发布时间：2022-07-23 00:54:49
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房产纠纷合同样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：施工合同；纠纷；产生及预防
建设工程施工合同与其他合同相比较，强制性规定较多，这是建筑业的特殊性决定的。建筑业的工作成果是不动产，其存在和发挥效用时间较长，具有公共性质，关系到国计民生。为此，中国现行的《合同法》、《建筑法》、《招标投标法》等都对建设工程施工合同作了详细具体的强制性规定。如何将这些法律规范与实际工作有效地结合起来，认清建设工程施工合同纠纷产生的成因，并且加以预防，已日益成为建筑施工企业关心和研究的重点。
1 建设工程施工合同的概念及特征
1.1建设工程施工合同的概念
建设工程施工合同的概念在中国的《合同法》和《建筑法》中都有明文规定。《建筑法》第十五条规定：“建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务，不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任”。《合同法》第二百六十五条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”从这些法律规定我们可以清晰地看出，建设工程施工合同是建设工程合同的一种，是指承包人按照发包人的要求，依据勘察、设计的有关资料、要求，进行施工建设、安装的合同；是承发包双方为实现建设工程目标，明确相互权利、义务关系的协议；是承包人进行工程建设、发包人支付价款，控制工程项目质量、进度、投资，进而保证工程建设活动顺利进行的重要法律文件。
1.2建设工程施工合同的特征
1.2.1国家计划与管理的特殊性
建设工程项目必须列入国家计划，建设工程施工合同从签订到履行，从资金的投放到最终的成果验收，都受到国家严格的管理和监督。特别是对一些大型基础设施建设，必须通过招投标方式，确定施工承包方并签订施工合同。
1.2.2合同主体的特定性
合同双方当事人必须具有法人资格并且具有履约能力。发包人只能是经过主管部门批准建设工程的法人。承包人只能是法人，同时必须具有一定的从业资格或资质。
1.2.3合同履行的程序性
建设工程施工周期长、质量要求高，涉及的方面广，各阶段的工作之间有一定的严密程序，建设工程施工合同的实施必须按照既定的设计施工流程进行。
1.2.4建设工程施工合同为要式合同
建设工程施工合同必须采用书面形式。中国《合同法》第二百七十条明文规定：“建设工程合同应当采用书面形式”。作为建设工程合同的一种，建设工程施工合同当然应当如此。2建设工程施工合同纠纷产生的主要原因
(1)建设工程施工合同有失公正，合同双方权利、义务不对等。从目前实施的建设工程施工合同文本看，施工合同中绝大多数条款是对发包方制定的，其中大多强调了承包方的义务，对发包方的制约条款偏少，特别是对发包方违约、赔偿等方面的约定不具体，也缺少行之有效的处罚方法。同时，由于目前建筑市场的激烈竞争和不规范管理，大量的施工队伍与建设规模严重失衡，致使发包方在建设工程承发包中占据主导地位，提出一些苛刻和不平等的条件，将自身的风险转移到承包商身上。承包商为了获得工程也只好接受。只能在实施这样的施工合同时，为了使自己的利益不受损失，采取偷工减料或非法分包甚至违法转包，给工程建设带来隐患，同时，也不可避免地导致了纠纷的发生。
(2)合同文本不规范。国家工商总局和建设部为规范建筑市场的合同文本制定了《建设工程施工合同示范文本》，以全面体现承发包双方的责任、权利和风险。但有些发包人为了回避自己的风险在签订合同时，不采用标准的合同文本，而是采用一些自制的、不规范的文本进行签约。通过自制的、笼统的、含糊的文本条件，避重就轻，转嫁工程风险。有的甚至采用口头委托和政府命令的方式下达任务，待工程完工后，再补签合同，这样的合同根本起不到任何约束作用。
(3)“阴阳合同”充斥市场，严重扰乱了建筑市场秩序。有些业主以种种理由和借口，在和承包商按照招标文件签订“阳合同”，供建设行政主管部门审查备案外，另私下再与承包商签订一份在施工活动中实际履行的“阴合同”，其内容与原合同相违背，形成了一份违法的合同。这种工程承发包双方责任、利益不对等的“阴阳合同”，违反了国家有关法律法规，严重损害了承包商利益，为合同履行埋下了隐患，并将直接影响工程建没目标的实现，进而给承发包双方都带来不可避免的损失。
(4)建设工程施工合同履约程度低，违约现象严重。有些工程施工合同的签约双方都不认真履行合同，违约现象时有发生，特别是发包方。如：业主暗中以垫资为条件，违法发包；在施工过程中业主不按照合同约定支付工程款；建设工程竣工验收合格后，发包人不及时办理竣工结算，甚至部分业主已使用工程多年，仍以种种理由拒付工程款，形成建设市场严重拖欠工程款的顽症。承包商不按约定组织施工，致使工程延期、质量低劣，也是违约行为的主要表现。
(5)合同索赔工作难以实现。索赔是合同和法律赋予受损失者的权利，对于承包商来讲是一种保护自己、维护正当权益、避免损失、增加利润的手段。而建筑市场的过度竞争，不平等合同条件等问题，给索赔工作造成了许多干扰因素，再加上承包商自我保护意识淡薄，导致合同索赔难以进行。
(6)租借他人资质或承包与自身资质不相适应的建设工程的现象普遍存在。有些不法承包商在自己不具有或不具备相应建设项目施工资质的情况下，为了达到承包工程的目的，非法借用他人资质参加工程投标，并以不法手段获得承包资格，签订无效合同。同时，一些不法建筑企业利用不法手段获得承包资质，专门从事资质证件租用业务，非法谋取私利。这些行为，不仅严重破坏了建筑市场的秩序，同时也增加了施工合同纠纷的产生机会。
