发布时间：2023-03-16 15:54:34
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的信托投资论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
2.1.1REITs的概念
关于房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)2的概念，根据已有资料可以分为两大类：一类是侧重于指产品，认为REITs是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。另一类是指机构，REIT在美国也是一种机构，可以采取公司、信托或协会的组织形式，在纳税时视同国内法人。REIT作为一种机构，可以发行权益证券筹集权益资本，也可以发行各种债务证券负债经营，评级机构对REIT及其发行的债务进行评级[17]。本文在探讨我国发展REITs的策略时，主要将REITs视为一种产品加以讨论。
2.1.2REITs的相关主体
REITs一般有以下四方基本当事人。
1．基金管理人（发起人）管理人是具体对基金财产进行投资运作的机构，负责基金的设立、募集、投资和管理等。大多数REITs是由某个组织或某个机构发起的。发起人通常包括基金管理公司、资产管理机构、信托机构、房地产公司等。
2．投资者(委托人、受益人)投资者购买了基金份额就成为基金的持有人和出资人，同时又是受益人。如果是契约型基金，投资者就享受合同规定的权利并承担一定的义务。如果是公司型基金，投资者因购买公司股份而成为公司股东，享受股东应有的一切权利，并承担相应的义务。
3．基金托管人（保管人)基金管理人将其基金财产存放在独立的保管机构处，以满足REITs作为信托形式的法律要求。保管机构作为资产的名义持有人，即受托人，负责资产的保管、2房地产投资信托基金,在美国等大多数国家称为RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,或RealEstateInvestmentTrust,简称REIT.只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金(PropertyInvestmentFund,简称PIF)。-7-过户与收益的收取。
4．基金承销人（人）基金通常不是由投资者直接向管理人购买，而是通过基金承销人进行买卖活动的。承销人是管理人的人，一般可以由信托公司、投资银行或证券公司担任[18]。
2.1.3REITs的类型
1．根据REITs投资对象的不同，分为股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs
（1）股票型（权益型）REITs股票型REITs主要投资房地产的所有权，收购现存房地产或即将开发的房地产，其投资者取得的是房地产的股份所有权，依靠拥有和经营不动产带来收益。
（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是发行房地产抵押贷款，投资人取得的是抵押贷款债权，主要依靠利息取得收入。
（3）混合型REITs混合型REITs既投资购买物业，又发放房地产抵押贷款，收入也来自租金收入或地产增值收益和利息收入等方面。理论上，混合型REITs在向股东提供该物业增值空间的同时也能获得稳定的贷款利息。早期的房地产投资信托基金主要为股票型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，但随后抵押型信托发展较快，曾一度超过股票型信托。近些年来，混合型信托也有一定的发展。目前，无论是数量还是市值,股票型REITs占绝对主导地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。
2．根据REITs能否被投资人赎回，可以分为开放式REITs和封闭式REITs
（1）封闭式REITs封闭式REITs的发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值进行交易。同时,为保障投资人的权益不被稀释,此种REITs成立后不得再募集资金。同时其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件。封闭式REITs的规模一般不发生变化，但是如果在基金募集说明书中注明遇到新的投资机会可以选择发行新的基金单位，则基金可在适当条件下可以扩大规-8-模。事实上，不少房地产投资基金在募集说明书中都会附有这样的选择权，以省去每次发行新基金时审批的麻烦和注册所需的成本[19]。（2）开放式REITs开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。此类基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券,以备支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定,如基金合同另有规定的,则要按照其规定。
3．根据REITs组织结构的不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs
(1)契约型REITs契约型REITs是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的受益凭证。此类基金依据信托契约成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投资者)三方构成，依据《信托契约》运营。契约型REITs本身不具有法人资格,投资者的出资额全部置于受托者的管理下,信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。
（2）公司型REITs公司型REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,使投资人取得公司股份的形态,公司再将收益以股利形式分配给投资人。公司型REITs在法律构造上由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两层互动的法律关系:一是发生在投资人和投资公司之间的股东与股份公司的关系,两者的权利义务关系由《公司法》予以调整,投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系,三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关系,其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份,基金管理人和基金托管人为共同受托人[20]。在美国，自九十年代以来，借用高科技风险投资的合伙制成为美国房地产投资信托的主流。此外，根据REITs是否上市流通，可以分为公募REITs和私募REITs，等等。
2.1.4REITs的运营结构-9-契约型REITs的运营结构相对比较简单，亚洲国家大多发展契约型REITs3，其结构如图1所示。图1契约型REITs的运营结构美国的REITs一般为公司形式，在发展过程中，逐步与其它房地产企业组成合伙企业，并出现了联合经济和范围经济的现象，运营模式开始多样化和复杂化，先后演变出多种结构。
（1）传统结构，UPREIT和DOWNREIT传统REITs的资产管理和运作、房地产租赁服务、向承租人收取租金等活动一般外包给独立的合约方进行。此时，房地产基金公司和管理公司属于两个不同的概念。房地产投资基金直接拥有资产、而不是通过经营性合伙企业间接拥有资产[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（伞形合伙REIT）对传统REIT的组织结构进行了创新。如图2所示[22]，UPREIT有两个实体组成：REIT和合营合伙公司（Operatingparnership，OP），两者均发行所有权股份。REIT对公众发行股票，用其所筹集的资金购买物业和OP公司的股权（通常是控股），通过OP间接地拥有其物业。经营合伙人（通常包括REIT的管理层，以及在将物业转换成REIT之前物业持有人）为其提供给REIT的房地产资产发行OP股份。这种UPREIT结构通过允许经营合伙人延缓缴纳资本利得税，直至这种转换的税收收益达到最大，因此促进了房地产的证券化。UPREIT能够使新建立的房地产投资信托基金迅速达到公开上市融资的规模，从而使房地产投资信托基金的IPO热潮成为可能。3关于亚洲国家的REITs发展情况，下文会详细介绍。REITs托管持有REITsREITs管理人服务服务房地产或房地产有关资产组成REITs投资者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT结构演变而来，它同样允许REIT通过发行合伙公司的单元股份，在延缓纳税的基础上，购置房地产。不同的是，一家DOWNREIT可以同时拥有多重合伙关系，并且能够以REIT和合伙公司的形式拥有资产。因为DOWNREIT可以和每一宗所购置的房地产形成合伙关系，所以这种结构比UPREIT具有更大的灵活性。图2UPREIT的概念图示（2）合股结构（Stapledstockstructure）在合股结构的房地产投资信托基金中，房地产投资基金和房地产营运公司的股份被“合订”（stapled）在一起，REIT股份持有人同时持有并不控股的运营公司的股份，两公司具有相同的所有权。REIT通过募集设立，且房地产运营公司（operatingcompany）采取“C类公司4”组织形式。这种房地产投资基金具有以下优势。第一、合股房地产投资信托基金通过房地产投资基金运营公司股东的同一性规避法律限制，同时可以获得经营受限房地产的营运优势。第二、运营公司和房地产投资信托基金的经营目标趋同，有利于减少两个公司在公司目标上的利益冲突。第三、房地产投资信托基金把持有的房地产出租给运营公司经营，运营公司可用租金抵减收益，得到与REITs类似的税收优惠。1984年的美国联邦4C类公司是美国的一种有限责任公司，纳税主体是公司而不是股东。现金REIT股份UPREIT经营合伙公司（OP）现金和/或REIT股份OP单元股份物业市场开发商投资者物业所有者现金和/或OP单元股份股票市场机构投资者个人投资者-11-立法已经禁止新设这种结构的REITs。
