发布时间：2023-03-01 16:27:11
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的置业顾问工作描述样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【Keywords】 real estate enterprise； financial management；development costs
【中图分类号】F293.33 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）04-0023-02
1 项目业态背后的故事
客户到房产公司售楼部看房，置业顾问介绍：项目包括住宅、公寓、写字间、商业。商业既有商业综合体，也有底商。小区有地下车库、地上车位可供业主停车。有知名物业服务公司做物业服务，业主可在会所组织娱乐活动，业主的孩子可在本小区上幼儿园。商业综合体统一经营，给业主定期分红。小区绿化面积35%以上，距离主城区5km，……
从置业顾问的介绍中，客户获知以下项目信息：
对于要解决孩子九年义务教育的客户，只能买住宅，因为能带户口；公寓可以居住，但可能没有天然气；写字间没有天然气，但可能集中供应冷气、热水等，缴纳较高的物业费；商业综合体是独立楼栋，底商在住宅、公寓、写字间的下面；统一经营的商业综合体，要先签买房合同，再签代租代管合同。分红可能是约定比例，也可能按实际收益扣除各项税费、管理费；底商上面的住宅会比较吵，若底商中有经营中餐的，可能会有蟑螂；地上车位占用业主公共区域，没有产权证，只能出租；地下车库大多有产权证，但也有没产权证的（如地下人防设施形成的车库）；物业服务用房、会所是小区业主共有财产，成本共摊，没有产权证。房产公司已把这些配套设施成本加在业主购房价款中；幼儿园分有无产证两种情况。若有产证，业主不共摊成本，但幼儿园后期收费会加上房租或折旧。
从置业顾问介绍中，财务人员获知财务信息：
没有产证的房子，都不能出售，要把它们的建造成本，摊到带产权证房子上；底商要与上面的住宅、公寓、写字间分割整栋楼成本；商业综合体有售房、市场经营两项业务，要各做各的；对商业综合体的市场经营业务，需要专业团队管理；地下人防设施形成的车库，办了政府防空办的后续，可以对外出租；业主会组织成立业主委员会，代表所有业主统一行权，也可选择物业公司；物业服务用房、会所是小区公建配套设施，归全体业主所有；物业服务用房提供给物业公司使用；会所后期的各项运营成本，由物业公司与业主委员会协商处理；地上车位占用业主公共区域，业主委员会可与物业公司分享租金收益；无产证幼儿园的收费标准，需要与业委会协商，优先招收本小区业主子女。
2 全成本构成与归类技巧
房产公司在开发项目中，会由造价部门、销售部、财务部联合做“项目目标利润测算”。先做“项目全成本测算”，收入总额减去项目全成本，就是项目目标利润。
在“项目全成本测算”的横栏上，有三个组成部分：
①造价部门提供的开发成本。包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费等。
②销售部提供的销售费用。
③财务部提供的管理费用、财务费用、各项税金及附加。
在“项目全成本测算”的纵栏上，反映的是项目各业态分摊的成本。在分摊成本的依据上，会有两个数据：建筑面积、可售面积，后者明显小于前者。
财务人员需要思考以下问题。
房?a公司要缴纳三项主税：增值税及附加、土地增值税、企业的所得税[1]。其中土地增值税实行超率累进税率，若不做适当筹划，会让企业承担高额税负。土地增值税在项目立项、各业态成本分摊上有专项规定，与造价部依据的建筑成本法有差异[2]。
具体来说，差异有以下几点：
①在项目立项上，税务对清算单元有要求。为有效利用造价部门做的开发成本，造价部门在划分项目边界时，予以通盘考虑。在归集和分配开发成本时，符合土地增值税清算的要求。
②建筑面积减可售面积的余额，就是前面说的没有产权证书的面积。如果财务不要求，造价部门会按各业态建筑面积分摊成本。而土地增值税清算要求按可售面积分摊成本。
③造价部门在核算主体建筑工程费、主体安装工程费时，能细算到每平方米的实际成本。但土地增值税清算为便于征收，做了简化，举例：对地下土方成本，造价部会全算成地下室成本，税务局认为地下室是整栋楼的基础，要按整栋楼面积分摊；对地下人防设施形成的车库，因不在可售面积内，税务局将其成本分摊给整栋楼；对底商高度高于上面房屋的，造价可据实算多耗用的建筑成本。税务局只在商业用房层高系数（商业用房单层层高/单层住宅层）高于1.5时，才可以按照层高系数调整。
3 营销推广费用花样多，分类规范财务管理的措施
打开销售部提供的“销售费用明细表”。看到五花八门的项目。包括：售楼部装修（或建安）成本、样板房装修费用、营销推广费用（包括：广告推广费用、活动费用、制作费用、物料费用等）、推广渠道费用、销售渠道提成费用、销售人员工资及提成。
用财务语言分类描述一下：发生售楼部建安成本的，说明售楼部是临时建筑，将来要拆除，所以要把建筑成本、拆除成本算入销售费用。在拆除前，要请税务部门确认资产损失；发生售楼部装修成本的，说明建筑物先做售楼部，后面改其他用途，也可能会销售。因装饰装修不适用于后期用途，需要拆除；样板房用做向客户展示效果，将来会拆除装修或低价变卖装修；广告推广费用大多能收到广告费用发票；活动费用很杂，如在售楼部做的艺术表演、赠品、抽奖等活动的费用，财务要关注费用发票是否与业务实质一致，是否涉及代扣代缴个人所得税；制作费用、物料费用没有明确界线，主要是营销宣传过程中的各种宣传资料、物品等；推广渠道费用、销售渠道提成费用中的“渠道”，指公司与其他营销推广单位、销售中介单位合作，所支付的费用。有些推广渠道只管挖掘意向客户，并不参与客户谈判工作。而销售渠道提成则是按客户成交金额计算的；销售人员工资及提成是指企业销售部门的工资、提成等。当然，有些企业为了保持管理的灵活性，可能让置业顾问跟劳务公司签合同，房产公司再与劳务公司签合同。
4 合同审批、付款
房产公司完成招投标工作，会发起合同审批流程，财务经理审核合同时，主要关注经济条款。以工程施工合同为例，主要经济条款：
①合同的计价方式。常见的有固定总价合同、单价合同、暂估总价合同。暂估总价合同、单价合同后期均需双方造价人员结算，确定实际价格。
②付款进度。常见的有按预付款、进度款、质保金。在设计付款进度时，既要保障交付物符合要求的标准，又要节约融资成本，还要考虑公司资金头寸是否充裕。
③增值税发票类型。2016年5月1日前老项目，收普通发票。之后，收增值税专用发票。
④收款人信息。包括收款人名?Q、开户银行行账号。在合同中确认，避免出现法律风险。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。下面就是小编给大家带来的地产项目工作计划书，希望能帮助到大家！
房地产项目工作计划书一
一、策划缘起
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《___周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
全球时尚生活资讯，白领精英读本《___周刊》正式创刊。《___周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过_月_日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文、精确的策划，《___周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《___周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《___周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《___周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《__周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
房地产项目工作计划书二
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团，团是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。201x年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力！我们是一个整体，奔得是同一个目标！我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功！
房地产项目工作计划书三
今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“_”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。工作计划如下：
一、 以_项目建设为中心，切实完成营销任务
_项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：
（一） 确保一季度_工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
_第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为_商业广场裙楼、_大厦裙楼和一栋物流仓库。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
_项目是省、市重点工程，也是_品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将_项目建成为省优工程。
5、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。
（二） 切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
公司确定的_年医药商铺、产权式酒店、公寓式写楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。
1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。
_年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按_所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在_年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“_”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，_应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证_项目建设资金的及时到位。
（三）全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是_建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，_应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。 为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
_项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。
4、做好物流营运准备，合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定_医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。
二、 以品牌打造为长远目标，逐步完成两个建立
“_”品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫，逐步把公司建成为大型的民营企业集团。
1、注册成立企业集团，不断扩大公司规模
_年，公司在能满足注册资金要求的前提下，将注册成立“_集团公司”。同时，将独立注册或变更所辖子公司名称，即：_有限公司（已成立）_有限责任公司（待更名）_物业管理有限公司（已成立）_房地产开发有限公司（已成立）_大酒店管理有限公司（待成立）_集团及所辖子公司筹建人员（均为兼职）和分设机构情况如下：
① _集团：_、_、_、x、财务总监（待定）、_集团公司设：办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部
②_医药有限公司：_、_、_
③_医药物流中心：_、_、_
④_房地产开发有限公司：_、_、_
⑤_物业管理有限公司：_、_、_