(7)签订转包和违法分包合同的情况屡禁不止。一些承包商为了获得建设项目承包资格，不惜以低价中标，在中标之后又将工程肢解后以更低价格非法转包给一些没有资质的小的施工队伍，这些承包商缺乏对承包工程的基本控制步骤和监督手段，进而对工程进度、质量造成严重影响，最终形成与业主及转包者的矛盾和纠纷。
3 建设工程施工合同纠纷的预防
3.1坚决抵制和杜绝不平等合同的出现
随着中国市场经济的逐渐完善，权利意识的强弱已经成为一个企业是否走向法治化的重要表现，而平等观念更是深入民心。当前建筑市场虽为买方市场，发包方占据主导地位，在招投标过程中也占有明显优势。但是，作为施工企业，在经营活动中要树立一种权利意识，不能无原则地满足发包方的所有要求，甚至以牺牲自身的正当权益为代价。这样做，只能是饮鸠止渴，或使企业陷入泥潭无法自拔，最终产生纠纷，使大家两败俱伤。因此，作为施工企业，在工程建设项目谈判中，一定要以平等为前提，充分维护自身的权利，与对方签订合法、有效、不失公正的施工合同，消除纠纷产生的根源。
3.2坚持推行和使用建设工程施工合同的示范文本
合同是合同当事人确定权利义务的基础，建设工程施工合同一经成立生效，双方的权利义务就将确定。因此，订立合法、规范的建设工程施工合同也就成为我们预防纠纷产生的重要手段和对策。首先，应当订立书面的建设工程施工合同。建设工程施工合同是要式合同，同时也是《合同法》第二百七十条的强制性规定。建设工程施工合同中涉及的建设工程周期长、涉及面广、内容复杂、质量要求高，在合同履行中对双方权利义务和责任要求应当有具体明确的约定。只有采取书面形式订立，才能保证合同内容的确定性和合同的顺利履行。其次，要积极推广使用国家工商总局和建设部制定的《建筑工程施工合同示范文本》，该文本从工程项目、工程款支付、双方权利义务、违约责任等多角度多层次地对发包方、承包方的权利义务予以均衡、合理的约定，同时很大程度地参考了FIDIC文本格式，使之有了很大的进步，较之以往的一些示范文本也更加公正、更加合理、更加完善。所以要在实际工作中积极地去使用示范文本，以提高合同文本水平。第三，合同用语要规范，力求简洁明了，杜绝含糊其辞或模棱两可，使双方对合同的理解不易产生偏差和争议，从而降低纠纷发生的机率。
3.3坚决抵制“阴阳台同”
中国《招标投标法》第四十三条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。同时第五十九条还规定：“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款”。由此我们可以看出，合法的建设工程施工合同只能是按照招投标文件订立。当施工企业面临业主提出“阴阳合同”这种无理要求时，必须坚持依法办事这一基本原则，坚决抵制“阴阳合同”这种不合理现象，从而避免和预防不必要的合同纠纷。
3.4增强诚信，提高合同履约程度
诚信原则是市场经济的主要原则，是企业进行建设工程施工，履行合同的基本准则。针对当前建设工程合同履约不全面或不适当的现状，我们必须唤醒大家的诚信意识，在履行合同过程中，以诚信为重。同时，我们还要认识到，合法有效的建设工程施工合同就是进行项目建设的法律依据。合同中的每一条约定都具有其法律约束力，谁违反，谁将承担相应的违约责任。为了预防和避免纠纷的发生，我们必须建立诚信，努力提高建设工程施工合同的履约程度，将建筑市场逐步引向规范的轨道健康发展。
3.5加强建设工程施工合同索赔工作
加强合同索赔，进行科学合法有效的索赔工作是预防和避免合同纠纷产生的又一有效途径。在施工合同履行过程中，可以提起索赔的原因诸多，但由于工程承包双方在合同履行中对工程索赔认识不足，缺乏推行工程索赔所需的意识和动力，同时也造成了纠纷的时常发生。为了索赔能够顺利进行，减少双方的分歧，就需要不断提高索赔意识。建设工程施工合同是索赔的依据，索赔则是合同的延续。要进行有效的索赔，就要求施工企业在签订合同时充分考虑各种不利因素，分析合同变更和索赔的可能性，采取最有效的合同索赔策略。在合同履行过程中要及时索取和保存有效签证和相关的索赔资料，在索赔时提出有说服力的索赔请求，以得到对方的认可，从而避免纠纷。
3.6确保建设工程施工合同主体符合国家有关规定
建设工程施工合同主体，合同法并没有直接规定，但是国家对工程建设的主体实行许可制度，要求从事建设工程的主体必须具备相应的资质。根据建筑法的规定，从事建筑活动的施工企业必须是法人，同时还应具备相应的条件，即有符合国家规定的注册资本；有与从事的建筑活动相适用的法定执业资格和专业技术人员：有从事相关建筑活动所应有的技术装备，以及法律法规规定的其他条件，这些规定对于保证建设工程的顺利完成和确保工程质量是必要的。实践证明，建设工程施工合同主体不符合上述要求，就不能顺利完成建设工程任务并保证工程质量。许多“豆腐渣”工程都是由于施工企业主体不具备相应资质而造成的。因此，建设工程施工合同主体合法是预防合同纠纷的重要方面。
3.7建设工程的发包和分包必须依法进行，坚决杜绝转包和非法分包
根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：
1、凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
2、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。
3、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
5、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
被告：中鸿天房地产公司
