发布时间：2023-03-01 16:25:50
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地储备管理办法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、对于既有划拨用地，又有出让用地的危旧房改建区和大面积开发的建设用地，拟全部采取先划拨的方式，一次拨给开发建设单位，待拆迁完成后，在有偿出让的地块开工前，经评估再办理土地出让手续。
二、在办理划拨用地手续时，可根据不同地段和建设用地面积，收取每平方米5？50元的土地使用权出让预定金，以督促开发建设单位在拆迁完成后尽快按市政府1993年6号令的规定办理土地出让手续。
三、此项出让预定金收缴入库手续按地价款入库手续办理，在交款单位办理正式出让手续时，可充抵地价款。
四、各区、县房地产管理局在办理房屋拆迁许可证时，必须严格按规定核发，对未取得建设用地批准书的建设项目，一律不得发放房屋拆迁许可证。
特此通知。
附件：城镇土地使用权出让预定金标准
地区等级 预定金标准（元／m2，地）
一 50
二 45
三 40
四 35
五 30
六 25
七 20
八 15
九 10
关键词：土地储备资金 土地储备制度 收益分配 成本核算
土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。国家近年来虽已出台了《土地储备资金财务管理暂行办法》（下面简称《管理办法》）和《土地储备资金会计核算办法》（下面简称《核算办法》）等一系列的规范文件，但实际工作中仍然存在一些操作上的困惑和矛盾，有待进一步的制度完善；而各地操作模式和体制上的不同也导致了各地土地储备信息的不对称等问题。我们应制定相应的相关的管理对策，以期促进土地储备管理制度的健康、稳步发展。
一、土地储备核算中存在的问题
(1)目前我国土地储备机构体制没有完全统一，土地储备资金的管理主体也不尽相同。据了解，北京市土地储备中心是实行企业化管理但由政府全额拨款的事业单位，福州市土地资产发展中心是与市国土资源局平级的事业单位，而长沙、南京土地储备中心虽都隶属于市国土局，但一个是自收自支的事业单位一个是全额拨款的事业单位。这些机构的职能基本相同，但在土地储备资金管理中，行使的管理权限却大不相同，性质也有很大的差异，不论这些土地储备机构以何种形式出现，它都不是严格意义上的市场主体。体制不统一导致各地运作模式五花八门，无法严格按照《管理办法》和《核算办法》来进行土地储备资金的管理。
(2)对于土地储备资金的收益分配，没有统一的文件进行规范。目前各地都出台了从储备土地净收益中划出一定的比例用于土地储备的规定性文件，有的地方将储备土地的中标价款扣除一部分，由政府财政部门管理和使用，直接进入了土地储备中心的资金专户；有的地方土地出让所得的出让金归政府所有，储备土地则用银行贷款来周转，有的地方把储备土地中标价款全部在储备中心集中，并由政府监督，有的地方把储备土地的出让金用来弥补财政资金的缺口，而不是按规定用途使用。因此，土地储备资金在使用上有了很大的随意性，财政部门对土地储备资金的管理没有统一有效的管理措施和管理手段，给土地储备资金的管理带来了极大的困难。
另外，土地储备机构的经费来源各个文件中都定义为财政拨款，但土地储备机构虽是使用政府职能，但储备收益与财政收入和宏观调控都息息相关，如果缺乏相关的激励机制，做多做少一个样，做好做坏一个样将不利于调动员工的积极性。而且，储备机构属于业务部门，业务开支相对其他行政事业部门较大，完全使用财政拨款经费远远不能满足其需要。
(3)成本核算存在不科学的地方。为了充分反映每一宗地的成本、收入和收益等，要考虑土地开发因素，组织以宗地为核算单位的单位成本核算，才能真实地反映土地收储资金的占用状况。然而，在土地储备机构日常经费与储备资金分帐核算的模式下，储备宗地的人员费用没有纳入土地成本，甚至在财政模式下，大量的为储备土地而支付的交通、招待、会议等运行成本都没有进行成本的分摊核算。而利息成本的分摊模式也没有明确的规定，使得成本的计算有了可调整的空间。
(4)土地储备核算办法中规定的收入和支出的核算原则中权责发生制和收付实现制概念发生了混淆。《管理办法》和《核算办法》中都将储备资金定义为财政性资金，土地储备收入收归到财政专户，支出由财政核拨，这是典型的收付实现制的核算方式，而土地成本核算的应收预付项目的支出则是采用的权责发生制原则。收入和支出不配比，导致了财务信息的失真。
(5)土地储备机构的财务报表无法真实反映其财务信息。首先收支表的收入为财政根据当年储备土地实际支出而核拨的经费，而并非土地出让收入；而支出却为已交付出让项目的实际支出，收入和支出完全不配比。从报表中完全不能反映储备机构当年实际的出让收支以及净收益。储备机构的真实收支需要登记备查账才能掌握，而土地出让收入由财政直接收取，出让方和收款方相分离,并且没有相应的激励机制使得机构缺乏催收款的积极性，容易造成应收款项的滞收或坏帐。另外，报表中无法体现储备收益，开办资金和和净资产都远远达不到贷款要求，使得目前仍大量依靠银行贷款运作的储备机构在银行对其进行的的信贷考核中陷入了被动的境地，为续贷资金带来了困难。
二、土地储备核算方式的探讨
(一)进一步健全和完善土地储备中心管理体制
土地储备中心是政府对土地一级市场实现宏观调控的重要手段，也是政府完成土地储备任务的重要机构。就职能上来说储备机构确实应该是全额拨款单位，但目前财政资金不能完全满足储备土地需要的情况下，储备机构仍需大量依靠贷款来进行运作。综合其市场化的运作模式和贷款需求来看，土地储备中心的管理体制最好暂时实行自收自支，并将其定性为全民事业单位。另外，土地储备中心虽执行事业单位会计制度，但土地储备过程中存在的土地收购、开发利用和土地征用的成本核算要参照企业会计制度。
(二)完善收益分配体制