（3）纸夹结构（Paperclipped）“纸夹”结构与“合股”结构十分相似，两者都是由REITs和其运营公司组成，“纸夹”结构的特点在于投资者可以单独买卖REITs或其运营公司的股份。因此，这种结构可以获得“合股”结构REITs全部优点，同时可以有效地避免1998年立法对“合股”结构获得税收优惠的限制。“纸夹”结构与“合股”结构的主要差别在于其各实体之间的联系比较松散。近年来，“纸夹”结构REITs在美国得到了很好的发展，许多“合股”结构REITs正在向“纸夹”结构转变[23]。
2.1.5REITs的相关特点
1．产品的收益特征REITs投资最大的优点是高分红，有着定期的股息收益。根据美国法律，REITs必须把至少90%的应课税收入，以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的即期收入。在过去十年里REITs平均年度股息率达6.96%，远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%[24]。此外，从历史数据来看，与美国的主要股票指数相比，REITs股票收益比较高。图3显示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（标准普尔500指数），DowJonesIndustrial（道琼平均工业指数），Russell20005，NASDAQindexes（纳斯达克综合指数）在过去1年，5年，10年，30年期间的收益比较[25]。5低市值股票的指标，是Russell3000指数中最小2000家企业股价表现的指数。-12-图3REITs与主要股票指数的收益比较2．产品的风险特征REITs与其它金融资产的相关度较低，因此有相对较低的波动性，风险较小。表1显示了美国股权类房地产信托投资收益与其它投资产品的相关系数6，从70年代开始到2005年，REITs与其它投资产品的相关性在逐步降低。表1股权类REITs与市场的相关系数市场指数1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14资料来源：IbbotsonAssociates,NAREITs根据资产组合理论7，在资产组合中加入相关系数低的资产能有效分散风险，6关于“相关系数”，将会在下文“资产组合理论”中加以说明。7美国股权类REITs指数和其它指数收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表现在机会集8上就是使市场有效边界（Efficientfrontier）向左上方移动。图4显示了REITs对市场有效边界的优化[26]。246810121416180510152025风险（平均每年标准差）％均收益率年说明：T-Bills(短期债券)—30天美国国债；Bonds（长期债券）—20年期美国政府债券；LargeStocks（大盘股）—标准普尔500指数；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利欧洲、澳洲及远东地区国际指数；SmallStocks（小盘股）－由纽约交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指数。图4REITs对市场有效边界的优化3．产品的保值特征因为REITs的价值基础为房地产，这使得REITs在通货膨胀时期具有保值功能。当通货膨胀上升，物价上涨，房地产物业的价值升值就很快，REITs的资产价值与租金收入也随之上升，间接帮助投资者抵消通货膨胀的影响。因此，REITs是一种很好的保值类投资工具。
4．产品的税收优惠特征对于REITs的投资者而言，税收优惠包括两个方面。一方面，REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs的经营利润大部分转移给REITs股东，一般是将90%的税后收益分配给投资者，因此，REITs在公司层面是免征公司所得税的，这对于投资者来说具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因。8随着组合中证券比例的变化，组合的预期报酬率和风险组成的对应点就会变化，连接这些点所形成的曲线称为机会集。相关系数越小，机会集曲线越弯曲，风险分散效应越强。完全正相关的投资组合，不具有分散化效应，其机会集是一条直线。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多项资产组合不含REITs的多项资产组合含有REITs和不含REITs的资产组合的有效边界（1972-2005年）-14-
2.2相关理论
2.2.1金融创新理论
根据熊彼特的“创新”理论，金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动，是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。REITs是在社会经济发展到一定阶段，在房地产行业对资金的需求超过自身资金积累的能力，而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下，随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的。同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融创新行为。作为一种新的金融组织机构和金融工具，REITs也为储蓄转化为投资提供了一种新的机制。
2.2.2资产组合理论
资产组合理论是关于风险控制和增加收益的理论，应用标准差和期望值进行资产组合配置，以期望在风险程度一定的条件下实现期望收益最大化，或是期望收益一定的条件下达到风险程度最小。其核心思想是通过资产的重新组合来实现资产收益的重新分割和重组，是从资产收益角度对投资资产的现金流进行分析。资产组合的收益率：两种或两种以上资产组合的预期收益率（报酬率）是单个资产收益的加权平均数，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j种资产的预期收益率；jA是第j种资产在全部资产中的比重；m是组合中的证券种类总和。资产组合的风险用标准差表示，组合的标准差不仅取决于是单个资产的标准差，还取决于各个资产之间的相关系数。标准差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分别是第j种和第k种资产在资产总额中的比例；jkδ是两种资产收益率的协方差；jkρ是两种资产收益率的预期相关系数。在资产组合中加入-15-相关度低的产品，即jkρ较小的产品，则pδ就会变小，风险降低[27]。单一的房地产投资资金量巨大，风险集中，而通过资产组合，特设机构将具有某种特质并在地域分布呈现出一定多样性的资产组合起来以分散风险，并能够根据资产的历史数据，利用各种模型较为准确地确定房地产投资信托基金的收益率。
2.2.3委托理论
委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。一方面生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因而不能行使所有的权利；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求自己财富的最大化，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突[28]。委托理论的核心是如何通过形成激励与约束机制对人进行有效的监督，是从道德的角度对现金流进行分析的。信托基金的运作是通过供需双方之间的中介者进行的，而不是由供需双方直接见面协商完成。在信托这种多边的经济关系中，受托人(中介者)起着关键性作用。委托人往往面临着信息不对称的风险，容易出现道德风险和逆向选择，使成本增加。为了减少风险，取得最大化效益，就应该从解决问题的思路出发，设计合理的报酬函数机制(如业绩评价体系)、寻找以最小的成本构造可观察的合同关系等办法对人进行监督，激励人采取合作行为，以保证委托人的利益不受到侵害。
