发布时间：2022-07-27 02:02:44
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的宅基地合同样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
留存方（乙方）
出卖人(甲方)：
甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事项在平等自愿、协商一致、见证人见证前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、宅基地房屋情况：坐落于 省 市 区 镇 村(社区) ，东起 西至 ，南起 北至 。
二、该房屋及土地使用权利由甲方保证:为本人所有，经家人同意，无任何产权、债务、财务、继承等纠纷。
三、经双方协商总价格为 元整(大写: 万 千 百 拾 元整)，当日当面现款付清。
四、经双方签订合同，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和宅基地及其所有附属物(包含附属建筑树木等)归乙方所有，并将土地使用证交付乙方。
五、甲方于 年 月 日按照合同规定将宅基地及所属房屋售于乙方，乙方作为购买者拥有对于房屋及其不可分割的土地的任何权利(即：使用、改造、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等所有权和处置权，也包括被征用拆迁等产生的赔偿或者其他形式产生的赔偿，均由乙方所得，与甲方无任何关系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代进行追偿)。
六、本合同签订后，甲方不得再将该宅基地房屋与他人签订《买卖合同》。
七、本合同签订后，永不反悔，任何一方不得擅自变更或解除合同。
八、本合同一式 份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲 方： 乙 方：见证人：
年 月 日年 月 日
农村宅基地买卖合同范本
卖方： (以下简称“甲方”);身份证号码： 。 家庭住址： 。
买方： (以下简称“乙方”);身份证号码： 。 家庭住址： 。
在遵守国家法律、法规，遵循《合同法》的原则下。经甲、乙双方共同协商，就宅基房屋买卖相关的事宜，协商自愿达成如下协议：
一、 甲方自愿将坐落在,土地面积 平方米的土地使用权及地面上盖有的房产所有权转让给乙方所有。
二、双方约定对上述宅基地及房屋转让价格： 元人民币。(大写： )
三、付款方式及期限:买方一次性付元整(大写： ) 人民币给卖方后，宅基地的使用权及房屋所有权归买方所有;卖方在收到买方的款项后，应在一个月内将房屋交给买方。
四、卖方保证该宅基地的使用权及房屋所有权在买卖之前纯属甲方个人所有，并且保证没有将该宅基地的使用权及房屋进行抵押给另外的任何一方，也不存在其他纠纷和债权、债务等各种纠纷，如上述宅基地使用权及房屋买卖交接后因甲方发生在买卖前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，并且按甲方违约处理。同时赔偿乙方的一切损失。
五，甲方必须无偿协助乙方办理土地使用证及房产证等过户手续，有关过户产生的手续费由乙方承担。
六、自本合同签订生效起：该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益都是乙方的，与甲方无关;
七、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。
八、违约责任：
1、如甲方反悔应当向乙方全额退还转让款违约金 元人民币，如有造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值等部分);
2、如乙方反悔，则以付的定金作为违约金偿付给甲方。
九、本合同自双方签章之日起生效。
十、未尽事宜双方另行协商。
十一、补充协议：
十二、为了保证合同的公正性，特别邀请了第三方来共同见证。
十三、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，第三方证人执一份。每份合同具有同等法律效力。
十四、第三方个人资料：
甲方签字： 乙方签字：
家庭住址： 家庭住址：
联系地址： 联系地址：
电 话： 电 话：
年 月 日 年 月 日
农村宅基地买卖合同范本
出卖方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方遵循平等、自愿和诚实信用原则，经双方商议，就房屋宅基地买卖事项，订立如下协议：
一、甲方自愿将 县 镇 路因政府征地安置所得的一宗宅基地有偿出售给乙方，该地位于 ，前为 ，后为 左临右临乙方对甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意购买该宗宅基地(面积总共为 平方米)。
二、甲、乙双方共同议定上述基地买卖成交价格为时价人民币 元整 (￥： 元)。
三、付款方式与期限
经甲、乙双方共同约定，此宗宅基地买卖成交价款由乙方一次性付清给甲方。具体交付时间与数额为：
1、 年 月 日付定金 元整(￥ 元)。
2、 年 月 日(农历 )乙方一次性付讫购地基余款 元整(￥ 元)，定金折抵预付款。甲方收到乙方购地基款必须当场出具收款凭证，并承诺无条件协助乙方办好相关移交手续。自此该宅基地权属永归乙方所有，择吉日乔建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、违约责任
甲、乙双方在平等自愿的基础上达成协议必须共守信诺，一经签字不得反悔。如甲乙任何一方违约，按中华人民共和国合同法相关规定予以解决。
五、签订协议后，甲方应将有关该宗地基手续的原件或复印件经甲方签字后给乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方将该宗地基出售给第三方使用，同时甲方承诺无条件协助乙方办理相同、相关手续。
七、本协议未尽事宜，甲方双方可另行议定其补充协议书，甲、乙双方签字后与本协议具有同等法律效力。
八、本协议一式叁份，双方各执一份，见证人一份，一经签字，立即生效。
甲方(卖方)签字： 乙方(买方)签字： 身份证号码： 身份证号码：
现家庭宅址： 现家庭宅址：
联系电话： 联系电话：
身份证号码：______________________（身份证复制件见本页背面）
乙方（现宅基地租用方）：___________________________________
身份证号码：______________________（身份证复制件见本页背面）
双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方友好协商一致，订立本协议，双方共同遵守。
一、现甲方_______同意将位于__________________________地段面积为___________平方米的宅基地使用权租用给乙方永久性使用（以双方签订日期开始），其四至图（村委红线图）范围如本协议附图所示。附图及协议经双方签字确认后，本合同立即生效，同时乙方同意一次性支付清租用费给甲方，共合计人民币：___________元，大写：________________________（其中费用包括村委规划费和宅基地配套费用）
二、甲方将宅基地使用权租给乙方永久使用后，除了与本合同产生法律责任外，宅基地此后产生的一切法律责任、安全事故及所有费用由乙方承担，与甲方无关。
