发布时间：2023-03-16 15:54:29
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产市场分析论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
根据国家土地储备中心统计数据显示，今年1月北京土地市场上，住宅项目用地出现了零成交，而北京工业项目用地1月成交了24宗土地，成交土地面积为55公顷，这些土地供应的主力区域集中在大兴、顺义、密云等新城区域。
数据显示，去年春节前后两周，广州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根据广州焦点网络截取的阳光家园数据显示，今年春节期间（1月24—31日）一共有69个楼盘有网签的记录，总成交量为283套，平均日成交量仅35套，同比下跌了12.5％。
有中国第一高楼之称的上海环球金融中心，不可避免地受到了全球金融危机的冲击。在放宽目标客户群、租金调整等举措后，新年并未给环球金融中心带来大量的新租户。到目前为止，环球金融中心的入住率仍然维持在40％左右。据《每日经济新闻》了解到的数据，上个季度，环球金融中心的签约量仅增加5％。入住率仅4成，仲量联行在最新的研究报告中指出，2008年第四季度，上海大多数甲级办公楼的租金出现了大幅下滑，浦东平均租金环比下降15.5％，浦西下滑了8％。环球金融中心的出租率基本不变，仍保持在40％。
据北京市房地产交易管理网的公示数据显示，截至2007年年底，北京市具备资金监管资格的中介企业有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房资金监管，比例超过了半数。业内人士称，这种趋势还在继续。房地产市场不景气和系统自身运行弊端等是导致这一局面的直接原因。
二、市场营销新亮点
根据近来的房地产市场现状，我们可以明白房地产行业处于低迷状态，住宅房、写字楼、别墅公寓等都处于下滑甚至倒退的情形。面对这一现状，要冲出困境只有争新、争奇，出奇不意的将新观念灌输给大众，将消费者的眼光吸引到地产行业并用事实加大群众对地产的信心房地产市场营销也是营销中的一种，而营销学强调三个方面：深入探究需求的本质、挖掘产品质量的内涵和营销中的服务。房地产作为一种固有的产品，开发和设计已经完成，在销售中不再需要考虑房子的设计以及建筑的问题，我们要做的最主要是服务。传统的产品、价格、渠道和促销四个市场营销组合因素框架如今已经被打破，服务作为第五因素已经被越来越多的人所接受。如何顺利的吸引住顾客，用服务将消费者带入建筑设计的意境，把最好的建筑理念传输给顾客都是一大关键，经过对比发现了一下几种服务形式：
1.全员服务，必须认识到卖的是产品本身而不是产品，加强每一位员工的团队精神和群体意识。从总经理到销售人员整体如一的为顾客服务，以顾客为导向，将顾客的自身利益拉伸到公司当中，确保每位顾客即便因为其他原因没有买房，也会对公司留下很深刻的良好影响。
2.新颖服务，每一家房地产公司都是一个单独的个体，在众多的个体当中如果没有自身特色的服务，将会给人平淡无味的感觉，这在市场低迷的情形下将是致命的一点。新颖服务不是耍杂，而是指具有自身特色的服务形式，如，购房半月内无理由退房，或者对提出房屋不理想意见的顾客，合理者进行一定金额的奖励制度等，吸引顾客主动去了解房子。
3.售后服务，这一点在服务中已经不是新名词了，但我们要确保的是真正合理的售后服务。售后服务中更好、更快、更专业才是市场竞争中取得最后胜利的关键。房地产市场营销中做好售后服务合理定价、售后跟进策略对公司的形象以及扩展都很重要。
好的服务可以给顾客留下更好的印象，营销中的第五因素也将成为营销中的一大亮点，为顾客因成交而使需要（或问题）获得真正的满足（或解决），在日后重复购买奠定基础。通过服务满意，不但可以为顾客在成交失败后对公司留下美好深刻的印象，而在今后成功购买创造条件，也可以使公司在成交失败之后检讨错误，为今后改进和提高成功机会作参考。
优秀的服务在房地产市场营销中可以起到很大的作用，如果市场是固有特定的，优秀的服务可以吸引增加市场的扩展率，将处于徘徊阶段甚至没有购买欲望的顾客增加到购买行列当中。在市场营销中，服务就是成交前的乐章。通过服务树立品牌形象，靠品牌来卖产品，好的导购是在卖产品本身而不是产品。
三、结论
房地产是每个人都会关注的东西，占据了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危机的地产泡沫下，市场低迷是当前的一大形势，楼房降价是迫于形势，在市场部景气的时候服务就更为重要。房地产市场营销通过服务把公司独有魅力感动到消费者，从而把产品变成服务，购买变成感恩，陌生人变成朋友，朋友变成顾客。在市场弱势的形势下，回头客往往是最重要的，所以服务营销是处于弱势市场导购的第一行为。在现在的房地产市场营销中，服务营销是市场营销的一大亮点和重点，必须重视。
参考文献：
[1]刘文清：营销学[M].延吉：延边人民出版社，2009.