论文关键词：海峡西岸，基础设施，信托年报分析，信托融资
信托与银行、保险、证券并称金融行业的四大支柱，随着2002年《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》相继颁布和实施，信托行为的法律关系被确定，信托业明确了“受人之托，代人理财”的主业。信托公司的资本实力得到加强，资产质量得到了较大改善。信托公司成为目前唯一一类业务领域横跨资金市场、资本市场、产业投资市场的可跨领域经营的金融机构，可操作的业务空间已经明确得益于信托制度的规范性和灵活性，近三年来，信托行业的盈利和资产规模迅猛增长。截至2010年4月30日，51家信托公司按照规定时间披露了年度报告，其中50家实现盈利，信托业管理的信托资产规模一举突破2万亿元，行业净利润达120亿元，信托业愈来愈呈现出在当前金融宏观形势复杂多变情况下灵活的适应能力。
通过对信托公司公开披露的年度报告分析，研究信托行业主流业务模式及业务结构，分析各家信托投资公司的收入来源结构及资产结构信托年报分析，进而从财务分析视角为海峡西岸经济区基础设施融资提供可行的信托融资路径。
一、信托业及信托融资模式简介
（一）发展历程
信托与银行、保险、证券并称金融行业的四大支柱，从1979年10月中国第一家信托投资公司――中国国际信托投资公司成立至今，信托行业经历了20多年的发展历程。随着《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称新办法）出台，揭开了信托业变革的序幕。新办法对信托公司自有资金的投资范围、信托业务的发展方向、信托资金的管理模式等涉及信托业发展、定位的核心问题做出了新的规定，目前正常经营的51家信托公司已大部分完成的新牌照的换证工作。
随着我国金融机构“分业经营，分业监管”制度的明确，以及信银分离、信证分离的实施，信托投资公司成为目前唯一一类业务领域横跨资金市场、资本市场、产业投资市场的可跨领域经营的金融机构，可操作的业务空间已经明确得益于信托制度的规范性和灵活性，近三年来，信托行业的盈利和资产规模迅猛增长。
（二）主要信托业务模式简介
以信托公司在业务融资过程中的作用划分，信托业务可分为以下三类[1]：
（1）直接融资类信托――包括直接贷款类及结构性融资类，公司担任受托人和贷款服务商，主要担任融资项目尽职调查、筛选推荐、交易结构设计、债权及担保管理职能。目前信托公司主要开展房地产融资业务及结构化证券融资业务。
（2）资产管理类信托――公司将该类业务作为重点发展方向，着力提高产品创新含量、设计水平和管理能力，将自身定位从融资工具转变为个性化产品及基金的设计者和管理者。公司担任受托人和投资管理人，对信托资金的投资运作效果承担责任。目前信托公司主要开展证券投资类信托（即“阳光私募”）业务。
（3）居间类业务――该类业务包括单纯受托管理和财务顾问等。公司主要担任受托人、账户管理人和财务顾问，按照信托文件约定和委托人指令执行或提出建议，包括财务顾问、信托融资服务、信贷资产证券化信托、企业年金基金信托、债券承销等。目前信托公司主要开展与银行理财产品对接的银信合作业务。
二、2009年度信托公司财务报表分析
2009年我国经济发展经历了自国际金融危机爆发以来最为困难的一年，在国际经济危机尚在延续以及国内宏观环境复杂多变的同时，2009年银信合作业务、房地产信托业务、证券投资业务相继出台新规，面对种种外部环境压力，信托公司经受住全面的考验，信托业整体大盘仍然基本稳定，增长幅度进入稳定期，核心指标实现平稳增长，就信托公司的整体经营而言，环比业绩仍然骄人。行业管理资产规模在2009年成功突破2万亿大关，净利润120亿元，较上年增长13%。平均信托资产达到历史高点的386亿元，比上年增长57%，平均信托收入20亿元信托年报分析，经上年增长70%，平均信托利润17亿元，比上年增长99%。从信托资产投向看，基础产业资产占比达36%，一直居于信托资产首位。现将信托公司主要财务指标情况及信托资产分布情况分析如下：
（一）主要指标行业平均水平变动情况
指标
2008
2009
变动率
一、盈利水平
1、净利润
2.2
2.4
9%
2、资本利润率
14.7%
13.5%
-8.2%
二、资产规模
3、自有资产
17.2
21．7
26%
4、信托资产
242
386
59.5%
三、收入构成
5、营业收入
3.3
3.8
18%
其中：自有业务收入
1.5
2.2
46.7%
信托业务收入
1.8
1.6
-11%
摘要:金融信托业的本质功能是财产管理。广东信托业应立足于信托业的本质功能，一方面满足广东居民日益增长的理财需求，另一方面，以中长期融资的方式，提供广东企业发展所需资金，从而在自身得到发展的同时，推动广东经济的持续健康发展。
关键词:信托业;信托投资公司;本质功能;广东经济
一、信托业的本质功能及意义
信托是一种以资产为核心，以信用为基础，以权利主体与利益主体相分离为特点的、具有长期性和稳定性的财产管理制度。它是一种财产转移及管理的巧妙设计，具有风险隔离，权益重置的功能以及高度灵活的运作空间，适应性很强，并由此可以派生出多样化的社会功能，可以创造出多种多样的管理方式和信托产品。在现代金融概念里，信托与银行、证券、保险一起被称为金融业的四大支柱。
本质上来说，信托业的最大功能就是为社会提供了一项优良的外部财产管理制度。其独特之处在于，信托分割了财产的管理属性与利益属性，信托财产的权利在法律上属于委托人，受托人据此对信托财产进行管理、投资和其他安排，但由此产生的利益则归于委托人指定的受益人或者用于委托人指定的特定目的。分割信托财产的权利主体和利益主体以及分割财产的管理属性和利益属性，使受益人无须承担财产管理的责任就能享受财产之利益，这正是信托成为优良财产管理制度的全部奥秘，因此金融信托业的基本功能明确定位于财产管理，其他诸多功能只能充当派生功能、次要功能。在市场经济条件下，随着货币信用的日益发达，受托人管理的信托财产越来越表现为货币资金和有价证券，这就使得信托投资公司在吸收和管理运用财产过程中，必然会派生出融资功能。尽管如此，金融信托业的基本功能只能定位于财产管理，它是其本质，没有这一功能也就谈不上真正的金融信托。
从我国信托业的法律定位和业务范围来说，相对于其它金融业务，信托业主要有两个比较优势：
第一，信托投资公司是中国唯一能够综合利用货币市场、资本市场、保险市场和产业市场的金融百货公司，信托投资公司可以提供在几个行业中交叉投资的平台，在这方面具有得天独厚的条件。
第二，具有全功能投资银行的业务优势。信托投资公司可以开展投资银行的相关业务，在债券承销、公司理财和企业重组方面有自己的优势。
立足于信托业的比较优势，信托投资公司可利用信托制度的设计，积极为客户理财以至于提供一揽子服务。目前，根据“一法两规”，信托投资公司目前可以开办五大类别的综合业务：(1)信托业务，包括资金信托、动产信托和不动产信托。(2)投资基金业务，包括发起设立投资基金和投资基金管理公司。(3)投资银行业务，包括企业资产重组、并购、项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务，国债、企业债券的承销业务。(4)中间业务，包括代保管业务，信用见证、资信调查及经济咨询业务。(5)自有资金的投资、贷款、担保业务。正是由于信托制度在财产管理、资金融通、投资理财和社会公益等诸方面所反映出的独特的便利功能和作用空间，在西方国家特别是美国得到了迅猛发展，成为现代金融业的重要支柱之一。
二、对广东经济发展的意义
1.满足广东日益增长的理财需求
目前广东特别是珠三角个人财富存量日益庞大，而且结构开始从消费型转向投资型，资本增值意识非常强烈。但由于市场客体缺乏、金融创新不足、市场流动性缺乏、投资渠道不畅等原因，个人财产过多集中于银行存款，致使广东省居民储蓄存款余额增长迅猛，银行存款居高不下。2005年广东省城乡居民储蓄存款余额为20267.76亿元，2006年猛增至22677.19亿元，2007年又上升至23013.34亿元。如此高额的个人财产存量，急欲寻找出一种好的理财方式以保值增值，因此迫切需要像信托这样的优良外部管理制度代为运作。而信托在实务运用中具有高度的灵活性，能够通过金融创新，不断设计信托新品种，来满足各方对信托财产管理的需要。比如，可为方便中小投资者投资于有价证券，开办“证券投资基金信托”；为控制股份公司的经营权，可开办“表决权信托”；正如美国信托学者Scott教授所言，“信托的想像与人类的想像力一样没有限制”。广东市场经济体制正不断走向深入，在目前我国实际的金融约束条件下，信托业对广东人的财富增值、培育广东人的理财观以至于成熟的市场经济意识都大有裨益。
2.满足广东企业发展的融资需求