建议储备机构的出让收入改为先收后交的模式，即出让收入由储备中心自行收取，年终净收益按一定的比例分别上缴财政、提取储备专用基金和滚存结余。比例建议为净收益的50%应用于土地储备资金，10%用于农业的土地开发资金，20%用于土地储备机构的日常经费来源，剩余的则用于土地的投资主体和土地所有者身上，做到政府部门的收益有20%-30%。这样在储备机构的报表上可以清晰的反映储备土地的真实收益状况，也保证了政府的利益。财务报表能够清楚体现资金的去向，既便于银行进行贷后管理，也保证了出让收入的即时回笼。并且建立适当的激励机制，各地根据当地的收入水平从净收益中提取适当比例的奖利基金，用以调动储备机构人员的积极性。恰当的收益分配体制充分调动了机构的积极性，为盘活存量土地，培育良好的土地市场起到了积极作用，土地储备资金也会不断保值和增值。
(三)规范土地储备资金的运行管理机制
首先要保证储备中心有一定数量的开办资金，用以满足银行贷款对自有资金的要求；在政府财政资金困难无法进行现金增资的时候，可以采用政府投资的方式，即无偿地划拨一定比例的经营性用地给储备中心，或者政府从土地有偿收入中拨给土地储备中心一定比例的储备资金，用于土地储备中心增加开办资金，可以扩大贷款规模，以达到扩大土地储备量的目的。土地储备过程也是土地储备资金的周转过程，土地储备资金能够正常周转，就相当于减少储备土地资金的积压。
(四)加强监管力度，把好资金的流动和安全关
土地储备资金存在内部风险和外部风险，如土地储备本身属于内部风险，政府干预的失败则是外部风险，土地储备资金的金额一般都是很巨大，保证资金的安全就显得非常重要，要求抓好土地储备中心内部管理，严格各项内部制约措施，并及时清理土地储备过程中的债权、债务问题，杜绝“三角债”，杜绝政府部门随意拆借储备资金的现象，使土地储备资金在良好的财务监督管理下运作。
(五)规范宗地的成本核算
为了准确核算储备土地的成本，建议将业务人员的人工费用、专为项目发生的招待、会议、交通等业务费用采取统一的标准分摊归集到宗地成本中去。并统一利息成本的分摊归集口径，使得不同地区的储备机构报表具有横向可比性。
三、结语
土地储备核算是非常重要的一项内容，建立健全的土地管理制度，结合国情、认真调研与分析，同时加强对土地储备资金的监管力度，对于土地储备核算有重要的意义，使土地资源得到优化、土地市场的宏观调控力度增强，对于保护土地和合理利用土地起到了积极的作用。
参考文献：
[1]国土资源部、财政部、中国人民银行.《土地储备管理办法》2007年11月
[2]丁蕊.《土地储备管理办法》加强地根调控――国家增加净地供应狙击囤地. 北京商报2007 年12 月
一、项目确定
1、由项目落地企业根据实际需求提出场地平整申请，报园区指挥部审核并经总指挥签字后，转土地储备中心实施；
2、土地储备中心依据规划国土局出具的四至范围图委托测绘院进行项目测绘，依据测绘成果委托土地资产投资管理有限公司（下称“地司”）履行业主职责。
二、项目实施
地司接受土地储备中心委托后，按以下程序实施：1、由地司委托有资质的设计院根据项目实际情况编制实施方案及投资预算（实施方案的深度必须达到施工图深度），报经发局审批后实施；
2、单个项目场地平整总投资50万元以下的不再做实施方案，由地司依据项目测绘成果进行场地平整；
3、需进行公开招标选择施工、监理单位的场地平整项目，其招标控制价直接报兰州市项目评审中心评审，由地司委托招标机构依据招标控制价进行公开招标，选定监理单位、施工单位；
4、地司全权负责组织场平工程实施，与施工单位签订施工合同，与监理单位签订委托监理合同；
5、新区土地储备中心根据合同拨付项目前期费用及审核支付工程款。
三、项目验收
1、工程竣工后，由原测绘单位完成并向地司提供项目区复测地形图，由地司负责建立项目施工资料、监理资料等完整的资料档案,以便备查；
2、土地储备中心组织监察审计局、财政局、规划国土局、建设局、项目所在园区指挥部办公室、地司等相关单位对现场进行验收；验收合格后由土地储备中心出具验收报告并移交至项目单位进行管护。
四、项目结算
1、地司将工程相关资料报送土地储备中心审核，经审核后上报新区财政局申请对工程进行结算审核；
2、经审计机构审核后，出具审核报告，由新区财政局上报管委会审议，审议通过后财政局根据结算的审核报告，核准下发支付所有工程费用批复；工程款付至经审核后结算价的95％,预留5％的质量保证金,预留期限一年；
最近北京市人民政府又了1992年第11号令《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，进一步理顺了城镇土地管理体制。《办法》规定，市土地管理局依法对全市土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，并办理未开发使用的土地出让工作；市房地产管理局对已经开发使用的城镇建设用地土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，办理已经开发使用的城镇建设用地的出让、转让、出租、抵押、终止工作和办理未开发土地出让后的转让、出租、抵押、终止工作。
我们认为，北京市对城镇土地的管理体制比较符合城镇建设和房地产业发展的客观规律，有利于促进房地产业的发展，为城市建设积累更多的资金，加快改善投资环境。现将《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，转发给你们，供参阅。
北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
第一章 总 则
第一条 为实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内城镇国有土地使用权出让和转让，适用《条例》和本办法。
本办法所称城镇国有土地，是指本市城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇，下同）、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。
