发布时间：2023-03-01 16:25:56
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的商品管理制度样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。
售房市场和工作人员版权所有
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本；认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐（包括序号、合同号、签约日期、对方姓名），做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。版权所有
第一条为进一步加强限价商品住房管理，逐步满足中等收入家庭的住房需求，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称限价商品住房，是指控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房。
第三条本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的限价商品住房管理适用本办法。
第四条市、区房屋行政管理部门负责辖区内限价商品住房管理工作。
市、区住房保障机构负责辖区内限价商品住房的具体管理工作。
街道办事处负责本辖区内限价商品住房的申请受理、初审等工作。
发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责限价商品住房的相关管理工作。
第二章规划建设
第五条建设限价商品住房，应当坚持统筹规划、市场运作、分步实施的原则，严格执行有关法律、法规的规定。
第六条市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据市政府限价商品住房发展规划制定限价商品住房建设计划。
市国土资源行政管理部门根据限价商品住房建设计划，编制限价商品住房建设用地年度计划，并在全市年度土地供应计划中统筹安排。
第七条限价商品住房的建设用地实行附加条件出让，其附加条件由市国土资源行政管理部门根据同地段商品房屋销售价格、规划条件等制定。
第八条限价商品住房规划设计应当严格控制套型面积，套型建筑面积应当控制在85平方米以内。
第九条限价商品住房开发建设单位，应当按照土地出让的有关附加条件使用土地和建设、销售限价商品住房。
第三章价格管理
第十条限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。
开发建设单位根据已确定的价格，按照住房楼层、朝向、质量和位置等因素，在上下不超过10％的幅度内确定销售价格，但总平均销售价格不得高于土地出让时确定的价格。
第十一条以限价商品住房销售价格购买的面积，按照购买限价商品住房建筑面积标准与购房者原有住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房价格购买。
超出限价商品住房价格销售部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。
第四章申请审查程序
第十二条凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：
（一）申请人具有市内四区常住户口；
（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。
申请人只能购买一套限价商品住房。已购买经济适用住房或正在享受廉租住房保障的，不得申购限价商品住房。
在申购限价商品住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。
第十三条符合本办法第十二条规定，同时又具备下列条件之一的，可以优先购买限价商品住房：
（一）烈属或市级以上劳动模范；
（二）按照市政府有关规定引进的人才。
第十四条申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。
第十五条申购限价商品住房应当提交下列资料：
（一）购买限价商品住房申请表；
（二）户籍和身份证明；
（三）住房情况证明；
（四）收入证明；
（五）财产状况证明；
（六）婚姻状况证明;
（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。
第十六条限价商品住房的申请购买应当按照销售项目进行。
