发布时间：2023-03-20 16:18:36
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的停车场项目管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：施工工地；智能化系统；管理效率；功能
【分类号】：TU855
智能化系统的应用，对提高项目管理效率、保障工地的安全生产、减少工地突发事件处理的响应时间等都有重大意义，下面就智能化系统在施工场所的应用作介绍。
泰州长江大桥南锚施工工地位于江苏扬中市，任务范围为三个主桥墩、南锚、三个引桥墩及其连续梁的施工，工期三年。项目部施工工地由生活管理办公区、施工区、原料堆放区、配套生产区四部分组成，总面积约15万平方米，是江苏省众多标准化施工工地之一。
依据工地的管理特点我们设计了一套简单有效的智能化系统，系统由下列子系统组成：
（1）生活、管理办公区一卡通系通系通；（2）闭路电视监控系统；（3）背景音乐及公共广播系统；（4）信息系统
一、生活、管理办公区一卡通系通系统
1.系统设计
为每一位员工配备一张感应式IC卡，实现车辆出入、门禁控制、考勤管理及工地内部消费。
系统的各项组成部分与中心控制系统相联系，中心系统负责管理各项人员信息数据，负责进行各项授权管理以及系统的维护，获得入门许可的人员可以通过其已获许可权的门禁，在特殊情况下，可依照管理规定由中心控制系统进行特殊许可授权。其它人员进入任一门禁控制点都将记录在人员信息数据中。（生活、管理办公区一卡通系通系统见图一）
（1） 停车场管理系统。（停车场管理系统见图二）
停车场管理系统负责项目部的工程车辆、员工车辆及外来车辆进出控制管理，并形成车辆进出报告。
进场时：固定卡使用者将车辆驶至入口门卫处取出IC卡在读写器感应区晃动（约10mm），值班电脑自动核对记录，并显示车牌，感应过程完毕，伸缩自动打开。司机开车进场，进场后伸缩门自动关闭。临时泊车者将车辆驶至门卫处司机按出卡按钮取卡（自动完成读卡）感应过程完成，伸缩门自动打开，司机开车入场，进场后伸缩门自动关闭。
出场时：固定卡使用者将车驶至门卫的出口票箱，取出IC卡在读写器感应区晃动，电脑自动记录，并显示屏显示车牌门卫与实车牌对照，以确保“一卡一车”制及车辆安全；感应过程完毕后伸缩门自动打开，司机开车离开。临时泊车者将车驶至门卫处将卡交给门卫，门卫将IC卡在读卡器感应区晃动，伸缩门自动打开，车辆出场；出场后伸缩门自动关闭。（停车场原理见图三）
停车场管理系统另配有摄像机复合系统，该系统有两台摄像机，一个双路视频捕捉卡及管理软件组成。车辆进出场时，自动启动摄像功能，并将照片存储在电脑里，出场时电脑自动将新照片和该车最后入场的照片进行比对，门卫能实时监视车辆的安全情况，进出场有无冲突。所有摄入的车辆图片存在电脑的硬盘中，以方便以后查证。每一幅图片都有时间记录，查验方便。本系统采用城市通智能2000卡停车场管理系统。部分设备的性能如下：读感器，读感距离为15～20cm；读感速度是94ms；工作环境-20～60℃；外壳防水级别为4级。系统采用非接触式CPU卡，兼容MIFARE卡。控制器与读感器用屏蔽五类双绞线连接，可相距150m远。控制器具有32KB字节数据存储容量，3个输入状态点数，3个输出控制点数，两个外接读感器数量，使用RS-485联网接口。
（2）人员进出管理。为了提高管理水平，在每一个大门处设门禁控制系统，（见图四）门禁系统须有以下功能：
1）员工和被授权的其它人员（监理及业主）持卡（或有效指纹）方能进入；
2）任何人进出大门的信息都由电脑记录下来，并随时打印出报告；
3）门卫人员出入口，人员出入直接开关控制，不需刷卡；
4）内部消费，员工及其他持卡人员可以在生活区食堂及小卖部进行消费；
2、软件设计
利用模块化设计，实现以下功能
（1）门禁事件的实时动态显示
（2）车辆通过伸缩门的权限管理
（3）人员基本信息查询
（4）各项数据库生成、维护、修改、删除
（5）各项报表生成
3、硬件设计
由于IC感应卡门禁系统具有稳定可靠、安全等优点，因此采用IC感应卡。利用该卡进行门禁控制，达到开启伸缩门及各办公室门锁的功能。
（1）IC感应卡
该卡内含感应式IC线路，不须接触，只需在读卡器前轻轻晃动，就可以达到读取内部数据，该卡上可以直接印刷彩色文字图片，成为生活管理区的出入卡和员工考勤卡。
（2）门禁系统
1）感应式IC读卡器：利用无线感应技术，可非接触地读出IC卡上的信息，此技术成熟，稳定可靠。特别适合门禁、停车场管理等众多场合。
北京坤腾世纪科技有限公司（简称坤腾世纪）作为国内一线的集成服务信息化建设先锋企业，始终本着以客户需求为先导，以客户利益为目标的服务理念，现已发展成为具有一定规模，拥有丰富产品渠道的专业系统集成服务商和产品供应商。
不断提升服务能力
坤腾世纪拥有丰富的全球IT资源，与100多家国际、国内顶尖IT厂商建立了长期的战略合作伙伴关系，以网络基础平台建设、信息化应用建设为目标，为客户提供系统集成的全面咨询服务、方案论证和产品方案设计，并具备工程安装、调试、测试以及日后整个系统管理、维护、功能升级等一系列服务管理能力。
历经11年的发展，公司已成长为一家注册资本达2200万元，员工200余人，业务横跨系统集成、行业应用软件开发和智能安防系统建设等领域。主要经营家用电器批发、商用显示设备生产与营销、政府采购设备供应、政府、教育、能源、政法等行业信息化系统集成、公共安全防范与建筑智能化设计与安装、科学级生命仪器的进出口、北斗卫星定位系统等业务领域，是一家集研发、生产、销售三位一体的中关村高新技术企业。
坤腾世纪专心致力于各行业的软件设计、研发，相继开发出坤腾世纪一点通多媒体教学系统软件、坤腾系统信息资源管理系统软件（政府/企事业版）、集中式智能高（标）清视频管理平台 V1.0、集中式多媒体教室管理系统 V1.0、xcola大屏幕交互式教学电子屏显示系统 V1.0 、xcola大屏幕显示控制系统 V1.0、xcola停车场管理系统 V1.2、xcola硬盘录像机控制软件 V1.0、高（标）清播放导播控制系统 V1.0、基于互动教学的教育资源互联网管理应用系统V1.0、智能高（标）清实时录播系统 V1.0、xcola智能楼宇监控系统 V1.0、基于北斗卫星定位系统V1.0等自主软件产品和工具，并成功应用于网络建设、视频会议系统工程、音视频工程、教学录播、停车场管理、大屏幕监控系统等各种类系统集成项目中。
经过几年的努力，公司已相继在北京市的各高校，企事业单位、政府、石化、部队等行业完成了多个项目的施工建设并赢得用户的普遍好评。
坤腾世纪是一个朝气蓬勃，充满活力的团队。公司秉承了成立伊始的“务实创新、诚信共赢” 的经营理念，坚持“以优异服务与技术创造客户最大价值”为服务理念服务于各行业广大客户。
坤腾世纪目前拥有着强大的产品线、优秀的销售团队、雄厚的技术实力、丰富的客户经验及专业诚信的优质服务队伍。
坤腾世纪拥有80多人的软、硬件产品研发团队，经过几年的建设，软件方面已形成覆盖教育行业、安防与建筑智能化控制、地理信息管理系统三大领域的专业产品，自主知识产权系统拥有软件著作权24个，已登记成为软件产品的有10个。
自主硬件产品方面，已经实现从32到108各种尺寸的大屏幕触摸一体机、广告机、液晶拼接单元的研发和生产能力，公司先后成功推出的基于XCOLA液晶触摸一体机和“云世界”等校园媒体解决方案，基于E点通“云录播”终端和CMS集中管理系统的教育“云录播”、公安“云审讯”等解决方案，面向地质、公安、水利等行业的地理信息系统集成系统解决方案，面向安防与建筑智能化行业的停车场、物业、监控等软件产品。
在基于北斗的卫星定位服务方面，公司面向政府、电力、交通、旅游、汽车制造、矿业、公共安全等众多行业提供完善的应用系统解决方案和可靠的终端产品，建立综合信息运营服务平台，为用户提供导航定位服务、简短数字报文通信服务和基于位置的增值信息服务，形成了“系统应用+终端产品+运营服务”的业务发展模式。到目前为止，坤腾世纪已经缔造出教育、政法、公安等领域内多款产品的行业标准。
优秀的销售团队
坤腾世纪目前拥有20余人的销售队伍。团队从业务行业划分为主攻政府与教育行业的政教事业部和主攻能源、电力、金融等行业的的企业事业部，以及专业从事安防与建筑智能化行业的设计团队。
从业务范围覆盖情况看，公司主要从事基础信息化建设、专业的行业信息系统集成工作、多媒体建设、大型的弱电设计、安全防范、网络工程等领域的业务开展；从销售区域分，又拥有 北京、上海、广州三个核心城市销售区域，覆盖周边省市的业务覆盖能力。
专业诚信的服务体系
