发布时间：2023-03-24 15:14:33
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理服务论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
在迈入21世纪的今天,我国商品经济越来越活跃和丰富,物业管理作为房地产业的消费环节,也越来越呈现其房地产市场的延续和补充作用。在现代物业管理发源地的英美等西方商品经济高度发达的国家,物业管理服务的项目繁多,内容非常广泛,不仅包括了建设前后飞物业使用全过程,同时延展了物业功能布局和规划、目标客户群认定、市场行情调研和预测、项目建设融资、物业的处分(物业租售,推广)等。
随着商品经济意识在国人头脑中的深入,为了适应经济、搞活流通,甚至增加就业机会,我国各地涌现出了大批的零售商业网点、服务网点、商业楼字。而这类商业服务网点与过去的国营百货商场有所不同,它们的产权是独立与多元化并存的。对于物业管理从业人员来说,这些购物、休闲的消费性场所,服务的对象有业主、使用人、消费者等多重顾客,服务内容也由简单劳动密集性作业,延展为以产权人经营利润最大化为目的的营运服务的商服物业管理。
商服物业管理就是为了适应商服物业产权及顾客多元化,以经营效益为导向的特定需求,为促进商品交换而提供服务的一个新的物业管理服务领域。
二、商服物业的分类
商服物业是指集合各种商业形式的建筑场所。商服物业的发展是商品经济繁荣的结果。随着改革开放的深入,个人收入的两极分化,市场产生了多样化、差异化的消费需求;同时也随着行业竞争,消费者行为的改变,零售商业服务业出现了多种形式共存的事实。基本上来说,零售商业务业的经营方式可分为以下几个商业形式:
1、百货商店
百货商店实际上就是以销售日用商为主的规模较大的商品零售店铺。商品明码标价、买卖自由,商家多以薄利多销为主要经营方法,是一种较为传统的商业形态
2、超市
超市是一种弹性自选,顾客可以根据自己的需要自选的商店。售货人员较少、货物开放式放置、定量包装、明码标价、以电子计算机进行结算,多数提供购货手把车以方便顾客购买。
3、专卖店
专卖店是专门经营一类或几种有关联的商品,或经营某一品牌的品种齐全的商店。专卖店的消费特指性较强,销售人员的相关知识也较为丰富,对特定消费群有一定的感召力。
4、连锁店
连锁店是由大集团内部分化或加盟产生出来的若干个小商店,这些小商店在具有一定自主经营权的同时,统一服从于中心组织的品牌经营等的管理。连锁店具有一定的名牌效益,经营项目可为商品,也可为某项休闲活动。
5.休闲场所
休闲场所主要以环境或氛围为消费附加,以提供消费者舒适和快乐的感觉为经营方法,经营服务多为休息式娱乐性活动场地。
三、商服物业管理的前期操作
商服物业主要的功能体现在两个方面:商业功能和休闲功能。商业功能是以一定范围内的顾客面作为服务对象,使消费者买到自己需要的商品,并且一次性地购足。同时商服物业应当在统一规划,统一管理的基础上,形成并保持独有的风格,使物业空间布局、服务品质、氛围营造方面尽可能符合消费者的心理和生理的需求。
休闲功能是指商服物业不仅使消费者能购物,面且也必须设置娱乐、文化、健身等休闲场所,使消费者把商服物业看成现代信息的传播地,感受到生活气,息,是追赶生活步伐的一种方式。
物业管理从业人员在商服物业前期介人的过程中必须更多的从产权人今后经营利润最大化的角度上提供专业性意见,主要重点为:
1、规模
通常在物业管理机构介入时,物业本身的地点已定,可更改的可能性较小,但在商服物业所占的规模上仍然可以提供建议。
影响商服物业规模选择的决定性因素是区域居民的总数,物业管理机构将可以通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析。在消费圈人数较多的区域应该可以选择设定规模大,综合功能较全面的商服物业。2、物业造形
商服物业的造形可按所处地理位置的不同情况和规模大小,功能的不同而进行选择。
在主要临街点建造商服物业,应注意停车场及外广场在前端,宜采用条型造形,使商服物业在相关服务设施后直线排开。而规模较大的商服物业,应采用四方型造型,停车场置于物业,中心是大型休闲、聚会场所,顶层设娱乐观光场所。如规模较小,则采用街道型造型,将大面积商铺建于两端,其它商铺排成街道形状。
3、主题形象
商服物业必须有自己鲜明的特色,也就是说要有自己的"主题"。商服物业的人流量和经营业绩,是与物业的知名度成正比的。相同地点、规模及造型的商服物业如能突出"主题",将极大提高自己的知名度。
因此,商服物业竞争的焦点已不仅是具体的实物商品,而是以品牌为核心的无形资产。物业管理在介入时可对周边商服物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析,确定"主题",以突出物业形象。