三、由于目前国家政策不允许土地租用，如以后政策有所变动，允许以乙方名义办理土地使用权证或房产证，又或者可以宅基地过户的，甲方在收到乙方书面通知并由甲方签名作实为准，甲方五日内必须配合办理相关手续，否则视为违约，甲方向乙方支付租用期间所有费用总金额的50%违约金。
四、甲方隐瞒该宅基地已知现存争议、共有、现租、抵押、已查封造成影响乙方正常使用宅基地的情况，则视为甲方违约。甲方应退回乙方支付的宅基地使用权租用金额，并向乙方支付宅基地使用权租用总金额50%违约金和地块内乙方已投资所有费用金额的二倍违约金。
五、甲方依约履行合同后，如乙方以后将宅基地使用权租用给第三方，甲方必须配合乙方将原租用协议重新与第三者签订，租用协议签订与甲方、乙方双方签订的合同协议为准。
六、乙方受让后，要在宅基地四至图范围内建房，甲方无权干涉。本着互利互惠的原则，在乙方施工期间，甲方必须协助乙方处理好有碍于施工的因素以保障施工正常运行。
七、在不涉及甲方利益的前提下，如乙方需暂时以甲方名义到相关部门审批、办理相关手续，甲方必须配合，所产生全部费用由乙方承担。
八、如果国家或当地政府对该地征收，乙方必须服从，该地所有补偿款项归乙方所有，甲方无条件配合乙方及有关部门办理相关手续。如果国家或当地政府对该地征收不予补偿，甲方不负任何责任，甲方无需退回宅基地使用权租用金额给乙方。
九、本协议书一经签订后，在使用期内任何一方不得反悔，如甲方反悔，则按甲方反悔现时当地房地产小区最高商品房2倍价格赔偿（按整栋建筑物的投影面积计算）和退回租用地的租金给乙方，付款完毕后原住宅地（四至图）及整栋建筑物的使用权和设施立即无条件归甲方，与乙方无任何关系；如乙方反悔，甲方不用归还租用金额。
十、甲、乙双方在履行合同中产生争议，由双方协商解决。协商不成，直接由吴川市人民法院诉讼解决。
十一、 本合同未尽事宜，可双方签订补偿协议，与本协议具有同等法律效力。
十二、本协议正本一式四份，甲乙双方各执二份，经双方签名（注：凡是手写处均按手模）后具有法律效力。
甲方（签名）：_______________（签名人手指模）
身份证号码：_________________________________
地址：_______________________________________
乙方（签名）：______________（签名人手指模）
身份证号码：_________________________________
项目名称：合生帝景山庄（4层别墅）
完成时间：2013年4月
功能设计：灯光系统控制、电动窗帘控制、中央空调及新风系统控制、视频监控系统、安防报警系统、门禁系统、可视对讲系统、停车场系统、背景音乐系统、家庭影院系统、高清共享系统、花园灌溉系统、网络电话系统、远程控制系统。
项目简介
合生帝景山庄位于广州天河区奥林匹克中心旁，是天河唯一原生态坡地纯别墅社区。环抱48万平方米，即将改造成为“岭南大观园”的“世界大观”公园，自然舒适的居住环境得天独厚。在96米天河至高点的半山，俯瞰城市的隽秀与繁华，尊享“前公园、后山林”的稀缺景观。依山而建，整体北高南低，沿着北面的山体，顺势而下。占地22万平方米，小区规划共305户，平均计算，达到一户一亩地的别墅享有，私密性极高。
设计思路
影尚视听在本项目智能化系统设计中着重贯彻了以下原则：
可扩展性：选用扩展性能强的系统，系统整体主架构要求设计完善，线路敷设到所有点，今后未做智能的区域可以随时扩展添加到整个智能主系统中。如家庭报警系统既能适应住户防区、防范种类及数量的变化，又能任意增加探测器数量或改变探测器的位置。
稳定性：要求系统具有长时间稳定工作的性能。
安全性：系统有多重防御等级，分为一级和二级防御，同时包括系统的防破坏能力，如在系统中采用防拆技术。
经济实用性：充分发挥系统的整体功能作用以降低运行成本。
易用性：整体系统人性化设计，让住户操作简单、易掌握。
独立性：智能化系统肩负着保护用户生命财产安全和生活起居的重任，所以安全防范系统具有完全的独立性。
方案概述
本案例采用美国Control4智能中控为主导，整合所有子系统实现在智能移动终端（平板iPad、手机iPhone）上自由操控所有灯光、窗帘、空调、电器、安防监控、影音等设备，真正实现一键开启智慧生活。
项目最大的特点是全宅智能控制所有架构都很齐全，线路敷设至每个点，但前期重点控制所有公共区域和主要房间，后期未涉及智能的区域会陆续增加。一则满足客户对智能控制的渴求，另则让客户有一个适应的过程，渐渐对智能更加认可再覆盖其它区域。
方案说明
灯光控制系统
灯光系统以公共区域和主要区域覆盖为原则。主要有：影音室、所有梯间、所有走廊、玄关、客厅、餐厅、过厅、茶室、厨房、主卧、小孩房、老人房、书房。工人房、客房、储藏问和机房等区域并未做智能灯光控制。
灯光系统主要具备有场景、开关和调光功能，梯间实现双控，所谓双控，即在三层梯口按墙壁控制面板可以控制其它层梯口的灯光。部分出入口公共区域设有感应开关，自动感应灯光，比如玄关负一层走廊。
卧室4种灯光场景模式
三楼主卧的灯光控制系统设计有4种灯光场景变化，奢华、温馨、浪漫、舒适都展现得淋漓尽致。
视频监控系统
监控部分以室外监控为主，共4个摄像头，其中前院和后花园各装有2个进口27倍室外高清快球，高清晰画面，并且带有云台控制。
高清快球在负一层设备间配有一个监视显示器可以观看实时画面，用鼠标可以云台控制不同角度，还可以查询录像记录。
业主的书房笔记本上安装软件通过IP输入用户名和密码可以访问监控主机，不仅能实时监控画面还能进行云台控制。
安防报警系统
本案例采用加拿大进口安防主机和探测器，周界的防护采用对射结合探测器，室内各出入口则均装有探测器，厨房区域装有燃气探测器和烟感控制器，当有煤气泄露或火灾等情况时，会自动报警。
可布防和撤防，业主准备出门前，只需在一层玄关智能面板上按（离家模式）按钮或在移动终端上按“离家模式”，离家模式生效时，安防系统会自动进入设防状态。除此之外，家里的灯光、窗帘、空调等设备都将自动关闭。
当您回到家中，在一层玄关智能面板或移动终端一键启动（回家模式），所有的设备将自动开启为您服务。根据您的需要自动启动灯光、窗帘、空调，安防报警系统自动撤消。
智能安全防护功能给住户的安全给予了很大的保证。假设有小偷闯入花园撬门立即会触发警报装置，智能终端自动将危险信息发到用户手机上，并且打电话给业主和小区保安。业主收到短信后登录远程控制查看信息和监控画面。
门禁系统
别墅一层有两扇铁门都实现智能控制，一层大门口设置了美国进口的指纹锁，业主不仅能通过指纹开启大门，同时还能设置密码或用传统的钥匙开门，并且可以通过移动终端iPhone、iPad开关门，非常方便。
可视对讲系统
一层铁门口装有一个室外可视对讲机，一层大厅装有一个室内机。有客人来访，可以在户外铁门口的可视对讲系统按“呼叫”键，与主人进行可视通话，主人通过客厅的室内机查看访客的图像，选择室内机上按“开锁”，正铁门则会自动打开，也可以通过移动终端实现开铁门锁和大门指纹锁。
新风系统控制
新风系统是业主非常看重的一面，长时间不在家的时候可以通过远程控制让家里通风，避免室内潮气太重。业主回家前也可以远程遥控新风系统。让家里先通风，避免回到家里再匆忙通风。
网络电话系统
光纤到户，所有网络设备都是千兆，千兆交换机，千兆无线AP。四层楼无缝隙无线AP覆盖，无论走在哪个角落都覆盖有很强的无线WiFi网络信号。
背景音乐系统
音乐在生活中占的比重越来越大，不同的音乐营造的氛围也不同。本案例中背景音乐主要是在每一层的走廊、楼梯间、客厅和餐厅，其它区域没有配置，可以实现独立区域单独控制、集成控制，以及同时播不同和相同的音源。