申请人在销售项目申请购买期限内向街道办事处提交申请资料。街道办事处应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。
区住房保障机构应当自收到申请资料之日起10日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为5日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。
第十七条街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。
第十八条限价商品住房开发建设单位，应当依法取得限价商品住房预售许可后方可销售。
第十九条销售限价商品住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：
（一）市住房保障机构销售公告，内容包括房屋位置、数量、价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；
（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；
（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；
（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；
（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。
第五章房地产登记与交易
第二十条购买限价商品住房后应当按照规定办理房地产权属登记。
办理限价商品住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“限价商品住房”以及购买标准内面积、购买单价等内容。
第二十一条限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。
第六章法律责任
第二十二条开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事限价商品住房的开发建设：
（一）隐瞒房源，不如实上报的；
（二）向不符合条件的人员销售限价商品住房的；
（三）未按照有关规定实行公开销售的。
第二十三条申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。
对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。
已骗购限价商品住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。
第二条在中华人民共和国境内，从事零售商品的销售以及对其进行计量监督，必须遵守本办法。
本办法所称零售商品，是指以重量结算的食品、金银饰品。
其他以重量结算的商品和以容量、长度、面积等结算的商品，另行规定。
定量包装商品的生产、经销以及对其的计量监督应当遵守《定量包装商品计量监督规定》。
第三条零售商品经销者销售商品时，必须使用合格的计量器具，其最大允许误差应当优于或等于所销售商品的负偏差。
第四条零售商品经销者使用称重计量器具当场称重商品，必须按照称重计量器具的实际示值结算，保证商品量计量合格。
第五条零售商品经销者使用称重计量器具每次当场称重商品，在本办法附表1、附表2称重范围内，经该称商品的实际重量值与结算重量值之差不得超过该表规定的负偏差。
第六条零售商品经销者和计量监督人员可以按照如下方法核称商品：
（一）原计量器具核称法：直接核称商品，商品的核称重量值与结算（标称）重量值之差不应超过商品的负偏差，并且称重与核称重量值等量的最大允许误差优于或等于所经销商品的负偏差三分之一的砝码，砝码示值与商品核称重量值之差不应超过商品的负偏差；
（二）高准确度称重计量器具核称法：用最大允许误差优于或等于所经销商品的负偏差三分之一的计量器具直接核称商品，商品的实际重量值与结算（标称）重量值之差不应超过商品的负偏差；
（三）等准确度称重计量器具核称法：用另一台最大允许误差优于或等于所经销商品的负偏差的计量器具直接核称商品，商品的核称重量值与结算（标称）重量值之差不应超过商品的负偏差的2倍。
第六条本办法附表1中食品类尚未列出品种名称的，按照食品类相应价格档次的规定执行。
第八条被核称商品的含水量及含水量计算应当符合国家标准、行业标准的有关规定。
第九条零售商品经销者不得拒绝质量技术监督部门或者工商行政管理部门依法对销售商品的计量监督检查。