4、配套
在物业管理前期介入的常规项目中,对物业公共设施如供配电、空调、电梯、道路、给排水、建筑材料等配套,必须从使用者的角度提供专业的意见,而商服物业在配套上的重点将视经营的需要而定,值得更为突出的是内外的通路。
通路条件的好坏将是商服物业能否取得良好效益的关健所在,通路要求包括两个方面:一是外部通路,二是内部通路。
外部通路首先是公共交通,必须有公共的汽车、电车或地铁停车站,以方便消费。其次是停车场,顾客开车消费已成一种普遍行为,同时,也为方便购物的携带,停车场的建造应在商服物业消费场所3-5分钟步行时间内,要有足够的停车位以供使用。再次是进货车辆停放和补货场所,以保证商品流通的畅通。
商服物业的功能不仅仅是购物,也是运动、娱乐等休闲需求。在内部通路的设计时应考虑消费者行走的舒适和安全,顾客通道与进出通道要分隔开,即使在超市,顾客通道宽度也应超过1.2米。
5、门面、店面设计
商服物业是以经营为目的的,门面无疑就像人的脸面一样非常重要。门面的设计既要满足精神上的美感要求,又要符合物质上的使用要求,以及环境和谐及人的行为要求。同时,还要使物业内间具有一定的秘密性飞制约性、围护性,以激发顾客的参与意识。另外还应注意人流量,流通顺畅性,疏散方便与安全性及气候的影响。
商服物业内部各商铺既是独立的个体,又是物业整体的组成部分。因而在前期操作中要对各商铺单位店面的造形飞入口、照明飞厨窗招牌与文字材质、装饰,甚至内外地面与规划也应进行通盘考虑,使其既通过形象、个性、展示来提高消费者精神需要,又维持了商服物业的整体形象。
四、管理与营运
商服物业的管理过程不仅需要传统物业管理的保安飞保洁、维修等被动的服务项目,根据商服物业的特定需求,更多的是为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务,使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化,其中工作的重点是:
1、商户的组合
商服物业是各种商业形式和服务设施集合,通常包括零售商店、餐饮店广场、休闲、娱乐场所等,其中各种类型的商店或超市占主导地位。
对于规模较小,在5000平方米以下的商服物业来说,主要是以食品、杂货及一个主题商场等商业形式出现的,以满足日常消费为主;而面积在10000-30000平方米左右的中型商服物业,将主要在一个主题下,以个人服务、家庭设施、生活用具、服装、装饰品和文化娱乐设施等商业形式出现,以服务顾客多层次、多元化的需求为主；对于组30000平方米以上的大型商服物业,管理者更是要提供全方位的综合服务。
同时在商户组合上,除了考虑商业形式外,还必须考虑各类商户所占面积,一般来说,商服物业面积50%将租售予商业生命周期长,同时具有一定品牌,对消费群有长期感召力的商户,以突出和维持物业的,知名度和顾客的忠诚度。30%左右的面积租售予商业生命周期较长,有稳定销售业绩的商户,剩下其中20%毛的面积租售予商业周期短,但较时尚的商户,虽然可能商户变更较快,但租售收入较高,同时也使物业经营项目时尚化。
2、租金
租约是商服物业管理对店铺经营者施以管理的主要内容。租金即物业产权人获取经营权的主要经济投资。
在操作中,租金的数额是根据店铺的占地面积、店铺的商业特征和店铺所处位置来确定的。一般的做法是先按店铺的单位面积,确定物业承租者的最低租金数额,作为标准起点线,亦即这个数额是承租人必须支付的最低租金限额。无论承租者在经营销售中的状况如何,这个标准租金都必须交纳。当承租人的店铺经营销售额达到并超过规定的最低标准后,除了应交纳最低限额的租金外,承租人还应当按照实际营业销售额的一定比例交纳比例租金。
3、营业时间
营业时间的统一规定是塑造和维护商服物业良好形象的重要内容。许多商服物业管理把营业时间的规定纳入到租约的范围内。
商服物业的开张之日,是形象塑造的第一步,所有的店铺更应该在这一天统一.营业,以吸引顾客的注意力,给顾客商品丰富感觉,为商服物业的进一步发展奠定基础。商服物业管理对店铺平时的营业时间和休息时间,也应有严格统一的规定。否则,如果各店铺的营业时间不能整齐划一,会令顾客失望,也会给人一种凄冷衰败的印象。
4、商户商品的陈列
商服物业各商铺产权多元化,但物业本身有一定的整体性。在前期的操作上虽对店面进行了规划,但在运作期各商家的商品陈列也需进行管理,以保持整体的内在联系,形成系统相互促进,方便消费。
在商品陈列管理中,应注意商品标题,突出物业整体形象,使顾客了解性能;陈列柜应巧妙利用空间,不占用太多商店面积,各商户间的通道充分保留,保证顾客购买通路;各商户商品陈列高度不影响相邻商户和整体视线等。总之,陈列的商品得当,既方便顾客消费又可以达到广告宣传的目的,塑造良好的商店形象。