⑥_大酒店管理有限公司：_、_、其他人员待定
公司的设想是在集团公司的统一领导下，各子公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
2、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例等，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成_特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
三、以_发展为历史契机，加快内部“三个调整”
_的发展是历史的使命，也是市场的要求，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使_集团傲立于医药之林。
1、人员调整
人员调整工作已经铺开，公司遵循的原则是“人尽其才，才尽其用”。最大限度地发挥员工的创新能力，充分肯定员工的务实精神。
2、机构调整
机构调整目前主要指_有限公司内部机构的调整。目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着_项目进入建设施工阶段，拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础。_房地产、_医药商业公司、_物流中心、_物业管理四个独立法人公司进入筹备期，明年正式独立营运。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
3、例会制调整
_年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期六的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
四是以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础
_的企业精神“三生万物，以人为本；和合求实，科学求真”决定了_品牌的打造，_集团的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
1、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督，公司在新的年度由办公室承办编制《_工作动态》，每半个月一期。
2、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。_年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于_的各类人才，并相应建立_专业人才库，以满足_集团公司各岗位的需要。
3、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，_策划公司在进行营销策划的同时，对于_文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是_品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，_文化的形成、升华、扬弃应围绕_企业精神做文章，形成内涵丰富的_企业文化。
4、充实综合素质，提高业务技能
_集团注册后，有着不同专业的子公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训工作计划，包括工程类、物流类、医药营销类、地产类、物业管理类、酒店宾馆类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
五、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。企业靠制度管人，而不是“老板”管人。为使公司管理有序进行，员工自觉成为真正“_人”，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行绩效工资制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制（包括奖励赔罚制度等）。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论、“钦定”责任，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行绩效工资制，充分保障员工权益
对绩优效高的员工给予增资励，对绩劣效低的员工给予降级，这是绩效工资制的核心要素。公司在新的年度将制定绩效工资标准，实行绩效工资制。通过绩效考评考核，对表现优良、工作成绩优异的员工进行增资；对表现平平、工作效能低下的员工给予降资甚至淘汰，以使企业永远充满活力。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立“_集团”。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
董事长：_。负责全面工作，主持融资、重大合作。分管_房地产公司。
总经理：_。主持公司日常工作，分管财务部、_医药商业公司。
副总经理：_。负责公司行政工作、物流策划，分管办公室、招商部、物业管理公司，负责策划公司的工作对接。
副总经理：_。负责营销工作，分管营销部。负责营销广告，与策划公司、媒体单位的工作对接。
总工：_。负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。以上“五个”今年必须强力推行的制度，由办公室负责起草，2月底完成。全年工作计划，它是大纲式统领全局的文件，不可能细致到部门各细节。因此，公司要求所属各部门，应根据公司的_年工作计划，在正月十五前相应制定出本部门的年度工作计划，有的放矢，以利于_项目的早日建成和投入市场运营。
房地产项目工作计划书四
展望20_年是充满机遇和挑战的一年，根据__县的实际情况，多家房地产开发商进入市场，商品房的开发逐步放量，国家加大对房地产政策的宏观调控，这将是对我公司一次严峻的挑战和重大考验。我公司在总经理的领导下，全体同仁决心以苦练内功，建立与之相适应的规范管理体系，专业化管理团队、职业化管理理念，培育具有审时适度的核心竞争力。在品质上狠下功夫，确保多项关键经营指标与目标的完成，争取本公司在__县的龙头地位。树立地产界的美誉度，使《____》迈出二期工程的关键战略举措。随着企业的迅速成长，为了工程进展顺畅、有序、安全，我公司将采取有力的措施，培养一批能自觉学习、勇于负责、忠于企业、能打硬仗的职业化骨干队伍。为此，公司经慎重讨论，特提出20_年工作计划如下：
一、配合当地政府和相关职能部门促进_路的拆建工作，在法规允许的范围内认真协助职能部门以维稳、和谐的大原则为前提，审时度势，做出适度的让步。既减轻当地政府和职能部门的工作压力，力争在_年促进建设路的开建、竣工，又使公司在二期工程中全面、有序展开。
二、工程进度计划及投资计划：
5#9#楼建筑面积___m2，计划在_年12月份全部竣工。1#、2#、3#建筑面积____m2，争取在本年度内完成80%以上。A区内配套设施绿化、硬化、亮化计划在本年度内全部完成。_年项目总投资约____万元。
三、销售和效益指标。
根据建设路的逐步拆、建具体进展，在条件具备的情况下，随时跟进，大面积、全方位、快速度地进场施工。计划全年新开工房屋总建筑面积____平方米，总户数_套，计划实现销售超亿元。预计上缴税费、行政规费约__万元。
四、质量安全和服务计划实施
_年元月末，随着___号楼的竣工验收和其他住宅、部分沿街商舖相继结頂、预售，配套设置逐步完善，将迎来业主乔迁《____》一期小区。更需加强安全防范意识，贴心服务意识，工程质量意识，规范管理意识。合格率达到100%，把安全作为头等大事；把七分安全，三分生产的理念贯彻始终，把服务理念贯彻常态。
在新的一年里，任重和梦想同在，挑战与机遇共存，站在新的起点上，我们将吸取前一年工作的经验和教训，统一思想、与时俱进、努力拼搏，争取_完成公司计划的全年各项目标工作任务。
房地产项目工作计划书五
初来公司，曾经很担心，不知能否做好工作，但是领导和同事耐心的关心、帮助及耐心指导，是我在较短的时间内适应了公司的工作环境，也熟悉了公司的整个操作流程。从学习房地产相关专业知识习，到后来的单独接待客户，以致最终客户认筹，我都能熟练操作完成。同时我每天坚持打电话，积极开拓积累客户，并且经常给老客户打电话做好维系工作，使老客户能够给我带新客户，提高成交量。从入职到现在，我从对房地产行业的初步了解，到现在可以熟练的讲解沙盘接待客户，并且抓住客户心理，努力成交。在此，我要特别感谢公司领导及同事对我的指引及帮助，感谢他们对我工作中出现的失误的提醒和指正。
在工作中，我自觉遵守公司的规章制度，对待工作认真负责，高标准严要求，不懂的问题及时虚心向同事学习请教，不断努力提高充实自己。在到公司的这一年几个月中我认真的学习了公司的各相关资料，并从网上摄取了大量有用素材，对同行优势及劣势有了一定的认识与了解，同时也意识到了公司的壮大对房地产行业所起的作用。
我所在的销售部门是一个充满和挑战的部门，我的主要工作是客户的接待及商品房的销售。在经历了专业知识的学习及向领导同事的学习请教后，自身有了很大的提高。下面是本人20_年工作计划：
首先，我还要对房地产专业知识刻苦学习，对市场营销、土建工程、建筑设计、政策法规、市场行情、投资理财等方面的知识，都要很好的了解和掌握，扩大自己的知识面，不断提高自己的交流沟通能力、公关能力和宣传能力。
其次，我的工作技巧还要磨练。比如，我现在的客源及我的工作技巧还需要磨练，加强对老客户的回访，主动和老客户沟通，提高老客户带新客户的数量，努力提高成交量。在接下来的工作中，我要多和自己的客户沟通，定期回访。并向有经验的同事们学习客户回访技巧，经常和客户探讨与楼盘有关的市场、环境、地段、价位、增值发展潜力等话题。通过回访和沟通，一方面可以进一步介绍和宣传公司楼盘品质，另一方面能良好的利用手上的客户资源进行销售。
再次，加强和客户的交流与沟通，要学会换位思考，与客户交换立场，真正站在客户的角度，思考客户的疑虑，从而更好的打消客户的疑虑，取得客户的信赖，为下一步的成交做好铺垫。
最后，我要更加注意接待工作的细节。接待客户时，要提高自己的接待礼仪，注重细节，仔细观察倾听客户的心声，细心解答客户疑虑。
在以后的工作中要努力做到：
一要关心，要站在客户的立场上去考虑他们的利益和价值，让客户明白消费，物有所值。
二要耐心，对客户提出的各种问题，要耐心地给予圆满的，不厌其烦的回答。
三要热心，对客户遇到的困难和疑虑，要热忱相助，点拨指引，解答疑虑，化解矛盾。
四要诚心，对客户要进行诚信服务引导，既要为卖方负责，也要为买方负责，用诚信争取客户的信任。
朱英
身份证号码
性 别
女
年 龄
28岁
政治面貌
共青团员
婚姻状况
未婚
视 力 状 况
正常
身高(厘米)
163cm
体重(公斤)
46 kg
民 族
汉族
户口所在地
南昌市(含区市县)
技术职称
最 高 学 历
大专
现居住地
南昌市(含区市县)
毕业时间
2007
求 职 状 态
目前正在找工作
电话、手机
个人主页
地 址
南昌市阳明路332号
邮编
330006
受教
育及
培训
状况
2005年9 月 至 2008年7月
江西理工大学
工商企业管理 大专
专业描述：
工商管理专业主要以培养学生管理才能和经济知识，其涵盖了经济管理、经济活动、经济理论等与企业密切相关的各种经济活动，例如：管理学、会计学、市场营销学、公司法、证券学、计算机、公文概论等学科都对学生参加社会工作，尤其是与经济密切相关的工作做好了充分的理论支持。
2006年9 月 至 2007年9月
江西理工大学
人力资源管理 大专
专业描述：
在学校专门开设的人力资源管理培训班学习为期一年,取得助理人力资源管理师资格证.
工
作
经
验
摘
要
任职公司名称: 天睿置业有限公司 。
2008年2 月 至 2009年7月
行政人事文员市场分析
工作职责和业绩:
人事：招聘信息、面试、办理入职、职前引导、合同签订、离职交接等事项；行政：考勤管理、办公用品管理及采购、来客接待等；市场分析：参与房地产公司市场研究分析，制作周报、月报、季报三档市场分析报告。（助理人力资源管理师3级）
任职公司名称: 汉邦品牌 。
2009年9 月 至 2012年11月
文案 AE
工作职责和业绩:
人事：招聘信息、面试、办理入职、职前引导、合同签订、离职交接等事项；行政：考勤管理、办公用品管理及采购、来客接待等；AE：负责和客户对接，并创作楼书、折页、海报等的文案，企业画册、折页、广告语、LOGO释义等。。（助理人力资源管理师3级）
求职意向
现从事行业：
广告/营销/公关
现从事职业：
广告
现职位级别：
中级职位（两年以上工作经验）
期望月薪：
面议
目前月薪：
2000-3000元
可到岗时间：
一周以内
期望工作性质：
全职
欲工作地区：
南昌市(含区市县)、未提供、未提供
欲从事行业：
建筑工程/房地产/建材、广告/营销/公关
