模式，为其注入新的活力、带来新的商机。
2社区O2O物业管理企业商业模式
随着社区O2O的进一步发展，社区管理变得更加完善的同时，也方便了业主的日常生活，笔者以一应云社区为例对社区O2O物业管理企业商业模式展开分析。一应云社区是一应云社区商务集团和长城物业集团共同打造的社区管理平台[1]。打造一应云社区的主要目的是使物业管理能够更加的现代化、高效化，在提高物业管理水平的同时为广大业主营造一个便捷的生活环境。
2.1资源共享
资源共享是物业管理企业与社区O2O企业达成合作的基础，包括共享物业和共享客户资源，如图1所示。物业管理企业拥有大量的社区物业资源和业主资源，这些资源成为物业管理企业吸引社区O2O企业参与到社区建设中的主要手段。通过对社区资源、业主资源的有效整合，物业管理企业与社区O2O企业各展所长，强强联合，共同创建物业行业生态价值圈，使物业管理企业的商业模式向着良性的方向转变。一应云与长城物业所达成的合作，就实现了对物业管理资源、社会服务资源以及社区商务资源的共享。其中，物业管理资源共享实现了高端化的物业服务工作，包括小区内的保洁、顾客服务、秩序管理等工作；社会服务资源主要包括公共服务中的公共服务整合、公众互助支援等；社区商务资源主要包括社区商务中的客户需求管理、销售终端运营等。对这三种共享资源进行整合后，一应云社区形成了三大系统，分别为物业服务系统、公共服务系统、社区商务系统，这三大系统是一应云社区的主体架构，为其多样化的发展奠定了基础
2.2社区O2O平台的建设
建立社区O2O平台，就是要在传统物业管理工作的基础之上不断创建全新的服务功能。一应云社区主要由两大部分构成，分别是用于管理小区物业的物业平台和为业主提供个性化服务的社商平台。物业管理企业将所有的小区物业工作，像是入住管理、装修管理、安保工作等，全部放到线上物业平台，从而提高物业管理的信息化水平，使得物业部门办公效率更高；而社商平台与微信、App移动客户端等第三方平台达成合作关系，从而为业主提供更加便捷的服务，
3物业管理企业在社区O2O中面临的机遇和挑战
3.1传统物业管理企业所面临的问题
在物业管理市场的层面上，显然卖方就是物业服务公司。因为物业所提供的服务含有集体性，因此其属于公共物品范围，任何单一业主都无法决策其价格，换而言之，只有全体业主或是具有代表性的业主才属于真正的买方。但是在当前物业管理的市场中，大部分住宅区并没有成立买房业主大会，使得物业管理的市场长时间处于一个有买无卖的畸形状态。这样的情况导致物业管理企业即使不进行服务管理水平的提升，依旧能够获得高额的利润并且生存下去。然而这样的发展观念会使得物业管理企业逐渐丧失发展动力，企业的竞争力也会降低，对于企业未来的发展是极为不利的。
3.2物业管理企业在社区O2O中面临的机遇
3.2.1转变商业模式
社区O2O的出现，使得物业管理企业的商业模式发生变革，逐渐由劳动密集型向现代化、智能化改变。小区物业管理中有些需要依靠人力完成的重复性工作，可以完全由智能化机械设备代替，降低物业管理企业的人力成本投入，同时提高生产效率。此外，物业管理可以凭借其掌握的资源吸引社区O2O企业，从而扩大物业管理的范围，提高企业的经济效益。
3.2.2缓解业主与物业管理部门之间的关系
由于业主和物业管理部门沟通不畅，导致业主往往不满于物业管理企业的工作，甚至双方爆发冲突。而社区O2O融入到物业管理中来后，为业主和物业管理企业搭建了一条沟通的桥梁，当业主遇到问题时，可以随时和物业进行线上交流，从而将问题解决。这样的方式能够提高业主对物业管理企业的满意度，从而缓解他们之间的矛盾，为物业管理公司赢得口碑[3]。
3.2.3闲置资产再利用
小区内部的闲置空间很多，对于大部分闲置空间物业管理企业并没有对其进行有效的管理，导致空间资源的浪费。社区O2O平台进入物业管理中后，物业管理企业可以借助其优势引入社区服务项目，充分利用小区的闲置空间，不仅能够为企业创造一项收益，还能够活跃小区的气氛，提高业主对小区的满意度。
3.3物业管理企业在社区O2O中面临的挑战
3.3.1社区O2O的竞争力不高
跟淘宝、京东等成熟、大型的电商平台相比，物业管理企业的社区O2O的竞争力不高。淘宝、京东创建的时间长，有丰富的经验和人脉，为用户提供的服务也更加多样化，使得社区O2O这一新兴平台面临着巨大的压力。
3.3.2产品服务要求更高
社区O2O平台和客户之间的联系非常紧密，导致业主对社区O2O平台的产品服务要求更高。如果业主在社区O2O上获得的服务并不能令其满意，业主就会下意识的认为这是物业管理企业造成的问题，并且这样的问题一经传播，整个小区都会知晓这个问题而对物业管理企业的工作产生质疑，最终对物业管理企业的发展造成影响[4]。因此，对于社区O2O上的商品和服务物业管理企业必须要严把关。
4结语
综上所述，社区O2O是小区物业管理发展的一大趋势。物业管理企业要有长远的发展目标，把握住这一机遇，直面挑战，为企业的发展创造更多的可能性。
【参考文献】
【1】牟敏,程鹏.基于社区O2O的物业管理企业商业模式创新[J].现代物业(中旬刊),2016（08）:19-21.
【2】黄昇.共享经济、社区O2O与物业管理创新[J].城市开发,2017（07）:14-15.
【3】陈家杰.JL物业公司社区经营管理服务O2O模式研究[D].广州：广东财经大学,2016.
