发布时间：2023-03-22 17:37:35
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的住房制度论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：砖混结构 房屋 温度裂缝 防治
中图分类号：TV543+.6 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: the temperature cracks the brick structure of the house is the common faults, how to effectively prevent and control more temperature crack is to be desired. This paper analyzes the structure of the brick houses in the cause of the temperature cracks, and puts forward the prevention and control measures.
Keywords: brickconcrete building temperature crack control
砖混结构房屋因其取材方便、施工简便、造价便宜、抗震性好，尤其是能快速解决城市住房紧张问题，一直以来都是我国住宅房屋的主流。但在使用过程中，砖混结构的房屋常常很容易产生裂缝。裂缝轻者影响房屋美观，重者影响其安全使用。房屋裂缝形成的因素很多，诸如施工质量、施工季节、材料性能、使用条件以及气温变化、工程地质条件等因素都可引起房屋裂缝，但归纳起来房屋裂缝的产生不外乎以下几种情况：沉降引起的裂缝，施工质量引起的裂缝，温度产生的裂缝。其中以温度产生的裂缝所占比重大，危害性强，有关调查结果显示：大约有90％的房屋顶层墙体、屋面裂缝均属于温度产生的裂缝。如何防治房屋温度裂缝，在房建行业内一直是倍受关注的话题，本文拟就房屋温度裂缝的原因与防治谈一点看法。从住宅工程现浇楼板裂缝发生的部位分析，最常见、最普遍和数量最多的是房屋四周阳角处（含平面形状突变的凹口房屋阳角处）的房间在离开阳角1米左右，即在楼板的分离式配筋的负弯矩筋以及角部放射筋未端或外侧发生45度左右的楼地面斜角裂缝，此通病在现浇楼板的任何一种类型的建筑中都普遍存在。其原因主要是砼的收缩特性和温差双重作用所引起的，并且愈靠近屋面处的楼层裂缝往往愈大。从设计角度看，现行设计规范侧重于按强度考虑，未充分按温差和混凝土收缩特性等多种因素作综合考虑，配筋量因而达不到要求。而房屋的四周阳角由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁约束，限制了楼面板砼的自由变形，因此在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端结束处）首先开裂，产生45度左右的斜角裂缝。虽然楼地面斜角裂缝对结构安全使用没有影响，但在有水源等特殊情况下会发生渗漏缺陷，容易引起住户投诉，是裂缝防治的重点。
1砖混结构房屋温度裂缝概念
砖混结构房屋温度裂缝是指由于温度的变化引起材料热胀冷缩，当约束条件下温度变形引起的温度应力足够大时房屋各部位产生的裂缝。温度裂缝主要包括：屋面板下面的外墙水平裂缝和外墙阳角的包角裂缝，水平包角裂缝，内外纵墙和根墙的"八"字形裂缝，门窗洞边的水平裂缝、斜裂缝。房屋温度裂缝有大有小，所处部位也各有不同，有规则的，也有不规则的，是造成墙体早期裂缝的主要原因。这些裂缝一般经过一个冬夏之后才逐渐稳定，不再继续发展，裂缝的宽度随着温度变化而略有变化。一般来说，温度裂缝的危害不是很大，但对房屋的耐久性、整体性和外观影响较大，在有水源等特殊情况下会发生渗漏缺陷，遇到地震或水平荷载作用时有可能导致房屋破坏。
2砖混结构房屋温度裂缝的原因分析
砖混结构顶层墙体产生裂缝，是由于屋面长时间受阳光辐射，其温度较墙体高出许多，在炎热的夏季，屋面温度是墙体温度的两倍左右，且在相同的温度条件下，钢筋混凝土的线膨胀系数是砖砌体线膨胀系数的两倍，这就使屋盖变形要比墙体大得多屋盖在变形过程中，产生了很大的推力，作用在墙体顶端的水平推力使墙体与屋盖的接触面受剪，剪力与屋盖、挑檐或女儿墙的垂直压力构成墙体双向压力，当主拉应力大于墙体的抗拉强度时，墙体就会出现裂缝。沿墙体分布的剪应力大致为两端最大中部为零，由于端部的正应力较小，其主拉应力接近于剪应力，则可能引起斜裂缝，在窗口、门口处由于应力集中，易产生裂缝，由于屋盖对圈梁的推挤作用，圈梁下的砖砌体易出现水平裂缝。
2.1由结构设计原因引起裂缝
（1）砖混房屋长度过长，如有的住宅5个甚至6个单元连在一起，总长超过温度变形允许长度。规范规定总长度60 cm，应设伸缩缝，有的房屋超过较多而未设，也未采取其他措施。