欲从事职业：
销售/顾问类、业务拓展主管/经理、公关/媒介助理
技能特长
2007年参加工作以来，在工作的3年里，得到直属领导的赞赏，工作态度认真、严谨，崇尚完整和完美的工作结果。
外语水平
第一外语:英语 中级
第二外语:其它外语 一般
兴趣爱好
文艺 读书 写作 交际
自我简评
1月11日，第九届上海双年展特别项目“明园·中山公园计划”之《回家的路—上海浦东国际机场特展》在上海浦东国际机场二号航站楼的机场美术馆以及部分机场公共区域内正式开幕。作为“中山公园计划”的重要展览，本次展览是由第九届上海双年展组委会主办，上海证大集团、上海证大文化发展有限公司协办，上海国际机场股份有限公司承办，驻沪多国总领事馆支持，第九届上海双年展总策展人邱志杰、策展人沈其斌、“中山公园计划”特邀策展人肖戈（肖歌）三人联合策划，并邀请了四十多位有过海外学习、工作、生活经历的活跃艺术家参展。
巴黎戴高乐机场开展
巴黎戴高乐机场对外宣布其2E航站楼M厅与法国知名的罗丹博物馆进行合作，将在未来展出法国20世纪著名雕塑家奥古斯特·罗丹的作品。戴高乐机场商务负责人Mathieu Daubert介绍说：“这是我们从来没有做过的尝试，当游客来到戴高乐机场之后，这将不是一个常规的候机平台，在这里乘机旅客将会享受到前所未有的文化体验。”据悉，戴高乐机场一年将会有两次不同主题的展览，所有的乘客将会免费观赏到超过50件享誉世界的雕塑，这其中包括奥古斯特·罗丹标志性的作品，《吻》（Le Baiser）和《思想者》（Le Penseur）等。
葡萄牙惊现“蜈蚣电影院”
搭建在葡萄牙Guimaraes的“蜈蚣电影院”（Centipede Cinema）是由伦敦的设计公司NEON与Colin Fournier以及MarysiaLewandowska设计的一种临时性的电影装置，屏幕安装在一个钢材和软木搭建的装置里。每一个基座上有16个观影“筒”，路人可以随时驻足观看电影。设计组将该项目称作“公共干预”策略，意图邀请观影者进入到这一装置中，上半身嵌入在电影世界当中，但双腿还扎根在外部世界里。这种如同外太空的装置与周围历史街区的形成鲜明的对比，尤其是附近联合国教科文组织的世界遗产地。这种对比也呼应了现实与虚幻之间有趣的并置关系。
英国“年度设计奖”公布2013年度提名名单
有设计界“奥斯卡”之称的英国设计博物馆 （The Design Museum）“年度设计奖”（ Designs of the Year） 近期公布了布了2013年度设计奖提名名单。Christian、Dior、Giles还有Prada等品牌均榜上有名。这个每年举办一次的设计奖搜罗来自全世界最好的设计，共分为7个类别：建筑、数码、时尚、家具、平面、产品以及汽车。最终获奖者将会在3月20日至7月7日的设计博物馆的展览中与观众见面。
《重新发电》系列专题片首映式
2013年1月15日下午，由SMG艺术人文频道和上海当代艺术博物馆共同推出的《重新发电》系列专题片首映式在上海当代艺术博物馆隆重举行。这部历经9个多月的拍摄制作的专题片，分“溯源”、“复兴”、“共和”以及“造化”四个篇章，不仅客观地记录了上海当代艺术博物馆改建过程中发生的故事，更以历史演变的观点深入介绍中国当代艺术的发展道路。
玉鉴今昔 美艺共享
寿山石、和田玉、翡翠一直是藏家热衷的掌中宝石。以这些材料雕刻而成艺术品，则更是美不胜收。1月15日，以玉石艺术为主题的卜石会所正式拉开帷幕，首展“玉鉴今昔”宝玉石品鉴会特邀艺术家、媒体与各界同好参加。该会所位于上海市徐汇区核心地带，为藏家提供了高端艺术品鉴赏与收藏的交流平台。总面积达一千余平米的建筑内部设计独特，不断呈现的弧度给人许多的想象空间。展览空间沉静幽雅，观展者仿若置身博物馆，大可浸其中，不问世事。卜石会所“玉鉴今昔”首展作品来自众多当代宝玉石界雕刻大师，如当代艺术家邱启敬，中国玉石雕刻大师倪卫滨、崔磊，中国工艺美术大师林飞、潘惊石、刘东、郭卓怀。徜徉间细看作品，令人大有回味。
胡润研究院2013年中国千万富豪品牌倾向报告
1月15日，胡润研究院了《2013至尚优品——中国千万富豪品牌倾向报告》（Hurun Report Chinese Luxury Consumer Survey 2013），该报告旨在揭示中国富豪阶层的品牌认知、消费习惯以及生活方式的转变与偏好，力图对中国富豪阶层的生活形态变化做出描述。今年增加了幸福指数相关的数据。其中，茅台跌出送礼品牌前十名，手表排名也下降。而中国富豪送礼最爱选择的是法国和意大利的奢侈品牌。同时，苹果电子产品作为送礼品牌中唯一的电子产品，从去年第四名上升到今年男性最青睐的送礼品牌第二名，受到富豪的广泛喜爱。
新星星的年轻艺术家在上海开展
“新星星青年艺术节上海展”在两个场馆分头进行，上海豫园万丽酒店的泛华艺术中心的展览时间为1月18日至28日，上海张江当代艺术馆的展览时间是1月17日至2月25日。
通过三年“新星星艺术节”的评选，推出了一系列的年轻艺术家：曾朴，何千里，贺狄秋，刘巍巍，李舜，张晓彬，姚朋，胡顺香， 伍伟，王海龙，汪一，郑驰，句晓龙等等。新星星艺术节为他们搭建了走上职业艺术家道路的桥梁。今年的“新星星艺术节”还举办了两场论坛，主题是“艺术节的评选标准及得奖艺术家的发展性”、“青年艺术家在艺术品二级市场”。
十省市美协主席走进保利城市交响暨薛居波教授画展
新年伊始，保利·城市交响2013“城市艺术年”联手国内外顶级艺术大师，仅在1月份就联袂献映了三场艺术盛事。继1月5日余隆大师艺术讲堂、1月6日中国爱乐乐团新年音乐会之后，保利·城市交响于1月19日、20日，在嘉定新城白银路580号的保利·城市交响旗舰店，举行一场绘画艺术盛宴——来自全国包括海南、福建、山东、山西、贵州等十省市美协主席走进上海以及工笔画名家薛居波教授画展，同期邀请了上海业内名流以及保利城市艺术家俱乐部会员、上海主流媒体等共同参与这场盛会。
十省市美协此次与保利签约合作，作为保利城市交响品牌的艺术顾问，可见这一“中国艺术地产生活品牌”的定位之高和手笔之大。作为“十省市美协主席走进保利·城市交响”系列活动的第一波，知名工笔画大师薛居波教授，现场带来多幅著名作品进行展出。
上海三唐美术馆盛大开幕
由保利置业集团投资、开发和管理的上海保利广场，秉承保利置业集团打造文化地产的经营发展理念，邀请三唐美术馆入驻。坐落在浦东东方路保利广场的上海三唐美术馆占地近千平方米，于2013年1月21日盛大开馆。上海三唐美术馆开幕之际举办了十省市美协主席走进上海保利广场举办大型笔会，同时推出崔如琢国画个展。
三唐美术馆馆长是当代书法家唐校笙，他曾进修于中国国家画院书法篆刻院，其作品多次获奖，并先后应邀在日本、韩国、奥地利、捷克、瑞士等国进行现场书法表演。唐校笙现任北京三唐书画院院长，目前已有1500余名书画家签约三唐书画院。三唐美术馆除经营古今中外名人字画外，还珍藏了从国外回流的各代青铜金银器及唐元明清官窑开门瓷器等等。其中很多藏品是首次在国内亮相。
中国银监会在2003年底召开的国有独资商业银行不良贷款分析会议上，再次向市场传递出“银监会将积极推动新的处置方式，并为各行在有关的政策方面创造有利条件”的信号。
种种迹象表明，随着国际、国内众多投资者直接参与国有商业银行不良资产处置，四大资产管理公司(东方、信达、长城、华融)将不再是国有商业银行不良资产处置的惟一出口。但由此一个新问题应运而生：四大资产管理公司未来将以何种经营治理模式存在?
近日，《新财经》获悉，财政部的一份名为《金融资产管理公司改革与发展的请示》，早在2003年8月份就已向四家资产管理公司征求意见。其后几个月内，经过专家论证，现已更为成熟、完善。预计该文件将在今年初正式出台，其中包含以下几方面重要信息：四家资产管理公司的存续将无限期延长；将拥有更多的经营自：有充分的激励机制做保障；业务范围更加广阔；纯粹市场化经营等。
这一版本的改革方案，虽说与近日市场盛传的“承包制”(即四大资产管理公司将以三年为限，实行现金回收率和现金费用率“双率”包干的办法处置其手中尚存的不良资产)形似，但其内容更为细化，且明确提出了“将四大国有资产管理公司推向市场，进行市场化运作，促进其建立完善的经营治理模式”。
改革文件呼之欲出
生存在体制内的四大国有资产管理公司的尴尬处境，加之国有商业银行不断产生的大量不良资产，导致了目前不良资产处置的效率远没有达到让人乐观的状态。从这个意义上讲，“承包制”也好、“市场化”也罢，积极的改革文件在此时出台，无论对四大资产管理公司，还是对困境中的商业银行来说，都是一件大好事。
四大资产管理公司是为完成处置国有商业银行剥离的不良资产这一历史使命而设。财政部当时的计划是，资产管理公司作为处置不良资产的机构只是阶段性存在，是为特定阶段的历史使命和金融改革服务的。所以，最初经核定的四大资产管理公司经营年限为10年。当不良资产的剥离不再进行，资产管理公司所管理的资产将是一个逐步消化、不断削减的过程，当处置完全结束，资产管理公司也就完成了它的历史使命。而就其后的四大资产管理公司的生存方式，有关部门迟迟未能有一个明确的说法。
但日前财政部拟定出台的《金融资产管理公司改革与发展的请示》，无疑传达了更多积极的信息。
据内部人土向《新财经》透露，该文件主要涉及两方面的问题。一方面，首先明确了四大资产管理公司的考核目标，即2006年之前债权处置完毕，2008年之前债转股处置完毕。另一方面，制定了与考核目标相配套的政策，即明确资产管理公司的商业化发展方向――未来的四大国有资产管理公司将定位于国有专业不良资产管理公司，实行市场化运作，而不再限定其未来的发展模式，待不良资产处置完成后，根据各自的转型发展情况，按市场规则确定发展方式向。未来在市场上无法立足的，需按市场规则进行清算、关闭。
“两率”激励机制
《新则经》从有关人士处获悉，为激励资产管理公司尽快融入市场化运作之中，即将山台的财政部文件将包含―些对资产管理公司的激励机制。激励机制会确定一个现金回收指标和一个现金回收费用率。就现金回收指标来讲，超过指标的部分，回收的现金按一定比例分成(上交部分用于弥补同家损失；留存部分比较可能性的分配比例是：20％用于自主支配，80％用于增加资本金)，未完成指标的相应扣减奖金比例。相刘而言，现金回收费用率则是一项硬指标，即使现金回收量少，费用也不能超出该指标。四家公司将按指标签署责任状，不再下达收现、费用计划，以比率控制开支。
从目前四大资产管理公司的资产状况看，华融、信达资产管理公司处置的分别是工行与建行的不良资产，其抵押或担保物大多为不动产，资金回收相对容易，因此，华融、信达两家资产管理公司的现金回收率持平。而长城与东方资产管理公司由于处置的是农行和中行的不良资产，多为行政性贷款，资金回收难度较大，因此，这两家的现金回收率应基本持平。
据知情人士向《新财经》透露，四大资产管理公司过去四年的现金回收率，实际存在较大水分。现金回收率的公式为：现金回收率二回收资金／累计处置资产。累计处置资产既包括已处置资产又包括核销掉的呆账。长城的现金回收率之所以非常低，就是因为其早就核销了一些事实呆账。而其他的资产管理公司，还将无望收回的挂在账面，所以，回收率虚高。另外，四家公司基本上都采取了累积资产回收率的做法，这样，目前财政部公布的20％的回收率大约比实际数据高出4～5个百分点。但大部分公司存量资产中，实际有很多是无效资产，随着资产处置难度的加大，将来必然会体现到现金回收率的分母中，回收率自然也将降到比较低的水平。据业内人士预计，平均现金回收率10％左右应该是实事求是的一个比率。
而上述财政部文件正式执行后，现金回收费用率更需要各家严格控制。现金回收费用率包括回收现金人员管理费用率和回收现金人员业务费用率，业内人士认为，7％应该是一个可控底线。
后置风险如何解决
值得汁意的是，该文件还明确了四家资产管理公司逐步进行商业化动作的同时，可扩大其业务范围，并给予其自书经营权。如：可开展委托其他商业银行的处置不良资产业务，可根据市场定价原则收购不良资产，可以开展财务顾问服务，上市推荐业务等。资本金业务将单独核算，并建立考核机制。完善处置手段，尝试开展资产证券化、外资介入等方式；可以将自有资金投资不良资产：调整考核、奖励办法，债转股回购可予以奖励等方式。
据《新财经》了解，四家资产管理公司对于该份财政部文件的出台均表示造成。
“在实务操作过程中，我们是最能体会其中的难处。现在，很多叮行操作模式的限制将越来越少，因不良资产回收将不再仅仅是一句口号。”东方资产管理公司的一位从事资产处置方案设计的人士对《新则经》记者说。
一直专注于小良资产产生源头研究的社科院博士曾诗鸿在《新财经》记者采访时指出：“文件的小台虽然对于四家资产管理公司来说各有利弊，但总体来说利大于弊。”他认为，在收购不良资产时，采取市场化定价，有可能导致过分压低被评估者的价佰，导致国有资产受到侵害。将四家公司推向市场进行市场化运作，将使各家的压力增大，而最终不适应市场机制的将走向破产。但好的方面也显而易见。各家公司增压的同时，在激励措施的激励下，从管理层到员工的积极性将大大提高，从而加速银行的不良资产处置速度，加快市场对资源的配置。
事实上，在此背后，更不可忽视的是四大资产管理公司的大量后置风险。
按照计划，2008年四大资产管理公司将原来承接的银行不良资产处置完毕，在不考虑新的不良资产的前提下，届时其对国家财政部的负债要如何解决?
