发布时间：2023-03-21 17:06:38
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产调控研究论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
关键词：房地产项目，可行性研究
可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。论文写作，房地产项目。
1.房地产项目经济评价特点分析
房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点：
1.1微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主
房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。论文写作，房地产项目。
1.2定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;
财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。
1.3分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;
如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。
2房地产项目可行性研究过程
2.1以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8% 。如果机会研究认为可行的，就可以进行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。论文写作，房地产项目。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5% 。
2.3详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0% 。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
2.4可行性研究阶段工作精度表
2000年～2009年，全国房屋销售价格指数分别比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房销售价格分别比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直观上来讲，城市化带来的对住房的刚性需求推动房价上涨是必然的，但是面对如此高不可及的房价，我们也不得不换一个角度重新审视一下它们的关系。另一方面，城市的拥挤以及加剧污染也让我们觉得不堪重负，这些是城市化过程中不可避免的成本吗？我们先来看看网络上的言论。
“城市化决定论”认为城市化进程加快，城市人口激增，土地资源稀缺，住房需求旺盛，物以稀为贵，故房价持续走高。黄祖斌在他的博客中提到“要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。” （《房价大跌是中国城市化的必然要求》）
城市化在房价一路飙升的过程中究竟扮演了什么样的角色？高房价又会对城市化产生什么样的影响？我们从两个角度探讨这个问题，一是城市化促使房价居高不下，而是高房价对城市化的抑制作用。我们不会把重心放在城市化这一概念上，但首先必须明确一下对城市化水平的衡量。从本文的角度出发，我们认为健康、平稳、可持续的城市化不是简单表现在城镇人口和总人口的比率上，而是城镇居民生活水平、公共基础设施以及二三产业之间的协调的发展。也就是说，不单看农民是否离开土地进入城市、是否有城镇户籍，更要看他们在城市的生活条件、收入状况和享有的社会保障、福利等。
二、我国城市化进程推动房价上涨
1.初步分析。从城市化进程来看（下表），中国城市化水平涨幅比较平稳，每年保持在1%~2%之间，到2005年底，全国城市化水平达到42.81%。
从房价变化趋势来看（下图），1991年~2005年，中国房地产价格总体处于上升趋势，年均增长9.83%，远远超过同期居民可支配收入的增长率。
陈石清和黄蔚在论文《中国房地产价格与城市化水平实证分析》（《财经理论与实践》2007年第2期）中指出：
城市化水平的不断提高，总人口不断增加，这也意味着城市人口的绝对数在更大幅度地增加；城镇居民对生活性消费用房的正常需求在扩大，商业与工业用房的生产性用房的正常需求也在扩大；城镇居民对以上用房的投机性需求相应增加。