（2）构造柱是增强建筑物整体性，抵抗地震作用的重要构造措施，过去不少设计，构造柱的设置只考虑符合抗震规范，不考虑实际已存在的温度应力，认为温度应力在规范上未明确规定计算方法，不考虑也不能算是设计错误。未对建筑物端部裂缝多发区予以重点加强，构造柱的布置有的较稀，每隔两三道内横墙才设一个构造柱，靠近建筑物端部往往也是一视同仁。
（3）不少砖混房屋习惯于采用屋顶钢筋混凝土大挑檐，有的挑檐上翻很高，为平衡悬挑荷重，有些设计人员常采用在室内屋盖部分也要浇一部分现浇屋盖板，在二者之间紧密连接的是外纵墙兼作抗扭用的圈梁，圈梁又往往与墙同宽，高度为整个窗上墙高度，这样外挑檐、圈梁及现浇屋盖部分共同组成刚度较大的现浇连续板，遇温差变化，产生的温度应力较高，导致墙体不能承受而开裂。
（4）采用砖、砂浆强度等级越到屋顶越低，有些建筑物底部几层采用MU10机砖、M7.5混合砂浆，而到顶屋则为MU7.5机砖M2.5混合砂浆，有的甚至更低，设计人员习惯从强度上考虑，对温度应力引起的抗剪强度及变形则考虑较少。
2.2由施工原因引起的裂缝屋面保温层做法不满足规范要求，采用炉渣作保温层实际厚度较薄，虽能基本满足冬季不结露的要求，但其隔热性能较差，致使温度变化对顶层结构产生较大的温度变形和温度应力，继而产生温度裂缝。施工中偷工减料，粗制滥造，砌筑质量差，干砖上墙，砂浆饱满度不满足要求等。
3砖混结构房屋温度裂缝的预防措施
3.1施工季节、时段的选择要适宜要尽量避开冬季，如确实无法避开，砂浆标号应比常温下的提高一级，从而提高砖砌体强度。屋盖的施工应避开高温季节施工屋顶层，选择年平均气温时完成，如不能选择合适施工时段，则应在顶层结构施工结束后，及时做好屋面保温层，使其处在正常温度环境中，减缓顶层混凝土遇冷收缩遇热膨胀活动。
3.2严格控制混凝土施工根据混凝土强度等级和质量检验以及混凝土和易性的要求，精确选择配合比。严格控制水灰和水泥用量。选择级配良好的石子，减小空隙率和砂率以减少收缩量，提高混凝土抗裂强度。在混凝土浇捣前，应先将基层和模板浇水湿透，避免过多吸收水分，浇捣过程中应尽量做到既振捣充分又避免过捣。混凝土楼板浇筑完毕后，表面刮抹应限制到最小程度，尽量不要在混凝土表面撒干水泥刮抹，并加强混凝土早期养护。楼板浇筑后，对板面应及时用材料覆盖、保温，认真养护，防止强风和烈日曝晒。
3.3重视屋顶保温隔热层设计及施工质量要通过设置通风透气层、反辐射隔热层，加强屋面板保温隔热层设置，使之有效降低温差，切实起到保温隔热的作用。保温隔热层的材质及施工必须符合规范要求。在设计中尽可能选择坡屋顶，或采用有檩屋盖或瓦材屋盖;在屋盖与墙体间设置滑动层，比如沥青油毡、滑石粉、白铁皮等，以减小温度变化时屋盖对墙体的推动力，防止墙体产生温度裂缝。
3.4充分利用钢筋的有效保护作用钢筋在楼面混凝土板中的抗拉受力，起着抵抗外荷载所产生的弯矩和防止混凝土收缩作用，必须认真对待钢筋网的设置。建议在房屋四角檐口下的墙体配筋转角钢筋，在柱与墙体设拉锚筋，以防止女儿墙及外墙阳角处的包角裂缝;在房屋两端单元1个~2个开间的内外纵墙窗台下二皮砖处，应设2Φ6钢筋砖砌体，并在窗户两边缘设置构造立柱，立柱上下两端与楼层、屋顶层圈梁连接，防止窗户斜裂缝，对角裂缝产生;对于长高比较大的房屋，房屋外纵墙门窗的洞口处砖砌体抗拉、抗剪强度较弱，应在房屋顶层窗台下二皮砖处设置2Φ6钢筋砖砌体，防止外纵墙出现“八”字形水平裂缝;对于空间宽敞高大的房屋，尤其是窗口宽度大于1.5m时，应在窗台下二皮砖处设置2Φ6钢筋砖砌体，防止窗台下出现水平裂缝。严格按照《砌体结构设计规范》要求在建筑物墙体的适当部位设置控制缝。控制缝设置要精心选择，一般应在墙的高度突变处、墙的厚度突变处、不大于离相交墙或转角墙允许接缝距离之半处、在门、窗洞口的一侧或两侧。对3层以下的房屋，应沿房屋墙体的全高设置竖向控制缝;对大于3层的房屋，可仅在建筑物1-2层和顶层墙体的上述位置设置竖向控制缝。控制缝在楼、屋盖处可不贯通，但在该部位应设置假缝，以控制可预料的裂缝，隐式控制缝要与墙体的灰缝相一致，控制缝的宽度不大于12mm，控制缝内应用弹性密封材料，如聚硫化物、聚氨酯或硅树脂等填缝。
4砖混结构房屋温度裂缝的治理
在发现温度裂缝时，不要急于修复，应观察到裂缝稳定后，根据具体情况采取措施，若发现屋面保温层末达到热工要求和节能标准时，首先应重新改做屋面保温隔热层，以防止裂缝继续活动。
4.1裂缝细小，对房屋正常使用影响不大，可暂不处理；
4.2裂缝虽细小，但已造成墙面、屋面、楼面的渗水，或对钢筋混凝土内的钢筋保护的需要，可采用嵌补密封或压力灌浆进行处理；
4.3对于裂缝较大、较多又贯穿墙体，不仅影响美观和正常使用，还对房屋的刚度和抗震性能有较大的影响，这种情况下可在裂缝墙体两侧用4Φ6×200或Φ6×500钢筋网片，并用Φ6×500的钢筋穿墙将两钢筋网片拉紧固定后，外抹水泥砂浆或喷射混凝土以补强加固。
［参考文献］
[1]肖亚明.砌体结构裂缝与控制问题研究综述[C].第三届全国工程学术会议论文集,1994.