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内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。
关键词：房地产投资风险信贷防范
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
房地产投资现状及存在的问题
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
【关键词】大数据；房地产；信息共享
一、引言
随着大数据时代的到来，大数据的数据特征及挖掘潜力为各行各业的发展带来新的机遇，庞大的数据体量，高速运行及实时更新的海量数据包含许多碎片化信息，对房地产信息服务而言大数据时代的到来给传统信息服务带来新的发展视角，而对数据信息共享的研究将推动房地产信息服务的发展。
大数据的核心要义在于预测，通过数据的处理与挖掘对所掌握信息进行有效预测的前瞻对每个行业都具有不可小觑的作用。面对大数据时代带来的机遇与挑战房地产行业面领着转型，李战怀等人提出基于大数据的特征从建立大数据库的视角实现大数据的运用，比较系统的提出理论构架，董迎选从房地产市场调控着手对房地产信息进行统计分析。本文基于大数据数据特征对房地产信息共享展开研究。
二、创新房地产信息服务模式
信息服务的依托由“样本”扩大到“总体”，舍恩伯格在大数据时代中阐述对大数据思维变革 第一部分就提到“不是随机样本，而是所有数据”，这便是样本的扩大，要求“更多”。在大数据背景下房地产信息服务只有打破传统的信息不对称局面才能推进房地产行业的转型与变革，面对庞大的数据资源新型房地产信息服务模式下应实现数据的公开化、透明化，将数据信息共享达到数据资源最优化配置，同时在此过程中政府应参与到房地产信息服务的建设中，积极发挥政府信息调控作用开放相应的信息，建立完善的公共信息机制同时构建信息监督机制，形成制约，促进市场健康发展。数据范围的扩大及公开化一定程度上减少了信息获取成本同时避免了由于信息外露造成的信息获取成本不公平问题，促进市场公平，通过信息的相互交换不同角色各取所需将数据资源利用最大化，合理优化数据资源，但在对信息数据的挖掘与应用方面则体现专业素养的差距，大数据体量庞杂，看似毫无关联的数据却隐含着大量的市场信息，通过数据处理分析提取出的市场信息对决策有着重要影响，这便要求分析者有敏锐的市场捕捉能力去寻找所需要的数据，同时也促进市场公平竞争机制。
三、科学的房地产研究方法
2009年谷歌研究人员Ginsberg等发表关于流感趋势论文，自此之后大数据受到广泛关注，近年来各个领域学者、企业也在不断研究大数据，各个行业都在积极与大数据接轨，房地产行业也站在大数据的浪尖上寻找转型出路。对数据分析、市场分析得出大数据的重要性，分析大数据特点对行业未来发展趋势进行展望，但并未提出如何将大数据真正的运用到房地产行业，并未提出系统的研究方法及运用技术改变现状。对房地产大数据的研究过程中，可通过构建数据模型将看似无关的数据进行整合得出相关性，实现“不是因果关系，而是相关关系”思维模式的转变，不局限于传统的因果关系的研究而注重其内在关联，挖掘深入的市场信息。
四、建立合理的数据共享交易机制和定价模型