论文摘要：目前，我国物业管理市场蓬勃发展。社会对物业服务的需求不断扩大，然而，如何在降低物业服务企业运营成本的同时又能将服务质量提高，是物业管理行业一直探讨的问题。本论文立足于物业服务企业的角度，提出物业公司盈利多元化的一些具体实施方法。
论文关键词：物业服务；多元化经营：盈利模式优化
目前，中国的民营物业服务企业普遍存在着企业规模小。难以发挥群体优势，物业管理服务费用标准和收缴率偏低等问题，尤其是以管理住宅为主的企业，导致物业公司长期低水平运营，服务质量无法有本质的提高，形成了阻碍物业管理发展的“恶性循环”。而且许多企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，使物业管理企业长期处于收不抵支、难以吸引高素质人才、竞争能力差、无发展后劲的状态。
为了使物业服务企业能摆脱经营上的困境，就必须在经营管理模式上有所完善、创新、突破。本文就物业服务企业多元化的经营模式，改善目前物业服务企业的经营现状，使其能得到长足的发展问题展开讨论。
一、物业公司业务扩展的必要性
目前，我国物业管理市场蓬勃发展，社会对物业公司的需求不断扩大。据2008年年底不完全统计，我国物业管理企业已达20000家，从业人员达到几百万人。同时，经济的快速发展催生房地产市场的格局发生了重大的变化，从以往的中小型物业，发展成为大型、商住两用型、高档社区型等多形态的地产模块，这就使小区业主对物业管理的要求随之升高。而物业公司提供的服务能否满足业主的需求进而创造公司利润，成为摆在物业公司面前的一道难题，因此就需要物业公司从最初简单的常规服务扩展到全方位、多层次、多领域的服务，以应对不断增长的市场需求，提升自身服务的品质，以实现满足业主需求多元化与经营利润不断增长的双赢局面。
二、物业管理多元化经营的具体实施
传统意义上的物业管理，至今仍影响着物业公司的经营模式，“物业管理”这一概念，既是一个新生事物，却又拘泥于固定经营模式的一种产物。物业管理的核心就是“服务”，物业公司要满足业主不同的需求，并且把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务，就需要物业公司在物业管理中实现两种规模化经营方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，就是通过拓展服务范围、延伸服务领域来增加业务，例如开展代收代缴的收入、特约服务的收入、受托经营的收入和咨询服务的收入等。拓展途径为：①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，向社会提供专业技术保障；②提供物业管理顾问、咨询、培训等；③各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介租赁等等。
1、为业主搭建消费平台。作为全新的经营模式，网络推广不失为一个好方法，物业公司可以搭建一个整合各种资源的平台在餐饮、购物商场、专卖店、日常用品店等行业，找到口碑较好的企业，与其建立合作伙伴关系，通过物业公司搭建的平台，业主在所加盟店中购物可以享受相应的折扣，这样既可以为企业提供相对稳定的消费群体，也完全可以通过这些企业对外扩大物业公司的自身影响力，并且在这期间物业公司可以得到相关的提成费用，或依托双方的现有资源做到优势互补，信息传递和广告在保证物业公司的经营收入的前提下，通过这个平台使得物业公司、居民、加盟企业都得到了相应的好处。与此同时，在社区网上增加一个新的板块，提供其加盟店的最新信息，供居民浏览参考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、开办代购飞机、车船票等业务。对于部分商住两用型住宅或中高档社区的业主，由于其工作或生活的需要，可能需要经常性的往返于国内或国外，因此对机、车船票的购买要频繁一些。而社会上的专业票务公司良莠不齐，花费大量的时间买票、订票会占用一些经商业主的精力和时间。因此物业公司可以在获得有关方面批准后，在这方面开展有偿服务和经营，成立社区购票代办点或引进购票代办点，满足业主购票方面的需求，而且物业公司集体购票在时间和效率上会形成较大优势。
但是，物业公司并非专业的车票代购中心，同时，网上票务订购业务的兴起对该服务的形成产生相当大的影响。因此物业公司代售飞机、车船票等业务的开办比较适合大中型社区，小型小区居民数量相对较少，导致代购票务的业务相应减少。代购量的减少。一方面加大了物业公司与各个客运部门谈判的难度；另一方面，代购量不多将导致物业公司很难从中赚取一定利益，物业公司会考虑其中的机会成本而做相应的取舍，而大型的社区不存在此类问题。代购收益按照所在地的代购票务的市场价，制定略低于市场价的代购价。
由于国家严格控制，代购业务如果得不到批准，小区物业公司可以与铁路部门协商，在小区引进具有火车票出售资格的火车票票务中心或者由物业服务人员收集小区业主购买票务信息然后由物业公司去火车票售票点购买。
3、雨伞的免费发放。雨伞是人们日常生活必不可少的用具。赠送雨伞将在无形中帮助物业公司拉近与业主的距离。物业公司可向业主分批派发印有不同商品或服务的广告的雨伞。新颖独特的雨伞可以不仅提高的雨伞的使用率，达到良好的宣传效果，还能增加业主对物业公司的信任。
这种途径的赞助资金是物业公司通过与其他商家的谈判而取得的非物业服务性质的收入，所以这笔资金的所有权可以归物业公司所有并归其自主支配。
4、小区户外电子广告牌。电子广告牌可以图文并茂地传达信息，并具有滚动播放功能。物业公司可购买户外电子广告牌并安装在小区合理位置，用以预报天气变化、报告城市交通状况等信息，提醒业主出行时注意天气变化，选择好的行车路线等。同时，户外电子广告牌也是一种良好的广告媒介。物业公司可以在电子广告牌中引入滚动广告，以维持电子广告牌的正常运营，同时实现盈利。户外电子广告牌的使用很大程度上给予业主生活工作方便，拉近物业公司与业主的距离。
以上例子可知，物业公司扩展多元化业务并不是轻而易举的事情，每一项业务的推出都需要把有关规定的限制、盈利点、困难和问题考虑充分。当然，物业公司还可以使用小区内的丰富资源进行业务上的扩展从而达到盈利上的多元化。
三、多元化经营带来更深层的思考