2.实证分析 。本文作者运用协整分析方法与误差纠正模型，考察了1991年~2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。两个变量分别是中国房地产价格(FDCP)和中国城市化水平(CSH)。
结果表明，在不考虑其他因素的情况下，中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系。中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因；反过来，中国房地产价格的上升对中国城市化水平的提高没有显著的因果关系。当长期均衡关系出现偏离时，从非均衡状态向长期均衡状态调整的速度比较慢。中国城市水平的提高对中国房地产价格的影响总体上具有较为明显的正向响应，但具有不明显的滞后一期效应。
3.对于中国房地产价格高起的原因及影响因素，不少学者从不同的角度进行了分析： 李建峰和李小庆在论文《我国房地产供求态势的思考》（北方经贸 2005(12)）中提出：房地产供给存在结构性矛盾。一方面广大工薪阶层有改善居住条件的强烈愿望，而他们有能力购买的经济适用房太少，另一方面高档商住楼，写字楼和别墅等出现一定程度的闲置。崔光灿在论文《房地产价格波动与宏观调控》（中国房地产 2006(01)）中提出：(1)房地产价格波动的基本特征：阶段性，城市差异性与协同性，泡沫性。(2)房地产价格波动与基础性经济变量的关系：经济增长、收入水平、利率、人口数量及城市化、通货膨胀率。(3)房地产价格波动与非基础性影响因素的关系：心理预期、金融与财政政策。
三、房价对我国城市化的负面影响
房价上涨是城市化进程中不可避免的正常现象，但是过高甚至畸高的房价却会对城市化造成负面影响，使城市化不能健康推进并造成一系列社会问题。现阶段我国房价飞涨，高房价问题已经引起了社会各界的广泛关注，而对于高房价对城市化的影响的研究还不是很多，实证分析也做得不够严谨，我们选取了几篇有代表性的文章进行了回顾。
1.文献简介。(1)《房价、农民市民化成本和我国的城市化》。这篇发表在2004年3月《农村经济》的论文，作者陈广桂，围绕着我国城市房价这个问题展开研究，讨论了房价虚高是造成我国农民市民化成本高昂、农民市民化成本收益率规模递增以及国城市化滞后的反常现象。(2)《房价上升对我国城市化的影响机制研究》。由杨柳和杭雷鸣发表的房价上升对我国城市化的影响机制研究这篇论文主要分析了高房价对我国城市化的阻碍作用, 认为稳定住房价格有利于城市化战略的顺利推进。
2.文献回顾。(1)城市房价虚高的经济现实。“中国三口家庭总收入为13543.5元,据以计算的房价收入比为12. 4:1。也就是说,在不吃不喝、没有其他支出的情况下,一个家庭为购得平均住房面积的住房,需要花费12. 4年的积累。而西方发达国家房价收入比大多在2:1～7:1之间。其中,日本为6.7:1,这个比例在被比较的这些国家中也属于比较高的。很显然,中国的住房价格在不讨论其绝对价位是否合理的情况下,已经远远超过了中国一般公民的承受能力,也超出了国际公认的公平标准。”房价上涨改变了居民家庭财富的分配格局，主要体现为两个方面：在城乡之间, 房价的不同涨幅导致家庭财富增长向城市居民集中；在城市内部, 房价大幅上涨导致财富向高收入群体集中。这主要因为，由于银行存款利率较低等原因, 住房便成为部分高收入群体首选的投资对象。(2)房价虚高是导致我国农民市民化成本过高的主要因素。“住房成本占农民市民化成本的比重,根据上述资料的简均计算,我国平均高达30. 7 % ,占家庭总收入的20 %左右。而西方国家通常认为,住房成本占总收入的比重在5 %～8 %以内,才是可以接受的。在“利率租金决定机制”有效的情况下,房租收入比过高只能归因于房屋价款虚高。” 作者通过计算农民生活成本明细，计算家庭住房成本占生活成本的比重，说明了房价虚高是导致我国农民市民化成本过高的主要因素。
高房价增加了农村剩余劳动力的转移成本。一是房价过高将使农村劳动力缺乏向城市转移的必要经济基础。据调查,绝大部分市民表示难以承受当地房价。二是房价过高将使进城农民的人力资本投入减少。三是房价过高将增加农村劳动力转移的心理成本。农民是理性的, 他们进城时总是带着各自的动机与愿望, 如果他们的期望得不到很好的满足,他们在城镇工作和生活的稳定性就会下降, 并影响农民的进城决策, 与其在城市因贫困而边缘化,还不如留在农村图个安稳。
(3)房价虚高对我国城市化的负面影响以及高房价阻碍城市化进程的表现形式。农民市民化成本虚高是我国城市化滞后的主要原因，我国不同类型城市的农民市民化成本收益率(家庭总成本与家庭总收入的比) 存在着以下关系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小县城(0.44)>农村小城镇(0.325)，我国的农民市民化的成本收益率是规模递增的，受农民市民化成本收益的影响,我国小城镇的快速发展将会造成社会资源配置的低效率。农民市民化成本虚高将会在客观上减少居民的有效需求,造成市场上有效需求不足,并通过减缓经济增长速度来减缓城市化进程。
