发布时间：2023-02-06 12:03:24
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的公积金贷款合同样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
货款种类：
借款人：
电话：
住址：
邮政编码：
货款银行：
电话：
法定代表人：
传真：
地址：
邮政编码：
借款人即抵押人（以下简称甲方）
贷款人即抵押权人（以下简称乙方）
保证人即售房单位（以下简称丙方）
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方借款人民币（大写）_________________________元。
第二条借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区（县）____街道（镇）_____路（村）_____弄_____号_____室的住房。
第三条借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%（月利率___%）在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户（储蓄卡帐户），将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同（乙方确定）之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户）按工程进度支用。
第七条贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
（1）第一期（合同签订时）每月还本息额为：人民币（大写）__万__仟__百__拾__元整。
（2）第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的____月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。
储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第八条贷款担保
本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。
第九条合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意（如在保证期间应征得丙方同意），其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。
第十一条甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款；
甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息；
甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。
乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十二条违约责
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息；并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。
甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。
第十三条本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人
民法院。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条其他约定事项（略）
第十五条本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十六条本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。
甲方： （私章） 乙方：（私章） 丙方：（公章）
（签字） 法定代表人（签章） 法定代表人（或其授权人）（签章）
查询贷款合同编号的方法为：
1、银行查询。用户可通过登录贷款行的官网，查询贷款明细和贷款合同编号。除此之外，还可以通过拨打贷款行的客服热线或前往营业网点柜台进行查询。
2、支付宝查询。若用户的贷款为公积金贷款，则可通过支付宝城市服务中的公积金查询，查看贷款明细和贷款合同编号。
3、公积金管理中心官网。公积金贷款除了可以通过支付宝查询外，还可以通过公积金管理中心官网进行查询。
（来源：文章屋网 ）
关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施
随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。
一、住房公积金贷款特点
