发布时间：2023-03-06 15:59:19
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产项目总结样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
2009年本人主管的部门是房地产公司工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：
一、生产任务完成情况：
1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。
2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：
第一步：技术力量改变
通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。
第二步：思想观念改变：
国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第三步：管理模式改变
俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。
工作中存在的主要问题：
1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。
2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。
3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。
4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。
6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。
8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
2009年的收获
一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。
二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。
三是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。
关键词：房地产项目；整体定位；经济评价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
一、简述房地产项目整体定位与经济评价的含义
房地产企业要想在项目开发过程中获得更高的经济效益，就必须进行精准的项目整体定位与经济评价，以便为项目营销方案的制定与有效性的提高提供条件。（1）房地产项目的整体定位：房地产项目的整体定位是以详细而全面的市场调查为基础的，项目管理人员对市场进行可靠的分析，从而选择适宜的目标市场，确定能够承受项目消费的客户群体，同时，针对房地产项目的档次与建设标准进行严格的制定，以保证房地产项目定位的精准性；（2）房地产项目的经济评价：房地产项目管理人员，在项目成本花费的基础上进行合理评价，包括项目规模、项目空间构想、项目分项的投资估算、项目投资总额等，从而估算出房地产项目在建成后可能产生的经济效益，这个过程即是房地产项目的经济评价。
二、房地产项目整体定位与经济评价中存在的问题
目前由于固有观念，传统思维及评价手段等影响在房地产项目整体定位与经济评价中易出现如下问题，影像定位与评价准确性。
（一）整体定位中存在的问题
（1）房地产企业对项目整体定位的认识不足，热衷于利用广告宣传手段提升房地产项目在市场中的影响力。这种宣传手段单一、缺乏创新性，同时，并未充分地考虑到市场需求与消费者的消费心理，缺乏科学的战略规划，导致房地产项目的整体定位不准确，难以有效地提升房地产项目独特性与有效性；（2）一些房地产企业在进行项目整体定位过程中，往往会参考其他项目，尤其是在房地产项目规模越来越大、水准越来越高的时候，更是容易产生整体定位雷同、流于形式等问题，使房地产项目缺乏新颖性、亲切性、相容性，难以为消费者提供安全、舒适、绿色的生活、办公环境；（3）不同的房地产项目是针对不同消费群体开发的，完善的客户资源管理平台对项目整体定位精准性的提升具有重要的推动作用。但很多的房地产企业过度重视项目开发，忽视客户管理，并未能与客户建立有效地沟通，难以把握客户需求变化，从而对消费群体的定位出现不准确的问题，影响房地产项目整体定位工作的效率。