坤腾世纪始终坚信：诚信服务是公司的生存之本。我们把“量体裁衣”和“一站式服务”的设计原则深深植入到咨询服务、产品服务、技术服务中；始终坚持“客户至上、技术领先、诚信服务”的理念， 形成了“安心2+1”的新干线服务体系。十年来，公司已经完整的实现了以事业部为核心的总部服务体系和分布在全国各地的属地合作伙伴服务体系。
雄厚的技术实力
坤腾世纪作为一家集成服务商，目前拥有一支强有力的系统集成技术队伍。技术总监根据专家委员会的技术规划领导其下的研发部、系统集成部和客户服务部，各部门均有多名经验丰富的工程师和客服人员等。目前150多人的技术队伍，拥有18名项目经理和130多名系统集成技术工程师，均具有软件开发、系统集成等管理经验，全面负责软件系统的设计、研发、系统集成、工程、售后服务等项目管理和技术支持工作。系统集成部门在凭借其雄厚的技术力量，科学系统的项目管理和优秀的售后服务保证，赢得了广大的客户，获得了广大客户的认可和称赞。
研发部自成立以来，高薪聘请了多位高学历的软件开发人才，依靠团体较高的知识层次，一直致力于计算机应用软件开发，积累了丰富的项目开发、实施、产品开发经验，借助精深的计算机技术和极其丰富的项目实施经验，与政府部门及社会各界精诚广泛合作，以功能完善的软件产品，卓越的品质和令客户满意的售后服务，为客户提供一流的软件和服务，并在同行业中获得了较好的口碑，同时不断调整自身发展战略，了解国际最新动态，积极致力于系统集成和企业解决方案的研发并先后成功研发了多款教学录播、监控、视频会议等应用软件。
完善客户服务体系 优化服务队伍
【关键词】: 房地产公司成本控制
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1.前言
智能建筑与房屋建筑中的土建工。传统安装工程等相比,由于其技术比较专业、单位价值较高、技术更新较快等特点因而在成本控制方面也有其自身的特点。房地产公司作为项目的建设单。如何通过有效的项目管理来取得最大的经济效益其中最核心也是最关键的环节就是对成本的控制与管理。下面就智能化工程的成本控制要求进行阐述。
2.各阶段工程成本控制
2.1 项目立项阶段成本控制
项目立项阶段主要是在房地产公司对整个开发楼盘的整体立项后,根据楼盘确认的业态分商务楼、住宅、酒店、简易商铺等进行归类划分确定此楼盘的智能化项目。
2.2 设计任务书确定
按照归类建设单位在进行方案设计招标前要明确此楼盘智能化项目设计任务。设计任务书应该介绍此楼盘项目的大概情况，此智能化项目所包含的所有子系统。针对不同性质楼栋明确各楼栋所需设计的各分子系统同时明确设计的各个阶段所要达到的设计深度要求及所提供的资料等内容，对各子系统所要达到的功能要求应基本描述清晰。
2.3 方案的定位及各分支系统的功能表确认
方案一般是设计投标单位根据建设单位的设计任务书要求进行的响应。设计单位会按照设计任务书要求对此楼盘的智能化项目的解决方案进行全面、详细的描述，针对每个分子系统要有明确的响，响应的内容包括: 要达到设计任务书的相关要，可以采用什么技术手段来解决,如何使技防与物业管理更好的配合达到现代化小区的安全管理和优良的物业服务；同时可以对某一问题能够提出多种解决办法说出各自的优劣及主要适用的环，并针对特定的楼盘可以提出设计单位的主观建设性意见,如停车场管理系统中车辆进出的刷卡方式有用蓝牙刷卡技术远距离有源卡技术、远距离无源卡刷卡技术和近距离停车刷卡等。针对小区的出入口和小区内地下停车场的进入口，可以根据实际情况和小区物业管理的要求采用不同的刷卡方式。方案定位后，对设备的使用技术已经基本上确定这样对设备成本也就有了比较明确的定位,建设单位可以根据小区业主的档次和安全管理等各方面的因素确定某个子系统的方案定位。
2.4 图审
图审主要是对设计单位设计完成的施工图纸进行全面的审核把关. 主要审核三方面内容: 第一系统图的设计与设计方案及功能表中所描述的内容是否一致: 第二. 场外管路的走向是否合理; 第三,每个子系统的户内终端设备布放位置是否合理有效。
2.5 项目招标
这里的招标主要是指对智能化项目的施工进行招标. 项目招标有多种方式: 图纸招投标、清单招投标、施工招投标等。由于电子产品品目众多、产品档次参次不齐、同类产品不同品牌间存在许多兼容性问题。所以，智能化系统的招标一般要求按“图纸十清单”进行招标同时为保证招标价格的合理性及项目成本的经济性. 必须在招标时采用以下几方面措施: 第一,招标时对每一子系统必须准备几个品牌. 而且这几个品牌必须是同档次的品牌； 第二,对邀请参加招标的施工单位，必须按照建设单位的要求进行严格的资质审查。同时最关键的还要对项目经理进行资质审查和已建、在建工程情况考察和了解；第三,招标答疑的控制。答疑应采用书面形式为主一般不进行现场集中开会形式对各个投标单位传真来的疑问整理后以集中统一的书面传真形式回复。
对标书的审核，这包括资信商务和技术两部分, 一般审核要点如下
(1) 资信商务部分
1) 法定代表人资格证明书、投标文件签署授权委托书、身份证、各种需带原件、交易凭证等
2) 投标函: 投标价、企业自报成本价/ 质量目标/ 工期目标/ 项目经理(姓名/ 身份证号/ 证书号: 与报名时一致) / 投标保证金/ 履约保证金；
3) 投标函附录；
4) 投标保证金；
5) 投标文件份数: 正本/ 副本/ 电子光盘/ 其它、封装、盖章签字(公章/ 法人/ 造价师(委托协议) )；
6) 各种证书(公司资质/ 三类人员/ 五大员/ 项目经理证/ 职称证书/ 业绩合同等) ；
7) 盖预算员、造价工程师签字盖章、委托协议、造价单位、人员证书等；
8) 文明施工、环境保护、安全施工、临时设施、规费、税金、农民工工伤保险费率、公式计算链接；
9) 预留金、总包费；
1 0) 工程量清单核对‘价格核对(分析表与综合单价对应，同一子项价格相同、主材符合推荐品牌之一并且符合甲供/ 乙供要求。
(2) 技术标部分
1) 质量目标；
2) 工期目标、进度表；
3) 项目经理: 姓名/ 身份证号/ 证书号/ 业绩；
4) 技术负责人及安全员: 姓名/身份证号/ 证书号/ 业绩；
5) 项目管理班子到位率；
6) 售后服务期限‘响应时间、培训、备品备件等要求；
7) 招标文件要求逐条逐项承诺的内容是否承诺；
8) 技术标中应包含主要设备材料表但不含价格。
2.6 施工过程联系单控制
联系单、签证单是由于招标时没有明确或者后来施工当中有变动而引起的。联系单的签署及控制对项目成本控制也是整个项目成本非常重要的一部分。由于施工单位在联系单中所写的内容一般都会比实际夸大或者也会提出一些新的替代品所以建设单位对联系单中的情况第一要进行现场实地认证,第二要考虑增加的必要性. 第三要了解替代的必要性和替代品的价格。建设单位如果能严格按照相关要求对联系单进行控制则可以有效控制项目成本。
2.7 试运行及第三方检测、验收
按照相关规范要求智能化项目在开通后要求正常试运行1 到3 个，以便对系统进行第三方检测。第三方检测要求由建设单位委托，费用可以在招标时规定由施工单位在工程费用中支出。在委托检测前建设单位应提供详细的技术标资料和设备清单使检测方在功能、技术性能等方面可以按照本项目的招标要求进行严格检，这样基本可以保证施工单位能够严格按照建设单位要求进行施，基本可以消除偷工减料、以次充好等现象的发生, 同时对建设单位的成本管理起到核实作用。
2.8 移交物业公司
智能化工程日后的使用都是由物业公司来操作的, 因此在检测、验收合格后，应该及时把工程移交给物业公司。当然，移交的同时应该由施工单位对物业公司相关人员进行全面的培训与指导,使物业公司的管理人员能够全面了解此项目的基本情况。同时，使建设单位的投入能够真正为业主提供应有的服务。
【参考文献】
[1] 建设工程造价管理理论与实务(一) [M].北京: 中国计划出版社2008
[2] 工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京: 中国计划出版社,2006
[3] 工程造价计价与控制[M].北京: 中国计划出版社.2006
1.1项目概况......................................................................................................... 1
1.1.1项目名称及承办单位........................................................................... 1
1.1.2项目管理团队....................................................................................... 1
