发布时间：2023-02-28 15:51:16
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产发展样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
Abstract: in the current China's real estate industry, accurate grasp the trend of development and the development of the situation, to enhance the market control ability and decision-making ability, plays very important role. This paper will discuss in this part, a detailed analysis of the main real estate development current situation, the development and construction of the basic direction, are discussed in detail, and strive to from a practical point of view, enhance the overall market control ability, and make positive contribution to the cause of progress.
Keywords: real estate; development situation; analysis and research; real estate industry
中图分类号： F293.33 文献标识码：A文章编号：
引言
房地产行业，是相关经济建设以及综合国力提升的重要环节，同时，房地产的企业则是我国相关地产企业当中的主要组成部分，而在此项行业当中，竞争大、市场的变化莫测，同时，在实践的操作当中，所需要的实际的资金也比较的大、占用的土地资源也较多，而其中的一些问题，也正是当前我国社会所共同关注的一个热点话题，所以，如何很好的掌握我国现阶段的房地产发展的主要形势，对于促进并且加快此项事业的进步以及发展来讲，有着不可替代的作用和意义。分析我国当前的房地产的形势，需要从实际的角度出发，深入的对每一个具体的影响因素进行研究，并且针对整个房地产的行业进行深层次的了解，而这一点，对于我国国民经济的快速增长以及维护社会的稳定和谐来讲，也是有着极其重要的意义。
我国房地产的现状以及主要面临的问题
我国的房地产行业在经过了许多年的发展和建设之后，现在已经有了相当规模以及数量的地产企业，同时，竞争也是具备了一定的规模，开发以及建设的力度、经济发展的情况等，也是和以往相比有了相当大的进步和提升。但是，就目前而言，在我国的房地产行业当中，还是存在有一定的问题急需要进行改进和解决。首先，房地产是一个非常典型的资金密集类型的企业，有着投入高并且回报高等特点，但是，我国现前的一些房地产的企业规模和实力都难以应对激烈的市场竞争，在地产的企业当中，整体性的开发能力较低的情况比较的明显和突出，和当前房地产企业资源密集类型的特征以及实际的状况相比较而言，极为不符合。同时，在现今的房地产行业之最，企业的负债率往往会比较的高，而这一特点和现状，又会进一步的导致房地产行业的经营风险变得比较大，一些资金不足以及资金短缺的情况会被放大，这一点，也就进一步的制约了我国房地产行业的发展和前进，在有些时候甚至会引发一连串的连锁反应，对于市场来讲极为不利。同时，在现阶段，我国的房地产行业当中，信用较差，也是一个面临的主要问题，许多房地产的企业和商家，往往仅仅重视短期之内的经济回报，却忽视了很好的树立一种品牌的效应以及企业信用的增长，这部分企业一般的来讲都是缺乏应有的规划和发展的具体以计划，一些地产建筑的面积缩水以及价格性的欺诈等等现象可谓是层出不穷，而这一点，也是给我国的地产和行业进一步的发展和前进带来了极大的不利影响，需要在实践的操作当中引起足够程度的重视并且进行有效的改进和解决。
我国房地产发展的特征
根据上文的详细阐述和分析，可以对我国目前的房地产行业当中的主要现状以及存在的一些重点的问题，有着明晰的了解和掌握。接下来，将针对房地产的发展过程当中的一些特征，进行细致的阐述，力求更进一步的为实际的工作等做出理论参考。
就现阶段而言，我国的区域性的产业，其相关的发展以及建设，主要是以区域性的房地产的产业发展作为核心和重点，并且围绕着这一点内容，来开展一系列的工作。现在，随着经济的不断发展和进步，随着产业的前进，人们都涌入到了这一区域当中，而这一现状也是带动了经济水平的进一步的提升以及住宅、产业以及房地产等的发展，而同样的，区域类型的产业，也是需要房地产的，其在发展以及建设的过程当中，需要有大量的厂房以及土地等，只有产业的地产，得到了进一步的发展和提升，才能够在实际意义之上有住宅的建设以及相关地产事业的发展，而最终的情况，则是为其中的商业地产，提供更加广阔的发展以及建设的空间、为商业类型的产业，提供坚实的发展以及建设的基础，而这一点，也正是我国目前阶段当中的房地产行业的总体性的特征，明晰这一点内容，对于很好的掌控房地产行业的发展形势，有着不可替代的作用和意义。相关的产业，一般的来讲，是主要的生产类型，而生产，则更多的是第三类型的产业，住宅的建设以及发展，则是很好的衔接地产以及商业之间的桥梁和枢纽，同时，也是很好的聚集人群的一种新型的方式，从行业自身的角度和实际的特点来进行分析的话，我国现阶段的房地产行业，要想维持一种持久并且稳定的发展以及建设，核心的内容之一，就是需要不断的促进相关产业的发展和进步，进而合理的带动富裕以及资产的提升，最终，则会进一步的实现房地产行业的全面建设以及健康协调的发展。
我国房地产发展的形势研究
明确我国当前房地产行业的主要现状、实际面临的相关问题以及发展的特征，对于掌控房地产发展的形势来讲，尤为重要。我国现今的房地产行业，正在面临着一系列的改革，相关的政策和措施不断的施行，力求稳定住房价，力求其区域合理化。在近些年以来，我国的房地产行业当中的一些民营经济，正在不断的发展和壮大过程当中，并且也是逐渐的成为了房地产行业之中建设以及相关投资不断增长的主力军。一些市场的机制不断的完善、相关的体系建设不断的落实，也是更好的带动了现前的房地产行业的不断发展以及进步。另外一个方面来讲，我国的房地产，正在逐渐的走向法制化以及正规化，并且，也只有这样，只有通过这样的方式，才能够更进一步的推动我国房地产行业的继续前进，治理现今市场的竞争较为混乱的情况，并且以此为基础和前提，进一步的推动地产的企业走上更加光明的未来。另外一个方面一些地产的企业，也更加的注重自身品牌的价值以及专业化的服务，更多的服务正在不断的落实以及完善过程当中，开发的模式当中，将会有更多的创新，抗风险的能力，同时也会随之得到进一步的加强，这一点对于我国当前形势下的房地产行业来讲，尤为重要，不仅可以逐渐的加强地产行业的建设质量，同时，还可以更好的促进经济的增长以及价值的提升，是未来地产行业发展的主要趋势。
