发布时间：2023-03-17 18:00:34
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的旧城改造论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
[关键词]城中村改造成本安置补偿费
随着我国经济和建设事业的发展，以及加快城市化进程口号的提出。各地城市扩张的脚步不断加快，出现了大量的“城中村”。“城中村”中存在着诸多突出问题，在卫生、环境、治安上给城市总体发展带来矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，势在必行。改造“城中村”不仅要改造环境，还要改造人的思想。改造人的思想是漫长而复杂得过程。本文主要从技术层面介绍环境改造的成本。
一、城中村的内涵及存在的问题
所谓“城中村”即城市规划区范围内的村庄。在我国，由于急风暴雨式的城市建设，导致城市用地急剧扩大，农村土地逐步被蚕食。这些被城市包围，但又基本没有耕地的农村，仍然保留着农村建制，其行政管理机构是“村委会”，常住人口是村民，因而形成了一个个都市里的村庄。村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则。
“城中村”给人的印象就是脏、乱、差。靠着稳定的租房收入、村里的福利，村民们过着悠闲自在的生活，打麻将、下象棋、闲聊，这是目前许多“城中村”的村民生活的写照。“城中村”普遍存在着管理落伍、建设混乱、社会治安突出等问题。村内供水、供电、排污等设施布局不合理。经常出现下水道堵塞，污水横流，基本没有公共绿地。治安问题一直困扰着“城中村”，这里聚集了大量无固定职业，居无定所的人。赌博行窃现象在“城中村”也比较普遍，与现代文明相矛盾，这些都深刻地影响着一个城市的发展进程。
二、“城中村”改造成本
“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：
1.村民安置补偿费。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。拆迁补偿应包括:一是房屋拆迁补偿费;二是临时安置补助费;三是搬迁补助费。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿的金额的规定，计算被拆迁房的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。或协商确定合理的拆赔比。村民变市民，安置就业问题，可以采用现金补偿和安排就业两种办法。现金补偿标准由省市自治区、直辖市人民政府规定。就目前来看，国家补偿标准比较低。安排就业，政府部门通过政策补偿，比如免费为“城中村”村民进行劳动技能培训；利用城中村改造产生出来的商机，优先考虑安置经过专门培训的村民就业。此所谓授之于鱼，不如授之于渔。
2.土地使用权出让金。它是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权的出让金。在当今社会主义土地市场，在保证土地为国有制度不变的前提下，土地使用者不是通过行政划拨而是通过有偿的市场竞争取得土地使用权。土地使用权不是无限而是有限期的，在限期内，土地使用者可灵活运用土地使用权。地价不是靠国家单方面确定，而是在土地使用者的竞争中形成，以促使土地资源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地属于集体土地，其运作有三种模式可借鉴:一是政府征收土地后转为国有土地，由政府负责安置村民及补偿。土地转为净地，政府或拍卖或自己开发;二是开发商直接与村委会协商，按市场运作开发土地;三是村集体成立房地产开发公司，自己对土地开发利用。这三种方式各有其特点:第一种从城市总体发展观点来看，政府开发最优，按城市规划以公众利益为目的，以城市综合效益最大化为目标，但政府往往资金有限，难以随人心愿。其他两种都是以集团经济利益最大化为目标，易造成与周边环境规划矛盾，易忽视公众利益。需要政府做好协调工作。
在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响；地价与当地的社会经济承受能力相适应；地价要考虑已投入的土地开发费用，土地市场供求关系，土地用途和使用年限。
3.土地重新规划建设成本。开发商对“城中村”土地改造建设，多数开发成商业用房或居民小区。那么在这一阶段主要发生的费用有：建设单位的管理费、勘察设计费、临时设施费、工程监理费、建安工程费、预备费、固定资产投资方向调节税及建设期投资贷款利息等。
在房地产开发成本中，地价、建安成本和开发商税费、管理费等是最主要的三大块。以郑州为例地价从2000年～2004年，郑州的地价高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本这项费用是房地产开发成本的重要部分。郑州近几年一般来说，多层建安成本在600元/m2～800元/m2，小高层、高层在1000元/m2～1200元/m2之间，管理费、税费占开发成本的三分之一。
三、成本控制的对策
在村民安置补偿费与地价费确定后。开发商要想获得更大的经济效益，就要有效地进行建安工程造价的控制。在城中村改造中，开发商要从以下几个方面中考虑建设成本。
1.科学决策，合理规划。在“城中村”的改造规划中，首先要确定改造的目标，发展方向。“城中村”改造有以下几种发展方向。一是可以彻底改造的“城中村”，改造成集办公、商业零售、休闲、娱乐和餐饮服务等为一体的商务区;二是基础设施和规划原本较好的“城中村”，可以将其配套设施搞得更好，建成现代化的文明社区，实现锦上添花;三是基础比较差的，地处边缘的“城中村”，重点是要完善其周边的路网、交通、水电、文体等配套设施。使其成为管理规范、适合中低收入群众和外来暂住者居住的城市社区。
以第一类改造为例，首先要做到小区规划要根据基本功能要求确定各构成部分的合理层次与关系。据此安排住宅建筑、公众建筑、管网、道路及绿地的布局。确定合理的人口与建筑密度，房屋间距、层数与造型，布置公共设施项目的规模及服务半径，以及水电等供应。
小区用地面积指标，反映小区内居住房屋和非居住房屋，绿化地、道路和工程管网等占地面积和比重，是考察建设土地利用率和经济性的重要指标。这些费用占小区投资的20%～50%左右。所以，必须重视小区的规划和土地利用。在保证功能的前提下，密度高，有利于降低单位造价。
2.在项目设计中控制造价。运用价值工程原理，改善设计方法，提高设计经济效益。它是一种科学的组织管理技术，也是一套科学的技术经济分析方法。
价值工程是把技术问题和经济问题有机地结合起来研究，而不是分别研究。价值工程以工程功能分析为中心，把抽象的功能因素进行细化和量化，并分别和其成本进行对比，从多方案中选择最佳方案。采用10分制评分，并进行加权平均，最后得到各方案的功能评价总分，即价值工程公式中的分子F值。以造价除功能分数，得价值系数V值，V值最大的为优。
3.实行限额设计制度。按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计和概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能的前提下，按各专业分配的造价限额进行设计，保证估算、概算起到层层控制的作用，不突破造价限额。这有利于增强设计人员的经济观念。
【关键词】历史街区；革新；保护；西安
【 abstract 】 old city reconstruction will usually face of historical and cultural heritage preservation and the city of the fast development of double contradictions and confused. This paper introduced the old city reconstruction based on culture planning mode, the hope that this will ease xian city of historic blocks met in the reconstruction of the various contradictions.