5、整体推广商服物业管理应当采用统一的整体公关宣传活动和统一的形象策略,因公关、宣传活动而产生的资金技入由各店铺按一定的标准分担。在商服物业管理刚建成投入使用的时候,商服物业在管理、营运过程中就必须迅速树立自己的商业形象,有利于物业的租售。
对各商家来说,统一的整体推广活动,能为店铺的经营带来声势浩大的宣传效益,而推广费用开支又能降低到最低的水平,节费了人力技人、时间投入,为商服物业其它工作的顺利开展奠定了基础。
五、商服物业的商业生命维系重点
商业生命是商服物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一。没有信任度、美誉度、知名度,商服物业将没有了人流量,没有了人流量,经营业绩也随之消失,没有经营的商服物业也将不能生存。因而,成功的商服物业管理不只是要去创造,更重要的是要去维系商业形象、商业生命,其中工作有:
1、CIS操作
当今商品经济竞争的焦点已经不仅是具体的实物商品,而且是以品牌为核心的无形资产,商服物业的无形资产和品牌,也就是物业给予公众的整体形象。上世纪90年代初导人我国企业界的CI理论,经过近10年的实践表明,它在市场营销及公共关系的建设上有非常直接的作用,运用这一工具去占领市场是卓有成效的。
对于客户而言,物业整体形象--品牌的存在代表了市场对物业的认同,它给客户信心,让客户在对相类似的产品进行比较时有更直观的判断标准。品牌不仅是知名度,它还代表了品牌美誉度、品牌忠诚度和品牌联想,因此它更多的是体现物业整体与客户的关系。
2、公关活动
公关活动是商品经济发达国家在营销活动中逐渐发展起来的一种推广方式。在商服物业推广中,我们可以把公关活动定义为“商服物业在公众中树立良好的形象,扩大知名度,从而促进商品销售的一种活动”。
商服物业公关活动对象有:商场员工、消费者、社区、供货单位、政府及其有关部门、新闻部门、社会活动团体等。
商服物业的公关活动涉及各种对象,对不同的对象应该采取不同的公关活动方式。商服物业与消费者公关活动具体的工作内容有:帮助消费者充分了解商场的宗旨、政策、商品信息和服务方式;广泛收集消费者意见,向有关部门反映,以便及时改进,避免重犯错误;争取消费者的信任与好感,与消费者建立广泛和经常的联系。从而促成顾客形成对商场及其商品的良好印象,在消费者中建立商场的声誉。
商服物业与新闻部门的具体工作的内容是:熟悉新闻工作的特点,为报道本企业新闻提供有利的条件;按新闻部门的要求..撰写新闻稿件;通有重要活动,邀请记者参..加,提供真实的新闻素材;和编辑、记者建..立私人友谊,保持经常的联系,加强信息沟通,争取对物业有利的社会舆论。
六、结论
众所周知，在一个物业小区内，业主与管理处之间的关系是何其的奥妙又是何其的重要，可以说，只要是处理好了两者之间的关系，这个小区的释重就算是成功了一大半。可实际情况往往并非如此，在很多物业小区，业主与管理处之间的关系难能融洽，甚至是充满敌意，可想而知，在这种状况下又谈何构建和谐社区促进企业发展？物业管理不过是一个保本微利的行业，企业的生存之本说到底还是来源于业主们所缴纳的各项费用，一旦双方关系僵硬，相互对峙，则必然导致双方的不理解乃至不合作，就业主这一方而言，可能就会拒绝缴纳各项费用，这无疑就将物业企业推向了生死攸关的边缘！典型示范资金链条的断裂，物管企业的正常工作可能由此陷入停滞甚至瘫痪。下面所要说的这个实例就基本上印证了这一点。
这是一个位于粤北某市的大型物业小区，负责其物业管理的是其公司麾下的一家物管企业。该小区规模庞大，设计合理，环境优美，配套功能设施完整、全面，可以说是开发商的得意之作。物管公司进驻小区后，的确也是踌躇满志，对前景充满了信心。然而企业运作近一年之后，问题就开始出现了，并越来越复杂。这些问题主要表现在：一，绝大多数业主拒绝缴纳或恶意拖欠物业管理费、水电费、车位费等各项费用；二，大多数业主拒绝同管理处合作，对管理处的要求和工作计划置之不理，我行我素；三、业主们频频同管理处发生争执，吵闹，甚至张贴小字报，公开向管理处叫板，发难；四，车辆强行冲卡，不刷卡，不登记。管理处方面由于该收取的资金不到位，整个管理工作的开展受到严重制约，计划打乱了，人心也涣散了，工作停滞不前。是什么原因导致出现上述情况呢？