结束语
综上所述，根据对现今我国的房地产行业进行详细并且深入的研究以及分析，从实际的角度出发，层层的深入，针对其中的发展建设的现状、存在的主要问题、发展的实际特征以及建设的形势等，都进行了详细的阐述，力求更进一步的推动此项事业的进步和发展，为房地产事业更上一步台阶做出积极的贡献，同时，也为了更好的促进经济的发展以及国民经济水平的提升、帮助地产企业更好的树立自身的品牌以及服务的价值，做出努力。
参考文献
刘猛化.浅议现代化的房地产企业所面临的主要问题以及改革的具体途径【M】.现代地产行业资讯，2011.10
关键词：房地产 监管 发展
近些年来，随着社会经济的发展，我国房地产业取得了蓬勃发展。随着房地产行业的发展，各地房地产企业呈现数量众多、构成复杂的特点，同时广大购房者的购房需求也呈现多元化的趋势，因而房地产开发项目类型也不断增多，精装修住宅、商业地产、办公用房等类型不断推陈出新。这些新变化给房地产行业的监管工作不断带来了新的问题，促使房地产行业监管工作不能墨守成规，需要不断探索和创新管理方法、增加管理措施，既要通过管理保证房地产市场的平稳健康运行，又要通过服务促进房地产行业的健康发展。
一、目前房地产行业监管工作中存在的问题
（一）法律监管制度的不完善
在房地产行业监管工作过程中由于可依据的法律法规出台时间较久，或者很多制度不配套，操作性不强，导致监管部门对房地产行业发展过程中产生的一些新问题缺乏针对性的管理依据。
（二）房地产开发项目手册申报尚不规范
房地产开发项目手册主要记录房地产项目从开发到销售等阶段的各类信息，包括项目概况、拆迁安置情况、施工情况、经营情况等内容。监管部门可以依据《项目手册》对房地产项目实施跟踪动态管理，掌握房地产开发项目的具体情况，汇总房地产市场项目数据，实时了解房地产市场开发经营方面相关数据。
监管部门虽要求相关企业定期填报报表、提供相关资料报送房地产管理部门查验，但在实施《项目手册》过程中，由于缺少有效的监管措施，企业未能及时填报的情况日益增多。大多数企业只是在房产项目申请项目综合备案时提交项目手册，由于项目综合备案已经在项目结束阶段，前期的一些施工数据与实际发生时间相隔较久。因此房地产监管部门无法对房地产开发项目实施动态管理，及时掌握项目开况。同时，由于项目手册已实施多年，手册要求申报内容中许多方面已与目前房地产开发项目工程实际进程不符，需进行调整。
（三）商品房售后保修缺乏监管措施
根据《商品房销售管理办法》等法规规定，房地产开发企业对商品房承担保修责任，造成损失的还需承担赔偿责任。虽然大多数房地产开发企业能够履行保修责任，但随着时间的推移，商品房售后保修的投诉呈现逐年增多的趋势，并且大多数投诉是集中在维修质量问题上。即使部分房产企业对业主反映的质量问题进行了维修，但仍存在维修不到位或拖延时间的问题，有的甚至是多次维修仍未解决质量问题。对于这样的投诉，由于房地产管理方面的法规并没有对房地产开发企业保修不到位的处罚规定，作为监管部门除了进行调解，督促房地产企业履行好保修责任外，对未履行好保修责任的企业并无可处罚的措施。
（四）房地产经纪机构市场管理亟待加强
房地产中介行业架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到剂的作用。但随着房地产行业的发展也带来了很多的问题：一是房地产中介门槛极低，导致中介业务机构之间形成巨大差异，加剧了各中介机构之间的无序竟争，不利于房地产市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高；三是部分房产中介机构暗箱操作频繁，存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，导致消费者对中介机构难以信任，对中介机构的的投诉、法律诉讼呈增长趋势。
（五）商品房买卖合同中存在的问题
随着房地产行业的发展，精装修商品房成为商品房的一个新的发展趋势。但由于市场上使用的商品房买卖合同示范文本是各省建设厅和工商部门联合制定的版本，合同条款中对精装修方面内容并无明确规定，只能依靠房地产开发企业与购房者通过签订补充合同的方式对精装修内容进行约定。容易造成购房者与房产企业在交房时对隐蔽工程的装修质量、所用建材标准、装修技术工艺等方面产生不同看法，引发纠纷。监管部门在处理纠纷时，也因为合同条款的不明确，使得纠纷难以得到有效的解决。
二、加强房地产行业监管工作的对策与思路
针对上述问题，笔者对不同城市房地产管理部门进行调研和比较，从中得到了一些启发，可以采取多种方式方法对房地产行业进行有效监管。
（一）进一步完善住房保障法律制度。
由于目前缺失全国统一的保障房立法，客观上为部门立法和地方立法的发展提供了契机。各级人大以及地方政府应当制定和完善有关房地产行业管理机制的法律规范，用法律的形式保证房地产行业正常运转和可持续发展。
我们认为地方立法和部门立法可以采取以下措施：建立和完善房地产动态的信息公开制度；建立和完善房地产行业的诚信声明和法律风险提示制度；建立和完善房地产行业的诚信信息体系。
（二）继续加强和完善项目手册监管。
在调查研究的基础上，结合各地市房地产监管部门实际，继续加强和完善项目手册的监管。
首先要对项目手册的内容进行完善：根据项目情况和市场形势数据的需要设置相应的表格和报送时间，结合房地产信息系统对表格具体内容的进行规定，通过对填报数据逻辑性和准确性判断提高数据质量，最后对数据进行汇总分析，形成一个完善的房地产开发项目信息收集、处理体系。
其次，建立完善的处罚机制。将是否完成项目手册备案工作纳入优秀房产企业的评选标准，对企业在外地开发项目情况也纳入项目手册填报内容，在资质申报中以填报后经审核的赴外地开发项目业绩为准。对严重违反项目手册相关规定的企业处以暂停网签合同备案。
（三）强化房产项目售后维修的监管。
各地房地产监管部门除了依靠相关部门加强对施工单位的管理，提高工程质量，特别是售后维修质量外，更主要的是要创新监管手段，强化房产项目售后维修的监管。
建立房地产企业售后质量保修体系，将售后质量保修问题纳入企业信用体系中。对比较严重的售后保修问题通过网络等途径向公众公布，增强舆论对房产企业的监督压力。
进一步完善保修金制度。建立预先赔付制度，确保购房者利益。这种措施对于项目公司来说更为有效，毕竟经济利益是项目公司最重要的目的，只有控制其经济利益，才能有效起到监督作用。