电动窗帘控制
别墅内所有电动窗帘都是双轨型，有布帘和纱帘。窗帘控制的区域有：客厅、玄关、茶室、餐厅、主卧、小孩房、老人房，其它房间未做窗帘控制。
中央空调控制
中央空调采用的是日本COOLMASTER对接模块，可以对接三菱、大金等进口中央空调的模块。价格虽不菲，但物有所值，每个房间的空调都能实现开关、调节温度和湿度，操作界面也非常简便。
移动终端操作界面，可实时显示。如果要制冷点“Cool”，制热“Heat”，自动“Auto”，关闭空调“Off”。在界面右侧可以上下调节温度，并且在屏幕上会显示出当前度数。
家庭影院系统
家庭影院系统同时包含了KTV功能，智能控制在这里得到非一般的展示。面对影音室一大堆的遥控器，选择与控制让人头疼不已，但有了智能控制，可以让您一键选择播放电影还是唱卡拉OK，简便的操作让家里的女主人和孩子爱上影音室！
高清共享系统
高清共享共4路，分配在客厅、餐厅、主卧和小孩房。共享的家庭影音来自蓝光机、高清播放机、机顶盒、电脑等HDMI信号，并共享和分配到4路高清显示器，在每一个显示器上面可以观看任意的视频源，且相互之间没有影响。在房间里面通过遥控未切换视频源，可以无缝的与中央控制主机连接，成为智能家居总体方案的一部分。
花园灌溉系统
案例采用德国著名品牌的湿度感应器和喷淋头，湿度感应器分别装在前后花园，可以实现定时喷淋花园花草树木，还能感应土壤的湿度。喷淋的方式也分为几种，针对不同树林对雨水量的要求不同，所以喷淋方式和大小不一样。
停车场系统
停车场道闸采用的是捷顺停车场系统，稳定性非常强。配备了IC卡放置在业主车上，回家时业主车在离大院铁门大概十几米距离开始感应，铁门开启，随之车库门再开启，当车进入车库10秒之后，铁门开始自动关闭，车库门关闭。
此处值得一提的是当业主准备出门时，只需要一键按“出库模式”，车库门即可自动开启，随后铁门也自动开启。当感应到车已经驶出车库，车库门随之关闭，当车完全驶出铁门，设定10秒后铁门自动关闭。
远程控制系统
无论业主身在公司，还是在外地出差，通过远程随时随地都能查看和掌握家里的情况。
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以转让，买卖是否应该有效，在怎样的情况下买卖才能被认定为有效。司法实践中，有两种意见，一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定买卖有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上己处分了宅基地使用权，故买卖应认定无效。
一、我国农村宅基地使用权及其房屋权属辨析
（一）农村宅基地使用杈性质辨析
农村宅基地作为我国一项重要的用益物权，它是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。我国《物权法》第152条规定：“农村宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。
（二）农村宅基地上房屋权属性质辨析
我国土地所有权分为国家所有和集体所有。农村集体经济组织享有宅基地使用权，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序无偿给村民使用。宅基地使用权人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的权利，可以在该土地上建造建筑物以及其他附着设施。作为使用权人无权单独转让宅基地的权利，但如果使用权人在宅基地上建造房屋，宅基地使用权人就享有房屋所有权的权能。此时，房屋的所有权与土地的所有权属于不同的权利主体，双方在权利行使方而必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
二、我国农村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋买卖法律制度
我国关于土地和房屋买卖的立法涵盖了多方而，从宪法、法律法规到行政规章等不同层次的法律规章制度。目前，我国关于宅基地的立法主要集中在一些法律和规范中。例如《宪法>、《物权法》、《担保法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。
（二）宅基地房屋买卖法律制度缺陷分析
1.物权的法理角度看，宅基地房屋买卖法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有权是村民所有的，建造建筑物也是经过政府审批的，而且宅基地所有权是村集体经济组织共同所有，我国法律规定一户只能拥有一处宅基地，故宅基地使用权是依附房屋而表现出来，所有权人不能单独行使占有、使用土地的权力，只能是依据地随房走的原则。而房屋买卖赠与是对处分所有权的行为，是否有效笔者认为应按法律的位阶来看只能依法律的规定，其他的规章和地方性法规均不能否认合同的效力。
2.从我国现有的法律来看，不宜确认买卖合同无效
我国政府是禁止农民的房屋向城市居民转让的，所以绝大多数的法院也是根据这个判定宅基地房屋买卖合同无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋及从买卖双方意思自治原则出发，认定农村房屋买卖合同无效不符《合同法》《民法通则》中关于合同效力的规定，也不利于城乡一体化的进程。
三、规范农村宅基地上房屋买卖的法律对策
（一）目前法律没有禁止农村房屋转让情况下，司法实践中应维持现状
我国目前法律没有明文规定禁止农村房屋转让出售的。根据法无禁止即白由原则，宅基地上的房屋白由转让出售是不违法的。故在司法实践中，法院在处理案件时对订有房屋买卖合同并己交房付款的，依据《合同法》中关于合同效力的相关规定，应认定为合同有效较为适宜，特别是对于经村集体经济组织同意并备案的应认定为有效，不宜改变现状。
（二）从现在看，国家对村民售房可参照城市房改房的有关做法
作为集体经济组织的成员，基于其特定的成员身份无偿享有宅基地使用权，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有该种身份，可以通过向土地的所有权人补交土地费用的方式取得宅基地使用权。在这里分两种情况：具有成员身份的人，如果其己无偿取得我国法律法规的标准范围内的宅基地使用权，可以购买他人的住宅，但须缴纳一定的土地补偿金。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过合法审批后，无须缴纳一定的土地补偿金。这样做与我国目前的土地政策并不违背，国家采取政策保护的仅仅是耕地，但是耕地与宅基地的性质不同，经过合法审批，宅基地上己建造了建筑物或其他附属设施的，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。而且，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样宅基地的收益部分可以作为村集体所有的共同财产，用于村集体建设的基金。
浙江省法学会2011年法学研究课题（编号2011NC49）
摘要：本文是浙江省法学会2011年法学研究课题的一部分，主要分析了当前农村宅基地使用权行使中存在的问题，提出了农村宅基地使用权流转的基本设想。
关键词：农村宅基地；使用权；流转；法律规制