【 keywords 】 the historical block; Innovation; Protection; xian
中图分类号：G623.41文献标识码：A 文章编号：
古城西安以其源远流长的历史及种类繁多的历史文物古迹，使之成为了世上最为著名的历史文化名称之一，在中国历史文化名称中享有很重要的地位。然而随着近年来城市化现代进程的加快，对西安古城的保护显然带来了严重的冲击，如何解决好旧城保护与革新的关系，使之可以在保持城市传统特色不变的基础上适应现代化的城市发展，是我们当前面临的最为迫切的重要问题。
西安书院门街区属于西安市历史文化的核心区域，距今已有500多年的历史，是现存较为完整的历史街区之一。然而大量的历史街区同时又面临着全新的危机。历史悠久的街区蒙上了逐步衰败、发展缓慢的阴影，很多历史建筑频临破坏，居住环境严重低下，其周边的卫生设施、公共服务不健全，传统道路格局也显然无法满足现代人的生活及交通等方面的需要。尤其是随着现代科技的不断发展，技术、经济的全球化，给历史街区的文化带来了巨大挑战，再加上人们对这些历史街区的重视度不够，导致城市特色不再鲜明，街区一些珍贵的历史建筑也被强行拆除，导致街区风采严重收到损害。采取何种有效方式，能够最大限度的在保护原有历史信息的基础上，复兴街区活力，不仅是历史街区保护的需要，更是西安市文化名城保护的需要。
1 基于文化规划的旧城改造模式
基于文化规划的旧城改造，可将城市空间的历史文化积淀实现良好的延续，以此来对城市遗留的文化遗产起到有力的保护。这种对文化独特延续方式正式旧城改造最需要的，由此看来，基于文化规划的旧城改造具有十分重要的现实意义。与此同时，结合文化规划的城市更新中无论是对已有环境的改造还是对重新建设，最重要、最突出的特点也即是将历史资源的恢复和保护与城市的旅游、休憩、以及商业等功能紧密结合，这才是城市文化资源合理利用、突出城市特色、体现城市文化的最有效途径。
基于文化规划的旧城改造模式，可参照图-1所示，其重点在于深入挖掘旧城中所蕴含的深刻文化内涵以及历史文化遗产资源，同时根据各文件条文进行统筹规划和整体部署。首先，必须对旧城中的文物保护、历史要素以及土地利用现状等条件进行充分掌握，病将旧城改造后的建筑质量、空间结构等考虑进来。其次，根据以上所述的所有条件要素，深入挖掘旧城中所特有的文化特色，从而对旧城改造的建筑进行科学合理的设计。最后，确定旧城区特色文化与节点设计、整体空间结构以及区域内重要街巷空间风貌的政治等内容。
2 基于文化规划的西安老城历史街区的旧城改造
2.1 特色文化提取
历史街区就如同城市人文精神的“容器”；街区里的一砖一瓦都在诉说着古老的文明和历史。西安城市最为突出的是古都特色。西安作为华夏文明的源头兴城市，在中国乃至世界上都有着属于自身的特殊历史使命和特殊文化身份，至今已有3000多年历史。悠久的历史给西安留下了大量的文化遗存，形成了西安特有的城市风貌和地域文化。在全球经济一体化的今天，只有充分挖掘历史遗留的文化特色，才能继承并发扬城市独有的文化内涵，永葆城市魅力。
2.2 道路空间格局
道路是城市格局的重要决定因素。西安自西汉采用的“井”字型结构道路网一直沿用，到唐长安发展成熟——经纬龙骨，均衡对称的地理格局，结合道路景观和地形条件，组成了棋盘状加放射的形式。形成了九宫格格局，以旧城主要道路向外延伸。以南北大街及其延伸道路为城市中轴线。这种路网格局方便地处理了新城与旧城区道路的衔接关系，又使明城路网的可以完整利用，不但利于保护明城完整格局，同时还利于未西安城市的建设。
2.3 环境绿化格局
环境绿化包括绿化、路灯、地面铺装及小品的设计。其宗旨也即是充分利用周边环节，充分、协调的体现城市特色和地域特色。所以在绿树选择上，选择以国槐为主的绿化树种。小品的设计包括下马石、石刻、抱鼓石、影壁等，通过对小品的设置，充分展现关中传统民居的特色。
3 小结
总之，通过引入基于文化规划的旧城更新改造模式，很大程度上环节了旧城改造中的保护与发展中的矛盾。然而，任何模式的成功都不是一蹶而就的，需要我们在实际工作中进行不断摸索和总结。但以文化规划为基础的旧城革新模式必将会为旧城的改造做好指导工作，因此其应用前景十分辽阔。
参考文献：
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关键词：文化规划；旧城改造；白沙街改造
日新月异的高科技带动了城市推陈出新，旧城改造无疑成为改善旧城区风貌、注入新城活力的必然过程，然而旧城改造不仅是经济问题更是社会问题，如何解决好本土文化和地方文化的尊重、传承、创新同城市高速发展的尖锐矛盾，成为了决策者们与规划师们开始探寻的新出路。
1 文化规划释义
关于文化规划的定义最早出现在西方，20世纪70年代英国DeMontfort大学国际文化规划和文化政策研究室认为：文化规划是城市和社区发展中对文化资源战略性以及整体性的运用[1]。这是最被广泛认可的定义，文化规划是以带动城市经济及其他产业规划发展为目标，更与社会经济发展、市民休闲娱乐、市民住宅及公共领域密切关联，是城市与社区发展战略中的一部分，规划应重心突出、立足主要矛盾、合理部署、分期进行。
文化规划分为：区域（宏观）文化规划、城市（中观）文化规划、社区（微观）文化规划[2]，作为一种聚焦于文化资源、文化需求和发展机会的公众化过程[3]，在各个国家的实际应用情况也不同。中国地域辽阔、人口多而杂，居住方式与西方国家存在巨大差异。就目前而言，国内对于文化规划理论研究及实际成功案例多集中于宏观文化规划与中观文化规划，因为中国式社区平行空间尺度窄、垂直空间单一而无法形成完整而系统的文化结构体系，加之中国式社区自身条件复杂和文化需求不一呈现出高度的异质性，导致中国式社区（微观）文化规划的应用不足，理论研究更是少之甚少。
2 研究对象及技术路线
2.1白沙街概述
白沙街位于长沙市中心，湘江东岸，属于天心区地界内，东北――西南走向，连接劳动西路与芙蓉路，周边商业气息浓厚。白沙街以长沙古玩城、白沙公园为辐射中心，老社区穿插其间，多年来的历史沉淀与人文风貌形成了其他街区不可效仿的社区环境。然而，街区历史悠久，在旧城改造过程中需考虑多方面的矛盾：（1）文化继承与城市发展的矛盾；（2）改造片区资源与周围环境的矛盾；（3）民众需求与旧区多层次保护的矛盾；（4） 局部改造与城市长远利益的矛盾。
2.2 技术路线（如图1）
