发布时间：2023-03-14 15:11:48
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业调研报告样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：风险把控 产品定位 成本管理
0 引言
在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。
产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。
1 项目前期，把握投资决策
土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理费用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。
2 产品定位准确，优化设计
项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：
3 建设阶段，严控工程造价成本
项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划能否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。
设计变更的管理工作：对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。
施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量，明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。
设备材料的采购管理工作：在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。
工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。
预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。
4 销售阶段，严控销售成本
在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度，对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。
5 把控风险调节，积极应对市场变化
房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。
2005年以来，国家对房地产行业的政策进行多次调整，每一个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。
多年的持续繁荣，成就了一批优势企业，也制约了企业对发展战略和经营模式的探索。危机也是一种机会，让房地产企业有了修炼内功的紧迫感。在国内包括港澳地区一流企业纷纷跨区域发展、全面出击、建设项目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式的优劣势，分析国内外房地产周期波动的特点和基本规律，以及对目前所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市场脉络，赢得市场先机。
野蛮生长的中国信托行业正面临着成长的烦恼，尤其在“奶妈”房地产行业步入调整期之后。
早在2012年底，中国信托业的资产规模就已经超越保险晋升为仅次于银行的第二大金融部门，而到去年，数据显示，2014年全国68家信托公司旗下的信托资产规模创下了13.98万亿元的历史新高。
如果说2014年业绩仍旧勉强可行，今年开年后的行业数据则不太乐观。数据显示，1月集合类信托产品发行的数量和规模较去年12月都有了将近七成的下降，发行情况亦十分惨淡。
显然，一个无法回避的事实是，随着互联网金融异军突起和传统投资工具频频创新，资产管理机构之间的竞争显著加剧，从前屡屡被秒杀的信托产品如今不得不面对滞销的风险。信托公司一位不愿具名的内部人士向《英才》记者表示，从去年开始，产品的发行就开始变得困难了，“人们对于信托产品已不再像过去那样看好，很多流动性更强同时收益很高的基金产品更受欢迎。”该人士还透露，该信托旗下约有超过八成以上的信托产品均为房地产项目。
格上理财研究中心研究员王燕娱向《英才》记者表示，当前除了政信类产品比较红火，房地产产品已经越来越少，发行公司本身也在收缩这一块业务 “投资者现在对于房地产项目可谓闻之色变”，王燕娱说。
让人坐不住的信托计划
房地产信托的2015年悲情大戏由佳兆业集团（01638.HK）率先登场。今年1月，伴随深圳龙头房企佳兆业的破产传言，本应于1月21日到期的“平安财富・翔园17号集合资金信托计划”25亿产品出现兑付危机，一时风声鹤唳。
同样，由于债务官司缠身，上海嘉定悦合国际广场项目的在建工程被上海闵行区人民法院等相继查封，于2014年6月1日被迫停工，也让本应于10月30日到期的天启308号产品兑付充满未知。
诸类产品尚不止这些。尽管最终这些项目都按照合同约定如期归集了资金，却仍旧让投资者后怕不已。
相较于2014全年到期规模总计1780亿元，2015年房地产集合信托必须偿付的金额预计将达2035亿元人民币。而大幅放缓的信托基金资本流入也让局势雪上加霜。数据显示，2014年四季度中国信托基金资本流入同比增速仅28%，而2013年二季度最高曾达到70%左右。同时股市火热，有分析人士预测信托今年一季度资本流入将出现负增长，从而使得上半年迎来下一个偿付高峰时资金更加紧张。
瑞士信贷认为中国90%的信托基金都有大型国企或地方政府作为其背景有能力进行刚性兑付，而10%的私人信托基金就可能“面临违约威胁”。
难打破的刚性兑付
尽管房地产信托面临较大的房地产行业风险和兑付压力，中国信托业协会专家理事周小明仍然相信，相对2014年末13.98万亿元的信托资产规模，该年度存在风险隐患有369笔项目，涉及资金781亿元，占比仅为0.56%，低于银行业不良水平，行业整体风险可控。
王燕娱亦对2015年总体抱乐观态度，“不管是通过兜底还是延期抑或经过第三方机构接盘甚至不良资产处理，信托公司还会继续走一个刚性兑付的思路，投资者受损失的可能性不大。”
显然，从过往事例来看，尽管危机频出，但几乎所有信托兑付危机最后都以相关机构含泪“刚兑”和投资者虚惊一场收尾。