原来该管理处自接管楼盘后，一开始就把自己的位置摆得很高，俨然成了小区里真正的主人和“领导者”，动辄对业主发号施令，颐指气使，完全不顾及业主们的情绪，让业主们一开始就有些不满甚至反感，这同时也为以后的危机埋下了祸根。业主们纷纷入伙收楼后，大面积的装修开始了，正是这楼盘的全面装修，一时间将管理处和业主之间的矛盾演变到了难以调和的地步！该管理处自从成立以后，便制定了较为严密、细化的装修管理公约，对业主的装修进行了约束，如：不破坏房屋承重结构、不占用公共部位、不影响他人生活起居、不准搭建阳光雨篷，不准改造阳台，不准修改外观设计，不准改变房屋使用功能等等，制订这些严格的装修规定的出发点是好的，严格执行有利于遏制违章装修的行为。但由于业主们对乱建乱修的后果并不了解，他们认为这些规定侵害了他们的个性化利益，对管理处的行为产生不满。一时间，纠纷和争执此起彼伏，互不相让。管理处的态度是：原则立场不容改变，所以坚决制止，而业主的观点则是他们应有高度的自，双方僵持不下，纷争突起。这当口，管理处并没有以更人性化的方式解决争端，而是加大力度，态度强硬，派遣安防人员对违章装修进行粗暴制止，强制性地停水停电，或采取罚款等方式。种种强硬的作风加速了矛盾的进一步恶化，大多数采取的态度是坚决抵抗，拒不合作，甚至威胁恐吓管理处工作人员，被停电的采取自发电的方式继续装修，双方严阵对抗，整个小区一片山雨欲来风满楼的紧张态势。
从上面的例子我们可以看出，尽管管理处关于装修的约束是合理合法合情的，但由于其粗暴的缺乏人情味的管理服务模式，使得其与业主之间缺少一种良性的沟通，导致双方在情感上产生严重的隔阂。隔阂无法化解，相互抵触和敌对的情绪就不断随之加深，矛盾愈演愈烈，越发不可收拾。那么物管企业到底应如何同业主接触、沟通特别是在出现分歧，产生矛盾的时候？是强权压制，唯我独尊，还是心平气和地礼恭谦让，以德服人？很显然，该管理处并没有摆正自己的位置，采取压制性的管理作风对待业主，这岂能让业主们所能接受？要知道，业主们普遍都有着强烈的维权意识和主人情结，养尊处优的他们通常是吃软不吃硬，想要以强硬手段压制他们根本行不通！不同的交涉方式，可能会产生两种截然不同的结果，这就关乎沟通的力量。事实证明，只有以诚相对，以礼相待，以德服人，才是最具力量的沟通之本，也只有这样充满人情味的交流方式，才最具说服力，最易感化人心。相反，摆出一幅居高临下的架势，指手划脚，吆五喝六，咄咄逼人，这起码从一开始就给了人一种不愉快地感觉，从而产生逆反心理，即使是想合作也因为咽不下这口气而拒不表态，置之不理。还是以装修作业为例，比如，业主想拓宽阳台，按规定是不允许的，管理处究竟该如何处理？是强行制止？从上面分析的来看，极有可能行不通，甚至适得其反，扩大了矛盾加剧了冲突。那么，为什么不试一试软制止的办法，采取攻心的策略呢？如，管理处的领导或相关工程责任人亲自约见或造访业主，先不制止其违章行为，而是以极其亲切、活跃的交谈方式与之进行情感沟通，逐渐切入主题，申明大义，动之以情，明之以理，力求以诚挚感化苦恼。交流中，特别要诚恳的请求对方顾全大局，为整个小区之大家庭着想，为共同拥有的家园更加进步而着想，请放弃小家庭之得失……相信这样的交流一定会取得效果。就算遇上个别难以通融的，一次不行，两次，两次不行，三次，或改变交流方式，以更具人情味的途径打动其心。总之，世上无难事，只怕有心人，具体工作中我们可以设计更多更好的交流方式，因人而异，因地制宜，总会达到目的的吧。例如，在同一时间内违规改建的业主太多，可能无法一一跟进说服，我们可以将当事业主一一请到管理处，集中在一起，以茶话会的形式热情洋溢地同他们进行气氛融洽的对话，让整个会议形成一个“我们大家的家园我们大家来出主意”的鲜明主题，这样既把问题推向了业主自身，同时又赋予了业主足够的权利，使之心悦诚服，而问题或许就会因此迎刃而解，事半功倍。
这是谈的有关装修工作的一个方面，其实，该小区在其他几个方面也存在着缺乏人性化管理概念的问题，比如，针对业主的有偿服务工作。该小区为了搞创收，盘活经济，一直鼓励维修作业人员加大力度施行有偿服务作业，这样一来，作业人员针对业主的服务基本上是不留情面，事无巨细开口便是钱，这同样让业主感到心里发堵，他们不禁要问，管理处到底是在搞服务还是在搞创收？这不能不说是该管理处又一个决策上的错误。诚然，有偿服力是必需的，但也要做到张弛有度，且要考虑到策略，不能一概而论一味收钱，我们应该分析业主的心态，理解他们的情绪，适时适度的做一些免费的上门服务，特别是一些不费成本和人力的技术，以获取一些感激和信誉，为以后的工作做好铺垫，这样的话业主可能就会变被动为主动，变质疑为信任。反之，做任何一点事情诸如搬一罐煤气换一只灯泡都利字当头开口要钱，业主们肯定会对管理处失去信心，可能以后的工作根本就不让管理处插手，宁愿到外面去找维修工，在同管理处的合作方面也会大打折扣。如此一来，吃亏的最终还是管理处自己。
【关键词】农业科技服务；农业科技管理；基本特点；基本作用
农业是我国经济发展的第一产业，在社会不断变革的过程中，农业的主要地位始终没有得到忽视，随着现代技术水平的提升，我国各行各业都在利用技术的进步来突出各自领域的优势，在此基础上，开展农业科技服务是进一步深化农业主体地位，优化农业发展的重要手段，无论是在理论基础上还是在社会的实践应用中都具有极为重要的意义。但是我国当前的农业科技服务还存在众多的不足之处，有进一步的发展空间，通过多方面的探索，加强对农业科技服务以及管理相关内容的研究，可以有效的实现农业的可持续发展。