徐高先生于去年1月8日与中鸿天房地产公司签订了《SOHO现代城认购书》。双方约定，徐高购买SOHO现代城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2000年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其它相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其它相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”1月29日徐高前往现代城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐高将中鸿天房地产公司诉至朝阳法院，要求双倍返还定金6万元。
朝阳法院审理此案时认为本案的争议焦点有3个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有《预售许可证》。对此，被告辩称，由于没有《预售许可证》，认购书无效；3万元的性质是预付款，相当于预订金，之所以写成“定金”属于笔误；原告事前已知被告无《预售许可证》。去年底，朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证，而中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，认定认购书无效。认购书被确认无效后，定金即失去担保的效力，判决中鸿天房地产有限公司返还徐高定金三万元，驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。
(1)协商解决。
(2)调解解决。
(3)仲裁解决。
(4)行政解决。
(5)诉讼解决。
【法律依据】
根据《合同法》第128条规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
【关键词】商品房面积；纠纷；成因及治理
在商品房销售时，因为销售面积“注水”或者“缺斤少两”，会带给房屋购买者极大的经济损失，可以说这是对消费者权益上的一种重要伤害，所以这是现阶段建筑行业在发展中急需解决的问题，对此，文章通过下文对商品房面积纠纷的成因及治理的措施上进行了阐述，从而为有关的单位及工作人员提供一定的借鉴作用。
一、原因分析
通过社会调查能够发现，商品房面积纠纷问题时有发生，对房地产行业和人们的购房都带来了一定的负面影响，其中导致商品房面积纠纷出现的原因主要为如下几个几点：
1、开发商不合理经营
目前很多地方的商品房销售面积是按照建筑面积进行销售，开发商为了将商品房销售面积增加上来，经常出现多摊公用面积的情况。因为有着极强的专业性存在于建筑中，在开发商提供的资料时故意隐瞒公用部分的使用范围，相关部门在进行面积计算过程中，在有些公用部分的使用范围不明确的情况下，公用面积进行分摊时就可能出现多分摊的情况，误将属于整个小区共用的公用面积分摊到商品房中，从而使得商品房建筑面积增大。
开发商在施工过程中经常会出现修改图纸的情况，未及时提供变更通知和修改的图纸到相关部门办理变更测绘并及时修改网签的销售面积，就会出现预售面积与确权面积出现误差，容易引起商品房面积纠纷。
2、客户的无礼要求或误解
因为很多购房者的建筑专业知识都不够，对于房屋建筑面积是否合理他们在确认时也只是从直观角度出发。将一个熟悉的、认可的套房为标准就是我们一种常见的情况，进而对所购新房的面积进行衡量，针对那些高层住宅和多层住宅而言，商住楼和住宅在对建筑面积进行计算时往往会存在着较大的差距，对于这些很多客户也是很难知晓的。
3、不够完善的商品房销售管理
首先，存在着不够科学的管理规则。例如，针对当前的一些规定，对隔层阳台或者层高较高的阳台，是否在建筑面积中将此空间的水平投影计入进去，并没有做任何细致的规定。一些开放商在对楼宇进行销售时，经常抓住这个因素来解释自己的经营不善。
其次，管理部门的素质缺失。一些不法的开发商为了将商品房的面积增加上来，很多开发商都动用了一些不法的手段，因此，就有一定的可能引发商品房面积纠纷情况的出现，一旦在一些管理环节上，政府管理部门能够利用法律法规严格的去控制和管辖就能够有效的进行控制，但是，这样的工作还很难落实。因为很多开发商为了自身利益常常拉关系，例如他们在办理大产证、小产证或者商品房竣工验收时，经常会对这种方式进行使用，例如产权属证上会将他们报的面积数有效的记录下来，管理部门对于这些是否真实也不好去核实，这样就会有很多失职的行为出现在其中。
二、治理措施分析
1、对商品房房产面积计算规则进行完善
在目前房地产测量中主要依据《房地产测量规范》进行面积计算，但其中很多细节并没有做出明确的规定，有很多规章制度还需要进一步的完善和丰富。随着建筑行业的发展，在现实社会中建筑的构造千奇百变，我们就需要相关的房产管理部门结合当地的实际情况针对房产测量规范中没有明确规定的细节制定相关的规定，完善商品房房产面积计算规则，规范当地的房产测量市场。进而对于公用面积分摊和建筑面积分摊的新问题使其能够不断的予以适应。针对那些用现金购买房屋的客户来讲，这无疑是一个十分巨大的帮助。
2、建立完善的商品房面积测量机构管理制度
现阶段的商品房面积测量工作主要是在房管局、测绘所或者相关房产管理部门指定的有房产测量资质的测绘公司负责，应根据各自不同的职责做好计算和审核的工作，确保所出具的测绘成果更具有权威性和说服力。