第十条凡有下列情况之一的，县级以上地方质量技术监督部门或者工商行政管理部门可以依照计量法、消费者权益保护法等有关法律、法规或者规章给予行政处罚：
（一）零售商品经销者违反本办法第三条规定的；
（二）零售商品经销者销售的商品，经核称超出本办法附表1、附表2规定的负偏差，给消费者造成损失的。
第十一条本办法规定的行政处罚，由县级以上地方质量技术监督部门或者工商行政管理部门决定。
县级以上地方质量技术监督部门或者工商行政管理部门按照本办法实行行政处罚，必须遵守国家质量监督检验检疫总局或者国家工商行政管理总局关于行政案件办理程序的有关规定。
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词：预售制度商品房对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
3、商品房的预售款管理松散
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。
4、商品房预售市场的纠纷不断暴露
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
5、在预售制度中购房人承担的风险
（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意
开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。
（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。
三、完善我国房地产市场预售制度的对策
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。
2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃
3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。
5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。
6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。
7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。
10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
参考资料：
1、《城市房地产管理法》1994年
商品房建筑工程中的质量保证，需要管理者的高度重视，
在施工工程中，要建立规范的管理制度，完善质量保证体，
提高施工人员的素养，确保施工材料的质量，优化施工方式等等。
关键词：质量 管理 施工
中图分类号：TU761文献标识码：A 文章编号：
目前，商品房施工过程中，由于种种原因，质量管理存
在着不少问题。众所周知，工程质量是决定工程建设成败的关键,是我们提高经济效益、社会效益和环境效益的核心。从宏观方面看,工程质量关系到国民经济的长远利益,人民的生命安全,从企业角度来看,工程质量关系到一个企业的生死存亡。因此,商品房建筑工程的质量问题，对我国经济的健康发展产生着直接而深远的影响。所以，我们必须加强建筑工程的质量管理,为广大群众提供高质量的建筑产品。
下面，本人就商品房建筑工程质量管理和监督谈谈自己的看法。
首先，作为一个工程管理者，要充分认识到工程质量的重要性，认识影响工程质量的各种要素。
影响工程的因素很多，但归纳起来主要有五个方面，即人、材料、机械、方法和环境。
（1）人员素质。人是生产经营活动的主体，也是工程项目建设的决策者、管理者、操作者，人员的素质都将直接和间接地对规划、决策、勘察、设计和施工的质量产生影响。
（2）工程材料。工程材料的选用是否合理、产品是否合格、材质是否经过检验、保管使用是否得当等等，都将直接影响建设工程的结构刚度和强度，影响工程外表及观感，影响工程的使用功能，影响工程的使用安全。
（3）机械设备。机械设备可分为两类：一是指组成工程实体及配套的工艺设备和各类机具，它们构成了建筑设备安装工程或工业设备安装工程，形成完整的使用功能。二是指施工过程中使用的各类机具设备，简称施工机具设备，它们是施工生产的手段。机具设备对工程质量也有重要的影响，工程用机具设备产品质量的优劣直接影响着工程质量。
（4）工艺方法。在工程施工中，施工方案是否合理，施工工艺是否先进，施工操作是否正确，都将对工程质量产生重大的影响。