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。
住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构办理。
同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。
二、贷款风险分析
由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。
一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。
二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。
三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。
三、贷款风险应对措施
在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。
一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。
二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。
三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。
想要真正读懂充满数字的财经新闻，你应该怎么做？真正有用的财经新闻，到底具有何项特征？媒体到底写出了什么样的财经新闻？
举个简单的例子，住房公积金是中国城镇职工和单位按照法律规定缴存的一种长期住房储金，职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。国家对住房公积金管理较严，在用途、贷款、提取等方面都做出了严格的规定，但随着形势的变化，特别是为应对高房价，国家主管部门以及各地住房公积金管理部门都对住房公积金的管理和使用，制定了诸多人性化的规定，使符合条件的购房或者租房者可以享受到公积金的多重好处。例如多个城市已出台了公积金可以按月提取的规定，且租房者也可以提取公积金用于房租支出，大大方便了公积金缴存者。因此，尽可能提高公积金贷款使用额度，尽可能办理公积金按月提取，这样既避免了住房公积金闲置在账户里，又可以帮助购房或租房者减轻供款压力，改善财务状况。
任由公积金账户躺在那里“睡大觉”，仍是十分普遍的情况。从理财的角度来看，用好用活公积金，融通公积金的购房融资、储蓄积累、养老补充等主要功能，具有更现实的意义。
其实，我们可以尽量按月提取公积金，“活”用公积金提前还贷。公积金除用于贷款购房外，还可用于直接购买、建造、翻建、大修自住住房等。目前，不少人的公积金都躺在账户里“睡大觉”，严重影响公积金的使用效率，因为公积金的计息利率相对较低，应该尽量使公积金“活”起来，让其发挥应有的作用。
对于已用商业贷款而没有使用公积金贷款，且还款压力较大的购房者，可持购房合同、贷款合同等凭证，按规定时间前往住房公积金管理中心一次性提取公积金用于提前还贷。这样每月的还款额就可以相应减少，支付的利息总额自然减少。省下来的资金，可以用于其它投资或者消费用途。
首先，在我国的社会保障制度中，住房公积金制度是非常重要的内容之一，主要的目的是提高职工在住房方面的能力，一方面提高商品房消费需求，另一方面改善职工居住条件。对住房公积金贷款业务风险进行妥善的管理与控制，能够提高住房公积金资金的利用率与安全性。其次，住房公积金贷款业务与其他的银行业务相比风险较低，能够为银行带来可观的收入，通过对住房公积金贷款业务风险的有效控制，能够提高住房公积金管理中心对商业银行的信任，建立长期的合作关系。
2住房公积金贷款业务的风险分析
2.1制度方面存在的风险
住房公积金贷款业务在运行的过程中采用委托商业银行的模式，住房公积金管理中心并不能够对住房贷款业务进行直接的办理，但是却需要承担住房公积金贷款所带来的各种风险。这种业务办理与风险承担相分离的现象，导致银行不重视住房公积金贷款的回收工作，增加了住房公积金贷款业务的风险。商业银行与住房公积金管理中心之间的信息沟通又不足，导致住房公积金管理中心在还款监督方面比较被动。
2.2政策方面存在的风险
首先，住房公积金具有政策性特征，决定其服务对象为中低收入者，其中部分职工的收入水平低且不稳定，这部分职工在偿还能力方面不足，对住房公积金贷款的安全性造成一定的影响。其次，住房公积金采用属地化管理模式，地方政府会通过向住房公积金管理中心下达个人住房贷款指标的方式拉动区域住房消费。在这种情况下，存在片面追求贷款数量而忽略贷款质量的问题，导致不良贷款的比重有所增加。
2.3信用方面存在的风险
首先，主观原因造成的信用风险。部分借款人自身的信用意识比较薄弱，在购房贷款时只考虑借款并未做好按时还款的准备，甚至有部分借款人抱着不还款也不会怎样的态度，最终出现蓄意欠款不还的情况。其次，客观原因造成的信用风险。借款人由于疾病、车祸等意外事故造成自身的伤残或死亡，最终没有能力对贷款进行按时的偿还。最后，社会原因造成的信用风险。在体制改革、企业破产等社会原因的影响之下，导致借款人出现失业、下岗等情况，无力偿还住房公积金贷款。