1999年四大资产管理公司是以账面价格收购四大银行的不良资产，它的资金来源于三个渠道：国家财政对四家资产管理公司拨付的400亿元资本金，人民银行提供的5700亿元再贷款，四大资产管理公司向对应的四大行发行的8200亿元金融债券。
而以目前的现金回收率，致使四家公司尚欠财政部大量资金。
对此，东方资产管理公司的一位人土表示很无奈，他认为这个问题很难妥善解决。“当初原价收购就是典型的风险后置行为，资产管理公司累计收回的现金是不可能偿还这笔巨额债务的。”如果由银行承担，那么，必然将成为银行新的不良资产，也失去了资产管理公司存在的意义，并且银行改制、上市也经受不住这种打击。况且这批债券到期日已经不远，加之四大行又累积产生了1．8万亿的不良资产，如果全部由国家财政消化，估计在短时间内根本不可能。如果继续发债券，只能是拆了东墙补西墙，进入一个恶性循环。
华融资产管理公司的一位人土在向《新财经》谈到这个问题时，也认为最后这个问题可能只能不了了之，就像当年央行发国债就是从财政部拿钱一样。
对于此问题的解决，众多专家也表示，暂时没有什么好的办法。
憧憬大投行时代
问及四家资产管理公司，未来的发展目标是什么?《新财经》得到一个不约而同的回答：“新一代的现行。”资产管理公司转型发展为真正意义上的国有大型投资银行，已成为各界公认的理想之路。
但从现实情况看，“专业性的不良资产处置机构(包括金融方面和社会方面)再加上投资银行的业务”才是对未来资产管理公司的准确描述。
除了自成立伊始就开展的银行性不良资产处置工作外，2000年开始，四家资产管理公司先后获得了中国证监会颁发的《经营股票承销业务资格证书》，被授予在资产管理范围内开展推荐企业上市和股票、债券承销业务的资格。2001年出台的《金融资产管理公司条例》也明确了资产管理公司“对已收购的不良资产，可以综合运用债务追偿，债务重组及企业重组，资产置换、租赁、转让与销售，债转股、直接投资及阶段性持股，资产证券化等方法对不良资产进行有效处置，同时还可以从事资产管理范围内的上市推荐及股票、债券承销，投资、则务及法律咨询与顾问，资产与项目评估，企业审计与破产清算等各项业务；另外按照国家的有关规定可以向境外投资者出售债权和股权，引进外资参与不良资产的处置。”从该条例的内容看，资产管理公司可以从事的业务从本上涵盖了大部分现行业务。
但四家资产管理公司在业务被允许开展之后的三年来，其投行业务究竟如何? 《新财经》对此进行了粗略统计(见四大资产管理公司投行业务统计表)。
统计结果显示，四家资产管理公司目前介入投行业务的情况不一，多处在刚刚起步的阶段，主要是对接收的资产企业进行则务顾问、管理咨询、重组以及上市辅导和证券承销。
证券承销业务方面，四家的收入并不高，按目前承销业务最少的东方资产管理公司的承销收入约几百万元计算，预计承销业务最多的信达估计收入也不到2000万元。与同内日前专业性的券商平均3000～5000万元的利润总额相比，有较大差距。
财务顾问业务尽管已经开展，但四家资产管理公司的收入与专业财务顾问公司的差距依然很大的。据知情人士透露，凹家资产管理公司的财务顾问收入大概只有其现金回收总额的千分之几，约几百万，甚至还不到。所谓的财务顾问费，实际很多只是债务重细过程中的部分利息，因为叫家公司的工作重心并没有转移到财务顾问业务上。事实上，财务顾问业务一直是国外投行重要的盈利活动，高盛2002年则务顾问收入高达14．99亿美元，高于其承销收入；建行去年开展的财务顾问收入也达4000多万元。由此，如何把握住财务顾问这块“高产田”，四家资产管理公司还要下一番功夫。
至于非银行不良资产处置工作，目前尚处于讨论和探索阶段，四家公司今后如何开辟这块战场，还有待于财政部的指示。
事实上，对于四家资产管理公司除不良资产业务之外的投行业务，财政部亦没有明确对其如何进行考核。由于目前采取
四家公司盈利子以全额上缴的方式，因此，或多或少地妨碍了四家公司开展中间业务的积极性。而财政部可能出台的新文件中，似乎也并没有提及中间业务的盈利是完全归四家公司所行，还是像不良资产处置业务一样将划定一个上缴比例。但业内人上在接受《新财经》记者采访时，多数认为这部分收入应该也会设定一个比例，文件正式㈩台后配套文件也将很快出台。
尽管不够十全十美，但是资产管理公司日后发展壮大投行业务的优势还是显而易见的。
资产管理公司介入证券承诮等投行业务的一个突出特点是客户或者业务的垄断性。资产管理公司因其拥有特殊手段和各种资产，为资产管理公司开拓现资银行业务提供了便利条件。资产公司的最大优势在不良债权的管理处置、财务顾问、债务重组方面，而非证券承销。因为他们的业务核心就在于促进企业发展，加之对企业的情况比较熟悉，所以，针对性强。他们所掌握的资源不仅数量多，而且行业跨度大，因此，从业人员在债务重组、财务咨询等方面积累了大理的实践经验，这些是国内现有券商不可比拟的。一旦资产管理公刊转型成为投行，以其资产规模及经验优势，必将成为中国投行界的领军力量。
对于2006年及2008年两个目标的实现后，四家公司为其向投行方向转变已进行了一些探究。目前开展的业务可以称为试水，也可以认为是经验积累。但鉴于政策尚未最终明确，只能限于前期准备阶段，未来规划要待文件正式出台后才能制定。东方资产管理公司资产处置部门的一位人士说：“估计到2005年，四家对于投行这块业务领域就应该有一个清晰的规划了。”
未来存在模式
曾诗鸿认为，资产管理公司市场化后，短期内在整体格局上将维持现状。四大资产管理公司拥有经营自后，与各自对应的商业银行变得相对独立。四家公司在资产处置领域有着各自不同的特长，这也使得四家公司的竞争更为激烈，而这对于国内的不良资产处置和投行业务来讲，都是非常有利的。然而随着竞争的加剧及四大商业银行自身的发展，四家公司的未来存在模式必然发生变化。
对于未来投行时代四大资产管理公司的存在模式，各种意见大致可以归结为如下两种。
模式一：四大资产管理公司合并成立超大型金融控股公司。
目前，四大国有商业银行的金融控股公司模式已经展开，这种模式应该同样适用于资产管理公司。经过多年处置，不良资产处置基本完成后，留在手中的将只有政策性债转股以及通过重组、资产证券化等方式累积的其他可经营性资产。四家资产管理公司可自上而下地进行合并，然后按照公司发展的目标、资产的分布、特性等，进行优化组合。改造完毕后，将形成商业银行集团与投资银行集团相配套的金融体系格局。这家投行业的超级航母应采取股份制形式。这样，既可以弥补资金来源的不足、摆脱对财政的依赖，也有利于公司经营体制的市场化运作，以争取利润最大化为终极目标，将其完全打造成为一个纯粹的投资银行。它可以从事所有投资银行的业务，它所经营运作的资产不应再局限于自国有商业银行剥离的不良资产，而应进行规模扩张。以市场化手段自主选择并协商收购新的资产，如收购或代管国家部委的投资项目等。同时，国有资本通过股权转让等途径，也可以逐步减少和退出，从而真正实现不良资产的全部消化，使国有资金得到最高效的使用。
按上述方案，合并后的四大资产管理公司将成为国内有史以来规模最大、功能最完善的超级投资银行，有利于与国际大型投资银行的竞争。并且，资产处置队伍将全部是经验丰富的业内精英，而这对于不良资产的处置工作，无疑是最宝贵的财富。但就目前的情况来说，实现此模式还需―定时间进行探讨，因为目前我们尚无法得知最优的规模究竟有多大，四家资产管理公司合并后，是否是―个恰当的规模还不能肯定。而规模的不适当，将直接导致管理方面的漏洞，并导致工作效率低下，成本过高。
模式二四大资产管理公司与各自相对应的银行成立金融控股公司。
地铁、轻轨等对区域经济的拉动作用并不仅限于房地产。然而，在轨道沿线开发过程中，房地产的开发成为其先行条件。通过对地产项目的开发，从而达到聚集人气的目的，来带动整体区域的发展。
轨道交通在房地产开发中被誉为“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨。因此，作为整个轨道经济产业链中的房地产，已领先于其他产业发展，具有先行者的意义。
搭乘奥运快车 8号线周边抢占先机
“全长5.91公里”，“2008年奥运前通车试运营”，“本市唯一一条于奥林匹克公园中心区运行的地铁线路”，这些语句都是在描述一个线路――地铁8号线一期，即奥运支线。据悉，即将通车的奥运支线线路全长5.91公里，共设四座车站，从南向北分别为北土城站、奥体中心站、奥林匹克公园站和森林公园站，全部为地下车站。
虽然线路很短，但其特殊性决定了奥运支线的重要性。而且它与地铁10号线在土城站的相接，也使得城市北面的交通更加便利。作为直接服务于奥运的地铁新线，奥运支线凭借其先天的地域优势抢占奥运先机。
在亚奥区域的楼盘是否能有效利用奥运经济和轨道经济的双重优势?围绕地铁8号线的物业呈现出怎么样的特点?为此，记者通过实地走访和采访相关人士，试图为读者呈现出目前亚奥区域房地产市场的真实现状。
亚奥区域迎来“双重利好”
2008年北京房地产市场的主要推动因素被很多人认为是奥运会的举办和城市轨道交通的发展。尽管目前并没有确切数据来表明这两大因素对房地产增幅产生多大的量化影响，但可以预计，在2008年奥运场馆周边、城市轨道交通周边的楼盘价格依然是上升的趋势。
据市轨道交通建设管理公司相关负责人透露，地铁8号线全线由北到南将贯通5个行政区，成为北京又一条纵向快速交通走廊。(图示)8号线全线将设16座车站，其中二期工程将分两段进行建设。第一段线路北起回龙观小区东侧的黄平西侧路，顺黄平西侧路西侧绿化带南行，之后转向西南沿黄平东路行进，穿地铁13号线后沿西三旗东路向东南过清河、穿林萃路、五环路进入森林公园，与奥运支线的森林公园站相接。
第二段从北土城站引出后，沿北辰路、鼓楼外大街、旧鼓楼大街、地安门外大街行进，在地安门东大街折向东，在美术馆后街折向南至终点美术馆东街。全线途经昌平区、海淀区、朝阳区、东城区和西城区，是贯穿北京市南北中轴线的骨架线路，与地铁4号线和5号线共同构成了城市轨道交通规划线网的三条纵向轨道线。
作为地铁8号线的一部分，奥运支线全长近6公里的距离穿过了亚奥区域，加强了该区域与中关村商圈、CBD商圈等区域的联系。“在奥运前通车运营的奥运支线将使得亚奥区域的楼盘迎来奥运会和轨道交通的双重利好。尤其是靠近奥运场馆的项目，例如大观等项目在近期价格走势中将会稳步上升。”汇博行董事总经理潘好龙说道。
诚然，亚奥区域由于奥运会的因素成为了奥运场馆的集中地。包括国家体育场(鸟巢)、奥林匹克森林公园曲棍球场、奥林匹克公园射箭场、奥林匹克公园网球中心、击剑馆、国家游泳中心、国家体育馆、英东游泳馆、奥体中心体育场、奥体中心体育馆等多个场馆全部在此区域建设。“这批新建奥运场馆的诞生，将在全社会掀起体育锻炼的热潮，而且奥运场馆周边房产的环境和交通都在逐步完善，这也使得消费者对奥运场馆周边房产表现出极大的青睐。”潘好龙表示。
此外，区域内配套设施的日益完善亦使区域房地产具有强劲的升值潜力。1990年亚运会给北京留下了第一个现代化的大型居住区――亚运村。这为亚奥商圈日后的建设与发展奠定了良好的基础。现如今，这里各大超市云集、生意火爆，社区周边的医院、银行、邮局、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。
