发布时间：2023-03-01 16:28:35
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的银行贷款评估报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。
目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。
整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。
另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。
二、商业银行贷款中介活动的概念范畴
商业银行贷款中介活动是指商业银行出于对专业分工协作、成本收益比较、信息不对称、业务经营需要等方面考虑，通过签订合同、协议等形式在贷款过程的不同环节引入不同类型中介机构为其贷款业务提供有关服务的商业活动。
目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。
三、商业银行与中介机构的关系
从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。
1商业银行对中介机构的选择和变更
目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。
商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。
同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。
不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。
2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估
据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。
针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。
针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。
3商业银行贷款中介机构的收费状况
现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。
按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。
4中介机构对银行信贷决策及管理的影响
在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。
5商业银行对中介机构业务活动的管理
商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。
有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。
四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题
1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患
目前，由于银行贷款中介市场竞争比较激烈，为招揽客户，部分贷款中介机构在利益驱动下，不坚持“诚信为本”的职业宗旨和“独立、客观、公正”的执业原则，或违规操作，或“偷工减料”，导致中介报告质量不高，甚至采用非法手段欺骗银行，造成银行信贷资金出现风险。
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0062-02
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P 根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L 根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S ：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T ：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）： 解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2 Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995
（0.516） （38.344） （-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1 的相关系数为0.684，大于零。说明X1 越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为- 0.656，小于零。说明X2 越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计――数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).
银行贷款居间合同范文一
甲方：
乙方：
双方代表经磋商后，一致同意订立本合同书。
一、 甲方委托乙方向银行联系和安排约借款(具体借贷金额由银行评估审批后确定)，用于个人消费或装修，乙方接受委托。
二、 甲方职责：
1、 提供借贷所需的真实性资料。
2、 积极配合办理相关手续。
3、 维护乙方权益。
三、 乙方职责：
1、 充分发挥资源优势，认真负责加速办理所有借款手续，在金融机构审批后，借款全额汇入甲乙双方共管账号即视为成功。
2、 全面协调甲方与金融机构的关系。
3、 维护甲方权益。
四、 甲方需承担的费用：
1、 利息(详见甲方与贷款银行间签订的相关合同、协议约定);
2、 公证费、共管账户开户费用(详见甲方与公证处、银行间签订的相关合同、协议约定);
3、居间服务费：税后元，甲方须在银行贷款审批成功，在房管局办理他项权利证后一次性将贷款总额的居间服务费从共管账户中提取。
五、 违约责任：
1、 本合同生效后如任何一方擅自撤销委托则视作违约。违约方即须支付人民币
2、 银行贷款审批完毕在房管局办理他项权利证后，甲方保证配合乙方从共管账户中提取全部居间服务费，每延误一天甲方按申请贷款总额千分之五向乙方支付滞纳金。
3、如因国家政策调整及甲方未能达到担保或银行贷款条件造成银行无法放贷的，乙方对此不承担违约责任。
六、 其它：
1、 本合同甲乙双方签字盖章，贷款项目银行受理审批后即生效，在履约完毕后自行终止;
2、 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力;