第三条 中华人民共和国境内外的企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条 依法取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，合法权益受法律保护。
第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。
第六条 市土地管理局依法对全市土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查；已经开发使用的城镇建设用地土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，由市房地产管理局按照本市土地管理的统一规定和要求，进行监督检查。
未开发使用的土地的出让工作，由市土地管理局办理，出让后的转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理局办理；已经开发使用的城镇建设用地的出让、转让、出租、抵押、终止工作，由市房地产管理局办理。
第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，按本办法第六条规定的职责，分别由市土地管理局、市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府批准后，分别由市土地管理局、市房地产管理局实施。
第八条 土地使用权出让应当签订出让合同。出让合同由市土地管理局或市房地产管理局（以下简称出让方）按照平等、自愿、有偿的原则，与土地使用者签订。
第九条 土地使用权出让的最高年限，按照《条例》第十二条规定的不同用途的不同年限执行。
第十条 土地使用权出让，采取协议、招标、拍卖方式。
第十一条 协议出让程序：
一、出让方向预期受让者提供出让地块的有关资料和文件。
二、预期受让者取得资料后，应当在规定时间内向出让方提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。
三、出让方接到第二项规定的文件后，应当在30天内答复。
四、经过协商达成协议后，出让方与土地使用者签订出让合同，并由土地使用者支付定金。
五、土地使用者支付出让金后，向土地管理局或房地产管理局办理使用权登记，领取土地使用证。
第十二条 招标出让程序：
一、出让方应当在确定的投标日期3个月前向投标者发出招标书、招标文件及有关资料。
二、投标者在规定的时间、地点将密封标书投入指定的标箱，标书内容应当包括土地开发利用方案、出让金数额、付款方式等。
三、投标者按照规定的日期、地点、金额、方式交付保证金。未中标者，保证金如数退还。
四、由出让方会同有关部门聘请专家组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。
不具备投标资格者的标书，不符合招标文件规定的标书以及超过投标截止日期送达的标书无效。
评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者，并签发决标书。土地管理局或房地产管理局向中标者发出中标证明书。
开标、评标、决标，应有市公证处参加并出具公证书。
五、中标者在规定日期内持中标证明书与出让方签订出让合同，并支付定金。中标者原交付的保证金可抵充定金。
六、中标者支付出让金后，向土地管理局或房地产管理局办理使用权登记，领取土地使用证。
第十三条 拍卖出让程序：
一、出让方应当在确定的拍卖日期3个月前公告拍卖地块的位置、面积、规划用途、使用年限、索取有关资料的日期和进行拍卖的地点、日期。
二、参加竞投者应当在拍卖日期前3日内到土地管理局或房地产管理局领取有统一编号的应价牌。自制应价牌者，竞投行为无效。
三、拍卖时，主持人公布底价后，竞投者以举牌方式应价，价高者得。
四、竞投得中者应即与出让方签订出让合同，交付定金。当时不能交付定金的，由土地管理局或房地产管理局处5000元以下罚款。
五、土地使用者按应价数额支付出让金后，向土地管理局或房地产管理局办理使用权登记，领取土地使用证。
土地使用权拍卖，应有市公证处参加并出具公证书。
第十四条 土地管理局或房地产管理局以协议、招标、拍卖方式出让土地使用权，应按本办法第十一条、第十二条、第十三条规定提供下列资料。
一、土地的位置、四至范围、面积及地籍图。
二、土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。
三、建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。
四、环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。
五、市政公用设施现状和建设计划或设计要求。
六、地块的地面现状。
七、出让的形式和年限。
八、出让金的付款方式和要求。
九、土地使用者的义务和有关的法律责任。
十、需要提供的其他资料。
第十五条 土地使用者不按规定支付全部出让金，或出让方未按合同规定提供土地使用权的，另一方有权依照《条例》第十四条、第十五条的规定解除合同，并可请求违约赔偿。
第十六条 土地使用者应当按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理局或房地产管理局依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处5000元以上10万元以下罚款，直至无偿收回土地使用权。
第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当经土地管理局或房地产管理局和城市规划管理局批准，依法重新签订出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第三章 土地使用权转让