我国现阶段对于宅基地的所有权的规定是国家或集体所有，农民对宅基地只有使用权，且该使用权如需转让还必须满足“宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而转让；受让人必须是本集体经济组织的成员”等条件。显而易见，这些条件极大的限制了宅基地使用权流转。对于一般经济条件的农民来说，手上最有价值的财产莫过于房屋及宅基地，但却不能把其快速的转化为资本，这钳制了农民原始资本的快速融取，抬高了农民创业致富的资本门槛，如果要普遍的激发农村经济的发展，充分调动农民创业、致富的积极性，那么赋予农村宅基地使用权流转的权能势在必行。
一、我国农村宅基地使用权流转的合理性分析
（一）从法理角度分析，对农村宅基地使用权的流转限制存在瑕疵
我国法律规定公民享有对自己财产处分的权利，包括赠与、出卖、互易等方式。我国农村宅基地上的房屋属于农民的个人财产，但是由于房屋和宅基地的捆绑，出现了一个纵使宅基地上的房屋是农民的个人财产，却也不能自由处分的结果。
根据民法中的平等原则，“农村宅基地使用权”应当和“城市土地使用权”拥有相等的权利。在城市中，土地使用权人取得房屋所有权后就可以自由转让，而农民的在合法取得宅基地上的房屋所有权以后面对的确是限制性极强的法律束缚。秉赋同样功能和目的的“城市土地使用权”和“农村宅基地使用权”却拥有大不相同的流转空间。
（二）从经济角度看，允许农村宅基地使用权流转有利于发展农村经济，增加农民收入
1、要实现资本的增长，需要资金或者将现有的固定资产以货币化形式予以流转，体现资产的市场价值。要实现农民资产效率的最大化和经济收入增长，就亟需将农村宅基地使用权的流转作为有效的融资手段予以肯定。但是根据我国法律政策的规定，农民的宅基地使用权只可以在本集体经济组织进行买卖、抵押等。这样的范围的限定过于狭隘，无疑是变相的将宅基地使用权排斥在市场经济圈之外。农民的主要物质资源是房屋和土地，建立有效的农村资源转化利用机制，从短期来看，通过房屋租赁、转让、抵押所获得的租金、转让收益、周转资金直接或间接增加农民财产性收入。从长远来看可以使得农民手中这一较为丰厚的资源得以享有充分的自，为农民提供有效可行的融资途径，刺激农民投入市场经济运作的积极性。
2、现阶段农村土地资源配置不合理的现象在大多数农村存在，宅基地闲置、房屋建筑面积超标等等，都造成土地资源的巨大浪费。在引入宅基地流转制度后，运用市场的调节机制来自我修复当前宅基地下的土地资源，最终达到盘活宅基地存量、优化土地资源配置，提升农村土地的利用率和价值的目的。
（三）从社会角度看，农村宅基地使用权的流转是适应现阶段国情的需要
1、我国城市化步伐逐年加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们有的选择了在定居在城市，打算卖掉农村的房屋。而部分城市居民则向往农村田园式的生活而打算或看中了农村房屋的升值潜力，从而计划在农村买房，所以城乡人口的对合性流动日益增大。虽然小产权房的买卖是国家明令禁止的，但是在我国市场经济的运作下，不纳入法律规制的农村宅基地使用权交易每天都在上演，并且日趋频繁，因此，在这种形势下放开农村宅基地使用权的自由流转是迎合时宜的，也是有所必要的。
2、现阶段相较于我国城市住宅用地使用权的争夺不断，价格持续走高的场面，农村宅基地使用权市场交易的冷清与之形成了鲜明的对比。而这对矛盾其实在某种程度上存在着互补互助的关系，农民的房子想出售却苦于政策限定，居民无奈房价偏高以致一房难求，倘若将二者予以中和，那么就可以极大缓解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他资源。同时，由于农村宅基地使用权相对于城市住宅用地的使用权在市场上的价格较低，在市场经济的杠杆下可以有效拉低商品房的价格，从而缓解城市中低收入家庭购房困难这一难题，又为平稳房价，维护社会稳定，保障人民利益等各个方面起到积极的作用。
3、目前，我国农村宅基地使用权继承上还存有若干问题。首先是不与被继承人一起生活的本集体组织成员对被继承人宅基地使用权的继承，此时他有两个可能获得宅基地使用权的身份，即继承人和集体成员。当继承人已经拥有一处宅基地，且拥有继承权并发生继承，此时继承人是否还能继续继承？宅基地的特性一是 “一户一宅”，二是身份性。如果继承则有违“一户一宅”原则，而不继承又不符合《继承法》的规定，如此便陷入了尴尬的局面。其次如果继承人是城镇居民，那么发生继承也会出现宅基地使用权外流的状况。所以只有将我国宅基地使用权纳入至到市场流转领域，破除其使用者身份性的限制，才能解决继承上的尴尬境地。
二、我国农村宅基地使用权流转的法律规制
（一）建立适应我国现状的农村宅基地使用权流转法律制度
目前我国对于农村宅基地实用流转制度的相关规定还是比较粗、散，并没有形成严密的体系，也没有统一的协调性。为保障宅基地使用权流转能够顺利进行，首先应当完善对宅基地相关制度的规定，清理现有规范中互相冲突的规定，并重新对宅基地的权利归属、取得、处分权限以及法律责任等等作出详密的规定。其次针对宅基地使用权流转已成为趋势的情况，法律应明确规定允许宅基地使用权的流转，取消对流转主体的限制即允许宅基地使用权在市场规律调节下自由流转。不过这里值得注意的是我国实行的是社会主义市场经济，其基本前提是由人民当家作主，因此，我国也应当有适合与我国现阶段发展现状的农村宅基地使用权流转的法律制度，既要吸收国外的有益经验，又要立足于本国的基础上有所创新。
（二）农村宅基地使用权流转制度的基本构想
1、农村宅基地使用权流转的基本原则
（1）应遵循保护宅基地与合理使用宅基地并重的原则
土地资源是一种稀缺、有限的资源，是人赖以生存的资源，宅基地使用者对宅基地的使用，直接关系到土地价值的维系，因此国家在处理宅基地使用权问题时必须实行严格的土地用途管理制度，明确规定宅基地使用者非经允许不得擅自变更宅基地的用途。同时，对宅基地应当进行保护，做到珍惜并合理利用每一寸土地。
（2）权力与义务同时转移的原则
该原则又称“认地不认人”原则，即土地使用者转让土地使用权时，与土地使用权合同相对应的权利、义务亦随之转让 。权力和义务作为宅基地使用权转让的核心内容，自然有必要予以同时转移。不管是转让者和受转让者，只要权利和义务两端的天平砝码转让中存在不对等，那就是不公平。
（3）应遵循宅基地的使用权与房屋所有权一体化原则
遵循宅基地使用权与房屋所有权一体化原则是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性质决定的，即“地随房走”。宅基地是房屋的承载体，房屋又是宅基地价值的外在表现。因此，农村的房屋所有权转让时,其宅基地使用权必须随之转移,反之亦然。
（4）农村宅基地使用权有期限原则
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲,他物权的存在都是有期限的。农村宅基地使用权的转让应当遵循有期限原则。参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期限也可以参考规定为70年 。
2、流转的方式
（1）转让
宅基地使用权的转让指当事人约定一方转让宅基地使用权和房屋所有权，他方支付相应价金的行为。同时，宅基地使用权的转让合同签订以后，还必须向村集体资产管理委员登记备案。为防止民无居所，在转让宅基地使用权前应经过村集体资产管理委员会审查，在确定转让宅基地使用权的居民在村集体外有属于自己的住所后方可同意转让。当然，转让宅基地使用权和房屋所有权的农户，除其宅基地面积未达标外，不得再向村集体申请宅基地 。
（2）租赁