首先介绍了住房抵押贷款证券化的相关理论基础，对其概念、原理、参与者和运作流程进行了简要阐述。其次深入探讨了美国的次贷危机，主要阐述了次贷危机产生的相关机制、发展历程和内在原因。然后讨论我国在次贷危机背景下继续开展住房抵押贷款证券化的意义，分析了我国当前开展住房抵押贷款证券化的潜在风险，并利用credit poirtfolio view经济计量模型对我国住房抵押贷款证券化的信用风险进行实证研究。最后通过借鉴次贷危机的经验和教训，针对我国实际情况，提出了我国今后开展住房抵押贷款证券化并规避危机的相关建议和策略。
一. 绪论
1研究背景与意义
2国内外研究现状
3基本框架与思路
二. 住房抵押贷款证券化概述
1住房抵押贷款证券化的理论基础
2住房抵押贷款证券化的运作机制
三. 美国次贷危机的历程与成因
1美国次贷危机产生的相关机制
2美国次贷危机的发展历程
3美国次贷危机发生的内在原因
四.我国开展住房抵押贷款证券化的意义及风险
1我国住房抵押贷款证券化的发展状况
2我国开展住房抵押贷款证券化的意义
3我国开展住房抵押贷款证券化的风险研究
五.国开展住房抵押贷款证券化的策略
1加强商业银行个人住房抵押贷款风险管理
2建立健全相关法律制度
3建立健全信用评级体系
4建立完善的证券定价机制
5扩大投资者范围
关键词：企业;职工福利费;财税
2009年11月12日，财政部《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009〕242 号），从加强企业职工福利费财务管理、维护正常收入分配秩序出发，对企业职工福利费的范围及账务处理等作了进一步明确。但是早在2009年1月4日，国家税务总局就在《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）对企业职工福利费的税务处理进行了明确规范。财务和税务对企业职工福利费的处理存在哪些差异？笔者对财企〔2009〕242号文和国税函〔2009〕3号文进行了对比分析，归纳出以下几点差异，供读者参考。
一、企业为职工提供的交通、住房和通信补贴的财税处理差异分析
财企〔2009〕242号文规定企业职工福利费核算范围要比国税函〔2009〕3号文规定的范围宽广。财企〔2009〕242号文规定：职工疗养费用、未办职工食堂统一供应午餐支出、集体宿舍设备、设施折旧、维修保养费用以及集体宿舍工作人员的工资、社会保险费、住房公积金、劳务费等人工费用、离退休人员统筹外费用，应在应付职工薪酬—应付职工福利费科目核算，而国税函〔2009〕3号文所列举的职工福利费核算内容未包括以上内容。关于企业为职工卫生保健、生活、住房等所发放的各项补贴和非货币利，财企〔2009〕242号文规定：企业提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。目前众多专家学者认为财企〔2009〕242号文把企业为职工提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，计征个人所得税。笔者认为上述观点是错误的，虽然财企〔2009〕242号文把企业职工交通、住房、通信补贴计入职工工资总额，但是国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。根据财企〔2009〕242号文同时规定企业在计算应纳税所得额时，企业职工福利费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。既然国税函〔2009〕3 号文规定上述补贴属于职工福利费范畴，那么上述补贴就不应该再计入职工工资总额计征个人所得税。例如一家上市公司为 100 名管理人员每人按月发放1400元的交通、通信补贴，该公司管理人员每月工资5000元，则相关的会计分录为：
1.计提工资福利费时，应借记“管理费用—工资”，贷记“应付职工薪酬—应付工资”，金额640000元。
2.发放工资补贴，应借记“应付职工薪酬—应付工资”，贷记“银行存款”，金额640000元。年终企业所得税汇算清缴时，应把每人每月1400元的交通、通信补贴计140000元从应付职工薪酬—应付工资科目中剔除，算入应付职工福利费使用额度，同时企业在计算个人所得税时要剔除每月1400元的交通、通信补贴。
二、企业为职工发放的节日补助的财税处理差异分析
目前众多企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，财企〔2009〕242号文对此做出明确规定，即企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。而国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。企业给职工发放的节假日各项补助应该属于国税函〔2009〕3号文规定的生活上的补助，另外从财企〔2009〕242号文第五项规定中看出财政部在同一文中对职工补助的财务处理存在自相矛盾，财企〔2009〕242号文第五项规定：企业职工福利一般应以货币形式为主。国家出资的电信、电力、交通、热力、供水、燃气等企业，将本企业产品和服务作为职工福利的，应当按商业化原则实行公平交易，不得直接供职工及其亲属免费或者低价使用。从中可以看出财企〔2009〕242号文是认可企业给予职工各项实物补助作为福利费处理的，退一步想，连日常生活的各项补助都认可是福利费，更何况是节假日呢？因此，笔者认为企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，应采取国税函〔2009〕3号文规定做福利费处理。
三、企业职工福利费核算规定上的差异分析
国税函〔2009〕3号文对福利费核算规定：企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。财企〔2009〕242号文对福利费核算规定要比国税函〔2009〕3号详细得多，包括制度健全、标准合理、管理科学、核算规范、准确披露等。
四、结束语
本文根据自身经营，结合具体情况论述了企业职工福利费财税处理的差异问题，希望此文可以为有需要的企业提供一点帮助，也可以促进自身工作的进步，文中不妥之处，还望指出。
参考文献:
[1]娄根杰:浅谈职工福利费财税差异对企业的影响[期刊论文]-商情2009(14).
英文名称：Real Estate Information of China
主管单位：
主办单位：中国房地产业协会
出版周期：月刊
出版地址：北京市
语
种：中文
开
本：大16开
国际刊号：1002-8536
国内刊号：11-2586/F
邮发代号：82-510
发行范围：国内外统一发行
创刊时间：1986
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期刊荣誉：
联系方式
期刊简介
《中国房地信息》（月刊）1985年创刊，是由中国房地产业协会、北京天鸿集团公司主办的专业性房地产信息刊物。旨在宣传党和国家有关房地产业的方针、政策；传播房地产开发经营方面的经济技术信息；介绍住房制度改革的经验，为推动我国房产业的发展和实现住房制度改革提供信息服务。
【关键词】住房制度；保障性住房；澳大利亚
Abstract：Housing system is the overall laws, regulations and policies of construction, distribution, exchange, management and many other aspects of housing, with intent of satisfying the basic residential need of people. It is a system of great importance to people’s welfare and social development. Looking into the advanced housing systems of Australia can provide essential reference about how to further develop China’s housing industry and to fully guarantee people’s residency right. Beginning with the basic concept of housing, the paper provides related policy suggestions for the future development of China’s housing system.