分析人士认为，之所以“刚兑”，主要是因为信托公司自身无法承担违约的后果。违约一旦成为事实，必将对公司的品牌形象带来毁灭性打击，其后续发行的产品也将陷入无人购买的绝境，没人敢充当第一个吃螃蟹的人;其次，目前信托业的规模已经非常庞大，投资人的信心都建立在刚性兑付的基础上，风险意识的缺失促使很多投资者通过四处借贷甚至变卖家产以认购信托产品，一旦发生违约，必将引发市场恐慌，信托业整体信用危机随之而来，危机甚至可能冲击实体经济发展。
同样，对于已经下行的房地产信托来说，刚性兑付机制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地产高管对《英才》记者称，刚兑的打破将让房企的信托融资成本更高，“不保底意味着风险升高，与之相对投资者必然会要求更高的收益率。”
今年2月的统计数据显示，已公布或预告2014年报的73家上市房企中，业绩下滑的超过一半。与业绩下滑相对的是融资成本的升高。渣打银行在去年第三季度一份关于房地产开发商的调研报告显示，房企两大主流融资渠道――银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升，其中，银行贷款平均利率达到12.3%，而信托融资成本则高达17.6%。业内人士表示，实际融资成本可能比这个数据更高。
信托业谋变
尽管兜底机制让投资者吃下了定心丸，但这并不利于中国金融市场的健康发展。目前，信托业务收入仍是信托公司的主要收入来源，2014年上述49家信托公司实现信托业务收入共计544亿元，在总收入中占比高达69.3%。刚性兑付不打破，风险与收益则不会成正比，因此全社会资金价格的定价也不可避免被扭曲。
关键词：财务会计 制度建设 会计制度
企业发展财务管理工作的主要依据就是企业的内部财务会计制度。在我国国民经济发展的过程中，房地产产业占据着非常重要的比例，要不断提高房地产企业的财务会计管理工作的质量，使我国的房地产企业可以更好的发展下去，也可以在另一方面促进我国的国民经济全面的发展下去。
一、房地产公司财务会计制度建设存在的不足之处
（一）财务会计控制制度不够完善
现阶段我国许多的房地产企业已经建立了财务会计管理的先关制度，但是却没有以此为基础建立风险控制管理机制。一些公司针对企业财务方面出现的风险的时候，会进行一些控制管理，但是大多都是一些短时间的控制管理目标，并没有制定长期的发展目标。而公司制定的相关的财务控制制度，对于企业财务管理具有阻碍作用，企业在发展的过程中也无法获得真实的信息。
（二）企业会计要素划分不够合理
我国企业单位按照会计准则进行具体的划分，会计要素可以划分为资产、负债、收入等具体的几个部分。根据规定的要求，在具体的准则中净资产就是将总资产减去负债而得到的部分，这个过程中并没有体现出会计要素的具体性质。而全部资产减去负债之后，所得到的资金也没有被清晰的体现出来，不够直观。除此之外，企业的会计科目表中的结余科目和净资产的要素之间并没有什么必然的联系，这样一来，科目表中的要素名称和科目明名称也就没有什么关联。
（三）公司的财务会计的信息质量有待提高
有关于企业的会计信息一定要保证其真实、可靠，但是又会受到很多因素的影响，财务的相关管理人员的工作水平会造成影响，企业的相关管理制度也会对其造成影响，甚至企业的领导是否重视财务管理工作，对公司财务信息的真实性和可靠性都会产生严重的影响。因此我国很多的房地产公司收到来自各个方面的影响，使财务会计的信息质量不能得到提高，一直才处于低水平的阶段，限制了企业财务管理工作的正常进行。
二、促进公司财务会计制度建设的具体措施
（一）会计核算基础要以责权发生制为核心
责权发生制主要针对的是收入和支出的相关费用，在交易发生的时候，进行及时准确的记录，而会计期间实现的数额，可以由收入进行具体的反映，对会计期间已经消耗的货物，由具体的费用进行反映。责权发生制针对会计主体的具体的运营成绩和受托责任，向使用者综合的、全面的提供资源，对主体的财务状况和变动的具体情况也会给予合理的评价，对公司的业务收支和结余情况、职工工资、所需要承担的借贷款利息、资金运动等情况具体准确的反映出来，使企业的成本核算能力不断得到提高，也具备了更强的抗风险能力。
（二）惬意财务会计制度的建设环境要不断得到优化
房地产企业内部控制工作的关键就是会计控制管理工作，对于企业的管理工作的效率问题起着直接的影响。我国现阶段对于财务会计风险管理的重视不够，造成这种现状的主要原因就是因为我国房地产企业缺乏完善的财务会计控制制度。企业如果想提高财务管理的效果，就要在企业的财务会计制度建设方面不断加强。而在企业首先要做的就是将企业财务会计制度的建设环境进行优化，使企业财务会计的建设可以拥有一个良好的环境。
（三）设置与此相关的基建报表
在一些企业的会计报表中，对于待摊投资明细表和基建投资表都要适当的进行增设，在事业单位报表中要具体的设立，针对使用者，为其提供系统的、全面的、完整性的会计报表的详细资料，这样一来，企业建设的具体的收支情况就可以比较详细的表现出来。
（四）对于固定资产的会计核算和监督要不断加强
在企业内部要建立固定资产的清查制度，无论是账目与账目之间，还是账目和实物之间，都要相互符合。企业财会的相关工作人员的工作素质要不断进行提高，每个财会人员都要具有很强的责任感，在工作的时候其工作态度要不断进行端正，和企业的资产部门之间的沟通要不断得到加强，出现什么情况要及时和资产部门进行核对。除此之外，针对固定资产，可以建立具体的盘点制度，可以对企业的固定资产进行比较彻底的盘点和清查，及时将其中存在的不易被发现的问题找出来，并及时找到相应的解决措施。
（五）建立完善的财务会计控制管理体系
房地产行业可以这么快速的发展，主要依附其完善的财务会计制度。我国现阶段房地产行业的财务会计制度还是不够完善，企业要想持续的发展下去，就要采取相应的措施，对其进行完善，使财务会计的相关制度可以不断完善，促进企业财务的管理工作顺利的进行下去。以会计法和会计工作的相关准则为基础，结合企业的发展现状，可以更好的对财务会计制度进行完善。
三、结束语
综上所述，主要以房地产企业为典型案例，对其财务会计制度建设目前存在的不足之处进行具体的分析，并以此为基础，结合我国当前的一些政策和发展策略，对公司财务会计制度建设问题做出相关的阐述，促进我国企业可以健康有序的发展。
参考文献：
[1]王燕.以财务信息化建设为契机推进企业管理会计应用水平――X工业公司财务信息化建设实践与启示[J].中国市场，2015，20：151-152
关键词：房地产；成本控制；建议
中图分类号：F27 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）05-0240-02