1、农业科技服务与管理的基本内涵
首先，农业作为发展的根本，对于我国的建设具有积极的意义，在农业科技服务中，主要包含了两方面的要素，一方面是在科研人员的共同努力下，为农业发展创造出来的一些优秀的成果，这些都是以农业科技的自然原理为基础得以实现的，并且在此基础上，利用多种途径将这些发展成果传递为接纳者，有效的促进了农业生产操作方式水平的提高。另外一方面，在整个农业体系中，不仅包括了农户自身，还有农业合作社以及相关的企业等，他们通过对科技的应用，将生产活动更加贴合市场的需要，从而获得更加理想的效益，并将生产活动中产生的问题向科研者得到反馈。这是农业科技服务中两点重要的内涵。其次，在农业科技管理中，与农业科技服务具有一定的差异，在这一概念中主要是在科技流通的创新环节得以实现的，以参与主体为中心，通过特有的目标集合在一起，并且共同为这一目标作出努力，方式以及组织等相关的内容可以是多样化的，在整个过程中，都是由参与主体自行加以控制，对于现代化的农业发展建设来说，具有十分重要的作用。在农业科技服务与农业科技管理的过程中，二者既具有相似之处，也存在一定的不同点，例如前者更加注重相互之间的沟通与交流，能够在互动的过程中实现农业的发展，是一种外向性的表现形式。而后者是对现有的权利与义务进行再分配的过程，与之相反，属于内向性的表现形式，将二者进行有机的结合不但可以有效的促进整个农业发展水平的进步，还能使之形成一个更加完善的生态系统，在崇尚生态化的今天，这一系统的形成无疑具有更为重要的意义。
2、农业科技服务与管理的基本特点
将农业科技服务与管理有机的结合在一起，从而体现出了以下几个特点，首先一个特点就是主体复杂性，因为在整合的过程中，其中涉及了众多的单位，例如农业企业，又包含了农业企业中的科研单位，还有合作社等等，这些都是农业在发展过程中的主体，为农业创造了更加美好的发展前景。其次是具有阶段明确性的特点，在农姜晓峰辽宁省冶金地质勘查局四0五队辽宁鞍山114000业发展的过程中，农业科技服务与管理贯穿在整个农业服务的进程中，尤其是在创新以及流通的过程中，这一变化极为明显。在创新阶段，主要是农业院校以及在企业中得以实现的，最重要的工作任务就是通过对某一技术的发明与再创造。另外一个阶段是扩散的阶段，在这一阶段中，要对技术加以推广，使得更多的农户了解科技手段，应用科技手段。还有一个阶段属于接纳阶段，科技能够得到广泛的应用，主要还是需要得到应用效果的见证，只有农户看到了发展的希望，才能普遍的接受这一技术手段，所以在科研成果的接纳阶段，更加需要对某一科技的认知，为今后农业的创新发展作出突出的贡献。最后一个阶段是对信息的反馈，整个农业科技推广的过程中，只有发现不足并且改正不足才能实现农业的进一步优化发展，因此才要向农业科研机构反馈信息。
3、农业科技服务与管理的基本作用
将农业科技服务与管理进行有机的结合，主要是为了缩短城乡之间的差距。众所周知，在我国建设的过程中，城市的发展十分显著，但是乡镇却在资源以及发展途径上受到了一定的局限性影响，这是造成城乡发展差异较大的主要原因，如果城乡经济的差距不能有效的缩短，那么对于乡镇居民的生活以及收入等都会具有较大的影响，所以基于这一情况，通过将科技服务与管理进行有效的结合能够得以实现。在内外兼修的发展契机下，根据农村发展的实际情况，以“赋权”的方式激发其潜力，同时加大外部资金的投入，共同实现农村经济的发展，这样一来我国城乡之间的距离也就可以得到有效的缩短，为农村经济的发展注入新鲜的理念以及资本。另外，可分层性地为农民提供科技成果。农民按照其生产规模还可被分为大户与散户，兼业户与纯农户，他们之间由于生产规模与收入来源不同导致的风险承担的预期也有差别。相比而言，大户与纯农户对农业新技术更具有敏感性，但在采用新技术时具有保守性;散户与兼业户由于其生产规模较小，收入来源多样，因此对新技术的采用具有滞后性，但在模仿先进农户时又具有积极性。另外，按照农民新科技采纳的时间长短，又可将农户采纳者分为创新者、早期采纳者、中期采纳者与落后者等。农业科技服务与管理要求对不同的农户采取区分性原则，不能进行填鸭式的科技注入，必须依据不同的农户生产心理与生产模式去推广一项科技成果。
4、结语
随着我国现代农业的发展、农村信息化的推进和农民素质的普遍提升，农民对农业科技服务与管理的需求越来越迫切。只有通过农业科技服务与管理宏观上的指导与微观上的观察来调各种体系内部的主体，从而形成一个富有活力的系统，各体系之间才能形成有效沟通与对接，为农业产业化的发展提供制度性保障。
参考文献
[1]丁楠,周明海.科技非政府组织参与农业科技服务问题研究[J].中国科技论坛,2010(5):133－138,144.
[2]梁敏辉,吴磊.我国农业科技服务存在的问题及对策探讨[J].集团经济研究,2007(13):165－166.