2.2.1特色文化提取。白沙街是长沙一条文化底蕴深厚的城市走廊，以长沙古玩城、白沙古井为中心辐射节点，利用交通门户优势及文化资源重点展现本土文化特色――茶文化，打造有别于黄兴路步行街的商业机制，加强便利的活动设施与休闲活动中心，茶融天地人于一体，提倡“天下茶人是一家”，通过茶文化精神来创造人与社区和谐环境。
2.2.2改造因子评价。（1）活动空间：主要包括绿地空间和商业空间，绿地空间小，分布散，1级（改造可能性最大，下同）为白沙井公园，中心节点辐射范围广，联通至体育馆，2级（改造可能性较大，下同）为两端入口处，但范围都较小，3级（改造可能性一般，下同）为街道绿化，街道绿化单一。商业空间较密，1级以劳动西路入口处为主，2级为天心阁古玩城，简牍博物馆，3级商铺向街道两端蔓延。
（2）建筑类型及建筑层数。建筑类型分为四类：1级居住型建筑、2级商居混合建筑、3级商业建筑及其他。1级建筑为1~3层，2级建筑为4~6层，3级建筑为7~12层及12层以上。
（3）商铺类型。商铺类型分1级茶庄、特色餐饮类占37%，2级普通餐饮与副食类占20%，3级服务类（银行、诊所）、其他及非商业建筑占44%。
（4）停车位分析。停车以1级（改造可能性最大）免费停车位为主约占80%，3级（改造可能性一般）为收费停车位为20%，收费停车位包括小区地下停车位、商家停车位、桥底收费停车位。
（5）基础服务设施。据实地调查，白沙街整条街道服务设施（道路灯62个、垃圾箱28个、电话亭7个、触地变压器箱17个、公交停靠站6个）陈旧、老化，亟待更换、创新，都是是1级（改造可能性最大）改造对象。
2.2.3建设策略分析。由上分析可以看出，基于文化规划的白沙街改造模式，首先，能够充分立足主要矛盾，从历史文化资源及当代文化资源出发，深入挖掘白沙街的文化内涵。其次，根据地方部门要求及民众需要进行统筹规划，形成文化脉络，突出重点，将城市功能联系起来，增强社区中人们的联系，创造和谐社区。再者，将茶文化渗透到白沙街区品牌当中，提高茶文化气息，建立一个风格统一、独具特色的茶文化景观街，以期建成国内独具盛名的文化街，引领文化街区复兴潮流。
2.3 街区改造实施方案
2.3.1整体空间格局分层分级分期治理。白沙街地理位置优越，文化资源丰富，然而空间平行尺度窄，每天人口流动量大，车辆多，基础设施落后，建筑立面单调，破坏了古城的历史文化风貌。规划把整体空间格局分为活动空间层、建筑类型及建筑层数层、商铺类型层、停车位规划层、服务设施规划层，并分为1级、2级、3级分别进行分层分级整治，根据现状问题大小及空间秩序进行分期改造。
2.3.2确定旧城区文化空间脉络。规划以茶文化为主线，把现在居民活动分布及各种现状条件串联起来，从劳动西路入口处设置景观，以茶的功能切入景观节点，分布形成“以茶思源”、“以茶会友”、“以茶入画”、“以茶兴文”、“以茶致富”的连续景观，层层递进，直至景观。
2.3.3特色文化和节点设计。（1）以茶思源。在劳动西路入口处，在原有景观基础之上，设置动态倒茶水景，以迎八方宾客。（2）以茶会友：以白沙公园景观营造，创造一种交友气氛浓厚、休闲娱乐活动广场，塑造成为吸引游客的主题性茶文化公园，在这里不仅可以品茶、交友，更能解决居民取水难的问题，游客还能亲自体验自己舀水的乐趣。（3）以茶入画：通过建筑立面改造，统一商铺招牌，使整个街区如诗如画般。（4）以茶行文：对街道细节改造，融入茶因子，提高整个街区品味。包括街道植物、街道夹角景观、围墙栏杆及景观小品。（4）以茶致富：通过对改造的设想，展望街区的未来，引入科技手段，如电子公交LED站牌，节约地面空间，对于街区停车服务进行统一收费、统一管理，推动未来白沙街区的发展。
综上所述， 基于文化规划的白沙街改造模式， 能够很好地缓解旧城改造的过程中遇到的各种矛盾， 但中国式社区空间格局更复杂，人文资源种类多，就国内各种旧街区自身条件也大不相同，以上提供的改造模式只是提供借鉴并不能完全效仿，这还需要在新的实际改造过程中以文化规划为指导工具进行系统的探索。
（收稿：2013-11-15）
参考文献
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项目介绍：湖南省长沙市天心区城乡综合整治设计大赛一等奖.
【关键词】三旧改造专项规划政策风险规划引领机构改革
中图分类号：F110文献标识码： A
1引言
近几年来，随着广东城市建设的迅猛发展，各主要城市都出现了用地饱和、难以获取增量建设用地的问题，而2008年以后房地产市场的再次复兴，使城市建设用地紧张的局面更加凸现。为破解城市建设发展困局，2009年，广东省政府率先出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》等一系列三旧改造的政策，积极推进旧城改造。政策实施至今，虽然取得了辉煌的成就，但也出现了一些与城市发展不协调的问题，本文将对这些问题进行阶段性的总结与反思，并提出相应的建议与措施。
2三旧改造的概念
“三旧”改造，专指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，最先由广东省政府提出，目的是推进节约集约用地，盘活城市存量土地资源，提高土地利用效率，之后泛指广东的旧城改造。各地地方政府为落实省的政策，积极推进三旧改造工作，一般都会从各个政府职能部门抽调人员成立三旧改造办公室（以下称“三改办”），专门负责审批和跟进三旧改造项目。
事实上，三旧改造并不是单纯的旧城改造概念，三旧改造项目是指符合一系列政策扶持和奖励条件的具有一定规模的片区城市更新项目，它必须符合一定条件，并且落实齐备各项文件资料后报地方三改办审批，批后取得三旧改造项目认定通知书，才是真正的三旧改造项目，才能享受一系列三旧改造报建办证优惠和财政补贴奖励。
3当前三旧改造工作存在的问题
3.1改造项目重效率轻公建
推进三旧改造项目建设的目的是要盘活城市存量土地资源，最大限度发挥土地的价值，开发商肯投资进行三旧改造就是看中了旧改项目重建溢出的可观价值，为追求利益最大化，开发商必然要求对地块进行高密度高容积率的开发。但是，三旧改造并不是简单的是拆旧房，建高楼，推进三旧改造工作的另一个目的是要在空间有限的旧城区内退让出更多的城市公共空间，增加公共设施配套，借此提升整个旧城区的公共服务水平。广东省出台的一系列政策也明文规定了三旧改造项目必须退让出的公建用地比例，但一些地方政府为了快速推进项目上马而迎合开发商的要求，抛开城市的整体规划，对省的政策打球甚至无视政策，造成了一些项目的建设出现高建筑密度高容积率而轻公建甚至无公建的情形，从而弱化了三旧改造的公建配套功能。