（二）经济评价中存在的问题
（1）目前，我国房地产企业正处于发展阶段，很多的理论研究与实践探讨还没有达到熟练的程度，一些房地产企业未能够对房地产项目经济评价给予足够的重视，或者项目的经济评价缺乏科学性与全面性，经济评价效率与质量不高，严重影响经济评价工作的有效性；（2）一些房地产企业为了获得经济效益，擅自更改房地产项目的一些数据、信息等，从而使项目的经济评估报告出现不真实的问题，经济评价报告缺乏参考意义，影响房地产项目营销策略的科学制定与有效实施。
三、房地产项目整体定位与经济评价的策略
为提高定位和评价准确房地产企业必须针对项目整体定位与经济评价问题进行严密地调查与思考，并结合企业实际发展情况与经营方针，扬长避短，发挥优势，制定出更为有效的项目营销策略，从而提高房地产企业的核心竞争力，保证房地产企业经济实力、技术实力、管理实力等的不断提高。
（一）房地产项目整体定位的策略
房地产项目的整体定位，不仅包括项目产品的定位，同时包括其在市场中的定位、消费者心中的定位等，因此，房地产企业必须结合全部的影响因素，遵循相关原则对房地产项目进行综合思考与分析，从而保证房地产项目整体定位的精准性。
房地产项目的整体定位的最终目的是促进企业发展，因此，项目整体定位工作需要在结合企业的发展战略，并详细分析房地产市场的情况，同时，在满足房地产项目功能的基础上，加强对市场定位、产品定位、消费者定位的研究，并对项目的经济风险进行科学预测，以便保证房地产项目整体定位的科学性与经济性；遵循房地产项目整体定位的原则，房地产项目应该注重对项目产品定位、市场定位以及消费者定位等方面的探讨，针对不同的项目产品制定不同的开发方案；房地产市场瞬息万变，在项目开发前必须对市场进行调查分析，了解市场供需关系，以满足市场需求；对于消费者（客户）的定位，需要完善客户管理平台，加强沟通从而了解消费者的需求，针对不同需求制定不同的营销方案，有利于提高房地产项目营销方案的实效性。
（二）房地产项目经济评价的策略
房地产项目经济评价的终极目的即是降低项目开发的风险，提高项目的经济效益，因此，在进行项目经济评价过程中，需要对房地产项目的规模、定位等进行综合分析，并结合项目实际情况创新评价的方法，以全面性、客观性、及时性为原则，加强项目预算、成本估算、效益测算等项目的经济评价，以最大化提高经济评价报表的科学性与可靠性，从而为提高房地产项目经济评价的参考价值奠定基础。
具体来说：（1）在对房地产项目进行经济评价之前，需要对房地产项目的类型进行确认，制定不同的经济评价方案；（2）房地产项目开发的总投资中，有些子项成本具有不可控性，因此，需要对一些容易出现项目风险的环节进行重点分析，运用成本分摊的经济评价方法，建设灵活性的评价标准，以保证房地产项目的成本在可控范围内；（3）不同地域，其房地产市场发展程度不同，企业竞争也不同，在进行项目经济评价过程中，需要对市场进行全面调查与预测，同时针对项目产品的类型进行消费者群体的锁定，以便为制定房地产项目的营销方案提供条件。
【关键词】房地产项目管理；内部控制；优化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我国对于房地产行业陆续出台了一系列宏观调控方案，坚决抑制投资投机性购房，首置刚需用户成为市场主流，从客观上遏制了房产泡沫，但也造成房地产市场的萎缩，对房地产市场开发企业的生存与发展提出更高要求。整个行业面临整合升级，未来房地产企业只有从实力、品质、品牌以及舒适度等方面来提升，才能支持自身的不断发展。这对于当前的房地产项目管理模式提出了新的挑战。
一、房地产项目与管理
房地产项目是工程项目中的一种，是指在一定时间、费用和质量下，为形成一定使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务，具有如下几个特点：1、具有时效性；2、对于质量目标要求较高；3、对于费用控制目标较强；4、房地产项目具有较强的系统性；5、具有特定的程序性，必须要经过构想、方案拟定、可行性研究及评审、决策、勘察、设计、招标等一系列规定的项目实施程序，不能错序或放弃；6、组织的特殊性[1]。