1.2项目结构.......................................................................................................... 1
1.3项目分区.......................................................................................................... 2
1.3.1牛场....................................................................................................... 2
1.3.2肉食加工厂........................................................................................... 2
1.3.3食料加工厂........................................................................................... 2
1.3.4白蜡树培育点....................................................................................... 2
1.3.5饮水区................................................................................................... 3
1.3.6办公区................................................................................................... 3
1.3.7生活区................................................................................................... 3
1.3.8别墅游览区........................................................................................... 3
1.3.9停车场................................................................................................... 4
1.3.10游客接待中心..................................................................................... 4
第二章 项目立项背景.................................................................................................. 4
2.1 项目建设的必要性......................................................................................... 4
2.1.1是改良肉牛品种的需要....................................................................... 4
2.1.2是增加农民收入，促进农村经济结构调整的需要........................... 5
2.1.3是新形势新机遇的必然选择............................................................... 5
2.1.4是促进农林牧各业协调发展，服务“三农”的需要....................... 5
2.2肉牛养殖在农业生产中的基础地位.............................................................. 5
2.3 优势分析......................................................................................................... 6
2.3.1政策优势............................................................................................... 6
2.3.2环境优势............................................................................................... 6
2.3.3交通优势............................................................................................... 7
2.3.4区位优势............................................................................................... 8
2.4 市场分析....................................................................................................... 8
2.4.1国内肉牛养殖的发展现状................................................................... 8
2.4.2肉牛消费市场预测............................................................................... 9
2.5市场风险分析................................................................................................ 10
2.5.1项目产品市场风险因素分析............................................................. 10
2.5.2防范和降低风险的对策..................................................................... 10
第三章 项目目标...................................................................................................... 11
3.1牛场环境........................................................................................................ 11
3.1.1地势..................................................................................................... 11
3.1.2地形..................................................................................................... 11
3.1.3水源..................................................................................................... 11
3.1.4土质..................................................................................................... 11