高房价阻碍城市化进程的表现形式: 制度性壁垒与市场性壁垒。制度性因素包括户籍制度、土地制度、社会保障制度等; 市场因素包括就业市场、住房市场等。在制度性壁垒方面，户籍制度被认为是农村劳动力转移的最大障碍，城乡劳动力市场人为隔绝的户籍制度的继续存在, 造成了暂时性的劳动力流动替代了永久性的人口迁移。在市场性壁垒的方面，城市对于新进入的农村劳动力来说,则有许多方面，如劳动力市场, 消费品市场与住房市场等, 都会对新进入者的居住稳定性产生不同程度的影响。
3.小结
人口移动、房价波动统一于城市演化过程当中。城市人口增长必然产生对土地、住房的需求, 从而导致城市地价、房价上涨。近年来住房价格的快速上涨是与城市化背景下城市人口的增长不无关联的。值得重视的是, 房价上涨对城市发展具有反馈机制的作用，以稳定房价为重点的宏观调控措施是与城市化战略相契合的, 稳定住房价格有利于城市化战略的顺利实施。
四、总结
本文从两个角度探究房价与我国城市化的互动发展关系，一是城市化促使房价居高不下，而是高房价对城市化的抑制作用。城市化确实对高房价有正向的推动作用，但当前的高房价并不是由城市化引起的正常的供求关系所致。城市化推动房价居高不下的预期导致房价虚高反过来极大的增加了城市化的成本，阻碍了城市化健康稳定的推进。也给宏观经济带来了极大的风险，投机的目的最终是为了套现，一旦经济环境发生变动，房地产将成为最大的最危险的不稳定因素。有必要调控房价，抑制房价过快增长，同时保证城市化稳定、循序渐进的发展。
参考文献:
[1]陈石清,黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析.财经理论与实践,2007年第2期
[2]李建峰,李小庆.我国房地产供求态势的思考.北方经贸,2005(12)
[3]崔光灿.房地产价格波动与宏观调控.中国房地产,2006(01)
【关键词】房地产开发 房地产成本成本控制管理思考控制
中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：
一．引言
我国的房地产经济发展迅猛，并一度成为我国国民经济建设的支柱行业。在地方经济发展中，房地产行业成为了主要收入力量。由于房地产本身的快速发展，越来越多的外商开始投资国内房地产，导致房地产市场过于火爆，房地产行业迎来了寸土寸金的时代。大规模的房地产建设，导致土地逐渐变成稀有资源，土地价格直线上涨，同时又存在过高的房屋空置率。为避免出现房地产泡沫，政府通过运用财政政策、金融政策和税收政策等对房地产进行调控，防止房屋价格上涨过快。政府的调控和外资的加入，使的房地产行业竞争加剧，为保证房地产开发企业的永续经营，对开发成本的控制成为必然手段。
二.对房地产开发成本控制的分析。
1.房地产开发成本的组成和控制方法。
一个房地产项目的主要开发成本包括以下内容：
（1）土地成本。
（2）前期费用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）营销成本。
（6）财务成本。
（7）其他费用。
成本控制是以成本的发生为基点，根据预定的成本目标，对实际生产过程中的一切生产资料消耗通过指导、限制和监督，及时纠正偏差，促使成本下降，事项预定的成本的目标。在房地产的开发成本中，土地成本、管理成本、财务成本及税费等在项目开始初期即可基本确定，其变化幅度较小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本会随着项目的变化而变化，其中涉及因素较多而且较复杂，在前期预算和后期统计中，差异较大，这部分具有可控性强的特点。在成本控制中要以工程成本控制为主，将营销成本和工程成本作为控制的重点。
在房地产开发项目开始阶段，要对项目各建立成本控制目标，将目标按类别分解，责任落实到部门。房地产开发单位成立有公司总经理为首的成本控制小组，定期对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对项目成本和预算产生差距的部分要及时纠正，并提出解决措施。
2.房地产开发成本在各阶段的控制要点。
（1）初期阶段。
在房地产方案设计阶段，要对市场需求进行调查了解，建多少层、多少花园、配置哪些基础设施等，通过容积率指标控制面积。通过比较确定单体平面和户型，对户型做多方案的设计，对建筑面积、套内面积和公摊面积进行比例测算，确定最合理的户型结构和搭配，以取得最大销售面积。对各方案搭配的配套设施、绿化面积、道路等进行土地成本和建造成本的分析和比较，对各方案的建设工期、销售预期及价格等做以比较，编制投资的预算额度。