房地产项目管理是指在一个确定的时间范围内，为完成一既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既有资源的一种系统管理方法。其基本流程是：项目领导机构建立；项目任务计划与分解；项目目标与预算；项目启动与协调；项目过程控制；项目沟通与评估。经过多年发展，我国已经建立起一套可靠的房地产项目管理流程，但应用于现阶段的房地产业发展仍显得有些捉襟见肘。
二、房地产项目管理新形势
（一）优化项目管理内部控制
优化项目管理内部控制是房地产企业提高自身运营及管理能力的重要途径。当前我国房地产行业还存在业务流程分散、风险评估环节薄弱、财务与各部门的渗透和关联程度不够等共性问题。原有的内部控制体系已经不能满足于当今房地产市场的需要。
当前我国项目管理内部控制存在的主要问题是整体内部控制行为的弱化、一些组织规划和授权批准形式化、未起作用，人力资源结构和绩效机制不完善、团队协作和风险意识淡薄、资金管控不科学，控制力低下、销售汇款滞后、拖欠，市场预测精度不高、招标管控不合理、成本控制不到位、竣工验收不规范等问题。为解决这一问题，进行房地产项目管理优化势在必行。在进行过程中我们必须遵守以下原则：1、健全性，决策、执行、监督都必不可少，并要渗透到每个业务的各个环节。2、重要性，在高风险领域和重要业务给予足够的关注。3、制衡性，维持监督人员的独立性，权责分配合理。4、效益性，管理好优化成本与预期效益，保证预期效应的达成。
要达成这一目标我们必须在优化房地产项目管理中做到标准化、系统化、合理化和有效化。在具体操作过程中，做好内部控制优化准备，首先要根据各企业的实际情况制定内部控制优化的目标，基本内容应该包括遵照国家法律法规，维护资产安全、提高信息有效性、提高经济效益、促进战略发展这几方面。其次要提高认识，对各级员工进行宣传与培训，正确认识优化内部控制的重要性，确认参与部门的岗位职责，确保责任落实到个人。最后，制定正确、切实可行的优化框架和实施流程[1]。
开展内部控制优化要从大处着眼，首先优化组织架构的控制，理清各单位的具体职责，不能造成权责不清的情况，从上至下都要做出具体规划。优化审计、审批机制，设立独立的审计机构，进行专业的培训，至少保证有一名财务专家，保证审计机构的独立性。根据公司的审批流程和标准，明确和落实各级管理层的权责范围，做到责任与职位对应、职位与人对应。这需要建立完善的内部控制监督机制和评估机制，确保政策的落实，并记录在执行过程中的问题与不足。此外，行之有效的绩效考核制度和激励机制是确保内部控制优化成果展现的有力保障。
（二）建筑信息模型对房地产项目管理的意义
建筑信息模型是一个设施的物理特性和功能的数字表达；是一个共享的知识资源，包括该设施从建设到拆除的可靠信息；是不同利益相关方，在不同阶段中支持和反映其各自职责的协同作业工具。建筑信息模型具有可视化的三维设计，对项目工程具有高度的模拟性，可随时根据具体情况作出调整，分析在具体项目实施中面临的各种问题。是一种现代化的项目营建工具[2]。目前在我国运用已得到推广，我国南水北调工程、上海世博工程都运用了这一技术，在美国和日本已将建筑信息模型应用到军事项目工程当中。我国房地产项目管理也要实现建筑信息模型的普遍运用。如何利用好这一工具，需要我们不断地探索与总结。
在房地产项目开发前期，可以运用于项目论证、产品分析和前期策划，需要各部门建立统一的数据载体，以形成关联。在设计阶段，建筑信息可建立3D模型，打破了传统2D图形的局限性，节约了绘图时间。在施工阶段，建筑信息模型与工程管理相结合，可实现项目的精细化管理。运用直观化的建筑信息模型对施工方案进行演示，可以对每一施工进度了如指掌，明确了各施工单位的具体工作，方便进行管理监督，防止了质量问题的发生。在项目竣工后，建筑信息模型也可以为企业提供一个真实可靠的竣工模型。建筑信息模型的运用大大节约了时间成本和管理成本，提高了施工质量与施工进度[3]。
结语：在房地产行业复杂多变的今天，我们要不放过任何能提高房地产项目管理水平的方法与工具，本文提出的两个观点只做抛砖引玉之用，在具体的房地产管理过程中，还需要广大企业进行实际的探索与总结。
参考文献：
[1]刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.