这是大数据理论的创新，为大数据资产的实现有重要的意义，这部分问题的研究将解决如何将大数据真正的应用到房地产行业中，真正实现与房地产行业相结合促进行业的发展与改革。大数据库的建立可由政府机构建立并开放相关公共信息，完善公共信息资源体系的建立，大数据库的使用分为政府部门账号、企业账号及个人账号三种类型，分别实现政府部门数据、企业数据及个人数据之间的共享，涉及内部核心数据共享则可通过系统平台根据数据重要性程度进行交易定价，同时参考专业人士对数据的重要性判断。在信息共享过程中还应建立监督机制，对所共享数据进行监督管理，避免恶意共享虚假信息扰乱市场机制。在此过程中政府应发挥积极作用，在提供相关数据共享的同时发挥引导角色，制定相关法律法规规范数据使用对数据共享进行法律层面的严格把控，同时企业应秉持公平诚信的态度保障共享数据信息的真实性，促进数据交易市场的良好氛围，降低企业信息成本达成共赢。
五、结语
本文通过大数据时代下的数据信息，结合大数据特征对房地产信息共享问题进行研究，从大数据视角出发对数据共享问题进行简单探讨并提出若干观点，文章虽有不足之处仍希望可供相关人员进行参考学习。
参考文献
[1]李国杰，程学旗.大数据研究：未来科技及经济社会发展的重大战略领域――大数据的研究现状与科学思考[J].中国科学院院刊，2012，27（6）：647-57.
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[5]舍恩伯格 维 迈.大数据时代[M].浙江人民出版社，2012.
作者简介
摘 要： 本文通过对国内外理论研究和实证研究文献的梳理，将“享乐函数”方法的产生和发展分为三个阶段，探究了该方法的理论基础及在理论研究领域的起源和发展，介绍了该方法在各国房地产定价机制中被广泛应用的历史路径。最后，结合对国内学者的实证研究文献的梳理，针对国内学者在实证研究领域已经取得的成就和不足，提出了该方法在国内未来可能的应用方向。
关键词：“享乐函数”方法 房地产定价 文献综述
一、理论基础
一般而言，“享乐函数”分析方法等同于“特征价格”，而“特征价格”这个概念起源于希腊语，翻译成中文是“快乐”、“享乐”和“效用”的意思；在《新帕尔格雷夫经济学大词典（第二卷）》中，词条的编写者把“特征价格”定义为“享乐函数和享乐指数”（温海珍，2005）。
“享乐函数”是各种样式或模型的不同质商品或服务的价格通报会在其中的特征要素数量间的关系：
在上式中，p为各种商品的n元价格向量，（c）为特征要素矩阵。
享乐的假定意味着，交易是某一组特征要素的相连接的销售，因此可以把一种样式的商品的价格解释为其本身的较低序列价格和数量的总量。
如果把这个概念放到经济学的背景下，“享乐函数和享乐指数”的理论基础则是“隐性市场”理论。在对该理论的理解上，存在着两种看法：第一种观点认为对所有商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于这些商品所体现的特征要素上；第二种观点假定商品异质性的存在，得出了商品之间的关联性（在单一市场上进行交易）的结论。在该市场中不可能只有一种价格表述机制，而是应该有一系列价格表述机制（由商品所含特征要素质量所决定）。“享乐函数和享乐指数”方法为确定各属性的价格结构提供了一套标准方法。
令z表示用来区分不同商品的那些不同属性的数量所构成的向量，在满足下面两个前提的情况下，可以进行享乐分析。（1）每位消费者可能消费包含不同数量z的单位商品（消费不同商品）；（2）存在不同的边际价格（为不同的商品特征支付不同的价格）。