宅基地使用权的租赁指宅基地使用权人作为出租人将其宅基地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。宅基地的租赁在书面合同签订以后，还必须向集体资产管理委员会审查并登记备案。合法的宅基地租赁合同自签订时生效，但当事人另有约定的除外。同时，为防止宅基地使用权人以出租为目的，在宅基地上杂乱无章的建房，村集体应制定房屋建设的总体规划。
（3）抵押
合法的宅基地使用权人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务的履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权就抵押的宅基地使用权所拍卖的价款有优先受偿的权利。宅基地使用权的抵押权的设立除了有抵押双方签订的合同外，还必须由抵押人凭有效的房屋所有权证书和土地使用权证书会同抵押权人到村集体资产管理委员会办理抵押登记手续。
现行的宅基地制度强调宅基地的福利功能，忽视了其资本功能。毫无疑问，在“居者有其屋”目标的实现方面，宅基地制度产生了巨大作用，中国农村的住房自有率保持在99%以上，是一项伟大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市场机制一直被人诟病。
中国现行的宅基地制度建构于1962年颁布的《工作条例修正草案》，将原先属于农户私有的宅基地宣布为集体所有，由集体按照农户生活的需要进行福利分配，并对宅基地交易进行了限制。现行宅基地制度强调的是对农户的住房保障职能，“无偿分配、无偿无限期使用、严格限制流转、缺乏退出机制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，虽然宅基地已无偿分配，但农民收入很低，难以筹资改善农村住房条件，农村人均居住面积仅为8.1平方米。
随着改革开放和农村经济条件的好转，农民有了更多剩余，在无偿、无限期的宅基地分配和使用制度的配合下，农村兴起了一波波的建房。不过，在农村人口大量城市化的背景下，农村劳动力一年在农村家中居住的时间可能仅仅只有春节的一个多月。大部分时间，他们都蜗居在城市狭仄的空间里。对于这些农村到城市的新移民而言，凭借劳动所得难以支撑其在城市的购房梦想。缺乏资本功能的农村宅基地和住房无法为他们提供更多的收入来源。
30多年的改革开放，使得市场机制在中国越来越广泛的领域发挥了重要的作用，在城市土地出让、耕地流转、林地流转、四荒地拍卖中，市场机制也被引入不同类型的土地配置，1998年城市福利分房制度的终结也导致了城市商品房市场的兴起。但在农村的住房和宅基地的配置中，市场机制在合法的制度层面上仍然受到了严格的限制。即便在现实层面，已经有相当部分的宅基地和农村住房开始通过市场进行交易，但总体上，分量较小。而且缺乏市场机制的宅基地制度，还导致了宅基地利用效率低下、无序扩张等一系列问题。福利分配的宅基地制度已经难以为继。
现行制度难以为继
通过对浙江、陕西和湖北三地54个村庄1183个农户的宅基地分配与利用等情况进行调查，我们发现宅基地的福利功能已经逐渐消解。
首先，相当多的村庄已无宅基地可以分配。部分原因是村庄本身的自然条件限制。更重要的是，在城乡建设用地增减挂钩的制度背景下，地方政府严格控制宅基地指标和农村居民点的扩张。在被调查的54个村庄中，有19个村庄在2008年到2010年没有宅基地可分配，占样本村的35%。湖北无宅基地可分的村庄有9个，达到湖北样本村的50%。
其次，由于宅基地指标相对于需求紧缺，越来越多的村庄采用了价格机制来进行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有偿取得比例为26.38%，均价为0.69万元；到了20世纪90年代，有偿取得比例为46.90%，均价为0.96万元；2000年以后，有偿取得比例上升到58.55%，而宅基地均价达到了2.32万元。在浙江省的部分样本村中，宅基地价格达到l0万元到15万元。
与此同时，虽然政策上明文限制了宅基地面积上限和一户多宅，但实际宅基地面积超标和一户多宅情况非常普遍。三省一户多宅的比例达到了13.8%，其中浙江省一户多宅的比例甚至达到了20.0%，一户多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一户多宅的情况，陕西省的户均宅基地面积达到了272.5平方米，而陕西省规定的宅基地面积上限为200平方米；浙江省的户均宅基地面积为169.62平方米，也远远超过了浙江省140平方米的限制。很显然，现行宅基地制度虽然曾经取得了巨大的成就，但效率低下，难以持续。
未来亟待制度创新
哪里有潜在的获利机会，哪里就有创新。
首先，现实中，市场机制在宅基地配置中扮演了越来越重要的角色，宅基地的资本功能已经初步显露雏形。在人多地少的宅基地分配中，价格机制已经被一些村庄引入。
其次，部分农户从其他农户购买宅基地，三省被调查样本中的10.7%是通过市场机制从其他农户处购买得到宅基地的，浙江省比例最高，达到了12.9%，最低的陕西省也有9.2%。对于出售宅基地的农户而言，宅基地具有了变现的渠道，而不是像之前那样是“僵死的资产”。
第三，在城乡结合部和城中村、景中村，农民可以通过农村住房出租、经营的方式获得持续的收入来源，同时也为城市新移民提供了廉价的住房和经营用房。
第四，在一些地区，宅基地和农村住房的交易早已成为事实。并且受到非正式制度的保护，交易受到民间默认，合同被交易双方尊重。我们在浙江平阳调研的时候，农户都认为宅基地和住房一样是个人所有，交易当然是“合法”的。一般通过民间公证人签订一个交易合同即可，虽然这个合同并不受法律保障。但就调查而言，在这些地区还没有类似北京画家村的宅基地交易纠纷。简而言之，交易是有保障的。
第五，在另外一些地区，宅基地交易甚至受到法律的保护，例如浙江温州。整体市场经济发达，宅基地交易也找到了突破口，并且发达的商业造就了生意人依赖正式规则的意识。
第六，房地产企业、集体和农户通过农村住房联建的方式开发房地产，如联众模式，农民可以保留相同面积的住房，公司通过宅基地利用集约效率的提高增加新的住房面积用于经营以获得回报，村庄的相应基础设施也得到了相应的改善。此外，还有各种各样的宅基地资本化和市场化的创新模式，只是一些游走在合法与非法的边缘，一些没有得到国家法律的正式承认和保障。
[论文摘要]随着我国在社会主义市场经济的轨道上越走越远，农村中逐渐出现诸多严峻的现实问题，其中一个突出的热点即是宅基地使用权制度。农村宅基地使用权利用的现实情况表面复杂性背后隐藏着共同的深层次原因，即我国农村土地制度与市场经济体制的差离及公平与效率的失衡协调。
我国农村土地制度一直以来是社会及学界讨论的重点，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸关农民基本居住保障而受到特别的重视。随着社会主义市场经济的深入发展，农村宅基地制度所引起的各种社会纷扰和理论困境愈多，各界对此的争论愈大。本来寄希望于近期出台的物权法，可以在此方面予以明确和发挥解纷的作用，但由于各种主客观条件的限制，物权法在宅基地使用权制度上沿用了以前以土地管理法为代表的法律法规的规定。新的立法的简单、粗陋使得农村宅基地及其使用权制度的改革仍然处于停滞的状态。同时相继出现的各种新的纠纷和关涉的法律灰色地带的困境又悬而未决，迫使人们不得不继续思考农村宅基地制度的改革方向。本文从当前严峻的现实出发，浅析我国宅基地使用权制度的隐含矛盾，探讨其应当发挥的社会作用，分析思考问题的症结所在，以求解决方案。
一、我国宅基地使用权制度的现状和问题
（一）宅基地制度的立法现状