3、 本合同未尽事宜甲乙双方可协商解决;
4、本合同内容双方均有义务保守机密，不得擅自对外泄露;
5、每笔贷款因不可抗力因素未能办成收取元劳务费，其余费用全部退还。
甲方(签字)： 乙方(签字)：
年 月 日 年 月 日
银行贷款居间合同范文二
甲 方： 乙 方： 双方代表经协商后，一致同意订立本合同书。
一、甲方委托乙方向金融机构或个人联系和安排约1000万元人民币的借款(具体借贷金额由出借方评估审批后确定)，用于经营周转及消费或装修，乙方接受委托。
二、甲方职责：
1.提供借贷所需的真实性材料;
2.积极配合办理相关手续;
3.维护乙方权益。
三、乙方职责：
1.充分发挥资源优势，认真负责加速办理所有借款手续，在金融机构或个人审批同意后，借款全额汇入甲方指定的帐号即视为成功;
2.全面协调甲方与金融机构的关系;
3.维护甲方权益。
四、甲方须承担的费用：
1.利息(详见甲方与出借方问签订的相关合同、协议约定);
2.评估费、公证费、融资费、监管费及相关费用;
3.定金4万元;
4.居间服务费为贷款总额的5%，甲方须在出借方审批成功后一次性将贷款总额的居问费支付乙方。
五、违约责任：
1.本合同生效后任何一方擅自撤销委托则视为违约;违约方即须支付人民币10万元给守约方作为违约金;
2.出借方贷款审批完毕后，甲方保证支付全部居间服务费到乙方指定的帐号，每延误一天甲方按申请贷款总额百分之一向乙方支付滞纳金;
3.如因国家政策调整及甲方未能达到担保或金融机构及个人贷款条件造成无法贷款的，乙方对此不承担违约责任。
六、其他：
1.本合同甲乙双方签字盖章后即生效，在履约完毕后自行终止;
2.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力;
3.本合同未尽事宜甲乙双方协商解决;
4.本合同内容双方均有义务保守机密，不得擅自对外泄露;
5.身份证复印件附后
以上内容全部审过完全审过，完全同意。
甲方：(盖章) 法人：(签字)
乙方：签字
年 月 日
银行贷款居间合同范文三
甲乙双方为发挥双方的优势，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，经双方充分协商，依据自愿、平等、公平、诚实信用原则，就乙方为甲方提供融资居间服务达成如下协议条款，以资共同遵守：
1、甲方承诺
1.1、甲方提供的与本协议有关的一切文件、资质、报表及陈述均是合法、真实、准确完整。甲方承诺在融资活动中所署公章、财务印章、法人章真实、有效，否则自愿承担融资不能的责任。
1.2、甲方在本协议有关的融资活动中委托人已经获得甲方特别授权，有权代表甲方签署与融资有关的全部法律文书，甲方对其行为所产生的结果承担法律责任。
1.3、甲方在本协议项下的全部意思表示是自愿、真实的。
2、乙方承诺
2.1、乙方是依法成立的法人或其他组织，具有签订和履行本协议所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任。
2.2、乙方在本协议项下的全部意思表示是自愿、真实的。
3、委托事项
3.1、甲方委托乙方寻找、介绍融资方，乙方接受甲方委托，为甲方融资贷款提供居间服务。
3.2、乙方接受委托，为甲方介绍引荐符合其融资条件的机构或个人(以下简称目标融资人)，为甲方与目标融资人进行斡旋和谈判，并协助促成甲方与目标融资人签定融资文件(包括但不限于借款、贷款等融资性协议或合同)。
3.3、乙方居间服务内容包括:甲方按乙方要求将所需资料提交给乙方，以甲方的 作抵押(质押)，为甲方融资 万元人民币(大写： )左右的资金(最终以目标融资方审批贷款金额为准)，为前述事宜的借款提供居间服务。
3.4、甲方借款期限为 个月，若采取先息后本方式，每月借款利率为 %左右;若采取等额本息方式，每月借款利率为 %左右，每 付一次利息。前述月利率最终以目标融资方实际审批利率为准。
3.5、乙方对甲方所融资借款事项不承担任何性质的担保责任。
4、居间报酬、费用及支付方式
4.1、若乙方促成目标融资人与甲方签署(包括但不限于贷款、借款等)融资合同，甲方按其与目标融资人签署协议中约定贷款或借款总金额的 %(大写：百分之 )向乙方支付居间费。
4.2、甲方支付的居间费的有关税款均由甲方承担(包括但不限于应由乙方交纳的所得税、营业税等税费)。
4.3、甲方应在目标融资人向其发放首笔贷款到达甲方账户或甲方指定账户的两个工作日内，将居间费一次性支付到乙方指定账户，否则属违约。
5、居间成功的认定
5.1、乙方引荐的目标融资方与甲方签订贷款(借款)协议时，即为本合同居间服务成功，甲方应与乙方签订《融资居间服务成功确认书》。
5.2、如甲、乙双方未签订《融资居间服务成功确认书》，则乙方引荐的目标融资方向甲方账户或甲方指定账户转款时,即为本合同居间服务成功,甲乙双方不再签订《融资居间服务成功确认书》。
6、甲方权利、义务
6.1、甲方应向乙方提供办理融资贷款事宜所需的一切相关文件(包括但不限于资质、报表、审计报告、评估报告等)，并对所提供资料的真实性、准确性及有效性负责。乙方对甲方提供的全部资料的真实性、合法性不承担责任。
6.2甲方提供办理融资贷款事宜相关文件(包括但不限于资质、报表、审计报告、评估报告等)的费用由甲方自行承担，乙方不予垫付。如甲方不能提供有效文件，导致融资不能，由甲方自行承担责任。
6.3、未经乙方事先书面同意，甲方不得将本协议的内容和履行本协议过程中所获取的目标融资人的信息(属于公共领域的信息除外)向本协议居间业务直接相关人员之外的任何第三方泄露或非因履行本协议而使用。
6.4、不得与乙方介绍的意向融资人或目标融资人进行私下交易。
6.5、甲方不得要求乙方做出有违国家法律、法规及部门规章的事项。
7、乙方权利、义务
7.1、乙方在履行本合同的过程中，可以向第三方表明其为甲方的居间人，并可以向第三方介绍甲方融资的相关情况。
7.2、乙方认真完成甲方的委托事项，即按照本合同的约定为甲方寻求机会，并为甲方与目标融资人签署合同或协议提供联络、协助、撮合等服务。
7.3、乙方在甲方的委托事项过程中，因甲方的过错造成损失时，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。
7.4、甲方应配合乙方与融资目标人的谈判，不得无故推迟或拒绝。
7.5、乙方居间成功后，有权要求甲方应按本协议向乙方支付相应居间费。
7.6、如乙方居间未成功，不得要求甲方支付误工费、差旅费、交通费、招待费、酬金等任何居间费用;甲方不得以居间未成功而要求乙方支付其提供融资文件(包括但不限于审计报告、评估报告、财务报表等)、交通费、差旅费、误工费等因融资而产生的费用。
8、违约责任
8.1、如甲方与乙方介绍的意向融资人或目标融资人进行私下交易时，视为乙方完成甲方委托的融资居间服务，由甲方按本合同约定向乙方全额支付居间费。
8.2、 乙方向目标融资方提供甲方借款资料，并经过目标融资方审批同意借款(贷款)给甲方后，如甲方放弃借款(贷款)，则视为乙方居间成功，甲方应按本合同约定向乙方全额支付居间费。