房管局、测绘所或者相关房产管理部门指定的有房产测量资质的测绘公司，他们的法人都是相对独立的，经行政机关或者当事人委托，在测量房屋面积时通常依法独立执行，并且会将有法律效益的测量成果提供出来，有效的承担测量结果中所存在着的相应法律责任。因此，将房屋面积测量人员持证上岗制度要有效的建立起来，要先培训这些测量人员之后再让他们上岗。定期进行培训教育和业务探讨，就大家在实际工作中遇到的问题进行讨论，达成统一的面积计算方式。
3、对商品房的预售合同和销售合同进行完善
目前一手商品房市场基本实现了网上签订商品房买卖合同，实行统一的合同范本，绝大程度上减少开发商自行拟定和修改合同条款，因此影响当事人的权利和义务。二手房合同的签订也要逐步实现网签，杜绝签订阴阳合同，正确反映买卖的真实情况保障买卖双方的利益。对于地方性合同范本或者国家示范文本要不断地予以完善，分析这两类合同，并没有存在过多的问题，然而，会时常出现当事人对此两种文件没有正确的去使用，所以，应该将一个细致的使用说明配置到其中，并且，对于很多销售人员都可以进行把握和理解。此外，我们还应该定期的培训商品房销售人员的专业知识，将持证上岗的制度建立起来。
4、将商品房面积复测制度建立起来
在商品房销售过程中，建议开发商将面积计算的测量成果在销售现场进行公示，购房者可以随时翻阅，有面积产生疑问的可以要求复测面积。但是，签订了商品房买卖合同之后复测面积，和购买其他事物比较起来会复杂很多，因此，我们在复测的时候，可以将两种办法假设出来，一旦复测到开发商对面积确定上有误，就由开发商来承担，一旦复测到开发商不存在着错误，就有购房者来承担复测的费用。
结 语：
当客户购买房屋之后，他们会付出很多的资金代价，一旦有缺斤少两的情况出现在商品房销售中，可以说对消费者的权益上就会带来极大的伤害，因此，我们需要分析出现纠纷的原因，将正确的解决对策制定出来，以确保房地产行业顺利发展，以保证客户的权利不够侵犯。
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房产的认定和分割问题是夫妻关系中比较敏感也比较重大的问题。随着社会风气的日渐开放，离婚已不是什么罕见问题，伴随着日渐开放的社会风气和节节攀升的离婚率，伴随而来的房产分割问题和所有权归属问题也日益突出成为离婚的最具有争议性的焦点。如何正确对房产进行认定和分割，不仅与当事人重大利益密切相关，而且对维护社会稳定和建立和谐稳定的社会生活有着重要的作用。
一、房产归属及分割的情形分析
(一)按揭购房在离婚房产分割时的纠纷问题
按揭在我国称为个人购置商品房抵押贷款具体而言就是按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。随着我国房地产市场的逐步发展，和房屋价格的飞涨，按揭购房在进入二十一世纪后非常普遍，有很多夫妻采取按揭贷款的方式来购买房屋。在离婚房产分割时，按揭房屋的分割情况比较复杂：
首先，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，取得了房产证，婚后夫妻共同清偿贷款的情况。根据登记生效主义，房屋的房产证在婚前取得，房屋的所有权已经明晰，离婚时应做两部分处理：一是房屋部分，房屋无法一分为二，应直接归属于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有权与房屋价值并不是完等同的，楼市的发展和社会整体经济状况的提升加之偿还贷款因素的影响，房产在离婚时的价格较之结婚时的价格已经改变，夫妻关系存续期间的财产增长部分(包括偿还的贷款和房屋的升值部分)要作为共同财产分割。概括来说，婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值的时候应当首先予以扣除，共同财产部分应当是房产的实际价值减去婚前已经支付的部分以及尚未偿还贷款后的差额部分。
其次，一方婚前按揭贷款，婚后取得房产证，继续还贷的情况。这种状况又分为几种不同的情况：一种是一方按揭买房，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后仍用个财产还贷的情况。这时候，房屋当然属于夫妻一方的个人财产。另一种情况在现实生活中经常见到，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后用夫妻共同财产还贷。我国《婚姻法解释(三)》第十条对此作出了规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。适用婚姻法司法解释(三)第十条，需要注意以下几个问题：
第一，夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，即到民政局办理结婚登记手续之前。司法实践中，我们经常遇到为购置婚房，先办理结婚登记手续而没有举办婚礼的情况，我国婚姻法认可的婚姻起始日期为办理结婚登记手续的时间，而非举办婚礼置办酒席的时间。在这一点上，婚姻法和传统民俗是少有差别的。如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚后，即便其是以婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，只要是用夫妻共同财产还贷，那么无论该房产是否登记于首付款支付方一人名下，离婚时该房产均为夫妻共同财产。
第二，婚后用于还贷的财产必须用夫妻共同财产。如果购房者婚后仍仅仅是用其个人财产还贷，配偶没有参与还贷，那么配偶对这套房子的取得没有任何贡献，该房产全部是用购房者个人财产出资，离婚时配偶不仅无权分割房子，更无权要求分割双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