第十八条 土地使用权转让应当签订转让合同。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第十九条 土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应到房地产管理局办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经房地产管理局批准，并办理过户登记。
第二十二条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第十七条办理。
第四章 土地使用权出租
第二十三条 土地使用权出租，应当签订租赁合同。租赁合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十四条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当到房地产管理局办理登记。
第五章 土地使用权抵押
第二十六条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。
第二十七条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其用地范围内的土地使用权随之抵押。
第二十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，或因债务清偿及其他原因抵押权消灭的，应当向房地产管理局办理登记。未办理登记的，抵押无效。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当向房地产管理局办理过户登记。
第六章 土地使用权终止
第二十九条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。
第三十条 土地使用权期满，土地使用者申请续期的，应当在期满前6个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付土地使用权出让金，向土地管理局或房地产管理局办理登记。
第七章 划拨土地使用权
第三十一条 符合《条例》第四十五条第一、二、三项规定的，经土地管理局或房地产管理局批准，并同出让方签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后，可以依照《条例》和本办法的规定转让、出租、抵押其划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
第三十二条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，由房地产管理局依法没收其非法收入，并根据情节处10万元以下罚款。
第八章 附 则
第三十三条 土地使用权依法继承的，继承人应到土地管理局或房地产管理局办理登记。
关键词：土地储备；风险管理；分析研究
中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：
由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国现行的土地市场机制还不够完善，土地市场的发展还处于初级阶段，许多土地市场管理制度和工具都不适应当前经济的发展，产生了许多问题，也给土地储存带来了不可控制的风险。并且在资金的投入、财务的预算和土地储备市场的管理方法上还存在很大的缺失，所以要对土地储备可能会产生的风险进行细致的分析研究，找出相对应的风险控制方法和措施，为我国土地储备风险的防范和控制工作提供理论和实践的参考。
一、土地储备风险类型
（一）政策风险
第一，相关的土地储备法律法规还不够完善，对于风险没有详细的描述和应对。如《土地储备管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律都没有针对土地储备的激励机制、补偿机制、土地资源的配置和土地的利益分配等方面没有明确的规定。虽然全国各地都拥有一些针对土地储备管理成立的土地储备机构，但是由于缺少相应法制法规地约束，使土地储备机构在进行土地储备管理时遇到相当大的困难，有时候强制收购土地的行为还受到合法性的质疑，土地储备管理工作处于被动的局面。
第二，相关的土地机构法律定位不够明确。如《土地储备管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律对于土地储备机构都没有明确的性质、职权界定。目前，我国土地储备机构存在的方式重要有两种，一种是事业法人，政府通过立法或行政委托赋予土地收购机构以土地收购储备的相关权利，另外一种是政府的一个管理机构，处于政府的二级机构序列。这两种土地储备机构的形式都有缺陷，那就是这两种机构形式都不具有自主经营和自负盈亏的企业法人性质，投入的资金较少，但是却拥有着许多特权，如贷款的特权等，而这些土地储备机构如存在违约和侵权的现象，承担法律责任的主体不够明确。
第三，政策的变动性也会使土地储备管理产生风险。一个国家的政策机制要经历缺失到成熟的过程，土地储备政策也是一样，要经历从无到有的过程，在这个时段中，会出现政策的变动和完善，也会给土地储备市场带来一定的风险，如国家的金融政策的调整、对房地产市场调控力度的加大等政策的变动和完善都会影响到储备土地的出让价格，出现一些土地市场不可控的风险。
第四，政府的过度干预也会使土地储备管理产生一定的风险。如有些地方政府为了解决国有企业的经营困难的问题，对于储备的土地采取行政手段强行进行收购，导致储备土地的市场价格受到影响，储备土地的规划也会被打乱，盲目收储土地的行为会给土地储备市场带来巨大的风险；还有些地方政府为了解决财政赤字的困局，将储备土地作为置换的条件，从银行套取营运的资金，又将责任推给土地储备，土地储备机构对这些资金又没有支配权，导致土地储备机构产生银行贷款到期而无法偿还债务的风险。
