发布时间：2023-03-07 15:04:21
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第一条 为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。
第三条 在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。
第四条 房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。
第六条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。
依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。
第二章 房地产开发
第七条 县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期信息，促进其健康发展。
第八条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。
第九条 设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。
第十条 设立房地产开发企业按下列程序进行：
（一）向工商行政管理部门申请企业名称；
（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；
（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；
（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；
（五）办理纳税登记；
（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。
第十一条 房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。
第十二条 房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。
第十三条 省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。
第十四条 外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。
第十五条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。
第十六条 房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。
房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。
项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。
第三章 房地产交易
第一节 一般规定
第十七条 房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。
第十八条 县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。
第十九条 房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。
设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。
第二十条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第二十一条 房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。
房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。
房地产交易应在房地产交易市场进行。
第二十二条 国有房地产交易时必须进行价格评估。
其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。
房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。
第二十三条 房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。
第二节 房地产转让
第二十四条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其它合法方式指下列行为：
（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第二十五条 已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。
第二十六条 以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。
第二十七条 商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。
第三节 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。
第三十条 抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。
第三十一条 房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
第三十二条 抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：
（一）支付处分该抵押房地产的费用；
（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；
（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；
（四）剩余部分退还给抵押人。
第三十三条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
第四节 房屋租赁
第三十五条 房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十六条 住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。
房屋出租人应按规定缴纳有关税费。
属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。
第三十七条 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。
第三十八条 租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第三十九条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）属于危险房屋的；
（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；
（八）有关法律、法规规定禁止出租的。
第四章 中介服务管理
第四十条 房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。
第四十一条 房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。
第四十二条 设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。
设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。
第四十三条 从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。
第四十四条 省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。
第四十五条 进行房地产中介服务可以收取经营费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。
第五章 房地产权属登记管理
第四十六条 本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第四十七条 城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。
城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。
其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。
第四十八条 在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。
房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。
未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。
第四十九条 房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。
第五十条 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。
第六章 物业管理
第五十一条 物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。
城市人民政府应倡导和推进物业管理。
第五十二条 设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。
第五十三条 物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。
物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。
第五十四条 物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。
第七章 法律责任
第五十五条 房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。
第五十六条 违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十七条 违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十八条 违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。
第五十九条 违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。
第六十条 物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：
（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；