Keywords：housing system；housing support；Australia
1.绪论
1.1 本论文的背景和意义
住房问题是人类生存最基本的问题，也是促进社会稳定和发展的重要条件。
住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范，是社会为居民提供满足其基本生活所需住房的制度安排。住房制度具有以下属性：
效率性。政府的住房制度必须提高住房的使用效率以保证政策目标的实现。
公平性。住房是保障社会成员生存的必需品，是一项重要的人权。
社会性。住房问题关系到社会安定、政治稳定和人们的社会权利。
1.2 本论文的主要方法和结构安排
本文主要采取横向比较的方法，将澳大利亚的相对完善的住房制度与我国的住房制度相比较，从而为我国住房保障的制度的完善提出建设性意见，促进我国住房产业发展。本文希望通过改善我国的住房保障制度促进社会和谐，提高国民生活质量和幸福度。
本文从住房制度的理念和属性开始，明确基本概念。然后详细剖析澳大利亚的相对完善的住房制度，接着分析我国住房保障制度的现状和以及存在的问题，提出建设性意见。
2.澳大利亚住房制度
2.1 基本情况介绍
澳大利亚国土面积达7692000平方公里，人口数量为2250万人，人口密度仅为2.9人/平方公里，是一个地广人稀的国家。由于该国政府坚持不懈的努力，如今澳大利亚已发展成全球住房条件最好的国家之一，人均住房达1.67间。
住房在澳大利亚属于准公共产品 ，具有有限的非竞争性或有限的非排他性，介于纯公共产品和私人产品之间。在澳大利亚，住房的供给采取政府和市场共同分担的原则。
澳大利亚居民的住房分3种，自主私房、私人出租和公房出租。各自占比分别为70%， 20%和10%。
2.2 普通居民住房制度
2.2.1 住房补贴政策和税收政策
凡是澳大利亚公民或者在澳有居留权的居民在2001～2002年构建新房这，政府对每一次购房者一次性补贴14000澳元，购买旧房者，补贴7000澳元，有力地促进了居民的住房投资和消费。
税收方面，政府特别规定，住房抵押贷款利息可以从年收入中扣除，减少个人所得税的纳税基数；租金收入扣除房屋维修费、管理费、利息、地价税等各种成本后的净收入，可以在扣除房屋折旧之后，再加入到所得收入。
2.2.2 房地产金融体系与住房抵押贷款
除了一般商业银行，各地还有专门运用政府退休金和其他基金的私人财物公司提供住房抵押贷款。在澳大利亚，首次购房时抵押贷款最多可贷到房价的95%。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110%（包括律师费、印花税），而且购房者还可以用首次购的房再抵押。抵押贷款的还贷期限一般为20～25年。另外，在不影响房屋买卖交易且办理好了抵押物更换手续的前提下，购房者还可以追加贷款数额。
2.2.3 购买土地自行建造
澳大利亚的土地分为国有和私有两种，通过拍卖的形式，任何企业或个人都可以购得国有或私有的土地。澳大利亚政府规定，购买土地不能贷款，必须使用自有资金。土地出售给个人以后，政府收取一定的地价税和服务费，用于公共服务。开发商要将拟建造房屋的设计图、施工图等相关资料送交当地区政府批准。批准之后，还需征求邻居意见才能开始建造。
2.3 保障性住房制度
针对不同的社会阶层，澳大利亚政府制定了一系列不同的住房资助计划。根据住房资助法案，联邦政府与各州签订住房协议，并借此实施住房资助是澳大利亚住房资助的一个重要特征。
2.3.1 公共住房计划
政府住房资助主要采用公共住房计划的方式。这些由政府兴建和管理的公共住房受联邦与州住房协议的资助，用于为无力承担私人市场买房费用的中低收入者提供住房。这项计划的资助者是国家、州和区，管理者是州和区政府。
2.3.2 社区住房计划
社区住房计划旨在为低收入者和有特殊要求的住户提供出租住宅，它的管理者是包括地方政府、教会和慈善机构在内的社区的非盈利性组织来管理。能够得到社区住宅的人是那些符合公共住宅要求但又需要社区管理组织提供一些优惠照顾的人群。
社区出租住宅与公共出租住宅的区别在于基金和所有权。社区出租住宅的租用分和管理不仅仅只是政府的责任。相比较于仅受联邦与州住房协议的资助的公共出租住宅，社区住宅资助的来源更加广泛，它通过一系列计划来提供。
2.3.3 土著住房计划
联邦与州住房协议规定的公共住房、社区住房、私人租用资助计划、自购住宅资助计划、紧急收容计划、自购住宅资助计划以及一些州和区的计划等都为澳大利亚的土著居民和托雷斯海峡岛民提供了住房保障和补贴。除了上述计划外，还有一些专项计划（如社区管理的土著住宅，土著居民和托雷斯海峡岛民委员会资助计划，土著居民租用住房计划）用于满足澳大利亚土著居民们的需求。
2.3.4 自购住宅或住宅所有权资助计划
储蓄存款资助和抵押贷款减免构成了自购住宅或住宅所有权资助计划，这一计划极大的促成了居民购买的交易行为的实现。1998到1999年的一年时间里，澳大利亚的新住户共获得19000例自购住宅资助。
2.3.5 私人租金资助计划
私人租金资助旨在为在私人租赁市场租住住宅的居民提供帮助，该计划主要采用两方式：
联邦租金资助计划。这是一个补充性的资助计划，旨在为在私人租赁市场上支付的租金超过一定额度的居民提供帮助。
私人租用资助计划。该计划由州政府提供，具体实现方式包括以下三种租金资助，证券资助和其他资助方式。
3.我国住房制度存在的问题及澳大利亚经验带来的启示
3.1 我国住房制度改革中存在的问题
我国缺少完善的住房消费市场，缺少充分发展的住房租赁市场。我国住房买卖市场异常繁荣，而住房租赁市场的发展却明显缓慢。除了对极少数最低收入家庭提供住房租金补贴，政府没有采取措施来帮助大多数居民进行租房消费。另外租赁市场的租金和租期易变，我国并没有形成稳定的长期租赁市场。另外中介市场的不规范又使得租赁市场的摩擦成本大大增加。
我国的住房供给存在结构性不足。如何才能有效的满足多层次、多样化的居民住房需求是解决我国住房问题的核心。我国的住房供给不合理，中低收入者买不到房的同时又存在着大量高档住房闲置的情况。