[2]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
关键词：房地产；全过程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言
随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。
1投资决策阶段成本控制
1.1房地产项目决策
房地产项目决策是对拟建项目的可行性与必要性进行科学论证的过程。项目决策是否具有合理性，对工程成本控制、投资效益和项目建设的成败等有着直接的影响。房地产项目决策的科学性是项目成本有效控制的基础，只有根据工程实际情况进行科学决策，确定最优的投资方案，优化资源配置，才能够有效地控制项目成本。通常，决定项目成本的基础是项目决策的内容。另一方面，工程项目的投资数量、造价高低影响着房地产项目决策。在投资前期，对房地产拟建项目进行系统地、全面地论证与技术经济分析可行性研究可以用作项目设计文件编制的依据，与相关单位签订协议或合同的依据，向规划部门、地方政府、环保部门申请项目审批的依据，安排工程进度、施工组织的依据，项目建成后进行评估、验收的依据。
1.2成本控制措施
房地产项目开发投资决策阶段成本控制的主要措施有房地产项目投资估算，组建优秀的项目团队和详细的成本分析。
1.2.1房地产项目投资估算
根据特定的方法与现有的资料，估计房地产项目的投资数额。项目投资估算是房地产项目决策的经济依据。具体来讲，投资估算是主管部门审批建议书，研究分析房地产项目经济效益，控制工程设计概算，制定项目资金筹措计划等的重要依据。房地产项目投资估算包括投资建设前期估算、建设实施期估算、竣工验收期估算，是对项目全过程的各项成本费用的评估。在整体性民用工程或全厂性工业项目中，投资估算既包括主要生产项目、绿化、构筑物、室外综合管网、围墙大门、道路等，又包括供电、供水等项目相关工程费用。
1.2.2组建富有成本概念的优秀团队
在房地产项目投资决策阶段，企业组建由专业的经验丰富的人才构成的项目组。项目组成员主要包括经营管理人员、投资分析人员、工程技术人员、营销人员、造价工程师、建筑师等。成本控制人员负责了解、分析和判断、贷款利率、政府费税情况、建筑安装工程造价状况、经济形势、市场状况等情况。
1.2.3精致的成本分析
投资决策阶段需要对土地开发成本、土地出让金、城市配套费、土地征用费、前期工程费用估算、建筑安装工程造价成本、配套设施成本、社区管网成本、小区智能化成本、园林环境工程费、费税以及不可预见费及风险等进行充分的分析。
2设计阶段成本控制
房地产项目设计阶段成本控制是项目开发全过程成本控制的关键。虽然房地产设计成本只占项目总成本的1.5%左右，但是房地产项目设计对工程项目的总成本有着重大的影响。做好设计阶段的成本控制，就抓住了房地产项目成本控制的重点。房地产设计概算具体包括房地产项目单位工程概算、房地产项目向工程综合概算以及房地产项目建设总概算。设计概算在房地产项目开发单的过程成本控制中发挥着重要的作用。设计概算是房地产项目投资计划编制、建设项目投资控制的重要依。编制房地产项目设计概算必须遵循以下原则：准确地反映项目设计内容；执行国家的经济政策与建设方针；充分考虑拟建工程项目的实际情况，反映出实际的价格水平。
在该阶段成本控制的主要措施包括：
①根据房地产项目的具体情况合理确定容积率，尽可能地提高土地利用率；②加强设计方案评审工作，不断优化设计方案；③明确奖惩办法，严格实行限额施工图设计；④加强房地产项目设计质量监督。
3实施阶段成本控制
3.1招标投标控制
招标投标是房地产项目实施阶段成本控制的重要方法，是促进建筑市场规范化的重要措施。通过招标投标，能够选择最佳的承包单位，有效地降低工程项目成本，合理控制房地产项目开发的成本，具有非常重要的意义。通常，招标投标工程项目成本管理的内容包括：确定科学的招标方式，邀请招标与公开招标是两种主要的招标方式，建设单位应当根据工程紧迫程度、合同类型、承包形式等确定招标方式；招标文件编制，确定科学的投标报价方法、招标工程标底以及工程计量方法；投标文件编制，投标人确定合理的投标报价；发包人采用科学的方式进行评标；评标定标，发包人和中标人签订承包合同。