同时，奥林匹克森林公园的建设极大地改善了该地区生态环境，再加上北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得这里的生态环境质量得到了大幅提升，更加有利于人们的身体健康。
由于亚奥地区定位趋向于建设国际化居住社区，因此产生了巨大的消费增长潜力。十几年前，北京亚运会的举办曾给京城房地产市场带来了巨大的商机。而今奥运会的临近，奥运支线的开通，无疑会给亚奥商圈掀起一个新的。
体育搭台，重塑城市副中心
尽管亚奥区域受到奥运会和轨道交通的双重利好影响，但由于受到亚运村和奥运村占地面积较大的影响，奥运支线辐射的核心范围内实际上并没有太多住宅项目集中。“对于住宅而言，通常轨道交通的辐射范围在1公里之内才会对买房者起到强大的吸引力。因为如果物业离地铁的距离超过1公里，轨道交通的便利性便难以很好地体现。”高力国际研究顾问部主管谢靖宇说道。
日前，记者实地走访了奥运支线沿线物业，发现距离奥运支线500米到一公里的范围内，大多物业都是之前的老项目，新近入市项目仅有大观等为数不多的新盘。(见表格)。实际上，亚奥区域的核心区是在安立路附近亚运村段，主要包括亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。
从北京已确定的“两轴一两带一多中心”的城市空间新格局来看，不难看出亚奥区域的定位应该是以文化体育为核心的综合性城市副中心。以区域商业氛围来看，以往的亚奥商圈，更多的是依托于亚运村所带来的商业气息。但随着奥运场馆的建设，亚奥地区将向东面、北面和西面扩张。对于亚奥南部来讲，配套设施可谓相当成熟。然而对于奥北来说，配套设施还不够成熟，但奥运会的举办，奥运场馆的投入使用，将填补板块北部缺乏休闲娱乐设施的窘境。
因此，从事国际性的文化、体育活动，或者以奥运为契机发展相应的旅游事业是亚奥地区商业发展的方向。显然，奥运商圈未来将是一个文化气息浓郁的城市副中心，自身具备良好的经济再造功能。
为了应对奥运会时前去奥运场馆的大量人群，政府早在几年前便加大了对该区域交通设施的改善工作。目前，亚奥区域的交通日益便利，除现
有交通干道外，地铁4号线、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及即将开通的5号线在板块内多个地点交叉并形成换乘站，极大地方便了人们的出行。
“从北京城市规划以及亚奥地区在北京所处的地理位置可以看出，亚奥商圈不仅是发展文化、体育及旅游事业的好地方，也是居住、办公的好地方。”潘好龙说道。未来8号线沿线物业应该以体育、文化旅游形态为其主要职能。以8号线为依托，亚奥区域将形成以高档商务、商业、文化、旅游相结合的轨道经济。
成交量上涨20％10号线沿线楼市升温
尽管今年上半年房地产整体市场仍显低迷，但对于即将开通的地铁10号线周边房产而言，却已明显表现出成交量持续活跃的状况。
正在建设中的地铁10号线将成为继地铁2号线之后第二条环绕京城的快速交通轨道。在奥运会开始之前，地铁10号线一期将正式通车。
据“链家地产”统计数据显示，地铁10号线自3月底空载试运行以来，沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了10％以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20％。
串联三大商圈，东三环沿线租售两旺
10号线作为北京地铁第二条环线，具有连接中心城西北、东南方向的对角线功能。据悉，10号线全线分二期建设。一期工程起点为万柳站，终点为劲松站，预计今年6月底通车。二期工程是一期工程的延伸线，起于劲松站南端，终止万柳站西侧折返线，预计2010年建成通车。
建成后的10号线是一个环线，它的北、南、西部环线将在三环和四环之间，东部环线将顺延东三环。沿线经过了中心城的朝阳区、丰台区和海淀区，北连CBD，南按城市东南方向重要公共交通枢纽宋家庄，西连城市交通枢纽六里桥及五路居。
显然，10号线不仅贯穿了京城最优越的地理位置，而且还将京城楼市商业氛围最为浓厚的中关村、燕莎、国贸这三大商圈串联起来。“地铁10号线的开通，将使中关村商圈、燕莎商圈、国贸商圈这三大商圈结合的更加密切，这将会极大地激发区域的物业升值潜力。”伟业顾问商业公司副总经理姜黎明说道。
对于中关村商圈而言，人们熟悉它大多因为其是全国最大的电子产品集散地。浓厚的商业、商务氛围加上众多高校云集使得不少人置业于此。然而，区域内交通的不便在一定程度上影响了人们在此置业。此番地铁10号线的开通，将很大程度提升中关村的住宅价值。像紫金数码、西屋国际公寓等二手房公寓价格已达20000元／平方米左右，普通二手房则在17000元／平米左右。
作为使馆区聚集的燕莎商圈，是外籍人士选择居住的重要区域。例如像亮马名居、远洋新干线、凤凰城、太阳星城等项目一直是众多外籍人士的居住地，其租赁市场一直很活跃。“地铁10号线的开通，将减轻燕莎商圈内部的交通压力，提升区域内高端住宅项目的潜在价值。尤其对二手房的租赁市场，必将带来极大的利好因素。”姜黎明表示。显然，国贸商圈地处CBD区域的核心地段，聚集了大量高档写字楼和商业项目。随着10号线的开通，将加强国贸与燕莎、中关村的联系，给了很多置业者新的选择。
在地铁10号线一期通车试运营时间日益临近之际，记者目前在对地铁10号线沿线在售主要楼盘的调查中发现，几乎所有的沿线楼盘均以比邻地铁10号线为主要卖点。“10号线基本是沿着东北三环来布局，经过的大多是北京人口比较密集的繁华地区，沿线区域的住宅项目大多是均价过万元的中高端住宅产品，其主要购买人群均具备了一定的经济实力，大多不会选择地铁作为主要的交通工具。”高力国际研究顾问部主管谢靖宇说道。
因此，地铁10号线的开通实际上更多的是提升沿线楼盘的投资价值。一项来自“链家地产”的统计资料显示，今年5月东三环劲松、团结湖、三元桥三大区域二手房成交量环比4月均上涨了10％以上，5月租赁成交量环比上涨了14％。“地铁10号线已经给沿线区域的房地产市场带来新的生机，尤其在东三环沿线的二手房市场表现的更为明显。目前东三环二手房市场呈现租售两旺的局面，是当前京城二手房市场最为活跃的交易地带之一。”链家地产副总经理金育松表示。
二手高端住宅受益显著
如果说去年地铁5号线的开通带动了普通民宅租售市场的发展，那么即将开通的地铁10号线显然已提升了北京二手高档住宅市场的升值空间。因为从地铁10号线沿线部分区域主要成交小区／楼盘来看(详见表1)，大多项目的价格区间都在每平方米15000元以上。显然，10号线沿线周边分布有很多高端住宅项目，二手高端住宅市场将占据主力位置。
诚然，交通配套是对一个区域房产价值影响最大的因素之一，尤其是地铁这样的轨道交通，几乎可以对区域房产产生颠覆性的改变。
据“链家地产”统计数据分析，地铁10号线自3月底空载试运行以来，沿线各区域二手房价上涨幅度都达到了2.7％以上，高于二手房总体均价涨幅一倍以上(地铁10号线沿线各区域3月底以来价格上涨情况详见表2)。而且在二手房价整体上涨幅度明显加快的情况下，自3月底空载试运行以来，地铁10号沿线区域二手房成交量的上涨幅度都达到了10％以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20％。
“10号线开通在即，促使了许多房产持有者的心理预期都再次走高，形成了沿线房产价格居高不下的局面。这几乎成为当前整体房价上涨缓慢市场环境中的一道奇观。在整体市场成交上涨并不明显的情况下，10号线沿线区域成交上涨明显，与地铁即将开通的信息刺激了自住需求以及因租赁需求而衍生的买房出租需求有关。”金育松说道。
此外，像万柳、学院路、三元桥、燕莎、国贸、双井、劲松等区域无疑会再次成为二手高端住宅的交易热点区域。在富力地产商业运营中心经理张国鹏看来，地铁的潜在影响将拉动富力广场整个项目的升值空间。因为从交通便捷性方面来看，地铁10号线的经过将把富力广场周边的住宅、酒店、写字楼、餐饮各方面都带动起来。
根据“我爱我家”统计的市场情况显示，万柳地区靠近地铁10号线站点周边区域的房价相比普通区域最高相差30％，建设年代较新、社区较为成熟的社区二手房价可达到22000～25000元／平方米。如“康桥水郡”部分精品房源售价在25000元／平方米，“光大花园”市场价也在20000－23000元／平方米之间。
从2008年新开盘的项目来看，CBD商圈涌现出像CBD传奇二期、乐成国际豪丽公寓、美景东方等紧邻地铁10号线的楼盘，自然受到很多
投资置业人士的青睐。目前该区域的二手买卖价格在18000～25000元／平方米不等。“毕竟国贸区域挨着地铁10号线的楼盘有限，因此像地铁沿线周边的苹果社区、天之骄子、CBD总部公寓等项目由于建成时间不长，目前能满足投资和自住的双重需求。”我爱我家市场研究中心相关负责人说道。
两大区域价值显现
随着地铁10号线一期的即将通车，除了会促进沿线的中关村商圈、燕莎商圈和国贸商圈的房地产市场快速发展之外，还有哪些区域有潜在的升值潜力?在记者采访过程中，不少专家看好北京东南区域的升值潜力。
“由于万柳、燕莎、国贸等区域的住宅供应量在未来会日益减少，而CBD向南延伸的东南区域潜在供应量较大。在地铁10号线通车之后，包括十里河、潘家园等地离CBD商圈和燕莎商圈的时间距离将大为缩短，东南区域的地段价值将得到进一步显现。”姜黎明说道。
随着政府不断加大东南部建设力度，东南三环和四环之间的楼市正处于快速发展时期。
地铁10号线一期的开通和二期的动工将形成北京第二环线，从而带动整个东南部房产的整体发展。包括去年年底开始动工的10号线二期将会连通地铁5号线的宋家庄站，进一步向南三环西路拓展。
作为东南方向重要公共交通枢纽的宋家庄，其交通环境的进一步完善是促使区域飞快发展的重要因素。据悉，目前宋家庄路段沿线在售楼盘价格大约在8000元／平方米左右，受到未来10号线二期的利好影响，未来房价升值潜力将逐步显现。
据我爱我家调研数据显示，地铁10号线二期规划的东南部如劲松、十里河等区域二手房价均有较大涨幅，其中劲松目前二手房价与地铁建设前相比涨幅已经超过100％。
随着人们对轨道交通这种快捷的交通方式的逐渐依赖，以地铁10号线穿越的北京东南三环附近的二手房将随着地铁一期开通和=期开工，该区域楼市将进入热销态势。
此外，10号线二期的破土动工亦使得人们对于西南区域的房产价值充满期待。按照10号线二期的规划，其将贯穿西南部大型的物流集散中心以及长途客运站点，如成寿寺、木樨园、大红门、六里桥等区域。
“轨道交通的便利将引起这些区域周边房产需求聚集并沿10号线走向分散。因此，10号线的建成将加速京城城区外扩的进程。由于东北部区域发展已较为成熟，10号线对于京城西南区域的发展影响将更加明显。”金育松说道。
在“北京市十一五规划”中，南三环成为南城未来发展的重点所在。三环新城至成寿寺之间亦将成为南城居住中心区。根据规划，10号线将串起宋家庄与六里桥等西部老城区，显然刺激了西南楼市的发展。