（二）市场风险
第一，房地产泡沫会使土地储备管理产生市场风险。房地产是我国国民经济发展的支柱产业，其形式的变化会直接决定土地价格的走向。然而有些房地产市场的投机行为会使土地的价格超过其合理的市场价格，使土地储备项目的收益和按期归还产生不确定性。当房地产市场火热时，会使大量的储备土地被开发利用，土地的价格也会相应上涨，一些投机商人获得了大份额的利益，当房地产泡沫破灭以后，土地价格迅速下跌，大量土地被闲置或者废弃，以土地建造的建筑无人居住使用，土地的价值无法被体现出来，造成土地市场的坏账、死账。
第二，土地储备的信息不对称也会产生一定的风险。当前我国大部分的闲置土地仍握在开发商的手中，其回收的成本过大，回收的难度较大。而土地储备机构对于开发商手中握有多少闲置土地没有具体的数据信息，在进行土地市场预测时无法做到准确地预测，开发商的开发决定和土地储备机构的供地计划不能顺利对接，一旦开发商手中大量的闲置土地投入市场，会给土地市场带来巨大的冲击。
（三）营运风险
土地市场的营运的各个阶段也会产生一定的风险，包括收购、整理、储备和出让四个阶段。在收购阶段，如果土地储备机构和原土地使用单位的信息不对称的话，就会使其收购行为在一定程度上存在盲目性，没有明确土地的产权归属和地块周边地理环境等方面，就会遇到不必要的法律纠纷；在整理阶段，主要是对土地进行开发，因为土地具有固定性的基本特征，一旦项目资金投入就很难转移，容易产生沉淀成本。在储备阶段，由于不能及时盘活推向市场而引起的一系列风险。如积压风险，它是土地储备制度实施中最大的内部风险，带来巨大的筹资风险。在土地出让阶段，也可能面临因为一些因素的非预期变动形成的风险。如土地流拍，都会产生土地的价格低于收购的价格或者土地被积压的不良现象。
（四）融资风险
主要是指因为融资而产生的债务严重影响土地储备管理中心的运营，甚至因为无法支付相关到期债务而被债权人申请破产。土地储备机构由于其自身的性质限制，没有太多的营运资金，营运资金大部分都是靠银行贷款来获取的。而土地需要的融资数额是比较大的，所以在土地贷款上数额比较大，土地储备机构的负债比率也比较大，长期的相对较大的负债比率会使土地储备机构承担着巨大的财务风险。
二、土地储备风险控制措施
（一）完善土地储备监管法律体系
一要对土地储备机构进行明确地定位。土地储备机构必须同时具有行政性和市场性，并制定相关的法律法规确定下来。土地储备机构具有行政性能更好地行使其应有的保证公共利益的权益，并且贯彻落实；具有市场是要保证其营运时保持高效率和专业性。同时，兼有行政性和市场性改变了过去由行政过度干预向行政和市场统一协调的方向转变，提高了土地储备中心的办事效率，使用相应的法律法规进行界定，一方面可以保证其收购行为有法可依，有理可据，也起到一定的监督作用。二要严格落实相关规定，公开、公平、公正进行工程招投标，确定承建单位，杜绝暗箱操作和各种关系网的干扰。三要对土地储备资金进行有效监管，加强廉政监督。
（二）对土地储备加强经营管理
一是在对土地进行收购时，要明确土地储备项目的成本费和收益，可以利用现金流预测图进行相关分析，计算项目评价指标。要深入了解土地项目的产权归属及周边地理环境情况等方面的信息；二是尽可能收集相关的历史资料，分析储备土地存在的各种风险因素，抓住各种风险因素，做好风险识别，并找出风险的客观规律，做出合理估价。
（三）实行多元化的融资渠道，优化资本结构
由于土地储备机构本身性质的特殊，目前其融资的渠道比较单一，所要承担的财务风险也比较大。因此，要实行多元化的融资渠道，优化资本结构。目前，土地储备机构主要的融资渠道是银行贷款，银行贷款的利率较高，而且也容易受到金融风险的影响，所以可以采用土地信用产品、土地证券化等形式拓展土地储备融资渠道，优化资金的结构，加强预防和化解风险的能力。
结语
由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国当前的土地储备管理存在很多风险。要预防这些风险，就要完善土地储备监管法律体系、对土地储备加强经营管理和实行多元化的融资渠道，优化资本结构等，有助于土地储备理论研究领域的深化与拓展也有所创新和突破，为土地储备制度的正常运作及其社会经济目标的实现提供了一定的理论和技术支持。
参考文献：
第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》、《土地储备管理办法》以及《市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施意见。
第二条凡在市域内经市和县（市）人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本实施意见。
第三条本实施意见所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划、编制报批、土地征转、收回收购、房屋征收安置补偿等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地达到规定的供应条件。
第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、土地储备规划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
第二章土地一级开发整理项目和单位的确定
第五条由区（市、县）人民政府、管委会统筹协调本区域内的土地一级开发项目，报市土地矿产资源储备中心（以下简称“市土地储备中心”）列入年度土地储备计划。
第六条土地一级开发整理坚持政府主导、市场运作的原则。