目前我国融资结构中银行贷款比重过大，特别是长期贷款过多，存在金融风险隐忧，我国的直接融资领域有非常广阔的发展空间。而金融信托业就是主要集中于中长期融资领域的业务发展，其原因在于财产管理一般有较长的管理期限，有些公益信托，如无特殊情况，往往无明确的到期日，这样就使信托投资公司能够组织到比较稳定的中长期资金。另外，为支持中小企业、民营企业，特别是支持高科技行业企业的创新发展，信托通过产品的创新可以解决很多银行不能解决的问题，因为信托公司是惟一可同时涉及资本市场、货币市场和产业市场的金融机构，这为灵活有效的信托产品的提供客观上创造了很大的创新空间和发展空间。
当前广东企业融资倚靠银行业渠道过重，且长期性融资占主导。如2006年，广东省中外资金融机构本外币各项贷款余额25935.19亿元，而中长期贷款余额就高达14047.54亿元，在贷款总额中比例为54.2%，中长期贷款在银行贷款总额中比重过大。另一方面，广东中小企业、民营企业众多，2007年末，广东全省有中小工业企业46.9万户，占全省工业企业数的99.9%，融资需求非常旺盛，目前广东省银行贷款绝大部分投向大中型企业。其后果是，一方面，金融风险在商业银行中累积；另一方面，中小企业的融资需求难以得到有效满足，高成长性的企业得不到金融支持，经济发展不均衡。因此信托业对解决广东中长期融资及高科技、民营企业融资等风险性资金需求就有很大的潜在意义。
三、广东省信托业发展现状及未来方向
改革开放以来，广东信托业得到了迅速的发展，资产规模迅速膨胀，实力不断提高，在全国处于领先地位。下表为广东省信托业固有资产与京沪两地的对比：
从上表可看出，广东省信托业实力较强，固有资产增幅快，在全国名列前茅。然而，无须讳言，在固有资产规模迅猛膨胀的背后仍存在诸多不足。例如，信托资产业务增长乏力。据统计，2007年，我国信托行业新增信托资产5847.9114亿元，其中，京沪粤三地新增信托资产分别为3201亿、1092.18亿和772亿元，占全国当年新增总量的54.74%、18.68%和13.20%，相较京沪，广东省信托资产增长后劲不足，在全国的规模优势不断弱化，全省还不及一个上海市，更远远落后于北京。而更大的不足，在于广东省信托业的信托收入趋于边缘化，在全部收入中比例极低，远逊京沪，本源业务无法成为广东省信托公司核心收入来源。2007年，广东省信托业务收入4.53亿元，占全部收入约10.95%，而同年上海信托业信托业务收入8.29亿元，占全部收入比高达20.01%。而北京更高，该年的信托业务收入为12.16亿元，占全部收入比例更高达27.36%，说明在本源业务上，广东省信托公司的实力还较弱，与京沪相比处于下风，信托业的本质功能在广东省的信托行业中未能得到充分体现。现时广东省信托公司主要收入来源还是在于股权投资上，2007年广东省信托业来自于股权投资收入约为29.96亿元，占全部收入比高达72.47%，而北京和上海这一指标分别为12.16亿和16.18亿，分别占全部收入比重仅为25.23%和39.08%。股权收益比例过大、信托业本源收入不足固然是广东省信托业在现实情况下迫于生存压力的一种无奈之举，但无须讳言，这种现状与广东省经济发展对信托业的要求与期望还存在较大差距。另外，内部治理机制不完善，监督机制缺位，国有资产时有流失，积弊从生，如上个世纪末广东信托投资公司的破产清算即为明证。有鉴于此，应从如下几方面着手，推动广东省信托业回归本质功能，有序发展，以满足广东省经济社会进一步发展的迫切需要。1.确立广东信托业正确的功能定位
本土化的理财业务。广东迅猛增长的银行存款在客观上说明资产管理的要求仍然没有得到有效的释放，因此目前广东信托业最应该处理的问题是信托核心功能的回归，即财产管理和增值功能，其功能的载体是中长期的财产管理。可利用信托制度的设计，积极为客户提供一揽子服务，推出系列具有鲜明特色的信托业务，如个人特约信托、养老保险信托等业务，以便更有效地满足广东居民日益增长和分化的财产信托需求。
2.发挥信托制度优势，提高广东直接融资的比重
要做到这一点，关键是研究开发出新的信托产品。在这方面，四川衡平信托有限公司进行了积极而有益的探索，该公司努力在证券投资、私募股权投资（PE）、资产证券化、房地产信托（REITS）、产业投资基金等领域寻求突破，充分利用成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区的特殊背景，积极参与设立统筹城乡发展产业投资基金，发挥信托制度优势，设计了多种针对企业融资的信托产品，为企业提供了更多直接的融资服务，从而改善了企业融资结构，为试验区的发展提供了多元化的金融支持。广东信托业有必要从中吸取有益的经验，研究探索如何在为广东企业直接融资服务的领域内开发新产品和新服务。
3.发挥比较优势，争取行业合作
目前能够多方面运用多种方式管理财产的，除信托投资公司外并无第二类金融机构。但另一方面，有利必有弊，信托业在其每一个领域都受到专业公司如银行保险等机构的强有力竞争和排挤。有鉴于此，在同其他行业竞争时，信托业应避免以己之短与对方之长竞争，应同金融的其他行业保持一种良好的合作关系，取长补短，最终实现双赢的局面。而就广东金融发展的现实来说，银行业雄居金融业龙头地位，保险证券等也飞速发展，形成了对信托业的强力挤压。面对这一现实，广东信托业可发挥自身比较优势，同商业银行、保险等金融同行展开形式多样的服务合作，互助互补，共同获益。
4.完善信托公司治理结构，强化行业内部约束机制
〔关键词〕REITs；公共租赁住房；动力机制
〔中图分类号〕D293.3 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1008-9187-（2013）01-0108-05
一、将REITs运用于公租房的动力机制：供需双方的契合
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是一种筹集众多投资者的资金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并按比例（多数国家规定分配比例为不低于90%）分配净收益给广大投资者的一种信托制度、基金形态和中长期投资形式。REITs 起源于20世纪60年代的美国，90年代后逐步扩展到英国及亚洲的日本、香港等地。在公租房中运用REITs，既能够解决公租房供给中的资金难题，提高供给的效率，减轻中低收入群体住房难的困境，解决我国房地产市场的结构性矛盾，又能够为中小投资者提供一条投资于房地产市场的便捷途径。
（一）资金需求方——在诸多方面匹配
从资金需求方来讲，REITs自身特点与公租房供给相适应。
1.期限匹配：满足公租房投资回报周期长的需要。
在公租房供给中运用REITs，可以满足公租房投资回报周期长的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商业银行的负债来源多为5年期以下的存款，短借长贷，利率风险无法对冲。面对公租房如此长的投资回报周期，资金需要长期沉淀，风险和不确定性较高，房地产企业和金融机构均不愿参与。如在公租房开发模式中，如果房地产企业完全用债权方式融资，将明显提高企业账面资产负债率，降低其资信等级，减弱在其他业务上的融资能力和规模。而按照目前的制度安排，企业在开发过程中如遇到不顺利的情况，也没有任何退出渠道或救济机制。当房地产企业完成建设，地方政府回购时也面临资金难题。公租房REITs 资金用途主要有两种：一是对承担公租房BT及 BOT 项目建设机构发放贷款；二是在建设项目竣工后，为政府回购提供资金支持。REITs通过资产证券化，投资者可以随时在市场上交易，提高了公租房项目的流动性，为公租房提供中长期资金来源，化解其投资回报周期长的难题。
2.规模匹配：满足公租房建设的资金缺口。
“十二五”期间我国将建设1280万套公租房，资金需求达1.5万亿。在我国目前的土地制度下，地方政府缺乏持续供给公租房的能力和动力，现阶段更面临着财政资金约束下建设资金筹集及后期本息偿付的资金压力问题，因而地方财政在公租房投资方面严重短缺，地方政府融资存在着很大的局限性。尽管地方政府通过发行企业债券、银行贷款等方式进行融资，但成本高、风险大且不稳定。在财力有限的情况下，为了满足保障房建设质量和速度的要求，地方政府需要尝试拓宽融资渠道，弥补公共部门资金不足。REITs作为一种证券化的产业投资基金，提供持续资金支持，既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，解决公租房长期、大规模的资金缺口。
3.风险匹配：促进房地产业和房地产金融健康发展。
我国房地产企业融资以间接融资为主，融资渠道单一。据统计，全国房地产开发资金中，约有70%来源于银行贷款，造成金融风险集中、融资效率低下。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。REITs连接房地产市场与资本市场，作为一种直接融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道，从而改善资产负债表及增强资金的流动性，降低对银行贷款的依赖度，是对以银行为手段的间接金融的极大补充，将大大地提高房地产金融的完备性，有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。
（二）资金供给方——增加投资渠道