当前关于我国宅基地问题的法规政策主要有宪法、物权法、土地管理法的规定和国务院及相关部委、下达的若干规定和意见。它们共同对我国农村宅基地及使用权做出了一定程度的规范和指导。总结起来主要是这样几个问题。
从其性质上讲，宅基地使用权是一种用益物权。我国农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。确立了宅基地所有权在于农民集体。享有宅基地使用权的农民可以依法在集体土地上建造供己居住的住房，并享有所有权，因此其只能是用益物权。
宅基地使用权的取得和使用主体只能是该集体组织的成员，禁止城镇居民直接买卖宅基地。这项规定是为了保障农民能够获得最基本的生活居住条件，同时防止炒卖农村宅基地的不法行为危害到农民基本利益。宅基地使用权的取得原则是“一户一宅”，获得方式必须经过行政审批程序且无需缴纳宅基地使用权的出让费用。但其二次流转受到限制，宅基地使用权不得单独转让，单独抵押、继承，也不得单独出租。
宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅，而且应当尽量使用村内的空闲地。不得不占用耕地的必须经过审批。使用权的行使要符合划定的宅基地范围，照顾相邻人的合法权益。宅基地使用权如果没有法律规定的特殊原因不能被任意收回。
以物权法、土地管理法为代表的法规政策对宅基地使用权的规定旗帜鲜明地以保障农民的基本居住需要为目标，所规定的取得无偿的福利性、流转范围和方式的限制性无不体现对农民基本利益和农村稳定秩序的保障和维护。从设定之初我国社会和农村生产生活的基本情况来看，立法的出发点和立足点是正确并且适当的。
（二）宅基地使用权的实践问题
1.宅基地使用权的取得和直接利用
《土地管理法》等规定宅基地使用权的创设实行严格的行政审批制，即由申请人提出申请，集体土地所有权人同意后，经乡镇政府审核，最终由县级人民政府土地管理部门批准。这种严格的审批制将权力集中在政府手中，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配中出现的问题呈现两个分化极端。一种情况是宅基地使用权基本上由村干部把领大权。在宅基地的审批过程中，乡镇干部及村干部、越权划拨的现象严重。乡镇干部及村干部、，乱占地建房、多占地建房，不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民的利益。另一种极端情况是作为责任主体的村集体没有对农村宅基地尽足够的监督义务。怕得罪人、碍于人情、多一事不如少一事的想法充斥责任者头脑，致使宅基地被集体组织成员自作主张乱占多占严重。农村宅基地的利用大部分处于低效利用的状态，与农村宅基地所有者的管理能力低下不无关系。特殊的个别地区人口迁移流动较快，农村中房屋闲置、宅基地申请量下降或闲置荒废，造成土地利用率低下，不利于农村经济生活的开展。
当前在某些大中城市的郊区愈演愈烈的小产权房问题更是与当地的集体土地管理者如村委会、乡镇政府脱不了干系。很多情况下这些不符合法律规定，无法取得正规房产部门发放的产权证的房子由村集体或乡镇集体的领导班子直接筹划修建，目的是为当地牟取经济效益。城市及外来人口大量购买用于居住或办公，但由于法律政策的空白使得该种房屋的产权结构处于模糊不清的状态。
宅基地的管理缺乏规划基础。农村建房无序，规划不到位，村容村貌差，由于整体利用和建设规划的严重滞后，农村村民住房建设出现混乱的状态难以避免。村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展。一是呈线型扩张，即农民建新房沿公路延伸；二是呈块状扩张，新建住宅不断向村庄外扩展，村庄周围新房林立，村庄内部破破烂烂，形成典型的“空心村”。[1]
与此相应的，实践中对于如何处理使用权人建造与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施方面也还有些疑问。如农村村民大多在自家住房周围从事种植树木、蓄养少量家禽等家庭经营活动。那么是否允许宅基地使用权人在必要的范围少量超占土地，这个必要的范围如何控制都成为操作的难点。
值得一提的是目前苏南、广东珠三角等地区的由市县级政府直接牵头力推“农宅公寓化”。“农宅公寓化”全面引入了城市地产的积极因素，开启以福利性手段革新农村人居现状，以集约建房、公寓化聚居、旧村整治等为重要内涵。但农宅公寓化同样引起极大的争论和一些现实的问题。如出现的强迫农民拆迁、住进公寓后的农民就业、土地新的浪费等等问题。要想推动顺利发展，农村地产需要迈过的“坎”还有很多。①
2.宅基地隐形流转和产权纠纷
以北京为代表的一些大中型城市，由于外来务工人员较多和日益上涨的超出普通购买者承受底线的商品房价格，导致这些城市的近郊区附近出现了大量的农宅流转，其基本形式是租赁和买卖两种。近郊农村以租赁为主，租房者主要是外地务工的农民工或经商者。购买农宅的则有知识分子和白领阶层(包括公务员)，买房或是用于成家或是当作第二居所休闲度假之用，也有的用于工作场所办公；农宅的购买者中还有不少是外省市人，他们为了在北京长住，但又无法承受高价的商品房，只好购买相对便宜得多的农宅。从法律和各项规章制度来看，国家早已明确了城镇居民不得购买宅基地，宅基地也不能出租。但由于农民对于宅基地上其所建造的住房享有所有权，可以自由地买卖出租，又因为我国实行“地随房走、房随地走”即房地一体的原则，农村私宅买卖必然牵涉到宅基地使用权问题，导致购买者对自己购买房屋后享有的物权权利处于十分尴尬的地位。他们缴纳了买房款，却不能如同城市中的房产所有者一样享有该房产所处土地的使用权。由此引起的纠纷也使得购房者的权益陷入了难以充分保障的境地。房屋抵押情况大致也是如此。
正如上文现象所体现的，具有典型物权性质的房屋所有权和物权性质模糊不清的宅基地使用权之间法律规则的矛盾冲突在实践生活中已经发生了明显的冲突。主要体现为以下两类：（1）买卖合同签订后房屋已交付但未办理宅基地使用权变更登记。买受人要求出卖人履行变更登记义务。或者出卖人，要求以未办理宅基地使用权变更登记为由收回房屋。（2）在房屋拆迁搞房地产开发或工业小区建设，农村房屋所有人可以得到一笔远高于房屋出售价的拆迁补偿款时，原所有权人诉至法院要求确认房屋买卖合同无效从而收回房屋。由于法律法规的不健全，对农村私房买卖合同的效力形成了认识差异导致实践中的审判标准和结果不同[2]。另一方面，长期无法明确宅基地使用权的物权性质，进一步又影响了农村房屋登记工作，未登记房屋的权利状态不免就陷于不清不楚之中了。这更加影响了农村房屋买卖纠纷的解决。
3.宅基地取得法定方式单一性和实得方式多样性的背离土地管理法、物权法规定农村宅基地的取得必须按照“一户一宅”原则，经过行政审批程序无偿获得。但该条文明显没有考虑到实际生活中有一些其他的方式可以使他人从原宅基地使用权享有人手中附带地获得宅基地使用权，并且这些方式实际引发了一些法律上的难题。
最普遍的情况是，宅基地上的房屋被继承（或受遗赠）附随取得的宅基地。根据法律的规定，无论是城镇还是农村，公民对宅基地只享有使用权，没有所有权。即宅基地不属于公民的个人财产，不能转让和买卖，也不发生继承。但是在宅基地上建造的房屋属于公民享有完整所有权的合法财产，当然属于《继承法》第3条规定的遗产的范围，房屋是可以发生继承的。而正如上文所述房地不可分离。凡是房屋所有权合法转移，宅基地使用权也随之转移。而这又与宅基地取得的身份性发生了冲突。有的学者认为继承人继承房屋的所有权之后，宅基地使用权人仍然由其继续使用，当所继承房屋灭失时，宅基地所有权享有者集体组织有权收回使用权。有的学者提出，结合继承人的身份要素，属于集体组织成员的继承人享有继承份额内被继承房屋的所有权，而不属于集体组织成员的继承人则只能享有房屋的使用权。如果同时出现这两种继承人，他们对被继承的房屋不能成立共有关系。如果只是存在后一种继承人，那么宅基地是否调整由集体组织自行处理，待发生拆迁时，各继承人可对拆迁款进行分割。同样的规则适用于受遗赠的情况。