论文关键词:区域创新系统中小企业创新服务体系
论文摘要:文章通过对全国近百家中小企业的抽样调查显示,尽管各级政府把提供创新服务作为促进中小企业发展的首要大事来抓,创新服务的实际收效却并不令人满意,对于此,文章在界定创新服务体系效率的前提下,深入分析了中小企业创新服务体系的对象和内容失效的原因,并从淡化创新服务的政府色彩、建立以经济中介作为创新服务体系的主体以及加强创新服务制度建设等方面提出了建立以市场为导向的创新服务体系的建议。
近几年来,我国的中小企业在拉动地区经济增长、解决就业等方面显示出的巨大活力引起了社会的普遍关注,如何促进中小企业的发展也成为当前政府关注的焦点。国家开展了“产学研工程”和“技术创新工程”,各省市纷纷设立了工程研究中心、技术市场、创业服务中心、生产力促进中心等机构,为中小企业的创新活动提供技术、资金人员以及场地等支持,财政预算也加大了扶持力度,仅2006年一年,中央财政安排的中小企业创新基金就达到74288亿元。
然而,尽管各级政府把提供创新服务作为促进中小企业发展的首要大事来抓,创新服务的实际收效却并不令人满意。通过对全国近百家中小企业的抽样调查显示,81%的企业认为在从事技术创新过程中缺乏外部创新服务的支持,42%的企业对当前的创新服务表示非常不满意,67%的企业认为当前的创新服务体系需要进行重大改变。针对该问题。我们在调研过程中进行了深入分析和研究。
一、创新服务体系效率的界定
一般来说,一个完善的创新服务体系由核心层、松散层、衍生层和政府四部分构成。核心层包括孵化器、大学、科研机构、技术交易机构、科技咨询评估机构、技术经纪人等,提供的服务集中在技术层面。松散层包括律师事物所、会计事务所、管理咨询公司、人才培训机构、金融机构等专业化服务提供机构,为企业提供创新过程中必需的信息、资金、人员、管理、市场拓展等辅助服务。这两个层次主要由独立的中介企业构成。衍生层是由上两个层次中的企业衍生出的机构,即为这些服务机构提供服务的企业。政府作为创新服务体系中的特殊主体,以直接配给资源和间接的政策干预两种方式发挥作用。
在本次调研设计的问卷调查中,是从创新服务的提供过程着手,即从创新服务是否为创新主体所认可的角度来界定该体系的效率。创新主体对创新服务的认可表现在两个方面:一是有创新服务需求的企业获得了服务,二是企业获得的服务能够有效促进其创新。满足了这两点的创新服务就可以说是有效的。否则即为失效。
在本次调研过程中发现,区域创新系统中针对中小企业的创新服务体系存在两种失效:一是接受服务的企业不是最需要扶持的企业,称为对象实效:二是企业得到的服务不是对其创新活动贡献最显著的服务,称为内容实效。
二、中小企业创新服务体系的对象失效的原因
从资源配置效率的角度来看,创新服务对象的选择应当满足两个标准:一是服务对象应当是经济当中创新活动的主要承担企业:二是创新服务对企业创新活动的贡献率较大。
1、创新基金多投向大型企业。如果我们不考虑行业、经营战略等方面的具体特征,只是按照规模的大小将其划分为大型企业和中小企业两类的话,就会发现,当前我国的创新服务主要流向了大型企业。以融资服务为例,目前国内对企业的新增贷款90%集中在大约10%的优质大型企业,资金向“大企业、大项目、大城市”集中的趋势十分明显。在企业的类型选择上,银行总是以“大”为先。长期以来,由于中国的特殊国情,大企业抗风险能力、技术含量高已成为商业银行的共识。在这种经营理念的驱使下,在通常情况下,商业银行都把上市公司作为贷款营销的首选,因为上市公司大多是中国企业的大哥大、企业集团的最好代表。在经营体制上,实行现代企业的管理模式。而且受到股民的监督;在经营效益上,都是当地的纳税大户,政府高度扶植;在风险防范上,由于企业的规模大、实力强。具有很强的抗风险能力。面向中小企业的创新基金虽然投入很大,但对申请资格的要求却非常不利于小企业,如要求企业良好的经营业绩,资产负债率不超过70%,每年用于高新技术产品研究开发的经费不低于销售额的5%,等等,这些标准对于大多数处于起步阶段的中小企业来说是很难达到的。正因为如此,在创新基金的受益者中,真正意义上的中小企业并不多。
2、中小企业有创新的内在动力。那么,将创新服务主要提供给大企业是否合理呢?这要取决于大企业和小企业谁在技术创新中的作用更大,以及谁更需要创新服务,三螺旋理论、企业群理论和强调网络这种新的产业组织形式的区域创新网络理论都同时强调了中小企业,尤其是科技型中小企业在区域竞争力提升中的作用。实际上,三螺旋理论中的大学和区域创新网络理论中的网络都不是区域创新的主体,真正的区域创新主体应是一种知识、技术和人才密集型,并以追究创新为核心的企业实体,即科技型中小企业。大企业在科技成果的转化中虽然起着重要作用,占较大投资,但其在数量上不占优势。随着科技成果日益增多,中小企业对高新技术商品化、产业化的作用日益增大。为数众多的中小企业首先在数量上能容纳大量的科技成果,其次他们对市场的反应比较敏感,对失败也有较强的承受能力。也正是由于科技型中小企业没有规模经济和资金雄厚的优势,其较弱的自身实力和激励竞争市场才决定了他们必须不断通过各种方式进行技术创新。并将这些技术创新成果转化成现实的生产力。以维持生存和发展。