房地产项目开发商在项目招标过程中应当有效地控制工程项目成本，通过招标投标使各个竞标单位有序竞争，使投标价格下降或趋于合理，有利于开发商减少投资数额，提高房地产项目投资效益，从而更加有效地控制工程项目成本。在招标投标的过程中，为了充分发挥招标投标的作用，就应当做好以下几方面的工作：加强资格审查，需要考核、审查申请投标单位的管理水平、信誉、业绩、实力等，确保优选优中；确定合理的标底价格，在保证工期、质量的基础上压低标价，促使合理低价中标，防止低于成本价中标；重视材料设备招标工作，单独组织招标采购钢筋、水泥、混凝土等材料设备，确保材料设备质量，以降低投资数额。
3.2施工监督控制
房地产项目施工阶段是合同的具体化阶段，是招标投标阶段的延伸。虽然项目施工阶段对工程成本的影响相对较小，但是因为该阶段是工程实体形成的关键阶段，所以必须加强施工监督控制。既要合理控制工程项目成本，又要确保工程项目整体质量。该阶段必须加强设计变更和现场签证的管理、监督；加强材料设备的价格和成本的管理；严格监控资金计划的执行情况。
通常，施工阶段项目成本控制应做好以下工作：图纸会审工作，审查施工图纸，查找可能存在的问题，避免由施工图纸错误导致返工；优化工程项目组织施工方案，从经济、技术等角度分析对比各种施工方案，选择最佳的施工方案，降低工程成本；加强现场签证管理，加强涉及成本增减的工程项目管理；科学确定设备和材料价格，加强设备和材料价格控制是降低工程成本的重要手段，在确保工程质量的前提下，争取将材料和设备价格控制在较低的水平上；加强房地产项目工程质量监督管理；确保工程按时完工，降低工期延误成本。
4竣工结算阶段成本控制
“复杂性、集中性、大量性”是结算工作的特点。为了防止在该阶段发生主观错误，导致成本上升，就必须建立下列机制：奖惩制度；二次复核、审计制；合同原则及会议确认制。通常，项目竣工阶段的成本工作主要包括：审查竣工结算、编制竣工决算、处理保修费用、评估建设项目等。其中，工程竣工结算审查是房地产开发企业控制工程成本的重要途径之一，也是工程项目成本控制的有效措施。竣工结算的成本管理工作包括甲供材料的结算、甲供设备的结算和工程结算。成本控制的过程为初审竣工资料、结算资料；审查结算资料，会签结算资料，初审结算；复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。具体主要包括以下内容：合同条款核对，审核竣工工程是否符合合同要求，只有验收合格的工程才能进行竣工结算，按照合同约定的计价定额、优惠条款、主材价格、取费标准、结算方法等审核工程竣工结算；隐蔽验收记录检查；实际变更签证落实；核实工程数量，根据现场签证、设计变更单、竣工图等核算竣工工程量；核实单价；合理计取房地产项目开发的各项费用。竣工结算工作完成后，要认真做好成本的分析、考核工作，总结经验教训，把具体的经济指标经验数据沉淀下来，为企业的未来发展项目的策划及成本管理与控制工作提供宝贵的经验。
5结语
综上所述，全过程成本控制在房地产项目开发中发挥着重要的作用。为了有效地降低工程造价、减少投资数额、提高工程经济效益，就必须坚持主动、全面、动态成本管理原则，成本控制工作前移，积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡事做到事先控制为主，事中、事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本，提高房地产项目开发成本控制的水平。
参考文献：
[1]周熙,凌军.建设项目设计阶段投资控制的方法与措施[J].军事经济研究,2006(8):47.
[2]李新春.浅议政府投资项目成本增加的成因与防控对策[J].四川建筑,2006(9):230.