如果把考察的重点转移城市经济学与房地产市场的研究领域，“享乐函数”方法等同于“特征价格”理论，“特征价格”理论指的是由于对产品或服务的消费而得到的效用或者满足。该理论认为消费者对居住类不动产（不包含针对商用不动产的相关分析）的需求量在很大程度上取决于居住类不动产的特征。根据微观经济学中的效用理论，消费者之所以购买居住类不动产，目的就是要实现居住类不动产的效用最大化（通过把居住类不动产的特征转化为效用而实现），同样，居住类不动产所具有的各种特征的数量决定了该商品的效用曲线在二维空间图中的相对位置。
二、“享乐函数”方法理论分析的起源和发展
关于特征价格模型思想和理论分析的起源，经济学家们认为有两个不同的起源。一种观点（colwell & dillmore，1999）认为，hass的硕士论文是该专题的开山之作， hass把农场地的特征界定为两类，一类是到市中心的距离，一类是城市大小，通过这两个变量来研究农场地价格差异的决定因素；wallac用“享乐函数”方法分析、估计了美国某一区域的土地价值；waugh利用多元统计方法，构建了“享乐函数”方法的早期函数形式，用可以定量化（可用定量指标和定序指标表示）的某一商品的对某一商品的质量进行了描述，通过该方法估算了诸属性元的隐含价格，其研究成果是较早的针对商品价格的质量差异弹性进行系统性研究的文献。另一种观点（goodman，1998；malpezzi，2003）认为，court （court， 1939）是第一个成功地借鉴了功利主义的享乐主义哲学的学者，认为简单地使用价格变量不能很好的反映汽车的需求，开创性地提出了使用三个汽车的内在特征变量（净重、轴距和马力）来分析汽车价格，把汽车价格作为汽车不同特征的函数（价格为因变量，特征为自变量），进行了汽车价格、需求分析，分析中使用了半对数的函数形式，最终构建了汽车产业价格指数。
lancaster （lancaster，1966 ）认为，消费者对商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于该种商品所体现的特征要素，以及这些特征要素给消费者带来的满足，这些才是效用的真正根源。根据效用理论，消费者之所以消费一件商品，其本质是希望能够用一定的成本，得到某种特定程度的效用最大化的价值，也就是效用i。而效用的多少是被商品自身所包含有的特征多少来决定的。函数表达为：
函数中，是消费者喜好向量，可以是显性的也可以是隐形的。这样，不同家庭的特征可以由收入y和参数向量α确定，它们可能值的分布由联合概率f（，y）来描述。
当综合考虑了消费者的收入水平以及想要得到的效用水平以后，利用效用函数就可以计算出他们能够负担的房产商品的价格，这个价格可以被看做是一个以特征因素为自变量的函数。那么我们就可以将此“竞租”函数如下表达：
当函数里面表示特征多少的变量变化以后，用户愿意为房产支付的价值也会变化。
该框架表明，如果能够观测到（或估计到）特征要素的享乐价格以及消费者所作的选择，那么在最优化行为假定下，上面的结论就可以提供有关消费者的偏好以及是否愿意为所选择的居住区的属性而支付费用的局部信息。rosen （rosen，1974）总结了住房市场上消费者、政府和开发商的均衡状态，建立了隐形市场理论和特征价格分析的基本理论框架。该理论成功的将房产的价格以及房产自身具备的特征要素对应了起来，并成为其理论根源。它通过对于交易行为本身的形容，揭示了实现均衡的根源。当这个根源出现的时候，交易行为的各个主体就会协同一致完成享乐价格关系的确定。
二十年前，经济学家们对于“享乐函数”的研究有了突破，他们基于经济计量学的基础，重新研究了其中的各个变量和其函数关系，从而让这一理论得到了完善和修正，更能够指导实际。
三、“享乐函数”方法实证分析的发展