我国物业行业具有物业服务企业数量众多，经营和管理的方式相对落后的特点。尤其是针对住宅物业服务，由于科技含量少和服务手段的落后，许多方面的服务质量达不到业主的要求，继而产生业主拒缴物业服务费的普遍想象，物业服务企业为维持经营，往往选择采用提高收费标准或者降低服务质量以维持生存，导致许多物业服务企业与业主纠纷多、矛盾不断升级，形成恶性循环，直至退出项目。本文提出一种经营管理模式可以缓解物业公司与业主之问的矛盾，并开拓物业公司在盈利多元化上的思路。具体的实施就是：
这种管理模式一方面是物业公司通过对小区内的业主共有资源的运营，如商业广告的；商机企业引进：如咖啡店营运等，通过不同的方式确定收益模式和收益途径。由此得到收益的渠道；另一方面，在进行此项运营活动之前必须与业主或业主委员会签订合约，得到对住宅物业共有部位运营的许可和盈利分配方案。从这两方面提前化解物业公司与业主之间存在的矛盾点。采用此种管理模式，必须从以下三方面进行事先详细约定：
1、约定共有资源的使用范围。所谓社区共有资源的使用约定，就是对物业公司使用的共有资源的范围进行界定，并由业主对物业公司使用共有资源的途径和方法提出建议并进行监督，明确哪些共有资源允许经营，哪些种类的经营可以进入小区，以保障小区业主的共有权益，防止物业公司过度使用公共资源，降低小区的居住舒适度，确保业主良好的居住环境。
2、建立合理的财务运作方式。建立合理的财务运作方式，主要控制点有三个方面：一是物业公司必须提前和业主约定对共有资源的经营收入中，用于小区物业管理费用占整个收入的最低比例，防止物业公司为牟取私利，过度利用社区资源或降低管理费用，从而激发矛盾。二是物业公司应该定期向业主公开收入来源信息，达到财务信息的共享，保障业主的知情权。三是对这部分收入的监督管理必须形成有针对性的财务监督制度，物业公司与业主委员会要保持及时有效地财务信息方面的沟通。
3、协商机制的预先制定。由于小区业主居住位置的不同以及各业主对生活环境的期望差异，共有资源在使用过程中可能会导致部分业主的不满，为了处理不同业主的意见及可能会出现的纠纷，所有的经营行为必须与业主委员会或业主代表达成高度一致，同时。物业公司与业主之间必须建立一个有效的协商机制，使双方在处理矛盾时有据可依。协商机制该如何制定，就需要针对小区特点进行磋商，这也是对物业服务企业管理运作能力的考量。
四、新型管理模式的优化
物业管理是服务行业，因此，服务水平的高低、服务技术的好坏、服务内容的规范，就成为业主评价物业管理水准的重要标准。但是，业主往往忽视了另一个方面，那就是“管理”也能够给业主带来巨大收益。物业管理的基本内容，就是对社区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。照这个概念看来，“物业”并不包括人，也就是说，物业管理主要的内容是管理物业，而非管理人。明白这个概念，我们就不难看出，物业管理的本质，就是针对物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物业管理更离不开对人的服务。物业管理在中国发展了二十余年，最初是作为房地产售后服务的特征而一直保留了下来，在借鉴了国外发达国家的“物权产业管理”等概念后发展而成。现今我国物业管理要想打破传统模式，发展创新，就需要引进多元化的经营和管理模式，而多元化经营和人性化的管理是一对双生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物业多元化经营当中，由于很大一部分利益涉及到对物业小区共有资源的利用，例如需要使用电梯两侧张贴广告，利用墙体进行墙体广告等等。这部分的广告收益涉及到共有资源的使用，在某种程度上会降低社区内业主的居住质量。
如何提高业主的居住舒适度，同时又能提高物业公司盈利水平呢?下面的利益平衡机制很能说明问题：
一方面，业委会可以很精确的限定物业公司对共有资源的使用范围和使用方式。这样就使其保持在一个合理的水平之内，对业主的生活舒适度不会产生本质性影响。另一方面，物业公司在对共有资源进行多元化经营的结果是增加收入，这样，业主交纳的物业管理费将会有所减少，因而对经营的心理抵触就会减少，双方的利益在这一点上达到一致，就会减少因为物业管理费难以收取而使物业企业退出小区管理的现象。第三，共有资源的合理利用，也可以为本小区内的业主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住质量。
物业管理作为一种无形服务具有自身的一些特点，而这些特点要求物业服务企业最好能够提供长期稳定的持续服务：①综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，服务内容复杂；②持续性，与一次不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行；③稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，业主具有相对稳定的特点，需要双方就物业的保值增值更好的沟通和协商。
关键词：智能化，智能小区，家居自动化
1. 引言
智能化小区建设要使住户不仅仅体验到传统意义上的住宅功能，更能享受到快速上网、便捷通讯、安全保障、丰富娱乐生活、优质物业管理等智能化小区特有的生活方式，是生活的物质水平和文化内涵都产生质的飞跃。。
在小区智能化的建设中，家庭智能化系统占据越来越重要的地位，家庭是小区与社会的组成细胞，同时又是小区与社会的主体和服务对象，要实现智能化小区，必须使小区内的每个家庭智能化[1]。家庭智能化系统的硬件和软件应具有先进性、避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高或过早淘汰。。同时，应立足于用户对整个系统的具体要求，具有实用性。
无论是系统设备、软件还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。网络化的目的要实现设备资源和信息资源的共享。因此，计算机网络本身应具有开放性、并应提供标准接口。用户可根据需要，对系统进行拓展或升级。目前比较成熟的实施方法就是采用：“以数码家庭为基本单位，智能物业管理中心为中心节点，局域网为数据传输媒介”的模式。。局域网以其优秀的拓扑结构（星型）、快速的传输速度和低廉的成本越来越成为传输媒介的首选[2]。基于以上观点，建议采用以局域网为传输媒介的家庭智能化系统。计算机网络选择和相关产品的选择以及系统软件设计要以先进性和实用性为基础、同时考虑兼容性。