2.4组合贷款方面存在的风险
组合贷款指的是借款人在购买住房的过程中同时办理了住房公积金贷款与商业银行贷款两种贷款，在申请住房公积金贷款的过程中，虽然偿还利率比较低，但是在金额方面是有一定限制的，如果所贷金额不够，借款人就必须要申请银行住房贷款。在组合贷款的情况下，借款人所购房屋的产权是由住房公积金管理中心与商业银行共同保管的，如果出现逾期未还的情况，银行在补还方面存在先机，可以先将商业银行贷款的归还进行实施，住房公积金管理中心处于被动地位，增加住房公积金贷款业务的风险。
2.5房屋方面存在的风险
房屋风险指的是房地产开发商在房屋建筑的过程中，房屋交付时间、质量等出现问题，或者小区绿化、公共设施等不符合购房时的承诺，导致借款人与开发商之间出现矛盾与冲突，如果矛盾不能够得到圆满的解决，借款人可能会出现不按时偿还贷款的行为，从而造成贷款风险。尤其是二手房贷款，二手房交易中存在很多关联交易，例如亲属之间进行房屋买卖交易，只是将房屋产权进行变更，并不进行房款交易，借款人借购买二手房屋所得的住房公积金贷款款项并不是用于支付房款，导致贷款风险增加。
2.6抵押物处理方面存在的风险
借款人在住房公积金贷款的过程中需要签署住房公积金贷款合同，将所购买的房屋抵押给住房公积金管理中心，如果借款人出现了逾期还款的情况，住房公积金管理中心可以依照合同对抵押物进行处理。当前，社会保障机制并不完善，住房公积金管理中心即使向法院提出诉讼，也很难收到良好的效果，即使胜诉，抵押物处理的执行也非常困难。
3住房公积金贷款业务风险的控制措施
3.1住房公积金贷款业务风险管理综合化
在对住房公积金贷款业务的风险进行管理的过程中，要通过不同的方法实现管理的综合化，促进住房公积金贷款综合管理效率的提高，为住房公积金全面管理提供良好条件。在住房公积金贷款业务风险控制的过程中，要实现质量体系的建立与完善，通过质量管理实现贷款模式创新，从而对贷款实现全面的控制。住房公积金贷款业务风险控制要对相关的管理政策进行了解与分析，通过正确的管理理念为民生问题的解决奠定坚实的基础。住房公积金贷款业务的风险控制工作与职工住房保障有着密切的联系，必须实现控制措施的优化与完善，实现管理的全面化与多样化。在住房公积金贷款业务风险管理的过程中，首先需要进行风险模式的优化，全面分析各种风险的形成机制，实现住房公积金管理机制的建立与完善，进一步提高住房公积金贷款业务风险控制的效率。住房公积金贷款风险控制与贷款管理之间应该形成联动机制，实现管理策略与风险控制之间的相互结合，从根本上提高住房公积金贷款业务风险控制的水平。
3.2住房公积金贷款业务风险控制措施具体化
3.2.1实现委托贷款管理机制的改革
针对住房公积金贷款存在的制度性风险，最为有效的消除途径就是消除商业银行与住房公积金管理中心之间存在的利益冲突，住房公积金管理中心对公积金贷款进行直接的运作，从根本上实现权、责、利的相关统一。针对当前住房公积金委托银行管理的现状，住房公积金管理中心应该与银行之间签订相关的合同，对双方的风险责任进行明确。
3.2.2实现贷款政策化解机制的建立
政府应该实现贷款政策化解机制的建立，为中低收入的职工住房公积金贷款提供相应的贴息制度、担保制度，让这些职工不仅能够顺利得到住房公积金贷款，而且能够有能力按时偿还贷款。在财力允许的情况下，政府应该对中低收入职工推行住房公积金贷款贴息政策，从而缓解职工所承受的债务负担，从根本上对贷款风险进行化解。
3.2.3实现贷款个人资料库的建立与完善
住房公积金贷款具有贷款周期比较长的特点，在整个贷款周期中存在很多的不确定因素，其中职工个人的信用情况对贷款还款的安全收回有着决定作用。因此，住房公积金管理中心应该充分利用职工公积金账户的相关信息，实现贷款个人资料库的建立与完善，对借款人的住房公积金账务变动情况进行动态的监测，以此来推测借款人的就业、收入等情况。如果发现异常，应该对个人资料库的相关内容进行查阅，及时采取有效的措施。
3.2.4实现贷款风险准备金的建立与完善
住房公积金管理中心应该依据国家的相关政策与要求，从每年的住房公积金净收益中计提一定比例的金额作为住房公积金贷款风险准备金，一般情况下计提比例应大于等于增值收益的60%。贷款风险准备金的主要作用是对未按时偿还的住房公积金贷款产生的资金损失进行核销，从而实现贷款风险抵抗能力的有效提高。
3.2.5实现贷款配套措施的进一步完善
住房公积金贷款具有周期较长的特点，担保措施具有非常重要的作用，能够对贷款风险进行有效的规避。住房公积金管理中心应该向政府提议，实现廉租房的开发与政策出台，实现城镇住房保障机制的建立与完善。住房公积金管理中心是贷款的抵押权人，在对抵押房屋处理的过程中需要让借款人迁出，借款人在这个过程中就面临着居住方面的问题，如果不能够对此进行妥善的解决，一方面会引发相关的社会问题，另一方面会对住房公积金管理中心抵押房屋处理造成影响。在这个问题解决的过程中，不能一味地依靠法律手段强制执行，要从住房社会保障制度方面入手，让借款人能够得到廉租房，从而为抵押权的实现创造条件。
3.2.6实现各项风险管理制度的完善