“享乐函数”分析方法在实际应用中可细分为两阶段分析法：首先，利用经济计量学方法求出每个特征的隐含价格，一个特殊形式 ；接下来，确定因变量，一般使用消费者的目标特征的影子价格；再将其他的变量进行回归，比如消费水平、职业、学历等等。尽管该模型存在着内生性问题，但palmquist（palmquist，1984）专门讨论了怎样解决这类隐含价格内生性问题。模型还有一个重点，那就是我们只能够得到一定位置下的价格，所以使用此模型很难实现不同位置之间的价格比较。当然，我们也可以通过对不同位置的产品找出对于用户来说具有一致性的特征属性，也可以实现不同位置的商品的特征与价格分析。
值得庆幸的是，较为近期（近二十年）的一些研究（freeman，1991；halstead， b
ouvier and hansen 1997，bolitzer and netusil 2000；trvainen and miettinen 2000；luttik 2000）已经开始在第一阶段不使用效用框架来进行特征价格法分析，关于特征价格的理论研究正在不断发展中。
由于特征价格模型的建立需要大量的数据支撑和进行较为广泛的问卷调查。同时因为房产具有很多特点，比如资产密集性、空间不变动性、换代周期长等。所以，房产产品所具有的特征属性之间是有很大的不同的，国际上通常都利用该模型来对房产的价格进行分析。半个世纪之前，西方国家普遍开始将特征价格理论引入房产市场的研究中，且通过大量具体案例的分析，获得了很多有价值的结论。其中房产市场上的“享乐主义”分析就成为当前城市经济研究中的具有重要意义的理论。经过不断完善，在90年代逐渐成为了研究的主流理论。自从rider在1967年把特征价格理论应用到住宅市场分析（rider，1967），经过30多年的实践和不断的完善，特征价格模型己经发展为房地产领域广泛应用的模型之一。在对亚洲房地产经济学的学术研究中，有很大一部分的房地产价格研究是采用特征价格模型进行的实证研究（k.w.chau，2001），从而解释住宅价格空间差异形成的原因，即实际价格是由商品本身所拥有的特征的多少来决定的。
现代意义上的房地产行业在发达市场经济国家的出现时间较早，因而，很大一部分oecd国家积累了具有较高质量的行业统计数据，基于这些高质量数据的相关研究（针对房地产业发展历史和相关房地产行业政策的新制度主义方法研究）取得了较为丰硕的成果。房地产经济学自20世纪70年代后正式成为经济学中一支新兴的独立分支，由于不断引入经济学的最新基础理论和计量经济的最新方法而得到蓬勃发展（smith et a1，1988 ）。房地产政策始终是房地产研究的焦点问题，为各国政府和研究者看重（fallis，1993；galster，1997；angel， 2002）。
在我国，有鉴于土地原始地理位置及条件的不同、地方政府公共物品投资的空间差异和城市土地空间区位（到cbd的距离）的差异，使得城市政府在转让土地时价格具有很大的差异。而城市土地供给的有限性、地方政府公共物品投资的空间差异和企业选址的区位差异，使居民对区位不同的住宅竞争程度具有差异，而这种竞争程度的差异导致了城市间住宅价格的空间差异。
因为不同的房地产商建造单位面积的住宅所需要的土地的多少是有所不同的，所以土地大小对于不同的房地产商的影响程度也是不一样的，对应到不同类型房产建设时，这种不同的程度还会更加剧烈。还有，政府出于对于发展的规划，相关公共设施在社会中的提供是不平衡的，而城市内各个区域的土地成本本身也具有很大差异，比如，在公园旁的住宅，就会在满足人们住房的基本需求的同时，也能带来更多的愉悦。而这种需求是所有消费者共有的，所以消费者之间的相互竞争也就让不同区域的房产价格差异拉大。