我国的房价增长幅度过于快，远远超出了居民收入的增长水平。1998年至今，我国房价就踏上了高速增长的道路。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般介于1.8:1到5.5:1之间；而发展中国家合理的房价收入比应介于3:1和6:1之间。而在我国，房价收入比已经达到了10:1到15:1的水平，房价明显超出了居民的承受范围。
维持中低收入者基本生存保障是经济适用房的政策目的。而我国的经济适用房却违背了经济适用房的初衷，使经济适用房变得不经济，且受益人群发生了转变。我国许多经济适用住房的面积越来越大，违背了经济适用房的本来目的――公平。许多高收入的家庭通过走关系、送红包等不正当途径购买提供给中低收入家庭的经济适用住房，侵占了他们的利益，出现了“福利倒置”现象。
3.2 澳大利亚的经验给我国带来的启示
政府干预应将强制性与灵活性相结合。政府的适当干预当然是必要的，同时随着社会和经济的发展，政府也要灵活多变的地采取干预策略，因时制宜因地制宜。在住房严重短缺供不应求的时期，国家应采取租房补贴、建房补贴、购房贴息、奖励等干预政策对供求双方给予直接的帮助和扶持。在住房最供不应求的时期，政府甚至可以极直接投资建房、用行政命令控制租金。在住房供求趋于平衡的时期，人们的可支配收入也开始增加。这个时候，政府逐步减少干预，逐步从住房领域中退出。
政府干预不能不遵循市场机制的规律。作为一个不完全市场，住房市场无法充分实现帕累托最优。由于市场机制的有限性的制约，单纯依靠市场机制是不够的，政府干预是必须的。政府干预不是要取代市场机制，而是对市场失灵的状况和市场不能调节的领域的弥补和修正。就我国来说，我国应该把有形手和无形手相结合，在尊重市场机制的前提下，大力完善住房市场体系的建设、调控住房市场供求，对住房投资和消费给以金融支持，分层次保障社会成员住房权。
我国政府应大力发展保障性住房供应，建立规范的经济适用房供应体系。同时应加强对住房保障制度的监管。经济适用房的建造要严格按照《经济适用住房管理办法》的要求建造，不能有超过规定面积的经济适用放出现。同时，我国还应加强法律治理，构建完备的相关法律制度体系。
引导居民建立合理的住房消费观念。租房和买房都是住房消费的合理形式，并没有孰好孰坏，只要适合自己就好。在我国住房制度改革过程中，我们要进行大力的舆论宣传，使居民改变住房消费观念，选择适合自己的形式。
参考文献：
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关键词:经济适用房;成本;控制
中图分类号:F23
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0076-01
1 从政府角度进行经济适用住房成本控制
1.1 控制土地政策
目前政府只是免收了土地出让金,土地出让金的免收对于经济适用住房的价格还只是杯水车薪,政府如果真正要做到社会和谐,就必须考虑到中低收入家庭的实际购买力,并对的土地税费、征地费、拆迁安置费等高额的费用进行减免或补贴,也可以严格执行国家关于拆迁的有关规定。对于一些用于经济适用住房建设但是拆迁成本较高的土地,政府应重新规划,在拆迁成本和地理位置这对矛盾中寻找平衡点,决不能顾此失彼。
1.2 控制建筑面积
严格把关经济适用住房的房屋建筑面积,就是由于“豪宅”和“别墅”等这些层出不穷的经济适用住房新花样,使老百姓认为这样的社会保障住房究竟“保障”了谁?对于房屋面积,严格执行单套房的建筑面积控制在60平方米左右,虽然这样不能降低经济适用住房单价,但对于总价来说降低幅度就很大,中低收入家庭无论是首付还是月供的压力就有所减少,符合国家经济适用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭从购买人群中剔除,保障了真正把经济适用住房当救命稻草的中低收入家庭。
1.3 控制建筑设计
为了降低经济适用住房成本,我国政府可以引入或在最初扶持一个专门从事经济适用住房设计部门,因为我国设计人员基本沿用老苏联模式“重技术,轻经济”都会采用相对偏大的放大系数造成“肥梁胖柱,深基础”,最终往往造成主要指标较高,如钢筋、砼的用量或标号增加,使经济适用住房项目成本偏高,据统计,目前国内普通高层建筑每平方米用钢量120公斤,有的甚至超过170公斤,而实际上一般高层住宅钢筋含量应该在每平方米70公斤左右比较正常。专门从事经济适用住房设计的部门在进行设计时就要着重考虑经济因素,在安全与经济中寻找契合点。同时政府各个建筑监管部门也应该加大监管力度,对房屋的地基、梁、柱等主要部件在整体性、抗震性等方面能否满足技术要求进行检测,不能忘记安全的重要性。
1.4 谨慎引入房地产开发企业
对于承建经济适用住房项目的企业,政府要么扶持成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,要么严格采用招标模式。如果成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,首先可以把建设经济适用住房当作一项长远的计划来做,不是时建时停、时增时减。成立这样的公司由于连年从事经济适用住房建设,在建设方面积累了大量的建设经验,能降低管理费、建设成本等费用,从而能有效降低经济适用住房的成本。从引入的房地产开发企业的角度而言,也会通过不断地改进生产方式和管理体制,降低工程成本和管理成本,使住宅总成本降低,从而降低单位成本,赢得市场,北京市在这一点做得非常好。一些大型的房地产开发企业可以利用其雄厚的实力赢得工程和保证工程质量,利用信誉和品牌效应进行规模化的集约式建设,使资源得到有效配置和高效利用。如果成立专门公司条件不允许,就在建设中严格采用投标模式。目前经济适用住房的开发商大多是与政府有所挂钩的关系户,这些都会影响建筑质量和成本。国际上通行的招标模式,积极引进市场机制和竞争机制,是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革,有利于经济适用住房缩短工期、降低造价、提高质量、促进公平。