随着社会的不断发展和进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、自动化程度会不断扩大和提供、用户的需求会不断变化。因此，系统的硬件和软件应充分考虑未来可升级性。小区智能化系统建成后，应操作方便，适应不同层次住户及物业公司人员的素质，同时系统应具有很高的可靠性和安全性。家庭安全防范系统是家庭智能化系统的子集。当发生盗窃、火灾、煤气泄漏等时,通过电话线路或互联网传送到报警中心或拨打户主手机;当遇到意外情况发生时,通过报警按钮向小区物业管理中心进行紧急呼救。
2.家庭智能化系统的组成
家庭智能化系统由如下几个部分组成：
图1 家庭智能化系统的组成示意图
（1） 信息采集部分主要包括以下几类信息的采集：第一是针对报警探测器输出的开关量信号进行采集；第二是对户内水、电、气三表远程抄送系统中脉冲表具的信号采集；第三是对温度、湿度、电流、电压等模拟信号进行采集。
（2） 信息传输部分是指采用相关的通信协议进行信号的传输。一般分为有线和无线两大类，有线包括双绞线传输、电力载波传输、电话线传输等；无线包括无线电播传输、红外传输等。
（3） 信息查询、显示及智能化处理部分是家庭智能化处理的关键，通称家庭智能控制器。包括信息显示、信息输入、信息处理与（可编程）控制、信息记录和查询等。特别对于家庭别墅, 自动化设备可以大大提高设备运行效率, 减少设备的故障概率和维修经费, 同时可节省人力和物力。
（4） 反馈控制处理部分主要是对采集的信息进行控制输出, 用以驱动或控制家庭灯光、煤气开关电磁阀或各种家电设备等。
3.家庭智能化系统的实现方式
家庭智能化系统的各部分功能应在统一的系统工作平台上实现集成管理，并实现系统资源共享和互操作。简言之，整个家庭智能化系统是由一个程序来集中、综合管理。由于家庭智能控制器的生产厂商在研发产品时有不同的侧重点，实现技术有所不同，因此，实现方式也各有差异[3]。
（1） 按处理方式可以采用集中处理和分布式处理两种实现方式。集中处理实现方式是将信息采集、输入、处理和显示、记录、反馈信息等所有功能全部集中在家庭智能控制器中，集中统一管理。目前，许多厂商推出的产品大多采用该方式。其优点在于设备规格统一、简单。存在的问题是，产品的可扩展性和伸缩性较差。另外，该方式在布线、安装等方面给工程施工也带来不便。分布式处理方式以家庭智能控制器为核心，以家庭总线（Home Bus）[5]为基础，以各种家庭功能控制模块为节点，组成家庭网，以先进的网络分布方式取代传统的集中式处理。这样，整个系统的形态组合上具有很强的灵活性、可扩展性，控制器到控制模块之间通过总线方式连接，具体的探测器到控制模块之间采用多线方式连接，系统的工程施工也给出方便。
（2） 按组网方式可以划分为电话公网组网、现场总线组网和小区局域网组网等集中组网方式。电话线连网通信是一项传统的、利用电信公网组网的方式。其突出优点就是系统组网费用低且区域跨度大，但系统使用费用高且通信速度也不十分理想。现场总线是一种广泛应用于工业生产现场的微处理机智能测量控制系统，具有网络管理方便、通信速度快、对现场环境适应性强、系统可靠性高等优点，但因神经元芯片及开发工具的专利费用，系统造价偏高。小区局域网已经不可避免地称为智能化住宅小区发展的一个重要部分内容。楼内的中心主机、服务器、各楼层的局域网以及共享的办公设备如激光打印机等通过主干网互连, 构成智能建筑的计算机网络系统。利用智能化小区内部已经建成的以太网来组网具有住户费用少、通信速度快等显著优点。
4.结语
家庭智能是以住宅为平台，利用综合布线技术、网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。本文提出家庭智能化系统的结构与实现方案,作为智能楼宇的基本单元,集楼宇家居单元信号采集、控制、管理以及网络通信于一体,具有构成灵活方便、通用性强、成本较低廉易于实现的特点。随着嵌入式系统和网络技术的不断发展,智能楼宇会更加成熟,实现形式更加多样化,必将对传统的家居模式带来革命性的变化。
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关键词：物业服务；安全保障；责任承担
一、我国物业服务企业安全保障义务的现状
（一）我国物业服务企业安全保障义务立法现状
目前，我国《物业管理条例》第36、47条被认为是对物业服务企业安全保障义务的规定，但其十分原则、缺乏可操作性。《侵权责任法》第37条、以及2003年《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的基础上对安全保障义务做了一般性规定，但是本条是否适用于物业服务企业在理论上还存在争议。同时依照本条及其他相关法律规定，当物业服务企业违反安全保障义务，尤其是第三人侵害致使业主的人身和财产损害时，如何判断物业服务企业的责任以及如何承担责任等内容，法律规定是模糊的，容易造成各地法院在适用法律判案时司法不统一，损害法律的权威性。并且物业服务企业承担的安全保障义务属于何种法律性质以及因物业服务企业违反安全保障义务该如何承担法律责任等问题，都没有予以明确规定，这些问题也是司法实践中急需解决的问题。目前我国尚未制定出统一的物业管理法，只有国务院的《物业管理条例》和各省、直辖市关于本行政区域内的物业管理条例。
（二）我国物业服务企业安全保障义务理论现状
我国学界对安全保障义务的理论研究尚不充分，而对于物业服务企业安全保障义务的理论研究刚刚起步。至今为止，我国还没有研究物业服务企业安全保障义务的专著及博士学位论文，甚至研究该领域的期刊论文和硕士学位论文也是屈指可数的。从目前追溯到2007年10月份国务院新施行的《物业管理条例》这段期间，共发表了数几十篇多篇专门研究物业安全保障义务的论文及文章。并且，在几乎所有论述物业服务公司安全保障义务的文章中大都只是泛泛的在谈安全保障义务的一般理论，并没有很好的结合物业服务这一具体的领域，没有注意到开放式小区和封闭式小区物业公司承担的安保义务应该是有所差别的，以至于对我国的审判实践并没有太大的价值和指导意义。但是还应当看到，近年来学界对安全保障义务加强了研究，并得出了一些阶段性成果。