第三，房屋产权证登记于支付首付款方名下。如果房产证登记的是对方的名字，问题就变得复杂了，房子有可能是对方的个人财产，也有可能是夫妻共同财产，如果房产证上登记的是夫妻双方的名字，那么该房产毫无疑问是夫妻共同财产。总之，上述两种情况均不能适用《婚姻法解释(三)》进行处理。
第四，婚后夫妻以共同出资的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的产权证书后又离婚的。此种情况下，虽然业主在名义上办理了房屋的产权证，但是实际上并没有掌握此房产的产权证书，此房产已经设定了抵押，房屋产权证书实际上作为抵押掌握在银行那里。在夫妻离婚时对房产进行分割，所涉及的就包括不仅包括首付款、已偿付给银行的贷款、未偿的还贷款，还包括房屋的升值部分。因此，离婚时夫妻双方的房产分割的分配对象是房屋的实际价值与尚未偿还的贷款之差的那部分。一般是双方协商房产归一方所有并继续偿还房贷，同时再向另一方支付房产实际价值的一半。
(二)父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题
目前房地产市场的飞速发展使得进入婚嫁年龄适龄青年难以独立购买房屋，父母为子女购买房产的情况已屡见不鲜，父母出资的形式也是多种多样的，本文就以下具体情形来展开论述。
1.父母全额出资购买了一套房产，房屋登记在子或女的名下《婚姻法解释(三)》第七条对此作出了规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。《婚姻法解释(三)》第七条有两层意思，其中第一层意思是婚后父母出资购房是否属于个人财产的问题，第二层意思是双方父母共同出资购房如何分割的问题。笔者认为要想使婚后父母出资购房认定为夫妻一方的个人财产必须同时满足以下条件：其一，房产为一方父母的全额出资。关于房产的出资款上不能掺杂夫妻共同财产或对方父母的出资，否则就是共同出资了。其二，房屋登记在子或女一人名下。只要房产证上有夫妻两人的名字，或干脆只有对方一人的名字而没有出资人子女的名字，那么该房产就是夫妻共同财产，不是出资人子女的个人财产。
2.父母出资一部分，子或女出资一部分，房屋所有权证登记在父母名下。在这种情况下，房屋应归父母所有而不属于夫妻共同财产，离婚时不能当做共同财产分割。购买该房屋时夫妻的出资部分应视共同债权，按照共同债权分割的规定进行处理。
(三)夫妻双方共有有限产权房屋的分割
有限产权的房屋是我国城镇住房制度改革、逐步推行住房商品化过程中产生的一种房屋产权形式。有限产权最常见的形式是福利房，一般只出售给单位的职工。职工在购买后对有限产权的房屋不享有完全的房屋产权，因为单位还拥有部分产权，但享有永久居住权、使用收益权、有限的处分权和继承权等权利。但夫妻双方在享受了一方的福利购房待遇后，另一方就丧失了再次购买本单位福利房的权利。离婚时如何分割这部分财产呢?根据最高人民法院的司法解释，对有限产权房屋的分割按以下原则处理：(1)共同协调解决。(2)用经济补偿的方式解决。(3)用暂住方式过渡。(4)用竞价的方式解决夫妻均要求分得住房，均争房屋的部分产权，而双方经济条件比较优越、有支付能力，都愿意竞价处理的，可以采取竞价方式解决。
(四)夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益的归属
夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益包括孳息和增值部分这两部分。在具体实践中，认定房产生利益的归属时，依房产的生成来源相异。房产在婚后产生的孳息的主要有两种途径：装修和出租。夫妻一方用自己个人财产为房产的所有人进行装修，属于民法上的添附，根据民法的从物附随主物的原则，添附物应当随主物一起属于产权所有人。同时，房产所有权人应支付给夫妻一方所出资的装修费用。对于房屋进行出租所产生的利益的，若房产所有人自己管理出租事宜，那么所获利益应属一方个人财产;若夫妻另一方参与和管理了房屋的出租事宜，那么租金应属于夫妻的共有财产。对于房产的增值，一般是由于市场的调节，夫妻一方很难证明自己对于房产的增值部分有过贡献。
总之，确定夫妻一方的房产在婚后所产生的利益归属，首先要判断夫妻一方是否对孳息或增值收益有贡献
二、在夫妻离婚时房产分割问题的有效解决方式
我国法律对于房产的产权归属及利益归属的问题规定了较为有效的解决途径：婚前财产公证及婚内财产约定。婚前财产公证和婚内财产公证婚内财产约定，财产公证指公证机关对将要结婚的男女双方和已经结婚的夫妻双方就各自婚前财产和债务的范围、权利的归属问题所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。婚前婚内财产公证对于解决在婚姻中的房产纠纷提供可靠的依据，同时对于预防因财产问题而产生的纠纷，保护夫妻二人的财产利益，维护社会安定促进团结起到了重要作用。
(一)婚前财产公证
我国《婚姻法》规定：结婚前，男女双方应当依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。夫妻在购买房产时往往会出现出资形式复杂化，购买形式的多元化的问题，如果夫妻双方能在婚前办理房产公证，复杂和多元的房产情况便有了清晰的解决方式，在离婚时依照公证办理即可。当然，婚姻法中规定办理财产公证要依照当事人的意思表示，是自由的而不是必须的。
(二)婚内财产约定
【关键词】生产过程 安全控制 基础资料
