发布时间：2023-02-07 09:54:11
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的住房保险论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网
四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位
银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。
【参考文献】
[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。
[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。
[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。
[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。
[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。
[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。
[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。
[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。
[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
3．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
注释：
①中国人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但各地暂时并未取消预售房制度，有关期房未来的发展将拭目以待。
②施建祥：“住房抵押贷款保险存在问题及其改进意见”，载《上海保险》2002年第9期。
参考文献
1．王重润：《信息、效率与机制》，经济管理出版社2004年版。
2．刘颖、刘东英：“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”，载《中国房地产金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉红：“我国住房抵押贷款保险市场的缺陷与完善”，载《城市开发》2004年第10期。
【论文关键词】以房养老；养老模式
在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。而“以房养老”这种方式将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的循环。
一、概念的提出
笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。以房养老(HEcM)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。
二、社会背景
以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。
2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。
3、核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产。
4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。
三、新型模式及可行性分析
笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。
合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。
对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：
1．反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。
2．售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。
转贴于
3．住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。
4．住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。
5．将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。
6．异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。
以上选择模式的可行胜分析：(1)房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，同时，需要有很健全公正的法律做后盾，金融机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。(2)观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。(3)拓展金融业务多元化的发展。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。
四、以房养老的实际意义
1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。
2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。
3、倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。
[论文关键词]民事执行财产豁免 民事强制执行 执行异议
2.对法人的民事执行财产豁免
我国对法人或其他组织的执行财产豁免规定的内容较为散乱，大体上可以区分为两类：
（1）为保护第三人合法利益而适用的民事执行财产豁免，包括：征用土地补偿费、安置补偿费，住房公积金、职工建房集资款，国有企业下岗职工基本生活保障资金、社会保险基金及社会基本保障资金，股民保证金，以及企业工会经费。