房地产企业由于其特殊的行业情况，存在着资金占用量大与高成本的双重特征。房地产企业的成本包括土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、税费等。当前，房地产行业出现了回调，但是相应的房地产开发成本却持续增加，如土地成本、人力成本、资金成本等，一直在持续高位，甚至某些项目如政府费用等方面却不断增加。对于房地产开发企业来说，经营压力十分巨大。由此可见，房地产企业需要对成本进行控制，保证在价格下滑的情况下，利润不会受到太大的影响，以维持企业的正常经营与稳健发展。
一、房地产企业成本控制的主要步骤
（一）重视成本控制
在近三年来房地产市场调控政策下，房地产市场的持续低迷，高价格、高利润的时代逐渐远去，房地产企业在经过了十几年的快速发展以后，逐渐趋于平稳，因此，控成本，练内功，成了大多数房地产企业的不二选择。过去房地产企业把主要的精力放在拿地、销售方面，由于市场需求旺盛，预售的商品房很快被抢购一空，这中间存在着巨大的利润，增值率超过100%，房地产企业也就不太注意成本的控制。但是随着市场不再如过去那般繁荣，商品房价格出现回落后，成本却在持续增长，企业的利润也就逐渐降低，甚至一些房地产企业破产倒闭。在这一背景下，房地产企业要重视成本的控制，尽可能的降低开发中的不必要支出。企业的管理层要加大对成本控制的重视，在企业内部形成良好的成本控制氛围。
（二）编制成本计划
对于房地产成本的控制，需要有详细的成本计划。首先，要做好房地产开发项目成本预测，制定科学的目标成本。这是成本控制计划的重要环节，也是成本控制的前提。房地产企业是资金密集型企业，其涉及的成本也较高，需要对项目的成本进行合理、准确预测，成本及相关费用包括土地成本、开发成本、财务费用、管理费用、销售费用、应交税费等，其中的土地成本和开发成本占据了房地产开发项目的主要部分。除了对房地产开发项目做好成本预测外，还要充分考虑企业外部的影响因素，如外部的政策风险、利率风险等，这些都会影响到房地产企业的成本。通过对这些影响因素的分析，尽量避免失误决策，以及由此导致的成本增加。其次，依据现有的预测做好房地产企业的综合计划。在房地产成本控制方面，是指通过综合分析、考虑，制订最佳的计划，然后制订成本计划书，依据项目成本计划书，明确各个部门的成本控制目标，把成本控制细化，通过这一方法把成本控制在合理的范围之内。按房地产开发项目的生命周期，通过对成本制定的计划、跟踪以及控制来实现对开发成本的动态控制。
（三）注重过程控制
制定出可行的成本控制计划以后，执行是重要环节，对于项目的开发，即使有很好的成本控制计划，得不到很好的实施，也无法发挥其应有的效果。房地产开发企业需要有明确的成本控制执行制度，然后依据这一制度，严格执行。在执行过程中就需要有相应的部门进行过程控制，一旦在成本执行中出现较大的偏差，由相应的部门及时进行修正，促进成本控制在预计的方向上。具体的控制环节包括土地的取得、项目开发、工程验收以及后期的管理，此外，还有涉及到相关的融资、销售等。这些都是房地产开发成本控制的组成部分，每一个部分一旦出现偏差，整体的成本极难以控制到位。因此，在过程控制中，需要对每一个步骤都做到位，避免因为其中的一个环节出现偏差影响到整个开发项目的执行。
（四）加强监督管理
房地产企业内部应对有相应的部门来负责企业的成本管理，在实际执行中对项目的成本执行情况进行监督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地产开发项目监督不能仅仅靠内部审计机构来进行，需要企业所有员工的参与，在实际工作应由成本造价部门作为主责部门，内部审计、财务部等作为监督部门，以充分落实成本控制制度，降低操作失误，尽量防止无效成本。一旦成本控制中出现较大的异常，或者与目标成本产生了较大差异，相关人员应及时报告相关管理部门，以便及早进行检查，尽可能降低相关事项造成的损失。对于成本控制到位、严格按照预定计划执行的部门，给予一定的奖励，通过这一措施调动企业全部工作人员的积极性，降低房地产企业的开发成本。
二、降低房地产开发成本主要途径
（一）拓展融资渠道，降低资金成本
房地产企业由于资金需要量大，开发项目通过需要融资解决资金需求，目前房地产企业的主要融资渠道还是银行贷款。而中国的银行贷款利率相对存款利率，要高出许多，房地产企业的融资成本较高。由于融资渠道相对单一，尤其是在目前银行贷款额度收紧的情况下，房地产企业需要积极拓宽融资渠道，增加融资途径，降低企业资金成本，同时要合理配置短期和长期贷款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；5年期以上贷款基准利率由6.55%下调至6.15%。这对于房地产企业来说是一大利好，降低贷款利息率，也就是降低了房地产企业的融资成本。由于央行突然的降息，房地产企业融资成本降低的同时，也要考虑贷款期限的问题，降低贷款利息以后，短期贷款和长期贷款的比例要适当的进行调整。在特殊情况下，房地产企业也可能通过流动资金贷款的模式解决短期资金需求，但此时贷款还款压力较大；反之，长期贷款利率较高、还款期限长，但对于房地产企业这样开发周期相对较长的企业来说，还款压力相对降低。根据经济形势，很多专家学者预计，利率在以后还有下降的可能，因此，可以根据企业的自身情况，对企业的长期贷款和短期贷款进行合理配置。
除了贷款之外，符合条件的、信用级别较高的企业可以考虑发行企业债券进行融资。通常高信用的企业所发行的债券成本较低，如万科、华润等知名企业，通过发行企业债券能够降低融资的成本。因此，房地产企业做大做强，提高自身素质，完善内部管理机制，加强信用制度建设，也是拓展融资渠道的举措之一。
（二）合理进行纳税筹划，降低企业税负
房地产需要缴纳的税收种类较多，主要的税收有土地增值税、企业所得税以及营业税等，此外还包括房产税、城建税、教育费附加、土地使用税等。据相关机构的调研报告，在房地产开发企业项目开发中，除了土地成本占直接成本的比例最高达58.2%之外，房地产企业的相关税费也较高，并且呈增加的趋势，房地产企业税收占总开发成本的比重达到26.06%，充分说明税收在房地产企业成本中的比例很高。因此，房地产企业需要合理的进行纳税筹划，在合法合规的情况下，减轻企业的税收负担。
房地产纳税筹划主要是从土地增值税、企业所得税和营业税三个方面进行。首要的是对土地增值税进行筹划，一方面是考虑合理规划开发成本，例如在财务费用的计算中，可以考虑将合法的利息支出，与土地成本及开发成本之和的5%相比较，选择其中金额较大的进行财务费用的扣除，从而增加企业的开发成本，降低相应的税收计算基数。另一方面是在分期方面综合考虑增值率不同的业态，尽量将增值率高和增值率低的业态配置在一起，降低分期增值率，使土地增值税负优化。