比较这两种观点。可以看到其首要区别在于是否区分继承人的身份。从宅基地使用权取得的身份性来看似乎首先区分继承者身份更加顺理成章。但区分身份的目的在第二种观点看来是为了确定继承人获得所有权还是使用权。那么区分身份的缺陷就是很明显的了。农民对宅基地上自己建造的房屋毫无疑问享有所有权，继承人对房屋的继承人根据继承法的规定当然继承房屋的所有权。而区分继承人的身份剥夺了继承人本应该享有的所有权，降格为使用权是没有依据的。只是由于国家城乡土地制度不同，为了平衡继承权与集体经济组织之间利益，不属于集体组织成员的继承人应该享有的合法利益就被剥夺，继承人的法定权益和实质公平在国家的管理制度面前被无情地牺牲，实在有违法理精神。个人不赞同第二种观点的处理方法。
相较而言，第一种解决方案虽然有可能导致要么某位集体成员取得多处宅基地要么城镇居民获得宅基地，但将房屋灭失与宅基地使用权的存在联系起来，既不违背继承规则，又为集体组织行使权利留下了空间和机会，折中的效果更好。二、宅基地使用权问题的解决方案和理论探索
（一）“房地一体”的例外调整
虽然我国理论界和实务界早已经确立了“房地一体”的房屋和土地使用权流转原则。但在现实中面对农村宅基地制度的特殊性时遇到了困难。综合各种情况的考虑，具体在房屋转让和抵押上，笔者提出这样一种解决方案。
很明显的，物权法第146条和第147条是有关建设用地使用权的规定而非宅基地使用权，所以这里所反映出来的“房随地走”和“地随房走”的原则不一定要适用于宅基地使用权的流转。即使是由房地不可分离的自然属性推导出的房地一体的规则也不是不可动摇的金科玉律，也就是说我们完全可以另辟蹊径。如房屋买卖合同签订后，房屋所有权自然由购房者所有。同时，由于根据法律规定买受人显然不能取得宅基地使用权。那么宅基地使用权可以依然保留在出卖人农民手中，但是出卖人不能行使该使用权，同时也不能再申请一块宅基地。即法律直接给出卖的农村私房的宅基地使用权设定限制。并且法律承认房屋买卖合同是有效的，出卖人不能以未办理宅基地使用权变更要求收回房屋。必须注意的是当非因公共拆迁原因导致宅基地上的房屋被拆除时，则宅基地使用权也同时消灭收归集体组织。原出卖人原则上不可以再申请宅基地。但考虑到确实有需要的，可以予以批准，但如果再次买卖该宅基地上的房屋，法律强制性规定买卖合同无效。这样买卖双方对自身的买卖行为都负上了对等的义务，同时也照顾了双方的利益。即“买者不能拆，卖者不能用”。宅基地的使用权依据法律的直接规定，当事人不得、不需也不可能对宅基地的使用权问题自我约定。
该方案不可回避的一个问题是，出卖人通过买受人出资应买受人的要求翻建房屋，再卖给出资者使用以方便买受人入住要求，规避了房屋转让后，买受人因不满意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用权的法律强制性规定。而且这种方式早在国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》已经明确规定为违法行为。但该答复作为司法解释的法律效力如何尚有待考察，何况时过境迁，1990年与现在相比，土地和房产市场的开放程度不可同日而语，突破这一解释也有实在的现实基础。
（二）宅基地使用权福利性与财产性、公平和效率的动态平衡
“我们应该看到中国农地的双重功能，它不是一个简单的生产资料，不是一个简单的财产，更主要的，它是对农民的保障。这应是大多数人的共识，但这个共识之下有一个潜台词——国家目前无力对农民提供保障,只能通过制度安排的方式解决农民利益问题，而城市的居民国家要提供物质保障。这种倾斜构成‘中国特色‘的一部分。”[3]总的来说，当前农村宅基地使用权问题是以下三对矛盾关系在社会生活中的反应：农民基本生存保障与农民经济生活发展的矛盾、土地基本使用权与土地发展权的矛盾、土地权利设定时的政治立场和土地权利利用时的经济追求的矛盾。笔者认为，由于农村基本社会保障手段多样性的缺乏，使得以宅基地为代表的土地权利利用成为仅有的几项保障措施。国家站在农民利益的立场上实实在在的为农民着想，采取限制宅基地流转的方式来保障农民最基本的居住权利和要求，同时也维护了农村社会秩序的稳定。这一考虑更多的是从政治和社会基本利益的角度出发。但当我国逐渐步入市场经济的发展轨道，市场经济关于资源优化和配制的效应发挥出来，各种社会主体在利用这一市场机能纷纷获得利益之际，农民们却因为自身拥有资源的缺乏及获得资源的手段的缺乏，而在市场经济的大潮中被排斥被边缘化。农民手中最重要的资源便是土地，但是当前城乡二元的土地制度使得农民在获得基本利益保障的同时却无法利用土地资源获得经济生活的进一步多样性发展。宅基地使用权的福利性严重制约了财产性的发挥。相应的从土地方面来说，土地基本使用权利和发展权利失衡。国家设定权利时的出发点是无可厚非的，然而当过去的基础情况发生重大变化，城乡二元结构的壁垒逐渐在被打破时，再坚持禁止流转反而对农民的真正利益不利。既然上位的国家政策没有相应的做出调整，作为社会经济主体的农民不甘于参与市场的主动权被不合理的压制，主动寻求法律政策的灰色地带，各种农宅流转形式的兴起其实就是这种利益诉求的体现。
于是针对社会主体在经济生活中自发的利益需要，国家依靠单纯的禁止，堵而不疏已经行不通，也不合法理依据。国家立法和制定政策的价值取向应该从公平向效率倾斜，充分考虑到农村、农民新时期的发展利益和效率利益。权利本位的法律追求在于保障民事主体的个体利益和自由，实现财产效益的最大化。兼顾义务是强调民事主体履行财产的法定义务或接受必要的限制，但必须明确的是后者是以弘扬而不是放弃权利本位为前提的[4]。以效率为先导，创造市场经济条件下财富利益的增长才有可能，个体权利的充分自由发挥，更多的利益也才能得到更为均衡的分配。
忽视我国的基本国情，完全不从农民的基本权利和基本利益出发，只是将资源完全交托市场配制，放弃国家的宏观调控和管理组织职能是不正确的。但过分强调人多地少的国情，政策在效率与公平之间不当地倾斜于公平，最终导致的结果是城乡经济发展水平在拉大，农村居民与城镇居民的实体利益收入在逐步拉开，公平最终反而得不到保障。农村中的社会主体虽然将农村土地流转与割裂的大市场联系起来，但自发性带来的盲目、浪费造成的问题多多，此时应该是轮到国家对此加以引导和规范的时候了。更何况除流转问题以外，宅基地问题还有很多是因为缺乏相应的配套政策和管理工作滞后造成的，更加需要国家和各级政府采取有效完善的规制措施。
三、结语
农村宅基地使用权改革必然是要放在农村土地制度和社会制度的整体构建中考量，是一个长期且复杂的过程，单单依靠物权解决方法和力量不够，重要的是要将农村社会保障和农民发展利益挂钩，而这一问题还需要在实践中进一步探索。
[注释]
①这些“坎”一般有三个：住进新公寓的“观念坎“、“农宅公寓化”适用地区的“产业坎”、农村劳动力转移的“就业坎”。参见：边疆.农宅公寓化，警惕借“新农村建设”刮风[J].中国地产市场，2006，（3）.
[参考文献]
[1]何玉婷.流转：农村宅基地的改革路向[J].法制与社会.2007，（3）.
[2]陈特.宅基地使用权[A].张柳青，单国军.物权法审判实务精解[C].北京：中国法制出版社，2007.
Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".