作为资金供给方，投资者面对疲软的股市和尚欠发达的债市，寻找资金出路是首要考虑的问题。首先，储蓄存款存量巨大。2011 年底居民储蓄存款达35万亿，REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，为中小投资者间接投资房地产提供良好的途径。房地产投资属于大额投资，中小投资者受资金限制，没有机会参与。REITs将集合的资金投资于公租房，将经营过程中所产生的持续、稳定的租金用于分配红利，让中小投资者通过 REITs这一方式投资于房地产业。投资者可以通过披露的运营信息，分析运作过程中存在的风险，作出理性的投资决策。在红利分派方面，只会在个人层面征税，在公司层面不征收所得税，投资者可以获得较多的红利。如果能够进行合理的产品设计，这些优势会吸引中小投资者的充分参与，将扩大我国房地产财富的社会占有基础，有深远的社会意义。〔1〕其次，保险公司、社保基金、银行基金、养老基金等机构投资者经过多年的发展，已颇具规模和实力，投资需求旺盛。公租房收益稳定，较易受到社会资金中尤其是基金、险资等机构投资者的青睐。另外，金融市场的发展壮大也为投资于REIT创造了条件。银行间债券市场和证券交易市场不断发展壮大。2011 年，全国各主要债券市场合计发债总量（不含央行票据）为6.4万亿元，股票总市值全球排名第三，公司信用类债券余额也位居世界第三，债券市场托管量达到23万亿元。经过多年努力，覆盖股权和债权的多层次资本市场已经初步形成，市场功能日益增强，资本市场的发展拓宽了储蓄转化为投资的渠道，市场秩序趋于规范。
（三）实现公共政策目标——提高公租房的供给效率
2011年，我国的城镇化率为51.3%，官方预计2030年中国的城镇化率将达到65%，将有4亿的农业人口转化为城市人口，每年平均至少有2000万农村人口变为城市人口。这会产生大量的住房需求。同时，城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活在城镇里的人没有真正城市化，没有获得市民应有的公共服务，也没有获得相应的住房保障。在目前的房价水平下，这些群体不具备商品房购买力，只能求助于保障房。在我国快速推进城市化的进程中，这些长期稳定的需求，能够为REITs带来稳定的现金流。
目前，我国房地产市场存在结构性矛盾，市场潜在需求与有效供给不匹配，造成房价过度上涨，不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响我国经济的健康运行。中低收入群体住房供求矛盾日益突出，对公租房的需求不断增长，将REITs引入到公租房建设，可以为在更长的时间内融入更多的建设资金，将加快公租房的建设速度，将加快保障房建设的步伐，实现保障房和商品房双轨运行，减轻我国房地产市场的结构性矛盾。另外，REITs 将会有严格的信息披露机制和监管制度，资产管理人必须定期披露运营信息，REITs 的经营情况要受内部监督及外部审计、政府部门的监督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。
（四）外部环境——管理层的支持
2008 年12 月，国务院出台“金融国九条”，其中第五条明确：创新融资方式，通过房地产信托投资基金等多种形式，拓宽企业融资渠道，为REITs打开了政策通道。随后的“金融国30条”提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs试点协调小组，成员主要有发改委、银监会、证监会、保监会、财政部、国家税务总局等部门。2009 年11月，国务院批准北京、上海、天津三城市为REITs试点城市。天津的操作模式是将天房集团保障性住房的物业资产打包抵押给信托公司，设计金融产品后在银行间市场流通。此方案经由人民银行通过后上报国务院。上海由张江集团、金桥集团、外高桥集团、陆家嘴集团试点为保障房设立房地产投资信托。北京试点房地产信托投资基金支持保障房，首批试点项目或将落户朝阳区的部分公租房项目。〔2〕2010年5月，央行出台《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》。〔3〕6 月，住建部等七部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出 “探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”，为公租房通过 REITs 进行运作提供了政策上的支持。
二、公租房REITs 项目的盈利能力分析
REITs 产品虽然风险较小、收益稳定，但风险始终是高于银行存款和国债的。通常情况下，要按照10年期国债再上浮150～200个基点，作为REITS投资人的回报率。REITs产品每年还需要按资产净值的1%以上向信托公司或基金管理公司缴纳管理费。因此，只有达到一定的收益率，才能吸引社会资金参与。
公租房REITs 的收入来源主要包括三项：一是租户所缴纳的租金。二是小区配套商业设施的租金收入，三是政府给予的各项税收减免。同时，公租房所使用的地块免征城镇土地使用税、房地产开发商涉及的印花税以及租金所涉及到的营业税和房产税。
（一）公租房项目的建设成本
根据统计年鉴，2010年全国房地产开发企业竣工房屋造价为2228元/ m2。综合考虑公租房的税费减免，〔4〕将建设成本定为全国商品房平均造价的70%，考虑通胀因素，成本每年上涨4%。
（二）租金收入水平
目前公租房的租金水平多在当地市场租金水平的六到八成，因而假设公租房的租金水平为市场租金水平的70%。易居报告研究显示，2000-2009年我国房产复合租金回报只有5.05%。〔5〕考虑到2009年以来的房价再次上涨，本文将市场租金率设为 4%。
（三）计算公租房项目的内部报酬率
内部报酬率法是目前项目投资决策最主要的方法之一。内部报酬率是使投资项目的净现值等于零的贴现率，根据贴现率对投资项目每年净现金流量进行贴现，未来收益总现值正好等于该项目原始投资额时，此时的贴现率即为内部报酬率。它实际上反映了投资项目的真实报酬。
∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n
式中，IRR 为内部报酬率；COF为现金流出，t为年份；CIF为现金流入，代表租金；k为资本成本率，表示为银行的利率；n为投资寿命。〔6〕利用此公式，计算出不同地区房价所对应的内部报酬率。
目前中国30年期续发国债收益率4.53%， 10年期企业债收益率为5.2%—7.2%。而公租房以REITs融资，每年向公司缴纳的1%以上的管理费，因此，从理论上讲，目前房价在全国均价以上的地区具备相应的盈利能力。
三、运行模式
（一）设立机制
1.组织形式——契约型REITs。
按组织形式分，REITs可以分为契约型和公司型。契约型是指由发起人、保管机构、投资者以设立信托的方式，通过契约发行受益凭证募集资金成立的REITs，公司型是指通过发行股份的方式募集资金并投资于房地产，投资者每年享受公司的分红。从我国目前的法律和金融环境情形来看，选择契约型比较合适。
表2 契约型与公司型的比较
因素契约型REITs公司型REITs
法律环境有《信托法》、《银行业监督管理法》做依据，实践中也有类似的案例，并且可借鉴现行成熟的信托公司集合资金信托计划运作模式。我国目前还没有引入美国和日本的投资公司制度，设立公司型 REITs的立法成本、制度设计难度与经济成本都较高。
金融环境具有所有权和收益权相分离的特点，信托财产具有其独立性，基金收益较有保障，设立也较为简单易行。公司管理和房地产项目管理混杂容易出现潜在的利润冲突。
2.资金投向——权益型REITs。
按照资金的投向，REITs有权益型、抵押型和混合型三类，其中权益型直接拥有所投资的房地产产权，以租金收入和出售房地产获得的资本利得为收入来源。这与公租房依赖租金收入的特点一致。该种REITs受利率的影响较小，可以更好地规避利率风险，〔7〕有利于吸引稳健投资者的积极投入。在目前保障房建设任务重、资金需求大的背景下，权益型是合理的选择。
3.交易方式——封闭型。
封闭型REITs 发行规模固定，投资人不得申请赎回，基金成立后不再进行资金的募集。开放型REITs的发行规模不固定，投资者可随时进行购买和赎回，这就容易受到房地产市场以及证券市场的波动影响，由于其部分变现需求需要多次对现存资产进行评估以确定股价，评估成本高且难度较大。作为一种长期投资，公租房投资估价具有系统性，不可能随时变动，采用封闭型可以较好的规避外部环境的负面影响，保证基金的相对稳定，鼓励并满足了投资者追求长期稳定收益的需求。
4.发行方式——公募与私募相结合。
以公募方式发行的金融产品在国内已经初具规模，分类监管、信息披露要求、资产第三方托管制度等相关监管措施都已提上议事日程，部分措施已经进入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通过定向募集方式优先引入结构投资者，辅之以一定的向社会公开募集资金。
（二）运作方式
在运作中，政府可以成立一个专门机构（基金管理公司）持有公租房项目，该机构作为发起人，将项目交给受托机构，受托机构向社会发行信托投资计划，筹资资金。投资人与受托机构签订信托合同，并将租金收入及政府的租金补贴交给基金托管机构（银行）进行管理。受托机构委托独立的物业管理公司负责对公租房项目进行运营和维护，将出租收入作为信托单位的利息收入，按时分配给投资者。为提高项目收益率，可以将公租房配套的商业设施一起打包计算租金出租收入。基金管理公司在整个运行过程中将受到政府的监督并对政府负责（参见下图）。