在初步设计中，要按照批准的设计任务，对设计规模和标准、工程数量和预算指标等方面进行控制，充分考虑施工可能出现的问题和处理的经济性。对施工图设计时，要对不同形式的基础工程以及不同结构体系对工程造价的影响进行比较，选择合适的基础形式和结构体系，对施工方法和材料选用等细节部分要注意把握。通过分析比较，要在保持功能不变的情况下，尽量使成本降低。
在选择施工方案时，要对施工设备的选择、基础土方、运输方案、材料费用等进行比较选择。材料选择时，要考虑材料质量、价格以及运输的成本，选择机器设备时，要对机器的运行成本和使用寿命以及配件价格和维修费用进行比较。
施工图设计预算阶段，要根据施工图文件，按照各专业工程的预算定额的计算规则，计算工程量，结合实际的施工方案，安装现行的规定，确定单位工程或单项工程的造价。施工图编制时，要尽量采用限额设计，确定各设计阶段的造价计价，严格控制不合理的变更，保证总的投资额不超标。在进行成本预算时，要对历史数据进行搜集整理，结合当前的市场实际情况，对材料、人工、税费按照市场价格进行调整。对工程的概况、建设的标准以及经济指标和技术指标进行明确。
设计阶段是开发成本中最关键的阶段，其对工程造价影响的可能性为70%-90%，控制工程造价的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。
（2）施工阶段。
在工程项目施工中，常常出现使用材料、施工进度、工程量以及设计的变化，随之带来的是成本目标和预算不相符。这种情况下，要对工程的变更原因进行控制，对工程变更要在不提高建设标准、不影响工期和施工范围的情况下，同时要建立工程变更的相关制度，进行严格的审核。在施工阶段，要严格控制人工和材料的消耗管理，对市场价格信息要加强了解，要严格控制工程变更，按照合同约定拨付工程的进度款。
在施工时要建立工程变更审查和流程制度，要充分对市场价格进行了解和调查，对材料和设备要建立确认质量确认价格的制度。
（3）竣工阶段。
竣工阶段要对合同条款进行审核，按照图纸核实施工量和单价，要检查隐蔽验收记录。
三.房地产开发成本控制的思考。
目前，我国很多地区普遍存在房价偏高的情况，在这种环境下，消费者信心未恢复，对楼市的观望情绪较浓，对房地产的投资性被压抑。前几年的高价拿地项目在这几年的集中上市，房地产上存在大量存货，这对房地产企业的资金也带来了压力。消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，房地产开发商对成本的控制将变得越来越重要。
房地产行业习惯通过在招投标中低价中标进行成本控制，从另一方榨取利润。在现在的情况下，要转变成准确了解客户需求，做出高性价比的房产。在招标阶段和施工阶段的成本控制的同时，也要注意关注产品定位和设计的管理。在进行成本控制中，不能当当只做好成本的预算和核算，更要将核算变成实际的控制。
在土地成本中，要尽可能的争取优惠价格同时要加强项目可行性研究和论证。在前期费用中，要利用优惠政策，争取减免费用。在工程成本中，要设计出最具性价比的产品，开展设计阶段的成本控制和限额设计，严格控制工程变更审核，加强采购管理和新工艺的应用。在后期要对营销策略进行跟踪确认，对各成本费用要确定支出标准，同时加大费用支出的审查力度。
四．结束语
通过施工前的设计阶段和施工实际控制阶段以及后期的成本核算，成本控制要贯穿房地产开发的全过程。房地产开发企业通过各阶段的成本控制可以提高投资效益和增强管理水平，在成本控制中，要多比较多评价，多预测多核算，多管理多控制。做好成本控制，优化管理，以最少的成本，满足需求的功能，获得利润的最大化，这样才能保证企业健康发展。
参考文献：
[1] 薛由庆 房地产开发成本控制的对策 [期刊论文]《福建商业高等专科学校学报》2001,(05)
[2] 曹晨琦 浅析房地产开发成本控制[期刊论文] 《现代经济信息》2009,(07)
[3] 何孙秀,金诚 房地产开发成本控制与管理思考[期刊论文] 《中国新技术新产品》 2010,(15)
[4] 蔡东红 论房地产开发企业项目成本控制管理[期刊论文] 《现代经济信息》2012,(07)
[5] 史俊霞房地产开发成本控制的问题及相关对策 [期刊论文] 《金融经济》2008,(24)
【关键词】经济政策；土地政策；房地产开发；土地
随着社会经济的发展，房地产行业已经成为了我国国民经济重要的支柱产业，房地产行业的健康发展关系到国泰民安的全局。由于土地是房地产重要的生产要素以及我国特有的土地二元公有制的结构，土地政策在房地产市场调控过程中有着无可替代的作用。研究土地政策的调控效果以及如何影响房地产市场的内在机理，对于切实发挥土地政策的宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有很大的现实意义。