（2）为维护社会公共利益和公共政策需要而设立的，包括：金融机构存款准备金、备付金和营业场所、运输工具等，军费和国防科研试制费，基于国防保障之需理应豁免，国家财政预算外资金、国家机关行使管理职能不可缺少的财物和预算内行政经费，学校、医院、供水、供电、供暖、铁路、交通、广播传媒等为完成公益事业正在使用的或不可缺少的设施或财产，但清偿以该物担保的债权时除外，粮棉油收购专项资金，用证开证保证金、证券经营机构清算账户资金、证券期货交易保证金、银行承兑汇票保证金。
2.生产必需费用或必需品
法人的生与死通过破产法来规范，我们无需赘述，但是其他组织，如合伙、个体户等，通常以生产、加工设备来谋生，这些都是与其生存权紧密相连的财物，符合民事执行财产豁免制度设立的初衷。因此，民事执行财产豁免客体的范围对于这类主体应扩大到生产必需费用或必需品，以保障强制执行的社会效果。
3.有关公序良俗的财物
我国现行民事执行财产豁免立法仅着眼于物质利益的保护，而缺少对精神利益的保护。虽然被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰等物品也被纳入豁免客体范围内，但保护仍不到位。在我国当前的一般风俗下，如祭祀、礼拜、信仰所用基本物件，祖传或婚姻纪念品等均具有较重要的精神价值，但于民事执行立法上尚未得到明确保护。我国民事执行财产豁免的客体范围应不仅限于保护被执行人的物质权利、还应维护社会的公序良俗。
一、实施限购政策的背景
限购属于直接调控手段，直接限制需求。相对来说，税收、土地、金融等手段属于间接调控手段，它们是通过控制资金、成本等方式来间接控制需求。间接调控的方式由于存在时滞，使得调控不能立竿见影，另一方面调控所增加的成本容易被投机者转移出去，调控的效果自然就打了折扣，最后便出现越调价格越高的现象。可见，采用直接限购政策属于调控政策的趋紧，也是调控政策的延续。
限购政策始于2010年4月的“新国十条”。限购城市的范围源于住建部针对2009年底启动的房地产调控政策建立起来的一套以北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州等14个重点城市为核心的房价监测体系。第一批住建部督办限购令的范围主要就是这14个城市。后来响应的城市超过14个，增加了苏州和兰州两城市。
国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。细则要求：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、 省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”成为全国房地产市场的关键词，北京、上海、广州、南京、天津、济南、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、 税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
二、现有限购政策分析
1.限购政策的目的
国务院“新国八条”出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，价格应符合商品属性，并受供求关系的影响。所谓“刚性需求”是相对于弹性需求而言的，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%，这比国际上正常的比例高出2倍。这么高的比重，因为不是为了直接满足个人的住房需要，价格就很快被哄抬起来了。投资投机性购房需求会挤兑正常的自住性购房需求，从而抬高房价。限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。
2.“新国八条”关于限购的原则性规定
“新国八条”对全国住房限购政策作了原则性规定，即原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。由此可见，以住房套数为限购基准是国家统一规定，并在全国部署开来的。
3.地方城市限购细则分析
以济南限购实施细则为例：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。可见地方的限购实施细则是对国家限购原则性规定的细化，贯彻落实了以住房套数为基准的限购政策。
三、以家庭拥有住房套数为基准限购存在的问题
1.住房套数并不完全代表着住房质量
全国各地在规划全面建设小康社会的居住目标时，均采用人均居住面积达到35平方米以上的说法，说明了衡量居住质量的主要指标是人均居住面积，而不是户均居住套数。例如一套200平方米的商品住宅与一套30多平方米的房改房，在实施限购时都按一套住房对待，从而掩盖了居民住房质量的差异。家庭拥有住房套数和家庭拥有住房面积不一定成正比，而反映居民住房质量比较精确的指标是人均居住面积。
2.小户型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制
当前，房改房在居民住房中尚占较大比例，很多房改房的户型都在60平方米以下，小的只有30平方米。在农村情况更为普遍，很多农村的平房甚至不足15平方米。如按家庭拥有住房套数进行限购，将不可避免地对已拥有两套小户型家庭的改善性购房需求造成限制。
3.拥有大户型住房家庭及单身、离婚家庭未被合理限制
如本地三口之家，拥有一套140平方米以上住房，其还能再购买一套140平方米的住房，其家庭拥有住房总面积达到280平方米，人均住房面积达到90平方米以上，显然已经超过了合理的人均拥有住房标准。单身、离婚家庭其家庭成员可能只有一人，但其可以购买两套大户型住房，无法限制其不合理的购房需求，也造成了以假离婚规避限购现象的发生。
4.限购使住房需求结构向大户型调整
由于现行按套数执行限购政策，不能针对人均拥有住房面积进行精准的限购，所以导致居民倾向于选购更大户型的住房来满足自己的需求，这不利于住房结构向中小户型调整。
四、以家庭人均拥有住房面积限购的优点
1.释放小部分被抑制的改善性购房需求
相比家庭拥有住房套数，家庭人均拥有住房面积更能细致地反映家庭的住房需求。已有两套小户型住房但人均拥有住房面积较小的家庭，就可以购买新的住房来改善自己的住房需求。如此，可满足很多城市小户型家庭的改善性购房需求，促进居住质量的改善。
2.大户型住房拥有者购房将被限制
拥有大户型住房的家庭虽然套数不限购，但是人均拥有住房面积可能超过限购标准，也将无法购买新的住房。这样就精准地限制了想以大户型满足过高居住要求的购房需求。