全世界分布的越橘属植物可达400余种，原产和主产于美国又被称为美国蓝莓。我国主要产在大兴安岭和小兴安岭林区尤其是大兴安岭中部，而且都是纯野生的。近几年来才成功进行人工驯化培植。蓝莓果实中含有丰富的营养成分，它不仅具有良好的营养保健作用，还具有防止脑神经老化、强心、抗癌软化血管、增强人机体免疫等功能。蓝莓果实中除了常规的糖、酸和VC外，富含VE、VA、VB、SOD、熊果苷、蛋白质、花青苷、食用纤维以及丰富的K、Fe、zn、ca等矿物质元素。据对14个品种的蓝莓果实分析测定，每百克蓝莓鲜果中花青苷色素含量高迭163mg，蛋白质400～700毫克、脂肪500～600毫克、碳水化合物12.3～15.3毫克，维生素A高达81～100国际单位、维生素E2.7～9.5微克、SOD5.39国际单位，维生素都高于其他水果。微量元素也很高，每克鲜果中钙220～920微克，磷98～274微克，镁114～249微克，锌2.1～4.3微克，铁7.6～30，0微克，锗0.8～1.2微克，铜2.0 3.2微克。蓝莓，尤其是野生种，拥有抗氧化的功能，可以减低癌症发生的机会。在2004年国际长寿会议，一些研究者释放出一项研究的细节，显示蓝莓中一些特定化合物对于脑功能退化的抑制有强烈影响，相关疾病包括了阿兹海默症。美国罗格斯大学的研究者也展示了蓝莓可能可以防止泌尿道感染的研究成果。
黑龙江省大兴安岭野生蓝莓蕴藏量大，具有不可替代的资源优势，蓝莓产业发展势头强劲，效益显著。2009年8月8日，在大兴安岭地区首府加格达奇，旨在推进蓝莓精深加工和合作交流的中国大兴安岭首届国际蓝莓节隆重开幕。老挝、波兰、瑞典驻华使馆官员，俄罗斯、美国等国家和地区的官员和企业界代表、我国20多个省区市代表等1800名多中外来宾出席会议，至今已举办了3届。以此为契机，大兴安岭地区将进一步积极推进蓝莓产品的生产标准化、技术现代化、经营产业化、营销品牌化、产出高效化。大兴安岭地区2011蓝莓成品36万吨，增长16.7％，根据《大兴安岭蓝莓果产业化发展规划》设计，“中国北极蓝莓”近期种植6万亩，每年种植7800亩，建设期为2009～2015年，达产后年产蓝莓果3万吨。远期种植目标为20万亩，达产后年产蓝莓果10万吨。蓝莓产业已从蓝莓原果及果汁生产，发展到自主开发生产以蓝莓果酒、果汁饮料、罐头、果酱、果糖、干果、烘焙食品为代表的五大类、30多个品种蓝莓系列产品，此外，蓝莓泡腾片、蓝莓冲饮、花青素软胶囊等蓝莓保健食品也已推向市场。目前，该地区生产的蓝莓产品不仅畅销北京、上海、沈阳、大连、长沙、广州等国内大中城市，还远销美国、捷克、日本、韩国等国。而“中国北极蓝莓”作为大兴安岭地区地理标志产品。已于2010年通过认证，在今后，大兴安岭地区的蓝莓食品生产将有更大的规模，所以建立和应用科学的、系统的、全过程安全卫生监管模式追在眉睫。
2011年对大兴安岭地区17家蓝莓产品精深加工民营企业的蓝莓产品生产、加工和销售情况进行了调查研究。比较分析研究蓝莓及相关标准、食用目的、内容物形状、包装类型、规格、味型、生产工艺等。根据国家相关检验检测监管和产品标准要求、主要进口国家安全要求，《联合国国际贸易标准分类目录》(SITE)和《协调商品和编码制度》以及国际贸易可运输的商品分类体系等。
一、蓝莓数据及特征
蓝莓类产品统计为蓝莓、蓝莓饮品和软包装蓝莓食品三种。依协调商品和编码制度(H.S)列为第四类食品等制品。
蓝莓食用目的及加工工艺有两类，包括直接食用和再加工食用。一类是即食蓝莓。经过巴氏杀菌工艺，包括硬和软包装，占年销量的35％，主要特征是低糖。另一类原料用。销售到目的地还要再加工，分装或者加配料，主要特征是高糖。一般不经加热处理。占年销售口量的75％。其中又分两类，一类是经过杀菌工艺处理，另一类未经过杀菌工艺处理，蓝莓经修整，以硬塑料桶装销售。出口量在大兴安岭地区蓝莓出口量中占较大比重。
二、蓝莓产品包装类型
内包装有，镀铝袋、铝薄袋、塑料袋(盒)，玻璃瓶等2类5种类型。纸箱外包装里有5种内包装；即食蓝莓果脯等的内包装有镀铝袋、铝薄袋、塑料盒三种，原料出口的内包装以塑料袋为主，塑料袋的外包装有纸箱、塑料桶、木箱3种。出口蓝莓的外包装：有纸箱、塑料桶、木箱3种类型。
三、蓝莓出口国家及地区
17个国家及地区，主要有日本、韩国、老挝、波兰、瑞典、俄罗斯、美国、香港、台湾9个国家及地区，其中日本的出口量占一半左右；第二是韩国，分别是其次是香港、美国、俄罗斯、台湾，再其次是老挝、波兰、瑞典等国家。
四、蓝莓分类体系框架构建分类基本原则
基于SITE和国际贸易可运输商品分类体系，依据不同的食用要求，一定的标准，产品属性和要素密集性进行蓝莓分类。
科学的食品分类是安全控制的重要基础和方便国际贸易。蓝莓这一传统加工产品，分类较为不统一，混乱。出口蓝莓命名，更未反映客观实际。尽管各国食品分类体系不尽一致，但食品及农产品分类多数有食品、植物性食品(园艺产品)、加工食品等。SITE和H.S编码制度以及国际贸易可运输的商品分类体系是农产品分类的基础。SITC分类注重加工程度，属于生产口径。H.S以商品原材料为主线，其次考虑用途和功能，广泛用于检验检疫等领域。国内商务部中国农产品进出口月度统计报告将农产品分为27大类，与H，s前24章对农产品划分标准相似。农业部贸易统计工作将农产品分类15类，前14类属生产型，后一类为加工型农产品，如食品。WTO世界贸易发展报告划分的13类农产品，WTO主要成员国采用12类农产品分类法。以产品特性为依据分21大类。由产品大类、小类和代码范围三个层面组成。也有按加工程度分为种用品、原产品、初级加工品、中等加工品、制成品和非基本生活必需品等5类。上述分类方法属大类分类，不适用于具体某一产品的分类。蓝莓在其分类地位至少包括水果制品、植物性食品(园艺产品)和加工食品中的水果制品等。将基于蓝莓原料属性、相关标准、食用目的、加工工艺、规格与形状、包装、添加物质与组份等为基本内容，提出的蓝莓分类体系，建立三级分类体系，确定蓝莓为加工食品类。国际上通行将罐头食品加工过程不添加任何防腐剂。中度加工与深度加工以添加防腐剂与否，热力杀菌与否为分类基础，再辅以包装、其他添加物、组份和规格等确定具体蓝莓食品种。对添加防腐剂，施以适当热力杀菌。又不严格按罐头杀菌工艺操作的。包括高中低不同加工程度的蓝莓食品，不宜列为深度加工罐头类食品管理，宜列为轻度或中度加工产