3.1.5社会环境............................................................................................. 11
3.1.6气象因素............................................................................................. 12
3.2饲料配制........................................................................................................ 12
3.3添加剂............................................................................................................ 12
3.4产品方案路线及流程图................................................................................ 12
3.4.1养殖肉牛............................................................................................. 13
3.4.2牛粪养殖蚯蚓..................................................................................... 13
3.4.3蚯蚓喂黄鳝......................................................................................... 13
3.4.4蚯蚓粪利用......................................................................................... 13
第四章 项目建设方案.............................................................................................. 13
4.1主要建设内容................................................................................................ 13
4.2饲养模式........................................................................................................ 13
4.2.1肉用育成牛的饲养管理..................................................................... 14
4.2.2架子牛育肥的饲养管理..................................................................... 15
4.3科技措施........................................................................................................ 15
4.3.1技术来源的可靠性............................................................................. 15
4.3.2技术来源的可行性............................................................................. 15
4.3.3技术培训方案..................................................................................... 16
4.4主要技术参数................................................................................................ 16
4.4.1优质肉牛育肥技术指标..................................................................... 16
4.4.2育肥期技术经济指标......................................................................... 16
4.4.3肉牛繁殖、育肥销售的技术方案..................................................... 17
4.5项目涉及的相关环保措施............................................................................ 17
4.5.1环境影响............................................................................................. 17
4.5.2环境保护与治理措施......................................................................... 17
4.5.3 建成后环境影响分析........................................................................ 17
4.5.4 建成后环境保护与治理措施.......................................................... 17
4.6项目组织........................................................................................................ 18
4.6.1机构设置及职责................................................................................. 18
4.6.2人员计划............................................................................................. 18
4.7项目经营管理方案........................................................................................ 19
4.7.1市场管理............................................................................................. 19
4.7.2质量管理............................................................................................. 19
4.7.3生产管理............................................................................................. 19
4.7.4财务管理............................................................................................. 19
4.7.5销售管理............................................................................................. 19
4.7.6技术培训............................................................................................. 19