（三）提高工作效率，降低时间成本
房地产项目的开发周期较长，企业可以通过对开发时间的合理规划，提高项目开发的效率，缩短项目持续周期，从而减少企业项目所占用的资金使用时间，降低时间成本与管理成本。开发企业要制定合理的开发周期，编制合理的开发进度，对乙方进度严格考核，不仅可以减少人员薪酬的支持金额，还可以减少资金占用的成本。提高工作效率的方法较多，笔者在这里不做过多的阐述。需要强调的一点就是时间成本，房地产企业要重视这一成本，虽然是隐形的成本，但降低这方面的成本，将明显的增加企业的经济利益。
结束语
在当前的经济形势与政策形势下，房地产市场的降温是无法避免的，与其期望市场再次火爆，不如做好企业的成本控制，适度压缩开发规模，提高项目的品质，降低开发成本。在市场低迷的情况下，房地产企业依然有可能保持稳定的经营，这需要企业结合自身的实际情况，合理规划、控制成本，增加企业的效益。
参考文献：
关键词：房地产咨询 博弈论 囚徒困境 重复博弈
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）08-055-02
一、引言
我国房地产市场历经30多年发展日趋成熟，随之产生的房地产咨询业自上世纪90年代初产生并逐渐发展，自1996年中国楼市开始复苏以来，专业咨询企业不断地涌现。根据中华人民共和国建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定，本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。现实中的具体业务可分为信息咨询业务和投资决策咨询业务两大类。信息咨询业务即以各种方式为有需要的房地产活动当事人提供房地产市场信息，是房地产咨询业务中最为广泛和普及的一种：提供房地产开发、投资有关的各方面信息，如房价、地价及其动态情况和预测、待出租、出让、出卖和交换房的情况、寻求房地产投资伙伴、招商投资、政府出台的房地产政策以及其他关于房地产变动信息等，以便开发商、投资商等客户能及时了解某一城市或区域的房地产市场形势，还提供对房地产业的政策、法律法规和程序、资费、项目规划设计方案、项目包装与广告策划等方面的咨询和服务。投资决策咨询业务是诸如接受房地产活动当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划及房地产市场营销策划等。现我国房地产咨询产品多以调研报告，方案等书面或报告形式提供给客户，主要是应用SWOT分析，经验理论等为依托，对数据分析较少，产品单一，质量、可信度上也不尽人意。
博弈是指利益存在冲突的决策主体在相互对抗（或合作）中，对抗双方（或多方）相互依存的一系列策略和行动的过程合集。博弈论的方法和思想广泛应用于经济学、社会和行为科学研究中。本文将囚徒困境和纳什均衡等理论应用到房地产咨询企业竞争行为分析。
二、博弈模型的建立与分析
1.对存在不合作可能性的博弈分析。假定存在两个房地产咨询企业：甲公司和乙公司，两提供的咨询服务无差异，价格及市场占有率均相同且利润均分。在上述假定下，有如下支付矩阵：
如表1所示，两家房地产咨询企业的行动集合是相同的（不创新，创新），当甲公司创新而乙公司不创新时，甲公司的收益为T，乙公司的收益为S，这时数量关系为：T>P>R>S；反之乙公司创新而甲公司不创新时，乙公司的收益为T，甲公司的收益为S；当双方都进行创新并获得成功时，双方收益为P。
因此，在不合作的情况下，容易得出表1中矩阵的纳什均衡是（创新，创新）。因为无论甲公司还是乙公司，选择“创新”才是最佳策略。但因创新是一项阶段性、多变性的活动，两个公司之间可能不在同一时间完成创新。在寡头竞争市场，在每一阶段各寡头都在关注着对手的行动，从而调整自身的决策。所以我们假定每个公司都是在通过多个时期的努力才能够创新成功，而且企业在不同时期会增加在技术创新上的投入。设t表示不连续的时间段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一个从时间到随机量k（t）映射，k（t）表示到时间t累积的创新上的投入。用πi（i=1，2）表示厂商在另一厂商没有率先成功的情况下分期获得的利润，用π0表示另一厂商率先成功的情况下未成功厂商分期获得的利润。设定贴现系数为δ，人们对未来收益越看重（δ越大），寡头双方预计再次竞争的可能性也越大。当利率为r，则δ= ，率先获得成功者利润的现值可用 表示。用μ（k（t），t）表示创新战略失败的概率，这一概率取决于房地产咨询企业在产品创新上的投入。失败的概率会随着投入的增加而降低；反之，则失败的概率会升高。再令C（k（t））为在创新活动中投资的成本，则抢先成功的期望利润的现值为：
上式告诉我们，抢先成功的期望利润的现值是时间与累计投入的函数。各寡头采取理性竞争行动的判断标准是权衡抢先成功的期望利润和被人抢先后自身的所得利润，即如果πp（k（t），t）>π0，房地产咨询企业便会进行产品创新，（创新，创新）是纳什均衡；反之，（不创新，不创新）是纳什均衡。
在双寡头竞争市场，博弈双方不会因为预计同时创新后依然平分市场而且利润比不创新时有所增加就必然产生（创新，创新）的纳什均衡。在不合作的情况之下，因为一项产品创新要经历多个研发阶段，每个阶段有不同的分任务并且需要不断的资金投入，因此这种模型设计过于简单化。房地产咨询企业必须通过多方面调研了解市场及对手的动态，适时对失败概率函数μ（k（t），t）进行调整。
2.对存在合作可能性的博弈分析。由于房地产当事人对咨询产品要求的多样化，替代产品的增加，潜在的房地产咨询企业进入，激烈的竞争环境使得各个企业纷纷以产品创新作为应对措施。若不进行产品创新，原有产品可能不满足客户的需求，致使客户寻求其他咨询服务提供者，这样，房地产咨询企业将减少在市场占有份额。但是在市场优胜劣汰的调整过程中，寡头们的利润不一定有增加，他们进行技术创新的目标是市场份额。
如表2所设，T>R>P>S情况是可能出现的，两个房地产咨询企业完全有动力合谋，即有可能出现合作博弈。如果博弈双方各自进行技术创新并且成功后出现P
尽管由于合作不创新博弈双方都是有利的，但在一次性博弈中，双寡头创新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈问题，唯一的纳什均衡为（创新，创新）。为解决此问题，引入重复博弈。