（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。
对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第六十一条 阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。
罚没收入应全额上缴同级财政。
第六十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第六十五条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。
第六十六条 省人民政府可依据本条例制定具体办法。
第六十七条 本条例自1996年10月1日起施行。
附：国家法律有关条文：《中华人民共和国城市房地产法》：
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
第一条 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营和管理行为，保护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目、销售商品房的经营活动和有关管理部门对房地产开发经营活动的监督管理，适用本条例。
第三条 房地产开发经营应遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的方针，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第四条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。
区、县（自治县、市）建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发经营的监督管理工作。
土地、房屋、工商、计划、规划、物价等行政管理部门依照有关法律、法规和本条例的规定，负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件，并符合本条例有关资质的规定。
取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第六条 设立一级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本五千万元以上；
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于四十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于二十人，总工程师、总会计师和总经济师应具备高级专业技术资格。
（三）具有五年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工建筑面积三十万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续五年建筑工程质量合格率达百分之百。
第七条 设立二级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本二千万元以上；
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于三十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于十五人，总工程师、总会计师应具备高级专业技术资格。
（三）具有三年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工建筑面积十五万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达百分之百。
第八条 设立三级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本八百万元以上；
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于五人，总工程师应具备高级专业技术资格。
（三）具有二年以上从事房地产开发的经历，累计竣工建筑面积五万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达百分之百。
第九条 设立四级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本二百万元以上；
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于五人。其中，工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技术资格，财务负责人具有相应专业初级以上专业技术资格，配有专业统计人员。
第十条 设立房地产开发企业，应按本条例第十三条规定的审批权限到市或区、县（自治县、市）建设行政主管部门申办资质初审，然后持建设行政主管部门审查意见到工商行政管理部门办理登记注册，取得企业法人营业执照后，再到建设行政主管部门办理资质审批手续。
第十一条 申请房地产开发企业资质初审，应当提供下列资料：
（一）企业章程；
（二）验资证明；
（三）企业发起人和法定代表人身份证明；
（四）专职工程技术和经济管理人员的资格证书和聘用合同：
（五）企业办公地点的房屋产权证明或房屋租约。
建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业资质初审申请后十日内发出书面审查意见。
第十二条 房地产开发企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持企业法人营业执照副本到市或区、县（自治县、市）建设行政主管部门领取《房地产开发资质申请表》，申请核定资质等级。
建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业的核定资质等级申请后三十日内，核发资质证书；不合格的，作出书面答复。
第十三条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由市建设行政主管部门初审，建设部审批发证；二级和三级资质由企业所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门初审，市建设行政主管部门审批发证；四级资质由企业所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门审批发证，报市建设行政主管部门备案。
新开办的房地产开发企业，凡资金、人员达到一、二、三级标准，而开发经历和经营实绩未达到相应标准的，按降低一级的资质审批。
第十四条 房地产开发企业按核定的资质等级，可承担相应规模的房地产开发建设项目；
（一）一级：各类居住小区。
（二）二级：建筑面积二十五万平方米以下的住宅小区。
（三）三级：建筑面积十万平方米以下的住宅小区。
（四）四级：建筑面积二万平方米以下的住宅。
房地产开发企业按核定的资质等级，可承担与其投资能力相当的其他建设项目。
第十五条 本市范围以外的房地产开发企业到本市从事房地产开发经营，应到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门办理许可手续后，方可进行房地产开发经营。
第十六条 房地产开发资质实行年检制度。房地产开发企业自取得资质证书的次年起，按本条例第十三条规定的权限，在规定时间内持下列资料参加年检：
（一）企业法人营业执照复印件；
（二）资质证书副本；
（三）企业上年度资产负债表；
（四）房地产开发项目手册；
（五）资质年检申报书及相关证明资料。
第十七条 房地产开发企业资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。
连续两年基本合格的，降低一级资质。不合格的，不得承担新的开发项目；连续两年不合格的，吊销资质证书。
第十八条 房地产开发企业分立、合并、终止，应在工商行政管理部门核准后三十日内，向建设行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。
房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本和主要技术、经济负责人，应在变更后三十日内向建设行政主管部门办理变更手续。
第十九条 房地产开发企业应按市建设行政主管部门的要求，定期向统计管理部门和建设行政主管部门报送统计报表。
第三章 房地产开发建设
第二十条 市和区、县（自治县、市）建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及市场需求，会同同级计划、规划、土地、房屋等有关行政管理部门，编制全市和区、县（自治县、市）的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
第二十一条 有关部门提出的下列建设条件，建设行政主管部门应列入《重庆市房地产开发项目建设条件意见书》（以下简称项目意见书），房地产开发企业必须按项目意见书规定的内容进行开发建设：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿、安置要求；
（六）建设质量等级要求；
（七）有关税费的解缴要求；
（八）其他需要提出的建设条件。
第二十二条 房地产开发企业在获得开发建设项目之日起五日内，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门领取《重庆市房地产开发建设项目手册》（以下简称项目手册）。
房地产开发企业在项目建设过程中应将主要事项如实记录在项目手册中，并送项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案。
项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门应对项目手册记录的内容进行检查，并作为资质审查和年检的依据。
第二十三条 房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。建设行政主管部门应加强对项目资本金投入使用的监督管理。
第二十四条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第二十五条 房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
第二十六条 房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十七条 房地产开发项目竣工后，应按国家和市的有关规定进行验收并办理有关手续。未经验收或者验收不合格的，不得投入使用，房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第四章 房地产项目经营
第二十八条 预售商品房的房地产开发企业，应取得房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证。