4.7.7劳动保护与安全卫生......................................................................... 20
第五章 投资估算与资金来源.................................................................................. 20
5.1总投资估算.................................................................................................... 20
5.2资金来源........................................................................................................ 20
5.3财政补助资金使用和管理............................................................................ 22
5.3.1建立项目专账..................................................................................... 22
5.3.2实行报账制......................................................................................... 23
第六章 效益分析...................................................................................................... 23
6.1经济效益........................................................................................................ 23
6.2社会效益........................................................................................................ 23
通过集中治理和景观建设工作的开展，解决道路及沿线地区卫生脏、秩序乱和市容市貌差的问题，使*公路成为环境优美的交通走廊，同时，使相关责任部门的责任意识得到提高、管理工作得到强化，实现环境管理和环境质量共同提高的良性循环。
二、指导思想
以服务*新区开发开放和推进城市化建设为主线，以提高城市道路载体功能为重点，以抓好民心工程以崭新面貌迎接奥运会为契机，结合卫生城区、园林城区创建工作，坚持“统一领导、部门协调配合、社会共建”的原则，坚持“政府主导、市场运作”，实施*公路道路综合整治工作，打造优美、洁净的市容环境，为实现“拼搏五年百亿强区”奋斗目标创造良好的外部环境。
三、工作任务
综合整治工作包括道路沿线绿化景观建设、占地和拆迁、沿线街景立面整修和夜景灯光设置、沿线广告、牌匾的规范、整治交通环境和秩序5个主要项目。景观建设总面积约164万平方米，占地面积2459亩。
（一）道路绿化景观建设：道路景观建设包括外环线——中心庄段18.6公里道路两侧路缘石以外各30米宽范围内（含轻轨桥下）的绿化及6米宽的辅道（或农田沟），工程总面积约164万平方米。
1．道路两侧景观采取最外侧植高大乔木，由外至内植物高度逐步降低，形成错落有致、色彩丰富的景观。沿线主要道路路口设计为景观节点，在有条件的地段建设小型绿化广场，增添整体景观的节奏感和生动效果；现有与*路相连的土路均实施100米长的路面硬化，河道进行200米长护砌；景观带外侧的村居地段建6米宽的辅道，农田部分修建6米宽排水沟。
2．轻轨车站、居民区作为景观节点，采取公共活动区铺装、园林小品点缀和特色植物绿化的方式，建成道路沿线的亮点。轻轨沿线其他地段绿化要按照带电交通工具通行和维护要求，选用低矮植物培植的方式，形成美观、流畅的道路绿带。
（二）占地拆迁：对道路沿线36米范围内的两层（含两层）以下16.5万平方米的建筑进行拆迁，彻底清理景观规划线内各类违法占地、违章建筑。
（三）沿线街景立面整修：做好街景立面和夜景灯光的统一规划，尤其是对景观规划线内保留的三层（含三层）以上合法建筑进行立面的全面整修。
（四）沿线广告、牌匾的规范：对沿线的广告、牌匾进行清理，规范、更新。重点对违章设置和影响景观的广告和牌匾进行彻底清理；对沿线破损的广告进行更新、规范；今后广告、牌匾和夜景设置要做到规范设置、提高档次，实现设置规范化、路段特色化，效果景观化。
（五）整治交通环境和秩序：对沿线机动车、自行车的乱停乱放进行规范治理，设置停车场、划定停车线、设立停车标志；治理道路沿线的乱摆乱卖、市场外溢，避免影响交通和环境。
四、责任主体
（一）沿线各镇街按照属地原则，负责对治理范围内应拆除的各类建筑物进行调查和产权的核准；按期完成各自辖区内、拆迁及乱搭乱建的清理工作，负责落实景观用地、实施土方工程，并做好综合整治工程实施期间的各项协调工作。
（二）区建委负责组织各相关镇街完成需拆迁的建筑物的调查和汇总工作，并做好占地拆迁补偿费核算和审查工作；负责制定拆迁、占地和还迁安置工作方案；负责土方工程实施前的标高测量、土方量核定和工程验收；负责绿化景观工程建设。
（三）区市容委负责街景立面整修工程的组织实施和沿线广告、牌匾的规范清理。
（四）沿线各类管线权属单位负责提供各自单位的管线情况，制定工程设计方案，并负责管线切改入地和低压线规范工程的实施。
（五）区水利局负责实施沿线河道护砌工程的组织和实施，并做好河道卫生清理和监管工作。
（六）交管部门负责做好沿线交通秩序管理和停车场、停车标志和交通标志设立等工作。
（七）区公路分局负责做好道路整修和所辖绿化设施的养护管理。
（八）区综合执法局、公安东丽分局负责做好综合整治期间各项工作的配合及执法保障工作。
五、实施步骤
（一）前期准备阶段：主要是完成拆迁、占地、上土和施工设计等工作。时间要求：20*年10月15日前。
1.完成全线拆迁量的调查、核准和汇总工作。此项工作已于20*年8月5日前完成。
2.完成全部拆迁、退线和清理工程。时间要求：20*年9月30日前。
3.委托专业设计单位进行景观工程设计，完成工程设计和设计审查工作。时间要求：20*年9月底前。
4.分阶段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫，其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程的完成跟进实施。时间要求：20*年10月15日前。
（二）工程实施阶段：完成绿化景观、管线规范、交通秩序规范和街景立面整修等工程。时间要求：20*年12月15日前。
1.景观建设工程在施工设计完成后在有条件的地段要立即进场施工，其他地段可随拆迁进程进行跟进式施工。时间要求：20*年9月1日—12月15日。
2.管线入地和规范工程应与其他工程实施相结合，要预先做好工程实施计划，必须在拆迁完成后和景观工程实施前完成。时间要求：20*年10月15日前。
3.广告、牌匾的规范和清理工作随沿线拆迁、景观工程的实施进行规范和清理工作。时间要求：20*年12月15日前。
4.区公路分局负责做好道路整修和所辖绿化设施的养护管理。时间要求：20*年12月15日前。
5.区水利局负责实施沿线河道护砌工程的组织和实施，并做好河道卫生清理和监管工作。时间要求：20*年12月15日前。
6.交管部门负责做好沿线交通秩序管理和停车场、停车标志和交通标志设立等工作。时间要求：20*年12月15日前。
六、资金平衡
综合整治工程总投资估算约104160万元，其中：景观绿化及土方工程投资估算38328万元，拆迁费约59400万元，占地费2459万元，道路设施改造费3000万元，街景立面整修工程费960万元。
建设资金分为区筹和市投两部分，区投资金以财政先期投入为主，根据工程的特点主要靠以下5个方面来筹集和回笼建设资金：
（一）投资主体和资金来源
第一，本项目以东丽城市基础设施建设投资有限公司（以下简称城司）作为融资、投资和管理的主体。城司是区政府所属国有独资企业，将作为本项目的实施主体，根据其经营范围，通过市场化运作进行融资、投资，同时为保证项目实施效果，注重强化项目管理和节约、集约措施，积极做到就地平衡、项目平衡和综合平衡。