市土地储备中心委托市、区（市、县）属国有公司或由区（市、县）人民政府通过招标等公开形式选择土地一级开发实施单位，具体实施土地一级开发整理并由市土地储备中心与土地一级开发实施单位签订委托合同。
第三章土地一级开发整理项目的实施
第七条各相关单位按照各自工作职责做好相关工作。
市土地储备中心：1.统筹、协调、指导、管理全市的土地一级开发整理工作；2.与确定的土地一级开发整理单位签订土地一级开发整理委托合同；3.负责土地储备项目融资；4.配合财政局委托评审机构对土地一级开发整理项目成本进行评审；5.依据委托合同，根据实际需要预拨土地一级开发整理资金；6.提供新增耕地指标。
市财政局：1.为土地储备融资提供服务，匹配相应融资项目资本金，及时办理银行开户、贷款规模批复等相关融资所需手续；2.根据相关规定，结合土地储备机构制定财务资金管理、会计核算等方面的管理制度；3.会同市土地储备中心确定国有存量建设用地的收购补偿价格；4.配合国土资源部门做好土地出让金收缴及防止土地竞得人拖欠地价款的相关工作；5.按规定及时足额安排储备成本，保障储备资金的高效安全使用；6.依据有关规定，及时足额安排国有土地收益基金和相关费用；7.配合相关部门建立和完善土地储备工作奖惩机制，调动部门和工作人员的积极性。
市国土资源局：1.根据市政府批准的年度土地储备计划，负责协调土地储备项目用地的新增建设用地计划指标、用地报批、征地补偿、供应交易等工作；2.负责对闲置用地的清理，达到条件的进行收回；3.负责审批权限范围内的土地储备融资所需的国有土地使用权证、探矿权许可证、采矿权许可证、他项权证等相关手续办理；4.做好储备土地供应价款的收缴，采取有效措施防止用地者拖欠土地出让价款；5.负责做好土地储备的相关审批和服务工作；6.负责出让底价的确定。
市规划局：1.根据城市发展需要，负责提供前期土地储备工作的规划保障，明确规划储备土地范围，做好规划储备范围内土地的规划行政许可等相关手续控制；2.依据市政府批准的年度土地储备计划，及时向市土地储备中心提供片区土地的控制性详细规划；3.及时向市土地储备中心提供储备地块的规划设计条件。
市发展改革委：1.依据国民经济和社会发展计划，及时提供重大建设项目的用地计划和年度投资计划等相关资料；2.负责土地储备前期开发整理工作的项目审批、核准、备案等相关工作；3.负责提供土地储备融资工作所需的相关材料和办理在审批权限范围内的相关手续。
市国资委：1.参与市属投融资公司土地一级开发整理项目的审核、评审工作；2.监督市属国有土地一级开发整理单位在土地一级开发整理中的投融资行为，掌握市属国有土地一级开发整理单位国有资本变动、资源配置情况，协调落实各项扶持政策。
市住房城乡建设局：1.定期提供市房地产市场供求信息等相关资料，为年度土地储备计划编制提供相关资料；2.及时办理土地储备项目涉及的房屋权属的确认、注销和变更等手续，并做好房屋产权争议调处工作。
市环境保护局：1.向市土地储备中心提供涉及的相关环保专项规划；2.负责办理在审批权限范围内的相关环保审批手续。
市交通运输局：1.向市土地储备中心提供交通建设项目的用地需求计划；2.配合做好土地储备项目的前期开发整理工作。
市林业局：1.向市土地储备中心提供涉及的相关林业专项规划；2.负责办理在审批权限范围内的相关林地占用审批手续。
市棚户区城中村改造办公室：1.负责提供棚户区城中村改造项目规划及年度实施计划；2.负责统筹协调棚户区城中村改造项目涉及土地储备的相关工作。
市统计局：向市土地储备中心提供统计信息和决策咨询建议。
市监察局：1.做好土地储备工作的纪律监督和效能监察；2.根据市政府批准的年度土地储备计划，督促检查市级有关部门和区（市、县）人民政府按照规定的职能职责，按时限和要求完成土地储备的相关工作；3.对未按要求完成工作任务的相关领导和工作人员，将严格按照有关规定追究责任。
市督办督查局：对各相关单位土地一级开发整理工作情况进行督促和检查。
区（市、县）人民政府及管委会：1.确定土地征收、房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；2.及时对房屋征收决定作出公告，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行；3.上报本行政辖区年度土地储备计划，并负责落实组织实施。
第八条土地一级开发整理委托合同的主要内容包括：
（一）土地一级开发整理范围、面积；
（二）土地一级开发整理应当完成的主要工作和标准；
（三）土地一级开发整理的工作进度和完成期限；
（四）双方权利义务、争议解决方式；
（五）工程监理、验收和结算；
（六）土地一级开发整理成本的认定、预拨和返还；
（七）合同双方认为应当明确的其他事项。
第九条按批准的土地一级开发整理范围，负责土地一级开发整理项目的资金筹措；
（二）依据市规划局提供的片区控制性详细规划，负责配合土地所属区（市、县）人民政府、市规划局编制土地储备项目控制性详细规划，并按程序报批；
（三）负责完成土地勘测定界、土地权属调查等前期工作，配合土地所属区（市、县）人民政府组织土地报批，并承担土地报批税费；
（四）负责协助土地所属区（市、县）人民政府开展地面建（构）筑物调查统计工作，拟定土地征收和房屋征收安置补偿方案，并按程序报有权批准的政府批准执行；
（五）根据委托合同，负责拟定土地一级开发整理实施方案，报市土地储备中心审核；
（六）负责配合土地所属区（市、县）人民政府完成集体土地征收，国有土地收购，地面建（构）筑物、附着物的征收补偿安置，地上地下管线的迁改工作；
（七）负责按工程项目建设管理的相关规定，实施土地一级开发整理项目涉及的配套设施建设和城市基础设施建设；
（八）承担土地一级开发整理项目移交前的土地管护工作；
（九）承担规定或约定的其他涉及土地一级开发整理的工作。
第十条土地一级开发整理项目涉及到的规划、建设、环保、水利、林业等所需的各项行政审批手续，由土地一级开发整理单位依法向有关职能部门申报办理。