（5）环境条件。环境条件是指对工程质量特性起重要作用的环境因素，它往往对工程质量产生特定的影响。
另外，建筑工程工期的压缩、成本的降低、技术水平的滞后、企业组织机构的不健全、工人队伍的素质低下、建筑业市场的不良竞争等因素对建筑工程质量的影响也越来越明显、突出。
我们充分认识到这些要素及其作用，平时就要注重这些要素的品味提升和管理，未雨绸缪，在施工之前做好各种准备。
其次，强化商品房施工过程的质量管理的措施。具体的方法为：
一、健全质管制度
想做好商品房建筑工程的质量控制工作，首先我们要做的是建立一个完善的质量管理机制。比如施工质量责任制以及事故报告处理等责任制度，同时也要让这些制度落到实处，实实在在地在工作中得到发挥，使其能发挥真正的监督施工质量的作用。在整个质量控制工作中要以“人”这个最基本要素为核心，明确参与施工的所有人员的各自权限和职责，把施工质量责任制落到实处。
二、 完善质保体系
质量保证体系，能否真正发挥实效，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。这要求施工单位在确保质量保证体系能有效运行下去的前提下，从任务承接，工程调研，乃至施工前期中期的准备，施工材料的采购，施工生产，施工操作以及回访客户，质量保修等方面对质量保证体系进行修改和完善。
三、 提高人员素质
参与施工人员的职业素质高低，是整个工程质量优劣的最关键因素。现在不少的施工单位，在施工中启用职业素养较低的工人和技术人员，有的技术人员连对钢筋混凝土工程中最基础的常识也不懂，就匆忙上岗，以至于在施工过程中经常发生了一些正负钢筋搁反或者搭接长度不相同等现象，这给施工质量控制工作带来了许多不必要的麻烦。因此，想要施工质量能提高上去，首先要做的就是从严格限制准入资格和提高施工人员职业素质做起，把素质教育落到实处，落到每一个上岗工作的工人和技术人员身上。
四、确保材料品质
在施工材料控制中，最主要的内容就是检测施工时所需要的原材料，建筑构件以及施工设备等的质量，因此相关部门必须严格把关，把紧材料的采购关，检验关以及使用关，从而确保工程的质量。
在材料采购这一项上，当前我国市场经济环境中，各种违规销售手段不断涌现，“提成”“回扣”等对材料采购人员的诱惑力相当的大。因此，在采购员的选择上，应该选择那些相对诚实守信并且爱岗敬业的专业人员来担任，并且通过学习和培训来提高他们的思想觉悟以及材料的鉴定水平，以便他们在保证材料质量的同时降低材料的成本。
在材料的检测这一项上，现阶段我国的建材市场产品鱼龙混杂，良莠不齐，如何选择好的材料是关键，但如何鉴别到底是否好的材料则需要花费一番功夫了。首先我们要建立完善的材料送检制度，对那些具有正规质量保证书的材料，也不能掉以轻心，要一视同仁的进行必要的检测，用以确保检测报告的真实性。而相比那些质量书不齐全的产品，则更应该追查清楚，确保“三无产品”以及不合格的材料走不进施工现场。
五、 优化施工方案
在施工方式的选择上，我们必须以增强施工方案和施工工艺的实用性和先进性为原则，进行优化设置。首先我们必须采取符合施工要求的施工方案，质量标准以及操作规程。我们必须采取较为先进的工艺，用以带来更高的生产率和产品质量，这样做的同时，会提高项目的投资。因此在选择施工工艺上，我们要对企业的综合经济实力进行充分的调查，并根据企业自身的工程项目和实际的情况选择最适合的方案，绝对不要为了省钱而选择不好的施工方案，这自然会造成得不偿失的局面，所以在施工工艺的最优化选择上，企业要慎重再慎重。
建筑工程的施工管理是一项复杂的工程。要做好这项工作，需要建筑工程人员自身有较强管理意识，充分利用自己的长处，采取科学的方法提高施工管理素质。在实际工程项目中，需要结合各项目的特点，进一步细化管理中的各项工作，才能按时保质地完成每一项施工任务。
参考文献：
（1）邓忠良。加强施工控制管理预防房屋渗透问题。 [J].广西城镇建设，2003，（08）
关键词：商品林，限额采伐，管理制度
森林资源破坏容易恢复难，对林木采伐进行限额管理是减少资源消耗的必然选择，世界各国通常都对森林采伐进行必要限制。商品林采伐限额管理审批制度是林业部门履行森林资源保护管理法定职权、实现林业社会功能的基本手段和措施。在我国现代林业发展和生态建设的新形势下，急需理顺管理体制，尽快解决现行商品林采伐制度存在的突出问题。对美国、巴西和德国等6 个林业典型国家的商品林采伐限额管理审批制度进行分析，总结可供借鉴的经验及启示，探讨完善我国商品林采伐管理制度的对策建议，对于推动林权制度改革解放林业生产力和促进现代林业又好又快发展具有十分重要的意义。