二、物业服务公司对业主安全保障义务之理论概述
物业公司对业主的安全保障义务，是指在物业管理的服务关系中，物业公司对业主合法的财产权、人身权依法应承担的安全保障义务。物业公司一旦违反这一义务，就需要承担相应的损害赔偿责任。在实践中，这种安全保障义务主要体现在两个方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患（如火灾、爆炸等）受到人身损害；保证业主在物业管理区域内不遭受外来第三人的不法侵害。
（一）物业公司安全保障义务的内容
物业公司安全保障义务的内容，主要包括三个方面。
1、物业公司在设施设备方面的安全保障义务。物业公司可以考虑采用一些保障业主安全的高科技设备设施，如安装闭路电视监控系统、电子感应报警系统，并在合适的公共场所安装一定数量的摄像头等。同时，对公用设施、公共环境进行维护和保养，加强消防安全防范。
2、管理制度建设方面的安全保障义务。如制定在事故抢险、医疗急救、社会救援等方面的应急救援制度，健全与业主签订的合同制度。
3、物业公司在服务管理方面的安全保障义务。主要分为对自身工作人员的管理；对业主以及与业主共同生活或工作的人的管理；对承租人的管理和对进入辖区的其他人员的管理。
4、物业公司在防范、制止违法行为方面的安全保障义务。主要分为两类，一是物业公司在业主损害尚未发生时所应尽的警觉和注意义务；而是在业主正在遭受损害时和损害后的救助义务。
（二）安全保障义务标准的确定
在司法实践中，适当划分物业公司的安全保障义务的标准是一个涉及物业公司是否承担赔偿责任以及赔偿责任的大小问题。一般在安全保障义务级别上认定的情形主要有三种：
1、不同档次的建筑类型所要承担的安全保障义务应有区别。对于豪华的住宅区、别墅、办公楼，一般来说，物业公司所要承担的安全保障应当要高于普通的住宅区、办公楼。因为这些地区吸引危险的可能性要远远比普通的住宅区和办公楼高，且在物业管理方面的收费也相对较高，因此，物业公司应该更加全面、谨慎地履行自身的职责。
2、持有不同物业管理资质证书的物业公司的安全保障义务的也应有区别。现在我国通行的物业管理资质证书分为A、B、C三等，A等资质最高，一下以此类推。不同资质的物业公司所承担的安全保障义务级别也应依次递减。
3、对于同类住宅区或者办公楼，物业公司所收取的物业管理费用不同，所要承担的安全保障义务也有区别。一般来说，物业公司所要承担义务的级别应与其收益一致。
三、物业服务企业违反安全保障义务的责任承担
根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，认为物业服务企业违反安全保障义务的行为既可能承担直接责任也可能承担补充责任。目前学界对于直接赔偿责任都普遍认可，而对于补充赔偿责任则存在较大的争议。
（一）直接赔偿责任
直接赔偿责任是物业公司自身没有尽到注意义务造成的，并没有第三人的介入。主要指物业公司违反安全保障义务，未对小区建筑物、设施进行及时维护，或者未在物业区域内设置必要的消防设施并及时加以维护，导致业主在使用时造成人身、财产损失的，物业服务企业都应承担直接赔偿责任。
（二）补充赔偿责任
在我国的司法实践中，对于业主在小区内遭受第三人的不法侵害而造成人身、财产损害，如财产被盗、遭受不法分子袭击，造成人身伤亡等是否属于物业服务企业的安全保障义务范围，物业公司是否应承担责任，学界颇有争议。
一些学者从因果关系的理论来探讨，认为物业公司不应当承担责任。其理由：第一，物业公司的不作为行为并不是导致业主损害结果发生的直接原因，它只是引起业主损害结果发生的一个条件，因而不存在因果关系，物业公司也就不需要承担责任。第二，依照我国在司法实践领域对侵权问题的传统观点，只有加害行为才构成对他人的侵权，也就是将加害行为与侵权行为等同，而物业公司的不作为并不是加害行为。第三，根据近因原则，物业公司的不作为行为不是造成业主损失的最接近原因，它只能是一个条件，因此其不用负责。
赞同肯定说的学者则认为，即便行为人与原告之间的契约没有明确规定行为人对原告承担的安全保障义务，行为人也应采取安全措施，防止原告遭受第三人侵权行为或犯罪行为的损害，此说源于合同理论上的附随义务。
对这两种观点进行评析，笔者认为物业公司的不作为行为，并不是导致业主损害结果发生的直接原因，但物业公司的不作为却加大了业主损害结果的盖然性。因此，对于因第三人的侵权行为或犯罪行为造成业主人身或财产损害的，在侵权人不明或侵权人无能力赔偿时，物业公司应承担补充责任。物业公司承担责任以后，再对直接侵害主体进行追偿。
参考文献：
[1]洪伟、余甬帆、胡哲峰：《安全保障义务论》，光明日报出版社，2010年版.
关键词高端物业 高档住宅 公寓 排屋 合院 别墅 人性化 亮点 智能化系统工程设计
In this paper, according to the author of parts of domestic real estate type of survey and high-end itself in zhejiang province for many years in many well-known developers building intelligent systems engineering design, the paper systematically describes the high-end property type residential intelligent systems engineering of the overall design. The author thinks that, according to this article intelligent subsystem configuration basically can satisfy a high-end property management practical needs.