一、我国土地出让制度
我国城市土地出让制度自改革开放以来进行了一系列的改革。改革的线索有两条：第一在上世纪80年代改革的线索是土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”的使用制度。土地使用权的有偿使用，首先由外资企业开始，此后逐渐扩展到当时的国营企业以及其他企事业单位。1988年公布实施的《宪法》修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。
土地供应方式从广义上说，包括土地有偿供应和划拨供应两方面。土地有偿供应主要是指通过土地使用权出让等方式的土地供应。土地划拨供应是指通过土地使用权出让等以外方式的土地无偿供应。我国城市土地使用权有偿出让，一般采用拍卖、招标、挂牌、协议 4 种方式。而我国现行采用的是土地使用权的出让方式比较多。这种方式由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主的方式。2007年开始实施的《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。
我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。这种土地出让政策，在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，总的来说导致了土地价格的高涨。使得房地产开发项目更加火热，价格增高。而我国现行土地出让制度，又与土地金融利率政策、土地税收政策等紧密联系在一起，理清它们的关系和影响，必须详细分析。
二、具体土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭贷款利率的调节直接影响到房地产市场的真实需求，在真实需求过旺时，通过提高房贷利率可以平抑波动需求，世界各国的大量时间证明，提高按揭贷款利率将提高业主成本，降低购房者的需求。目前国内房地产市场对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右，并因国内信托等其它融资渠道尚在完善，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。同时随着银行贷款规模的缩小，房地产按揭贷款规模和增长速度将进一步缩减，直接影响以按揭贷款带动的房地产市场购房需求。
2税收政策 房地产税制除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距之外，对稳定房地产市场，抑制过度投资，预防金融风险，防范房地产市场的投机活动等具有显著效果。我国于房地产有关的税赋有12个：营业税及城市维护建设税和教育附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税！城市土地使用税、房地产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，房地产业涉及的税种多。高额的税负以在一定程度上降低了投资和投机性购房的收益，进一步抑制了投机和投资性购房需求，能有效缓解旺盛的购房需求，但仍不能从根本上抑制和打压投资和投机需求，回归到自住需求。增值税清算和印花税的上调，使得房地产建筑开发成本提高。最终也会间接导致购房者的购房成本，提高商品房的销售价格。
3土地出让招拍制度 2007年招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定正式施行，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，工业用地也将纳入招拍挂范围，明确了建设用地使用权是物权的一种形式。但部分通过招拍挂方式出让的土地价格上涨已超过其本身的内涵，拍卖出让形式近几年在全国土地市场成交价都很高，甚至创出了“天价”。因为传统为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。招拍对此加以了改善。但是当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。再者这种政策对于房地产建筑开发的影响也是很显著的，一些财力雄厚的地产商可以拍得心仪的土地，而很多小型房地产企业就面临着很大的危机，一步到位的资金进一步拉紧了企业的资金链，对建筑开发的要求也就更高，可以说这开发企业的结构也会有巨大影响。