3.2三旧改造专项规划形式化
根据政策文件的要求，对列入三旧改造范围的项目，地方政府必须编制三旧改造专项规划（以下称“专项规划”），一般理解为控制性详细规划。然而，目前大多数的三旧改造项目都是由政府与开发商谈判而推进的，推进形式类似招商项目，结果是项目在初步确定的时候就已经先定好容积率、建筑密度和公建配套指标等条件，之后的专项规划基本上就是为单个或几个项目量身定做，而不顾全局的安排和部署，致使规划跟着项目走，规划流于形式。
另外，政策对三旧改造专项规划的定位不清，使该规划的法律从属性不明确，其地位究竟是高于已编控规还是低于已编控规？其合法性缺乏法理支持。有些专项规划甚至对原来的控规完全置诸一边，造成各层次规划互相矛盾，使规划失去了应有的指引作用。
3.3政策模糊增大市场风险
目前，广东省已出台的政策再加上各地方政府制定的相应实施细则，让有关三旧改造的法规体系已基本成型，然而，一些实质性的细节，现行法规仍然界定得比较模糊。例如，对原用地性质为工业的三旧改造项目，当前有几种改造方向，一种为工业改工业（即第二产业改造后仍为第二产业，简称“二改二”），一种为工业改商业或商住（即第二产业改造为第三产业，简称“二改三”），还有一种是界定得最模糊的：工业改造为“创意产业”（介乎于第二产业和第三产业之间，俗称“二改二点五”）。对市场冲击最大的就是这种“二改二点五”的三旧改造项目。
由于这种“创意产业”有别于传统的工业，所以业界普遍认为它可以突破传统工业的限制，向高层工业厂房发展；而它又不是商业，所以仍定义为工业，而不受商业相关政策的限制。这种界定模糊的三旧改造项目给了开发商可钻的空子，使某些地方出现了难以控制的局面：在原来为低矮厂房的旧城区，一大批容积率畸高的高层工业厂房拔地而起，某些所谓的“厂房”建筑高度甚至突破了100米，这种披着亮丽玻璃幕墙的高层“工业”大厦，享受着低廉的工业水电杂费和工业工商税务优惠，既可办理任何工商登记，又可分拆出售，名义上是工业功能，实际上拥有的是办公、商业、甚至住宅的功能。毫无疑问，这种名义上的高层工业厂房为当地商业办公的土地房产市场带来巨大的冲击，更糟的是，这些成功的案例会令其他以低地价取得工业用地的业主纷纷效尤。
此外，模糊的政策界定虽然增加了操作的弹性，有利于鼓励适当的三旧改造项目上马，但也增加了官员的自由裁量权，容易滋生寻租空间。
3.4项目建设忽略市政承载力
在推进三旧改造工作的过程中，一些地方政府为争取大型的三旧改造项目上马，早日建成焕然一新的旧城区，对一些高容积率的建设项目盲目推进，完全不考虑现状条件的制约，无视这些巨型项目对所在区域环境的负面影响。其中，最突出的一点就是没有仔细考虑旧城区的市政设施最大荷载能否满足新项目日后的正常营运需要，如市政排污管道的容量或区内道路的饱和车流量。
需求巨大的大型三旧改造项目，对供水供电等需求可以通过新增管线就解决问题，但对于排污需求，原有的市政管道容量本来就有限，而深埋的管道又不能说换就换，若不考虑项目的对市政管线的压力，必然会引发一连串问题；又如道路交通，很多旧城区本身的交通疏散就存在问题，大型三旧项目必定给区内道路施加巨大的交通压力，若不在这些开发量巨大的三旧改造项目中退让出更多的道路交通空间，该区域内的交通疏散问题必然会雪上加霜。
4继续推进三旧改造工作的出路
4.1坚持规划先行，加强规划引领作用
要真正解决三旧改造工作当前遇到的问题，地方政府必须时刻坚持规划先行的原则，加强城乡规划对三旧改造工作的引领作用。一方面，应明确三旧改造专项规划的定位，使专项规划成为控规的一部分，保证其法律地位：对已编已批控规的地区，应及时补充编制专项规划；对未编控规或已编未批的，应将专项规划纳入到控规当中。另一方面，要摒弃现有类似招商的项目推进方式，保证项目跟着规划走，不满足规划或者突破规划限制幅度太大的项目，地方政府应坚持原则，宁可不推进，不能乱推进，才能保证整个城乡规划的总体实现。
4.2加强监察，适时调整并完善政策
任何政策的制定及实施未必都能一番风顺，在推行政策的实际过程中不可避免地会出现一些超出意料的事情，对于三旧改造工作中出现的政策风险，我们要做的不是怀疑与否定，而是及时反馈问题信息，再根据实际情况，相应地调整及细化政策，堵塞政策漏洞，填补政策空白，保证政策的实施不再走偏。例如，对于推进三旧改造工作中出现的高层“工业厂房”现象，笔者认为，必须明令禁止，并加强对工业建筑的容积率、建筑高度等有关指标的控制，保证旧厂房在实施三旧改造与工业升级的时候，不会偏离政策既定的发展方向。
4.3联系实际，大胆进行机构改革
为三旧改造工作而生的三改办运行至今，有利有弊，其作用之一是进行部门联动与协调。同一个部门好说话，但三改办的经办人员始终是各为其主，一旦碰到困难问题，难免互相推诿，特别是在国土、规划部门分家的地区，问题更多。 此外，三改办的既审批项目又跟进项目，角色既是裁判又是运动员，难免给人诟病。笔者认为，在一些三旧改造项目众多的地区，地方政府应该联系实际进行适当的部门调整或大胆实施机构改革。
在理顺机构职能，整合行政资源方面，顺德政府走得最前，也走得最远，2013年，顺德区城市更新发展中心正式设立，它由政府直属管理，是依附顺德区发展规划和统计局的，具有独立法人资格的法定机构，其做法参照了香港的市区重建局，目的是建立一个综合平台来承接、推进和落实三旧改造相关工作。到目前为止，该中心运作良好，可算是一个成功的案例。
5结语
综上所述，三旧改造毕竟是一项城市建设活动，所有的城市建设活动都应该根据已批的城乡规划来合理推进，而不是有政策就忘规划，有大项目就不顾其他项目。广东省三旧改造工作的开局是良好的，成绩是显著的，在摸索向前的道路上难免会碰到不可预见的困难与障碍，适时进行阶段性的反思、总结与调整，跟据城乡规划把握好总体方向，再适度地结合地方实际需要，进行大胆的改革创新，我们才能平稳顺利地继续推进三旧改造工作，创建城市发展的新局面。
参考文献：
1.关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）
关键字：历史街区公共利益公众需求