房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人同意并明确告知购房者；已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十九条 预售商品房的房地产开发企业应向预购人出示预售许可证，对预售资金的使用必须与银行签订监管协议，确保预售资金用于该商品房的建设。
第三十条 房地产开发企业应自预售合同签订之日起三十日内，到商品房所在地的区、县（自治县、市）房屋、土地行政管理部门备案，并将预售情况记录在项目手册中。
第三十一条 商品房销售价格由当事人协商议定；享受国家优惠政策的经济适用房价格实行政府指导价或政府定价。
第三十二条 商品房销售当事人双方应签定书面合同。合同应载明商品房建筑面积、使用面积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容（含代收费）、商品房交付使用的日期、质量要求、物业管理方式、违约责任等。
房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。
第三十三条 房地产开发企业应在签订商品房销（预）售合同时，向购买人提供商品房质量保证书；在商品房交付使用，向购买人提供商品房使用说明书。房地产开发企业应按照质量保证书的内容，承担商品房保修责任。商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房。
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新核验。经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 预售商品房的房地产开发企业，应自商品房交付使用之日起九十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的房地产开发企业，应自销售合同签订之日起九十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已支付全部土地使用权出让金；
（三）转让人已支付应缴纳的前期税费；
（四）转让人已完成项目开发投资总额的百分之二十五以上；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金；
（七）法律、法规规定的其他条件；
第三十六条 转让房地产开发项目，转让人与受让人应持转让申请书和本条例第三十四条规定条件的资料，向建设行政主管部门提出项目转让申请。经建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门联合会审批准后，方可进行转让。转让人与受让人持转让批准文件和转让合同到有关管理部门办理转让手续。
受让方应到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门重新领取项目手册。
未经批准的房地产开发项目不得转让，有关管理部门不得办理转让手续。
第三十七条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应明确责任方。项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。
第三十八条 房地产开发项目进行联合建设的，房地产开发企业应将项目的联建事项记录在项目手册中，并将具有法律效力的联建文书自生效之日起十日内，送项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第五章 法律责任
第三十九条 违反本条例规定，未取得企业法人营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的单位或者个人，由区、县（自治县、市）以上工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可并处违法所得五倍以下的罚款。
第四十条 违反本条例规定，未取得资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。
第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令限期改正，给予警告、降低资质等级、吊销资质证书的处罚，可并处三万元以上十万元以下的罚款；
（一）申请资质证书或资质年检中弄虚作假的；
（二）不按规定办理资质变更或注销手续的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
（四）不参加资质年检或不按规定填报统计报表的；
第四十二条 违反本条例规定，将未经验收的房屋投入使用的，由建设行政主管部门责令限期改正，并按下列规定处以罚款：
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地产中介服务管理办法
第一章、总则
第一条、为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条、在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条、省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章、中介服务人员资格管理
第四条、从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条、从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条、房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条、国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条、严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条、房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章、中介服务机构管理
第十条、房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条、设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条、房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条、房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条、房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条、设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条、房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条、房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章、中介业务管理
第十八条、房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条、房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条、房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条、房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条、房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条、房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条、由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条、房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章、附则
第二十七条、省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条、本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来,随着市场经济的不断向前发展,房地产产业获得了空前的发展,也在当下成为了国民经济的重要支柱,不仅如此,还对其他一系列行业,包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以,在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展,具有非常重要的意义,也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强,房地产行业的发展也开始显现出一些乱象,在急速发展的过程中,各种房地产投资商,利用国家大力发展地产行业的机会,投机倒把,哄抬物价,大量的囤积土地,并借此来操控房地产市场,利用这种手段来攫取了大量的利润,对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力,甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁,这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此,我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题,是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了****行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。
(二)其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:
第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;
第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
(一)总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。
(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。
(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。
(四)对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高GDP的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
(一)修订和完善相关的法律法规
众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。
(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实