（四）进一步规范房地产经纪机构行为，建立准入与淘汰机制。
房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍。一方面要提高从业企业的准入资质。如北京2004年新出台的《关于房地产经纪机构房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪机构的门槛。另一方面，加强和完善对房地产中介及其执业人员的检查、考核、评价、奖惩制度，逐步淘汰不合格的房地产中介和从业人员。
（五）完善和细化商品房买卖合同。
联合各管理部门，针对经纪机构不规范备案的问题，规范经纪机构与交易双方在交易过程中的约定、明确了三方责任，减少因为合同不规范带来的交易纠纷。
为规范精装修房的交易，将精装修方面相关内容纳入示范合同。精装修商品房也要遵循“三包”规定，全面约定精装修所用的材料、设备的品牌、规格、价位，尽量避免使用“优质”、“高档”、“不低于”之类的含混字眼，将装修的设计、布局到所用建材及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，增强精装修商品房合同补充文本的规范程度。
结语
随着社会经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产市场会在各级各类监管部门强化服务，有效监管下，更加健康、有序地向前发展。
参考文献
[1] 杨秀攀. 住房保障监管法律制度的完善[J]. 产业与科技论坛， 2012， 第11卷（4）：45-46.
关键词房地产土地开发成本
房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。
1我国房地产市场的现状
1.1地价“只涨不跌”
按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。
1.2开发商取得了垄断性资源——土地
近些年，越来越多的人投身于房地产行业，原因在于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就会“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐，土地更是“随手拿来”。
1.3面积越来越大，资金占有量过多
早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来，开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。
1.4商品房空置量上升，企业开发成本增加
随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。
当然，我国的房地产的现状远不只上述这些问题，当所有的问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅会使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们颇感头痛的难题了。2我国房地产市场改革的方向
首先我们需要明确的一个概念是，为了解决房地产业中的问题，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。
2.1让市场在资源配置中发挥基础性作用
房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节的理由。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。
明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。
2.2解决问题的关键还是在需求方面
明确了市场取向的改革才是正确的方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，它使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。
3我国房地产市场应采取的政策取向
目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外，住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理，也是一个尚需讨论的问题。
房地产中介服务业有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务业仅包括房地产经纪业、房地产价格评估业和房地产咨询业。广义的房地产中介服务业则包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、金融服务、研究、培训、软件和网络等。本文所说的房地产中介服务业仅指其狭义部分。
我国房地产中介市场服务的主要业务范围包括:(l)提供房地产法律、法规、政策与业务技术咨询服务；(2)提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁、房地产市场分析等信息服务；(3)提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；(4)提供商品房经纪及租赁服务；(5)提供代办房地产过户、备案、登记、抵押、保险等手续与代领房地产权属证书服务。
二、我国房地产中介服务业的发展现状
(一)房地产中介市场发展的规模特征
首先，房地产中介服务业发展不平衡。地区间房地产市场发展的不平衡，直接到房地产中介服务业的发展不平衡。无论是从深度或是广度来看，沿海地中介服务业规模都远远超过了内陆地区。
其次，中介企业绝对数童多，相对规模小。多种原因促使了我国房地产中介服务业的迅速膨胀。然而，就相对规模而言，我国的房地产中介服务业远远不能适应房地产市场发展的需要，这主要表现在：一是奉行市场化经营原则的中介企业受到资金、专业技术的限制，规模普追偏小。一是我国房地产中介服务的质量和层次还处在低水平人力取胜的粗放发展阶段，专业分工不够细致，企业缺乏驾驭市场与组织业务的才能。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房地产中介服务机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。
（二）房地产中介市场的结构特点