第二，资金来源：
1．银行贷款。通过银行贷款解决目前急需的建设资金。按惯例基础设施的前期投入主要靠银行贷款来解决，然后政府再通过市场化的运作偿还贷款。本项目计划以城司作为本项目的融资平台贷款3亿元。
2．泰达西区借款。根据开发区与我区合作协议，可适时从泰达西区借款5亿元，将部分资金用于本项目建设。
3．协调沿线企业、园区出资建设。*公路沿线分布着钢管公司、军粮城电厂、天钢等大企业和东丽开发区、军粮城产业园区，这些企业和园区是*公路环境建设工程的直接受益者，因此可以协调沿线企业、园区为环境建设工程解决部分资金。
4．协调公路局、轻轨建设单位和水利局等单位出资建设。轻轨贯穿全程，本工程的一个重点工作就是对轻轨占地范围内环境的建设，因此可与轻轨管理公司协调，由其出资建设轻轨占地范围内的建设工作，同时也可协调公路局、水利局等相关单位解决部分建设资金。
5．争取市里相关政策补贴。可以争取市里的补贴资金，例如市里对拆迁的补贴以及绿化、水利和铺装等设施建设的补贴。
（二）资金回笼措施
1．从泰达西区的借款可根据协议在每年东丽区应得的税收分成中抵扣。
2．沿线资源的经营。沿线企业林的建设、节点公园冠名权的出让，加油站的特许经营权出让以及沿线广告牌、候车亭等广告经营权的出让都可产生一定的收益。
3．对沿线土地的开发。市地铁项目的建设就是在地铁沿线由政府给地铁公司一定的土地用于开发建设，获得收益后再用于地铁建设。参照地铁项目的建设模式，在*公路沿线由区政府给城司一定土地进行开发建设或通过新建服务区并将经营权出让获得收益。
4．东丽区范围内土地的开发。银行贷款的偿还主要靠城司在东丽区范围内进行土地一级市场开发。
通过土地开发解决本项目的建设资金，以及建设“六路一广场”等基础设施项目的贷款，最重要的是为东丽区以后的基础设施建设创造了一个良性循环的模式。
七、保障措施
（一）落实资金、加大投入。该工程整治项目较多，资金投入高，解决综合整治工程建设资金是保证工程实施和效果的关键。
（二）加强综合整治工作的组织领导。成立区主要领导挂帅的综合整治工作领导小组，强化综合整治工作的组织领导，便于综合整治工作的协调和推进，保证整体工作的顺利进行。
（三）尽快确定专业施工队伍。鉴于工期异常紧张，且施工可能因拆迁进度等原因，工程无法整体推进，整体工期较长，为能够在施工设计完成后抓紧进场施工，采取简易程序确定施工队伍，争取工期。
1．选择专业资质、施工技术和信誉良好的本区绿化施工单位，采取邀标的方式确定绿化施工队伍。
一、一流水准编规划
邀请了市旅游升温战指挥部组织的旅游规划专家组就全县旅游产业发展总体规划、旅游产业“十二五”规划和江风景区控制性详规编制工作来我县旅游景区进行了考察和调研，依照把江风景区打造成“全球闻名、全国一流、全省领先”目标。起草了江风景区旅游规划招标公告》并在中国旅游报》日报》省招标网、省旅游网等媒体。5月下旬，来自北京、浙江、广东等地的8家甲级规划设计单位来江风景区踏勘现场，就规划专家提出的问题进行了现场详细招标答疑。6月30日，举行了规划招标工作，经专家认真细致评审，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司中标。中标后，该公司组成编制组进入我县景区进行了详细调研，对景区定位、资源整合、客源市场、形象设计等进行了深入分析，并组织相关部门、景点所在乡镇负责人召开了旅游规划编制座谈会及征求意见会。目前，受聘方北京达沃斯巅峰旅游规划设计院结合中期评审意见，正在作规划最后的修改和完善。
二、双管齐下增投入
搭建融资平台。组建了江旅游开发投资有限公司，招商融资是筹集旅游建设资金的重要渠道。一方面。聘请盛龙工程项目管理有限公司到景区实地丈量，编制了酒仙湖综合开发项目的可研报告》筹划了酒仙湖综合开发”等5个旅游休闲项目，正在料理江化工厂、皇图岭百草奶业两宗可供一级开发的土地划拨手续及江地质博物馆土地报批手续，不时完善银行融资条件。同时，积极与中介人联系，努力探索财团融资新模式。另一方面，狠抓项目招商。全面加强了酒仙湖五星级度假山庄项目的落实，10余家投资商中遴选出北京中天海康、浙江八达、深圳瑞格思电子以及圣联丰投资等四家公司进行了两轮磋商，现正在与北京中天海康集团进行实质性谈判；胜利签定了香港生科环保集团“祥龙国际养生大观园”项目投资协议，一期投资5000万美元；与佛山市澳苑酒店有限公司达成投资意向并签订投资协议，将在江旅游区内兴建一座三星级酒店和商业城，拟投资3000万元。
三、三位一体抓创建
时间紧、任务重。一是加强创建领导。对照国家《旅游景区质量等级的划分与评定》规范，酒仙湖4A创立是今年旅游开发战役的重头戏。先后三次聘请了省、市领导和旅游专家对酒仙湖景区进行了全面细致的自查自评，实地指导4A创立，全面查漏补缺，明确主攻方向。为确保4A创建一次成功，成立了4A创建工作攻坚领导小组及协调督查组、工程项目组、资料综合组、宣传联络组和资金筹措组等专门工作组，出台了酒仙湖4A景区创建攻坚方案》及《奖惩方法》召开了4A创建工作单位协调会，细化了创建责任、质量要求和完成期限。二是加快基础建设。改造游客服务中心和购物商场800平方米，建设生态停车场1万平方米，观景长廊252米，特色生态游步道1000多米，平安护栏2000米；扩建、完善寒婆坳码头450米；改造和新建星级环保公厕6座；新设太阳能环保路灯80盏；新购环保旅游观光电瓶车4辆；完成江地质博物馆和寒婆坳两处黄土坡的弹吐、绿化；制作装置标识标牌近200块，制造大型趸船1艘。自动语音导游系统、电子触摸屏及广播系统、电子验票系统、电子监控系统等高科技设备已投入使用。码头配套麻石铺贴、停车场至环湖公路“刚改柔”等工程全部竣工。江镇胜利创建为省特色旅游名镇。三是完善软件设施。依照《旅游景区质量等级的划分与评定》旅游景区质量等级评定管理方法》等国家标准，已完成4A所需各项资料的整理与印刷。所有迎检资料获得省旅游局和国家旅游局的充分肯定。
四、四面反击促营销
邀请了武广高铁沿线7市40余家旅游社老总来景区踩线，旅游业是典型的眼球经济”必需把宣传促销放在突出位置。一是积极组织营销活动。先后参与了广州国际旅游博览会、上海国际旅游交易会、走进地质公园、武广高铁旅游产品系列促销、走玩潇湘”张家界首届文化旅游节等促销活动。举办了首届广场文化艺术节、香山仙首届佛文化节、宝宁寺杯”赛歌会、阳升观杯”省级诗词楹联创作大赛、春暖花开”作家采风笔会暨作家网14市州站长论坛江景区采风等活动，举行了旅游风光摄影大赛和江风韵采风活动，反响良好。二是拓宽旅游服务范围。通过积极向省旅游局争取，已把仙人桥景区和江地质博物馆两处景点纳入省12301消费卡优惠范围之内，与长沙中和广告公司签订了魅力潇湘”旅游景区通票宣传合作协议，县五大景点加入此协议。三是加大广告投放力度。卫视18点55分档《天气预报》栏目胜利投放了江旅游区广告，人民广播电台开播江旅游区广告，沪昆高速公路设置了两块宣传引导牌，江地质博物馆装置了大型广告牌。四是及时报道旅游资讯。充分发挥各种载体优势，及时战役信息。旅游》日报》攸县印象》开辟了攸县旅游专版，强力推介江旅游区。截止12月底，已在攸县公众信息网、县旅游网、旅游网、日报》等媒体旅游资讯共300多条。
日本房地产研究学者针对不同年龄层次客户对入住的需求关注点进行研究，发现产品的每一个价值点都可能成为客户关注的触点。比如：妈妈关注厨房物品的存储和操作方便；奶奶关注阳台的晾晒空间；爷爷关注小区周边环境和活动场所；爸爸关注书房和卫生间配置；孩子关注自己房间和小区活动场所。通过上述调查，我们可以得知，每个人都是有需求的，对需求是分层次的。随着体验经济的到来，越来越多的企业通过提升客户在各个接触点上的体验，来提高客户对企业的满意度和忠诚度，并最终提升企业品牌价值和客户价值。如果企业想做品牌，就必须首先解决客户体验。无论企业通过产品、广告，还是促销活动，最终必须经得住客户体验。如果客户不满意，品牌就没有生命力。那么，客户体验从哪儿来？通俗地讲，从企业和客户交互、沟通的所有接触点上来。这些接触点有可能是企业的产品，有可能是企业的广告，也有可能是企业的服务。企业只有把这一切客户接触点都纳入品牌管理的范畴，才能获得客户最大化满意，最终实现最大化营销，并获得品牌忠诚。所以从这个意义上讲，客户接触点管理是品牌的核心竞争力。何谓客户接触点管理？客户接触点管理，又称客户接触管理，是指企业决定在什么时间（When）、什么地点（Where）、如何接触（How，包括采取什么接触点、何种方式）与客户或潜在客户进行接触，并达成预期沟通目标，以及围绕客户接触过程与接触结果处理所展开的管理工作。客户接触点管理的核心是企业如何在正确的接触点、以正确的方式向正确的客户提供正确的产品和服务。对于企业来讲，每一个可能的客户接触点，都可能会成为发现客户需求、反映客户意见建议、进而建立牢固客户关系的基点，其重要性不言而喻。因此，客户接触点的识别和梳理成为客户接触点管理的基础。所以通过对当今物业管理服务现状分析，以及对客户服务需求的调查，物业服务的客户触点管理就成为增加企业竞争力的一个新的利器。客户触点管理是以客户体验为导向，将注重产品功能价值转为注重客户体验价值。它既是针对性和实效性强的管理方法，也是提升客户价值、产品价值、服务价值和降低成本的创新性管理技术和工具。