近十几年来所完成并实施的历史街区更新，普遍存在着街区内原有社会网络的割裂，原住民的消失等非物质性问题。如吴明伟在评论南京门东地区改造的时候说“花了很大力量，方案也通过了评审。但最后的结果是：门东地区的历史建筑大部分没有保留下来，基本上拆掉了”。目前，我国历史街区的保护至今为止更多的还只是在技术层面受到关注，很少把当地居民意愿纳入保护体系当中，对公众需求研究不多，偏重技术性的改造模式带来了对公共利益的漠视，由此带来了改造中公共利益缺失的问题。
历史街区改造中保护公共利益的重要性
通常城市规划中的“利益主体”指的是与城市规划发生关系，在城市的规划、建设、管理和评价过程中享有利益的主体（吴可人，2005）。具体说来，利益主体涉及城市规划的创造者、建设者、决策者和享用者等，且不同时期的利益主体的构成并非一成不变的。市场经济体制下，各利益主体的理愈加突出，表现为典型的“理性经济人”，即人们以经济利益为目的，总是在城市规划相关工作中选择能够为自己带来最大利益的行为。
公共利益作为一个不确定的概念，表现为利益主体的不确定性和内容的广泛性。公共利益与个体利益、组织利益既有一致性，也存在着一定的冲突。“公共利益”作为“少数者利益”的对立面，它包括两个“公共”和“利益”两个要素。“公共利益”作如下的界定：公共利益是一定的社会群体存在和发展所必需的、并能为他们中不确定多数人所认可和享有的内容广泛的价值体。保护“公共利益”，就是要求保护大多数人的利益。在本文所指的历史街区中“公共利益”主体就是生活在街区中的居民，居民需求是“公共利益”主要的组成部分。
市场竞争本身是一个自发追逐效率的过程，在这一过程中不可避免的会出现一些不公平现象，而这种不公平既会限制市场对效率的追求，又会引起整个社会的不稳定，影响劳动者的积极性。作为公众政策的一种表现形式，城市规划工作是由政府组织、非政府的组织和公众多种利益主体共同参与的过程，追求公共利益的要求是其自身特征决定的。作为城市规划基本价值观的核心内容，无论是城市规划立法还是规划编制、规划审批、行政处罚等，它们的唯一依据就是公共利益。具体到历史街区中来说，就是要做到保护居民的“公共利益”，建立基于公众需求导向下的规划编制、管理体系。
历史街区改造中面临的矛盾
2.1文化保护和经济投入的矛盾
对传统街区保护的投资必须有一定的回报，这是市场经济条件下任何人都无法抗拒的法则。与部分城中村改造类似，历史街区的保护的动拆迁补偿价格居高不下，不同的是城中村的改造后可以以较高的容积率来来获取一定的经济收益，而历史街区的改造所能带来的经济收益甚少。从国内已改造成功的历史街区来看，大部分政府都是将历史街区作为一种文化工程与公益工程，并且这些地区都是经济较发达的地区。
2.2“高地价”与“低容积率”之间的矛盾
历史街区一般位于城市中心地段，具有很高的商业价值，众多的开发商对历史街区的虎视眈眈，为提高容积率、保证房地产开发，而违规拆迁历史建筑或街区的现象屡见不鲜。因此，既要保留传统街区的历史文化价值，又要满足经济发展规律，迫使我们不得不深入探讨对传统街区更为适宜的改造更新模式。如何在保留历史街区的价值，并且又能够满足经济发展规律的要求，寻求何种保护性开发模式是当前规划界关注的一个重要的问题。
2.3历史街区居民的贫困化
历史街区一般都处于区位比较好的城市旧城，人口、功能在此过度聚集客观上给保护造成困难，而郊区化与城市化的发展使得中高收入者纷纷选择搬迁到生活环境较好的城市新区，这样历史街区出现“保护性衰败”的趋势。由于目前市场机制、房屋产权制度不完善等诸多因素，处于衰败过程中的历史街区内私塔乱建等情况严重，房屋自然老化破败，基础设施落后，居民生活条件差，进一步导致历史街区人口逐渐贫困化、老龄化。这样的后果是街区生活成本低于与城市其它地区，收入较低的外来人口、流动人家在此集聚，反过来导致街区进一步的贫困化。
2.4安置过程中的社会矛盾
在对历史街区改造过程中，居民安置房源的区位普遍较差是一种普遍的问题。据相关资料表明，历史街区内居民对住房的主要需求依次是住房位置、面积、厨房卫生等设施，由此可见住房地点是居民们最重要的一项要求。另外，随着地价上涨，富人住进旧城，穷人迁往郊区，那么低收入者还要承担更多的交通费用，带来上下班、上下学的不便，生活水平差距将继续拉大。因此，对动迁居民追加的补偿是必要的，并且应该向处于弱势群体的居民有所倾斜，这才符合社会公平的原则。
公众需求导向下历史街区更新方式探讨
3.1倡导小规模渐进式改造方式
大规模的改造带来的负面效应非常明显，小规模渐进式的更新改造方式逐渐成为保护公众利益的重要手段。小规模的更新改造是一种“适应性改变”，具有极大的灵活性，它既能充分适应复杂的现状约束，又能较好地适应人类生活的纷繁复杂的变化，因而能够激发街区居民（或单位）参与更新改造的积极性。而且，从技术角度上看，小规模更新改造也利于公众参与的开展。所以，这种改造方式的变革为公众参与机制的引入，更加能够体现街区改造中的社会公平，更能发现并解决公众需求的问题。
小规模渐进式的改造将解决居民现实需求为首要目的，避免了大规模拆迁的出现，首先将是否拆迁的选择权交给了居民自己来决定，这不仅尊重了居民的真实愿望，也符合了市场经济条件下拆迁这类民事活动应当遵循的“公平自愿”的原则；其次不需要大量的周转安置用房，改造当事人只要去亲友家里暂时借住一下就可以解决问题；第三可以延续街区原有的社会结构和邻里关系。
3.2尝试多样化的改造设计
历史街区的改造应坚持保护历史真实性、保持风貌完整性、维护生活延续性的原则，改造要使得街区内居民继续按自己的意愿生活，要维持原有社会功能，促进地区经济发展，使得规划不仅改善街区的物质环境，而且保护街区公众的利益。
就保护方法而言，对于同一个历史街区的保护规划，不可能出现截然不同的多种方案，只可能在局部地段或细部上有所区别。历史街区的保护和更新模式是本着保护传统空间格局，在充分现状调查和对建筑年代、建筑风貌和建筑质量等因素的综合判定的基础上，对历史街区的每一幢建筑进行定性和定位，提出保护与更新措施。目前历史街区内的建筑一般有保存、保护、整饬、更新四种方式，笔者认为应当增加第五种方式――暂留。即暂时维持现状，特以后条件成熟时拆除、改建。这是指对一些应该拆除的不协调的建筑，由于种种原因一时无法进行拆除或改建，可以理解为“判处死刑，缓期执行”，但不能改判，最终要形成完整的历史风貌。
3.3倡导用地兼容与功能引导