目前，西南三四环聚集了包括三环新城、万年花城等大型居住小区。随着10号线二期的动工，六里桥站、三环新城站等二手房市场开始活跃起来。同时，10号线还穿越西三环带聚集公主坟、紫竹桥等大型商圈，辐射海淀重点学院区。
“地铁10号线的开通，对成熟商圈是锦上添花，对目前住宅配套和商业氛围仍有待提高的区域，10号线的影响将更为迅速和深远。东南三环、南三环和西南三环现在均属于未被完全开发的价值洼地，10号线的利好因素将会使这些区域的房地产价值得到逐步显现。”华高莱斯副总经理公衍奎说道。
“南城专列”带火南城楼市
当人们把目光都集中在地铁10号线、奥运支线的时候，一条被称作“南城专列”的地铁线路已在今年3月确定了规划路线，且将于今年年内开始动工建设。
南城，一度被诟病为基础设施建设特别是道路建设落后太多。然而，随着北京轨道交通建设速度的加快，地铁4、5、7、10、9、14号线和亦庄、大兴线、房山线都将出现在南城。未来，轨道交通的日益完备将彻底打通北京南部区域交通落后的瓶颈。依托地铁的发展，南城的房地产价值将迅速凸显出来。
7号线提升东南部物业价值
由于贯穿城南地区，对南城百姓来说，7号线成为某种意义上的“南城专列”。
据悉，7号线规划线路长27.3公里，共设17座车站，在北京西站与9号线换乘。途经宣武区、崇文区、朝阳区内的几个南部核心区域，其中广安门、广渠门、菜市口、双井等商圈成熟已久。
预计7号线将于年内破土动工，计划在2012年正式投入使用。规划线路为：北京西站、广外、广安门、牛街、菜市口、虎坊桥、珠市口、磁器口、幸福大街、广渠门、双井、九龙山、大郊亭、唐家村、半壁店、小郊亭、南花园。
不难看出，地铁7号线沿线所经过的大部分地区发展已较为成熟，包括两广路沿线周边都少有待开发的土地入市。由于新建商品房数量日趋减少，存量房市场正在以迅猛的态势崛起。而位于东四环以外的垡头区域，集中了金蝉北里、金蝉南里、紫南家园等较新的二手商品房，存量房源充沛。据“链家地产”统计数据分析，目前垡头、五方桥区域二手房均价大大低于西部广安门、菜市口、珠市口、广渠门等区域的二手房均价，还有较大的升值空间。
事实上，以垡头、五方桥为典型的东南区域属于北京开发比较晚的区域，其交通、商业等各项配套设施还有待发展。与北京城同地段区域而言，其房产价格明显偏低。然而，较低的价位优势使得区域房价具备了较高的性价比。
随着地铁7号线的开工建设，极大地改善了区域内的交通布局，必然会拉平东南区域房产价格与其他区域的房产价差，有力激发垡头、五方桥区域的房产潜在价值。这是因为区域内存量房源比较充沛。同时，区域内生活配套逐步完善，新兴小区内各项生活配套齐备，正在形成一种成熟的居住氛围。
分析人士认为，7号线不仅带动了南部老城的复苏，也推动了东南部四、五环地区城乡改造的快速进行。预计随着地铁7号线的开建完工，东五环区域房产价值将得到再度提升，房产将进一步活跃。
4号线搭建“南北”直通车
继5号线之后，地铁4号线是又一条贯穿北京城区南北的地铁线路。据悉，地铁4号线全长26.1公里，共设22座车站，穿越丰台、宣武、西城、海淀等四个行政区，为北京市轨道交通线网中的骨干线路。
线路南起丰台马家堡西路，沿马家堡西路，向北经菜市口大街、西单大街、西四大街，由新街口向西，经西直门外大街至白石桥向北，沿白颐路、中关村大街、圆明园，终点为颐和园北宫门。“地铁4号线的建设，直接带动了沿线房地产价值的飙升，也将为沿线城区特别是南城的居民带来极大的便利。”公衍奎说道。
作为地铁4号线规划主站点的马家堡，其二手房市场成交表现相当活跃。据悉，目前马家堡地区的二手房
市场新、旧房源各占半壁江山。马家堡西路东侧集中了大量建于20世纪80年代的老社区，西侧近几年来则陆续涌现了一批新建楼盘，如星河城、城南嘉园、草桥欣园、名都家苑等。
马家堡地区近几年房地产市场的火速升温主要原因就在于交通条件的改善。其中修建地铁4号线的巨大利好，更是直接推动房价快速上涨的原因。2004年底，从南四环直通西单的马家堡西路建成通车，使得家住南四环沿线的居民到达南二环的时间几乎可以缩短一半，马家堡地区居民可以直接驱车到达城内，由二环右安门桥驱车到达马家堡生活区仅10分钟。正在修建的地铁4号线南起丰台区马家楼，北至海淀区龙背村，穿越西单、西直门及中关村，贯穿南北，马家堡站就位于起点马家楼北。
在当今快速发展的社会，城市的生活中心已经不仅仅是城市的中心位置，大都市的生活空间已经演变成多个中心和区域中心。人们的居住空间开始转向交通枢纽周边和相关配套完善的次级区域中心。
以地铁4号线南段的丰台区来看，丰台区虽然近年来在房地产开发上有大幅增长，但相对于近郊城区而言，其住宅配套和商业氛围仍显不足。随着近年规划建设步伐的逐步加快，尤其是地铁4号线的修建，使得丰台区成为南城重要的交通枢纽。
此外，该区域的楼盘户型比较多样，从五六十平方米的小户型到两百多平方米的越层均有，可以满足不同的人群需要。地铁4号线的建设将吸引更多的人群来这里租住房子，租金上涨已是不可避免。
以“陶然北岸”为例，“陶然北岸”地处陶然亭最繁华地区，南临陶然亭，北依琉璃厂文化街，距天安门仅两站地。正在建设的地铁4号线陶然亭站紧邻该小区。据我爱我家提供数据显示，目前“陶然北岸”二手房市场均价为18000～22000元／平方米。客户群体主要集中在30岁以上的年轻群体，以企业白领、高级职员居多。在“陶然北岸”已购房者和意向购房群体之中，自住型客户占绝大多数。他们主要是以改善居住条件为主，约占总体客户量的80％。
“我爱我家”市场研究部相关人士表示，在人们的日常工作生活中，交通作为出行的最大障碍已经备受关注。在当今以时间来计算距离的时代，相对与拥堵的路面交通，轨道交通日渐体现其快速、便捷的优势。人们在选房居住时开始更多地将目光投向地铁沿线区域，还未竣工地铁4号线沿线区域已经开始逐渐聚集人气。正是这种对轨道交通的“亲赖”加大了其沿线区域房源的需求，从而加速租金的上涨。
9号线辐射西南区域
如果说，由于南城基础设施建设特别是道路建设欠账较多而造成南城人气不旺的话，那么，京城的西南部地区尤其如此。目前，北京已经开通运行的地铁1号线、2号线、13号线、八通线和正在建设的10号线(一期)主要服务东、西城和北城。而已开通的地铁5号线和正在建设的4号线虽然贯通南北，但两条线路均没有太多的辐射西南区域。
地铁9号线的动工恰好填补了这一空白，在为丰台区交通提供便利的同时，更重要的是促进丰台经济与中心商圈融合的同时，带动整个丰台的经济发展。据悉，地铁9号线全长16.5公里，全部为地下线，共设车站14座，其中有8个换乘站。如此多的换乘站，将使西南部的居民可以非常方便地通过轨道交通到达京城的各个方向。
按照规划，地铁9号以郭公庄为起点，向东经过六里桥后一直向北至海淀区白石桥。沿线经过丰台科技园、丰台火车站、六里桥长途客运枢纽、北京西站、白石桥商圈。作为一条位于城市西部、整体呈南北走向的线路，地铁9号线将连通丰台、海淀两个区，加强了西南区域同京城其他区域的联系，同时也拉近了中关村与丰台总部基地的距离。
宣扬企业文化演讲稿 尊敬的各位领导，亲爱的同事们：
我是来至锦域蓝湾分行的马静，自从我09年4月份进入公司到此刻已经一年多了，在这一年多的时光里，我的感慨很多，也很感谢公司让我站在这个平台上演讲。
这天我给大家演讲的主题是：“弘扬钢运文化、放飞我们梦想。”
回望以前，进入钢运房产两路分公司后，我的一切都发生了很大的变化，从签第一个单不会写合同到自我能独立操单时，我觉得学到了很多、也收获了许多，这些都离不开身边同事们真诚的帮忙和关爱，正是有了他们真诚的帮忙和关爱，才成就了这天的我。所以我很感动，我很感谢他们，在那个时候，我就对自我说，不管在什么时候，我都会抱着一颗感恩的心真诚地对待身边的每个人和事，在这个舞台上锻炼自我的同时，把自我的快乐传递给身边所有的朋友。态度是决定一个人能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人务必抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当做朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此置业顾问真诚的态度直接影响着销售业绩。
钢运文化是关爱、互助的文化，关爱别人就是互助自我，因为只有你关爱了别人，在你需要帮忙的时候别人才会互助你，让我们伸出手来帮忙我们身边的每一位需要帮忙的人吧！其次就是团结合作，努力沟通。业绩的提升，光靠一个人的努力是不行的，它需要很多人的合作。
回想在长河度假村军训翻越障碍的活动和20xx年9月16日在白市驿拓展训练的抢滩登陆活动中，让我感到团队的力量是多么的强大，个性是在抢滩登陆的活动，在整个过程，大家都把男女有别的观念抛在了脑后，大家紧紧的抱在一齐，生怕有人把脚踩到的地上而犯规，别人的脚踩在自我的脚背上很疼，甚至有些战友脚都被踩得皮下出血了没吭声，我好感动，如不是你也是这么想，他也是这么想，大家都是这么想的，怎会会快速安全成功的到达彼岸呢？“一根筷子轻轻被折断，十根筷子牢牢抱成团”正是在诠释团队的力量是无穷的。既然属于这个团队，就要充分发挥自我的作用，只有大家齐心合力，没有攻不破的堡垒。
高效才能共赢，我们坚信只有团队才能给我们带来更大的信心、力量和效率，只有团队才能给我们带来更高的利益，也只有团队才能使我们勇于应对成功路上的荆棘险阻，也只有团队才能让我们在逆境中勇往直前。只有这样我们钢军的旗帜才能很快插片整个两江新区！
我亲爱的钢军同仁们，只要我们继续以阳光心态去聚焦业务，真抓实干，不断提升我们的服务，公司必将赢得持续、健康、稳定的发展。天道酬勤，阳光总在风雨后，坚信自我就是那道美丽的彩虹！尽情地燃烧你的激情，释放你的情怀，放下你的一切包袱，树立你坚定的信念，在钢运这个充满活力与激情的舞台尽情展示自我。放飞你事业的梦想！让我们携起手来共同创造属于自我的一片蓝天，明天会更好！也祝我们的钢运明天更辉煌！
宣扬企业文化演讲稿 各位领导、各位同事：
大家好！我是来自合同部的张兰。
今日我演讲的题目是《弘扬二三文化，携手共建某某项目》。
我加入二三的时间并不长，可是短短两个多月的工作，却让我领略到了作为国内核电建设主力军的特殊企业文化与魅力。
在那里，我们遵循“安全第一；质量第一”的方针；在那里，我们继承着先辈留下的“自强不息，追求卓越”精神，在那里，我们秉承着“敬业、爱企、合作、奉献”的道德观念………。这一切，都在一点一滴的向我这个核电新人展示着一个有着50多年历史的核电建设企业的风采，让我有一种一颗小水珠最终汇进大江、大河之感。
在那里我第一次接触到“第一次把事情做对”的质量观念。
这一观念对我而言以前几乎从没有过。
在我过去接触过的企业里，几乎没有一个公司对员工的要求是第一次就把事情做对，第一次就把事情做到零缺陷。
然后，在二三，在某某项目筹备处，这样的思想这样的文化却深刻于每一个员工的脑海中，在每一个岗位的工作中、在现场的每一道工序中被严格实践着。
正是因为有这样严格的质量要求，公司才能有今日多项目同时进行，国际市场逐步展开的新局面。
在那里我们的同事以“质疑的态度，交流的习惯，合作的精神，审慎的作风”认真对待着手中的每一份工作。
9月份是公司的质量月，在这一个月里我们开展了多项与质量有关的活动，但让我印象最深刻的还是我们的质保监查。