1.5 控制贷款政策
贷款问题无论对于房地产开发商和购买者都是关键问题。货款利息的控制应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。首付、月供等资金问题仍是中低收入家庭面临的核心问题,购买经济适用住房的绝大多数收入较少,几乎不能一次性付清购房款项,这时只有求助于银行贷款。经济适用住房从开发建设到销售,与银行信贷的支持休戚相关。尽管经济适用住房在政策和价格上有优惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持。银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体,看到中低收入家庭本身购房支付能力低、偿还能力有限,所以不愿进行信贷投入。即使放贷,其贷款利率在较高的区域内不断调整,使得有幸购买了经济适用住房的中低收入家庭生活压力不断增加,令其他购买者望而却步,建议政府对经济适用住房购买者执行相对稳定较低的贷款利率,减轻购买经济适用住房中低收入家庭月供压力,间接的减少经济适用住房成本,使中低收入者购房有了信心。
2 从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制
开发商是经济适用住房成本控制的执行者,如果能有效控制经济适用住房建设成本,也是开发商从激烈的房地产市场竞争中脱颖而出的资本。由于项目实施过程中主客观条件变化是绝对地,不变是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的,不平衡是永恒的,所以从开发商角度进行控制是一个动态的控制过程。控制过程分为三步:第一步,项目目标动态控制的准备工作,将目标分解用于确定目标控制计划值;第二步,项目实施过程中动态控制,收集实际值与计划值,进行定期分析比较,如果有偏差则纠偏;第三步,如果有必要,则进行目标调整,调整后回到第一步,以确保目标值的实现。从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制,由直接成本控制和间接成本控制组成。
2.1 直接成本的控制
直接成本是指在建设过程中所耗费的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用的支出,包括人工费、材料费、施工机械使用费和施工措施费等。
在人工费的控制上,房地产开发企业要选择高素质、高水平的现场施工管理人员,合理的按定额进行人员配置。
在材料费的控制上,材料费一般占全部工程项目成本的65%-75%,直接影响工程成本和经济效益。材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。材料订购应考虑资金的时间价值,减少资金占用,合理确定进货批量和批次,尽可能降低材料储备。按照价值工程理论采用ABC分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来,分为ABC三大类,A类进行重点控制,B类实行一般控制,而C类只需采取简单的控制方法即可。不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。材料价格控制包括买价控制、运费控制。作为施工方,为了控制工程成本,应主动走向市场,了解市场、比较多家材料供应商的产品质量和价格,筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商,并与这些供应商建立长期合作关系;及时了解材料、设备的价格变化情况;也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况,从而能较好的控制材料、设备的质量和价格,降低工程造价。同时,要合理组织运输,尽可能就近购料,选用最经济的运输方法,降低运输成本。材料用量的控制包括以下几个方面:坚持按定额确定的材料消费量,实行限额领料制度,各班组只能在规定限额内分期分批领用,如超出限额领料,要分析原因,及时采取纠正措施。在施工过程中加强现场管理,合理堆放,减少二次搬运,降低堆放、仓储损耗,杜绝没有收入的支出,把返工损失降到最低限度。改进施工技术,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上,力求用价格低的材料代替价格高的材料。认真计量验收,坚持余料回收,降低消耗量。施工机械使用费是指机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。控制施工机械使用费就是要合理安排施工机械进场时间,减少不必要的浪费。施工措施费包括施工组织措施费和施工技术措施费,它的确定是在施工组织设计里,有甲乙双方认定的费率。
2.2 间接成本的控制
间接成本于无法直接计入工程对象,但是为了进行工程施工所必须发生的费用,包括规费和企业管理费。
规费的计取需遵循有关规定,企业管理费的计取受企业管理者经营理念、模式影响较大,企业管理费包括:工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。合理安排施工顺序,减少临时费用,在企业管理费计取时应尊重客观事实,以事实发生的为依据,杜绝做假账,乱报账现象,合理降低管理费用,避免不必要的浪费。这部分的控制主要依赖企业自身的管理制度及企业管理者的管理水平,若是管理的合理,也会为企业在日后的发展中赢得更多的利润空间。
参考文献
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[关键词] 人口迁居 特征 影响因素
一、 引言
人口迁居是以住宅位置改变为标志的、城市地域范围内的住户移动。西方国家在上世纪二、三十年代已做了大量研究，并形成了一系列理论，如入侵演替理论、过虑理论、家庭生命周期理论等。中国关于人口迁居的研究主要在1990年以后，学者们多从人口迁居特征、影响因素及主要对策做了较为深入地探讨。周春山以广州为例，分析了改革开放初期单位分房制度下广州人口迁居的特征及动力机制。1990年以后，广州取消了单位分房，各项制度与改革初期相比发生了明显变化，本文旨在探讨此背景下广州人口迁居特征及影响因素。