1 法规健全，制度灵活，重视森林经营方案美国1930 年颁布依林使用后强制性再造林法沧要求采伐权所有者采伐国有林后须支付再造林费用；1960 年颁布镶林多种用途及永续生产条例坎规定了与生物多样性保护相关的林地生产性经营和采伐活动申报许可制度，对在国有土地上采伐圣诞树、薪材等实施审批，对私有林的采伐量和行为人都要进行审批；1976 年颁布帼有林经营法坎对皆伐做出限制，规定了采伐特许权的最高期限以及必须以竞标的方式销售木材11 ］。
美国建立了森林采伐、经营审批制度，实施森林经营的国有林管理单位和私有林主需据濒危物种保护策略要求留出保留地带，特别是对生态脆弱区森林保护审批制度严格；对一般林分的森林经营和采伐，国有林需要审批，私有林根据各个州规定呈现出因地制宜的审批格局，实行国有林和私有林二元审批体制。国有林采伐权通过竞标方式获得。国有林使用审批机关多、项目多、使用申请者多，国家和地方分工明确、充分调动了地方林业管理积极性。私有林采取激励式审批和法制化管理，用奖励和资助方式促进私有林经营和更新，国家有权对受助私有林主进行技术层面的验收和辅导性约束，依照可持续经营方案规范私有林经营；私有林管理充分放权，各州立法规定了管理实践和标准，要求在采伐后须进行再造林，或保存一定数量母树以利自然更新，并规定了能皆伐的最大面积以及木材和林产品的运输12 ］。
2 注重环保，依法审批，严控林木采伐许可巴西依林法淑定，联邦、州和市管理机构有职权起草“年度森林补助计划”，与经营者签订森林可持续经营协议，监督和管理森林租赁与森林可持续经营方案的执行，加强林产品和林副产品市场管理。森林租赁的目的是开发森林资源和服务，租赁授权人发起招标活动需遵守相关法律规定，租赁竞标应遵守镶林法踌口相关法律，并符合法律、道义、信息自由、平等、客观标准和尊重自然的基本原则。森林租赁需得到租赁授权人许可，并签订不与裱林法撅其使用条例和标书内容相互抵触的协议。森林服务的最低租赁期限为5 年，最高20 年。
巴西通过立法和多种补偿措施，己基本停止大规模的天然林采伐，年采伐面积逐年减少，且采伐方式多采用轻度择伐或卫生伐。巴西推行采伐许可证制度，采伐森林要得到政府批准，以控制林木滥伐现象；具体事宜由巴西环境和再生自然资源局负责，严格管理亚马孙地区树木砍伐的申报手续和审批程序。根据规定，凡申请在亚马孙地区砍伐树木者，必须提出详细报告，内容包括砍伐地区面积砍伐树木数量、树木直径等；砍伐者还要提供树木所在地区的详细地图，表明所砍伐的树木不在河流源头，周围没有泉眼，也不在角度超过45 。的坡地上，以避免水土流失。巴西官员要对亚马孙地区的公有土地进行注册，然后由国家森林服务部门决定可被开放利用的区域；伐木者需要提交一份可持续管理计划，阐述如何在获取商业利益的同时对森林加以保护。对于私有林，如在限制使用制度之内或镶林法淑定的永久保护范围内的，必须按相关规定严格控制采伐；否则只有按主管当局规定且保证伐区保留的森林覆盖率不低于2 既的情况下才准许采伐，并禁止砍伐原始森林。对于非永久保护性的人工林，允许自由采伐木材、其他林产品或生产木炭。当土地用于农牧业时，仅允许进行生产性采伐。对已准备开发尚未耕作的区域，在建立新的农业单位时，原始森林所允许采伐的最高限额不得超过5 既；对南部现有森林覆盖的区域，只有在确保巴西松树有良好生存和发展条件下，遵守技术规程，才准许进行合理采伐；对东北部森林，只允许依据森林法并按政府法令制定的技术规程进行采伐【 ’］。
3 体系完善，分类管理，私有林采伐不审批德国建立了一套完善的森林资源管理体系，注重林业公共利益和保护当事人合法权益，推动国有林、社团林和私有林的可持续经营。从联邦到地方林区，5 级森林管理机构为垂直隶属关系，避免了森林管理中的地方政府干预。德国林业法律法规健全，1975 年制定、1984 年修改的橄邦森林法职规定一个总体框架和一些重要的宏观管理原则，各州在其指导下制定适合本州林情和特点的有关营林计划、森林管理和林木采伐方面的具体法律规定，保证了法律的针对性和可操作性，增强了实施效果l4 ］。
林业部门严格依照州森林法行使职权，私有林经营者在不违反法律规定的前提下有充分的经营自主权。只有在法定机构依据相关规定审批后，才能进行林地转化和初始造林，并充分体现森林可持续经营的政策目标。
林业部门按照联邦和州森林法规定，对国有林进行合理采伐和运输；社团林在获得批准和同意后进行采伐和运输；私有林的采伐和运输不需要进行审批，具较大自主权，有经营目标和优先权自由，但通常他们都会征求私有林协会或林业主管部门的意见，以便长期可持续经营。
一、企业发出商品管理中造成发出商品账实不符的原因