首先，体系结构径渭分明。除了由政府管理部门派生或设立的房地产交易中心(市场)基于信息来源、业务争取、专业人才、专门技术等优势，有能力开展多功能和多方位的服务以外，其他中介企业一般只能从事某项单一的服务业务。这种体系结构的缺陷表现为多个服务业各自为战、相互割裂、业务缺乏创新，存在某些服务领域欠缺和一些常规恶性竞争并存的现象。与开放的、充分竞争市场条件下的中介服务业内部专业化再分工截然不同的是，我国这种径渭分明的房地产中介市场体系结构形成于由行业发展、行政管理和技术创新等构成的多重壁垒。从根本上来说，它是中介服务业低水平发展的一种反映。
其次，地域性特征突出。我国的房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性。在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，这些房地产中介服务机构对外联络不广，处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段，很少有嘟家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。
最后，业务结构以生产型和数量型为主。我国房地产投资需求在很长时间内的增长速度一直快于消费需求的增长速度，这直接引起了房地产供求双方对中介服务播求意识上的差别。另一方面，我国房地产中介服务的发展还是以数量为主，质量不高，介入产业的层面还显得非常肤浅和有限。市场上的大多数房地产信息咨询中介操作水平低，资料不全，手段简陋，服务范围窄，业务主要是二手房屋买租赁的中介，没有几家中介机构能够提供市场分析、投资咨询、营销、广告策划等高质量、高层次的服务。
三、入世后房地产中介服务业进一步发展的对策建议
（一）政府要坚持扶持和开放并重，促进行业发展
加入世贸组织后，政府一方面要展行其承诺，开放市场；但是另一方面又要促进本国产业发展尤其是要保护和扶持本国的幼稚产业。房地产中介服务业就是一个应该被政府扶持的产业，政府应该充分利用WTO的规则，促进它的发展。具体来说，政府可以从以下几方面着手:
首先，建立健全行业法规，优化市场竞争环境。使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介业本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。加入WID，意味着我们必须按照国际准则和游戏规则操作，让国外公司进入后有规可据，有章可循。这样才能建立完善、透明的符合国际惯例的市场竞争机制。不过法规的完善过程中应掌握两个准则:一必须强调绝不是削足适履地制定迎合国外中介服务行业进入中国的行业法规，甚至更应强调对等和公平。二充分利用国门互开的条件，学习国外经营，以期以较高起点缩短我国行业法制建设完善的历程。
其次，确立房地产中介合理的开放模式，运用服务贫易壁垒控制开放度。在国际贸易实践中，服务贸易的开放模式可以归纳为三种，即积极型、保守型和限制型。当前我国该行业存在竞争力太弱的限制，我们的开放模式选择保守型较合理。加入世贸组织，各个国家都会采用各种形式的服务贸易壁垒限制外国行业的进入和保护本国行业发展，对于房地产中介行业而言，主要保护方式为选择开业权限制、就业限制。入世后外资中介进入我国基本不存在行业限制，加入WIO后这种直接限定外资进入的规定将更不复存在。但基于房地产中介行业的特殊性，开业权可以通过行业管理条件加以限制。根据我国当前法规，房地产中介机构的成立是需要专门资格要求的，因此，房地产中介机构最佳的壁垒措施主要表现在对个人执业资格许可、机构资质许可和设立条件限制上。
（二）房地产中介企业要借鉴国外先进经验，苦练内功，走创新之路
房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WIO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者认为以下几方面是值得重视的。
首先，要走向国际化和规范化。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入外市场。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合企业内外要求和条件的国际化目标。笔者认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTo之后本行业的机遇与挑战。
其次，房地产中介服务要注重业务创新。中介机构的大量增加必然导致行业之间的激烈竞争，单凭传统的中介业务品种，我国中介机构将很难面向经济全球化的竞争。为此，中介商将不得不以营销为主导，以技术为基础来创新业务品种，寻找市场新的空白点。当前人们提到的楼宇转按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的业务范围包括住宅、写字楼、公寓、商业用房等的买卖、置换、租赁、政策咨询、法律咨询等全方位服务，并统一对外承担法律责任，它既能发挥经纪人灵活机动、热情服务的优势，有利于公平竞争，又能体现大公司规范、诚信的品牌形象。而房地产虚拟经营和“网上中介城”的发展则是对信息技术和经营模式的。
最后，企业要重视人才，合理利用人才。服务是中介企业的生命线，而房地产中介服务人员的素质则决定了中介业的未来发展。而我国房地产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使各个企业在人力资源方面必须投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境，形成一套独特的经纪人培训系统，从而精心打造出一支“房地产中介服务人员的精英队伍”。
参考文献：
1、廖俊平、方建国主编:《房地产中介实务》，广州经济出版社，2001年版。
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3、陈宪:《国际服务贸易—原理、政策、产业》，立信会计出版社，2000年版。
4、顾经仪，侯放:《WTO法律规则与中国服务贸易》，上海财经出版社，2004年版。
一、房地产开发融资市场
我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998—2006年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8％。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。
房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余额从1998年的2028.9亿元增长到2006年的14076.4亿元。2007年6月末，房地产开发贷款余额达到1.7万亿元。