8.3、甲方在目标融资人向其发放首笔借款(贷款)资金到甲方账户或甲方指定账户之日起两个工作日内未按时、足额向乙方支付居间费，则自应支付之日起，每逾期一天，按未支付金额的千分之叁向乙方支付惩罚性违约金，直到付清全部居间费及违约金时为止。甲方自愿放弃请求降低违约金的抗辩理由。
8.4、若甲方违反本合同之约定，未及时、足额向乙方支付居间费时,乙方为追要居间费而产生的一切费用(包括但不限于律师费、误工费、差旅费、诉讼费等)均由甲方承担。
9、合同的生效、解除
9.1、本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。
9.2、发生下列情形之一，甲方或乙方需通过书面形式通知对方解除本合同。
9.2.1、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
9.2.2、国家政策法规调整致使本合同履行可能违法的。
10、争议解决及其他
10.1、若在履行本合同中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可向合同签订地成都市武侯区人民法院提起诉讼解决。
10.2、未尽事宜由双方签订补充协议，补充协议与本协议条款理解不一致时，以补充协议为准。
一、房地产开发贷款的风险成因
房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
（一）资本金问题
房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
（二）融资中的重复抵押风险
房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下，银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高，而不是土地资产单独变现的价值。另外，因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同，如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实，盲目接受在建工程抵押贷款，一旦市场行情出现变化，相关风险便会显现。
（三）售房与收贷的两难境地
对于房地产开发企业来讲，售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中，许多开发商在房地产价格上涨时，为了追求利润盲目扩张开发项目，将售房所得价款不及时还贷，而是投入到后续更大的建设项目，导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款，对于银行而言至关重要，但从目前体制分析，还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制，现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制，这样就形成了一个怪圈，银行不让开发商销售房产就不能收回贷款，允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款，导致贷款风险加剧。
二、诉讼及执行过程中的风险
房地产开发贷款出现风险后，大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中，由于房地产开发贷款风险的特殊性，决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。
（一）抵押房产被出售的风险
在房地产开发贷款诉讼实务中，一般来说，银行占有绝对优势，这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样，也不能确保不出现其他风险。
（二）工程款优先受偿的风险
2002年6月20日，最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》，做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说，最高人民法院做出上述规定，从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资，充分保障其合法权益，因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是，如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话，对于银行贷款来讲，其风险将进一步加大。2009年4月，工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议，认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款，尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议，但是开发商与承包方恶意串通，拖延执行，损害银行利益的行为，仍不容忽视。
（三）评估环节中的风险
除上述实体阶段出现法律风险外，实务中不少开发商利用评估环节恶意阻挠法院强制执行。2006年工商银行哈尔滨哈铁支行依法对D房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行过程中，被执行人D房地产开发有限公司以抵押房产中存在无产权证明但有使用价值的房产未作评估为由，认为房产价值评估过低，要求重新评估。执行法院认为被执行人提出异议成立，要求评估公司重新评估，但新《评估报告》却将房产价格的基准时间进行了调整，致使房产的每平方米单价增加了1万多元，增加了拍卖变现的难度，也直接影响了债权的现金受偿。另外，执行实务中还存在开发商利用《评估报告》的时限做文章，公然逃废银行债务。2010年8月30日，前述提及的B房地产贷款案在第二次拍卖时又被执行法院叫停，理由是被执行人提出《评估报告》超期的异议。从法理分析，如果法院对执行资产进行评估后，而申请人却迟迟不申请法院拍卖该资产，那么该资产的价格因申请人怠于行使权利的原因而失效，这无可厚非，也与立法的本意相符。工行哈尔滨河图支行在对B公司抵押房产评估后的第一时间内已申请拍卖，故不存在人为原因导致评估报告失效的后果。但就是这样一个简单的执行实务问题，执行法院并没有驳回而是立案审理，导致执行拍卖资产的时间人为延期，增加了风险。
三、应对措施
鉴于房地产开发贷款存在上述风险，银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题，就显得至关重要。有效地克服各种干扰，加大执行力度，尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾，是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。