企业在发出商品的管理中,为何会产生发出商品账实不符的差异呢?一般商品管理主要存在以下一些问题:首先,企业的管理层对发出商品管理不够重视,没有落实发出商品责任人管理制度。其次,企业内部控制制度不健全,管理人员缺乏存货管理知识,对发出商品的监管效率低下。第三,缺乏发出商品定期盘点制度未及时盘点客户处寄存周转仓库的发出商品。第四,企业各职能部门之间缺乏有效的沟通。发出商品主要涉及企业销售、财务以及驻厂员,驻厂员是企业在客户处寄存周转仓库的管理员,销售业务员、会计以及驻厂员各有各的数据,缺少沟通核对。
二、企业做好发出商品管理的建议对策
(一)建立发出商品管理制度,规范各环节的管理流程
企业应在产品出厂、途中运输、客户处寄存周转仓库、客户领用产品及产品不合格退货等环节,建立管理制度,规定各环节的业务流程与手续、岗位职责、控制措施及考核办法,要求企业驻厂员、销售业务员全程跟踪产品出厂、运输、寄存、退货等情况,从源头上提供制度保证。
1.产品出厂环节管理。企业销售业务员根据客户需求与订单,填制“销售单”,经销售主管或相关领导签字确认后,转送给企业成品仓库;仓管员只有在收到经过批准的销售单时才能供货;产品的发出须由独立的发运部门进行;装运产品时必须持有经有关部门核准的发运通知单,并据此编制出库单,出库单应由经办业务员签字。
2.途中运输环节管理。运输乘运商依据“发运通知单”出具“产品托运单”,经双方签字后各存一份;在运输途中,运输乘运商必须确保产品的安全与完整,顺利移交给客户的产品寄存周转仓库。企业销售业务员应及时跟踪与掌握产品运输动态,确保产品安全到达。运输乘运商将产品移交给客户的产品寄存周转仓库后,需得到卖方企业驻厂员的签字或让其出具“到位通知单”。运输乘运商在办理产品移交过程中,若发生以次换好、产品短缺、产品破损,企业驻厂员及时向销售部门提出申请,销售业务员需提请部门负责人或企业主管领导审批,得到意见后反馈给驻厂员按企业正常流程办理手续。为确保运输途中风险,应对产品实施货运保险。
3.客户的产品寄存周转仓库环节管理。根据客户的生产需要,填制产品送货清单,将产品发给客户,由其接收并签字确认。客户采购部门,依据实际领用产品数量向企业发出结算通知单,企业销售业务员应及时接收并予以确认。企业销售内勤依据确认的客户结算通知单开具发票或提请财务部门开具发票,并快速将发票传递给客户。驻厂员务必跟踪与掌握产品寄存周转仓库库存动态,发现异常情况应及时向企业销售部门反馈信息,并采取相应措施予以解决。
4.产品退货环节管理。客户在领用产品生产时若发现质量问题等原因提出退货的,驻厂员应及时将其信息反馈给企业销售部门,同时,编制“产品退货清单”,简要说明其原因。客户将退货产品退回到产品寄存周转仓库或直接退回企业的,由驻厂员负责将退货产品移交给运输商,由其运回到企业。企业销售业务员依据“产品退货清单”填制“待处理产品交库单”(一式五份,库房、销售、生产、质量及财务各一份),并在“产品退货清单”上签字确认。仓管员依据“产品退货清单”和“待处理产品交库单”接收实物。企业质量部门应在生产部门的协助下,依据“待处理产品交库单”及时对退货产品进行拆箱检验,判定其责任,并出具“产品处理单”。
(二)落实发出商品责任人管理制度
从产品出厂至产品到达客户寄存仓库环节,销售业务员为发出商品的管理责任人,销售业务员应分客户按产品规格型号建立发出商品台账,以便与财务和驻厂员核对有关数据。产品在客户寄存仓库期间,驻厂员为发出商品的管理责任人。企业要对驻厂员进行培训,驻厂员应掌握仓库保管员的一定知识,要让驻厂员认识到发出商品管理的重要性。责任人应严格做好产品出入库手续,做到日清月结,每月末自行盘点,及时上报报表并做到账物相符、账账相符、账表相符。存货不得外借,存货发生损失,将追究责任人的经济和法律责任。
(三)建立并落实发出商品定期清查盘点制度
企业在建立存货盘点制度时,应将发出商品的盘点列入制度之内。企业不应以盘点成本过高为由而不对寄存在客户周转仓库的发出商品进行盘点,至少每年年终应对发出商品盘点核对。发出商品的盘点和重要性应与在企业内的存货盘点一致。如盘点结果与账面记录不符,应及时查明原因,按企业规定进行报批处理。
做好库存管理主要在以下几个方面：
有完善、合理的库存商品管理制度。制度明确相关人员的职责权限，细化每一项业务流程的经办手续。严格执行规章制度的管理要求。严格按照制度的要求办理各项进销存业务经办手续，要求手续完备并要在一定期间保留相关资料已备核查。相关管理人员要在日常工作中有较强的责任心，工作认真仔细。财务部门监督检查及时、到位。及时纠正工作中出现的问题并提出解决方案。合理确定损耗库存商品。财务人员不仅要对商品和业务了解与熟悉，还要通过不断地摸索确定合理的商品损耗，提高企业的利润。
（来源：文章屋网 ）