2006年，房地产开发资金中企业自有资金为5025.1亿元，占比18.7％，比1998年上升了6.2个百分点。近几年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式参与房地产开发。现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。为了达到国家对房地产开发项目自有资金比例不低于35％的要求，一些企业往往通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金。
我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行。如“1998深振业债券”、北京“首创债券”等。到1999年，债券融资额达到10.37亿元，在房地产开发企业的资金来源中的占比为0.23％。2000年以后，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，2004年降至1998年以来的最低点，债券融资额不足2000万元，占比仅为0.001％。2005年5月24日人民银行了《短期融资券管理办法》，一些大型房地产公司万科、金融街、浦东金桥等陆续了发行计划。当年债券融资达到5.61亿元，在当年房地产开发资金来源中的占比为0.03％。
2002年7月，我国逐步开始办理房地产信托业务。2003年9月，中国人民银行出台121号文件，严格对房地产行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下迅速发展起来。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。2006年，投资于房地产的信托产品共发行99个，占全年信托产品总数的18.1％；发行规模167.3亿元，占全年信托发行规模的28.1％。
1998年房地产开发利用外资总额为362.74亿元，其中外商直接投资为244.3亿元，而到2001年，利用外资总额下降到130.22亿元，其中外商直接投资下降到93.32亿元。可见，一段时间以来外商对我国的房地产发展前景并不看好，因此投资规模迅速萎缩。最近几年中国宏观经济稳定高速增长的势头和房地产发展的上升态势使得外商对我国房地产市场的看法逐渐发生了改变。2006年房地产开发利用外资总额为394.4亿元，其中外商直接投资为297.5亿元。2006年利用外资总额在房地产开发资金来源中的占比为1.47％；2007上半年利用外资占比为1.8％。
我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，居民个人购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2006年底的198542亿元，8年间增长了40多倍。个人购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
与此同时，我国住房公积金也发展较快。2006年末全国住房公积金缴存余额为7871亿元，个人贷款余额为3804.7亿元。2007年6月末，住房公积金委托贷款余额达到4002.6亿元。
二、房地产金融存在的问题
我国房地产金融市场的现状一定程度上反映了金融市场体系创新空间的狭小，现有各种房地产融资方式的发展很不平衡，仍然过分依赖银行信贷，股权融资、债券融资、房地产投资信托融资等方式的融资额在房地产融资格局中的占比很小。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定。房地产资金大部分来自银行，加强了房地产业和银行业的关联度，使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，承担较大风险。房地产业对银行信贷过分依赖，在某些情况下，政府对银行体系的调控有可能对房地产业造成直接的冲击。此外，单一的银行信贷融资方式也难以适应中国房地产行业快速发展的趋势。
近年来，部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上，房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
当前，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
银行土地开发贷款面临着较大风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力较低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。
三、房地产金融发展前景
我国经济已进入高速发展阶段，作为支柱产业的房地产业也会更快地发展。为适应经济发展的要求，房地产金融需要深化改革和加快发展。
一是建立和完善房地产金融市场。在逐步完善房地产金融一级市场的基础上，逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多的是住房贷款机构发起的证券化产品，包括住房抵押贷款支持证券、商用房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款，并且贷款品种也不够丰富。因此，需要加快探索、开发新的房地产金融产品，一方面拓宽融资渠道，另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次的需要。为了支持房地产金融的良好运行，为市场服务的各种专业性中介服务机构是不可或缺的，包括房产评估机构、贷款保险（担保）机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。
房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。
参考文献：
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[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2001.
[关键词] 地产商业商业建筑营销
一、关于策划