（一）提级指定执行的灵活运用
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第132条明确规定“对下级法院长期未能执结的案件，确有必要的，上级法院可以决定由本院执行或下级法院共同执行，也可以指定本辖区其他法院执行。”上述规定针对的是下级法院怠于行使执行权的一种监督程序和具体规定，即提级和指定执行。实务中，为了克服地方保护主义以及开发商恶意干扰执行工作，银行通常采取上述两种方式，按照最高人民法院的相关规定，将执行时间达到或超过6个月的案件申请提级或提级后指定执行，在一定程度上克服了地方保护主义对案件的干扰，有效地提高了胜诉案件执行率。
（二）撤销权的快速行使
从传统的民法意义上讲，撤销权属于形成权，即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示，就足以使既存法律关系生效、变更或终止，从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质，在开发商恶意转让抵押房产时，致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下，撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到，当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下，针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为，银行在行使撤销权的时候要特别注意两点：一是善意取得人是否为善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意，或者其未支付合理的对价（房款），银行就可以通过行使撤销权，否定开发商与买受人之间的转让行为，保护担保债权不受侵害。
（三）对“抵押可售”的法律思考
前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题，从房地产开发商的角度分析，这实际上是一个融通资金的风险安排，即在保证资金周转的前提下，对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算，如果房地产开发商盲目扩大建设规模，将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行，必然将导致其资金周转出现问题，实务中为了敦促开发商及时还款，不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》，于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析，“抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。
首先，从书面意思解读“抵押可售”，其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押，但其作为商品的所有权仍然归开发商，故从这一角度出发，是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件，只不过从房产管理的角度出发，需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。
其次，“抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件，“抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款，在抵押债权实现后才消灭抵押，而不能解读为解除抵押房产之后才能销售，这是一个问题的两个方面，其核心是以抵押为保障销售房产，归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出，抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可，并非抵押人必需同意，同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下，对抵押物予以追及的权利。
第三，转让已登记抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上的或事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人所有权行使的限制，只是受抵押权追及效力的限制，而不是债权人意志的限制。在“抵押可售”不能作为抵押权人单方解除抵押的事实之后，作为抵押权人的银行当然可以行使相关权利，主要包括：
一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定，抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件：通知作为抵押权人的银行；告知买受人房产已抵押情况；转让价款明确低于其价值的，抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时，作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉，主张转让行为无效。
二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款，应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存，债务履行期届满，根据履行债务情况，决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于，作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存，而是挪作他用，故物上代位权行使受到限制。
三是对转让后的抵押物进行追及。既然相关法律已经明确了抵押权人对于抵押物转让后可以追及，对实务中开发商恶意销售抵押物的行为，银行当然可以对抵押物予以追及并行使抵押权，买受人为了取得无负担的所有权，可以行使代替清偿的涤除权，代抵押人履行债务或者清偿债权消灭抵押权。如果取得抵押物所有权的第三人不代为清偿，则作为抵押权人的银行可以就该抵押物行使抵押权。
关键词 房地产；抵押评估；风险控制
中图分类号 F233
文献标识码 A
一、引言
随着我国房地产交易市场蓬勃发展，连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障，进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