3、小企业不仅是经济当中的创新主体,也比大企业更需要外部的创新服务。大企业在市场当中已经拥有了一定基础,资金、人员、外部关系以及研发系统都已走上良性循环,外部创新服务对其所起的作用只是锦上添花。小企业的能力缺项则往往非常严重,外部的创新服务对其而言是一种雪中送炭,能否获得创新服务的支持会在很大程度影响着这些企业创新的成败和今后的发展。因此,从创新服务的投向来看,中小型中小企业应当是创新服务的主要对象,我国当前创新服务向大企业倾斜实质是发生了服务对象上的错位。大企业的数量少,创新服务对其的边际贡献低:中小企业的数量多。创新服务的边际贡献大。创新服务向少数优质的大企业倾斜虽然会减少创新服务机构自身的风险,但却降低了创新服务的配置效率,致使大量急需创新服务的中小型中小企业得不到所需的创新服务。
三、中小企业创新服务的内容失效的原因
在调研中还发现,即使选对了服务对象。创新服务体系也不并一定是有效的。创新服务机构向企业提供的可能不是企业当前在创新过程中最需要的创新要素,此时,创新企业虽然获得了创新服务,但这种服务并不会对其创新起到实质性的推动作用,也就是供给和需求产生了矛盾,由此产生内容失效。
1、中小企业的需求状况——所需创新服务与企业所处的发展阶段有关。通常意义上,人们往往容易将创新服务理解为向创新企业提供资金、人才等直接服务,资金、人才等投入要素确实能对创新起到一定的促进作用,但这种作用并不是在企业发展的所有阶段都能发挥最大的功效。通过调查发现,科技型中小企业在成长的不同阶段。企业对创新服务的具体需求是不相同的。种子期是技术创新成果中试、放大和产品化试验阶段。创建期是指在实现技术创新成果产品化以后,商品化的产品进入市场的阶段。在这两阶段,企业对资金的需求呈急剧增长趋势。成长期是新产品获得消费者认可后,销售快速增长的时期。在这一阶段,企业对资金的需求相对较小,更需要信息和市场开拓等方面的专业服务。当经历了一段以递增速度发展的快速扩张期后,企业将进入成熟期。这一时期企业工作的中心是对原有产品或原有的生产过程加以改进,开发下一代的新产品或新工序,巩固市场地位以及寻找新的增长机会。由于此时企业自身的财务状况较好,且也比较容易筹得资金,所以资金对于创新的贡献不大,而信息和技术咨询等服务相对来说更能有效地促进创新的进行。
2、创新服务体系的供给状况——机构服务不到位、质量差。在我国当前为中小企业提供创新服务的各类机构中,发展最快的是创新基金、生产力促进中心和孵化器。创新基金的主要功能是为中小企业提供资金支持,生产力促进中心基本挂靠在各级政府的科技部门,服务内容主要集中在为中小企业申报创新基金提供咨询、项目可行性编写服务。高新技术企业评审咨询,企业诊断咨询,管理、经营等高层次人才培训,建立综合信息平台等方面。但在实际运行中,多数的生产力促进中心由于缺乏专业人才,其对外宣称的管理咨询、信息以及培训等服务往往都是形同虚设,实质只是政府科技职能的延伸机构。孵化器是推动科技型企业成长的一类重要机构,我国的孵化器数量虽然已居世界第二,但层次较低,主要由高新技术园区的创新中心、大学科技园和海外学子创业园等构成。孵化器的功能定位中虽然包括咨询、人员培训、信息等高端服务,很多孵化器的主要服务却仍然停留在为在孵企业提供廉价的办公场地、解决水电等硬上,行政色彩很浓,高端的软不仅数量少,质量也较低,基本没有能力为企业提供个性化的创新服务。
3、创新服务体系内容严重失效。从上面的分析可以看出,我国目前的创新服务体系仍然是政府主导型的。服务内容集中在科技型企业发展初期所需的一些硬性创新要素上,如资金、场地等。由于创新服务机构的服务对象定位趋向于大企业,相当一部分处于种子期和成长期、对这些服务确实存在需求的小企业没有能力获得服务,而大企业通常又都已渡过了种子期和成长期,其从创新服务体系获得的资金、场地等硬性创新服务对其来说可有可无,真正需要的信息、咨询以及管理等能够帮助其扩张和进一步发展的个性化的软性创新服务却无从获得,使得我国区域创新系统中的创新服务发生了严重的内容失效。
四、建立以市场为导向的创新服务体系