策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题,随着改革开放的深入,由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济,无论是企业还是个人,如果不积极与市场靠拢,主动参与市场,就很难适应,终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度,为了在自由竞争中取得成功,行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法,在此基础上找到取胜的良计妙策,然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。
人们对策划含义的理解多样:一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策,然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调,对广告营销、公共新闻等的综合运用,使某件事某种项目达到较好的效果。
策划是整合科学策划,是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素资源重新整合,使之产生1+1>2甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益,策划是全部生产力要素的综合,甚至是经济因素与政治因素社会因素,以及其他多种因素的综合。归纳起来,策划是一个系统工程,是建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。
二、房地产策划业的发展脉络
房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元,一个项目的成与败,往往决定了一个公司的命运,故任何开发商在做项目时,都是慎之又慎的,需要对这个项目进行大量的调研评估,于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了,可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上,对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装,使之领先于市场潮流,符合于目标客户口味的一种行为过程,随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场,房地产策划由于与房地产行业的联动关系,跟随市场一起成长,也逐步迈向成熟,所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。
首先,在产品观念时代,策划找感觉。房地产刚刚走向市场化,开发商手里有资金、土地,开发什么项目呢?这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论,市场调研没有受到丝毫的重视,主观臆断色彩十分浓郁,每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了,项目也能获得成功,感觉找不对,就难讲了,我国的空置房一直居高不下,恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里,策划的含义仅仅是广告策划而已,广告公司即为房地产策划专家,其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验,再寻找一个项目和其他项目的区别点,即卖点来进行宣传推广。并且,这一时期卖点的定位还主要以地段,价格等最基本的房地产要素来体现。
其次,在准营销观念时代,策划找概念。随着注意力经济时代的来临,产品的同质性引发了房地产市场的概念之战,以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚,同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注,市场的空白点成为策划关注的焦点,一时间环保住宅,绿色住宅,智能住宅,种种概念铺天盖地,应该说这是种进步,策划不再是卖点的杂烩,而是统一概念下的多个层次。
再次,营销观念时代,策划找需求。竞争的压力,积压楼盘的现实,使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了,消费者关心什么,注重什么,那项目就倾向于什么,消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多,他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚,因为房屋毕竟不是口红,于是开发商们开始生产你所能够出售的东西,而不是出售你能够生产的东西发现欲望,并满足它们,而发现欲望的责任,就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候,另有一些策划人却转而去研究市场,分析消费者的真正需求,于是市场便出现了这样的现象:一方面,有些楼盘叫好不叫座,另一方面,一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。
最后,在社会营销观念时代,策划找平衡。最近几年提出这样的问题,一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业,是否必定也能满足广大消费者在社会的长期利益呢?市场的营销观念回避了消费者需要,消费者利益和长期社会福利之间隐含的冲突,对此,社会营销观念要营销者在制订营销政策时能权衡三方面的利益,即公司利润、消费者需要的满足和社会利益,房地产作为特殊的产品,它的社会性尤其突出,当有一天,不但小区建得如此漂亮而且周围环境也改造得如此优美,那说明市场已到了社会营销阶段,这时的策划就不但要研究目标市场了,而是要纵观全局在个体消费者和社会消费者之间,在楼盘与城市建设之间找一种平衡。
三、我国房地产策划业的现状问题与若干探讨