关键词:房地产；开发；设计管理
0引言
在房地产项目建设开发的全过程中，设计管理的主要目标在于:确保各个设计阶段的进度符合要求，保障各设计方案的质量水平；对项目开发成本进行合理控制，控制房地产开发项目的品质，确保各个阶段设计方案的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级的背景下，如何提高项目开发过程中设计管理质量，避免设计阶段各种问题的出现，已成为业内人士高度重视的一项课题。
1设计管理的内涵
在房地产工程项目设计阶段，展开全方位管理有着非常重要的意义与价值。一方面，房地产项目开发是由建筑设计专业人员共同完成的，集结了专业工程设计人员的智慧成果，使房地产开发项目的实用价值能够得到最大限度的提升，以确保大众需求得到满足。另一方面，在房地产项目开发过程中，设计人员能够起到沟通协调的作用，在促进房地产项目后期规范化、高效化的建设施工方面有积极作用。在房地产开发项目的设计阶段，设计管理人员积极介入，能够使项目设计阶段对整个房地产项目开发过程的控制效果更为理想，将作业人员能动性充分调动起来，进而在保障房地产开发项目设计管理走向成功的方面起到了尤为关键的作用。在房地产项目开发实践中，设计管理主要包括两个方面的基本内容:一是房地产项目开发设计阶段。这一阶段的最终成果是方案报建文本。二是房地产项目施工图设计阶段。这一阶段的最终成果是施工图蓝图。这两个阶段产生的最终设计成果都必须上报政府部门进行审批，审批合格后方可展开施工作业。由于设计管理的任务与目标有所不同，因此项目管理在时间、沟通、风险、质量以及人力资源等因素的协调处理上存在较大差异，方案设计阶段管理的重要性毋庸置疑。
2设计管理的具体内容
该项目位于福建省漳州市原罐头厂厂址，地块南临漳响路(腾飞路)，北临漳华路，与群裕小区隔街相望；东临零号路，西隔农贸市场，与丹霞路相近，交通便捷。基地建设用地面积为89459.24m2，规划要求容积率≤5.5,建筑密度≤38%。该项目三期主要建设7幢高层住宅、配套的商业与公建用房。总建筑面积（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面积为120488.396m2,商业建筑面积7227.410m2。
2.1明确设计任务要求
在房地产项目开发阶段，设计管理的首要内容即明确设计任务要求。房地产公司的设计人员对设计院的设计成果的评估,是以设计任务要求为标准。设计任务要求是针对设计过程中关键部位,重要点、面等提的具体要求。合理确定设计任务要求是房地产设计管理的第一步，也是对设计单位管理的根本。该工程规划布局综合考虑周边环境、路网结构、公建与绿地系统；遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则；以人为本，注重社区的人性化设计。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态环境，体现绿色社区的特点；空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态；营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然、人与人之间的亲和关系，强调居住均好性、家园人情味与亲切感。该项目整体规划已于2009年完成报批，各项经济指标已定型。所以，设计时仅结合现有市场情况对单体户型及立面调整，并增加一些公共配套设施，如室内活动场地等。
2.2设计进度管理措施
项目的设计进度管理贯穿于项目开发所有涉及的各个环节，是实现设计进度管理的关键所在，因此可将设计分几个节点，要求设计单位严格按照节点完成任务。
2.3设计过程管理措施
在设计过程中加强管理的具体措施包括:首先，应对设计进度进行重点控制。若特殊情况影响，无法按时完成设计，设计人员必须及时将具体情况上报给上级领导，并作出详细说明，不得出现弄虚作假或应付了事的情况。其次，不同阶段设计人员应当经常针对设计资料进行互提，构建一套完善且配合良好的资料互提单，以实现对设计人员责任权利的约束与管理，提高设计的全面性与严谨性水平。最后，设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，复审通过后方可开工。从而减少对设计图纸的变更。
2.4合同管理措施
首先，在房地产开发设计管理实践中应当确保设计费用的合理性。设计费用占房地产项目开发成分的比例低，但设计会对房地产项目开发成本产生相当大的影响，因此不能以过低的设计费用降低设计单位工作质量以及工作积极性，以避免图纸质量受到影响。其次，应确保设计周期的合理性。房地产开发项目设计需要设计人员投入大量的时间与精力，若过分约束时间可能会影响到设计人员的专注度，导致项目设计质量大打折扣。最后，应对合同条款及相关内容进行严格控制，明确涉及到图纸数量的约定内容，以免导致后期费用增加。
2.5经济管理措施
首先，应当通过建立奖励机制的方式，鼓励设计单位为房地产项目开发商主动考虑成本问题，以设计方案的不断优化达到控制开发成本的目的。如可以在具体条款中规定:设计单位若能够将设计方案下的成本指标控制在理想范围内，则按照某种方式给予某种程度的奖励，以促进设计单位不断研究设计方案的优化措施，降低成本开支，不断提高房地产开发项目的成本效益水平。其次，应当明确规定针对设计问题对房地产开发项目所产生的损失应当由设计单位负责承担一定比例，通过经济层面的惩罚措施，不断提高设计人员责任意识，保障设计方案的合理性与经济性。
3总结
房地产项目的开发规划水平会受到大量因素的影响,规划设计工作的开展具有复杂性、多层次性以及多元性的特点。在房地产项目开发过程中，必须采取各种措施实现目标体系间的有机整合，促进各体系相互配合，形成平衡发展、和谐一致的局面，以促进房地产开发期间规划设计工作的顺利开展。
参考文献:
[1]苗新英.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(28):1846.