在质保监查工作中，公司倡导的这一工作作风得到了充分的发扬。
每一个错别字，每一个错误的用词，每一个不恰当的描述，每一个没有落实的工作都没能逃过我们质保监查人员的眼睛。
正是因为他们严谨、认真的工作，给这次质量月工作划上了圆满的句号。
我们某某筹备处成立也快一年了，在过去的一年里，我们的人员从最初的十几人发展到了此刻的一百多人；我们的办公场所从益阳转战到了某某；我们的工作从最初的编写程序进入到此刻的项目议标谈判……。。在那里我们能够骄傲的中核二三某某筹备处演讲人：张兰说，在过去的一年里，我们成长了，我们壮大了。
可是，摆在我们面前的AP1000新技术的硬骨头，我们还从来没有啃过。
到底工程量有多大到底以工程量为标准如何进行现场管理到底图纸上的设计该如何在施工中实践这一个个的问题，如同鞭子一下一下抽打在我们身上，让我们疼，却也推着我们前进。
今日我们所应对的局面让我不禁想起了老一辈核电人大漠里驯核的故事。
情景如此相似却又大不相同。
今日我们应对的是未曾实施的新技术，昨日他们要自行研发、自主实施，我们都需要自我动手、丰衣足食。
然而他们应对的是渺无人烟的茫茫大漠，是国家的，是长期的与亲人分别…………。。他们肩负的是历史重任，人民的重托。
应对这一切，他们没有退缩、没有抱怨，而是以自强不息、艰苦奋斗的精神光荣地完成了自我的使命。
他们是我们的榜样，我们的楷模。
目前，在我们某某筹备处有将近80%的员工是“80后”。
他们很多是独生子女，他们没有经历过风雨，甚至有些才刚走出学校。
我们核电站建设因其特殊性多在偏远乡镇，远离大城市。
这些“80后”的年轻人能否耐住寂寞，能否抛下大城市的舒适生活全身心的投入工作呢我们有这样的担忧。
可是我们更相信，我们二三人从西北大漠一路走来，经历了军转民的艰难转型，经历了一个个核电站建设的洗礼，那种自强不息，奋发图强的精神已经流淌于我们每个二三人的血液中。
新一代的二三人必将继承和发扬这种精神，踏着前辈留下的脚印，勇敢的理解挑战，大步向前迈进，把我们手中的采用AP1000技术的第三代核电站建好，建成下一个“鲁班奖”工程。
我们有这样的信心，也有这样的实力！
今日，我们的很多同事来二三的时间并不长，对公司文化的理解还不够深刻。
可是我相信，公司经过50多年的奋斗积累下的企业精神已经深深植根于我们公司的每个角落，我们每个人身处其中必能日渐从这种文化、这种精神中汲取养分，成长壮大起来，用我们的工作业绩来回报公司给我们的馈赠。
我的演讲结束了，多谢大家！
宣扬企业文化演讲稿 尊敬的各位领导，亲爱的各位新旧同事们，大家晚上好！转眼间，岁末将至，05年又快过去了，此刻窗外寒风凛冽，屋内却洋溢着暖融融的微笑，这就是咱们星湖的文化氛围啊。今天，我非常荣幸能站在这里和大家一起分享我对咱们企业文化的一点点感想。我的演讲题目是：
塑造个人修养扬企业文化
众所周知，咱们星湖的文化生活是多么的多姿多彩，而我今天想说的企业文化，可还不仅仅是那一条条企业文化标语，也不仅仅是那一期期高质量又紧扣企业时事的小报，也不仅仅是为咱们星湖夺得累累荣誉的歌舞队；更不仅仅是那年年多次举办的各种异彩纷呈的文娱活动，我想说的是咱们每一个星湖人。
也许有人会说：我只是为了生存打工而已，企业文化的事儿与我无关。这可就大错特错了，一个企业的真正文化是体现在企业中每一个个体身上的，您，我，他，就是咱星湖的一扇扇窗。当面对着广大客户、竞争对手甚或全社会时，我们每一个人都代表着星湖的形象，每一个人都是活招牌：一个星湖员工的得体表现会给客户留下美好的印象与长期的信任，这比让他看大量华丽的文字图片广告更有效，相反，只要一个员工的一个不当举动甚至说错一句话，就会破坏掉几万或几十万昂贵广告在客户心目中建立的好印象。而当作为一个自然人面对社会时，咱们每一个人就代表着肇庆的形象，广东的形象，中国的形象：当然，一个城市、一个国家的文化，可以从书中网络上详细地系统地了解到，但是，真正对文化感兴趣的人们往往喜欢深入这个城市、这个国家，通过观察这里的人去了解他们的文化。举个例子，前两天，收到一封来自欧洲朋友的长长的e-mail，怀着对中国文化的兴趣，他刚刚结束了两个月的中国行程，他详尽的叙述着他一路的趣闻，其中提到一个细节，他说，中国人好象很不喜欢等待，无论是在火车站、地铁站还是人行横道等各种公共场合，人们总似乎习惯性地迫不及待地推啊挤啊，总要越过那规定的线，这令他感觉非常奇怪。虽然我对祖国的大好山河与悠长的历史充满自豪，但他无意中提到的许多细节的确令我汗颜。是的`，我们拥有着五千年的文明，这片土地积淀着悠长的历史文化，可是，那毕竟都是过去的辉煌，如果咱们中国人自己不去咀嚼她，吸收她，然后将这种文明、这种文化活生生地展现出来的话，这五千年的文化也只能是个博物馆，静静的在那里陈列而已。只有将咱们自己的文化融入骨髓，再活生生地展现在世界面前，五千年的文明才能焕发青春，咱们国家才能不断强大，真正受人尊重。
[关键词] 房地产 SWOT分析 发展战略 关键因素
1998年开始，我国房地产业走上了市场化的道路，房地产业也进入了一个欣欣向荣的发展阶段。在这个过程中，房地产企业也成为一个引人注目的行业。至2006年初，仅在上海房地产经纪协会注册登记的房地产企业就有150多家，而那些没有登记在册的房地产公司更不在少数。但随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。如果说房地产企业目前遇到的是“艰苦”，那对房地产企业而言，目前面临的就是“困难”，尤其对中小型房地产企业来说可能就是“绝境”。如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产的企业面临的最重要和最紧迫的问题。
一、房地产企业的出现和发展
1.房地产企业的出现
中国的房地产企业最早出现是在1992年，在上海的房地产企业的出现、发展过程中，最早出现的多是港台人士设立的公司。由于香港和台湾的房地产行业发展比较早，而同期的上海房地产市场营销行业还处于真空状况，所以上海最早的一批公司多是台湾和香港公司。这些公司把他们的业务延伸到上海，以成立分公司和合资公司或独资公司等形式进入到业，促进了上海房地产业的发展。
随着房地产市场的发展，港台房地产公司带来先进的操作经验和手法之后，本土的企业也开始陆续产生并壮大起来。这里主要分为两种，一种是国有性质的企业或有政府背景的房地产企业一般都是附属于国有性质的开发商或是国有资产的背景。这类公司设立的目的多是为开发商服务，另外一种国有营销公司是在资源整合的基础上成立的，可以更好地整合各种资源，市场化程度比较高，这类公司的竞争能力比较强。
同时，随着市场的发展，房地产开发商开发项目的积累，开发商在营销上建立起了自己的优势，很多开发商也成立了自己的营销公司。另外，以“咨询”名义而成立的房地产公司也不占少数。这主要是因为房地产咨询和房地产同属于房地产中介，目前我国房地产咨询和房地产营销还没有明显的行业划分标准，企业在工商局注册登记时往往是自愿选择登记为咨询还是营销，因此很多公司虽然登记为房地产咨询公司，但是它却从事着营销的业务。
2.房地产企业的发展
房地产企业最初一般都局限于一手房的销售。早期销售还不为市场所认可，大部分开发商不到万不得已不会把自己的项目交给企业。这一时期的行充当的主要是“后期包装”的角色，但是随着房地产市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转移，房地产市场的各个环节楼盘销售专业化水平也相应提高，开发商只能不断强化自身的优势，而把一些业务外包出去，以保持市场的核心竞争能力。房地产企业正是在这种背景下，在业务和组织上也发生了一些改变。
(1)公司内部业务和组织的改变。 业务上由销售向全程的转化，组织上则由侧重销售部到研展、策划、设计、销售各部门并重的转化。上海的房地产公司最初主要是销售环节的，即对开发商一手房的销售进行。最初的房地产公司主要是以销售部门为主。随着市场的发展，消费者对物业的要求越来越高，开发商必须要更好地注重研究消费者需求来确定其产品，所以这也要求行业能够更多地参与到开发商的项目运作中，从前期的市场调研，到中期的设计、策划，一直到后期的销售等各环节都进行辅助和把握。所以房地产营销公司也越来越多地体现了一种全程营销的精神。另外一方面，公司的研究、设计、调研、投资等职能不断扩大，总体上形成了各部门相互支撑、共同协作的局面。比如上海同策房产咨询有限公司的组织结构包括研展部、企划部、业务部、客户服务部等。房地产公司发展到今天，各个环节的专业化水准都在提高，甚至各个部门独立出去，从而形成了以销售公司为首，由调研、研究，融资等子公司共同形成了集团公司的局面。
(2)公司的功能改变。 公司是一个智力密集型行业，随着房地产市场的发，公司在产业链的分工中越来越细化，由销售环节向上端拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前的所谓全程概念，并且由于外国地产基金的进入，房地产公司多了一些的融资渠道，这些原本由开发商承担的职能现在更多地过度到了房地产公司的手里。在销售的形式上，很多的公司采取了风险包销的形式，把相当的风险承担到了自己的肩上，相对而言开发商的功能却在不断缩小，开发商越来越集中在他的核心功能上，即对土地的取得上。但是这也在客观上产生了一种可能，即随着房地产公司对房地产产业链整合能力的增强，房地产公司只要再取得土地，那么它完全可以做一个开发商，自己拿地，自己设计，自己策划，自己销售，实现这种功能上的改变。
二、中小型房地产企业发展的SWOT分析
1.中小型房地产企业发展的内部优势分析
（1）中小型房地产企业可以填补大企业在区域市场上的剩余空间。一方面，大型房地产企业凭借其自身优势，多把目标锁定在品牌房地产企业开发的高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等市场，而多数中小型企业只能进入到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面，大型房地产企业的范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、区、县。中小房地产企业的存在满足了中小型房地产开发企业的需求。
(2)中小型房地产企业是市场竞争的保障。中小型企业的存在，促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产开发企业和大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小型企业（包括中小型房地产开发企业竞争者的存在，使得大型房地产开发企业和大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。
(3)灵活的管理方式和市场适应能力。企业有规模经济的一面，也有规模但不经济的一面。大型房地产企业面积大、资金多的项目，开发商对企业的营销策划、品牌推广、销售进度等的要求也必然很高，因此对大型房地产企业而言是很大的考验，风险控制的难度也很高。相比之下，中小型企业因资金、品牌及实力等因素所致，只能开发中等规模的项目，但项目运作的风险更容易控制。另外，中小型企业因规模较小，具有“船小好掉头”的优势。