4土地供应结构政策 关于土地供应结构的调控政策的核心观点集中在以下三方面：（1）严格控制高档商品房的土地供应，优先满足普通商品住房的用地需求；（2）改变了土地供应方式，并停止了别墅类用地的土地供应；（3）进一步改进和规范经济适用住房制度，加强经济适用住房的用地管理。土地供应结构政策优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。对调整住房供应结构起到了重要保证作用。
三、小结
土地政策在不断调控着房地产市场。土地政策的显效时间要长一些，短期内很难看到其具体影响，所以必须加强土地政策对宏观调控影响的分析，适应我国快速城镇化的发展趋势。
参考文献
[1] 《土地招拍挂与竞买》，刘露军编著，清华大学出版社，第27页，2008年。
[2] 孔凡文，洪涤，王钦.论我国土地宏观调控[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2007（9）：203～204
随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目录第一章导言
1.1选题背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
1.3.2国内研究动态
1.3.3关于国内外研究的评述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要内容
1.6论文可能的创新之处
第二章房地产企业营销能力评价的基本理论
2.1房地产企业营销相关概念界定
2.1.1房地产营销
2.1.2房地产企业营销能力
2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍
2.2.1层次分析法
2.2.2模糊综合评价法.
2.2.3德尔菲法.
第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立
3.1评价指标体系构建的目的
3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则
3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架
3.4指标构建的方法
3.5房地产企业营销能力评价指标的设定
第四章西华房地产公司营销状况分析
4.1公司的基本概况
4.2项目概况
4.3公司营销战略分析
4.4项目的营销环境分析
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
4.5.2项目的定位
4.6项目的营销策划
4.6.1产品策略
4.6.2价格策略
4.6.3营销推广策略
4.7项目的营销实施保障
4.8该公司营销工作中存在的问题
第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程
5.1运用层次分析法确定各层次的权重
5.2建立房地产企业营销能力评价集V
5.3构造模糊综合判断矩阵
5.4进行二级模糊综合评判
5.5进行一级模糊综合评判
5.6结论分析
5.7影响该企业营销能力的主要因素分析
第六章提升西华公司营销能力的对策及建议
6.1选择合适的营销发展战略
6.2提高营销策划的实施能力
6.3培养企业文化
6.4建立科学的营销管理体系
6.5塑造优秀的营销组织团队
后记
参考文献
致谢
作者简介
第一章导言
1.1选题背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。
1.2.2研究的意义
(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。
(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。
1.3.2国内研究动态
由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。
1.3.3关于国内外研究的评述
综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。
1.4.2研究方法
本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。
（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。
（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。
（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。