纵观国内学者对住宅市场和住房价格方面的研究，主要的研究理论依据是供求理论、成本理论和区位理论，研究方法更多地局限于定性方法。学者们大多从住宅市场的住宅价格的构成、供求关系、住宅政策等方面出发进行定性研究，从成本理论出发，主要研究住宅价格的合理构成，进而分析价格下降的可能性（房树田，2001）。这种方法无法揭示住宅市场中的住房异质性特征和消费者的独特的偏好及行为特征。另外，在市场经济中，用这套研究方法来解释住宅价格的影响因素似乎显得力不从心，因为目前的住宅价格远远超过成本价格，甚至从某种程度上说，住房市场具有很大的投资和投机特征，说明供求关系起着重要的作用。
基于住房市场的经济学分析（供给-需求分析），在某种程度上弥补了上面所谈到的缺陷，然而国内学者似乎更加偏重于针对供求理论的宏观市场分析，缺少以城市住宅价格为研究对象的实证研究。郝前进（2009）使用上海市和长江三角洲的较高质量的统计数据，基于特征价格法进行了系统的实证研究，发现政府公共物品投资对住宅价格的空间差异有很重要的影响；吴建峰（2002）对中国22个城市的住宅价格、城市的人均gdp、城市住宅投资指数、城市居民人均工资等四个变量进行了回归分析，发现人均gdp对城市住宅价格的影响显著性较低，而住宅投资指数和城市居民人均工资影响显著，推导出我国城市住宅平均价格主要是由投资成本决定的结论；张红、李文诞（2001）运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了实证分析，发现影响住宅价格的因素主要是住宅建造成本和国内生产总值。
与此不同，我国研究者的实证分析很多都是建立在区位理论上的，通过对于房产价格高低的分布进行分析，再判定其具体的影响因子，很少采用系统的定量化的数学模型进行分析。需要进一步指出的是，国内学者实证研究的样本选择基本上局限于中东部地区，西部城市的住宅价格定价机制鲜有提及。
四、结论
从上面的分析不难看出，“享乐函数”方法使用的理论前提是较为完善的市场经济体系（市场均衡），处于转型时期的中国很难满足这一理论前提。从发展的角度来看，具有中国特色的社会主义市场经济体制的变革不可能停滞不前，当前的改革已经进入深水期。随着改革的进一步推进，“享乐函数”方法使用的理论前提不再是空中楼阁。“享乐函数”方法在实际工作中的应用应该是针对城市居住类不动产的定价机制的研究。
现任美国麻省理工学院经济学教授的皮特・戴蒙德(Peter Diamond)是世代交叠模型的创立者,1960年毕业于耶鲁大学,获数学学士学位;1963年,年仅23岁的戴蒙德获得了麻省理工学院经济学博士学位,在加州大学伯克利分校开始其教学生涯。
岱尔・冒腾森(Dale Thomas Mortensen)是卡内基梅隆大学经济学博士,1965年开始在西北大学任教。其研究领域集中在劳动经济学、微观经济学,在摩擦性失业的搜寻与匹配理论方面做出开创性研究工作,并将此工作扩展到研究劳动力岗位转换和重新配置、研究与开发以及人际关系的研究方面。
克里斯多弗・皮萨里德斯(Christopher A. Pissarides)出生于塞浦路斯,拥有塞浦路斯和英国国籍,毕业于Essex大学和伦敦经济学院,他的主要研究贡献为失业中的微观经济搜寻与匹配理论、匹配功能与结构性增长,现为伦敦经济学院经济学教授。他最具影响力的论文“失业理论中工作岗位的创造与毁灭”(与冒腾森合作),1994年发表于《经济研究评论》 (RES),这篇论文是在两位合作者自己过去20年中个人研究工作的基础上完成的。