2.中小型房地产企业发展的内部劣势分析
(1)中小型房地产企业资金面相对困难。在目前的市场中，很多房地产开发企业都要求企业以垫资、参股或保证金的形式参与项目开发之中。而房地产企业往往只能通过银行贷款这单一渠道来满足开发商的要求。这就造成了企业增加了运作项目的财务成本，盈利水平下降或出现亏损现象，从而陷入资本运行的恶性循环中。
(2)中小型房地产企业的信誉度不足。一般而言，房地产开发企业在选择企业时，总是以企业的品牌、信誉度为第一考量标准。在这方面，中小房地产企业的劣势暴露无疑。 中小型房地产企业往往只能以收取低费来增加竞争力。
(3)中小型房地产企业人才缺乏。中小房地产企业不管是生产规模，还是人员、资产拥有量，以及影响力都要小于大型企业，这使得中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。同时由于中小型房地产企业的管理模式多是单一式管理，不利于企业引进的人才充分发挥作用，进而导致企业留住所需的人才难。
3.中小型房地产企业发展的外部机遇分析
(1)国家经济保持快速稳定的增长态势。目前我国正处于经济周期的上升阶段，连续保持健康发展，市场经济机制逐步完善。宏观经济环境的稳定为房地产市场的健康发展提供了良好的市场预期。
(2)房地产行业发展的长期性和重要性无可替代。与世界上成熟的房地产市场相比，我国房地产市场还处于一个成长时期。目前因我国土地制度改革和住房制度改革而形成的房地产市场不过短短的二十年时间，房地产行业的长期性和艰巨性是不可避免的。房地产行业是一个国家的重要行业，是一个关联性很强的行业，其在国民经济中的重要性是无可替代的。
4.中小型房地产企业发展的外部挑战分析
(1)宏观调控使得房地产市场整体低迷。2005年开始的宏观调控到了2007年下半年开始显现威力。房地产市场出现了土地大量流拍，销售量同比快速萎缩，销售价格浮动空间加大等现象，购房者也开始了长期观望。中小型房地产企业一方面来自开发商的资金回笼压力增大，另一方面发展业务的机会减少。
(2)房地产企业的兼并、整合进入关键时期。随着中国房地产市场的持续火爆，越来越多的企业进入到房地产行业，新一轮房地产企业的竞争加剧。中小型房地产企业在项目开发和城市拓展过程中，必然要遭遇境内外大型房地产企业和新兴企业的竞争。据《中国房地产策划百强企业研究报告》统计，2003年销售额在10亿元以下的策划企业占百强企业的43%，销售额在60亿元以上的企业仅占百强企业的6%。而截止2006年，销售额在10亿元以下的中小企业的比例下降至17%，而销售额在60亿元以上的大规模企业数量则攀升至39%，短短四年时间，增长了33%。这说明中小型房地产企业的生存空间正受到巨大威胁，行业的兼并、整合进入了关键时期。
(3)房地产企业间的竞争日趋激烈
随着房地产企业数量的快速增多，企业间的竞争日趋激烈。据统计，2003 年房地产企业的费率处于3%的较高水平，2004年下降到2.76%。2005年费率下降到1.96%，已低于近年来费率的平均水平――2.25%。2006年这一指标继续下滑，仅为1.21%，与四年前相比下降了近2个百分点，并且降幅逐渐增大。值得注意的是，房地产行业前10名的企业的平均费率从2005年的1.79％下降到2006 年的1.36％，降幅为32％，而房地产行业前100名的企业的平均费率则从2005年的近2%下降至1.21%，降幅高达62%，远远大于前10名企业的降幅。
总体来说，房地产市场受宏观调控的影响，从开发商到房地产企业都陷入了困境，但对中小型房地产企业来说并不意味着无法生存、发展。为了寻求出路，中小型房地产企业绝对不能固守传统的发展模式和竞争战略，必须找准自己的定位，明确自己的发展目标，制定自己的发展战略，运用合理的发展手段，扬长避短，走出符合中小型房地产企业自身情况的发展之路。
三、中小型房地产企业的发展战略
中小型房地产企业在综合实力不济的情况下，需要采取积极的、易变通的战略来改变被动、落后的形势。
1.业务范围的选择：专业化
中国房地产行业从单纯的项目销售起步，经历了十几年市场扩容、细分之后，已经衍生出包括策划、营销、推广、顾问、二手中介、物业管理、融投资、评估在内的等等诸多针对不同机构的服务。因此，对行业更为全面、精准地定义应该是“房地产综合服务行业”，而企业也应相应称为“房地产综合服务商”。
房地产企业根据自身的实力和发展战略，既可以选择其中的一个环节作为自身的业务范围，为客户提供非常细分、专业化的服务，也可以使自己的业务范围涵盖所有环节，为客户提供全面、系统的解决方案。当然也可以选择其中的某些环节组合成自己的业务范围。一般大型企业倾向于为客户提供全方位的整合服务。而中小房地产企业自身的劣势，决定了全程化的服务商只能是企业长期发展的目标，而现实情况下，更应该倾向于选择更加专业化、细分化的发展道路。
2.业务区域的选择：异地开拓
房地产行业是一种咨询服务行业，咨询企业不仅应该知道现在，还要知道过去和未来，不仅需要了解本地市场，更需要了解外地市场。而向外地扩展业务，可以拓展房地产公司的知识面和信息面，从而有助于判断公司未来的业务发展方向。同时，开展业务的过程也是一个不断学习的过程，不仅可以学习所在城市的发展历程和人文背景，而且可以向客户学习，向当地的其他开发商和商学习。这些都有助于丰富公司的阅历，增长公司的经验。
对中小型房地产企业来说，由于中小城市的房地产才刚刚起步，缺乏行业发展经验，因而可以避开与大型房地产企业的同城竞争，寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势。同时，异地开拓业务更加有利于积累操作经验、发挥操作手段、更新经营理念、锻炼工作团队，进而树立企业的品牌。当然，异地开拓业务还对员工的适应能力、沟通能力、合作能力和工作精神都提出了很高的要求，也要求企业组织结构灵活并具有良好的协调能力。这正好能发挥中小型房地产企业管理灵活、市场适应性强的特点。
3.发展方式的选择：横向一体化
从快速扩大房地产企业的规模、提高房地产企业的服务能级的角度来看，企业可以采用纵向一体化的发展模式，即介入房地产产业链的下游环节和房地产开发领域，或者是采用合作组建战略联盟的方式来达到目标。但这要求企业要具有一定的专业优势或者是很强的实力。在目前情况下，对中小型房地产企业而言，采用横向一体化的发展方式更为实际。
横向一体化是指企业收购、兼并竞争者的同种类型的企业，或者在国内外与其他同类企业合资生产经营，也就是由同行业内的两个或多个企业合并成一个企业。企业之间的合并一般分为以下两种类型:
(1)吸收合并。吸收合并是指两个或两个以上的企业合并后，由其中一个企业吸收其他合并企业而成为存续企业的合并形式。该存续企业仍然保持原来的企业名称，而且有权获得其它被吸收企业的资产和债权，同时承担其他企业的债务，其他被吸收企业的法人地位不再存在。吸收合并中，继续存续的企业一般实力较大，其他被合并企业的实力相对较小，一定意义上是一种“大鱼吃小鱼”的模式。
(2)新设合并。新设合并是指由两个或两个以上的企业合并设立一个新企业，原来的合并各方解散，由新设立的企业接管原来合并各方的所有资产和业务，同时承担合并各方所有的债权和债务。新设合并中，原来合并各方的实力相差不大，合并后整个新企业的实力会大大增强，是一种“强强联合”的模式。
从对横向一体化概念的描述中可以看出，对于中小型房地产企业而言，和同行业内其他企业合并是一个谋求成长的好方法。这种方法既可以和其他实力相近的企业一起组建一个新的企业，也可以合并一些规模相对较小的企业，以达到快速扩张的目的。当然，中小型房地产企业也可以被合并到实力较强的大企业中去，利用大企业的平台和资源实现自身的价值。
四、中小型房地产企业发展的关键因素
不管企业选择的发展战略为何，中小型房地产企业要获取成功，必须要有以客户为中心的经营理念，把策划能力、销售能力、可持续发展能力等核心业务能力的提升放到企业发展的首要位置，从而树立良好的企业品牌。
1.通过信息化、网络化的手段，建立以客户为中心的经营理念
房地产行业在本质上是一种服务行业，因此认真考虑客户的需求和偏好，提供满足其需求和偏好的产品和服务是非常重要的。而且，丰富的客户资源对房地产企业的成功经营也是至关重要的。我国的房地产企业在经营中应该贯彻“以客户为中心”的原则。
同时，作为信息密集型的房地产行业正逐步走向信息化、网络化。房地产企业除了收集各种与房地产相关的资料、数据外，还需建立、完善自己的资源数据库，从而加强信息的分类分级管理。例如上海房屋销售有限公司组建的全国规模最大的易居置业会，会员人数达到十几万人。会员俱乐部主要为客户提供发展商背景咨询、楼盘信息咨询、政策法规咨询，以及置业时的各种优先优惠服务等等。当然，中小型房地产企业因规模所限，可能达不到“会员俱乐部”这样的级别，但会员的累积确是企业发展过程中不可或缺的一项基础工作。
2.销售、策划、可持续发展等核心业务能力的提升
销售能力决定了企业的发展水平。企业应该努力扩大面积和销售面积、提高销售额和销售率，从而提升其销售能力。
策划能力决定了企业的增长速度。据统计，2006年策划百强企业的策划收入平均水平突破900万元。从近几年的发展趋势来看，策划收入占房地产前100名企业的营业收入比例在逐渐增大，2006年该项占比提高至10.91%。同时，房地产前10名企业的策划收入占营业收入的比例也在不断增加且速度快于排名前100名的企业。2003年～2006年，前10名企业的这项比例提高了近10个百分点，而百强企业仅提高了7个百分点。这充分说明了策划能力在今后企业发展过程中的重要地位。
可持续发展能力决定了企业的未来。销售能力和策划能力主要决定了房地产企业的发展现状，而企业的可持续发展能力则决定着企业的增长极限。因此培育和提升房地产企业的可持续发展能力是关系到企业发展模式的关键所在。
3.树立良好的企业品牌是企业发展的核心
品牌是企业的无形资产，它对于企业的不可替代的地位及难以衡量的资产价值得到了企业的一致认可。房地产企业由于其服务过程中和客户之间存在着信息不对称的状况，而且其服务标准难以量化评估、服务效果的显现又具有一定的滞后性，因此，客户对商实力的强弱和专业技能的高低很难通过定量的指标做出正确的判断，客户在选择房地产企业时，往往倾向于选择具有良好品牌和声誉的商。因此，只有树立良好的口碑、建立中小型房地产企业的品牌，才能吸引客户的初次合作，才能为以后的继续合作奠定基础，才能保证企业的成功。
对中小型房地产企业来讲，在一个欣欣向荣的市场中，企业不但要注重如竞争，还应该抓住机遇进行合作，在竞争与合作并存中实现更好的快速发展。而当面对房地产市场的冬天时，专业化和差异化成为企业生存的良方。只有扎扎实实走好每一步，中小型房地产企业才能逐步实现做大做强的最终目标。
参考文献：
[1]施立鹏:上海房地产行业的“出身”和“变脸”[J].中国房地产信息,2006年第1期
[2]中国房地产TOP10研究组.2007年中国房地产策划百强企业研究报告,2007.3