品管理。根据上述信息，可以建立出蓝莓食品三级树状分类体系。单一的分析，蓝莓属水果类制品，便据加工程度又可列为加工食品，再分也可列为罐头食品类等。新建立出口蓝莓树状分类体系，即蓝莓类下，根据加工程度分为未加工，初级加工，中度加工和深加工4亚类；二级分类根据主要加工工艺分别分为6组，即原产品组2种。初级加工分传统蓝莓1种。中度加工以未经热处理和适当热处理，据包装、规格、味型、糖度等组合为若干种。深度加工依罐头加工工艺为依据，分硬和软罐头2组。三级分类，在组分类下的加工组中，根据包装、味型、规格、内容物形状等的不同，组合成系列的，不同的蓝莓食品。
不同的蓝莓食品分类。其安全项目要求不同，限量差异较大，如Pb0.2、1.0mg／kg不等，如添加甜味剂、辅料等加TT艺的不同，对于结果评判会造成明显不同。出口蓝莓需要满足进口国家要求，如日本需检测540种农药，实施≤0.01mg／kg残留控制。同时，要对甲醛、S02、硼酸、丙酸等非传统安全项目检测，加上添加剂使用，重金属残留等，项目800余项。4种类型(陶瓷、塑料、铁听和玻瓶等)的蓝莓包装安全项目的检测，与蓝莓本身的检测，构成检测项目及限量的多样性，对于成品合格评定造成困难。日本食品安全制度下的对蔬果的分类，不同于cAc和中国标准，进而造成13种农产品及相关农药不采用CAC所制定的较松的限量规定，我国一般通过产品分类的细化。实现一律标准，以便满足进口国的需求。而大兴安岭地区现阶段蓝莓食品原材料多为野生蓝莓，无农药残留情况发生，所以出口中在农药检验监管中处于有利地位。
现行的蓝莓分类体系不完整，不便于监管和检测检验。随着现代食品加工技术与传统蓝莓加工的深度融合，加上包装技术的改进，蓝莓食品种类显得更加复杂。其成品的标准中传统安全卫生，非传统安全项目增加又与相关产品标准不一致，造成检测方法和判定困惑。如罐头食品按国际标准，微生物检验依罐头食品商业无菌的检验标准施行，听装、瓶装方便蓝莓应符合GBll671果蔬罐头卫生标准。其中在对包括高分子材料包装蓝莓成品的界定方面较为模糊，而随着科技进步发展和产品用户多元化的发展趋势，必将有更多高分子材料出现在蓝莓食品生产包装应用中。所以。为有效科学监管，评价蓝莓食品成品安全卫生质量，根据蓝莓加工程度、工艺及组份和包装、食用目的等为基本内容的分类体系值得研究。
关键词：婚前按揭房权属；离婚时其增值部分；归还贷款的分割
中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）15-0198-02
一、婚前按揭房的定性问题
离婚案件中，涉及到房产的分割，首先要先定性房子的权属问题，房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产？如果是个人财产那么就不存在分割问题，归婚前所有一方，如果是婚后共同财产就应当分割。离婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么处理此类财产分割的关键就是对该按揭房如何认定确定它的性质问题，即应定性为婚后夫妻共同所有财产还是个人婚前所有财产的问题。针对此类财产纠纷，不同的法官出于对法律不同的理解，也就是说法官在处理此类纠纷时，个人自由裁量权的行使不同，就会得出不同的结论。
有一种观点认为，按揭房的性质应该以房子的房产证登记的时间作为区分婚前、婚后财产的分水岭。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，依照《物权法》的规定，只要按揭房的房产证的登记在婚前，该按揭房就是婚前个人财产；如按揭房的房产证在结婚后登记取得，那么该按揭房产就是夫妻婚后共同财产，离婚时可以分割。
有另一种观点认为，婚前按揭房应以房屋买卖合同订立时间并结合首付款交付的时间来划分其房屋产权性质，进而确定按揭房是婚前个人财产和婚后共同财产。如果按揭房的买卖合同在夫妻双方结婚前签订而且首付款也是在夫妻双方结婚前交付的，根据我国《合同法》的规定，该房屋买卖合同已经生效。按照《合同法》规定的合同权利义务应当由签订合同的主体来承受，所以，该按揭房应为交夫妻双方结婚前首付一方的婚前个人财产。依照这种观点，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同并交付了首付款的，房屋产权证登记在首付方名下的，无论房产证的取得在婚前还是婚后获得，均认为是夫妻关系中婚前首付方的婚前个人财产。
另还有第三种情况：夫妻婚前一方签订商品房买卖合同，但是结婚后夫妻双方共同支付首付及共同贷，房屋的产权证也是夫妻结婚后登记取得。此类按揭房在实际生活中我认为，虽然商品房买卖合同签订是在双方婚前，即原因行为是在婚前，但是商品按揭房买卖合同的履行即交付首付和还贷均是在夫妻双方结婚后。也就是说，次按揭房是用夫妻共同财产来交的首付和还贷，且实际情况也是夫妻双方共同履行了商品房买卖合同中买受人的义务。因此，此类按揭房不论产权证的取得是在婚后还是在婚后，都应当认定为夫妻财产，离婚分割是按照夫妻共有财产进行分割。同时，按揭贷款也应当作为夫妻共同债务，进行明确由谁承担。一般此类情况下，该按揭房认定为夫妻共同财产是无争议的。
对于有争议的前两种观点，笔者同意第一种观点。在我国，担保法和相关的民事法规没有对按揭房的房产性质做出明确的规定，其本质认为是抵押贷款合同。不动产权即房屋产权证书是权利人（即房屋所有权人）享有该不动产物权即该房子的对外宣布及公示，也包括夫妻双方的关系。笔者认为，在离婚诉讼中，财产分割虽在夫妻之间进行，但分割的是夫妻共同财产。按照我国《婚姻法》的规定，应是夫妻二人结婚登记后，双方合法取得财产。因此，对于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋产权登记应归为夫妻共同财产。