3.无限次重复囚徒困境博弈。重复博弈是一种特殊的博弈，在博弈中，相同结构的博弈重复多次，甚至无限次。因为其他参与人过去的行动的历史是可以观测的，因此在重复博弈中，每个参与人可以使自己在每个阶段选择的策略依赖于其他参与人过去的行为。在重复博弈中，常用的一种策略为“触发策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方随即也采取不合作策略并且永远采取不合作策略。
针对双寡头市场的产品创新博弈分析，房地产咨询企业采取的行动步骤：甲公司先选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择不创新（合作），则甲公司在本阶段继续选择不创新（合作）；如果乙公司在上阶段选择创新（不合作），则甲公司在本阶段及其后阶段均选择创新（不合作）。
设t表示不连续的时间段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨询公司选择不创新（合作），则他的期望效用为：
如果咨询公司选择创新（不合作），则他的期望效用为：
在长期博弈过程中，贴现率δ越大，说明博弈双方越看重未来收益，博弈双方再次相遇的可能性也越大。
当Ua>Ub时，可得：δ≥
若T与P相差越大，同时T与R相差越小则（不创新，不创新）出现的可能性越大。但是，若T与R相差较大时，博弈双方在自身选择创新或不创新的差距较大，合作的关系可能被打破，则（创新，创新）出现的可能性较大。
通过上述分析，无论房地产咨询企业竞争中是否合作，都有出现产品创新的可能。随着产品的创新发展，市场占有份额可能逐渐增加，随之带来的是良好的收益，也更容易获得垄断地位。
三、房地产咨询企业产品创新实例
伴随房地产业的发展，房地产咨询企业在我过的发展也逐步扩大，各咨询企业之间的竞争也不断增加，每个房地产咨询企业的产品创新脚步也越来越快。
易居（中国）控股有限公司是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司，旗下克尔瑞信息集团为企业提供房地产资讯、信息集成和解决方案，包括住宅、区域开发、主题地产、旅游地产、商业地产咨询等服务。易居在近些年发展中不断地创新产品，2013年5月，独立第三方房价指导平台“克尔瑞房价”系统正式上线；2013年11月，在上海举办的“超・跃――易居中国2013年度创新峰会”中宣布CRIC房地产决策咨询信息系统升级，将使其房地产咨询业务更加专业化、高成效；从表3中可以看出，房地产咨询业务收入在2012年虽然有所下降，但是，在2013年全年过后，同比增长40.66%，不仅远超2012年收入，也创下近年新高。
易居中国在2014年1月，B2C战略全面启动，这是从B2B到以B2B与B2C为核心战略的转变。在接下来的房地产市场咨询行业发展中，创新产品也成为提高竞争力的主要手段之一。
四、结论
通过对房地产咨询企业在相互竞争中是否采用产品创新战略博弈分析，从双寡头垄断市场入手，分别讨论了企业不合作和合作的可能性。本文对房地产咨询企业在行业竞争中的发展战略决策上有一定指导意义。房地产咨询企业应借鉴优秀咨询企业的经验，利用先进的理论知识和专业软件，不断创新产品。
参考文献：
[1] 杜建国，彭萍.我国房地产咨询业务扩展战略与发展趋势研究[A].房地产咨询论文集[C]，2011
[2] 陈俊华，武泽江.国际房地产咨询业务经验借鉴[J].中国城市经济，2010（11）
[3] 何轩.博弈论在动态竞争分析中的应用[D].西南交通大学.2006
[4] 涂智勇.博弈论[M].北京：北京大学出版社，2009
[5] 杨懋，祁守成.囚徒困境从单次博弈到重复博弈[J].商业时代，2009（2）
[6] Emmanuel M.Pothos，Gavin Perry，Philip J.Corr，Mervin R.Matthew，Jerome R.Busemeyer.Understanding cooperation in the Prisoner’s Dilemma game [J].Personality and Individual Differences，2010（3）
[7] 姚国庆.博弈论[M].北京：高等教育出版社，2007
[8] 彭萍，刘静，任叶倩.房地产咨询产品界定及发展建议[A].房地产咨询论文集[C]，2011
[9] 城市房地产中介服务管理规定[J].中国房地产，1996（2）
到底2012年的年终奖是比去年涨了，还是会因为严峻的经济形势而有所下滑呢？一如既往，年终奖的发放毫不例的再次成为年末人们的热议话题。
国企、公务员年终奖变化不大
国企的待遇向来是最让人眼红的，在外人眼中，似乎一进了国企身价就蹭蹭的往上涨。而国企年终奖的发放究竟有多少呢？记者采访到某市烟草局的谭阿姨。谭阿姨今年46岁，进入烟草局工作已经有20多年了，现在是该局办公室主任。谭阿姨告诉记者，他们的待遇并非局外人热议的那般高不可攀。就她而言，每个月的基本工资加上福利待遇将近有一万块钱，自己的年终奖是由现金加上一些购物卡、春节物资等方面、、构成，总的来说主任级别的大约在一万五左右。单位对于年终奖和工资的发放都是从入职年数的长短和工作业绩等方面综合考虑的，所以哪怕在一个单位，年终奖的发放也是因人而异的。谭阿姨还向记者透露，自己2012年的年终奖和去年相比，有所增长，但幅度并不大。
而在人们眼中另一个“铁饭碗”无疑就是公务员了。从近几年报考公务员的热潮中我们不难看出。田女士是前年从部队退伍后被分配到省直机关单位，在政府某部门担任办事员，相当于科级干部。田女士说他们年终奖就是多发3个月的工资，等于一年发放15个月工资。按他们的工资来核算，除去扣掉的保险、公积金等一些福利待遇，发放到手上不到3000元现金，也就是说年底的大红包是9000元。她还透露，其实每个单位的情况不大一样，相比自己单位的年终奖，土地局、工商、税务、法院则要更高一些。
果然一经采访，国企和政府单位的年终奖确实是让人“眼馋”！
房地产行业将上调年终奖
经过了两年严厉的房地产调控政策，2011年房地产行业的年终奖是普遍下降的，让不少房地产行业的员工是唏嘘不已。而在记者的采访中发现，2012年房地产行业的年终奖将会增加，小幅回暖。
小邓在一家房产网站做广告销售，直接和各个地产商们打交道。自从严厉的调控政策执行以来，各个房产的营销部门也都降低了广告宣传方面的预算，小邓的房产广告销售业绩也是一直下滑。而自从2012年夏天以来，地产行业终于有所回暖，抑制了两年的刚性需求也在2012年下半年有所释放，再加上开发商进行降价促销回笼资金，于是加大广告宣传投入力度，小邓的地产广告销售业绩也大大提高。年终奖的数字比去年好看很多。