由于房地产策划扮演的角色显得越来越重要,各种各样从事房地产策划的公司如雨后春笋般地涌现,其水平也参差不齐,这些公司根据其从事的范围可以分为以下四种:房地产包装广告类策划公司,如广告公司、新闻媒体。房地产销售策划类公司,如房地产公司、顾问公司。房地产全程策划公司,如各种咨询,顾问类公司。房地产战略策划公司,不仅限于对房地产企业的产品进行策划,还对房地产企业本身进行策划,即将产品和企业视为整体进行策划。目前,从事房地产策划的公司如同目前的房地产开发公司一样,在全国范围内遍地开花,呈现出一种散、乱、差、的局面,与房地产开发公司一样,也出现了两极分化的现象,实力雄厚的房地产策划公司则主要从事战略策划和全程策划,而广大多数房地产公司则从事销售策划和广告包装类策划。这也与开发商的素质有关,有的开发商素质高,一开始就注重前期策划,产品适销对路,自然就有市场,下一轮的开发又注重战略策划,从而又形成企业品牌,就在房地产市场上越做越大。另一方面有的开发商不懂市场,盲目投资,在项目都施工了好几层楼的时候甚至已完工开始销售的时候才想到策划,马上请策划师把脉,实际上,在这个时候已经是病入膏肓,无药可救,最多再做做虚假广告包装一下。目前房地产项目策划的作业水平参差不齐,但绝大多数是仅仅处于做做市场调研,然后进行包装广告形象类的炒作,其市场调研也是主要是为了在销售过程中有针对性的定价,其调研范围非常局限,所以从事的策划主要是销售策划,称不上前期策划,也不能称为营销策划。也有一部分房地产项目策划是处于概念+营销阶段,如目前房地产市场上频繁出现的区位概念,围绕地段优势炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星级的家、运动就在家门口等。炒品质概念,物业品质概念较为实在,可有的夸夸其谈,甚至电话线上网变成宽带上网等。销售策划地产卖的是产品,而不是概念,决不能盲目跟风,概念推广也不是不重要,但是要看如何去整合,要结合项目实际壮况,对目标客户的摸底和目标客户心态分析,为此要进行艰苦细致的调查和客观科学的分析整理。
房地产策划公司在当今激烈的市场竞争中要想站稳脚跟,与房地产开发公司一样,也需要进行战略策划,需要对企业自身进行定位,确定自己在时间,空间,行业三维座标系上的位置,根据各个企业的特性为企业量身订造,提出一套企业发展近、中、远期有机结合的策略思路,明确企业的核心能力和阶段性目标与突破点,进行市场组合,整合各种资源,使企业内外部协调一致地推动企业或项目向目标前进。
由于每一家房地产开发企业不可能满足所有消费者的需求,房地产开发企业只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象,才能充分发挥其优势提供更有效的产品和服务,因而明智的房地产开发企业会率先制定一个进攻的目标,再对目标范围内消费者的需求详加分析,根据某一分类标准将市场细分化,并从中选出有一定规模和发展前景,符合房地产开发企业目标和能力的细分市场作为企业的目标市场。但只是确定了目标市场是远远不够的,因为企业这时还是一厢情愿的阶段,选中的目标市场也许恰恰存在多家企业的竞争,如何让目标顾客也同样以你的产品作为他们购买目标才是真正的关键。为此,房地产开发企业需分析竞争对手情况,挖掘自己的竞争优势,与消费者需求的最佳结合点,从而将产品定位在目标消费者所偏爱的位置上,并通过一系列营销活动向目标消费者传达这一定位信息,让消费者注意到品牌并感觉到它就是所需要的市场细分和目标市场选择。
关键词：房地产；可持续发展；三大战略
滨海汉沽位于天津东部滨海地区，西距天津市区60千米，南濒渤海湾北接宁河县，总面积441.5万平方千米，城区面积20多万平方千米。汉沽分河东、河西两个居住区，河东区是商业繁华区，河西区以居住为主。自2010年滨海新区第一届政府、滨海新区第一届人大挂牌成立以来，汉沽区已从两年之前的工业型郊区逐渐成为滨海新区“一轴一带三区”规划建设的三个行政中心之一，是三个城区当中真正可以实现沿海生活居住的城区。
一、滨海汉沽房地产现状和态势
随着滨海新区的挂牌成立，汉沽区房地产建设正在逐步加快，老城区大规模整体改造已全面展开。从有关部门了解到，2011年底汉沽完成建设保障性住房，包括经济适用住房4万方米500套，限价商品住房11万平方米1600套。维修公产房3万平方米。以置换和实物还迁方式改造旧房8000平方米，改善住房条件130户。此外，目前楼市开发建设现状来看，过去冷清的局面被打破，各类开发商争相进驻，备受关注的中新生态城项目更是为该区楼市增添了不少吸引力，比如泰达建设集团、新加坡吉宝集团、天津津滨发展、天房集团等知名房地产企业的相继涌入丰富了楼市产品项目，已经建成的有海悦蓝庭、海尚豪庭、温馨家园、蓝月湾、天润城等30多个项目，提升了楼市整体品质。伴随着众多新盘、大盘的陆续启动，由房地产开发商增设的配套建设，如购物中心、商业街、休闲会所等也有所增长，再次提升城区综合能力。
在“三区合一”政策出台前二手房售价为4500-6000元/平米，一手房存量少，于汉沽区的在售或即将上市的楼盘很少。而2011年底的调查结果显示，城区二手房价格为7500-8000元/平米左右，对于新房的调查结果显示，存量房增多，在汉沽区的在售或预售的楼盘很多，城区内10家地产项目的售价平均为8000元。“中心生态城”内的普遍较高，根据4月底的房价显示，“嘉铭红树湾”平均房价11800元/平米，“季景华庭”平均房价12000元/平米，“万通生态城新新家园”平均房价11500元/平米，“世贸湿地公园”平均房价12000元/平米。据二手房交易人员估计，今年城区房价还会有所上涨。
二、基于可持续发展的规划理念
笔者在河东、河西两个城区的四个小区（河东：蓝月湾、金谷里、星海馨苑，河西：二方块、八仙里、九方块）以及杨家泊村、西孟村进行的一份问卷调查结果显示，75%的居民对房价没有过分忧虑，有10%的人认为房价是合理的。在小城区中居民能够如此淡定的面对房价及上涨问题，原因是多方面的， 但是所有的原因都源于一个规划理念—可持续发展。
滨海汉沽的三大定位是海滨休闲旅游区、循环经济示范区、生态型现代化海滨城市，三大战略是生态立区、工业强区、旅游新区，在三大战略和三大定位的指引之下，房地产的战略和定位就突出显现出来。天津财经大学的谷建芬教授将该区房地产战略总结为“借题发挥，乘势而上”，定位为“临海建居，休闲旅游”。下面以这三大定位为参考因素，分析该区房地产在多产业结构中的可持续发展。
1、地理位置得天独厚
汉沽临海，具有路海兼容的资源特征。特别是形成元宝型的地域空间格局，更有利于形成立体纵横、资源节约的空间布局。之前，汉沽因距离天津市中心相对较远而发展缓慢，如今，地处河北省曹妃甸港与天津新港中间地带的汉沽，恰巧成为沟通连接两大经济发展体的黄金节点，为形成天津“大三角”城市群之一提供了绝佳的条件。
依照《滨海新区汉沽分区规划》，汉沽将在未来10年内，重点打造“一带一环两区”的产业格局：“一环”是指滨海休闲旅游带和大田—茶淀—杨家泊滨海农业旅游休闲带；“一带”是指以津汉快速路为轴的沿海产业带；“两区”是指“茶淀牌”玫瑰香葡萄园区、杨家泊水产养殖园区两个特色农业示范区。
在如此得天独厚的地理优势下，汉沽已吸引国内外多家房地产开发商前来投资，休闲、旅游、食品、养殖、农业等已经成为汉沽特色产业。下文将会详细介绍，在此不加赘述。
2、 城区发展吸引多方购房者