首先，依据住房公积金贷款业务的特点实现公积金贷款业务相关操作与实施规范的建立与完善，从而对住房公积金贷款的发放、管理、控制等程序进行有效的控制与规范。其次，要注重对日常贷款业务管理的强化，实现贷款办理人员责任意识、自律意识的提高，实现贷款审核机制、内控机制的建立与完善，提高住房公积金贷款管理的规范化与制度化。最后，制定与实施审核放贷责任制，将贷款管理责任落实到个人，实现贷款收回力度的强化，确保逾期贷款的顺利回收。
4结论
第一条为促进我市住房制度改革，规范住房公积金贷款行为，提高贷款管理质量，促进住房资金的良性循环，根据国务院《住房公积金管理条例》、《*市住房公积金试行办法》，制定本办法。
第二条住房公积金贷款是指按规定缴存公积金的职工，在本市区购买、建造、大修自住住房时，以本市区具有所有权的房产为抵押物，作为偿还贷款的保证，而向*市住房公积金管理中心（下称“中心”）申请由住房公积金发放的贷款。
第三条住房公积金贷款实行缴存住房公积金义务与权利对等的原则。
第四条住房公积金贷款委托经市政府批准并与“中心”签订承办协议的商业银行办理。
第二章贷款计划
第五条“中心”根据年末住房公积金存款量加来年公积金归集量编制使用计划及执行情况的报告，使用计划在元月30日前由资金管理科编制，经“中心”办公会议讨论通过后报住房公积金管理委员会审批。
贷款计划的编制，按上年末公积金总额与当年预测新增额之和的80%控制贷款发放的额度。
第三章贷款对象和条件
第六条凡是有本市区城镇常住户口，按规定正常缴存住房公积金的职工，购买、建造、大修本市区自住住房，并具备下列条件的，可申请住房公积金贷款：
一、按规定连续缴存住房公积金12个月以上，且没有欠缴封存。
二、有相当于购、建、修住房资金的30%以上，并投入使用（可以用借款人及其同户成员已缴存的住房公积金存款抵充）。
三、有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。
四、能提供房产抵押，同意办理抵押物财产保险等手续。
五、没有尚未还清的借款及可能影响贷款偿还能力的债务。
六、同意用家庭成员或亲友住房公积金质押。
第四章贷款额度、期限和利率
第七条贷款额度按“可贷款额度”、最高限额及贷款条件的具体情况确定。
一、个人贷款不超过购建修住房资金的70%。
二、贷款额不超过抵押物现值的70%。
三、最高限额：夫妻双方实行住房公积金的不超过25万元：单方实行住房公积金的不超过15万元。
四、用住房公积金质押的，不超过当前住房公积金质押额。
五、购买市解决住房困难办公室承建的经济适用住房贷款适当放宽贷款额。
六、贷款的比例和最高额度随公积金归集情况和社会经济发展水平进行调整，并向社会公布。
第八条贷款期限：职工购、建自住住房的贷款期限一般不超过20年，大修住房贷款不超过10年；对于将到离退休年龄的，贷款期限最长计算到离退休时期。
第九条贷款利率：按中国人民银行，建设部规定的住房公积金个人住房贷款利率执行。
贷款利率的调整随中国人民银行，建设部有关“职工住房公积金存、贷款利率”的调整而调整。操作调整为次年一月，每年只调整一次。
除国务院规定外，任何单位和个人无权决定停息、减息和免息。
第十条借款人申请
借款人向中心提交贷款申请，经“中心”确认符合公积金贷款范围和条件的发给住房抵押贷款申请审批表一式二份。并向中心提供以下资料：
一、借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证、经办银行活期存折（工资存折）账号及其复印件；
二、购买住房者，提供购房合同及其它能够证明售房方同意将住房出售给借款人的证明文件及复印件；
三、建造住房者，提供城建规划部门批准的规划用地许可证，建设工程规划许可证，建设施工许可证和国土使用证及各证件的复印件，以及工程估价文件或预算；
四、大修房者，提供房地产权证，大修预算，房屋质量鉴定证明；
五、提供借款人及配偶月工资收入证明或其它能证明借款人家庭稳定经济收入证明；
六、已交购房款发票（收据）；
七、有效抵押证件：《房地产权证》。
第十一条贷款调查
一、“中心”将借款人提供的证明材料按申请表内容逐项审查。
二、“中心”将确定的贷款对象的材料送承办公积金银行进行资信审查。
三、银行与“中心”联合对借款人资信情况及抵押物情况进行调查核实。
四、承办银行向“中心”复函，对借款人提供的材料及资信情况提出审查意见。
第十二条贷款审批
贷款根据承办银行审查意见、“中心”业务人员、业务科室意见，由贷款审批小组集体讨论决定，“中心”主任签批。
第十三条签订借款合同
银行凭“中心”发出的贷款委托书，与借款人签订委托贷款协议书，借款合同及抵押合同、公证等贷款手续。
第十四条办理抵押、保险和公证
承办银行负责办理贷款有效抵押手续和房屋保险、公证等手续，费用由借款人负担。
第十五条贷款拨付
一、贷款手续办好后，银行凭“中心”开出的银行支票在“中心”的公积金存款帐户将委托贷款划入委托贷款基金账户。
二、贷款按借款合同约定的时间，由贷款银行用转账方式转到与借款人合同约定的账户。
第六章贷款偿还
第十六条个人贷款本息由借款人按等额本息还款法或递减还款法方式按月偿还本金和利息。