他的著作《均衡失业理论》是有关失业的微观经济学文献中的一本标准参考书。在他与冒腾森进行合作研究并产生了对内生性工作岗位创造与毁灭的分析之后,对此书进行了修订。
一、搜寻理论及其应用涵义
戴蒙德等学者的研究发现,在许多市场上,卖家和买家并不总是直接接触,由于相互搜寻的过程需要时间和资源,就造成了市场上的矛盾:工作岗位空缺和失业人群总是同时存在。戴蒙德等学者所开发的搜寻理论正是对市场上存在的这种矛盾做出的合理解释。
搜寻理论认为,人们对信息的搜寻是有成本的。经济学家阿罗认为,信息是指根据条件概率原则有效地改变概率的任何观察结果。广义地讲,任何事件或事物都包含或传递信息。搜寻,就是决策者将样本空间中的选择对象转变成选择空间中的选择对象的活动。
搜寻理论把搜寻分为固定样本搜寻和连续搜寻。假定消费者知道市场上价格的分布,但不知道每一个销售者的报价。消费者可预先选定几个销售者,寻找其中的最低报价,这种搜寻叫做“固定样本搜寻”。消费者也可连续不断地搜寻,直到找到可以接受的价格,这样的搜寻称之为“连续搜寻”。
搜寻成本则是指搜寻活动本身所要花费的代价,这种代价有时指搜寻活动所需要的开销,有时也可以指等待下一次机会所付出的代价。
既然存在搜寻成本,那么,对搜寻者而言,他所面临的选择就是:“搜寻”或“停止搜寻”。如果搜寻者决定“停止搜寻”,就意味着他在已有的机会集合中选择一项行动,搜寻过程结束;如果搜寻者决定“搜寻”,就意味着他将继续搜寻新的选择对象。
必须指出,随着搜寻次数的增加,得自搜寻的边际收益总是下降的。当搜寻活动使搜寻的预期边际收益等于边际成本时,搜寻活动才会停止。这里,搜寻额外价格的预期边际收益是指追加一次搜寻所带来预期最低价格的减少量乘以购买量。搜寻额外价格的边际成本由时间、交通费用、信息费用构成。
有人曾分析过,为什么离退休老人往往可买到物美价廉的商品,其主要原因在于离退休老人的时间等机会成本通常小于在职人员,其搜寻的边际成本较低,这样,离退休老人进行搜寻的比较优势就大于后者。
假如离退休老人进入市场第一次搜寻时发现价格相差愈大,他采取第二次搜寻的可能性也就愈大。这意味着,从一个给定的搜寻次数中得到的边际收益越大,价格的差距也就越大。
戴蒙德等三位学者还得出了一个共同的结论:一个国家的失业保险福利越是宽松慷慨,就会导致失业率越高,寻找工作的周期越长。
戴蒙德的贡献主要是分析了“搜寻市场”的基础,而戴尔和克里斯多弗则延伸了这一理论,使其不仅运用在劳动力市场中。比如在房地产市场,搜寻理论也同样适用,在售的空置房屋与合适买家之间的关系类似于雇员与雇主之间的相互“搜寻”。
二、搜寻理论的方法与特点
经典的劳动力市场理论认为,劳动力的供给与需求是在信息完备而无摩擦的市场环境下运行的。然而现实中的劳动力市场是信息不完备并有摩擦的。劳动力市场的信息不完备和摩擦, 是指劳动力供求双方发生的信息搜集成本以及由此引起的交易延迟或耽误。
因此在信息不完备、存在摩擦的市场环境下,劳动力市场理论要解决的中心问题是寻找满足劳动力供求双方个体理性和利益相容的交易模式。自20世纪六七十年展起来的搜寻理论,为加深对信息不完备、有摩擦的劳动力市场的认识和理解提供了理论和实践依据。
早期的劳动力搜寻理论主要研究在工作岗位供给分布已知的假定下,劳动力供给方――劳动者对工作岗位的搜寻行为,如搜寻密度、在职搜寻等等,它忽视了劳动力需求方――企业的雇佣行为对劳动者的工作岗位搜寻行为的影响。针对这一缺陷,均衡搜寻理论把作为劳动力需求方的企业行为内生化,为分析企业行为对劳动者的工作岗位搜寻行为的影响,进而为深入审视整个劳动力市场的运行效率提供了新的思路。