在当下,由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍,这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展,从某种程度上来讲,来是投机行为泛滥的一个原因,所以,需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范,从而有效的弥补市场运营机制的不足之处,保证市场价格在价值规律的协调之下,能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说,还应该及时的对相关的信息做出披露,促进信息的正常流通,从而有效的抑制恶意操纵市场的行为,将投机者驱赶出房地产市场。
关键词:无产权证房屋买卖 无权处分 解除条件 不当得利
一、案件事实概要
2001年3月25日,甲与乙签订了《卖房协议》,约定了如下内容:甲将其住房B号卖与乙,协议签订当天支付8万元,尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后,该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订,即具法律效力。
后来乙成为A公司的法定代表人,他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司,成为A公司财产的一部分。
2001年6月10日,A公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容:A公司将上述住房B号卖给丙。丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整,丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A公司保证该房屋为合法销售的房屋,无任何债务及遗留问题。A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同书》给丙办理B号房屋所有权的过户登记,表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权,深层原因是甲违反了她与A公司之间的《卖房协议》,私自将B号房屋的((房屋所有权证》领走,并不配合A公司将B号房屋所有权过户,致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为,两被告A公司和甲的行为违反了合同,严重侵犯了其合法权益,故此诉至法院,要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。
一审民事判决认为:依法成立的合同,自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时,被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知A公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与A公司签订售房合同书,故双方签订的售房合同书无效,对此,A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,被告赔偿其律师费之请求,本院不予支持。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司,A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失,本案不宜一并处理,丙可另行起诉。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项之规定,判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告A公司,被告A公司返’还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。
一审民事判决所持的基本立场是,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;否则,合同无效。
二、评释
(一)关于系争合同的定性
1.关于《卖房协议》的定性
《卖房协议》签订之时,作为出卖物的B号房屋系甲的回购房,其所有权仍然登记在甲所在单位的名下,按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点,甲尚无B号房屋的所有权。因而,《卖房协议》构成出卖他人之物的合同,属于无权处分的合同。但这样认定,会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定,追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用,又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,对于回购房,人们认为属于购房的职工所有,不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中,人们通常认为B号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二,系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物,因此,《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同,或者说不宜被认定为无权处分的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则,就是没有做到相似的事物相同处理。第三,上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释)。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系,未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物,通说认为出卖人拥有处分权,合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下,出卖人是否享有处分权,合同是否属于无权处分,则见解不同。仅就系争的((卖房协议》而言,由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态,就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致,只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分,就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆,因此,笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。
2.关于《售房合同书》的定性
把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之物的合同,有以下根据:第一,该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二,合同签订当时,B号房屋的所有权确实登记在他人的名下,并且,登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系,B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔,按照债的相对性原则,A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点,所以,笔者把它定性为出卖他人之物的合同。
但应注意,《售房合同书》不同于一般的出卖他人之物的合同,或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖他人之物合同中,登记名义人是真正的权利人,对于买受人不负担债务,由他决定是否追认无权处分合同,是对所有权的尊重,符合公平正义。而在系争案件中,《卖房协议》中的出卖人甲本应履行《卖房协议》,将B号房屋所有权移转给A公司,却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下,并取得了B号房屋的《房屋所有权证》。若把((售房合同书》按照一般的无权处分合同处理,该合同的效力取决于B号房屋所有权的登记名义人甲是否追认:如果甲追认,或者在2001年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下,则合同有效;反之,则合同无效。
赋予《卖房协议》中的出卖人甲否认《售房合同书》的权利,扩而广之,赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利,其弊端是多方面的。其一,会使被告之一的甲这个恶意之人,扩而广之,会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手,非但未受到惩罚,反而获得了较大利益,诚为是非颠倒。其二,意味着连环合同没有法律保障,随时可能出现多米诺骨牌效应,即,第一个出卖人毁约,拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人,同时不追认第二份买卖合同,其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易,谈何交易安全?其三,这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地,而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质(合同法第130条),纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人,还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权,违反了民事权利义务的配置规则。其实,在有体物场合,所有物与其所有权常常是可以替代的,〔2〕因而,甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间《卖房协议》的标的物,处于A公司的债权效力的射程内,该所有权对抗不了A公司的债权。换言之,甲只有依约移转B号房屋所有权的义务,没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之,系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。
(二)关于系争合同的效力
1.法律的适用:特别法优先于普通法?新法优先于旧法? 系争合同适用城市房地产管理法,还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(以下简称为法释【199919号)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释【20037号)?