图1 REITs运作方式
四、REITs运用于我国公租房的政策完善
（一）完善针对REITs的相关法律法规
目前在我国推行REITs，只有《信托法》和《投资基金法》可以参考，没有专门针对REITs的法律法规。为保证REITs的规范发展，应该出台相应的专项法律，为 REITs 的发展创造一个良好的法律环境。一是在完善当前《公司法》、《信托法》、《投资基金法》的基础上出台有关REITs的法律法规，对REITs 的组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定。二是规范配套管理措施。规定REITs 的发起设立、组织结构、交易流程和收入分配等事项，明确房地产信托投资关系中各主体的权利、义务、准入资格。三是明确分红比例。在扣除管理公司及受托人的运营管理费用后，收益应当全部分配给投资者，保证投资者的利益。
（二） 税收优惠减免政策要进一步明确
REITs的优势之一是税收优惠政策，国际上通行惯例是免征受托机构的营业税，无资本利得税，给予投资者税收优惠。按照我国现行的税收体系，获得租金收入应缴纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税，收入分红后还要缴纳个人所得税，出现双重征税。公租房REITs的目的是为中低收入群体提供具有住房保障性质的住房，具有良好的社会效益，合理的税收优惠政策是必要的。我国应健全相关的税收体系，明确与REITs相关的税收减免政策。首先是参照国际通行的惯例制定相关税收政策，避免 REITs 出现重复征税，如在发行、交易以及分红派息中如何征税，对个人投资者、机构投资者、基金公司等如何征税。其次可参照国债投资的税收减免政策，明确公租房 REITs 产品的利息收入免征所得税。在REITs存续期间，免征租金收入相关的营业税、印花税、房产税等流转税。
（三）完善信托财产登记制度
信托财产登记制度是通过法定的登记或公示程序，对信托法律关系所指向的信托财产予以确认。按照2001年出台的《信托法》，信托财产需要办理信托登记，否则该信托将不产生效力。2010年征求意见的《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》中也提出，被委托的地产物业应当已经投入使用，具有稳定现金流，并按照住房和城乡建设主管部门的有关规定办理房地产信托登记。因此，公租房REITs项目作为信托财产应该按照住建部的有关规定办理房屋信托登记，而目前相关法律法规仅为原则性的表述，没有具体规定信托登记的主管部门或受理机构，以及如何办理信托登记，造成信托登记在实践中面临 “有法可依，无法操作”的难题。目前，不同财产主管机关对于信托法中关于信托登记的理解程度、执行效果千差万别，甚至存在明显的法律隐患。由于没有法定的登记程序对信托财产进行确认，致使汇集在信托财产上的当事人的利益很难有效保障，信托所具有的权利重构、破产隔离、财产管理等功能没有发挥，信托金融创新遭遇阻碍。在实践中，各信托公司采取了一些变通措施，但都具有明显的有限性与阶段性，一些措施甚至本身的没有合法性不足，存在较大的法律风险。建立信托财产登记制度已经成为一个十分迫切的任务。
（四）土地支持政策要进一步明晰
从前文分析来看，土地供应方式对提高公租房REITs项目的收益率至关重要。在公租房的供地方面，2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。如果能以按年征收土地出让金方式供应公共租赁房用地，大幅度降低出让用地成本，那么将显著提高REITs项目的收益率。
为保证REITs 的顺利实施和规范运行，建议先由人民银行、银监会、证监会、住房建设部等政府牵头制定关于公租房REITs 试点的指导意见，制定规范 REITs 市场操作的法规和指导方针，对符合条件的 REITs 产品在银行间债市进行交易试点，吸引机构投资者参与。同时，在银行间债市试点成功的基础上，探索证券交易所上市交易的相关法律法规。
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[论文关键词]遗嘱；信托；公证
近年来，随着我国经济的进一步发展，民营企业不断壮大，个人财富日益增加，为了更好地传承家庭财产，充分保障家庭成员的长远利益，遗嘱信托这一法律手段逐渐得到人们的关注，特别是富裕阶层和成功人士对此更为青睐，不断有公民申请办理遗嘱信托公证。目前，加强遗嘱信托研究，做好相关公证工作具有强烈的现实意义。
一、遗嘱信托的含义
遗嘱信托又称死亡信托，指通过遗嘱这种法律行为而设立的信托，立遗嘱人生前订立遗嘱，基于对受托人的信赖，将其财产权委托给受托人，在其死后，由受托人按照遗嘱人的意愿以受托人的名义，为遗嘱所指定的受益人的利益，对受托财产进行管理或者处分。
与一般信托业务比较，遗嘱信托的特点在于，遗嘱信托是遗嘱人在生前设立的，但却在其死亡后才发生效力的信托。遗嘱信托同时受《继承法》和《信托法》的规范。与普通的遗嘱相比，遗嘱信托必须指定受托人即遗嘱执行人，遗嘱执行人一般选择立遗嘱人信赖的自然人或机构，如亲戚、朋友、具有理财能力的律师、会计师、信托投资机构等。
二、遗嘱信托的功能
遗嘱信托之所以逐渐受到人们的关注，从富商大贾走向普通百姓，主要因为其拥有独特的功能，特别是近年来，张国荣、梅兰芳等明星遗产问题引发的争端更引起了人们对遗嘱信托的兴趣。
1.可以发挥财产效益，保证财产在家族内部顺利传承，保证受益人的长远利益得到保证。许多成功人士拥有庞大的资产，其数量巨大，种类繁多，涉及多个投资领域，如仅仅通过普通继承实现财产权的转移，则无法保证其财产的保值增值，无法保证其名下公司的正常运转。而通过遗嘱信托，把庞大的财产委托给专业的投资机构，一方面可以实现财产的保值增值，一方面可以使财产顺利地传给继承人，同时，也可以通过受托人较强的理财能力弥补继承人无力理财的缺陷，防止巨额财产在短时间内被继承人挥霍一空，以至未来生活无法保障。
2.可以减少因财产继承产生的纷争，保持家庭和社会的稳定。遗嘱信托受法律保护，具有强大的约束力量，特别是中立的遗嘱执行人介入，保证了遗产清算和分配的快捷、公平。
三、遗嘱信托的现状及发展前景
目前，遗嘱信托在我国并未得到广泛运用，但其有着广阔的发展空间。
1.从文化传统来看，几千年来，中华民族高度重视人与人间的相互信任，尤其是在亲人和朋友之间，无论是在日常生活还是商业活动中，这种互信关系的应用十分普遍。同时，我国民间非常重视财产的继承问题，无论是在城市还是农村，继承无处不在，这些是遗嘱信托发展的文化基础。
2.从经济状况来看，我国已经具备了遗嘱信托生存的土壤。自改革开放以来，我国已经产生了一部分先富起来的人群，他们积累了大量的社会财富，对遗嘱信托具有强烈的要求，形成了一个潜在的数量庞大的客户群体。
3.从法律方面来看，到目前为止，中国已经陆续出台了以《信托法》为代表的一系列信托法律法规，为遗嘱信托在我国的发展奠定了法律基础。
4.从信托业本身来说，我国信托业在经历了多次整顿后已经开始步入正轨，信托机构的实力和信誉已经有了很大的进步，理财技能和忠实意识有了显著提高，信托的影响力正在不断扩大。
近年来，普通公民到公证处申办遗嘱公证的逐年递增，其中有部分当事人提出了办理遗嘱信托的要求，他们希望在百年之后，自己的财产或事业仍旧能够正常运行，有些甚至申请办理带有公益性质的遗嘱信托。
四、办理遗嘱信托公证时应注意的问题
在办理遗嘱信托公证时，公证员应当注意以下相关问题：
1.公证员应明确告知当事人办理遗嘱信托公证的有关注意事项，从法律层面审查信托遗嘱的相关内容。
2.遗嘱信托中要明确信托财产的范围、管理、运用以及信托终止后信托资产如何处理。同时，遗嘱信托中最好指定“信托监察人”，以便监督受托人在管理与运用信托财产时，有无违反信托合同。
3.遗嘱信托中最好能考虑民法上有关“特留分”的因素。换句话说，不可将所有遗产信托给指定的某一人（身心障碍的孩子），而必须依民法上“特留分”的规定将一定比例的遗产给拥有继承权的人（例如其它子女）和生前抚养他们的人。
4.代书遗嘱的遗嘱人最好亲自签名或按指纹，避免采用盖印章的方式，如实在不会签名，需按指印或盖章时，应将立遗嘱人的十个手指印全部提取。
5.公证员除了保存信托遗嘱的打印稿外，还应将手写稿存入卷宗。换句话说，公证处除了应发给当事人含打印稿的信托遗嘱公证书外，公证处卷宗中还应包括打印和最好由自己亲笔书写或由者书写的信托遗嘱手写稿原件。
6.在办理遗嘱信托时，应进行全程录像。
五、目前影响国内遗嘱信托公证发展的几个因素
1.关于受托人的限制。《中华人民共和国信托法》赋予了完全民事行为能力的自然人、法人成为遗嘱
信托受托人的资格，但《信托投资公司管理办法》第12 条规定，未经中国人民银行批准，任何单位和个人不得经营信托业务。由此，自然人不能担任遗嘱信托的受托人，委托人只能在具备经营信托业务资格的信托投资公司中去选择，这极大地阻碍了我国遗嘱信托的发展。