近几年，汉沽的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长加快，随着开发区的建立，外来人员在开发区长期工作，购房数量不断增加，需求量不断扩大。根据业内人士估算，预计到2020年，汉沽人口将由现在的20万左右上升达到40万至80万人，也就是说在未来10年之内，该区人口将至少翻一至两倍，这预示了庞大的潜在住房需求，决定了房地产将在一定时期内供小于求。
大环境作用下，汉沽市场格局也随之发生变化。一级市场的提升带动了二手房市场的快速发展，改变了本地消费者的投资理念，汉沽房地产市场面临重新洗牌，专业化、细分化的市场服务已经成为未来走势。与此同时，市场的进步吸引了更多辐射圈层群体的关注，据汉沽房地产市场从业人员介绍，目前，来自北京、唐山等地的购房人群占到比重的一半以上，本地消费者以不再是主要购房者。
3、 旅游定位凸显区域特色
汉沽区功能定位为建设海滨休闲旅游区，汉沽旅游业正在融入京津冀旅游圈，加快形成城镇一体、点线结合、陆海连通的旅游业发展格局，成为环渤海乃至东北亚地区的国际旅游目的地以及特色鲜明的“生态宜居新城”。在此方针指导下已经建成多个旅游区。
航母主题公园是最早建成的旅游项目，现位于八卦摊，周围配套设施齐全，包括假日酒店、人工死海、餐饮烧烤等服务，房屋建筑多为海滨式风格，简约大方，凸显生态特色吸引游客留宿，并且多次举办大型综合晚会，吸引各方游客。
滨海“鲤鱼门”项目是滨海新区中心渔港的重点配套项目，“海味、海景、海鲜”是鲤鱼门的最大特色，充分发挥了该区临海的优势，规划用地97000平方米，总建筑面积47930平方米。此项目与澳大利亚陈工集团签署工作备忘录，在周边建面积达20000平方米的物流集散中心，计划明年开通航线，使区域多元化发展。定位中高端的30万平米住宅项目计划也会在明年启动。
4、生态型现代海滨城市
汉沽城区总体规划确定向东南海岸拓展是新城发展的主导方向，南接中心渔港，西临高新技术产业园区，是向海洋发展的重要节点。据统计，东扩区规划总用地面积约10.77平方公里，规划居住人口10万，就业人口3.8万，规划总建筑面积740万，规划居住建筑面积525万，规划公建建筑面积约250万平方米，规划公建有汉沽区政府、人大礼堂、图书馆、展览馆、博物馆、影剧院等，规划建设成为一座低密度、生态宜居型、综合性居住区，集行政办公、科教文化、医疗卫生等于一体，成为城市区级行政文化中心的定位。
随着人们从“住得下”到“住得好”的观念转变，购房者对于住宅的关注程度也在不断细化，延伸至环境、质量、服务等多个方面。这在某种程度上促进了汉沽房地产市场的进一步细分和开发商之间的良性竞争，使住宅品质创新成为今后房地长发展的重点之一。从目前市场现状来看，该区域内已经具备了小高层、高层、洋房、别墅等各种物业形态。住宅总体朝着生态型发展，比如，中新合作的大型地产项目“中新生态城”内的房屋均采用绿色生态环保技术，生活用水采用太阳能加热，社区的路灯采用风力和太阳能。还有海悦蓝庭，该小区内的物业全部采用电子监控，甚至对于业主的来客都有熟悉度识别。
5、循环经济示范区
在滨海汉沽的规划色的提出了一谷两片区，一谷是优谷，包括创新谷和智慧谷，两区包括睡区和动区。
创新谷当中不仅包括展览中心，还包括商业中心等等，创新谷作为东扩区经济跨越式发展的领军地，以信息传递为媒介，倡导现代与科技，100米-500米宽的中央绿带作为开放式的自然空间为人们提供能够自由发挥创意激情的环境。在智慧谷板块包括假日酒店综合性场所，科技与生态化的建筑选材，多种多样的建筑形式，处处体现该地块的独特性与可持续性。80-140米宽度不等的生态湿地以缓坡的形式贯穿整个智慧谷。
动区主要以高层住宅开发为主体，建筑形式简洁现代、生活配套齐全、绿化成系统，按照计划该区域也是优先启动的片区。睡区是一个安静的居住核心区，开发形式以四至六层洋房为主，与居住区无关的大量机动车交通从疏解，不规则却有着肌理性，有商场、银行、餐饮等配套服务设施。
汉沽东扩区项目为汉沽区乃至整个滨海新区提供源源不断的后续动力，政府授权天房集团进行一级土地整理，规划总工地10.77万平方公里，总投资近百亿，分两期启动，一期占地约4.53平方公里，目前累计投资达两亿元，已经完成部分余村的拆迁和一平方公里的置换工作，计划今年5-6月份投入使用，该项目也是东扩区首先启动的项目，一座滨海宜居生态新城将在建成，屹立在滨海之滨。
6、拆迁工作开展顺利
前文提到，居民普遍对房价问题持不反感态度。其实，这与汉沽的整体规划改造是息息相关的，上述区域定位介绍中提到，目前已完成大部分周边农村的拆迁工作。与其他地区频繁出现拆迁纠纷不同的是，汉沽区的人民，尤其是周边农民和渔民都盼望拆迁，因为补偿条件中充分考虑沿海、农村居民的日后生计问题，并提供经济保障房，居民在得到高额的人口和住房补贴后可以廉价购买集中建造的经济适用房，从而解决住房问题，而且原村委会过渡为小区居委会，继续为居民服务，解决工作问题。目前，茶淀、杨家泊、大田的拆迁计划也将陆续启动。
三、深化房地产可持续发展的建议
房地产市场的不稳定是有目共睹的，国家已经出台很多保障性措施，但是实际效果却不尽理想，要想保证国家政策的贯彻实行、保持当前的生机和活力就要在汉沽这片土地采取现行政策和规划有效结合的方法，根据区域特色推进房地产业的可持续发展。
1、结合旧城改造，建设特色城区
汉沽不仅是海岸城市，更是一个鱼米之乡，比如说茶淀的玫瑰香葡萄、汉沽渔民的叉、还有版画、刻字，这些都是汉沽的资源，在拆老房建新区的过程当中应当保留老城的特色，建设若干个彰显老汉沽风格的小区，这样不仅可以弘扬汉沽文化，而且可以提升汉沽的房地产市场价值，最终提高经济效益和社会效益。
2、开发满足不同需求的住宅
目前我国房地产市场存在销售困境的问题，这是大家有目共睹的。在房地产市场寻找一些被忽视的发展空间。一些细分市场住宅，比如老年公寓、针对不同年龄阶层、不同职业人员的住宅，这点是需要该区在未来整个房地产市场升级和深化过程当中去关注的一个方面[1]。
2、 产业园区战略
比如，旅游产业园。从世界整个旅游产业发展格局来看，旅游度假主题是经久不衰的，是适宜未来发展趋势的。旅游行业是绿色行业，利用旅游产业链给客户提供的是一种梦幻式与自然结合的全方位服务，旅游本身是体验的过程，必须提供一种令消费者回味无穷的产品，这种旅游产品才是有生命力的，比如说迪士尼、成都的国色天香，这都是以此为关注点的，在汉沽要加快鲤鱼门、航母主题公园还有中心渔港的产业升级，并以此为轴开发新的旅游产业园，形成环形网络，加快旅游园区整体发展。
四、结论
滨海汉沽房地产业的可持续发展是国家政策扶持和区域合理定位两大因素相结合的产物，收入、政策、经济等诸多要素共同促进了房地产业的繁荣。在今后，汉沽要继续以“滨海新区”为依托，合理进行战略部署，实行房地产和其他项目协调配合，相互促进，使滨海汉沽整体产业链不断扩大，从而带动整个津京冀产业链乃至全国大范围地区的产业规划。