1.5研究的主要内容
（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。
（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。
（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。
（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。
1.6论文可能的创新之处
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
关键词：金融政策 房地产调控 向量自回归 建议
1997年亚洲金融危机爆发，受其影响，我国面临通货紧缩，因此1998年我国开始实施稳健的货币政策。1998年和1999年4次降息和2次调减存款准备金率以及住房制度的改革，促进了房地产业的发展，2002年的再次降息更有效的推动了商品房的销售。2003年开始，货币政策虽然名义上仍维持“稳健”的基调，但实质上逐步趋紧。2004年10月末首次加息和紧缩信贷、2006年和2007年8次加息和13次提高存款准备金率，由此可见中央利用金融政策调控房价的力度。2007年GDP增长13%，经济过热，CPI不断走高，并在2008年初达到8.7%最高点，房价再度走高，中央经济工作会议明确提出从2008年起货币政策由稳健改为从紧。2008年9月金融危机蔓延全球，中国楼市一片冷清，成交量低迷。为了刺激经济发展，2008年9月起，央行4个月内5次调低存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年购房需求重新释放，全面回暖，房价一路上扬，四万亿救市计划和适度宽松的货币政策导致2010年房地产行业畸形繁荣，房价居高不下。为控制持续高企的房价，2010年开始金融政策明显偏向紧缩，2011年房地产市场明显得到有效控制。
房地产业作为一个资金密集型的行业，对金融政策有很强的依赖性，关于金融政策对房地产业的影响程度早已引起国内外众多学者的重视和讨论，Gerlach（2002）基于多元变量的实证框架分析了银行信贷与房地产价格之间的关系，认为银行信贷与房地产价格之间存在长期因果关系。梁云芳、高铁梅等（2006）运用1995-2005年的季度数据，实证研究得出利率及货币供应量与房地产价格负相关。王晓芳等（2011）通过构建结构向量自回归（SVAR）模型实证检验我国房价在货币政策信贷渠道中的作用，结果表明货币政策冲击通过信贷渠道对宏观经济所产生影响中有50%以上经由房价这个载体来实现，房价已成为我国货币政策信贷传导渠道中的一个重要环节。王来福和郭峰（2007）通过建立VAR模型分析结果表明，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，利率的调整对房地产景气是有显著影响的。庄岩（2011）利用供求理论得出房价与银行信贷之间存在着互动关系，即银行信贷在短期通过影响房地产需求从而影响房价，在长期将通过影响房地产供给而影响房价。
本文将以房地产行业在2005年至2011年的发展背景为出发点，分析金融政策对我国房地产价格和成交量的影响，金融政策调控房地产市场的传导机制主要是货币政策在房地产市场的传导机制，贷款利率相当于资金使用的成本，利率的高低影响房地产开发商的融资费用和财务成本，商业银行信贷政策的变动可以影响到房地产开发商、购房者所获得的资金，接而影响房地产的供给和需求市场。因此本论文将建立VAR模型分析一年期贷款利率和银行贷款对房地产价格和成交量的影响。由此分析金融政策在我国房地产调控中的有效性，并对我国房地产调控中的金融政策提出合理性建议和对策。
基于VAR模型的实证分析
（一）数据的选取和处理
本文利用2005年1月至2011年12月的我国房地产价格、成交量、一年期贷款利率和银行贷款余额同比增幅的月度数据，共84组样本数据对金融调控工具与房地产市场的关系进行实证分析。其中，房地产价格采用房屋销售价格指数来表示，成交量采用每月商品房销售面积，利率采用一年期银行贷款利率，银行贷款采用金融机构人民币信贷资金余额。因此，本文共采取4个变量去模拟金融工具调控房地产市场的动态机制，分别为：房屋销售价格指数（PRICE）、利率（RATE）、银行贷款余额同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），为了消除异方差，其中房屋销售价格指数和成交量采用对数值。所有原始数据均来自国家统计局和中央人民银行网站。
（二）平稳性检验