二、房地产抵押评估存在的问题及风险
1.“假按揭”套取房地产开发贷款
近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分，购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。
2.超值抵押风险
房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。
3.人为因素风险
人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务，评估机构或 评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高估，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处置该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。
三、房地产抵押评估风险的控制路径
1.树立风险意识，建立和完善风险防范机制，强化评估质量控制管理
抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。
评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准，结合地方有关政策及其他一些相关标准规范，制定出评估公司自身的质量控制规范标准，其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后，由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行，譬如有没有进行现场实地踏勘，收集的资料是不明充分和真实，评估方法选择是否恰当，参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外，还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准，定期对每个评估人员的报告随机抽查，对报告质量打分，并提出报告修改意见和奖惩意见，由报告主办人员修改报告，收回替换提交客户的报告，公司实施奖惩。
2.采用科学、合理的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险
采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据，可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高，且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价，虽然房价的构成很复杂，但由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产，尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎，银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低，在短期内影响银行的收益，但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。
3.提高贷款审查人员素质，有效监督评估质量
银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言，审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时，要对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。
四、结束语
综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，建立和完善抵押估价风险防范机制。
参考文献：
论文关键词：知识产权；质押贷款；风险控制
科技型中小企业作为最有发展潜力和创新活力的群体，在建设创新型国家的战略中起着举足轻重的作用。资金支持是科技型中小企业发展的主要推动力，但由于投资科技型中小企业风险大，致使科技型中小企业在经营中融资难成为一个全球性的问题。
为支持科技型中小企业发展，近年来我国政府相关部门制定了多项支持鼓励知识产权质押贷款的政策和措施，国内一些商业银行开展了知识产权质押贷款业务，取得了一定效果。但调查表明，当前国内商业银行开展知识产权质押贷款的业务在服务数量和质量方面，都存在很大问题，制约了业务发展，限制了很多科技型中小企业利用企业的知识产权来解决融资困难的能力。…2006年10月，交通银行北京分行与相关律师事务所、资产评估公司合作开展了“知识产权质押贷款服务”，特别是在风险控制方面进行了有益的探索和实践，为科技型中小企业提供了发展的新出路，我们称之为“北京模式”。本文即基于课题组对北京模式的知识产权质押贷款情况的实地调研而展开。
一、“北京模式”的基本做法
知识产权质押贷款是以优质专利、商标等知识产权(无形资产)作为担保物进行质押，向银行申请贷款的一种融资新模式。北京地区探索形成了“以社会专业机构分工服务和社会专业机构分担风险为特征，以知识产权质押为担保方式”的新模式，其基本程序是，企业向律师事务所或银行提出申请——律师和评估师审查——律师出法律意见书、评估师出初评报告——银行审查、审批——律师办理质押登记、评估师出评估报告——银行放贷。截止到2009年8月份，已对200多家科技型中小企业进行了初审，为数十家科技型中小企业申请贷款出具了意见书，协助交通银行和北京银行对科技型中小企业共发放贷款5亿多元。归纳起来，其质押方式主要有三种：
(一)中小企业利用自有知识产权质押贷款
中小企业可以优质专利、商标等知识产权质押方式进行担保。知识产权专业评估机构对知识产权抵押物进行评估，律师事务所对借款企业及其自有知识产权进行审查，并据此出具法律意见书，贷款银行根据评估机构出具的评估报告和律师事务所出具的法律意见书发放贷款。律师事务所和评估公司等专业中介机构在贷前审查、贷后管理和不良处置等阶段为银行和借款人提供专业服务，并在其责任范围内向银行承担赔偿责任。
(二)专门针对专利技术交易的融资
银行开办专门针对中小企业科技成果转化的专利权转让交易的融资业务。银行向专利权购买方发放贷款，以使其能够购买先进的专利技术，借款的担保方式是以专利权进行质押。律师事务所利用其法律专业知识和经验，在科技成果转化的交易过程中实施全程监控，在贷前审查、贷后管理和不良资产处置等阶段为银行和相关方提供专业服务，并在其责任范围内向银行承担赔偿责任。
(三)以自有知识产权质押和固定资产抵押混合贷款的融资业务