关键词： 农村宅基地；流转机制；退出机制
Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism
中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0017-02
0 引言
十八届三中全会明确要赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。然而，伴随工业化、城镇化的深入推进，我国农村劳动力大量流动，农户兼业化、村庄空心化趋势仍然明显。积极建立农村宅基地流转退出机制既有助于促进宅基地集约利用，也有助于进一步凸显农民的财产权利。
1 建立宅基地流转退出机制的总体思路
针对目前农村宅基地自发流转普遍、宅基地退出机制缺失的现状，明确宅基地流转的改革思路是先出台政策规范，然后鼓励规范流转，并制定适当的压力政策，完善宅基地流转监管，即建立宅基地流转的“规范――激励――压力”机制；明确宅基地退出的改革思路是先打好基础，引导农户退出宅基地，然后通过合理的补偿与保障制度激励农户主动退出，并针对违规持有宅基地的现象进行打压，即建立宅基地退出的“引导――激励――压力”机制。通过建立合理的宅基地流转与退出机制，规范流转，让符合条件的农户主动地、积极地退出宅基地，以实现耕地面积不减少、建设用地不增加、农村土地节约集约利用的目标，推进社会主义新农村建设，加快统筹城乡发展进程。
2 建立宅基地流转机制
2.1 宅基地流转规范机制
2.1.1 严格限定流转规则，明确规范性目的 主要针对范围、主体、前提条件等流转规则进行严格限定。开展农村宅基地流转的范围应先由村集体经济组织扩展到乡镇集体经济组织内，待改革试点成熟时，可进一步扩展到区县、全市乃至全省范围。现阶段流转主体必须是农村户籍人口，城镇户籍人口不能参与宅基地流转。流转必须符合以下前提条件：必须符合土地利用总体规划、村镇建设规划；必须产权清晰，拥有合法的权属证明，防止违法建筑、小产权房通过农村房屋交易变相合法化；已确定用于挂钩指标归还、地票复垦的农村宅基地不得流转。
2.1.2 组建农村土地交易中心，凸显市场化特征 建立农村土地交易中心是规范宅基地流转的基础设施，是体现公开、公平、公正的市场化交易的重要平台，可以依托国有土地交易中心设立。通过农村土地交易中心，以转让、出租、转租等方式对宅基地进行流转。由于宅基地流转涉及农民权益，在市场化交易的同时，应具有政府参与的交易管理体系，可通过严格流转程序来实现。具体程序应包括“流转主体提交流转申请――国土部门审查申请――公开流转――签订流转合同――国土部门登记备案”。
2.1.3 建立集体建设用地价格评估体系，细化收益分配 合理评估宅基地价格，是在流转中保障农民财产权益的重要途径。可以参照城镇土地估价规程，对包含宅基地在内的集体建设用地进行分等定级，并制定集体建设用地基准地价，作为宅基地流转的政府指导价。流转价格以政府指导价为基础，最终价格由市场决定。通过交易获得的流转价款应根据所有权与使用权的权利不同进行合理分配。流转收益主要归原使用者所有，原宅基地实际占用面积超过规定标准的部分的流转收益归集体经济组织所有，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。
2.1.4 分区域开放宅基地流转，实行阶段式推进 由于宅基地流转对市场、需求、经济发展水平等有一定的要求，并不适合一时间将全部区域纳入流转范围，可分区域、分步骤地逐步推进。具体可分三个阶段：第一阶段设立宅基地流转试点，可选择统筹城乡改革示范区、集体建设用地流转试点区、具备农村土地交易中心等在农村土地流转与利用方面有探索与实践经验的区域设立试点，先行先试；第二阶段在总结试点经验，研究出台相关规范细则的基础上，扩宽到有实际需求的经济水平较高的区域；第三阶段是在制度成熟、多数区域实践顺利的基础上，实行全域开放，全面推进宅基地流转。
2.2 宅基地流转激励机制 农村宅基地的规范流转能够体现出宅基地的财产性价值，提高土地利用效率，调动农户的流转积极性，有利于流转的可持续发展。
2.2.1 加强基础设施配套建设，提高宅基地区位条件 农村宅基地长期以来财产性价值无法凸显的重要原因是区位条件差，因此，加强饮水安全、农村道路、农村电力、农村沼气等农业生活性基础设施建设，加强农村义务教育、农村卫生、农村文化设施等农村社会发展基础设施建设，提升宅基地区位水平，可以增加流转收益，提高农户流转的积极性。
2.2.2 提供宅基地交易的小额贷款支持和优惠政策，为受让方提供融资渠 针对位于地灾区、高山区、危房区等居住条件较差的农户，在流转过程中提供一定的住房补贴，为一般农户提供小额的贷款支持，为农户解决购买与租赁宅基地的资金问题，以鼓励农户参与宅基地流转。
2.3 宅基地流转压力机制 在鼓励农户以规范的途径流转宅基地的同时，还应注重对违法违规流转行为的制止与惩罚，增加非法流转的压力，以疏堵结合的方式完善宅基地流转机制。
2.3.1 加强监管，提高基层执法水平 增加乡镇国土所管理人员、车辆和资金预算，建立宅基地动态巡查制度，提高基层的执法力度，加强宅基地利用与流转监管。
2.3.2 加重处罚，坚决杜绝非法流转 加大非法出租、非法倒卖宅基地的处罚力度，明确不同类型的处罚金额，对非法倒卖宅基地情节严重的给予拘留或拘役处罚。
2.3.3 加强宣传，提高农户守法意识 提倡规范流转的同时加大对非法流转危害与处罚的宣传，提高农户的遵法守法意识与权益保障意识，在农户中产生威慑力，引导农户自觉脱离非法流转的队伍。
3 建立宅基地退出机制
3.1 宅基地退出引导机制
3.1.1 编制村级规划，完善规划引导 编制村级土地利用总体规划、村庄建设规划等村级规划，建立和完善农村人均用地标准[1]，合理确定宅基地的数量、布局和用地规模，因地制宜地规划中心村建设，完善中心村配套基础设施，使之成为吸引力、辐射力的示范村，让农户主动退出原来宅基地而到中心村集中建房。
3.1.2 建立宅基地流转机制，形成制度引导 只有从制度上完善了宅基地流转的机制建设，放开了宅基地申请主体资格的限制，宅基地的退出及集约利用才能有好的制度基础，也有利于推进新农村建设。
3.1.3 健全宅基地整理复垦机制，形成政策引导 现行法规政策提出了“实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”、“鼓励宅基地向中心村、小城镇集中”、“提倡相对集中建设公寓式楼房”等推进农村宅基地整理复垦的要求，在此基础上，国家和地方政府给予一定量的配套资金，积极开展整理复垦规划，完善宅基地整理复垦的政策支持，引导宅基地通过整理复垦方式规范的退出。
3.2 宅基地退出激励机制
3.2.1 建立宅基地退出补偿制度 农户作为理性经济人，只有当补偿制度符合其预期的时候才会考虑退出宅基地。为了充分体现宅基地的用益物权，应考虑多种补偿方式，大致可以分为实物补偿和货币补偿两大类。关于实物补偿，即结合新农村建设，以整理规划为推力[2]，配套基础设施建设，同时国土部门下达一定的启动指标，作为新农村建设周转使用，农户在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了农户退地的积极性，也大大降低了过渡期的开销。关于货币补偿，适合合法拥有一户多宅、已在城镇购房的农户，补偿款分为房屋补偿和宅基地补偿两部分，其中房屋补偿金额可以参照征地补偿标准中对房屋的补偿标准确定，宅基地补偿金额根据宅基地流转价格均价确定。
3.2.2 建立合理的收益分配制度 农村宅基地的退出与利用不仅需要农户积极参与，还需要政府部门的大力推进和集体经济组织的积极配合，因此只有建立起保障政府、集体、农户三方利益的收益分配制度，才能有效推动宅基地的退出与集约利用。农户作为宅基地的实际使用权人，自然应获得宅基地退出补偿的主要部分，集体经济组织作为土地所有权人，也应有所有权收益的体现，二者的分配比例可以参考重庆地票价款分配85：15来确定。政府的参与分配方式则为收取税费。
3.3 宅基地退出压力机制
3.3.1 建立部分宅基地有偿使用制度 压力机制并非针对全部宅基地，面积合规、一户一宅的农户仍然可以无偿使用宅基地。对于超标超占、非法取得的宅基地则应实行有偿使用制度。其中对于合法取得一户多宅的，仅对多余的宅基地收取使用费，并执行累进制计算，即拥有的宅基地数量越多，所缴纳的使用费越高；对于超标超占、非法取得一户多宅的，除了缴纳宅基地使用费，还应收取处罚费用，通过经济利益的约束，使其主动退出宅基地[3]。压力机制的建立不仅促使农户退出多余宅基地，也有利于对违法用地的控制。
3.3.2 建立建新拆旧履约保证金制度 为切实解决“建新不拆旧”问题，在农民申请新的宅基地时，以合同形式要求其缴纳可支付旧房费用的保证金，约定在其新房建成后的规定时间内拆除旧房，将旧宅基地归还本集体经济组织。履约后该保证金如数退还；占新不拆旧，则依法，保证金用于支付执行费用。
参考文献：
[1]黄滟.建立农村宅基地退出补偿机制的思考[J].决策与信息，2012（3）：16-18.