二、客户服务触点的类型
1、前期介入物业服务阶段
在物业管理日常工作中，我们经常会发现小区内的设计与实际管理的不协调性，给业主的生活和项目的管理带来了一定的麻烦。如小区空调位置设置的不合理或者未安装排水管；小区出入口设置较多，带来的人力成本的上升和管理难度的加大；垃圾房设置不合理造成业主的投诉；水景设置过多造成后期管理的难度加大等等。如果在物业管理前期介入中，物业管理公司及早进入并提出意见，相信会预防不少后期发生的问题。前期介入关注的触点主要在：交通停车系统、物业管理用房、小区出入口、游泳池、垃圾房、设备选型、环境绿化、建筑外观等方面。
2、营销推广阶段
物业管理公司在营销推广阶段介入，实施销售现场酒店式物业服务，对成功的销售有极大的帮助，物业服务形象和在销售现场使宾客充分体验到物业高品质的服务，给客户带来对品质生活享受的冲击和期待。这对增强业户对房产产品品质的信心和展示物业公司整体管理能力与服务水平都有很大的意义。所以要求销售中心物业服务的标准更高，如何了解顾客关注点和顾客心理，完善服务细节，也成为营销推广阶段物业服务的重点，如停车场礼宾岗敬礼迎送服务礼仪、停车的遮盖及打伞接送服务、门童的开门问候服务、吧台的茶水甜点服务等。买房要经过哪些流程？通常是销售中心参观、示范区样板房参观、回售楼处洽谈；下定签约看楼需经过哪些地方？通常接触到的有入口通道、售楼处、参观通道；首次到访不多次来访客户触点是否有不同？首次到访客户注重整体体验感觉，多次来访客户更强调个性化体验不同。通过上述分析，准业主到销售中心，主要关注点为：项目入口、停车场、示范区、看房通道、样板房等，细化到每个流程和细节，如：道路识别、灯光、气味、音乐、人员手势等，让客户充分体会到物业服务的专业和温馨。并通过开盘或者其它销售活动，可以展示物业服务人员服务形象秀，或者物业服务产品展示等活动，向准业主全面展示物业公司的整体服务形象，提升准业主的购房意愿。
3、接管入伙阶段
物业接管指发展商向物业管理人移交物业，业主入伙是指物业管理人向小区业主移交所属物业，这一阶段的物业管理工作内容主要包括：物业接管、验收、接待业主办理入伙手续、业主装修管理以及其它常规管理工作。此阶段可以说是物业管理的“创业期”，所谓“好的开头，就等于成功一半”。做好这个阶段的物业管理工作，将在物业管理人与业主之间建立起良好的信任与合作关系，树立良好的物业管理人形象，为以后的工作打下良好的基础。那么如何做好房屋的接管验收工作，让业主高高兴兴地收房入伙，那就涉及到我们对接管验收和入伙阶段全面细致的接管验收，能够有效地减少物业管理人、发展商、业主之间产生摩擦的机会，保证入伙阶段物业管理工作有序开展，有利于营造管理处与业主之间轻松、愉快的合作氛围。如果将管理覆盖到每一个环节，按照我们公司制订的ISO9001程序，该项工作由10个环节组成:现房接收——问题整改——通知收房——设备预验——清洁预洁——接待业主——收费——验房——交钥匙——资料归档。这个流程应该说已比较规范了，但实际操作下来我们感到交房现场往往会出现混乱，细究一下，我们主要是忽视了这些环节中的具体细节，如果对原程序做出修订，增加了“现场布置”这一环节，又将这一环节细化为“区域划分”“设施预备”“气氛布置”“人员安排”四个方面，每一方面再作具体展开，如增加小孩老人的休息区，放映动画片和喜剧电影，并摆设饮料和各式糖果糕点，减少现场办理区人员嘈杂；为避免业主因为收楼问题引起现场的纠纷，将地产维修和投诉处理的接待位置与现场办理区域分开。此后再有新楼盘开张，做预备工作时就增加了对这一环节的控制，把上述这些工作都做到位了，结果现场就理顺了，整个气氛显得紧张、热烈、有序而高效。
4、正常物业服务阶段
业主办理入住，进入到正常物业服务期，各项物业服务工作按ISO9000标准要求进行开展，但实际操作后，我们也会逐步发现一些问题，如：项目业态不同需求不同、年龄层次不同需求不同、哪些年龄层次是管辖区域内的主要客户、他们的关注点是什么？这些问题都会逐步地在日常工作中凸显，如果能对管辖区域内的这些情况进行很好的分析，并采取相应的服务措施，相信将会取得事半功倍的效果。
（1）客户服务模块作为项目管理的物业服务枢纽中心，如何识别业户服务需求，设计服务模式，跟踪服务质量进程，就显得尤为重要。所以首先需对管辖区域的类型进行分析，是商业、办公还是住宅？管辖区域内的主要人群是什么？业户日常外出的动线是怎样的？业户过往满意度、投诉情况是怎样？根据这些问题，我们需确认小区内的关键岗位，如人行出入口、车行出入口、前台接待、上门维修，重要动线：楼道、电梯、大堂、停车场、道路、广场、水景等，沟通方式：宣传栏电话沟通上门沟通意见箱、社区活动等。然后对这些关键岗位、重要动线、沟通方式进行细节分拆筛选，针对业户关键服务需求点，设计我们的关键岗位服务说明书、重要动线服务控制图、沟通的设计和定期开展。比如：大堂灯光冬天用暖色调灯光，夏天用冷色调灯光，并做到分段控制。大堂环境摆放绿化植物，并做到1个月更换，配置空气清新剂，在人员上下班高峰期喷洒。信息栏张贴整齐，明确张贴期限，根据通知的紧急程度，分为通告、重要通告、紧急通告，文头分别用绿色、黄色、红色来区分，让业户一眼就可以知道通知的重要程度。并根据时令，张贴温馨提示，提醒业户注意节日外出家中安全、天干物燥注意防火等。并可根据实情，张贴项目月度工作报告，向业户汇报一个月以来管理处所做的工作，取得业户的支持和信任。前台办公式样统一、物品定位，公示服务电话和相应服务收费信息，准备便民工具箱。人员服务形象着装规范，主动礼貌摆放服务形象照，规范服务用语和动作手势，在人员高峰期时，主动提供开门问候服务。客服电话24小时接听，上门服务时间承诺，意见箱位置醒目，每日收集一次，两个工作日内专人负责回复，对于普遍性的意见可公开回复。
（2）秩序维护模块安全管理关乎到每个人的人身安全，是每个业户的重要关注点，也是物业管理服务中的重要关注点。小区人行和车行出入口对人员及车辆是否做到了严格控制？安全巡查是否做到了全面覆盖？消防监控中心能否做到快速反应？安全员能否做到及时热情服务？这些都是业户对秩序维护的关注点。如安全员的人员形象可根据岗位重要程度设置形象岗，服装可做相应变化，形象岗的服装设计做到精神、威严。并根据住宅、商业、办公物业的不同性质，调整安全人员服装，如商业、办公尽可能不要着制服，而采用西装。针对目前人员招聘难的状况，可将年轻素质好的人员调整到形象岗和大堂等重要岗位，其他年龄大的人员安排到其它岗位或进行夜间值守。停车管理停车场出入口的指示标识完善，并设置一卡通，方便港牌车辆和其它出入车辆刷卡。消防管理消防设备检查表及时填写，并进行认真检查，消防演习邀请业户参加，增加商户的参与度，平时消防检测注意提前做好温馨提示，减少对业户的影响。巡逻签到表尽量放在业户能看到的地方，对未关门的业户要及时提醒，在重点时段，可双人巡逻增强威慑力。
（3）工程服务模块工程服务的工作对象是房屋设备。通过对房屋设备的管理，确保设备的完好率和正常使用，向业主、住户、使用人提供良好的生产、工作、学习和生活环境工程管理是物业管理的核心，业内有专家做了形象的比喻，客服部是人的大脑，发出信息和指令；环境绿化就像人的衣服；保安就像人的脸面，精神面貌直接反映出公司的管理水平；工程部就像人的心脏，是小区维护正常运行的核心。项目在年初就制定对设备设施进行养护的计划，例如，生活水泵就是按照两年一次解体大修、一年一次传动部位检修、一季度一次对传动部位、每月对控制电器线路进行检修、每周对泵进行切换，并对水泵进行运行数据测量并记录。通过这样一个程序的维护、保养控制，来确保小区水泵在正常运行参数内运行。同时通过维修服务中的过程管理和质量控制，不仅节约能源、延长设备设施寿命，又真正体现了物业服务项目管理过程中的专业化。除此之外还要建立一整套完善的巡查网络来保障。保安的巡逻检查和维修工的巡视检查，往往最易发现问题，因此对他们的巡查路线和时间进行科学合理安排并进行严格规定。业主自用部位的维修服务是特约委托服务项目，通过对其服务能体现物业服务管理企业专业化，人性化的服务理念。对于业主的报修项目应当由报修员对该项目进行评审，如无法满足业主、租户需求或无技术施工能力的，应当明确答复业主取得谅解；反之则应当尽快通知仓库进行备料，并安排人员进行上门修理。