Key words high-end property high-grade apartment row house of humanized window with villa intelligent systems engineering design
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
近年来，人民生活水平不断的提高，相应的高品质物业房产类型也逐渐的增多。如何在高端物业类型住宅工程建设中，建立起一套功能完备，运行可靠的智能化子系统，使之与高端物业类型住宅工程相匹配，是高端物业类型住宅工程智能化系统工程设计的关键。本人通过国内、省内多家知名房产商建设的高端物业类型住宅工程（建筑面积40万平方米以上）智能化系统设计的工程实践，简述高端物业类型住宅智能化系统工程的设计。
1 项目概况
从项目地理位置、工程规模、主要经济技术指标、住宅楼栋描述等几个方面表述。
2 需求分析
建立安全防范体系、提供全方位的信息服务、光纤Intranet宽频网络；提供室内丰富多彩和高品位的文化娱乐生活；提供网络化、集成化的先进物业管理手段和园区服务体系。并体现用户舒适、安全家居环境、节能的智能化小区。
3 设计依据
遵循智能化系统实施所涉及的技术标准和规范、产品标准和规范、工程标准和规范、验收标准和规范等有关国家和国际标准，并且满足建筑、消防、公安(安全标准)、信息技术标准及规范。
4 设计原则
智能化系统的设计原则为：安全性；实用性；可扩充性；人性化。
5 智能化子系统规划思路
高端物业类型住宅智能化系统工程不同于一般住宅建筑智能化系统工程，项目建设往往从住宅的物业人性化管理、业主方便使用等方面来考虑系统的建设：
1) 运营商支撑的应用系统
2) 传统物业类型智能化应用系统
3) 针对高端物业类型住宅提升的智能化应用系统
入户门电子锁系统、智能照明控制系统、智能卡应用系统、梯控管理系统、机电设备自动控制系统、信息及导引系统、电子信报箱管理系统；
4) 个性化的智能科技定制及提升应用
居家多媒体信息服务屏的便捷操作。
社区生活服务、天气查询、梯控系统的VIP定制；
智能一键通断电的模式；
私家空间照明、中央空调、中央新风集中控制及节能控制的模式；
电子猫眼;
酒店式公共空间照明、高保真背景音乐的应用；
入户门电子锁的便捷、感应卡与密码或指纹的安全保障。
6 智能化子系统配置
包括以下6大系统23个子系统：
1．信息设施系统
通信网络系统/综合布线系统/室内移动通讯覆盖系统/公共广播系统/信息及导引系统。
2．信息应用系统
智能卡应用系统。
3．建筑设备管理系统
电梯五方通话系统/给排水监视系统/智能照明管理系统/智能家居系统。
4．安全技术防范系统
入侵报警系统/视频安防监控系统/可视对讲系统/出入口控制系统/梯控管理系统/电子巡查管理系统/无线对讲系统/汽车库管理系统。
5．机房工程
装饰、结构支撑系统/供配电与不间断电源系统/空调与新风系统/火灾报警和灭火系统/防雷接地系统。
6．综合管路
7 智能化子系统设计
7.1 通信网络系统
1) 宽带、语音网络
采用FTTH(光纤到户)的方式。
2) 智能化设备及物业管理网络
建立主干千兆，百兆到桌面的网络应用。该网络为小区物业管理网络平台系统以及智能化设备网络、物业日常的管理使用。
3) 数字电视网络
采用先进的860Mhz邻频传输系统，数字电视点播采用IP网的方式。
7.2综合布线系统
采用超5类布线产品、单模光纤来构建高效、合理的通信网络运行物理基础。
7.3室内移动通讯覆盖系统
设置中国移动、中国电信、中国联通等移动电话室内覆盖。
需无线覆盖区域为地下室、电梯轿厢、排屋合院别墅住户的地下室等手机信号盲区或信号弱的区域。
7.4 公共广播系统
公共广播系统系统分为2部分，各系统独立建设。
a) 室外公共广播系统：对室外步行道路和景观区域提供优美的音乐。
b) 会所、室外游泳池公共广播系统：提供优美的音乐。在会所各功能区墙面，设置易操作的控制面板和显示屏。
7.5信息及导引系统
提升物业的服务和工作效率，具有商业增值应用。前端信息屏设置在会所入口大堂、高层住宅1层/地下层电梯厅、住户室内区域。
7.6 智能卡系统
通过IC卡身份验证对小区内人员进行合理的、有序的、人性化的进出管理；实现以卡代替钥匙、车辆出入管理、信报箱管理等。
7.7电梯五方通话系统
电梯应有五方通话功能。在监控中心可集中监测每部电梯的运行状态和故障报警状态。
7.8给排水监视系统
系统对公共地下室各区域集水井和各排屋地下室、各排屋合院别墅户内的集水井设置超高水位探测器进行远程监测，并做液位超高报警。
7.9智能照明管理系统
对景观、建筑物外部、小区道路、园区各类标识、地下停车区域的照明进行控制。系统实现自动时间控制、自动顺序控制等多种方式的自动控制等。
7.10智能家居系统
该部分另详见本人发表的论文《独栋豪宅智能化系统工程设计》
7.11入侵报警系统
入侵报警系统分为周界防越报警系统、地下车库紧急求助系统、室内入侵报警及求助系统。
1) 周界防越报警系统
综合现有各种防范技术的优缺点，采用拉力式传感电缆系统，同时可配以数字安防系统的软件分析进行辅助判断。
2) 地下车库紧急求助系统
关键词：物业管理；课程；案例教学法
1物业管理课程的特点