第十一条土地一级开发整理项目移交时应当达到规定和约定的标准。
第四章土地一级开发整理项目资金和成本
第十二条土地一级开发整理项目所需资金可由市土地储备中心或土地一级开发整理单位负责筹集。
第十三条鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整理项目（具体办法另行制定）。
第十四条根据土地一级开发整理委托合同，具体核算土地一级开发整理项目成本。
土地一级开发整理项目成本由土地储备直接支出，土地储备间接支出，以及经市政府批准确认的城市基础设施建设分摊费用等构成。
第十五条土地一级开发整理项目成本由市财政局、市土地储备中心委托有资质的评审机构按照相关规定予以评审认定并报市政府批准。评审认定结果作为确定、核拨土地一级开发整理项目成本的依据。
第五章土地移交和土地一级开发整理项目资金拨付
第十六条土地一级开发整理单位应当按照规定、约定和经审核的土地一级开发整理实施方案完成土地一级开发整理工作，将具备供应条件的地块及其相关资料移交市土地储备中心，由市土地储备中心统一储备，按照程序组织土地供应。
第十七条土地一级开发整理完成后，土地移交应当达到如下标准：
(一)四至范围清楚，面积准确；
(二)权属清楚、无争议；
(三)土地、房屋征收安置补偿程序合法，补偿足额到位；
(四)土地和地上建（构）筑物附着物权属、他项权利经济责任清楚并处理完毕，无抵押、担保等债权债务纠纷；
(五)经委托评审机构评审认定的土地一级开发整理项目成本评审报告、农用地征转用批准文件、国有土地使用权收回、土地证注销文件、土地勘测定界、宗地测量成果等相关资料齐全完备；
(六)土地一级开发整理项目涉及的配套设施建设和城市基础设施建设各项审批手续合法完整；
(七)工程费用结算清楚，支付无争议；
引言
我国现阶段非常重视土地储备和融资管理的问题，相继出台了《土地储备管理办法》、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》等一系列相关的法律法规和方针政策用于约束和管理土地征收以及融资问题，在此背景之下，乌鲁木齐市也紧随其后，相继推行出了《乌鲁木齐市土地储备管理办法》、《关于印发国家自治区及市重点项目涉及集体土地征收补偿办法的通知》等用于加强乌鲁木齐市土地储备的法例条令，并且取得了初步的成效，但仍旧存在一些问题需要继续调整和改进。
一、乌鲁木齐市土地征收和融资方面取得的成效
回首刚刚过去的2015年，乌鲁木齐市圆满完成了“十二五”的目标任务，在仅仅跟随党和国家的领导下，乌鲁木齐市的经济发展建设取得了巨大的成就，在去年全市的经济生产总值与2010年相比翻了一番，地方财政收入与同期相比增长了1.36倍，在土地征收和融资问题上同样取得了显著成效，根据2015年度乌鲁木齐市土地储备计划得知，2015年度计划收储21宗地，计划收储面积31798.81亩，实际完成19宗地，收储面积21978.81亩，已经批准到位的资金额达15多亿人民币。2016年计划收储13宗地，面积12321亩，目前已完成7宗，面积约77880.81亩[1]。
二、乌鲁木齐市土地征收和融资问题的存在问题
（一）补偿期望过高
在征收补偿工作中，征收人依据相关法律法规、规定按照标准或评估值对被征收人进行货币、实物补偿，受到政策、资金等问题因素，能支付的补偿资金有限，而被征收人存在“靠征地发家”的思想，往往期望值远大于补偿价格，拒不配合谈判，从而使征收工作影响征收。
（二）群众法律意识较弱
虽然乌鲁木齐市在去年和今年上半年已经在土地征收和融资方面取得了一定的成效，但是具体来看在实际过程当中仍旧存在些许细小问题，首先部分市民存在法律意识单薄，对土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年龄稍长老人，基本不了解与土地相关的法律法规，对土地征收人员存在偏见和误解，因此没有最大程度的支持与配合乌鲁木齐市土地征收工作。
（三）宣传工作深入不到位
目前乌鲁木齐市对于土地法律法规的宣传教育活动比较少，特别是明确土地征收工作内容和意义的宣讲活动更是少之又少，大部分的宣传工作还都停留在城市或乡镇，并没有深入到村庄当中，这也在一定程度上影响了本市土地征收工作。
（四）征地补偿速度较慢
在土地征收工作中，需要对被征收者按照被征收土地的原用途给予适当的经济补偿，《征地补偿办法条令》中规定，因补偿款或安置方案上存在争议时，需要通过召开听证会或是法律调停等方式进行磋商解决，而这样的方式往往需要消耗被征土地者大量的实践和精力，降低了土地征收补偿的工作效率，群众的满意程度也大受影响[2]。
（五）增信措施增加风险
乌鲁木齐市现在拥有几大政府融资平台用于解决土地征收的融资问题，但是这些平台通常需要承担收益率极低的公益性建设项目，因此政府融资平台想要通过运营建设项目产生的现金流来偿还债务和贷款利息变得十分困难。
三、加强乌鲁木齐市土地征收与融资管理的办法
（一）全面落实土地征收制度
乌鲁木齐市根据国家推行的《土地管理法》和实施条例，对土地征收前需要发出的公告及其内容进行了明确细致的规定，尤其是要求在公告中需要明确标明被征土地的面积、使用权类型、用途等，以及办理补偿款登记的时间地点等，与此同时，乌鲁木齐市对土地征收和土地储备范围进行了具体规划，因此本市需要严格遵守制定和推行的各项方针政策并将其落实到位。
（二）加大征地宣传工作
土地征收工作不是政府单方面就能够完成的，需要得到群众的支持与配合，因此乌鲁木齐市还应该在在有基础上继续加大宣传教育力度，将土地征收工作的实质内容和与土地有关的法律知识深入宣传至各个村落，考虑到本市的地域特殊性，在宣传队伍中应积极加入熟练掌握“双语”的宣传人员，并且在派发的宣传教育手册上同时印上汉语和维吾尔语，方便一些不懂汉语的老者能够了解土地征收工作。
（三）做好征地补偿，保障群众权益