以时间序列数据为依据的实证研究都必须假定有关的时间序列是平稳的，由于大多数时间序列是不平稳的，使用传统的回归方程会产生虚假回归的现象，以此所做的研究有可能是无效的，所以本文首先进行单位根（ADF）检验，以保证序列的平稳性。我们得出银行贷款余额同比增幅CREDIT为2阶平稳，利率RATE、房屋销售价格指数LPRICE、成交量LVOL为1阶平稳。检验结果如表1所示。
（三）格兰杰因果检验
格兰杰因果关系实质上是利用了VAR模型来进行一组系数显著性检验，格兰杰因果关系可以用来检验某个变量的所有滞后项是否对另一个或几个变量的当期值有影响。如果影响显著，说明该变量对另一个变量或几个变量存在格兰杰因果关系，如果影响不显著，说明该变量对另一个变量或几个变量不存在格兰杰因果关系。
从表2的检验结果来看，在1%的显著性水平上，银行信贷余额同比增幅是房价增长的Granger原因，但是房价增长不是银行信贷余额同比增幅的Granger原因，而贷款利率和房地产成交量互不成Granger因果关系。
（四）脉冲响应函数
根据我国房地产市场运行状况，采用VAR构建月度模型，用于分析2005年以来影响房地产量价的因素。因为本文选取的是月度数据，通过计量经济分析与检验，构建一个包含三变量滞后10期VAR（10）模型，根据VAR（10）模型，分别得出LPRICE、LVOL对RATE、CREDIT的脉冲响应函数，脉冲响应函数描述的是一个内生变量对误差冲击的反应。准确的说是当一个误差项发生变化，或者模型受到某些冲击时对系统的动态影响，其描绘了特定变量对各种冲击的反应轨迹。如图1所示，其中，横轴表示冲击作用滞后期间数（单位：月度），纵轴代表因变量LPRICE、LVOL对自变量RATE、CREDIT的响应程度，实线表示脉冲响应值连成的曲线，代表了LPRICE、LVOL对RATE、CREDIT冲击的反应，两侧的虚线表示走势的两倍标准误差。
通过脉冲响应函数得到2005年1月至2011年12月各因素对房地产价格和成交量的冲击：第一，扩张性的货币政策对房地产价格和成交量的冲击较为明显，银行贷款增加对房地产价格的影响具有一个助推作用，且效果明显，而且对房地产价格和成交量存在较为持久的正向影响，但正向影响在第9期随时间递减，这在一定程度上说明我国信贷的增长对我国房地产价格泡沫的膨胀起到重要的支撑和助推作用。第二，一年期贷款利率对房地产价格会产生一个冲击力，从脉冲响应图我们可以看出，起初房价对利率变动的反应较弱，之后渐强，在第3期达到效应最大，之后又开始减弱，在第4期逐渐消失，在第7期又达到最强，第9期之后开始产生正向影响，由此可认为房地产价格对利率冲击具有滞后期，滞后期大概为3-8个月。第三，一年期贷款利率会对房地产销售量的冲击较为明显，利率的变化对销售量产生正向影响，正向影响从第6期开始逐渐消失，在第3期影响最显著。由此可知，利率对房地产销售量的影响是比较显著的。
结论及政策建议
本文运用向量自回归VAR模型对我国2005年1月至2011年12月的我国房屋销售价格指数、房屋成交量、一年期贷款利率和银行贷款余额同比增幅的月度数据进行实证分析可以得出：金融工具对房地产价格和成交量有一定的影响，其中银行信贷对房价的影响比较明显，而利率对房价的影响滞后期比较长。理论上，利率对房价上涨具有决定性作用，所以各国政府经常用利率来作为调节房价的有力金融工具，但我国利率对房地产价格的影响并不显著，这主要是因为我国的市场机制并不健全，在我国，银行信贷的增减对房价的影响还是比较显著的，在房地产价格和成交量上信贷起到了推波助澜的作用，使房价不断上涨。通过脉冲分析，可以看出金融工具对房地产量价的影响，并进一步显示出银行信贷和利率对房地产市场的影响程度。但是，政府利用金融工具对房地产市场的调控并不会立即得到有效的控制，常常会与行政政策相配合调控房地产市场。
基于本文的实证分析，针对目前金融政策对房地产市场影响存在的问题，提出以下的建议：
第一，政府的金融调控政策对房地产市场的调节必须通过房地产开发公司、投机者、投资者，自主需求者等微观个体共同起作用，但在传导过程中会受到市场微观交易机制的影响而产生变异，并且在传导过程中产生时滞问题，因而影响了金融政策对房地产调控的效果。因此，为了避免金融政策在传导过程中的时滞和变异，我们可以建立房地产检测预警体系，设计一个指标体系对房地产市场做出适宜的提示和判断，比如设立指标房地产开发投资额与GDP的比值、商品销售价格指数与房屋租赁价格指数的比值等。
第二，中央政府根据不同地区的差异制定不同的房地产金融政策：对于一些地方房地产已经进入供过于求阶段、房屋积压严重、房价开始下跌的地方，中央政府应该实施从宽的金融政策，对于一些房地产需求旺盛、房价持续上升的地区，中央政府应该实施从严的金融政策。
参考文献：
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