第十七条贷款偿还由借款人与贷款银行依据贷款委托扣款协议书，每月定期在借款人提供的存款帐户上扣还本息。经贷款人同意，可直接到贷款银行偿还本息。
第十八条借款人死亡或被依法宣告失踪，由其房产继承人或受赠人履行借款合同，偿还贷款本息。
第十九条经贷款人同意，借款人可提前偿还部分或全部贷款。提前偿还全部贷款本金的，借款人应当支付贷款本金余额及还清日止的利息。
提前偿还部份贷款的，根据借款人要求调整还款期限或每月还款额的意见，由受托银行根据变更后的贷款期限（或每月还款额）。按提前还款当日的同档次公积金贷款利率和贷款本金余额重新计算出剩余期限内的每月还款额，变更后的贷款期限不得长于原借款合同约定的贷款期限。
第二十条借款人必须按合同规定偿还贷款本息，如逾期，按人民银行有关规定计收逾期利息。出现下列情况之一者，贷款银行应代“中心”采用法律程序依法处置抵押物，并对借款人追究违约责任。
一、借款人连续六个月不按借款合同偿还贷款本息，或者借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息的。
二、借款人未征得中心及贷款银行同意，擅自将抵押物出售、交换、赠与和改建的。
三、抵押物因意外损毁，不足以清偿贷款本息，而借款人又未按要求落实新保证或新抵押的。
四、借款人死亡而无继承人或受赠人的。
五、借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的。
第七章贷款抵押
第二十一条自住住房抵押
一、借款人以购买、建造、大修的自住住房作为偿还贷款的抵押物。设定抵押物时，须将住房价值全额用于贷款抵押。
二、抵押住房的现值，购买住房以购房合同订明的住房总价或评估价为依据；建造住房以预算为依据；大修自住住房以原住房价值的残值加大修费用为依据。
三、以共同共有的住房设定抵押权的，经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。
四、借贷双方应签订抵押合同，并在抵押房屋座落地的房地产登记机关办理抵押登记和申领他项权证手续，他项权证由贷款银行收押。
五、抵押物在抵押期间，未经贷款人同意，借款人（抵押人）无权出租、变卖和馈赠。
六、作为抵押物的住房，在抵押期间抵押人有维修、保养、保证完好无损的责任。中心及贷款银行有权按抵押合同的约定，核查由抵押人占管的抵押物。
七、借款人不能履行借款合同，办理了他项产权证的则自然归属抵押权人，抵押物当事人也可与抵押权人协商采取作价转让或拍卖等方式处分抵押物，所得价款，应按下列顺序分配：
1、付处理抵押物的直接费用；
2、支付与处分抵押物有关的税款；
3、偿还借款人所欠公积金贷款本息、违约金及赔偿金；
4、其余部分退还借款人，如有不足则向借款人追索。
第二十二条授权住房抵押
一、借款人用他人住房作为抵押物时，须有产权人身份证明及同意将住房转给借款人作为抵押物的书面意见。
二、原产权人须亲自到银行办理有关签证手续。
三、其它事项按第二十一条执行。
第二十三条用定期存单或其他有价证券作质押物的，按商业银行的有关规定办理。
第二十四条抵押权益自贷款合同签订之日起生效，至借款人偿清全部借款本息及一切相关费用之日止。
第二十五条抵押关系解除后，贷款银行向抵押登记部门办理抵押注销登记。
第八章房屋保险
第二十六条借款人按贷款银行指定的保险机构和险种办理抵押房屋的保险。
第二十七条保险金额：投保金额需足以偿付贷款本息。
第二十八条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤消保险，在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错造成的毁损，由借款人负全部责任。
这一报告揭示的并不是什么秘密。“穷人要么缴得少用不起,要么没有住房公积金,富人缴的多用得多”,正是公积金制度的尴尬现状。
此外,作为百姓“安居钱”的住房公积金,在逐渐陷入“沉淀”怪圈的同时,也可能变成许多掌权人手中的“生钱”利器。
随着公积金在支取、管理等方面的问题逐渐曝光,有人甚至发出了“取消住房公积金”的呼吁。
专家也提醒说,要警惕住房公积金变成垄断行业高福利,演变成“富人俱乐部”。
“安居钱”不能让民安居,反而沦为“食之无味,弃之可惜”的“鸡肋”。这一制度,看来是到了该反思的时候。
不可否认,住房公积金在促进城镇住房建设,提高城镇居民居住水平方面功不可没。但是公积金对中低收入家庭的支持显然力量不足,从各地住房公积金管理中心制定的申请贷款条件看,倒是为数不少的中、高收入家庭利用住房公积金贷款购买了住房,有的甚至是第二套住房了。到底住房公积金为谁服务?
成为“合理避税”的渠道
由于对住房公积金的缴存比例税务部门有严格的限制,比例超过上限,超过部分企业和个人分别要缴纳企业和个人所得税,但对缴存基数却没有严格的规定,加之住房公积金管理中心对各单位上报的缴存基数审核流于形式,造成很多单位通过虚假高报工资基数,将住房公积金作为工资薪金外发放奖金、津贴的渠道,从而达到逃避缴纳个人所得税的途径。
有“劫贫济富”之嫌