针对一些中小企业既有固定资产抵押，又有知识产权质押做担保，既有流动资金需求，又有固定资产建设资金需求的实际状况，“北京模式”为此类企业设计的方案中，借款的担保方式除传统的房地产等有形资产的抵押外，同时接受以优质专利、商标等知识产权进行质押。引进律师事务所和担保公司等专业中介机构，由担保公司对企业自有知识产权和固定资产进行评估，由律师事务所对借款企业及其知识产权进行审查并据此出具法律意见书。贷款银行根据担保公司的担保和律师事务所出具的法律意见书发放贷款。律师事务所和担保公司在贷前审查、贷后管理和不良处置等阶段为银行和借款人提供专业服务，并在其责任范围内向银行承担责任。
二、“北京模式”的主要特点
北京模式具有四个方面的优势：一是抵(质)押物的处置和变现由中介机构负责提供专业和法律保障，解决了科技型中小企业没有有形资产抵押难以得到银行贷款支持的困难；二是新的贷款模式是专为中小企业贷款设计的，它区别于大企业信用评级的传统方法，银行相对可放宽对科技型中小企业有形资产担保的贷款条件，从而可吸收更多的优质科技企业资源；三是新的贷款模式解决了保证贷款和担保公司担保贷款的瓶颈问题；四是可以化解银行信贷风险，减少不良贷款。
在美国，“风险投资+风险银行”是中小高科技企业融资的基本模式，而这种模式对于中国现实国情来说并不具备可操作性。北京模式与美国模式最大的不同在于这一模式采用中介机构分摊风险的方式来帮助科技型企业获得银行贷款，在现行制度下，这一方式能够最大限度地化解或分担银行的贷款风险、决策风险和管理风险，并最终实现既能扶持科技型中小企业成长、又能减少不良贷款发生的双赢局面。
在实际操作中，律师事务所经过调查申请企业所提供的资料和参考评估公司出具的专业评估报告，认定该企业的专利技术有无市场推广的可能和获利空问，是否具备良好的信誉和还款能力。随后，律师事务所为这些企业的贷款申请出具具备法律效力的法律意见书，并分担了银行需要承担的贷款风险。一旦出现贷偿问题，律师事务所将与有关机构承担无限连带责任。这不仅能够解决科技型中小企业的燃眉之急，同时对于银行自身发展也是一个极大推动，形成以知识产权作质押、第三方作评估、律师出具法律意见书的知识产权质押贷款的新模式。
三、风险控制：知识产权质押贷款的瓶颈问题
目前，我国科技型中小企业的经营融资主要有风险投资、政府支持以及银行贷款融资等途径。我国的风险投资业、创业基金业尚不发达，尚不能适应企业发展要求；政府部门设立的促进科技成果转化的基金“僧多粥少”，难以普遍满足科技型中小型企业对资金的渴求；银行贷款融资是大多数科技型中小企业选择的融资方式。与传统型企业可以通过有形资产抵押、质押或者保证担保在银行获取贷款不同，科技型中小企业的有限资金大多投入了技术研发，其拥有的大多是无形资产，少有固定资产投资，基本上没有有形资产向银行抵押或者质押融资。由担保公司提供保证担保是科技型中小企业寻求的另一条银行融资途径，但实践中由于担保公司为规避风险，往往要求贷款企业提供相应有形资产抵押、质押的反担保，科技型中小企业同样因无法满足反担保条件而被担保公司拒之门外。
尽管知识产权质押贷款也早已具备法律依据，存在巨大的发展潜力，但银行对此业务依然持异常谨慎的态度。
首先，知识产权的价值评估方面存在风险。由于知识产权客体的非物质性，知识产品生产的独特性、唯一性，使知识产权的价值只有通过评估才能得以确定。知识产权价值的评估直接关系到知识产权质押的设定及实现。在这一问题上，银行需要考虑四方面的因素：一是该专利是否具有改进性，是否具备核心竞争力；二是专利收益期限的长短和变现能力，即专利权转让时能否很快找到“下家”；三是要看该专利权是否存有替代技术；四是需要考核企业能否形成稳定持续的现金流以满足还贷要求。正是由于这些问题的存在，导致很多商业银行至今无法推出知识产权贷款产品。
其次，银行由于无法直接占有质押的知识产权而被认为存在信贷风险。对银行而言，保证资金的安全性、流动性是其资产运用的最高要求。知识产权客体的非物质性决定了银行不能直接占有质押的知识产权。另外，知识产权质押贷款与银行其他贷款的根本区别在于知识产权价值具有不稳定性，这也使得银行畏而止步。这些因素都是银行难以直接控制的。
此外，知识产权变现能力难以预测也是导致众多商业银行有所顾忌的重要因素。与不动产抵押相比，知识产权质押物的流动性相对较差，处置起来相当困难。目前国内知识产权意识还比较薄弱，知识产权转让市场狭窄，评估和转让程序复杂严格，需要耗费相当多的人力、物力和财力，处置成本相当高。
总之，基于上述原因，商业银行对知识产权质押风险难以控制，即使政府有关部门大力推动，受到风险控制瓶颈的制约，其业务发展仍然较慢，贷款数量和质量都不尽人意。
在北京模式中，充分发挥中介机构在资产评估、法律服务等方面具有的专业优势，结合银行长期的业务工作经验，针对风险控制这一关键问题提出了较好的、可操作的解决办法。律师事务所、评估公司等中介服务机构负责处理贷款审批前的评审工作，减轻了银行的工作量，同时中介机构还承担企业贷款的担保责任，为商业银行解决了上述困难和问题，降低了银行的贷款风险。
四、有待进一步探索的几个问题
围绕“风险控制”这一核心，北京模式在实践中也遇到了一些问题，导致知识产权质押贷款这一受到科技型中小企业欢迎的服务模式在推广中遇到一些障碍。
(一)中介机构承担的风险与收益失衡
在知识产权质押贷款中，律师事务所等中介机构与一般股份制企业不同，合伙人须承担无限责任。一旦出现资产清算的情况，合伙人个人的财产均被列入清算范围，即律师事务所出现债务纠纷时，合伙人需要把全部私人财产都赔进去，承受非常大的压力。以极高的风险为企业申请贷款提供法律服务，律师事务所办理此项业务手续费只有1．5％，如果按单笔贷款计算，其收益和成本相比差距悬殊。这迫使律师事务所必须认真审查评估，确认企业具有还款能力，保证资金安全。另一方面，过大的压力又可能导致许多有能力开展此项服务的中介机构从自身收益考虑而不愿意涉足此项业务，使这项服务的推广遇到障碍。
(二)融资规模还不能满足企业需求
据统计，北京30多万家中小企业中，拥有知识产权等无形资产的优质科技型中小企业有6万余家，其中有知识产权质押贷款需求的中小企业约4万家，每年知识产权质押的融资需求超过800亿元。但据不完全统计，每年获得北京市知识产权局授权的新增专利中，仅20％可以获得融资，除少数企业得到国家政策扶持外，其余大多为自筹资金，获得银行贷款的企业很少。主要原因是银行在市场需求旺盛的情况下对向中小企业放贷的积极性不高。显然，科技型中小企业经营中的资金瓶颈仍未突破。
(三)贷款期限与规模受到限制
从目前实践看，为了控制风险，律师事务所根据自身的资产能力和企业的经营状况主要针对小额和短期需求设计提出质押贷款方案，申请到的都是一至三年的短期贷款，并且额度较小(平均每家近1000万元)。科技型中小企业如何利用知识产权质押申请数额较大、期限较长的贷款，以满足其发展需求的问题仍未得到较好解决。大额中长期贷款对风险控制的要求更高，银行、中介机构都需要种更加充分的风险保障机制来控制风险。
(四)金融产业发展的外部社会环境条件不配套
外部社会环境方面的障碍主要包括：企业诚信体系缺失，知识产权保护力度不够，知识产权合理授权使用不理想，知识产权相关立法不完善，缺乏公正、公平的知识产权交易市场与交易规则，质物处置没有固定出口等。