某大房产企业的销售经理王先生也向记者透露，2012年下半年公司的销售业绩确是有所上涨，他们也完成了2012年的销售目标，他们的年终奖则是按级别发放。他作为销售部的经理，平时工资是3000-6000元左右，外加万分之二的提成，年底的奖金则是拿6个月的月平均工资，差不多也就是3000元左右吧。
银行业年底奖金相当可观
早在2011年，前程无忧就了《2011年终奖调研报告》，报告显示从年终奖人均水平来看，金融行业在各行业中高居第一，平均值达到2.03万元。
记者了解到，由于这几年股市情况持续低迷，在银行、证券、保险这三大金融行业中令人称羡的高奖金主要是得益于银行利润的提高。唐女士在某商业银行工作，是一名客户经理。她告诉记者他们的年终奖确实可观，不过都和自己的业绩直接挂钩。平时的工资大概在5000-6000元左右，如果全年完成了自己的年度任务（包括揽储、基金、信用卡办理等），那么年终奖就在6万左右。
唐女士向记者诉说到，尽管他们的收入数字看上去非常诱人，可要承担的工作压力也是相当大的。因为银行每年有给他们下达年度任务，每个季度还要进行季度任务考核，所以工作的那根弦时刻是紧绷着的。一旦某项任务没有完成，年终奖和工资相应的就会减少，有时为了完成任务，经常拖着自己身边的亲戚朋友来购买基金或者办理信用卡，所以业绩是绝对与收入成正比的。
大多职业年底双薪
在一家大型广告公司担任广告设计的彭先生向记者透露，他们公司对于年终奖的发放采取的就是双薪制。像一般的设计人员月薪在3000-5000不等，年终奖就多发一个月的工资。不过，领导和管理层的人员年底除了领到双薪之外，另外还有一份绩效奖金，根据全年的考核来进行核算，一般不出差错都能拿到这份绩效奖金。
在记者调查中发现，教师行业的年终奖似乎也是以年底双薪居多。一位湖南某大专院校的钟老师告诉记者，他们的工资一个月在3000块钱左右，学校一年发放13个月工资，等于在年底12月份可以不仅拿到双薪，还会有一个过年红包1000块钱现金。如果老师有做课题研究项目的，到年底还会有一份额外的奖金，这个奖金幅度就是因项目来定。没有做课题的，就不再有额外的奖金了。
“我们每年12月份发放双薪，过农历年的时候也不再有什么表示了。”这是外企最为普遍的年终奖发放形式，在某国际航空公司的空乘王小姐这样告诉记者，只要员工年底时仍然在岗，无论他个人的表现如何，无论公司的业绩如何，全体员工都会享受双薪，这是一种类似于福利性质的“普惠”，表示公司对员工一年来辛苦的感谢。全体员工的发放双薪的规则是一致的，而且是公开的，具体数额就与每个人的基本工资水平相关了，像王小姐去年才进的公司，平均工资大概在5000左右，但据王小姐了解，对于年终奖的数字每年都在增长，不过增长幅度很小。
低收入家庭也有他们特有的“年终奖”
在记者的采访中，陈女士一家的情况是最为特殊的，他们住在长沙市河西望月湖附近。陈女士的老公多年前就身患疾病只能卧床休养，丧失了劳动能力。孩子还在读初中，整个家里就靠着陈女士在菜市场摆摊来维持生计。早在2008年他们家就成为了享受国家最低生活保障补助的家庭。
陈女士告诉记者，经过几番上调，现在他们每个月每人能领取到165元的补助，三个人加起来也有495块钱。而且到了年底，还可以去民政局领导取属于他们的年底红包，每人50元，一家三口有150元的年底红包。
相比我们之前看到的各行业的年终奖，陈女士一家的收入让我们感受到，低收入家庭生活的艰辛。而进城务工人员，我们的农民工兄弟，年终奖对于他们来说更是个遥不可及的梦。在往年年底的社会新闻中，农民工讨要工资的现象屡屡发生，他们能在年底拿到原本属于他们的工资就已经心满意足了，更别提从何而来的年终奖了。
年终奖是几家欢喜几家愁
同样，年终奖的发放不会是皆大欢喜的事，可谓是有人欢喜有人愁。小张工作在广州一家进出口贸易公司，公司里有30多人，因为不少生产企业的倒闭，导致出口业务急剧下降。他诉苦道：“公司也是艰难度日。公司里有一个月连工资都发不出来，据说还借了高利贷，年终奖一事估计泡汤了。
《财经》实习记者 慈冰
仅仅半年前,大部分房地产开发商还在为钱所困。但在天量信贷资金的支持下,开发商的苦日子终于结束了。
6月30日,北京市土地整理储备中心,位于东三环外的广渠路15号地块以40.6亿元的天价成交,成为北京“新地王”。最终赢家是方兴地产中国有限公司(香港交易所代码:00817,下称方兴地产)的一家关联公司,其“不说话、不算账、频举牌”的拿地方式,让所有参与者叹为观止。
开发商重新大手笔拿地,主要归功于信贷资金的及时输血。据国家统计局数据,今年1月至6月,全国房地产开发贷款为5381亿元,同比增长32.6%;个人按揭贷款为2829亿元,同比增长63.1%。
信贷资金流入,加速了房地产市场“量价齐升”。6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,自2008年11月以来,首次出现同比上涨;环比上涨0.8%,涨幅连续四个月放大。以去年楼市遭遇深度调整的广州市为例,6月广州一手住宅成交均价为9676元/平方米,二手房成交均价为8000元/平方米,已相当于2007年的最高位。
楼市快速回暖,已经引起了监管部门的重视。4月和6月,中国银监会两次下发通知,重申严格“二套房贷”政策。一些有识之士则认为,宽松的货币政策已经成为炒家进入楼市的最大助力,在刚性需求尚未得到有效支撑的情况下,可能进一步催生房地产市场泡沫。
央企出手
拍得“新地王”,让昔日低调的方兴地产一夜成名,同时也被贴上“哄抬地价”的标签。方兴地产一位工作人员对《财经》记者表示了内心的委屈:“我们只是按照既定方针做,没想到惹起这么大的波澜。”
方兴地产于2007年8月在香港交易所上市,旗下拥有上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心等多个知名高端地产项目。中国中化集团公司通过旗下全资子公司持有其69.74%的股份。中化集团是中国四大国家石油公司之一,也是中国最大的化肥进口商和磷复肥生产商。
根据方兴地产年报,截至2008年底,公司尚有现金和现金等价物50亿港元。今年年初,又通过配股形式融资27亿港元,并获得银行授信合计245亿元。目前,方兴地产净负债率只有26%,而行业平均负债率水平为70%左右。
“财大气粗”的央企不仅仅是方兴地产一家。近几个月来,北京、上海、广州、深圳、重庆等地的“地王”,买家都是大型国有企业。除了保利地产(上海交易所代码:600048)、华润置地(香港交易所代码:01109)等国资背景的开发商,中铁、中冶、中国电子集团等甚少在拍卖场上露面的大型央企也频频出手。