二、 资料获取
论文数据有两类：统计资料，包括《广东省统计年鉴》、《广州市统计年鉴》、《广州市第四、五次人口普查资料》；问卷调查：2001年中山大学城市与区域研究中心与香港浸会大学合作的“市场化下住宅搬迁与城市重构”广州老八区部分的调查问卷，有效问卷为1500份。
三、人口迁居的特征
1．人口迁居在人口总迁移中开始占据主导地位，但总体水平不高
人口总迁移包括区域外的迁移和城市内的人口迁居两部分。1980年～1992年年均迁居率为4.6％；1992年～2000年年均迁居率为6.7%，1998年最高，为9.2%，而区域间的迁移率在此期间仅为2.1％。说明进入1990年以后，广州迁居率增加，并在人口总迁移中占据主导地位。但与国外发展程度较高的国家相比还存在一定差距，韩国在1970年～1995年间的年均总迁移率为21％，其中迁居率为14.2％，区域间的迁移率为6.8％。
2.人口以向郊区迁居为主
表1表明，1982年～1990年广州市无论中心区还是郊区人口都在持续增加，1990年～2000年中心区人口开始下降，而郊区人口增加很快，近郊区、远郊区人口分别增长了241.45万和104.72万。
3.人口迁居以短距离为主
调查显示，41.9％的住户迁居发生在本区域内，26.9%的住户迁居发生在紧邻的行政区之间，二者68.8％，发生在非紧邻行政区间迁居住户为31.2％。随着跨江大桥的陆续兴建，跨江迁居住户有所增加，但总体比例不高，仅占迁居总住户的21.2％。
4.迁居率随时间的增加而增加
1978年～1990年，年平均搬迁户数为25.3户，最高值为39户；1990年～1995年，年平均迁居户数64.5户，最高值为103户；1996年～2001年，年平均迁居户数为91.7户，最高值为124户。
四、影响因素分析
1.经济因素
经济发展促进了住宅建设的发展，提高了居民的收入水平，改变了居民的居住观念，即重视住房大小和环境条件、服务设施水平及舒适程度。1990年～2003年，广州经济发展迅速，住宅建设迅速；城镇居民工资水平、人均可支配收入和人均储蓄额在此期间大幅度提高，成为国内典型的高收入区，为购买住房提供了资金保障。
2.政策因素
（1)土地政策。1990年代，广州先后颁布了土地使用权及外资房地产相关管理办法，实行了土地有偿、有期、有流动政策，既增加了政府的财政收入，又活跃了市场，繁荣了经济。市场的价格机制使得政府及发展商根据居民的需求偏好设计适应不同群体的住房，灵活地满足了不同的消费群体需求，居民购买新住房的欲望进一步增强。
（2)人口政策。①就业政策。改革开放初期，我国政府颁布了一系列“铁饭碗式”的就业政策，将职工束缚在某个单位，除非特殊情况职工更换工作的难度很大。1990年以后，逐步推行了合同制的劳动政策，用人单位根据职工的表现可给予再雇佣或解聘，职业流动性增加，职工随职业变化而搬迁住房的机会增加。
②户籍政策。主要体现在小孩的受教育方面，改革初期广州中小学都有自己的招生范围，户口在本范围内的学生才能入学，否则会出现很多不必要的麻烦。因此，户籍制度在一定程度上约束着人口迁居的发生。1990年之后，广州逐步取消“农转非”人口控制计划，根据本人意愿，户口可自由迁入、迁出或注销、重新登记，常住户口市内自由迁移。
3.个人需求因素
（1)改善住房环境的需要。追求良好的住房环境和配套设施已成为现代城市居民迁居的重要驱动因素。对923户购房和577户重新租房的住户调查表明，分别67.5%和42.6％的住户搬迁原因之一是改善住房环境。广州人均住房面积不足23，部分家庭人均住房面积不到4，改变住房大小仍然是居民迁居的重要原因之一。
（2)家庭生命周期、人口增加及其他偶然因素的影响。一般而言，15岁～25岁的青年人由于上学、工作等原因，是一个人一生中最容易迁居的阶段，而结婚、生小孩、离婚等都会由于新家庭的形成、分裂或者其他偶然因素产生新的居住需求。广州1990年～2000年净增116.9万住户，户均规模由1990年的户均3.94人减少为2000年的3.12人，其中15岁～25岁的人口为225.19万人，占总人口数的26.4％，2000年广州市进入初婚年龄的人口227.5万（含增城、从化）。
（3)职业变化。克拉克和大卫(1999)研究认为,职业改变住户的迁居几率是职业未改变住户的2.4倍。调查显示,47.2%的住户因为职业的改变而迁居。改革开放以来，广州从业人员的构成发生着巨大变化。1990年以前从业人员结构实现了从农业向非农产业过渡；1990年以后，则表现为第二、三产业之间的转换转变，大批的第二产业从业者逐渐转变为第三产业服务人员，见表3。
4.交通因素
交通方式的机动化程度是影响人口迁居的重要因素，并影响着迁居的距离和方向。在以自行车为主的城市内，迁居主要以短距离为主，相反公交发达，小汽车普及的城市内，则距离的影响开始减弱。2001年与1985年相比，居民步行和骑自行车比重明显下降，而采用公交和摩托车的比例大幅上升，交通方式的机动化水平在提高，见表4。1998年以后，随着广州地铁一号、二号、三号、四号线的相继运营，居民出勤方式进一步改善，为长距离的迁居提供了可能。
资料来源：①胡华颖. 城市?空间?发展――广州城市内部空间分析. 广州：中山大学出版社,1993年12月；②“市场化下住宅搬迁与城市重构”广州部分的调查问卷部分数据整理。
5.城市规划因素
城市规划反应了整个城市的发展战略，规划中提出的城市空间拓展方向是城市发展的重点，对人口、产业、服务设施等具有引导作用，进而影响着迁居的方向。1991年广州市对1984年规划进行修编，确定了广州建设用地向东、南两个方向发展，天河、黄埔、白云三区处于该发展方向上，人口、产业等迅速集聚，成为该时期广州人口增长的重点区域，超过其他区域。在新一轮的总体规划中，广州提出了“南拓、北优、东进、西联”实施策略，必将引导人口向周围郊区扩散，人口郊迁的趋势将进一步加强。