历史街区的土地使用性质，原则上应该按照总体规划或分区规划确定的用地分类标准予以分类，但现实中这种严格的分类方式却不被市场所接受。学术界对重新定义用地种类的争议此起彼伏（如江苏省2006年出台的控规编制导则，将用地细分至“小小类”），但计划永远改不上变化，各种新的用地类型不断出现。笔者认为，与其花大力气不断修改的用地种类，不如以不变应万变，在现有用地框架内增加对用地兼容性的研究。历史街区中的用地情况较一般城市旧城地区更为复杂，而且历史街区面临着复杂的发展机遇，严格的用地规划控制不具备引导街区发展的重任。所以，笔者认为在不影响历史文化风貌和符合历史建筑保护要求的前提下，允许特定区域内土地使用的兼容和复合，将街区的发展与居民个人的发展联系到一起，实现双方共建和谐社区理念。
3.4重视民间自发的保护行为
居民作为街区的主体，在街区的改造中占据重要的地位。在制定严格的建筑高度和风貌等要素的规划引导下，政府负责相应基础设施的改造，而居民则根据自身的实际情况和意愿进行改造和重建，但其前提是街区必须有明确的产权脉络。这是一种渐进的、自发式的可持续性街区保护策略，在国内众多地区已经有过成功的应验。此外，应该简化历史街区的产权构成，采取多主体介入的保护方式。如针对私有产权房，可以签订相关责任主体保护协议，由产权人自行保护，并配合保护机构实施统一修缮改造工作，双方按照协商比例出资共建。
结论
目前许多街区改造产生众多无视公众需求、损害公共利益的原因，笔者认为是没有认识到历史街区保护与更新的特殊性，错误的将其与旧城改造混为一谈，用旧城改造的方法来改造历史街区。所以，必须从根本上来重新认识历史街区保护与更新规划的特殊性。历史街区的保护与更新要实现“综合效益”，要对历史街区的物质要素和非物质要素进行整体性更新，要充分考虑用地兼容性与弹性需要，通过引入新功能增加居民就业机会。街区改造应能给居民带来实实在在的利益，解决具体的生活需求。
回归到规划理论的本质，从霍华德构建田园城市的那一刻开始，规划就被赋予了构建美好生活的内涵。如果规划理论背离了代表公共利益的根本出发点，漠视公众的需求，那么再宏伟、再优美的规划也终究不会被公众所接受。因此城市规划更应当回归本质，保护公共利益，解决公众需求。
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在治理易于污染的城区明渠的简单做法是将其覆盖,明渠转暗,从一定意义上讲这对改善城市卫生面貌有一定的益处。但在盖去明渠的同时,也埋葬了一种城里人能体验到的自然的过程。西方发达国家在经历了几十年填埋排水渠的历史之后,已开始回味明渠的意义,并重新考虑明渠的设计,成为城市难得之景观(Thayer 1989).
起湾道排洪渠的南段已覆盖(图10),而北段尚为明渠。建议不再覆盖。在可能的情况下打通已覆盖的暗渠,使之与现有明渠连为一体。
(b)节制使用工程措施,还水道以自然本色
目前,国内对城市河渠的工程处理基本上都是水泥衬底和驳岸,裁弯取直,这似乎对排洪排污有效,但实际上这种工程措施是落后的。目前,国际先进国家已普遍反对河道治理的这种工程措施,包括美国洛杉机河流治理,都强调还河道以自然本色。拓宽河道使之成为一个水-湿地-旱地生境系列综合体,节制地使用钢筋水泥,至少有以下几大好处:
第一,减少工程投资;
第二,利用自然的生态过程净化污水;
第三,维护城市中难得的自然生境。使垂直的和水平的生态过程得以延续,即可以成为自然水生、湿生和旱生生物的栖息地,也是联系城市各自然栖息地斑块以及于城郊自然基质间的生物廊道。
(c)治理污染,引注清水
除西河外,上述几个水系都已遭严重污染,主要因为城市生活污水排入其中所造成(图6)。应设排污管将污水分别处理,同时沟通通水系,引注自然清水,使污水河成为清溪。结合两岸绿化带,使河道两侧成为人们消暑纳凉,闻花香听鸟语之好处去,此也是中山市人民之理想(杨桂濂,1996)。
(2)连接城中残遗斑块
中山市城区目前保留有多个山丘而成为建成环境中的自然残遗斑块,并陆续成为公园绿地。这些绿色斑块象是城市海洋中的孤岛,相互之间缺乏联系(图1),与城外自然丘陵山地也没有结构和功能上的联系,建立这些联系是中山市整体景观可望发生重大改观的一个突破点。
建立这种景观联系,可以通过以下几个方面来实现:
(a)水系廊道联接城中绿色斑块
以上述水系网络结构为联系,将城中孤立斑块连为一体,形成一种串珠式结构(图7),这就要求城市扩展和旧城改造过程中有意识地留出绿化用地,以保持山体与水系之间的空间联系,这种空间联系是山、水景观元素之间自然过程的必然(如水源于山泉),也为生物提供一个连续空间。许多生物需要两个以上的生物的生存,孤立的山丘就很难满足这些生物的生存,城中自然就失去"鸟语花香"的生物景观之美。目前景观格局下,通过较少的改造就可使员峰山与北部水系相连;葫芦山、莲峰山与东部排洪渠绿带相联;紫马岭、孙文纪念公园及筹建中的体育公园与白石涌相连。这样,基本上构成城区山水相连的整体景观格局。
通过水系还可以把城中孤峰与郊野整体自然山水基质建立联系。
(b)城区街道绿化作为联系通道
目前城中绿色孤岛与主要街道绿化带缺乏空间联系,如烟墩与城区主要绿化的街道包括孙文西路,光明路等,仅有几十米之隔,却被建筑物团团围住,缺乏绿色的联接通道(图1,5)。绿色被迫退缩到一个令人窒息的极小范围内。应有意识地设计这些绿色斑块与主要街道绿地的联系廊道,并通过主要街道绿地将城区各孤立斑块联为一体。如通过湖滨路可以有意识地将员峰山。逸仙湖和烟墩联为一体,通过延龄路和莲塘路,又可把莲峰山一带与上述绿地系统联为一体(图7)。
这在旧城区改造中显得尤为重要。旧城区融合了中山市城市历史的各种文化现象,如建筑、习俗,形成了中山市独特的传统文化景观,在旧城区改造中应审慎地加以保护,使之成为中山市有独特吸引力的一部分(吴锐成 1996,方敏 1996,林文辉,1996,鲍文莉,1996)。但旧城区的道路、建筑缺乏适于现代化城市发展所需要的合理的规划,其街道狭窄、绿地空间缺乏。应该在保持旧城区原有的文化景观风貌的基础上,扩展旧城区内部的绿地,并通过道路和水系廊道建立旧城区与周围的生态联系。通过改造,使旧城区的传统的文化景观和自然生态过程都得以保持和恢复。
(c)从整体景观格局出发开辟新绿地
建立城市景观生态连续体还可以通过有意识地增设园林绿地来实现,这需要规划师和城市建设决策者从整体景观格局出发,在关键性的局部和联接点投子,使城市景观格局形成一盘活棋,在中山市有许多这样的关键性部位,经过全面分析可作为新建绿地的部位,对全局景观会有重要影响。
(d)未雨绸缪,在城市扩展中维护景观生态过程与格局的连续性。