3.促使住房需求结构向中小户型倾斜
实施以家庭人均拥有住房面积限购以后，由于中小户型拥有使用方便、易于出租等特点，将受到大部分居民的青睐，从而促使住房结构向中小户型合理调整。
4.限制以假离婚等手段规避限购现象的发生
论文关键词：投资收益，偿付能力，保险资金运用，房地产
一、我国保险资金投资现状和意义
中国保监会统计的数据显示，截止到2010年上半年全国保费收入7998.6亿元，同比增长33.6％，增速较去年同期提高27.1个百分点。其中，财产险增长33.5％，人身险增长33.7％。截至6月底，保险公司资金运用余额4.17万亿元，较年初增长11.3％。其中，银行存款占比30.5％，债券占比51.8％，投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1％，其他投资占比2.6％。上半年，保险公司共实现资金运用收益755.2亿元偿付能力，投资收益率1.93％。 经营效益方面，财产险公司上半年实现承保利润39.6亿元，实现承保盈利的公司24家，较去年同期增加13家，车险业务扭亏为盈，承保盈利22.7亿元。与此同时，业务结构调整成效初步显现，人身险公司预计利润总额295.2亿元，实现盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保险资金运用和保险保费收入一样，是推动保险业持续发展的双轮之一。保险公司一个重要的利润来源就是运用保险资金，运用保险资金也就是保险投资。保险合同是一种长期契约，保费进入保险公司后，重要的是如何通过保险资金的投资运用使保费保值增值论文提纲怎么写。因此，保险投资在保险公司的经营中占有举足轻重的地位，资金运用是保险公司防范风险的重要手段，是对保险公司产品创新的有力支持，是发挥保险资金融通功能的基础和前提。2009年10月1日，新《保险法》开始施行。新《保险法》与时俱进，适应保险资金运用的新形势和新要求，新修订的保险法拓宽了保险资金的运用渠道，对保险资金运用方面作出了重要的修改和完善，必将进一步促进保险资金的科学、稳健、安全运用。
二、保险资金投资变动的主要方向
新《保险法》第106条第2款规定：“保险公司的资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。增加了“投资股票、证券投资基金份额等有价证券”、“投资不动产”的规定，删除了“保险公司的资金不得用于设立证券经营机构，不得用于设立保险业以外的企业”之条文。随后，2010年8月《保险资金运用管理暂行办法》公布偿付能力，并于8月31日起正式实施，打破先前规定的保险资金直接投资股票和购买基金的比例，打开进入创业板的大门。2010年9月保监会又出台了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，分别规定了保险资金进入不动产领域的投资规则和保险资金投资未上市企业股权的规则。
保险资金投资不动产成为此次保险法中最引人关注的内容之一。不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。放开该渠道可发挥保险的资本融通功能，支持国家经济建设，并优化保险资产结构，科学合理地防范金融风险。
保险公司资金涉足不动产是伴随着中国经济发展过程中房地产行业跌宕起伏而不断变化的。早在90年代初，保险公司与其他领域企业一样，对于房地产热潮兴奋不已。当时国家还没有制定相关的政策法规来约束，保险公司已经挖了不动产第一桶金，开辟了不动产处女地。随着中国保监会的成立，国家相关监管政策也陆续出台。保险公司资金涉足不动产转变为利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。在新保险法出台之前，各家比较大的保险公司在不动产方面的投资已经初具规模，它们通过直接和间接方式投资不动产的保险资金，已经在市场上形成一种不可小视的力量：如，中国平安借助平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域；中国人保和中国人寿也有各自得意之作，他们在金融街的办公大楼已经成为醒目标志；泰康人寿和民生人寿在京城东三环购置的两栋大厦，价值已经翻番；泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投资10亿元打造泰康养老社区；新华人寿在长安街购置的楼宇，太平保险在上海大手笔购置的大楼。并且保险公司还通过签订协议，为未来拓展做好准备，如：2009年人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司在北京签署100亿元战略合作协议；国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议；中国平安借助旗下信托公司与地产巨头金地集团和绿城集团签署战略合作协议。2009年12月30日偿付能力，生命人寿与佳兆业及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议，将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。
就不动产市场而言，有商业地产、养老地产和写字楼建设及疗养院、廉租房建设等等。商业地产和写字楼建设是获利丰厚的领域。《保险资金投资不动产暂行办法》中对保险资金不动产投资规则的划定，可以看成是对保险资金不动产投资的正式启动论文提纲怎么写。《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。而《办法》中明确规定了保险资金投资不动产的“三不”原则：不得投资或销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。《办法》要求保险机构不得以投资股票的方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。对超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资金额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内向中国保监会报告。以上也可以看做是保监会对保险资金的风险控制措施。
三、保险资金投资不动产的风险管理