房地产是近年来中国发展最快的行业，一栋栋高楼如雨后春笋在中国拔地而起。城市商品住房的兴起正改变着中国传统的住房模式，房地产商将住房区域分为公共区域与私人区域，私人区域是小区住户的日常起居的地方，但是小区的公园、电梯、公共走廊都是需要小区住户平摊的。很多人会关心这些钱除了买这些地的使用权还用在了哪些方面呢？其实这另外一部分钱就是给了物业，物业负责整个小区公共设施的维护，公共场所的管理。售楼员在如火如荼地推荐我们这个房子地段好、装修好的同时，房客们现在却似乎越来越关注另一个问题——物业管理。所有的小区都是要配备物业的，物业就相当于一个小区的管家，时时刻刻注意着这个小区的动向。随着房产的开发，物业的需求量越来越大，但是专业的物业管理人才却稀缺，因此大学开设物业管理课程也是十分必要的。但是由于我国的物业管理教学才刚刚起步，教学的知识体系和方法都不够成熟，到目前为止，我国的物业管理隶属于工程管理专业，与其他专业一样读完本科四年即可毕业。通过对大学物业管理专业教学的研究，我们发现如今的物业管理课程有以下两个特点：①综合性。物业管理专业要学的东西多且杂，涉及到经济、管理、法律、建筑等多方面知识；②应用性。换句话说，物业管理具有很强的实用性，它不需要你进行多么深的学术研究，只是纯粹需要这种人才参与到市场来填补社会就业空位。物业管理教学要做的就是尽可能地教一些实用技能，帮助学生更好的胜任这个职位的要求。
2物业管理课程教学中存在的问题
2.1教学方式不能有效调动学生积极性
我们一直强调的是：物业管理是一门实用性非常强的课。实用性强就意味着并不需要学习多少理论知识。现在的物流管理教师上课依然秉承着与其他理论性强的专业同样的上课方式，即主动强化理论知识，弱化实践操作。这对于其他搞研究的专业或许还行的通，对于直面就业的专业就委实有些牵强。或许是老师习惯性的教学方式，但对于学生来说却提不起积极性。
2.2学生对物业管理课程不够重视
物业管理在中国应该算是比较新的行业，因此大学生对物业管理的认知还不是很透彻。尤其是一些大学生片面地将物业管理理解为服务业，认为不需要知识也可以去胜任这个职位，很少有人会为了单纯想要当物业管理人员而去学这个专业。加上工程管理专业的范围非常宽泛，既与管理挂钩，又与服务嵌连。因此大家选择这个专业的人大多数都应该是奔着当管理人员去的，就业也是往大型的房地产企业总部或建筑事务所去的，几乎没人想到去当一个小区物业管理。而且物业管理不仅工作辛苦，待遇还不高，因此更没有什么人考虑了。这样的观念也显示出当前社会对这个行业的重视程度远远不够。
2.3物业管理课时安排有限
物业管理课程分为理论和实践两部分，实践部分主要依靠讲解案例来完成。但由于课时安排的有限，理论和实践课程如何分配成为物业管理专业的一大难题。一般来说，大多数情况下都会先教授理论知识，然后再是案例分析，但是这样理论课一定会占据大部分时间。案例分析占主要时间，但是纯的案例分析没有理论指导也很难将清楚。平均分配，这样反而实践和理论都耽误了。那如何利用最少的时间学到最多的东西呢？我们试验了案例教学法，觉得有一定的可行性。
3案例教学法在物业管理课程改革中应用的意义
3.1激发学生学习的主观能动性
首先案例来自于实践。一份典型的案例包含现实生活中可能遇到的一些问题。我们可以先让学生自己试着解决这些问题，这些问题都是平时书本上学不到的东西，如果学生做到了，他们也会有一种成就感，觉得自己非常适合这个专业，那自然对这个专业更感兴趣，如果解决不了，那肯定也情有可原，老师就可以给予适当的指导，看一看到底是哪方面出了问题，只有自己不懂得东西，我们才会认真去聆听，那教学的效果肯定会比在没有任何了解的情况下要强。他们也会觉得这个专业没有他们想的那么容易，也需要重视起来。因此运用这种教学方法不论情况怎样，我们的目的都可以达到。
3.2有利于提高学生的综合能力
一份典型的物业实际案例不仅包含学生要学的理论知识，还包括现实生活中可能遇到的各种突况。比如很常见的物业收费问题，在现实生活中其实是一个非常棘手的问题。学生如何去跟这些业主交流，这就是理论课本学不到的东西，必须要学生亲自去体会。学生拿到一份案例不仅需要利用自己学到的理论知识来试着解决这些问题，而且碰到一些突况还可以训练学生的现场反应能力，这样不仅让学生学到了理论知识，更是积累了解决实际问题的技巧。学生的综合能力得到了提升。
4案例教学法在物业管理课程改革中应用应遵循的原则
首先案例的选取要足够典型。要能真正反应实际生活中遇到的问题，但教学毕竟是教学，案例分析的最终还是要体现理论；其次在学生对案例的分析过程中老师可以进行适当的引导，学生的思维能力往往只能想到事物的表面，而老师可以将学生引向更深的层面；再次教师要从一个主讲人变成一个旁观者。所谓旁观者清当局者迷，教师只有站在学生外，才能看清学生在分析的过程中都出现了哪些问题；最后教师也不能整个分析过程都不参与其中，最后的结尾还是需教师来对案例分析进行升华，指出学生在分析过程中没有考虑到的问题，让学生能够全面深入地掌握分析内容。
5案例教学法在物业管理课程改革中的具体应用
其实案例这个名词最开始不是运用在物业管理方面的，最开始的案例教学出现在医学领域，因为医学病例就是典型。但随着时代的发展，科学家们发现其实许多领域出现的典型都可以用案例来整理，因此，其他领域也开始用案例来进行情况的总结与分析。案例分析法其实就是对某一特殊情况进行分析，从特殊中得到这种事件的普遍规律，再反过来运用这种普遍规律来指导特殊情况，就像哲学中普遍规律与特殊规律的关系。后来的案例分析法被借鉴到教学领域，一些有先见之明的人意识到教师其实可以很好地利用案例分析法，由于在教学课堂上只讲理论知识学生会觉得很枯燥，久而久之学生就会失去对着门学科的兴趣。但案例分析法就不同了，教师们发现这是把理论与实践结合得最好的一种教学方法。实际案例来源于生活，但同时我们还可以从这些实际案例中总结出理论依据。这时候我们发现案例也可以作为一种教学方法起到教育、启迪学生的作用，这种教育方法是具有变革性的。尤其是运用到这种实践性非常强的专业——物业管理，效果会更加明显。我们一般利用案例进行教学的主要步骤就是先选择一份典型的案例让学生去分析，教师从旁进行适当的指导，最后由教师进行总结与点评。这样的案例教学既让学生深入到了问题的实践层面，提高了学生解决问题的实际能力，同时将理论知识渗透到案例教学之中，也提高了学生的理论运用能力。最后，作为一种全新的教学方法，老师也在其中受益匪浅。在这种方法还没有被引入教学领域之前，教师都是日复一日地进行机械化的理论灌输，他们虽然知道这样学生将来走上工作岗位，这些理论知识基本上也没什么用，但没有办法，整个社会都是这样，直到案例教学法的出现，它在提高学生积极性的同时也让老师重拾了教学的信心。老师跟学生一样，也是在什么都不懂的情况下运用这种教学方法，老师也面临着对自己上课能力和教授知识的能力的新的考验，这种同时让双方都紧张的教学方法重燃了当下大学教学的热情，相信效果出来一定会非常惊艳。