五、若干建议
为推动知识产权质押贷款的进一步开展，更好地为科技型中小企业服务，需要在国家政策的引导下通过不断完善市场机制来促进知识产权质押贷款服务模式的开展，建议从加强风险管控，提高银行、中介机构的积极性，扩大资金来源以及改善社会环境条件等方面采取措施：
(一)设立专门针对知识产权质押贷款的风险基金
由于商业银行风险准备金计入企业成本，银行不能擅自提高准备金。为推动银行支持科技型中小企业发展，国家主管部门可根据情况研究制定调整机制，适当提高银行的准备金率，并规定相应比例专用于科技型中小企业知识产权质押贷款的风险基金，同时委托专门管理机构、建立管理程序管理办法进行管理。
(二)制定减免营业税政策
目前一些新成立的中小银行为开辟市场，对开展知识产权质押贷款业务有积极性，而一些历史悠久的大型银行对开展此项业务的积极性并不高。可以参照一些发达国家的做法，政府制定对中小企业贷款减免银行税收的鼓励政策，首先对商业银行开展科技型中小企业知识产权质押贷款减免营业税，今后再扩大到对全部中小企业贷款减免营业税。
(三)完善和拓宽科技保险业务
通过商业保险将中介机构承担的无限责任变为相对有限的责任，适当减轻其风险压力，以推动更多的中介机构开展这项业务。保险公司可从两方面开展保险业务，一是推出针对科技型企业以知识产权形态产生的科技成果的保险业务，二是把中介机构开发出的知识产权质押贷款服务模式作为其产品，研发针对该产品的保险业务，使其可根据自身能力和需要投保。
(四)拓展企业获取知识产权质押贷款渠道
目前许多专家提出的支持科技型中小企业发展的金融政策都是要求国家投入公共财政资金，如政府投入引导资金、投入风险金等，这些政策可以产生一定的效果，但从以往的做法来看，由于各种原因导致资金投入效益不高。而我国现有大量民间私人资本除投资股市和房市外却找不到更好的投资领域。在建立完善的风险控制机制保障投资收益后，将有一部分投资者看好这一领域，国家可在开展民间借贷方面放宽政策，把允许私人机构开展对科技型中小企业知识产权质押贷款作为突破口，先行试点，吸引民间私人资本支持科技型中小企业的发展，减轻国有银行的风险压力，取得经验后再逐步推广。
(五)建立知识产权等无形资产的全国交易系统
1985年科技体制改革以来，为适应市场经济发展，各级科技主管部门建立了技术市场中心和生产力促进中心，目前已在全国形成服务网络。还有些地方建立了知识产权中心、资产交易中心，但由于各自主管部门不同，上述机构之间的沟通、协调、合作不够。通过加强主管部门之间的协调，依托现有技术市场和生产力促进中心，联合资产交易所，构建技术转移体系中的知识产权交易系统和流通渠道，为知识产权变现搭建全方位服务平台，以解决知识产权变现难问题。
(六)加强诚信体系建设，建立安全交易系统
当前开展的知识产权质押贷款服务中，中介机构主要依靠自身的信誉和能力或专业人员个人的能力和水平获取各关联方的信任，同时保证相关方面的利益。因此，形成了只有高水平的中介机构和专业人员才能承担该项服务的高门槛，绝大部分机构和人员都被排斥之外。要加强诚信体系建设，形成完善的诚信机制，建立安全交易系统，为银行和中介机构对科技型企业开展知识产权质押贷款服务创造条件。
关键词：城镇化 金融支持 城市建设
一、引言
城镇化作为我国经济发展新的增长点越来越受到关注。金融内生于经济，其自身的特点决定只能按照市场经济规律支持城镇化建设，金融机构追求盈利目标和城镇化建设的社会效益存在矛盾，在我国金融资源相对稀缺的背景下，金融支持城镇化建设必须找准着力点和切入点。随着经济和社会的不断进步，我国城镇化步伐明显加快，而金融在城镇化建设过程中起着不可磨灭的重要作用。2008年以来，XX行按照上级行总体部署，认真贯彻党的十七届五中全会、中央经济工作和农村工作会议精神，坚持深入贯彻落实科学发展观，切实履行农业政策性金融职能，扎实做好信贷支农工作，推进了华蓥经济又快又好发展。本文拟以该银行为例，通过分析2008年以来贷款支持该市城市建设情况，分析金融支持新型城镇化建设中的成绩与问题。
二、XX行支持地方城市建设贷款投放概况
2008年10月对华蓥市银发投资有限责任公司发放农村基础设施建设贷款4800万元，用于华蓥市农业科技园区基础设施建设，为下步引进华蓥市蓄产品综合加工项目、9.5万吨竹浆项目落户作前期建设，具体包括征地拆迁、园区路网、雨污水管网、道路绿化、渠系配套等子项目，总体规划面积为20平方公里。建设农业科技园区，通过农业科技创新和农业产业化，把优势产品、优势产业和优势产业带有机结合起来，形成有一定国际竞争力的农业产业新格局有效途径。通过循环农业生产区建设，较好地实现与观光农业、休闲农业以及青少年教育培训、流通服务等新型产业嫁接。
2010年对华蓥市城市投资建设有限责任公司发放县域城镇建设贷款18000万元，用于对纳入蓥城西区2361亩存量土地进行7条城区交通道路建设，同时对该区490亩储备土地进行整理（其中：334.57亩为储备土地进行一级整理，其余155.43亩为蓥城西区2361亩存量土地的新建交通道路占用）。
2011年对华蓥市城市投资建设有限责任公司发放县域城镇建设贷款33000万元用于建设新华大桥，建设章广大道、爱民路延伸段、红星四路延伸段、红星六路延伸段、杜桂路、杜桂路延伸段、汪杜北一路、汪杜北二路、汪杜北三路、广北三街等共10条道路（道路及桥梁总长度6929米），南江岩公园建设，新华大道中央绿化带绿化建设和项目范围内的征地、拆迁、安置补偿。项目规划总用地876.29亩，其中：道路红线占地294.22亩，安置房建设用地50亩，南江岩公园建设用地52亩，项目实施完毕后可出让经营性建设用地480.07亩。
三、取得的成绩及存在的问题
1.取得的成绩
通过这些项目的实施，提升了城市综合竞争力，实现华蓥市经济跨越式发展。大力推进农业产业化战略，促进区域内的新农村建设的深入开展，实现“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村目标。世界发达国家农业发展实践证明，发展工厂化、集约化设施农业是绿色食品生产的前提和必由之路，也是缓解资源匮乏和人口不断增长的突出矛盾，促进经济增长，实现农产品的高质量、高档次，主要农副产品的总供给与总需求平衡的有效途径。
改变华蓥城市建设相对滞后现状，提高人民生活水平和生活质量。通过蓥城西区建设，完善基础设施建设和社会服务体系，创造一个人气旺、天蓝、树绿、水清、环境美，融自然山水景观特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境，大力推进森林华蓥建设，全力建设宜居华蓥。到2015年，城区绿化覆盖率达40%以上，为人们安居乐业提供保。按照“一主二副”商业布局，重点规划和建设华蓥主城区商业核心区、杜家坪商业副中心、高兴商业副中心。做大以华蓥山广场为中心的商贸服务区，加快建设城区核心商圈，提档升级现有商贸业，引进重庆百货、新世纪等龙头企业入驻，增强商业聚集功能和规模效应，引领和带动消费升级。