在城市扩展过程中,应把维护景观生态过程与格局的连续性作为城市规划的主要内容。尤其应注重城市边缘带的土地利用格局。这就需要分析景观生态过程,通过其动态和趋势的模拟来判别对维护景观生态过程具有重要战略意义的景观局部、位置和空间联系,即景观生态安全格局(Security patterns) (Yu 1995a-c, 1996,1997)。中山市城区在向东南山地扩展中尤其应注意山地与水系的连续性和完整性。
作为总结,景观生态过程与格局的连续性是现代城市生态健康与安全的重要指标。象中山市这样的园林绿化和城市建设先进城市,下一个目标应该是什麽?不应该仅仅增加一两个公园或美化一两条街道,而应把城市放在区域的整体景观基质中,设计城市的景观格局,使之成为区域整体景观生态过程与格局的有机组成部分。
致谢
本研究得到建设部城建司园林处李如生、中山市副市长吴锐成、公用事业局局长陈鹏、市建委副主任扬桂濂、规划局副局长伍瑞家、市园林管理处主任刘炳祥、孙文纪念公园副主任刘锡求等的大力支持,谨表谢意。
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图题
图1. 中山市现状景观格局(概略)
图2. 中山市的绿岛景观
图3.中山市道路绿化绿之一
图4.城市边缘所反映城市扩展过程中对自然景观缺乏尊重
图5.城中绿岛缺乏与外界联系的生命廊道
图6.水系廊道没有的到维护,生活污水排入
图7. 中山市绿色景观的改进方案之一(概略)
图8. 歧江可将郊野景观引入中山城区
论文关键词：城市建设，历史文化保护，误区
历史文化的保护和研究对现代经济社会的发展，有着非常重要的借鉴和指导作用，又可作为增强民族(或国家与地区)自省自爱、自尊的重要宣传教育阵地。但在经济高速发展的地区、时段，在人口密集的地方，往往破坏较大，这就有必要从认识上加以提高．重点防范，在城市建设上明确予以保护，从法律上给以保证。但现在对历史文化的保护，特别是在建筑及其环境的保护中往往存在多种误区。
1)往往在想毁掉先人的东西时，就有人打出“历史是人民创造的，我们可以创造新的历史”的招牌。历史确实是大家创造的既不能妄自菲薄，也不能枉自独尊，不过更赞成“让每个人都占有历史一页”的提法。据说在英国古城墙要修复，砖可以不用古砖这是基于这种理论的做法之一。有的城市在旧城墙遗址处修的街道广场上还特意标明原城墙的位置走向。历史不能像割韭菜长一茬割一茬，城市建筑更不能几年就拆一茬。
2)“保护历史文化妨碍了经济发展”的观点。持这种观点的人往往一方面在破坏历史文化，一方面又在大谈自己城市的历史；在旧城拆了古建筑，又到新区去搞明清一条街。这种做法既破坏了很好的旅游资源，又不能形成新的经济热点。有时在历史遗迹、风景区地方挖洞搞个鬼怪神妖的人文景观，这不仅亵渎了古文明，还使人反胃。
3)“旧的建筑不适用，需要改造”的说法。这一改就是大拆大建，面貌全非。倘若西安也把城墙拆掉修成环路，其古都风貌及旅游价值效果就要逊色不知多少：还有的地方为了突出自己的城市特点，在任何建筑上都要搞地区、民族、历史的特征，以示“文脉”的延续。在一个城市里应有不同历史的建筑及风貌区，但绝没有必要在每个建筑上看其上下五千年。只要对历史做了大胆的保护，就可以毫无顾及地对现代化大胆追求。这样，文脉就得到了自然延续并且通畅。
4)“要用一种统一的理论指导全盘”。我国幅员辽阔，地理特征千姿百态，文化底蕴各不相同，处于转型期的经济发展也参差不齐，城市形态与结构各自不同，需要也不同。用一种理论指导全盘．显然不实际。中国有自己的城市文化传统，盲目套用西方理论，只会牺牲自己的城市特色。作为中国文化代表的北京城借用功能主义系统的大拆大建、内外环道路、超尺度街廓使北京传统城市特色几近灭绝，便是前车之鉴。然而中国的现代城市建设教育、思想、方法又一直在承袭西方的城建体系，无法摆脱全球经济一体化趋势的影响，当然借鉴承袭是不可避免的，问题在于如何在借鉴、套用的过程中研究西方城市建设理论对中国城市快速发展的适应性，逐步建构适应自己城市的地域特点、地方风貌、文化韵味、经济规律，又具备时代印迹的促动性城市建设理论，是当今亟待解决的课题。
还有，人们对历史文化的保护往往忽略对古树名木的保护，为了建筑可以任意砍伐。树是历史的活的见证，是无法仿造假造的文物，难道不应该更加重视吗?城市既是经济社会发展的载体，又是历史文化的象征。这是任何一个城市规划、建设、管理工作者都不应忘记或偏颇的两个方面。
1)保护对象应该是各个历史时期遗留下来的具有历史、艺术和科学价值的文物、历史遗迹和风景名胜。包括：国家省、市、县各级文物部门已定的历史文物和名胜点；尚未列入文物保护单位，但具有较高历史、艺术、科学价值的文物古迹；业已损毁但具有重修、重建价值的文物古迹等。
但在城市改建中，有时会对古旧建筑是否是历史文物古迹、是否保留等问题提出质疑。我们可以参考英国“公民信托社”提出的五条标准：是一件艺术品，能丰富环境；是某一特殊建筑风格或某一时期的建筑代表；在社会上占有一定的历史地位；与重大事件或重要人物在历史上有联系；能使周围环境具有一种时间上的连续感。
2)历史文化的保护方法是根据各保护对象的历史、艺术、科学价值和经济意义来确定其保存、发展与利用办法。为此，应首先弄清各保护对象的历史年代、文化等级、性质特点、功能内容、容量、交通条件、空间特征与经济利用价值等。并尽量从社会、文化、经济、精神、习俗以及心理情感上去完善和发展它。
保护的一般方法有保养、维修、改造等几种。通过保持和恢复文物古迹的本来面貌，来示明当时的历史陈迹。对古旧建筑加以改造，使其外形不变，而内部更添现代化的设备和装修，以充实它们的使用价值，使其得以新生。
继承发扬古文物意境，提取传统的特色和符号。罗伯特·文丘里1972年设计的美国费城弗兰克林纪念庭院，没有把旧建筑修复，而是将19世纪典型的美国坡顶简化成开敞的不锈钢构架，其地面用白色大理石在红砖地上标志出旧房屋的平面。文氏认为：旧建筑灵魂已显出来，人们步入庭院透过层层空架，由衷地感到故人已逝，精神犹存。创造了一种宁静安详的纪念气氛。
还可以通过延续城市的历史文脉达到保护的目的。如日本横滨步行道公园设计中，设计者认识到由于横滨经济的发展，随之也产生了大城市所具有的一系列弊病——“绿”在消失，“水”被疏远，自然生态遭到破坏，造成城市中自然的匮乏。因此，在整个设计中构思了三个相关联的主题段，来追念与城市文脉有关的历史。设计者创造了：绿化步道——这里绿树葱郁，鸟语花香，一派自然景象，成为人工环境中的一块绿洲；“水”的广场——运用喷泉、瀑布、跌水、滚水和漩涡等水的表现来赋予广场自然的气息，使人摆脱城市的喧闹，获得片刻的宁静；“石”的广场——是供纪念、演出等集体活动使用的露天广场，并制作了几十种有历史性代表的图样方案制作的陶块，铺砌在步道或嵌于指示牌上，给长者以历史的回忆，给少者以乡土教育，给客人介绍了城市发展的历史而留下特殊印象。