5.1案例教学法在物业管理课程改革中应用的具体内容
（1）物业管理课程总论。物业管理是一个新兴产业，该行业正逐步进入人们的日常生活与工作中。所以在授课时，要大概的介绍物业管理行业的前端领域和新近发展情况以及该学科在中国的现状和国家颁布的法律条例以及相关政策，并且要和发达国家物业管理的发展情况进行比较，显示出差距。也要对中国优秀且有个性的物业管理模式进行研究分析，此时同学们就会对该学科有个大体认知。在这个条件下，举例说明物业管理行业现存的主要问题，让同学据此进行思考和讨论，培育学生自主学习、独自思考和处理问题的能力。（2）播放物业管理影像资料。很大一部分同学对现代物业管理的方法和准则并不是很熟悉，在刚上课的时，向同学们播放一或两个资料片，对著名的物业管理企业的管理方式和准则做直观的展示。让同学对物业管理有一个感性认识。这样可以激发同学的学习兴致。（3）物业管理课程讲座式。教师举案法是案例教学法中最常用的教学方式，物业管理课程具有很强的实践操作性，因此通过案例教学法可以将理论和实践结合起来。可以将以往的章节模式变为讲座模式，不再面面具到的解释理论知识，而是针对重点知识进行讲解，剩余的非主要和小难度的知识点让同学们找时间自学，这样就提高了课堂的利用效率，在有限时间内对典型案例进行讲解，点明重点。教师每节课布置一个主题，准备一至两个典型案例，先以奖励制度激励同学参与分析案例，而后引出相关概念原理，再利用概念原理重新对案例进行科学分析。（4）学生课程论文的讲解和讨论。案例教学法还有一种方式——学生举案法的实践。课程论文在同学的成绩考核中占一定比例，要让同学独自物色物业管理案例并上交相关论文，论文应由案例介绍、问题分析和结论三部分组成。要以电子稿形式上交。在课堂上选取部分同学的论文用多媒体系统进行展示，并让相关同学上台讲解案例中的存在的问题和应对措施。此方法的优势在于，可以让每位同学都有机会参与其中，并且有压力感，进而产生动力，能够使学生悉心准备论文，提高论文质量，并且提高同学主动学习的能力。
5.2案例教学法在物业管理课程改革中应用的思路
主要思路：①教师应根据授课内容准备相关的案例；②教师利用多媒体系统，向同学展示案例内容，并提出相关问题；③激励学生独立思考，引起学生的学习兴趣，分小组进行讨论，鼓励发言，活跃课堂气氛，让每一个同学都参与其中从而寻求出解决问题方法；④教师通过展示的案例，引出相关的概念和原理，用概念原理解释本次课堂的学习内容；⑤教师提出案例中的问题，并利用概念和原理进行解决和改正；⑥分析同学对案例处理态度和方式的不同。
5.3案例教学法在物业管理课程改革中应用的具体步骤
（1）选择案例。可以利用多种方式获得案例，比如通过网络，电视，手机以及日常生活经验都可以。教师收集到某一教学主题案例后，可通过板书讲解、视频展示、模拟演示的方法向学生展示。收集来的案例应当切实符合教学主题，要求有针对性、典型性和实效性。难度居中即可。（2）学生准备。教师要通过准备的案例的复杂指数和教学目标，来估算出准备时间和应准备的资料。启迪同学们搜寻需要的信息，让他们积极的参与进来，并能够独立思考出解决案例问题的方案。在此之前给同学们分好组，让他们懂得协作与交流。准备好应答课堂的讨论问题和课堂总结。（3）分析案例、解决问题。学生运用已学的相关知识分析该出案例要表达的重点内容。案例的规模大小不一，有一些小的案例，只需要教师讲解一个知识点即可，讲解后，教师可以立即给出案例，细心学习的同学会轻松得出结论；还有一些较大的案例，可能要在学习整章后才会得出结论，这时就可以让同学们结合前面所学到的知识进行分析，教师在此刻应该引领同学回忆之前的知识点，但是不能说出最终答案，让同学在老师的提醒下独立思考。此过程就鲜明的显示出案例教学法与传统教学法的不同之处。在运用传统教学法时，教师经常会进行细致的讲解，可是这样就会大大降低了同学主动学习的能力，此时的教学主体变成了教师。而在运用案例教学法时，教师会与同学形成一种互动关系，让同学们成为教学的主体，提高同学主动学习的能力，而同学们会利用自己学过的相关知识甚至是课外知识来提出解决的初步方案。此时教师可以在一旁引导同学，并不过多的干预同学的思考与分析，但是在这过程中有的同学们多多少少会有些偏差，甚至脱离了学习的内容，这个时候教师就应该予以纠正或加以提醒了。但最后还是要以尊重同学观点和想法为前提，进行总结归纳。将内容引导到正确的主题上来。（4）总结回顾。教师展现的结论或答案，这部分并不是固定的，有的可以从书本教材中找到，有的则是相关政府部门的解决方案，教师可以与同学一起研究他们的不同之处。并以鼓励的形式对同学的结论进行点评。让同学们独自总结错误，得出经验教训。每一个小组可以做一些书面报告，并把它们保存下来。为学生下一次的案例分析提供经验和方向。从而提高学生的能力。在这个过程中，同学们即可以学到概念理论，也可以提高独立思考的能力，积累解决实际问题的经验。逻辑思考能力和概括分析能力也得到了培养。
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