所有土地被征者最为关心的就是补偿款和安置方案，因此乌鲁木齐市首先需要严格按照既定的《征地补偿费标准规定》对被征者给予适当的经济补偿，在该规定中明确提出补偿费用主要是土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费，在土地补偿费中要求给予被征者土地前三年平均年产值的6至10倍予以补偿，安置补助费则需要根据具体的农业人口进行计算，在明确具体补偿金额之后应尽快督促被征者前来领取[3]。
（四）拓宽融资渠道并加强管理
乌鲁木齐市是新疆省的省会城市，城市中有近一半以上的人都是少数民族，因此我国给予乌鲁木齐市一系列的政治经济扶持措施，特别是在“一带一路”和复兴“丝绸之路”的政策领导下，本市需要充分利用自身的地域性优势，除了在现有基础上加强和商业银行的合作交流之外，本市还应该继续扩大融资规模，积极探索新的资金筹措渠道，同时辅以政府的宏观调控，利用市场的自身调节性将投资渠道彻底打开，不断吸纳各种民间资本，为建设本市提供充足必要的资金支持。
一、土地储备和土地储备资金
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。正是在这个社会发展的大背景之下，对于土地储备资金又提出了许多新的要求。
土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。 《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。在土地储备当中，土地储备资金的测算和审核工作是其中的一个重点，因为资金的测算和审核直接决定了土地的价值，因此，在这个过程当中，必须要通过对于认识和研究土地资金测算和审核，来进一步的推进土地储备工作的开展。
二、土地储备资金测算和审核的发展瓶颈
在土地储备资金测算和审核工作开展过程当中，由于管理、意识、人力等主观客观因素的影响，从而导致在土地储备资金测算和审核当中，出现一系列的问题从而影响到工作的开展，如果土地储备资金预算和审核在发展过程当中，出现一系列的瓶颈制约，那么也必然会影响到后续工作开展的效率。
1， 测算审核工作人员素质不高
在土地储备测算审核工作开展过程当中，存在的一个明显问题就是当下测算审核工作人员的素质问题。在工作开展过程当中，测算审核工作更加倾向于人力的主管决定因素，在调查的基础之上，进行对于土地储备资金的测算和审核。因此，可以说测算审核工作人员的素质直接决定了工作开展的效率和质量。通过走访调查发现，在当下的土地储备资金测算和审核当中，人员素质良莠不齐，而且有部分人员没有经过专业的岗前培训就投入到实际的工作当中。更有甚者，没有一个良好的职业道德作为标杆，在工作过程当中，忽略细节，在测算审核当中，对于专业的测算审核数据不能够科学公正的处理，这一系列的问题都在影响着土地储备资金测算和审核的科学性和准确度。
2， 测算审核程序不严谨
在土地储备资金测算审核工作开展当中，很少有人会对于测算和审核的结果进行反复的检验。管理层对此也没有一个明确的规章规定来促进测算审核工作的更好开展。在测算审核程序当中，甚至出现一小部分的越离现象的出现。而且，在土地储备资金进行测算和审核过程当中，还出现一定的腐败现象，而由于测算审核程序的不严谨，从而导致一些不法分子投机取巧，危害社会公共利益。
3， 测算审核认识不充分
在测算审核工作开展过程当中，由于各阶层对于土地储备资金的测算和审核工作认识不充分，只是将它定位在土地储备资金工作当中的一个组成部分，而没有认识它承前启后的连贯性作用，没有用发展的眼光来认识土地储备资金的测算和审核工作，从而直接导致在测算审核工作实际开展过程当中，存在一定的纰漏。任何工作在开展过程当中，如果对于它的重要性和根本作用没有一个充分的认识，便会影响工作的开展，在土地储备资金预算和审核工作开展当中更是如此。
三、提升资金测算和审核能力的思考
1. 提高测算审核工作人员素质
在土地储备资金测算和审核工作开展当中，人的主观能动性得到充分的发挥和体现。因此，要想提高测算审核工作的效率，就必须要才能够资金测算和审核工作人员的素质入手。通过进行岗前培训和定期的考核淘汰，来更进一步的刺激土地储备资金测算和审核工作人员的忧患意识，通过不断的提升自我的业务能力和专业素质来更好的提高测算审核工作人员的素质。在工作人员的思想意识当中，借助压力来不断提升当下土地储备资金测算和审核工作的科学性和准确性。
2. 严格测算审核程序办法
在土地储备资金测算和审核工作按照初步程序进行之后，对于测算和审核的结果往往缺乏反复的审核性和验算性。这样，便会导致在进行土地储备资金测算和审核工作开展当中，最终结果缺乏科学性。而且，如果初算结果存在偏差，那会直接影响到后续土地储备资金测算和设和的结果。在审核程序当中，由于工作人员职业道德出现倾斜以及审核程序存在纰漏，便导致在审核测算程序当中使得不法分子有机可乘，因此必须要通过严格测算审核程序，来更好的敦促严格测算审核工作的公正性和公平性。可以通过建立一个完整的监管体系，采用负责人制，来严格测算审核程序工作的开展。
3. 增强对测算审核工作的认识
在土地储备测算和审核工作开展过程当中，由于管理层对于测算审核工作的认识不充分，没有充分认识到土地储备资金环节当中测算和审核的重要性，从而在实际工作开展当中，测算审核工作不能够彻底的开展。这样，便会导致在测算审核后续工作开展当中，每个环节都不能良好的发挥价值。因此，必须要在内部加强土地储备资金测算和审核相关工作人意的思想意识，通过学习测算审核工作的重要性，利用发展的观点来看待问题，从而更进一步的增强测算审核工作的开展。
【参考文献】
[1] 周春. 苏州土地储备制度和土地储备资金测算和审核的实践与思考[J]. 中国地产市场. 2012（12）
[2] 张左，肖敏. 发挥土地储备功能根在“统控”[J]. 国土资源导刊. 2012（08）
[3] 国家发改委经济研究所课题组，刘树杰，郭春丽，安淑新. 分报告十五 基于破除发展制约视角的土地制度改革思路和对策[J]. 经济研究参考. 2012（43）