城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36一45条),包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(第150一166条),适用于各种买卖合同,包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲,城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法,合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则,系争案件应当适用城市房地产管理法,并且是其第37条第6项的规定。
引起笔者思考的是这样一个案例：原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司，于1999年签订一份《房屋预售合同》，并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建，由该市政府有关部门按停缓建工程代为处置并拍卖给第三人。第三人投资续建竣工，但该市房产管理部门以原有预售登记为由拒办房产登记。原告被告要求交付房屋，认为该预售合同已办理了预售登记，具有对抗第三人的法律效力。第三人抗辩认为，该项登记违反法律规定，不能对抗政府的处置拍卖行为，并以政府房产管理部门违法不作为为由，提起行政诉讼。两案的争议焦点集中在《房屋预售合同》的预售登记是否具有法律效力上政府代为处置行为效力暂不论。
笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。
无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度
主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则
非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门
明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。新晨
第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门
其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。
第六，尽管一些地方的房地产交易管理所也接受并办理预售合同的登记，但并不是法律规定的申报登记备案
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十八条房地产管理部门工作人员、、、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关键词：房地产工程管理 模式 问题 方法
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言：
房地产公司加强对工程管理的控制有利于控制好建设成本，保证工程质量，因此加强对房地产工程管理的模式和方法的研究是非常必要的。
1.房地产工程管理模式
1.1.传统的房地产工程管理模式
1.1.1．设计—建造模式。所谓的设计—建造模式，指的是由一家公司同时负责房地产工程的设计与施工工作，进而完成整个项目实施的一种方式。这种模式以总价合同为基础来进行招标与签订台同，总承包商负责所有的设计—建造任务，并要负责整个项目的总成本，它可以选择一家设计公司或者是自己进行技术设计，分包商的选择要采取招标方式，也可以不招标而选择自行完成设计和施工。业主要自行选择代表来负责设计与施工，以及各方的沟通与监督。
1.1.2．设计—管理模式。所谓的设计—管理模式，指的是这样一种管理模式，即设计和施工管理服务都是由同一家公司提供给业主。整个建设过程中，只签订一份合同，同时包括了设计与施工管理服务，一般在设计管理公司交出设计之后就着手选择施工总承包商，而在进行施工的时候，设计—管理公司又必须监督总承包商以及各分承包商的工作，扮演监理机构的角色，保证房地产建设项目的进度以及质量等等。
1.2.新时期房地产工程管理模式
1.2.1建筑材料趋于低碳化。
建筑是房地产的基础，而决定房地产是否做到低碳的首要因素是使用节能建筑材料。采用一定的墙体节能技术，有助于屋内环境的调节以及空气新鲜度和湿度的改善，还能在一定程度上减少二氧化碳的排放量等等；门窗节能技术的采用也非常重要，除了能够节省大量的原料，采用先进的门窗节能材料也有利于周围环境的改善；对于屋顶材料的选择，其余碳排放量密切相关，若是能选择合适的屋顶材料，能有利于碳排放量的降低；最后是新能源技术的采用，由于传统的能源的污染特性越来越突出，向自然界排放了大量的二氧化碳，人们不得不选择新能源。近年来，有多种新能源技术已经被采用，包括了光电屋面板、太阳能热水器、光电窗间墙等等。