五、 结论与建议
通过以上分析，广州同西方国家一样经历了从集中到分散的人口分布变化。1982年～1990年，广州处于绝对向心期，1990年以后，开始向相对向心期转变，符合彼得・霍尔的人口分布理论。根据目前的人口变化趋势，广州人口将会继续向郊区迁居，短时间内不会出现相对离心期。
改革开放初期，单位分房、户籍政策、生育政策等对人口迁居起着较大的限制作用，经济对迁居的影响作用不大；1990年之后，单位分房、户籍政策的取消有利地促进了居民的迁居，随着市场机制的逐步健全，经济对人口迁居的影响作用逐步凸现出来，城市规划对迁居的影响机制与改革开放初期变化不大。因此，今后广州应继续加快经济发展，鼓励房地产业的发展，完善人口、土地等相关政策。针对低收入群体难以购房等问题，应积极学习和借鉴国外的有效做法，建立适应不同消费者需求的住房市场，形成良性的迁居系统。
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不可否认，我国实施职称制度以来，在发展和稳定我国专业技术人员队伍，促进科技、教育、文化、卫生等各项事业的繁荣和发展，尊敬知识、尊敬人才，调动专业技术人员积极性，发挥专业技术人员作用，激励各行业人才成长和促进经济建设等方面，都起到了积极的作用。但是，职称评审制度暴露出的弊端也是非常明显的：如行业评审标准不统一导致评审结果不公平；有些行业论资排辈之风盛行，只要年限够、资料齐全，一般就能评上个工程师、助教。职称评定体现不了个人水平和业绩能力，有时连庸才也能评上个高级职称，造成职称贬值的怪象出现。
由于职称具有一种“品牌效应”，“含金量”褒贬不一，在某些专业成为人才追求的“终极目标”，比如教师、医师专业技术人员获得中、高级职称资格后一旦被聘用，就可以相应地晋升工资，在住房公积金、医疗保障、退休年龄延长等方面享受优惠政策。有些人却嗤之以鼻，比如在企业，特别是私营企业，即使评上工程师、研究员的职称也享受不了加薪、住房、医疗等优厚待遇。正因如此，一些专业技术人员为了得到相应的职称资格，削尖脑袋花费了不少心思，使本来非常严肃的评审工作也变了味，走了样。
一项科学评价人才的职称制度，在正常的工作中却变了“异类”，剖析原因，主要有如下方面：
一是职称评价缺乏科学性。现有职称评审办法不能与被评审者的岗位能力、业绩、实际贡献和敬业精神完全挂钩。职称评审不严密，缺乏科学性，论资排辈现象严重，这就给一些投机分子在评审材料中掺假创造了“良机”。
二是职称评价缺乏公平性。被评审对象的职数限制，使许多参评对象蒙受了不公平待遇。在某些专业技术人员相对较少的单位只要符合条件都可以申报评定职称，而在专业技术人员较集中的单位由于受到岗位职数额度的限制，造成一些优秀人才长期难以“露头”的尴尬状况。
三是职称评定抽象单一。目前采用的资格评审方式，在一定程度上受到内外因素的困扰与影响，涉及能力和业绩的标准条件又比较简单和抽象，评委们面对一大堆申报材料无法量化考察，只好将评审注意力侧重在学历、资历、论文、计算机等硬件上，这无疑淡化了人才的真实水平和贡献。
四是职称评判标准不一。国家虽然对专业技术人员的职称评定有严格的要求和规定，但在同一地域、同一行业的职称评审委员会里，由于评委对评审条件的理解和把握尺度不一致，结果导致了严重的不公平现象，使同一层次、同一职务的专业技术人员的实际水平相差甚远。
在今后的职称制度改革中，职称评价不良现象必须得到有效的遏止。
一是推行专业资格结构评价。在职称评价体系中，按照“模块化”运作模式，将评价条件分解为品德、学历、资历、学识、技术、能力、业绩等若干要素，分别实行量化评价。其中为了充分突出专业技术人员的能力和业绩，学识、技术、能力和业绩在整个评价过程中要占总分的60%－70%，并且将取代学历、资历、论文等成为职称评审的首要条件。对在职称评价中业绩平平、能力低下、达不到规定条件和分数的专业技术人员，则不授予专业技术职务任职资格。
二是调整与完善职称评价制度。为确保职称评审质量，应实行科学的社会化的评价机制。要将由业务主管部门负责组织实施职称工作，逐步过渡到由行业学会、协会等社会团体组织的评价中介机构承担，避免或减少官方干预。政府人事职能部门要从微观的职称评价工作中脱离出来，着力发展和规范社会评价中介组织，指导制定或调整各类专业技术人才评价指标体系等宏观管理工作。同时，改革传统、封闭的评价方式。针对不同职称系列或专业，分门别类，采用切合实际的评价方式区别对待。如对职业性强的中小学教师，通过制定等级岗位任职条件，规定专业理论知识、教育教学工作能力和业绩成果等具体标准，经相应组织形式，直接竞聘上岗，把职称评审所引发的连带矛盾和问题适度化解。在修订评审标准的前提下，因地制宜地采取资料演示、成果展示、面试答辩、现场“说课”、实地考核、调查评估等多种评价方式和手段，分类量化，综合评定，评价结果将更加客观公正。
三是实行特殊评审政策。将职称评价向企业或特殊人才和关键岗位倾斜，充分调动有突出贡献专业人才的积极性和创造性。对获得国家发明专利或实用专利，并且专利应用达到一定规模，取得显著经济效益的专业技术人员可不受学历、资历限制，职称评审一步到位；对企业专业技术人员论文数量不做限制性要求，对论文达不到规定要求者，可提供能反映其能力和贡献的科技改造、技术创造、发明专利、研发项目、工艺方案、技术鉴定报告、项目可行性方案、行业标准等替代，进一步突出对企业工程技术人员创新能力的评价；对享受政府特殊津贴的专家，获得省级以上科技进步奖、技术发明奖、自然科学奖等奖项之一的主要执行人，或获得两项以上发明专利的主要持有人及省级以上优秀企业家等称号者，可组织专家评委团，以面试答辩的方式，破格评审专业技术资格。
四是相关职称制度的配套政策。科学制定职称制度相关配套政策，可以学习和借鉴国外的一些成功经验，将研究型与应用型的专业技术人员分类，收入分配机制分轨，统筹兼顾相关利益主体，处理好效率和公平的关系。在基本养老、基本医疗等社会保障体系方面，创造和谐共享的社会氛围，激发各类专业技术人才创造活力和创业热情，更好地提高和促进我国社会的科学水平和技术进步。