2.关于受托人的管理能力。早在上世纪初，许多国内的信托公司便已经宣布开展遗嘱信托业务。但时至今日，这些业务并没能够大规模地开展起来，其原因，一方面是相关法律不健全，另一方面，信托机构资产管理能力较弱、不能达到公众的期望也是不容回避的一个现实。
3.关于信托情况的监督管理以及受托人不作为或乱作为情况的处理。遗嘱信托中最好指定“信托监察人”，以便监督受托人在管理与运用信托财产时，有无违反信托合同。然而，在目前法律中，由于对受托人不作为或乱作为应如何处理并无明确规定，很多人在申请遗嘱信托时心存顾忌。
4.关于遗嘱执行人的问题。作为遗嘱执行人或受托人执行遗嘱方式缺乏明确依据：遗嘱执行人的概念在继承法里提及不多，对执行遗嘱的程序也缺乏明确规定，导致遗嘱执行人执行遗嘱时的地位以及权利义务缺乏明确依据。
5.财产权的转移问题。在国外，信托遗嘱通常需要先实现财产的转移，即将财产转移到受托人名下，由受托人监管。但按我国现行税制，在信托财产的转移过程中将遭遇重复征税。即当信托财产由委托人转移给受托人时，要征收一次财产转让的交易税，而当信托关系终止，信托财产返还给受益人或信托财产最终权利归属人时，还要缴一次财产转让的交易税。
论文关键词 市场经济 抽逃出资 公司资本制度
一、概述
所谓的“抽逃出资”是指公司的发起人、认股人在公司成立后，将其已经缴纳的股款通过某种方式抽逃归于个人所有，但同时还保留股东身份和既有股款的欺诈性违法行为。
我国《公司法》第36条明确规定：“公司成立后，股东不得抽逃出资”。另外，《公司法》第92条规定：“发起人、认股人缴纳股款或者交付抵作股款的出资后，除未按期募足股份、发起人未按期召开创立大会或者创立大会决议不设立公司的情形外，不得抽回其股本”。通过我国《公司法》以及其他相关立法的条文，可以看出，我国立法对于公司股东抽逃出资的行为持禁止态度。
二、股东抽逃出资行为的认定
股东抽逃出资的行为具有一定的复杂性，对于股东抽逃出资行为的认定主要可以从以下几个方面入手：
（一）该公司已经过验资成立
公司经过验资成立，意味着股东出资以后，资产就变成了公司的财产，股东不能撤回出资，仅能通过转让的方式使其投入的资本得以回复。此时，股东抽逃出资是对公司资本制度的违背。所谓公司资本制度是指公司资本金“确定、维持、不变”三个原则。??资本确定，是指在公司设立时，必须在章程中对公司的资本总额作出明确的规定，并由股东全部认足，否则公司不能成立。资本维持是指公司在存续期间，应经常保持与资本额相应的财产，以防止公司资本实质性减少，维持公司清偿债务的能力，保护债权人利益。资本不变是指公司的资本额一经确定，非经法定严格程序不得随意改变。??公司资本制度对于维护公司、股东及第三人的利益有重要意义。首先，股东将出资归于公司，使公司享有对出资的所有权。股东的出资成为公司存在、发展的基础。其次，公司资本的确定、维持与不变，是对股东收益的保证，只有有了充实的资本，公司才能更好的维系和发展，股东才可能享有公司发展带来的收益。再次，公司在经济往来与发展的过程中避免不了和第三人的交往，由此产生很多的债权债务关系，无论公司作为债权人或是债务人，公司资本制度对于双方来说都是起着重要的保障作用。
（二）公司股东实施了抽逃出资的行为
股东抽逃出资行为的认定，要求相关股东实施了直接抽逃其资产的行为，而不论其实施方式如何。在实践中，股东抽逃出资的方式主要有以下几点：（1）公司验资设立后，将公司财产用于偿还个人债务。该情况通常表现为发起人或股东用借款或贷款所得作为注册资本，一旦公司设立后，就将借来的出资抽回。只是将公司作为一个临时的银行，进行资金的“转账”。（2）公司验资设立后，将公司资本用于非经营业务或无正当理由的开支。一些股东待公司成立后，任意开支而无正当理由，其行为的目的是将其出资折现。（3）“长期借贷”。法律并不禁止公司依照指定程序将公司资产借给股东，但一些股东基于此项权利而进行滥用，导致股东与公司的“长期借贷”情形的发生。该行为从表面上看是股东与公司之间的借贷关系，从实质上看是股东将其出资予以抽回的一种方式。（4）自我交易。自我交易行为通常是股东利用公司所有的资本与和该股东相关联的主体进行交易，低买高卖，以赚取差价的方式将股东的出资抽回。
股东抽逃出资行为实质上是对股东有限责任制度的违反。我国《公司法》规定，股东以其出资额为限对外承担有限责任。但是，一旦股东抽逃出资之后，所得结果一方面股东并无投入，同时还享受公司的红利；另一方面，公司对外承担债务时，股东并不以其原有出资对外承担债务，逃避了其本应承担的风险。
（三）实施抽逃出资行为的股东主观上存在故意
即股东有意通过某种方式将其出资抽逃。在实践中，经常存在股东与公司之间的借贷关系。若股东与公司之间的借贷存在协议，该协议明确约定了借款数额、还款期限、偿还方式和计划等，则一般认定为是合法借贷，此时，应当依据随后的偿还过程认定该股东是否有不正当目的。例如，股东在偿还期内持续分期偿还，即使其没有在约定期限将所借款项偿还完毕，也不应认定该股东存在抽逃出资的主观故意。因此，对于抽逃出资行为的认定必须考虑相关股东的主观态度。
三、合法借贷关系的认定
在实践中，经常发生股东与公司之间的借贷关系，无论此借贷关系发生的前提如何，我们都不能简单的认定此行为是抽逃出资还是一般的借贷关系，而是要结合主客观要素对其予以分析。如果股东与公司之间的借贷是基于股东在客观上有正当理由，同时主观上不存在抽逃出资的故意，一般应认定为合法的借贷关系。当然，合法的借贷还应当符合法律的要求，股东向公司借贷时，应当经过股东会或股东大会的同意，经法定程序办理。若股东以向公司借贷为名，行抽逃出资之实，则应认定为抽逃出资，予以惩处。对于股东借款行为的定性国家工商行政管理总局在其《关于股东借款是否属于抽逃出资行为问题的批复》（工商企字[2002]第180号）中有这样的表述：“依照《公司法》的有关规定，公司享有股东投资形成的全部法人财产权。股东以出资方式将有关财产投入到公司后，该财产的所有权发生转移，成为公司的财产，公司依法对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。公司借款给股东，是公司依法享有其财产所有权的体现，股东与公司之间的这种关系属于借贷关系，合法的借贷关系受法律保护，公司对合法借出的资金依法享有相应的债权，借款的股东依法承担相应的债务。因此，在没有充分证据的情况下，仅凭股东向公司借款就认定为股东抽逃出资缺乏法律依据。”和《国家工商行政管理总局关于山东省大同宏业投资有限公司是否构成抽逃出资行为问题的答复》（工商企字[2003]第63号）第一条：“借、贷业务是金融行为，依法只有金融机构可以经营。工商企字[2002]第180号文所指股东与公司之间合法借贷关系，是以出借方必须是银行或非银行金融机构（如信托投资公司或财务公司）为前提的。非金融机构的一般企业借贷自有资金只能委托金融机构进行，否则，就是违法借贷行为。非金融机构的股东与公司之间如以借贷为名，抽逃出资，可依法查处。”和第二条：“公司以自有资产进行投资，并以投资作为主要经营业务。接受委托并以委托人名义，以委托人资产进行的投资属于信托投资的范畴。从事信托业务应经人民银行或证监会批准，未经批准、未经登记注册，不得以各种形式从事信托活动。在其股东未取得信托投资经营范围的情况下，公司以委托其股东从事投资业务的名义，将股东的出资全额划入股东帐户，此种行为可以认定为变相抽逃出资行为。”通过上述所引用的规定，可以看出对于股东向公司借款的行为是否合法，不仅要看其形式上的合法性，还要看实质上的合法性，即形式上是否以正当理由、正当程序取得公司借款，实质上看股东是否有抽逃出资的实际行动。
四、股东抽逃出资的法律后果
股东抽逃出资对于公司有着严重的影响，使得公司的资本与注册时不能保持一致，从而危害各方利益。所以，在我国相关立法中对股东抽逃出资的行为规定有严厉的惩罚措施，但是，现有的立法规定也存在明显不足，具体阐述如下：
（一）行政责任
根据我国《公司法》第二百零一条规定：“公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。”由此可知，对于有抽逃出资行为的股东，将受到行政处罚。
（二）刑事责任
我国《刑法》第一百五十九条规定：“公司的发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成后抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其它严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处虚假出资金额或抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其它直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。”由此可知，抽逃出资的行为具有严重的社会危害性，应当由刑法予以惩处。
（三）民事责任
从我国法律的现有设置来看，对于股东抽逃出资行为缺乏有效的民事调整手段。仅从行政责任和刑事责任对其处罚并不能解决抽逃出资行为对公司、其他股东以及债权人所造成的损害。笔者认为，完善不同利害关系人的民事救济是必要的。
1．对于公司来说