在婚姻案件中遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，既符合《婚姻法》的规定，也符合《物权法》的基本精神。因此，笔者比较赞同第一种观点。但也有人担心按揭房一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人，若以后离婚还须分到房产的一半，这样会不公平。笔者不这样认为，房屋产权对于普通公民来讲，是财产中最重大的财产，是家里最值钱的物品，也许是几代人的心血，若婚前首付一方在意自己的财产，注意保护自己权利，就会积极地在婚姻登记前办理好房屋的产权登记。或者婚姻登记时没办好权属登记，也可以结婚时进行夫妻财产约定。若首付一方，不积极行使自己该权利，就是对该房屋产权婚后共有的默认。但是，为了保护公民经济的安全，维护市场经济秩序的稳定，结合我国《婚姻法》的立法精神，对按揭房婚后登记产权，婚前首付的那部分金钱，应从夫妻共有价值中划分出来，首付的金钱应视为婚前首付个人一方的婚前财产。
二、婚前按揭房产的增值部分实际生活中应如何解决
房价市场在我国，一直是上升趋势，只是多少问题，一般的离婚案件中，若涉及离婚时分割房屋价值的纠纷，一般情况下，离婚时房屋价格跟最初购房时价格相比一般都有所上涨。因此，夫妻双方离婚时，婚前争议的按揭房都存在不同程度的增值情况，我国房屋增值的原因很多，如有的增值是对房屋进行了豪华装修、修缮使其增值；有的增值是由于市场房子紧缺，房子的刚性需求，导致房价不断上涨等原因所致。有的房子增值是因在学区好地段等原因导致增值等。笔者认为，关于离婚时，夫妻双方就一方在婚前贷款购买房屋的增值部分如何处理纠纷，应该按照当事人对房屋增值所做贡献大小、不同应做出不同处理。
如果夫妻双方结婚后共同对房屋进行精心装修、修缮而使婚前房屋价值有所增加的，依据我国民法及物权法理论的相关规定，应认为是物的添附，添附之物应该归属于不动产的所有权人，但不动产所有人应把因添附而增值的部分给对方也就是夫妻另一方一定的经济补偿，只有这样才符合我国民法通则的规定。因此，离婚时，婚前按揭房所有权人即房产证登记人，应该把添附增加的价值部分折价补偿给离婚时的有房产纠纷的夫妻双方另一方一半的经济补偿。
由于房屋市场商家的炒房，以及由于通胀通缩、房地产市场行情的变化等因素，形成购买按揭房时的合同价格往往和离婚时的房屋市场价格有较大的差别。一般来讲，大部分情况都是离婚时按揭房屋价格高于购买时价格很多。针对该增值如何定性、处理是此类案件争议的焦点，但是现行婚姻法及其司法解释并没有做出明确规定。笔者认为，对于婚前按揭房屋并在婚前已经取得房产证产权登记的，是一方的婚前个人财产。因此，在离婚时按揭房涨价升值时，其升值部分也应属于夫妻一方婚前个人财产的升值；如果婚后按揭房屋的市场价格下跌，也不视为夫妻共同财产的减少。也就是说，婚前办理房产登记且在一方名下按揭房产，因其增值或下跌不属于夫妻共同财产的变化，不存在增值部分的分割争议。但对于婚前办理按揭，婚后办理房屋产权登记的认定为是夫妻共同财产，随着房产市场行情的变化，无论是涨还是跌，都是夫妻共同财产的变化。其增值或下跌部分都是夫妻财产的共同变化，不影响其权利归属，但是离婚时有权要求分割增值部分。
现实生活中，其实房屋增值并非房屋实际增值，大多是房价波动、物价上涨、炒房原因导致，是一种虚拟的增值，在房子所有权没有变动即房子没有进行实际买卖的情况下，婚前按揭房的增值部分一直处于一种虚拟不存在的状态，因为房屋产权没有变动就没有带来实际上的房屋价值增值。因而对于婚前按揭房婚后办理产权登记的，在离婚时，进行财产分割，增值部分应按市场价格，减去折旧部分，酌情考虑其增值是因婚前按揭方首付而购买房屋的前提下产生，给没有占有房屋的另一方一定的适当的经济补偿。
三、婚姻关系存续期间归还贷款的性质及分割
根据我国《物权法》的规定，对于夫妻双方一方婚前按揭房并在婚前办理房屋产权登记的，视为夫妻双方中一方结婚前个人所有财产。夫妻双方中婚前按揭并且属于个人所有的一方，即婚前取得房屋所有权一方，为了个人贷款而将其按揭房的产权权益抵押给银行，房屋个人所有权的一方跟银行之间形成法律上债权债务关系，此债权债务关系是夫妻一方在婚姻登记之前与银行之间发生的抵押合同关系，因此该债务应属于按揭房所有人一方婚前的个人债务。因而，贷款银行也只能向特定的债务人即按揭房屋所有权一方主张自己的债权权利，而不能向务人结婚后的配偶主张其债权权利。因此，针对此类按揭房还贷款情况，应认定为实际上是以夫妻共同财产偿还了按揭房房产所有人一方的婚前个人债务，因为还银行的贷款而在夫妻之间产生了民法上的债权债务关系。所以，在夫妻双方离婚时，婚前按揭房所有权人一方应当予以返还夫妻关系存续期间共同偿还贷款的配偶一方已支付的房款。离婚后没有偿还的按揭债务仍为房屋所有人个人债务。考虑到在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还一方的婚前个人所负按揭贷款债务，是基于双方存在婚姻关系的基础上，无偿帮助另一方偿还婚前个人债务。因此，夫妻离婚时，如果只是简单地返还已经归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，对夫妻另一方明显的有些不公平，还应当偿还其利息，才能符合我国《物权法》的基本精神。
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