虽然住房公积金作为政策性低息贷款,比商业银行发放的住房贷款利率低,然而由于住房公积金贷款的条件比较严格,部分中低收入者,难以通过这个渠道获取融资购房,永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金,只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷,实际上是让低收入家庭承受了利息损失。
有学者称,对于住房公积金,一方面,低收入者每月要从菲薄的薪水中拿出一定数额来缴存住房公积金,却无能力利用它来改善住房条件;另一方面,还要将自己的住房公积金贡献出来(公积金归缴存款人所有,但损失了部分息差)给中、高收入者贷款之用,让这部分借款户享受到了住房公积金的优惠政策。从这个角度看,似有“劫贫济富”之嫌。
因此有人称,公积金的现状是:绝大多数真正需要购买住房的普通百姓,在繁琐的手续中难以轻松地享受到公积金带来的益处;而有些人,却能把公积金当作第二份工资,他们每月的公积金数额竟比普通员工当月拿到手的工资还多。
使用率不高,受惠人数少
2008年,全国住房公积金缴存额约为4470亿元,同比增加26%。截至去年年末,住房公积金缴存余额超过1.2万亿元。据估算,公积金闲置资金已超过2000亿元。
事实上,和“三险”一样,住房公积金也是一种强制性社会福利,但未能享受到这项福利的人并不在少数,根据国家建设部提供的数据显示,截至2005年底,全国住房公积金实际缴存职工人数为6329.7万人,仅占在岗职工人数的58.4%。这个数据还不包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。
另外我们在审计调查中发现,不仅有许多私营、民营企业没有参加到公积金体系中来,就连某些大型国有企业或事业单位也实行“二元模式”:对正式编制内员工缴纳公积金,而对聘用员工不缴纳公积金。
监督和内控制度形同虚设
按照《住房公积金管理条例》规定,对公积金的提取和使用,不仅有着严格的审批程序要求,而且明确规定,财政部门有“对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况”进行监督的职责。但事实上,财政部门或暗渡陈仓或明目张胆挪用公积金的事情屡屡发生。银行以吸储为中心的考核机制,监管不力甚至不管、主客观上都为住房公积金被挪用留下了缺口。
住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行,个别地方资金管理分散,有过分追求自身利益的现象;公积金管理中心缺乏严格的内控制度,通过内部调账、补签合同、修改合同等方式违规使用资金的情况比比皆是。甚至也不乏某些公积金管理人员卷款而逃、海外旅游,甚至豪赌、抵押挪用公积金投资炒股等现象。 刚刚判决的“住房公积金第一案”――湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪案尚未淡出人们的视野,京畿之地便波澜再起:北京市住房资金管理中心朝阳区分中心原主任刘毅,涉嫌伙同北京浩利鸿房地产开发公司原总经理张丽挪用公款,被提起公诉。有关专家如是说:“住房公积金领域要么不发案,一发就是大案,涉及上千万元资金是家常便饭。”
手续繁琐、限制条件多。
全国将近一半住房公积金之所以在银行里“睡觉”,经调查发现,一方面手续繁琐、审批时间长,贷款条件多,让许多前来办理个人贷款业务的人烦不胜烦,是影响职工使用公积金贷款积极性的重要原因;另外一些地方房产管理部门在办理房产抵押、评估等业务时设置障碍较多,公积金管理中心个人住房贷款基本采取缴存人联保方式放贷,贷款余额及规模受到较大限制。
区域间不可流通,是住房公积金本身存在的制度缺陷,造成一些地区公积金供不应求,需要严格控制贷款额度,另一些地区又大量闲置,使用效率不高。以北京市为例,2005年成交的商品房60%都是外地人购买,而在本地居民购买的40%的商品房中,缴存了住房公积金的职工所占比例很小。
公积金审核制度非常复杂,尤其主要的审核都是需要本人带着原件前来办理。就算你本人来办,转出单位一般都不太愿意为已经走的人费事,所有的事儿你就自个儿跑。跑这个需要的文件,光单位准备的文件就有三种 (住房公积金提取申请书、住房公积金个人储蓄账户明细表等)、个人准备文件八九种(申请人身份证、申请人结婚证、配偶姓名、身份证号、职工公积金编号、二手房要房本原件和复印件、贷款合同原件和复印件……),还有各个地方政策性规定不一样,更多的文件,你去了人家那儿才知道。这两地一趟一趟跑下来,时间和花费成本一算,你那公积金才多少?
公积金里的公民权利
全国住房公积金沉淀资金达1656亿元,运用率仅58%;公积金实际缴存职工人数仅占在岗职工人数的58.4%!(4月25日《新快报》)这里的两个58%,清晰地说明了两个问题:前者是让钱成为了死钱,没有升值只有贬值,没有派上用场却给腐败创造了机遇,以致违规金额高达70多亿元;后者说明还有数量巨大的在岗职工没有享受到应有的福利待遇,而这些本来是你应有的福利待遇,实际上被他人无形地、轻易地占有了。