央企大手笔投资房地产,与中国宽松的货币政策有很大关系。央行数据显示,今年前六个月,全国新增贷款7.37万亿元,同比多增4.92万亿元,其中大部分信贷资金进入了国有企业。但是,实体经济回暖的道路依然漫长,手握大量资金的国企必须寻找新的投资出路。
以中化集团为例。中国石油化工协会5月份产量分析显示,部分行业装置开工率仍然严重不足,产能结构性过剩问题突出。集团相关负责人向《财经》记者表示,去年以来,中国出口贸易大幅下滑,中化集团的农业、能源、化工、金融等主业均受到冲击,影响一直持续到今年上半年。
SOHO中国(香港交易所代码:00410)董事长潘石屹分析认为,受产能过剩影响,手握大量现金的央企“不可能再去兴建电子厂、化工厂,只能投资房地产、购买土地”。
开发商“解套”
除了央企,受银行信贷放宽及楼市销售回暖的刺激,大型开发商的资金状况也得到了改善。而一年前,住房和城乡建设部还在一份内部调研报告中指出,开发商资金紧张已经影响到了企业生存。
今年以来,绿城中国(香港交易所代码:03900)、SOHO中国、世茂地产(香港交易所代码:00813)、凯德置地、瑞安集团等多家大型开发商都获得了超过100亿元的银行授信。保利地产、首开股份(上海交易所代码:600376)、金地集团(上海交易所代码:600383)等公司的增发方案已经获得中国证监会批准,或即将进入审批程序。
虽然房地产未能列入国家十大产业调整振兴计划目录,但是2008年底,国务院办公厅就下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,各地方政府和金融机构也纷纷出台了配套细则。
以北京市为例,政府除要求商业银行加大对中低价位、中小套型普通商品房建设的信贷支持,鼓励企业发债,拓宽直接融资渠道,还允许开发商适当延期支付土地出让金。一些金融机构,则主动为开发贷款做了展期。
虽然银行始终对房地产泡沫可能引发的金融风险保持警惕。不过,大部分商业银行相信,与制造贷款相比,开发贷款相对更为安全,也更有利可图。中国工商银行融资部门的一位内部人员就对《财经》记者表示,对开发商授信,可以帮助银行开展资金、理财、国内外结算、个人按揭、银行卡等一系列金融业务,获得更多客户和收益。因此,商业银行一直对房地产企业偏爱有加,执行政策也相当宽松。
2009年春节后,在各地政府不遗余力的救市努力下,积压了近一年的自住型购房者终于入市。上半年,北京、上海、广州等全国一线城市住宅成交量屡创新高,出现了“小阳春”。销售回暖不仅为房地产企业带来了充沛的现金流,也提高了市场预期,多家企业纷纷调高了下半年的销售目标。
“二套房贷”预警再起
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,上半年个人按揭贷款增长达到了惊人的63.1%,说明市场需求非常旺盛,远远超过了市场供应。
不过,这一建立在宽松信贷基础上的需求增长,背后可能蕴含着新的资产泡沫风险。4月以来,中国银监会接连下发通知,重申“二套房贷”有关政策,便显示了监管者对这一问题的担忧,再次触动了楼市的敏感神经。
6月22日,中国银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求各商业银行加强对房地产行业形势的研判,除严格贷前审查和按揭贷款发放标准、完善按揭贷款风险管控制度,还要严格遵守第二套房贷的有关政策,“不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃‘二套房贷’政策约束,不得自行解释‘二套房贷’认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”
虽然目前部分城市的“二套房贷”,仍然参照“一套房贷”的优惠政策执行,不过中原地产华北区总经理李文杰认为,监管部门收紧“二套房贷”,向市场传递了明确的信号,对成交量也会起到一定的抑制作用。
此前,住房和城乡建设部政策研究中心曾主持召开过一次内部会议,与会的建设部官员表示,市场需求结构正在发生明显变化,国家刺激需求的宽松货币政策已经成为炒家进入楼市的绝佳“理由”。
国家统计局数据显示,今年1月至6月,房地产开发企业共完成土地购置面积1.36亿平方米,同比下降26.5%;全国房屋新开工面积4.79亿平方米,同比下降10.4%。
聂梅生分析认为,受去年房地产市场低迷影响,开发企业拿地热情一度降温,同时放慢了开发步伐,策略上主要以消化库存为主,新增供应速度有所放缓。
以北京市场为例,2008年年底,北京市存量住房接近3000万平方米,当时市场预计需要两年时间才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房与未签约现房面积只剩下1506万平方米,半年时间消化了一半。
DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨则认为,土地购置面积和新开工面积下降,反映了市场对今后一两年的预期,如果供应量继续减少,房价还会有一定程度的上涨。
中国经济崛起的引擎地
面积8.7万平方公里的鄂尔多斯，不仅拥有丰富的草原文化，更与松原、呼和浩特、包头一起被称为“中国北方经济增长四小龙”，用一个字概括鄂尔多斯城市建设的特征，就是“快”。
“鄂尔多斯”汉语译为“众多的宫殿”，是成吉思汗选定的长眠之地。这里一度是内蒙古的贫穷之地，直到随着整个中国大气候以及煤炭的价值得到显现，四大“宝藏”――“羊、煤、土、气”让鄂尔多斯人扬眉吐气：阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1／6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量6512亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1／3。
在鄂尔多斯的城市街道上驶过的都是好车。据不完全统计，鄂尔多斯拥有百万元以上的卡宴、宝马、奔驰、路虎等有近3000辆，价值500万元以上的宾利12辆。家家户户都有自己的汽车，一家三口人手一辆车的情况很平常，而且都是价值几十万元的中档汽车。
鄂尔多斯人的购买力还体现在豪宅上，他们在地产界也有盛名。鄂尔多斯一人有好几处房产并不鲜见。可以说，鄂尔多斯的消费水平很高，几乎和北京不相上下，蔬菜水果的价格甚至更高。这里的人比想象中更有钱。引用戴德梁行的一位总监的话说：“你敢说你是千万富翁会被笑掉大牙，这里的穷人也有几百万。”
这足以看出鄂尔多斯是一个发展潜力巨大的城市。