保险公司资金投资不动产，目的是为了防范风险，实现资金长期匹配，获得稳定收益。房地产市场资金密集性的特征决定了保险公司的资金可能大量投资在此，保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。那么从保护投保人利益以及保险资金安全方面考虑，在保监会出台了相关的政策措施以后，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制。保险公司必须从全局和战略的高度，统一思想认识，强化风险意识偿付能力，增强改善保险资金风险管理的责任感和紧迫感。要健全制度，完善机制，规范运作，强化披露，采取新的方式，运用新的手段，科学评估保险资金管理风险，逐步构建全面覆盖、全程管理、全员参与的新型风险管理体系。
1、强化公司内部控制
强化公司内部控制是加强保险资金风险管理的重要措施。首先，细化流程，规范风险管理行为。各级保险公司要高度重视员工教育和职业培训，树立依法合规管理观念，不断提高各级管理人员的业务素质和职业道德修养。制定铁的规则，依法合规运作，严格财经纪律，防范资金管理风险。其次，改进技术，完善系统，增强风险管理能力。加快引进成熟市场的风险管理技术和经验，实施资产负债匹配管理，完善技术支持系统，推动风险管理由定性管理向定性与定量管理相结合方向转变，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生。此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。保险公司可以通过购买保险来转移风险，一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险论文提纲怎么写。
2、完善政策保障
外部调控在当前国际国内复杂的经济形势下是非常必要的偿付能力，因为我国保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全，我国不动产市场仍不够规范。因此各种宏观调控措施应配合使用，不能顾此失彼。目前已经出台多部规定，但这些规定必须要经历时间的检验。监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
保监会已经明确不允许险资投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发，这样要求是有必要的。但是由于这种要求主要是禁止投资普通商品住宅，但是如果保险资金投资写字楼的话，写字楼价格上去了会产生比价效应。另外可能有曲线投资和擦边球的现象。这样会对已经高的离谱的房价产生推高作用，对正在实施且困难重重的房地产调控产生不利影响。在当前的经济形势下，中国老百姓买不起房子的还有很多，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；中国还有很多地方老百姓需要价格低廉的房子，所以建议保险公司先考虑廉租房建设。国家给予适当的税收减免和保监会可以给予高度支持和放宽投资比例。
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内容摘要：随着经济发展水平的提高和人们养老观念的改变，倒按揭这一新生事物逐渐为人们熟悉和接受。本文通过分析在我国实施住房倒按揭的意义、在我国遇到的困难及其原因，提出了在我国保障住房倒按揭顺利实施的对策，进而指出住房倒按揭在我国的前景。
关键词：倒按揭以房养老原因对策
住房倒按揭简介
所谓住房倒按揭，即反向住房抵押贷款，就是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，经过一定的年限，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。由此可见，倒按揭实质上是住房养老财务证券化模式之一，是财务融资手段，在美国被称为“住房现金计划”，目的是把老人手中的房屋变为可以流动和消费的货币，通俗的说就是“以房养老”。
住房倒按揭业务起源于荷兰，成熟于美国。20世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先在美国推出此业务，之后遍及全美，成为一种成熟的贷款方式，在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺，成为这些国家老年人改变生活方式，过更积极生活的重要途径。
倒按揭主要有两种模式：美国模式和新加坡模式。美国模式的放贷对象是有住房的老人。一般来说，借款人以其自有住房作抵押向银行贷款。在规定时期，借款人以出售自有住房的收入或其它资产还贷。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。房主无需即时出售房产或放弃产权，即可获得稳定的收入，从而改善老人的消费能力。新加坡模式的操作方式是由60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，这个机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，房价减去已支付的养老金的余额，归老人的继承人所有。
倒按揭具有以下特点：在倒按揭中，借款人的终极目标是获得资金用于满足生活需要，住房则作为担保获得资金的手段，贷款人的目标是获得住房上的利益并最终实现盈利；贷款分期发放，借款人一次归还。由于是一种风险贷款，债务人所欠利息都要加到本金上去，在计算复利的情况下，随着时间的延长，债务人需归还的利息会随着本金的增加而不断增加；倒按揭由于借款人寿命的影响，借款人的债务总量不确定；倒按揭的利率可采用固定利率或浮动利率；贷款期限可以是有期限的，也可以是无期限的；倒按揭由于受到贷款期限不确定，抵押资产价值变化，利率不稳定、预付款的风险、房屋维修以及不可抗力致房屋毁损等方面的影响，存在着一定的市场风险。
在我国实施住房倒按揭的意义
住房倒按揭作为社会保障体系的有力补充，有利于维护社会稳定，由于历史原因，我国人口老龄化趋势严重，我国的社保体系不健全，养老金账户空账达8000亿元，许多民众的微薄养老金不足以支撑生活所需。倒按揭这种采用财务金融手段来配置生命—时间资源的社会保障市场化运作方式则可以有效的提高拥有住房的老人的收入水平，改善生活质量，减轻社保体系的压力，维护社会稳定。
住房倒按揭可以拉动内需，刺激消费，从而拉动国民经济。我国经济的增长并未使国民的生活水平获得同步提高。在拉动经济增长的“三驾马车”中，消费未得到应有重视。倒按揭使消费能力较差的老人持续获得一笔稳定的收入，有利于提高其消费能力。同时，老人通过倒按揭解决了自身生活费问题，有利于减轻子女负担，从而提高了子女一代的消费能力，进而拉动整个国民经济增长。