公积金的构成,通常是公民个人工资里扣一点,然后单位里按比例缴一点,许多人认为,单位给交的那一部分是“公家”给的。其实谁都没有想一想,所谓“公家”的钱哪里来的!是天下掉下来的吗?不是。当然是一个个工作中的公民自己创造的,也就是说,“公家”给交的那部分钱也是公民自己创造的财富,只是这部分财富资源的配置形式和管理方式不一样罢了。
从本质上说,公积金不是姓“公”而是姓“公民”。公积金原本就是一种强制性、普适性的社会福利,每一位工作的公民都应该享受到。现在的形态是,高收入群体买房不太用得着公积金,中低收入的群体用不起公积金,甚至没有公积金,这就是现实窘境。加上公积金贷款有额度限制,申请起来亦费周章,所以支持中低收入职工购房的效果就很不明显,难以惠及普通百姓。
住房公积金要想提高利用率、真正惠及中低收入家庭,就需要在制度安排上通盘考虑。其实,这个可以借鉴新加坡的经验:1960年,面对失业率高、住房严重缺乏的态势,新加坡成立了建屋局,将“居者有其屋”作为国策提了出来,并结合公积金制度来实施;百姓一般只须一次缴足相当于售价20%的款额就可以了,余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付,住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。而且,他们缴收比例灵活调控,单位和个人缴交比例视不同情况而浮动。这样,就保证了绝大多数低收入家庭都有购买住宅的能力。在这个过程中,“公积金”成了核心;而我们现今的“公积金”,并没有成为购房的“主力军”,这就是政策设计和制度安排的缺失。
在公积金的管理层面,重要的是必须摆脱计划经济的思维模式,不要将公积金仅仅当成“公家”的钱来管理,而要当成“百姓”的钱来管理和使用。那样的话,就得监管透明化:大的盘子要让百姓知道,资金增值的方式和收益要让百姓知道,收进来多少用出去几何要让百姓知道。惟有这样,百姓才能成监管“自己的钱”的一分子,而不是由几个管理者暗箱操作就算数。这样,公积金就难以沦为腐败者口中的“唐僧肉”,像湖南郴州李树彪挪用天文数字的公积金到澳门潇洒赌博的事情,发生几率就有望“归零”。
公积金改革,势在必行
针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题,应进一步完善住房公积金方面的制度,加强管理,在保证资金安全的前提下,提高资金的使用率。
(一)提高贷款限额,放宽贷款条件,降低贷款利率。
各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况,及时调整贷款限额。可参照商业银行的住房贷款发放条件,适当降低个人购房的首期付款金额,放宽一手房屋的竣工年限。如对所购房屋竣工年限在5年内(含5年)的, 申请个人住房公积金贷款可参照一手住房贷款条件。 公积金贷款是政策性贷款,带有保障性质,因此应适当拉大与商业贷款利率差距,减少中低收入家庭的购房支付负担,或实行差别利率,对于购买自住、小户型低收入家庭,应提供更加优惠的贷款利率,确实起到政策性住房金融的作用。
(二)更新观念、简化贷款手续,提高公积金使用率。
一是要转变观念,切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想,认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题,强化服务意识,提高服务水平。
二是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,方便职工贷款。
三是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。
(三)创新贷款品种,充分发挥住房公积金的作用。
目前由于政策原因,职工申请住房公积金贷款,受许多条件限制,其中最主要的两条是:只有缴存住房公积金的职工才能申请公积金贷款;公积金贷款只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住房。因此大部分有强烈改善住房需求的城镇职工因为没有建立住房公积金账户,而无法获得住房公积金贷款;其次,一些低收入行业的职工因为工资低,受缴存额少的限制,能够申请到的住房公积金贷款却难以满足购房需求;第三,住房公积金只能用于房屋购买不能用于租赁,导致租赁房子的家庭,无法享用住房公积金的政策优惠。
要解决好以上三个问题,主要从以下几个方面抓起:(1)加强宣传,强化归集工作,扩大公积金制度的覆盖面,扩大住房公积金贷款的人群;(2)制度创新,扩大使用方向,开辟住房公积金贷款的新业务。一是增加公积金贴息业务,即在办理商业银行个人住房贷款时,可申请公积金贴息。二是开展租房公积金贷款业务。除用于房屋购买、自建和维修外,还应加大对低收入家庭的支持力度,开辟申请租房住房公积金贷款业务。
(四)实行全国联网,统筹运用资金,改变目前条块、地域分割现状。
【关键词】 管理现状 提取 贷款 资金财务
Abstract ： The paper mainly discusses the performance appraisal situation of Daqing city housing accumulation fund management center.