1.2.2房地产规划设计必须要合理化。
为了能够美化环境、循环利用以及节约材料，就要注意科学合理地进行房地产工程项目的设计。对于住宅类型的选择，必须要考虑到我国土地资源有限的实际国情，要对有限的土地资源进行合理利用，才能符合环保低碳的要求。对于管道系统等方面的设计，必须要考虑到如何将生活废水的污染程度降到最低，同时还要提高重复利用率，进一步减少水资源的浪费。
2.房地产工程管理存在的一系列问题
2.1. 房地产在开发之前没有做好相关的工作准备
一些房地产公司在建筑环境开发的过程中，缺乏相关的准备工作，过于关注房地产开发的环境地段、商业环境等，忽视了在开发前期的准备工作。房地产公司忽视了在开发过程所需要的资料准备，这也使得建筑单位在建筑过程产生一系列的质量问题，一些建筑单位可能为了自身的效益和建筑工程进度，对开始施工前的准备工作马虎应付，使得整个工程质量得不到保证。建筑单位在对工程开工状况缺乏实际的了解和认识的情况下，工程施工过程会出现一系列的事故问题，建筑物完工之后对使用者的生活工作也会造成一定的影响。
2.2. 对施工是否许可缺乏重视
房地产公司在工程项目的管理中缺乏重视力度，忽视了工程管理中的一些重要环节。为了顾及公司的自身经济效益，对施工过程的必要程序没有严格进行，因此也使得房地产公司受到了一定的影响，对社会和居民也是一种极不负责任的行为。一些建筑单位在施工前没有办理相关的施工手续，也没有获得相关的许可，为了工程的施工进度而擅自开始施工。一些房地产公司甚至因相关制度上的漏电和不完善而选择跳过一些必要的施工前的手续，这也使得施工单位在施工过程中因此受到了惩罚，工程被迫停止，导致了施工的进度的拖延，施工单位也因此受到了一定金额的罚款。
2.3. 管理的机制不完善
一些房地产公司在管理的制度上不够完善，忽视了相关的一些规定，主要的原因还是由于自身对于房地产工程管理的认识和了解不够深入。一些房地产公司在工程管理过程中沿袭相关项目的管理模式，由于自身的认识不足，也使得管理制度方面不够健全，造成了一定的管理影响，施工项目也会因此保证不了进度和成本效益。
2.4. 工程竣工后验收工作不到位
由于传统观念上的影响，一些房地产公司对于工程完工后的处理不够严格，验收工作缺乏相关的注重意识，对验收工作中的环节落实不够严谨。为了自身的经济利益，在验收环节上没有科学地进行管理，也因此导致了验收过后工程项目的结算缺乏相关依据和资料等现象，验收手续也因此受到了影响，造成工程费用交付的拖延。
3. 房地产工程管理的有效途径
3.1. 加强工程项目在施工前期的管理
房地产公司对于工程项目的前期管理需要加强管理意识，确保在工程施工过程中的有效控制。在目前，对于施工前期缺乏有效管理也是致使大多数房地产工程项目出现一系列施工问题的主要原因。由此可见，施工前期管理工作对整个工程项目的重要性。房地产公司只有对整个工程项目进行全面管理，注重工程前期工作，才能保证整个工程的施工进度和经济效益。房地产公司在工程前期的工作要正确落实相关的市场调查和分析工作，透过对市场信息的有效研究，对房地产工程项目的风险范围进行有效控制。
3.2. 工程项目需要加强质量控制
建筑物的质量问题一开始并不会明显地表现出来，然而随着时间的加长，其质量问题造成的现象也日益凸显，居民的生活和工作也因此受到了影响，甚至使居民的生命和财产受到了威胁，危及房地产公司的社会名誉和地位。由此可见，在工程项目的质量控制方面，房地产公司更应该加强落实，保证建筑的施工质量。因此工程质量控制方面，房地产公司需要加强以下几点。
（1）对于房地产工程项目中的施工人员、建筑材料、建筑设备、工程环境条件等要加强管理，使工程的人员数量和材料设备质量上能够更为有效地控制。
（2）建筑的内部设计要能够满足使用者的生活和心理需求，为居民提供更多的便利。
（3）房地产公司对于建筑完售后工作也需要加大管理，认真对待顾客的咨询，对于建筑的检修和物业管理要做好相关工作，认真听取客户的反馈意见，使工程项目能够更好地服务居民，也为房地产公司创造了更多的影响力。
3.3. 工程项目的成本需要加强管理
如今的市场经济竞争相当激烈，房地产公司要想在从中获得地位和实力，工程项目的成本价格就需要引起重视。工程项目成本的管理好坏，直接影响了房地产公司的经济效益和市场优势。因此，房地产公司在工程项目的前期阶段，对工程项目的规划要认真落实相关的项目预测和评估环节，使工程项目的成本和价格得到有效控制，让工程项目在低成本的的同时也实现高质量。
4. 结语
工程项目的管理控制需要房地产公司在工程的各个环节和工序中认真落实，对工程的整体信息和资料要认真分析，结合市场经济和顾客需求，在控制好建设成本和人力的同时保证工程项目的质量，使房地产公司创造更多的社会影响力和经济效益。
参考文献