住房倒按揭有利于盘活资产存量。倒按揭的实施可以活跃房地产二级市场，增加二手房的市场供应量，提高住房的利用效率，缓解住房供需矛盾，抑制房地产投资过热和房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展。
住房倒按揭有利于商业银行拓宽利润来源，增加利润增长点。目前我国银行业贷款质量不高，风险较高。倒按揭贷款有利于拓宽银行盈利空间，只要经营得当，可以增加银行利润，并且由于有资产做抵押，风险相对较低，有利于在贷款的动态增长中改善不良贷款比例，降低金融风险。
住房倒按揭有利于形成适应市场经济体制的新型代际关系。拥有住房的老人通过倒按揭将房产抵押给银行，而不由子女继承，且养老不依赖子女，将两代人之间过渡以来的关系转变为相对独立的关系。
现阶段我国实施住房倒按揭的困难及原因
住房倒按揭自推出以来，在西方发达国家已相当成熟，这几年倒按揭在我国也已成为一个热门话题。南京汤山“温泉留园”已推出了“以房养老”的倒按揭性质的举措，其具体措施是老人将房产抵押给银行后免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。这种住房倒按揭的举措实施后至今经营冷淡。具体说来，现时期我国实施住房倒按揭的困难和原因主要体现在以下几个方面：
传统观念障碍。中国人的传统是“但存方寸地，留予子孙耕”，且心里上有一种房产和土地崇拜，老人将自己的房子抵押给银行，而不留给后辈，家庭观念较重的国人恐怕一时还难以接受。目前只有特殊情况家庭才可能选择住房倒按揭模式进行养老，如孤寡家庭、空巢家庭、突发事件家庭。
经济法律环境不健全不规范。倒按揭需要透明、公正的法制环境，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险业及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。住房倒按揭发展成熟的国家无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度较高的国家。而我国的市场经济体制还不健全，经济法律环境还不规范，倒按揭的配套措施还不到位，制约了倒按揭业务的开展。
房地产市场自身存在严重缺陷。倒按揭实施的一个前提是房价维持坚挺，否则老人的可借款金额相当少，对以房养老意义不大。这几年我国房价上涨过快，持续高位运行，远远超过了居民的购买能力，带来巨大的房地产泡沫风险，政府也采取了一系列宏观调控措施。后市房价走势如何尚不明朗，而一旦房价剧烈下跌，就会影响到倒按揭的实施；根据目前的地权制度，产权所有人对住宅的使用权只有70年。土地使用权到期后需续期必须重新批准，否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回；实施倒按揭的房屋产权必须无纠纷，但由于历史原因，目前我国居民的住房类型较多，如商品房、集资房、经济适用房等等，不少房屋产权尚不清晰。
银行积极性不高。第一，由于确定倒按揭率涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素，只有在获得大量稳定可靠的数据后，经过精算才能确定。因此银行确定倒按揭率的难度很大，过高，借款人不接受，过低，银行可能要亏损；由于倒按揭随着时间推移，风险不断增大，银行控制风险的难度也较大；国内大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，倒按揭业务要获利需经过较长时间，因此尽管倒按揭能拓宽银行的利润空间，但在任的经营者不会对后任期间产生效益的贷款品种产生兴趣。
推进我国住房倒按揭业务顺利开展的对策
住房倒按揭业务日益受到有关部门的重视，建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，北京农行正考虑适时推出倒按揭服务。为克服上述障碍，顺利开展倒按揭业务，有必要采取以下措施：
国家要大力宣传和鼓励倒按揭业务，倡导现代养老新模式，培养正确的养老观念。由于现实条件的制约，我国的社会保障只能为养老提供基本的生活保障，老人想提高生活质量或应付突发事件，必须另觅资金渠道。住房倒按揭既能有效解决老人生活资金紧张的困境，又不会增加子女负担。国家应加强住房倒按揭的宣传工作，通过舆论导向逐渐改变人们的思想观念。随着时代进步，传统的伦理观念的障碍将会被突破，倒按揭会成为大多数人接受的一种融通资金，改善晚年生活的新方式。
分步实施逐步推广，成立专业公司运作倒按揭业务。住房倒按揭作为新生事物，为人所接受需要一个过程，因此要分步实施。首先选择经济发展水平高，金融等服务业相对成熟的大城市如北京、上海、广州进行试点，待时机成熟后再在全国推广。同时为降低银行风险，提高倒按揭业务的效率，进行专业分工，应成立专业的房屋租赁信贷公司，专业负责倒按揭前房屋的评估，倒按揭中的经纪业务及房主去世后房屋的维护、租赁、处理等等。只有银行与专业房屋租赁信贷公司密切合作，住房倒按揭业务才能顺利开展。
建立财政金融配套措施，保证住房倒按揭的顺利实施。住房倒按揭业务牵涉面广，涉及到税务、银行、保险等财政金融部门。为推进倒按揭业务的发展，可以在以上领域进行制度创新。对房主住房倒按揭的贷款收入予以免税。这样有利于鼓励老人选择倒按揭而不是自行出租房屋，提高倒按揭住房的房源质量，还有利于专业住房租赁信贷公司进行管理；对银行开展倒按揭业务获得的房产增值收益免税，提高银行开展倒按揭业务的积极性；创新保险品种，开展倒按揭保险业务，分散银行风险。保险业要积极介入到倒按揭业务中去，开发一系列相关的险种，提高老人的支付能力和偿还能力，增强银行的抗风险能力，降低银行风险；加快社会征信体系建设，便于银行对借款人进行区别对待，降低贷款银行面临的道德风险和违约风险；改变银行的考核方式，建立长效的倒按揭业绩考核评价指标体系。
论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。
随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元 ，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险 ，须引起有关方面重视。
1 个人住房贷款业务存在的问题及风险
1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制
对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作 ，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理 、完整的判定标准 ，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定 ，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握 。
2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制
房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质 、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要 ，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段 ，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理 ，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展 。
3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展
由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应 ，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新 、抵押贷款新业务品种的创新和发展
4、个人住房贷款的风险转移机制不健全
由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大 ，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构 。房地产二级市场发展缓慢 ，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难 ，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产 。
5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应
零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点 ，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求 ，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢 ，不利于经营管理水平的提升 。
6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险
目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标 、资金紧张
7．从银行经营效益来看 ，目前个人住房贷款享受国家
优惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33 ，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务 ，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力 、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。
2 防范和化解金融风险的经验借鉴
1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统
信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行 、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础 。具有 良好信用记录的个人或企业 ，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利 ，可以为银行决策提供依据 ，减少决策失误 应 由政府部门牵头 ，成立相应的中介机构 ，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享 。
2 ．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险
严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的发展商和项 目，在合作项 目的选定上 ，制定一套严谨、科学 的管理办法 。对于预售房 ，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发 ，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下 ，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全 。
3．建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保
上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构 ，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。
4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系
目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金 ，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求 ，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力 ，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系
5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平
由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平 ，有效防范风险。