3)历史文化遗存的保护范围常根据不同保护对象的需要，划分为严格控制区、环境协调区和视线走廊区，现分述如下：
严格控制区：指文物古迹自身占有的地域。在此区内严格保护文物古迹及其环境的历史原貌。一般除维修外不得有任意拆迁和改造，更不能新建。
环境协调区：指文物古迹所处的周围环境区，它介于严格控制区与非保护区之间。在此区内允许新建房屋等，但必须与文物古迹相协调，并服从于文物古迹。在此区内除应控制建筑的高度外，还应对其体量、结构、韵律、色彩、风格和使用等方面有所规定，以使其与文物古迹取得协调和均衡，和谐一致。此外，应考虑与街路、绿地等的协调内容。
论文摘要：随着我国国民经济的飞速发展与城市化进程的日益加快，各项建设项目的土地需求量日益增加，土地利用的供需矛盾与结构性矛盾显得更加突出。必须以可持续发展的眼光来正确看待两者的关系，在具体实施中要做到对两者有效的协调与衔接。本文通过对土地利用总体规划与城镇规划差异的对比，提出了两者衔接的方式。
引言
改革开放以来，随着我国国民经济的飞速发展和我国经济体制由计划经济体制向市场经济体制的转轨，各项建设项目的土地需求量日益增加，尤其是耕地面积的迅速减少，使土地利用的供需矛盾与结构性矛盾显得更加突出。为了加强对新经济形势下我国土地利用总体规划进行科学、可行的修编，土地管理部门在全国范围内先后部署并开展了两轮总体规划编制工作，特别是加强对土地利用总体规划与城镇规划的衔接。土地利用总体规划与城镇土地规划在用地分类、编制体系及审批权限几方面都存在着很大差别，两者衔接的核心工作是做到用地布局与建设用地规模两方面的衔接。如果建设用地与基本农田的布局不能做到充分的衔接，则规划实施中必然要对两个规划进行频繁调整。可见，土地利用总体规划与城镇规划有着很高的关联度，必须以可持续发展的眼光来正确看待两者的关系，在具体实施中要做到对两者有效的协调与衔接，为两个规划各自的顺利实施打下坚实的基础。
土地利用总体规划与城镇规划的差异
1、指导思想的差异
自1986年至今，我国先后开展了两轮关于土地利用的总体规划编制。土地利用总体规划是以土地资源供给为出发点，依照上级所下达的对建设用地的控制指标为限制，按计划进行的土地规划编制，其指导思想是制约供给和引导需求，重点在于对土地利用的控制上。城镇规划是对社会发展、经济状况、产业政策及人文因素等多方面进行综合分析，并依据市场经济下城镇的客观发展规律与社会需求进行编制的规划，其指导思想是以满足需求和方便生活为出发点，重在发展。
规划目标的差异
土地利用总体规划是以规划期的耕地和其他主要农用地的保有量、建设用地占用耕地数量及控制规模、土地的开发，整理及复垦规模、总体布局要求及土地利用率与产出率的提高等方面为主要目标。城镇规划则主要目标则是在城镇的性质、规模及发展方向确立的条件下，对城镇的规划区范围及拟定分期建设技术经济指标等方面进行确定。
规划部门的差异
土地利用总体规划与城镇规划分别由国家土地资源管理部门和土地规划建设部门来编制实施。随着计划经济体制到市场经济体制的转变，我国的土地资源也从过去的无偿使用发展为有偿使用，这同时就客观造成了国家土地资源管理部门与各部门之间以及各部门间的矛盾。
规划时间、层次及人口统计口径差异造成的矛盾
土地利用规划有一个重要原则，即“一保吃饭、二保建设、三保环境”，而事实上很多城镇却是先有城市规划后有土地利用总体规划，这种现象导致总体规划反而服从城镇规划的结果。城镇人口的统计途径和统计范围方面也存在着差异，有些按行政区域进行统计，有些则按非农业人口数量确定人口规模。这种“以地定人”的城镇规划和“以人圈地”的土地利用总体规划也是导致不同矛盾的根源。
土地利用总体规划和城镇规划衔接的原则
土地利用总体规划与城镇规划的衔接应遵从以下原则：第一，从全局出发的整体性原则，要求以提高土地的总体利用效益为基础，对不同区域、用地部门及产业之间用地的需求进行全面考虑，协调好各区域、部门及产业间的用地矛盾。第二，保护与保障并行原则，在加强对基本农田保护的基础上，推进耕地保护从重数量向数量、质量及生态建设的全面平衡转变。加强对土地的整理力度，控制建设用地占地规模，建立保护耕地的激励机制，才能使耕地保护与经济建设和谐发展。第三，可持续的土地利用原则，在规划建设中要将土地的开发、整理、利用及保护结合起来，重视环境的保护与改善，对区域生态建设和环境保护用地进行合理安排，使土地利用和生态环境统一协调，实现对土地的可持续利用。 转贴于
土地利用总体规划和城镇规划的衔接方式
1、强化土地管理部门和建设规划部门间的协作
土地管理部门和城市建设规划部门都要对城市用地进行统一的管理，严格土地审批制度，切实做到土地规划、征地、开发、建设的统一管理。同时要强化实施两个规划后的监督检查工作，对于违法用地和建设的案件要严肃查处。土地利用总体规划与城镇规划衔接的重点是城镇建设用地的范围和界限，而建设用地区的土地利用则按照城镇建设规划进行。
城镇规划要以土地利用总体规划为依据
城镇规划制定的发展用地的规模及控制范围不可超过土地利用总体规划规定的控制指标。同时，城镇建设用地要严格符合耕地总量的动态平衡要求及土地用途的管制要求，努力提高耕地的质量。对于不合理的建设用地，要按照土地利用总体规划与城镇规划的具体要求进行局部调整，做到科学、合理地用地。任何部门、任何单位与个人的建设用地都不得违反土地利用总体规划与城镇建设规划的要求。
走集约型的城镇建设道路
城镇建设规划应从过去的粗放式建设方式转变为充分发挥城镇可利用空间的集约型建设方式。城镇规划要树立建设用地紧张的观念，对土地进行更加科学、精密、详尽的安排规划，对城镇空间充分利用，适当提高建筑的密度、高度及容积率。当前许多城镇建筑的密度与容积率都比较低，有着很大的开发改造潜力。同时也可通过加强旧城改造，提高旧城用地在布局、结构及功能方面的紧促性与合理性来提高旧城土地的利用效率。另外还可以土地置换的方式，压缩农村的居民点及村镇企业用地，以达到节约用地的目标。
参考文献：
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