股东的出资是公司成立的基础，也是公司对外承担独立责任的保障。我国公司法明确规定了公司成立时应当有独立承担民事责任的能力，即对公司的独立财产的限定。股东的出资行为是一种转移财产所有权的行为。股东作为出资的财产，无论是货币、实物或是知识产权，当完成法定程序后，其转化为公司的资产，股东不再享有所有权。此时，股东抽逃出资的行为实质上是对公司财产的一种侵犯。因此，笔者认为公司有权对此提出民事主张，以保护其财产所有权。
2．对于已经足额缴纳出资的股东来说
公司成立之前，股东对于出资的认购实质上可以看成是股东相互之间的出资协议。股东应当本着诚信的态度履行各自的出资义务。有抽逃出资行为的股东，虽然初期缴纳了出资，但是待公司成立后以各种方式抽逃，使得其之前的出资仅仅是个形式，实质上并没有完全履行出资义务。另外，股东抽逃出资使得其他已经足额缴纳出资的股东承担更大的风险和责任。由此笔者认为已经足额缴纳出资的股东有权要求抽逃出资的股东将其抽逃的出资退还公司，并且责令其承担相应损失的赔偿责任。
3．对于公司的债权人来说
股东抽逃出资减弱了公司对外承担独立责任的能力。在实践中经常发生公司以其独立资产无法承担对外责任的情况，这对于债权人来说是十分不利的。但是，此间如果存在股东抽逃出资的行为，即是对公司债权人的预先侵犯。因此，债权人可以请求法律对其债权予以保护。当然，债权人的此种权利也不能滥用。如果公司能够以独立的财产承担对外责任时，即使发生了股东抽逃出资的情况，债权人也不能对此股东提出民事主张。
[摘要]本文揭示了房地产投资信托(REITs)的集合投资制度本质及其制度内涵，指出了房地产投资信托制度所独具的契约性和社会性特点，以及其推动房地产业发展和经济社会进步的作用。
[关键词]房地产；投资信托；制度特性
一、房地产投资信托(REITs)的制度内涵
房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。
二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性
REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。
与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。
三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性
KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。
第一，大众参与性。房地产业是大众产业，与社会大众的生产、生活息息相关。房地产业又是一个创造巨大财富的产业，历来对于房地产的分配是决定社会财富分配的重要因素。然而，由于高资本和专业化进入壁垒，社会大众—直被排除在房地产投资之外，分享不到房地产业发展所带来的好处，房地产业所累积的巨额财富往往被少数人所占有，从而加剧了社会贫富分化。这种因为投资机会不均等而导致的财富占有的多寡更容易使大众产生社会不公平感，如果国家不采取措施而任其累积，势必影响到社会的稳定和经济的持续发展。对于此，美国政府创设的REITs制度为大众投资者提供了一个持有房地产、分享房地产利润的公平机会，使房地产业成为社会大众直接参与的产业。REITs不仅集合了大众投资者的资金，而且集合了大众投资者的投资意愿和投资行为，它以一种集体行动的方式实现了房地产投资的大众化和社会化。
关键词：准公益信托；立法缺陷；运行模式；政府指导
2001年颁布的《中华人民共和国信托法》首次在法律层面上确定了公益信托的地位，但是由于对于公益信托缺乏明确的定义和审批等法律环节的立法空白，颁发十年来，很少有公益信托面世。
在对于公益信托的理解中，公益信托的投资来源于信托资产及其收益，由于公益的受益人是无对价的享受公益，因此公益信托的实施不会有任何商业收益，这从根本上决定了公益信托的委托人不仅不能享受任何回报，甚至还要以捐献财产的方式才能参与公益信托。这种高尚的形式，由于对委托人要求过高，因此典型意义上的公益信托在当下中国难以得到发展；而私益信托由于其准入门槛过高，导致一些需要资金扶持的具有公益性质的事业也难以得到发展。论文百事通在资金投向的项目的划分上，除了完全的商业性质的项目与公益项目之外，仍有一部分具有很强的公益性质的商业项目，例如经济适用房建设，虽然购房人仍要付出相应的对价，但这些项目的建设者没有商业诉求，项目用途主要在于解决特定群体的困难，其公益性质不言而喻，但由于其融资规模较大，现行的信托制度设计无法满足其融资需求，因此在公益信托和商业信托之外，有必要创设一种新的信托模式，准公益信托。该信托设计适用于像经济适用房这样的商业模式运作的社会公益项目。
下面我们以经济适用房为例来阐述准公益信托的信托模式的有关法律问题。
一、关于公益信托的理解
公益信托，也可称慈善信托，是指出于公益目的而设立的信托，此种类型的信托在社会生活中通常表现为：委托人提供一定数额的财产作为信托财产，由受托人管理该项财产，并按照有关信托行为的规定，将信托财产及其收益运用于举办某一项或某些公益事业。
按照我国《信托法》第六十条的规定，公益信托的设立应为了以下的公共利益：
（1）救济贫困；
（2）救助灾民；
（3）扶助残疾人；
（4）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；
（5）发展医疗卫生事业；
（6）发展环境保护事业，维护生态环境；
（7）发展其他社会公益事业。
从上述关于公益信托的法律规定看，公益与私益最根本的区别是受益人的区别——在于它并不是以特定的某一人或某些人为资助对象，而是以整个社会或该社会一定范围内的所有需要该项资助的人为资助对象。这在法律中有明确的规定，而且获得资助的条件也有明确的法律规定。所以，应当理解为，为使社会公众或者不特定的群体或者同一性质的大范围群体受益的应当认定为公益，因为其获益的对象并未被特定化，带有广泛性和不确定性。相反的，如果某一获益行为，设定的获益对象是指特定的一人或几人，或者是带有局限性的群体，那么就应当认定为私益，因为其获益的对象已被特定化，在确定的范围之外他人不可享受此种利益。
从信托上来看，如某一信托，它旨在救助全国或某一地区的所有无助的人，则属于公益信托；它仅以特定的某几个人为资助对象的话，就属于私益信托。从公益信托实质方面讲，该信托应该有明显社会利益。从形式层面看，受益人应该不特定。只有受益人不特定，谁都有可能从中受益，才可认为信托具有公共利益实质，从而成立公益信托。而私益信托是要求指定特定的受益人，可以是投资者，也可以是投资者指定的个体，受益具有确定性。
二、从当前公益信托法律规定的缺陷重新认识公益信托的概念
当前公益信托在实践中的表现主要为两点：
（1）委托人的非营利性，实践中表现为委托人的捐赠方式；
（2）信托财产或者收益直接投资于公益项目（信托财产进行其他投资进行增值不在此讨论之列）。
由此我们可以看到，目前法律对于公益信托的规定存在的两个问题：完全的非盈利性甚至是捐献使得许多热心于公益事业的人望而却步。作为资本，追逐高回报是其本性使然，而在中国老百姓还不普遍富裕的情况下，要求其参与公益事业不求回报甚至完全捐赠，很不现实，所谓有钱出钱，有力出力，为何出力的大有人在？说明大家公益之心是切实存在的，因此广大市民能够参与低回报的信托项目，就体现了其公益之心，集腋成裘，此类的公益项目中，虽然个人投资额度小，但是由于可以参与的人数可观，其规模不可小觑。
其次公益事业是列举性的，那么在对公益没有定义的情况下，如何理解项目的公益性，例如政府的经济保障房建设是不是公益项目？在传统的理解上，我们认为公益信托应该投资于公益事业本身，而如果经济保障房项目的信托资金是投资于开发商而非直接的公益项目本身，那么这是否可以理解为公益信托？我们认为有必要对于公益事业进行广义的理解，只要社会上的不特定的困难群体从这个信托计划的实施中得到了利益，并且实施者没有从中得到利益，均应该认为是公益事业。就经济保障房信托项目而言，经济适用房项目由住建房公司承建，住建房公司在承建人的基础上只获得微薄的利润，这也是准公益信托的关键性质之一，它不是单纯以获利为目的。此次信托的主要受益人为社会广大的购房困难弱势群体，经济适用房的建设是为了让更多的人能够享有住房。民法理念“居者有其屋，耕者有其田”，住房是一个人生存的最起码要素，然而纵观现今全国房市，房价居高不下，普通个体只有望房兴叹，或者花一辈子的时间背上房债，成为不折不扣的“房奴”。在这样的经济背景下，政府出台了一系列调控房地产的政策，试图稳定房地产市场，从宏观来看，这是一种政府公益的行为。所以可以这样理解，经济适用房是以满足社会人群对住房的需求的公益事业行为。公益的广义理解，可以扩大公益信托的范围，让那些政府想做而无力做的有利于广大困难群体的事项获得社会上大批小额闲散资金的支持。
从当前公益信托的缺陷看，我们应当将低于一般市场资本回报率、资金使用人不从中盈利、有利于社会弱势全体的信托计划纳入公益信托的组成部分，从而为公益信托扫除障碍，让更多的社会资金参与到公益事业中来，让更多关爱社会公益事业的人参与到社会公益事业中来。
从委托人是否盈利看，我们可以将准公益信托称为营利性公益信托；而传统的公益信托则为非营利性公益信托。这样我们认为公益信托应该有两个部分组成，即典型的公益信托和准公益信托。
三、准公益信托的运作模式
对于准公益信托应该尽快立法，使之运行具有法律支撑。我们认为准公益信托的基本运作模式应当如下：