面对这样一个极具魅力的城市，该地政府考虑到可持续发展，开始拓建新的城市发展空间。“十二五”期间，主要预期目标是：地区生产总值年均增长15％以上，财政收入增长15％以上。产业转型升级取得突破性进展，现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的支柱产业，原煤生产占工业增加值的比重下降到1／3以下，非煤产业占GDP的比重达到70％以上。
鄂尔多斯发展定位为“机构转型、创新强市”：一是以打造国家新型能源煤化工基地为目标升级“强项”；二是以现金制造弥补“缺项”；三是以产业档次高、建设规模大、辐射带动能力强的现代服务业项目增强“弱项”。
关于城市发展，鄂尔多斯市政府提出，“宜居宜业”、“现代化”建造“百年鄂尔多斯、百万人口城市”与“国家生态园林城市”。
大力发展金融、物流、文化旅游等现代服务业，集中打造东胜、康巴什金融广场、阿康物流园区、鄂尔多斯文化产业园区和国际赛车城等现代服务业集聚区，进一步提升成陵、响沙湾等旅游景区服务水平，大力发展汽车赛事、体育健身、度假休闲等产业，打造区域性高端服务业中心。贯彻落实扩大内需政策，强化政府作为和引导，完善市场服务体系，优化消费环境，培育消费热点，切实提高消费对经济增长的拉动作用。到2015年，社会消费品零售总额达到850亿元，年均增长17.4％，全市第三产业增加值占GDP的比重达到42％以上。
事实上，鄂尔多斯的确比其他二、三线城市有更大的吸引力。数据显示，从2000年到2009年，GDP年均增速达到惊人的18.7％，内蒙古目前的人均GDP已经接近7000美元，超过了沿海的山东、福建、辽宁，直逼广东。在2009年，人均GDP更赶超香港。瞬间鄂尔多斯闻名全国，已经成为中国大陆最富裕的城市。
资本市场的宠儿
2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1％。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7％；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7％。鄂尔多斯成为金融企业争夺重镇，2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，除企业自有资金及其他融资渠道外，初步估算，鄂尔多斯市民间借贷资金运作量在500亿元左右。
此外，周边地区的资金流入鄂尔多斯，包括宁夏、陕西、山西以及内蒙古中西部地区的呼和浩特、包头、巴彦淖尔、乌海等地。民间金融更是发达，与资源行业、房地产行业三足鼎立。
如果说，鄂尔多斯是一座成长迅速得令人吃惊的城市一点不为过，但鄂尔多斯成为新崛起的财富高地并不是一夜暴富。
今年6月，住建部与高和投资《中国民间资本投资调研报告》称，煤炭使鄂尔多斯的人均GDP在不到十年的时间内超越香港居全国第一，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿元的富豪人数不下7000人。而除了亿万富翁，鄂尔多斯资产上千万元的至少有10万人，可鄂尔多斯市区人口不过35万人，加上各旗县总人口不过150万人。也就是说，当地每217个人中就有1个亿万富翁；每15个人中就有1个千万富翁。
毫无疑问，这是国家对一个城市的未来发展的重新定位与再认识。鄂尔多斯乃至整个内蒙古将成为下一个十年中国经济崛起的引擎。
“鄂尔多斯模式”推动城市运营
打造百年鄂尔多斯，需要一个有“资格”、有实力的“领舞者”――城市核心区。这个引领区域发展的核心，不仅是政治、经济的中心，且其规模和功能在很大程度上影响乃至决定着鄂尔多斯发展的实力和水平。正因如此，鄂尔多斯继“深圳模式”、“温州模式”之后，创造了“鄂尔多斯模式”，由此形成并迅速推向全国。
在位于鄂尔多斯市东胜区达拉特旗路与鄂尔多斯大街交会处的北国新天地，每到晚上，这里流光溢彩，在各式霓虹灯和广告牌的映照下，各种高端品牌林立，游人如织，让人仿佛置身于上海淮海西路或者是徐家汇、五角场的某个商圈。
目前，鄂尔多斯城市化率已达64％。在这座崭新的城市，到处都是新建的楼房。鄂尔多斯市由三个区组成：东胜区、东胜经济开发区和康巴什新区。后两者都是最近几年开发而成的新区。东胜区是鄂尔多斯的老城区，经过数年整改焕然一新。尤其在夜间路灯亮起来时，更是一座富丽堂皇的城市。
在经济快速发展的同时，身在鄂尔多斯的人们，也急需与城市发展相吻合的配套建设。
那么，一个发展迅速的城市如何保证自己各方面可持续地发展?
丰富的能源令鄂尔多斯市政府成为中国最富有的地方政府之一，当地政府又热衷于将公共资金大量投入到公共建筑和城市改造上，每年城市拆迁力度巨大，新房的刚性需求旺盛。这些无疑成就了鄂尔多斯的房地产市场，尤其是高端市场。
2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场，而鄂尔多斯市
区人口仅有40多万人，下辖各旗县全部人口也只有160多万人。
然而，随着中国经济的增长，一线城市投资与需求日趋饱和，一股新的经济发展趋势正慢慢向中国二、三线城市群延伸。从中国东部的沈阳、青岛，到西部的昆明、拉萨，南部的南宁、海口，北部的呼和浩特、鄂尔多斯，中部的太原、武汉、重庆、贵阳，东西南北中等等二、三线城市以各自的资源优势作为发展潜力吸引了许多投资者的目光。
在今年6月出台的《全国主体功能区规划》的“国家层面的重点开发区域”一节中，规划出18个国家重点开发区域，而中西部城市群则占据重点开发区域的一大部分。在2020年这一规划被推进实现前，由此展望未来，中国中西部城市群将会是下一个经济发展新部落，中国下一个黄金十年的发展走向也逐步清晰。对此，中国许多有远见的企业，积极投入这一场“黄金十年”的建设中。
地产大腕抢占鄂尔多斯地产业
由于缺乏更多可供投资的产业，大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入到房地产中。可见，当地财富人群的投资习惯又助长了房地产市场的繁荣。
8月中旬，由伊泰置业打造的高端项目伊泰・华府岭秀率先开盘，并于当日创下了7.9亿元的认购额。火爆的销售场面，给饱受争议的鄂尔多斯楼市注入了一针强心剂。
但这仅仅是一个开始。9月初，鄂尔多斯星河湾即将开盘，对于鄂尔多斯这座城市而言，这对当地高端住宅市场必将形成一股冲击波。
事实上，进驻鄂尔多斯的也包括绿城、银泰在内的一些开发高档住宅的外来房地产企业。鄂尔多斯因资源开发而资金实力超强，且当地富豪都热衷于到一线城市购置地产。但在这些城市本地，受经济发展水平影响，高端地产项目较少，虽有大量过剩的普通住宅却难以满足新富阶层的奢华需求。于是，越来越多的非本地实力房地产企业进入鄂尔多斯，并直指高端地产。