007]185号）的文件精神要求，市建设局、规划局对全市涉及房地产项目的规划、施工、预售等环节是否存在有违规审批、滥用权力、权钱交易等腐败行为进行了自查自纠。现将相关工作开展情况汇报如下：
一、提高认识精心组织
自接到省建设厅《关于在全省建设系统开展房地产市场秩序专项整治自查自纠工作的通知》（苏建办[2007]188号）文件后，市建设局、规划局立即分工，召开了相关部门分管负责人会议，认真贯彻《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[2007]87号）和省建设厅等十部门《关于在全省开展房地产市场秩序专项整治的通知》（苏建办[2007]185号）的文件精神，深刻认识开展这次专项整治自查自纠工作的重要性和必要性。成立了房地产市场专项秩序专项整治自查自纠工作领导小组，按照省厅文件的统一要求，分阶段地开展工作。市建设局、规划局又专门行文下发到县区建设局要求开展房地产市场秩序专项整治自查自纠工作，并召开了由市区房地产开发企业参加的专题会议，使各相关单位能统一思想、提高认识、认真组织、扎实有序地开展房地产市场秩序自查自纠工作。
二、清查登记如实上报
按照《关于在全省开展房地产市场秩序专项整治的通知》要求，市建设局、规划局对在建并已经进入商品房预售销售环节的房地产项目进行全面排查摸底，按照省厅专项整治工作办公室统一制订的表格分门别类地进行登记，共登记项目152个，其中市区46个、沭阳县68个、泗阳县22个、泗洪县16个。建设单位对发放的《房地产开发企业自查自纠表》，均详细进行了填写，并按时上报。通过清查登记，掌握了全市进入商品房预售销售环节的房地产项目的基本情况，为开展下步工作提供了依据。
三、加强监督建立档案
按文件要求，为加强廉政建设，遏制腐败行为发生，市建设局、规划局召开了各相关单位工作人员参加的自查会议，明确要求各相关单位责任人为自查工作责任人，各相关单位工作人员按要求填写了《建设系统工作人员在房地产项目审批过程中廉洁自律自查表》和个人自查情况总结。两局对自查表和个人自查情况总结进行了公示，并公开了监督举报电话，使自查工作取得了良好的效果。目前，已为所有干部职工建立了廉政档案，使之成为干部职工加强廉洁自律的“紧箍咒”。廉政档案记录了干部职工的工作经历、家庭主要成员及主要社会关系、干部各年度的述职述廉报告等情况。对拟提拔使用的干部，由局纪检监察部门按照廉政档案信息，提出执行廉洁自律、党风廉政建设情况的具体意见和要求，为研究干部提拔使用提供依据。
四、近期工作打算
关键词:房地产;投资;过程控制
中图分类号:F27文献标识码:A
一、引言
一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。
二、建立房地产开发项目投资过程控制体系
建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。
一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。
三、实现投资过程控制的方法和途径
1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。
项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。
施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。
2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。
3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。
项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。
(作者单位:1,2.南阳市房地产开发公司;3.桐柏县城建局;4.河南四建股份有限公司)
主要参考文献:
[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.