维修结束后，维修工应当做到工完场清，并将维修信息反馈报修员，随后，报修员以此为依据进行维修质量回访，并收取相关费用。此程序的过程控制绝对要求无任何过失，如果项目评审能力或维修费的评估出现差错，不仅对业主、租户和使用人的心理造成伤害，而且有损企业品牌形象。那么如何保证设备的正常运行？如何保证公共设施完好无损？如何满足业户的及时维修服务需求？就需要进行仔细分析，首先我们要对物业类型进行分析，如写字楼商业对工程管理关注的是中央空调、电梯、照明、弱电系统的正常运行、应急事件的处理、员工的专业性。而住宅关注的是电梯、水电的正常运行、上门维修服务的态度和及时性。写字楼对于工程人员要求的是专业性，分系统设置值班运行人员，而住宅则要求人员的是一专多能，积极热情。根据上述分析，我们可根据不同类型物业区域人员的关注点，来对工作环节进行细分，并进行设计。比如住宅物业，根据业户对上门维修比较关注，我们可以设计业户维修服务规范，从客服中心接到报修、信息传递、跟踪落实、回访顾客、评定打分，再到维修人员在维修前、维修中以及维修后的具体运作。以确保为顾客提供快捷、专业满意的服务。服务规范以模拟场景叙述为主，以规范的语言为主体，穿插以标准维修情景为例及几种意外情景应对。同时，针对维修服务涉及维修项目多、维修内容杂、按照服务的标准对有代表性的维修服务进行阐述，服务人员可参照标准对维修过程各环节进行选择学习，提高学习效率。另我们设备大量的维护工作业户一般体察不到，那我们可以设置设备开放日，邀请业户参观我们的设备房，让业户了解我们的日常维护工作，同时也向业户展示公司专业管理的能力。
（4）环境服务模块清洁工具写字楼要求工具专业、分类物业环境服务关系到业户的日常生活，也是业户重要的关注点之一，良好的环境能使人心情舒畅，良好的环境能使人和谐共处。如何保持小区卫生整洁？写字楼商场大理石地面如何做到洁净光亮？垃圾清运如何做到及时清运且不影响业户出行？写字楼与住宅小区环境服务有什么不同？这些不仅需要我们清洁员工辛勤的劳动，还需要我们根据项目实际情况来进行设计。首先我们来看下写字楼与住宅环境服务的区别，写字楼对清洁人员的要求是女性、年龄及礼节礼仪，住宅对人员年龄、男女没有严格要求，要求的是勤快，会简单沟通即可；写字楼对清洁工具要求高，如需配备清洁车、清洁工具分色使用、有专门的机器（洗地机、晶面机、吸尘器、高空车等），而小区则没有太多要求；工作时间的不同，写字楼要求在上班前需将服务区域的环境卫生做完，人员高峰期时清洁工不能在公共区域工作，而住宅小区则要求清洁工在业户上下班时出现，并积极打扫楼道和公共区域卫生，让业主感受到物有所值，管理费没有白交。所以环境服务要区别项目类型，要做好时间的安排和调整，要分析圈定重点区域，相信只要对项目进行认真分析，采取合理优化措施，就能达到理想的管理效果。
【关键词】施工组织;施工管理;成本管理
1.工程概况
江西某楼盘绿地绿化工程，绿地总面积为27490平方米，其中铺装面积3980平方米，停车场面积1440平方米，还包括园路、花坛、汀步、树池坐凳、大小侧石等。工期为1个月，我施工单位接到任务后，马上组织人员施工。为了缩短工期，我项目部精心策划，在施工管理中做到了以下几方面的问题，使得工期和质量都得到了业主的一致好评。
2.从施工组织方面
根据园林工程的实际特点，园林工程的施工组织设计应包含以下几方面的内容： （1）施工组织机构及人员施工组织机构需明确工程分几个工程组完成，以及各工程组的所属关系及负责人。注意不要忽略养护组。人员安排要根据施工进度计划，按时间顺序安排。（2）在取得工程施工项目后，应按照设计要求做好工程概预算，为工程开工做好施工场地、施工材料、施工机械、施工队伍等方面的准备。根据对施工工期的要求，组织材料、施工设备、施工人员进入施工现场，计划好工程进度，保证能连续施工。
3.从施工现场管理施工方面
现场管理是施工管理的重要组成部分，也是整个施工管理工作的基础。因此，施工现场管理水平的高低，直接影响园林工程的质量和企业的经济效益。长期以来，园林企业被戏称为“城市农民”，忽视经营管理，更不重视施工现场管理，因而企业管理较为落后，在一些工程项目施工中存在消耗高、浪费大、质量差、技术不求进步等问题。从施工现场管理来看，主要反映出施工组织计划性不强，操作不严格执行标准规范，规章制度形同虚设等问题。因此，劳动生产率低，生产力得不到较大增长，经济效益不高，工程质量不好，严重制约了企业的发展。
3.1 现场施工项目部
近年来，园林工程全面实施工程的投标制度，加强了园林绿化施工企业对施现场管理的重视，推动了施工现场管理项目制的建立。工程中标后，首先组建现场施工管理组织机构――― 现场施工项目部，由项目部统筹管理。施工项目部作为企业临时性的基层施工管理单位，通常由企业经理任命工程项目的施工项目经理组成施工项目部。其目的是为了发挥项目管理功能，为项目管理服务，提高项目管理的整体效率，以达到项目管理的最终目标。（1）施工项目部设置的原则：其一，高效、精干的原则；其二，责、权一致的原则；其三，命令一致的原则；其四，协调原则。（2）施工项目部组建形式。一是对于小型的园林工程，采用直线式的组织形式，整个组织结构自上而下实行垂直领导，统一指挥。由公司下属分公司组建施工项目部，分公司经理即为现场施工项目经理，分公司下设多个施工队。这种形式适用于小型的园林工程。其特点是施工项目部相对稳定，任务下达后，很快即可运转，工作易于协调，而且职责明确，职能专一易于实现一元化领导，但是，不能适应大型项目管理的需要。二是对于大型综合园林工程，适合矩阵制，施工项目部的组织机构可由企业各职能部门中抽调专业人员组成，从而使多个项目与各职能部门有机结合。该形式的特点是：不同部门专业人员汇集在一个施工项目部内，可以充分发挥各类专业人员的作用，集思广益，密切合作，有利于工程施工难题的解决；矩阵制中的每个成员虽然接受双重领导，但是强调施工项目经理的综合管理，有利于目标实现；可充分发挥专业人才的作用，使施工项目部具有弹性；发挥职能部门的纵向优势的同时，可发挥项目部的横向优势，使决策问题集中，管理效率高；企业各职能部门保持稳定，施工项目部随项目施工完毕而结束，是临时性的组织，各职能部门人员在施工项目结束后，便回到原来的职能部门，有利于施工项目部的优化组合和动态管理。
3.2 施工现场工作
主要工作包括：施工准备、正式施工、竣工验收和养护管理等4个阶段。（1）施工准备阶段的管理工作主要有：落实分包协作单位和施工条件；主要物资苗木的订购；具体落实施工任务。（2）正式施工阶段的管理工作主要有：组织综合施工；落实各项技术组织措施；跟踪检查计划的实施，及时反馈；加强组织平衡，保证供应；对施工进度、施工质量和施工成本进行严格控制；保证施工安全，做到文明施工等。（3）竣工验收和养护管理阶段的管理工作有：预检、隐检及签证工作；整理和审定交工验收资料，组织办理工程交工验收；负责编写施工技术与管理的总结资料；做好工程的养护前技术交底，编写保养计划，落实养护任务。
4.从施工成本管理方面
园林绿化施工管理中重要的一项任务就是降低工程造价，也就是对项目进行成本控制。成本控制通常是指在项目成本形成过程中，对园林绿化施工管理中重要的一项任务就是降低工程造价，也就是对项目进行成本控制。成本控制通常是指在项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的能力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，力求将成本、费用降到最低，以保证成本目标的实现。园林绿化施工成本控制的原则成本控制的原则包括：全员控制原则，全程控制原则，中间控制原则，目标管理原则，坚持节约原则，例外管理原则。
4.1 成本的控制方法
（1）加强质量管理，控制质量成本。一是降低停工、返工损失，将其控制在成本预算的1%以内。二是减少质量过剩支出。施工员要严格掌握定额标准，力求在保证质量的前提下，使人工和材料消耗不超过定额水平。三是健全材料验收制度，控制劣质材料额外支出。材料员在对现场材料进行验收时发现有病虫害或规格不符合要求时，可拒收、退货，并向供应单位索赔。
（2）坚持现场标准化，堵塞浪费漏洞。根据现场及工程特点，合理安排施工现场，加强现场安全生产管理，节约人力物力。
4.2园林绿化企业施工项目成本的构成
根据园林绿化施工项目费用标准的内容，施工项目成本主要由直接成本和间接成本构成。直接成本主要由种植土方费、工程苗木费、种植人工费、辅助材料费、机械台班费及其他直接费组成；间接成本包括现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、待业保险金和劳动保护费、工程保修费、工程排污费等。