大庆市住房公积金管理中心主要的业务有归集、提取、贷款及资金管理几项，本文通过对这几项业务现状进行研究，探讨市管理中心在实行绩效考核制度时存在的问题。
1.归集管理现状
大庆住房公积金归集管理现状方面存在的问题有：
1.1住房公积金制度覆盖率73.86%，归集扩面还有较大空间
目前大庆市住房公积金制度覆盖率为73.86%。意味着制度扩面有很大的空间。当前，大庆扩面的重点同时难度也较大对象是高新区的企业，这些企业效益好，在参缴能力方面没有问题，但由于这些企业是招商引资进来的，对这些企业的政策宣传还不到位。与此同时，政策上还未明确非大庆户籍外来务工人员和个体工商户是否纳入住房公积金缴交范围。
1.2个别县住房公积金缴交比例不足5%
2009年，大庆职工和单位的住房公积金缴交比例分别为8%和12%。但大庆两个经济较差的县，由于财政困难，实际执行的缴存比例均要低于住房和城乡建设部和财政部规定的缴交比例下限5%。
1.3归集扩面缺乏考核激励机制
缴交是住房公积金制度大厦的基础，归集扩面工作量很大，涉及部门和范围大，需要有专人团队负责。但在现有归集管理模式下，缺少激发主观能动的工作机制。目前管理科负责归集提取管理工作，仅2人，工作基本满负荷，人员工作无法做到分工明确，常常身兼数职。管理科内考核未能有效建立，管理科对办事处考核，一般按照年初确定的任务指标，在年末予以考核，而考核结果最终未能与绩效挂钩，完成任务的和没有完成任务都一样。中心层面设立了归集提取量化指标，但未能有效分解，对办事处未能设立明确的归集管理指标，这直接导致指标责任不明确，检查考核无法量化。
2.提取管理现状
大庆管理中心在确保资金安全的情况下，放宽了提取条件，方便了缴存者充分使用缴存的住房公积金，但在提取管理中，市管理中心依然存在以下问题：
2.1首付款提取问题
2009年，大庆市房地产市场出现去年经济危机以来的反弹现象，市区商品房屋销售成交出现量价同升的现象，全市职工住房公积金贷款需求也大幅上升，仅1-9月全市放贷金额达到40亿元，超过去年同期123.8%，也创本市历史放贷最高水平。为了保持资金供求平衡，自去年10月1日开始，大庆中心对住房公积金购房贷款政策做了调整，调整前后政策情况见表1。
表1 2009.10.1前后大庆住房公积金贷款政策一览表
应该说这条政策，在一定程度上客观可以起到缓解全市住房公积金资金供求的矛盾。但从法律角度看，贷款同时不能提取账户余额在某种意义上违背了住房公积金资金的法律属性。由于住房公积金是职工按月缴存的法定住房资金，因此，当缴交人购房时其住房公积金积累应该发挥法定支付作用。而就购房贷款需求而言，一般是当自有资金不足时才会发生贷款负债行为。住房公积金制度所具有的互，应是一种“错时性”的互助。在一个确定的时间和空间，就确切的一个参缴人来说，其不是帮助别人便是接受别人帮助。
2.2对套提和骗提的打击的不力
虽然《大庆市住房公积金管理中心行政处罚程序暂行规定》出台以来，中心不断加大行政执法力度，严厉打击骗提骗贷公积金等违法行为，但总体而言，无论在政策上还是在操作防范上，中心还缺少打击骗提套提的有效手段和应对措施。
3.贷款管理现状
3.1逾期贷款风险管理职能混同于置业担保
在大庆住房公积金贷款实践中，住房置业担保虽然存在合法性等一系列问题，但担保公司目前承担的对逾期贷款催逾风险管理职能，对大庆中心加强住房公积金贷款风险管理具有重要作用。目前，逾期贷款风险管理是作为置业担保中的一项功能，即当借款人逾期不归还贷款时，担保公司代借款人垫付还款给中心，随后由担保公司向借款人催还。担保公司通常通过电话、发信、上门访问乃至启动法律程序等方法督促借款人及时归还逾期贷款还款。
3.2现有贷款审批流程不够科学
目前，大庆市区职工申请住房公积金贷款，一般先到贷款经办银行网点窗口申请，网点录入申请信息后形成贷款申请审批表，审批表详细载有贷款金额、期限范围等参数，借款人选择贷款金额和期限后进行签字确认，由银行进行审核后送市中心信贷科进行最后审批。对于4县职工同样先到银行网点申请，随后由银行将申请资料提交县办事处进行审核，再送到市中心信贷科进行最后审批。信贷科审批后，需要由借款人到担保公司办理贷款合同签约，并到产权中心办理房屋抵押。
4.资金财务管理现状
当前大庆中心在资金财务管理方面存在以下主要问题：
4.1财务不相容岗位存在一人兼任现象
目前中心财务科人员较少，连科长仅5人，1名业务会计兼档案管理，1名出纳，1名中心经费会计，1名固定资产和档案管理，存在一人多岗的现象，由于有的岗位与岗位之间按照内控要求是不兼容性的，这意味着一人多岗不符合财务规定。
4.2财务科、办事处和银行之间的日结对账工作有待加强
新系统上马以来，一般要求财务科、办事处和银行之间必须进行日结对账工作，确保财务科、办事处和银行三者之间的业务数据和财务帐目平衡一致。日结对账工作对于中心每天及时查找业务可能差错至关重要，及时进行日结工作可保证下一个工作日在前一工作日帐目清晰正确的基础上开展新业务。
4.3财务部门需要增加对提取、贷款和归集等正常业务的抽查机制
提取和放贷业务是中心资金的两个重要出口。新系统上马以来，提取和放贷作为正常性业务，一般由办事处和信贷科审批后即形成资金划拨指令至业务银行，业务银行据此予以划拨资金。虽然，迄今为止，尚未发现内部的套提、套贷以及归集截留的现象，但为完善内控机制，需要建立财务部门或稽核部门对归集、提取和贷款业务的抽查机制，防范内部工作人员串通操作的道德风险。