构建和完善大交通、大旅游，促进华蓥市各项产业发展。根据总体规划华蓥市将形成“结构合理的工业城市、山水园林的生态城市、独具特色的旅游城市、现代功能的宜居城市”城市格局，大交通建设以现有路网为基础，建设环城东路、环城西路，基本形成“一环四纵四横”道路骨架网络，干道与环线相结合，多路串接的城市公共交通大网架，实现连接东西、沟通南北的城市交通发展战略。项目所在地目前道路网络不够完善，尚未形成完整的交通路网系统。随着本项目的建成交通条件将得到彻底改观。
彻底改善蓥城西区市民生活质量。目前，项目区常住人口绝大多数是农民，尚未安装自来水、天然气，生活配套设施较差。通过本项目的实施，完善水、电、汽、路等配套设施，可彻底改善项目区市民生活质量，促进区域社会经济全面协调和可持续发展。
2.存在的问题
由于产业规划、金融区域政策等原因，使信贷资源配置在地域上不合理，在资金供给上老少边穷等地区以及中小城市建设上明显不足。
中小城市基础设施建设落后，融资渠道单一。基础设施项目的特点是投资规模大、建设成本高、期限长，利润相对较低，显然，个人和中小企业都无法满足这种要求，这就要求地方政府作为发起主体，且有长期、集中、大额的资金来源作支撑。地方财政收入非常有限，而且受到诸如通货膨胀、经济周期等多方面因素的制约，而我国金融融机构中，商业银行由于追求利润最大化以及风险偏好等原因，涉及城镇基础设施建设项目较少，政策性银行中国家开发银行宗旨是支持国家基础产业和支柱产业，农业发展银行开展了县域城镇建设贷款，但相对于新农村建设的巨额资金需求，也是杯水车薪。笔者所在县城，仅农发行发放了55800万元直接支持县域城镇建设，在该县城基础设施建设过程中还有巨大的资金缺口。
现有金融体系以及信贷机制不健全。现有的银行体系以及信贷管理机制不健全，无法适应新型城镇化建设的需要。商业银行基层支行信贷审批权限的上收和贷款审批手续太繁琐，造成县级商业银行即使有多余的资金也不能支持当地基础设施建设。农村信用社由于县级分割，审批额度较小，不来满足巨额资金需求，而农业发展银行由于管理机制的不完善、审批行信贷审查部门与基层行之间信息不对称，审批行信贷审查更多的是对材料的形式审查而不是注重企业的信用水平以及还贷能力。这就造成了主要的贷款风险由基层行承担，而基层行业务营销人员及行领导担心出现不良贷款，业务营销的积极性低，甚至不发展业务。
金融生态环境有待改善。政府在强调经济发展的同时，狠抓政府自身诚信建设，着力打造高效政府、法治政府、诚信政府。在经济社会发展过程中，笔者所在市人民政府与工行、信用联社、以及农发行等金融机构发生过借贷关系，银政关系良好，无不良信用记录。对于融资建设促发展的工作思路，无论是领导班子换届还是领导个别调整，市政府始终坚持思路不变、力度不减，保持了基本思路的连续性和稳定性，政府信用良好，于2009年被四川省评为金融生态示范市。健康的社会生态环境赢得了我行审批行的大力支持，而与我市相邻的几个县金融环境还不够成熟，政府重视程度不够，在基础设施建设上获得金融机构支持严重不足。
四、解决措施
1.成立专门的城镇化建设银行
城镇化建设已经上升到国家战略层面，需要大量的资金投入。现行的融资模式主要是各地的城司等投融资平台通过包装项目获得金融机构的信贷支持，金融体系完全不能满足城镇化建设的需要。笔者建议在政府层面进行顶层设计，成立一家新型的政策性银行统筹城镇化建设资金的筹措与使用；或者引导社会资本参成立新型的区域性股份制银行，主要业务范围就是统筹城乡发展所需资金。
2.完善金融市场结构，着力推行融资证券化
融资证券化是指融资由银行贷款转向具有流动性的债务工具，筹资者除向银行贷款外，更多的是通过发行各种有价证券、股票及其它商业票据等方式在证券市场上直接向社会筹集资金。随着市场经济经济发展，融资证券化业务发展即将步入快车道，主要有以下方面原因：（1）随着金融管制的逐步放开，金融产品多样化导致人们对投资工具的选择也将呈现多样化，投资者不仅需要安全性高和流动性强的传统银行存款，同时对于风险大、收益高的证券资产也逐渐成为投资主体；（2）融资证券化与银行贷款为代表的间接融资具相比，具备更严格的利益约束能力；（3）积极推进融资证券化对于拓宽融资渠道，推动投融资体制改革，优化金融资源配置，改善传统商业银行的运营状态，提高在国际资本市场上的竞争力都具有重要意义。
3.加大政策倾斜，夯实业务发展基础
调整信贷政策。为加大对城镇化建设的支持力度，银行在制定信贷政策时要从行业政策、产品政策、客户政策等多个角度给予优惠，强化对城镇化建设重点领域特别是县级以下（含）区域的基础设施建设、安居工程、医院、现代农业等的支持力度。
扩大信贷授权。适度调整对重点区域的业务授权，对于百强县行，可考虑比照二级分行给予其业务授权，通过扩大其业务自，提升其服务地方经济能力。
建立审批绿色通道。对于城镇化建设贷款项目，在授信审批流程方面要建立绿色通道，优先给予受理并安排上会审批，提升业务办理效率。
优先配置信贷资源。在信贷资源配置中要优先满足城镇化建设贷款需求，积极尝试设立城镇化建设贷款专项规模，鼓励辖内分支机构加快贷款投放进度，确保符合条件的项目尽快落地。
参考文献：
[1]华蓥市银发投资有限责任公司4800万元农村基础设施建设贷款项目评估报告，2008
[2]华蓥市城市建设投资有限责任公司18000万元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告，2010
[3]华蓥市城市建设投资有限责任公司33000万元县域城镇建设中长期贷款项目评估报告，2011
[4]陶艳艳、段虹.新型城镇化的金融支持体系：成绩与问题
关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1 定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1 建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2 时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3 挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2 明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性报告，主要包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操作方法及操作步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3 跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4 结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
1 冯琪.新编房地产管理人员实用法规速查手册[M].北京：建材出版社，2004
2 刘永章，叶伟春.商业银行营销管理[M].上海：上海财经大学出版社，1998