现有的均衡搜寻理论文献因其侧重点的不同大致可分为两类。第一类是“匹配方法”(matching approach),此类方法的目标是在一个理性的、面向未来考虑问题的个体的范式中解释劳动者流动(worker flows)、工作岗位流动(job flows)和失业水平。
其基本蕴涵是,劳动力供求双方在匹配过程中存在双边摩擦,双方为克服市场摩擦而进行投资。因此工作岗位创造又取决于失业劳动者和可获得的空缺工作岗位数量,以及劳动者搜寻密度和企业雇佣密度,这些因素的相互作用关系可以用匹配函数表达。此类方法的主要侧重点是研究决定均衡失业水平的各种效应,该效应是由市场摩擦促使劳动力供求双方为完成匹配而付出搜寻、雇佣、培训和其他与匹配相关成本的投资而产生的。
第二类是“工资公告方法”(wage posting approach),此类方法主要论证的是存在摩擦的市场环境中,工资公告方法可以实现社会最优的匹配,也会在劳动力市场均衡时产生工资分散(wage dispersion)的现象。
此类方法假定工资水平是在一个非合作博弈的环境下由企业设定的,劳动者直接搜寻特定工资水平的企业。在此,市场摩擦是指劳动者为了搜集关于工资出价的信息而花费的时间。此类方法为解释与劳动者可观测的技能水平无关的工资差别现象提供了依据。
三、搜寻理论启示及中国应用
搜寻理论认为,劳动力市场上关于工资等信息是不完全的,失业者搜寻和获得工作必须付出成本。失业者会根据劳动力市场的各种信息,大致估计搜寻工作的成本和收益,以决定出去工作的心理底价或可接受的最低工资水平,即保留工资水平。此外,劳动者的效用是工资收入和享受闲暇的函数。
搜寻工作行为可以带来未来工资收入,增进劳动者的效用水平,但这实际上也是放弃了闲暇机会,劳动者的效用水平受到部分损害。任何一个理性的劳动者都会以满足效用最大化为目的,选择适当的工作搜寻努力程度。
因此,保留工资水平和工作搜寻努力程度是直接决定人们劳动供给行为的两个关键因素:保留工资水平越低,搜寻工作越努力,失业者结束失业状态的概率较大;反之,失业者就业机会较小。失业保险正是通过改变它们,进而影响人们的失业时间和就业状态。
以上方法及其理论分析为失业中的工作岗位搜寻及其摩擦的分析奠定了研究基础,对于这些方法和理论的应用研究,将有助于中国城镇劳动力市场的逐步建立、服务拓展与分析改进。
目前,中国仍然存在着城乡分割的二元劳动力市场,一方面城镇的劳动力市场仍处于初始阶段,服务水平落后,形式单一,传播范围有限,信息共享程度低;相对而言,高级人才市场较为发达,运行效率较高。
尤其是职业经理人市场或猎头市场较为发达和成功,因为提供此类服务的主要提供者是私人企业甚至是跨国企业,而普通劳动力市场则主要由政府劳动管理部门和街道办事处等提供。虽然有些私人企业也提供此类服务,但由于利润不高,进入门槛低,所以有许多根本不具备基本经营资质条件的小企业也乘虚而入,服务水平和效率可想而知。
另一方面,虚拟的农村劳动力市场基本无法形成有效的运行机制。绝大多数农村剩余劳动力外出务工,都是经过传统的乡村纽带(亲戚、朋友、邻居、同乡、同学)等人际沟通和简单的信息传播与信任载体而实现的。相互之间的介绍和带入当然能够避免盲目迁移和搜寻所产生的风险和成本,然而也会产生其他风险和成本(比如被熟人欺骗,工资甚至人身自由都无法得到有效保障)。
然而无论多么先进的搜寻理论都需要一定的应用条件和社会环境基础,对于中国农村剩余劳动力来说,只有当劳动力市场的基本服务体系得以建立和发展,才有可能激励他们参与信息与资源的共享。