1、淡化创新服务的政府色彩。政府官员对政绩的关注通常大于对经济绩效的关注,政府机构或挂靠在政府下面的松散型政府部门在充当创新服务的提供者时,必然会倾向风险小的“锦上添花型”战略,而不是风险大的“雪中送炭型”战略,这是导致当前创新服务多流向大企业而不是小企业的主要原因。创新服务的内容失效同样与创新服务体系的政府色彩过浓密切相关,由于信息不对称和无法消除的政府失灵,政府机构中的员工通常即没有能力也没有激励去了解不同发展阶段的中小企业对创新服务的具体需求,专业知识的缺乏决定了他们很难提供企业需要的信息、咨询等高度个性化的创新服务,自然会转向选择简单易行的资金、场地等硬。
一、现代物流需要复合型物流人才
现代物流业是一个兼有知识密集和技术密集、资本密集和劳动密集特点的外向型和增值型的服务行业，其所涉及的领域十分广阔。在物流实际运作的过程中，商流、信息流、资金流贯穿于各个环节之中，物流企业的经营、管理、市场开拓和业务操作等工作需要各种知识和技术水平的劳动者。同时，物流又是一个微利行业，在物流企业的运作成本中，人力资源成本占较大比重，企业为降低成本，就需要降低人力成本，但单位人力成本的降低受到一定的制约，因此企业就必须提高科技应用水平，降低单位作业的人力投入，在定编定岗时，就要压缩人员编制，多个岗位合并，所以对岗位多面手的需求日益增多。目前一些企业的岗位设置采用的不是岗位无缝连接，而是岗位与岗位之间有一定比例重叠的方式，这样就需要岗位多面手来完成重叠环节的作业。譬如：
（1）仓库主管人员：既具备物流作业各环节管理的基本素质，又要熟悉车辆保养维修、物业管理等方面的知识。
（2）配送中心主管人员：配送中心是物流的缩影，主管人员必须具备各方面的综合知识与技能，如物流基础知识、财务知识、营销知识与IT技能等，从而了解运作流程并不断加以改进，利用信息共享及分析，对配送中心进行更有效的管理，提高库存周转率，开展各项增值服务，实现为供应商联合管理库存。
（3）客户服务代表：既熟悉客户的各项要求和服务承诺，具备货物信息处理、管理信息系统使用的能力，也要了解如仓库管理、运输作业、结算、信息系统需求分析等方面的知识，同时也应该是一个很好的销售支持人员。
（4）网络维护员：IT技术是其具备的基本知识，同时也要了解物流具体业务操作的流程，从而对物流信息系统出现的问题作出准确的诊断。
由于物流具有系统性和一体化以及跨行业、跨部门、跨地域运作的特点，同时企业面临降低成本的压力而增加对岗位多面手的需求，因此具有较广的知识面和具备较高的综合素质的复合型人才日益受到企业的青睐。
二、物流人才的的知识结构
1国际贸易和通关知识
国际贸易包括国际采购、国际结算等。物流是商流的载体，物资的流动事实上是贸易活动的货物交付活动。随着改革开放的日益加快，特别是我国加入WTO后，外资企业“请进来”和国内企业“走出去”将是大势所趋，我国与境外的商贸往来日益增加，外资企业在境内的生产性投资也日益增多，国内企业也加大了在海外投资的力度，而这一类企业又大都是跨国的大型企业，其原料供应地和产品销售地散布于不同国家不同地区，为了降低生产成本和经营风险，其采购方式有向即时化、零库存的采购方式转化的趋势，因此，提供综合性物流服务的企业，就成为一个采购和供给双方的货物交接和结算点，多家供货商通过物流企业向采购方供货，并通过物流企业向采购方结算。物流企业的业务人员，也必须具有相关的国际贸易知识和国际结算知识以及国家对外汇管理的有关法律法规知识。
在通关方面：国际贸易活动必然要涉及到通关作业，涉及通关环节的相关政策和法规对物流方案的设计和物流流程的制定具有重要的影响。譬如，贸易性质是一般贸易下的出口还是进口；是来料加工还是进料加工；涉不涉及退税；报关方式是进口保税、出口监管还是转关运输；以及在通关环节可能要产生的各种费用等。物流从业人员如果对通关环节的相关政策和法规没有清楚的了解，就不可能制定出合理的、可行的物流方案和有效的成本预算，在作业过程中必将发生异常事故，不仅影响物流作业的有效执行，同时给物流企业和货物的买卖双方造成重大的经济损失和信誉影响。
2仓储运输专业知识
综合性物流企业所从事的业务通常要涉及多种运输方式和手段，多式联运的执行水平也是衡量企业综合能力的指标之一。在一单业务中，可能要涉及海运、空运、铁路运输和公路运输多种方式和手段。业务人员在与客户洽谈和进行物流方案设计以及任务执行的时候，只有在熟悉掌握了多种交通工具使用有关知识的情况下，才有可能设计出切实可行、安全快速、经济有效的运输方案，才能为服务需求方提供恰当合适的物流服务。为了具有开拓这方面业务的能力和提供这种综合性强的物流服务的能力，基于成本控制的因素，企业不可能在人员编制中设置多个细分专业的岗位，如铁路运输、公路运输、海运等。这就要求从业人员具有灵活运用各种交通运输工具的知识和合理调配、组合各种运输工具的能力。
在仓储管理方面：随着物流服务需求的个性化和信息技术的发展，仓储管理已不是简单的货物进出仓、堆码摆放等简单活动，它将可能涉及到库存控制、自动化技术、包装、加工、检验、维修等相关作业。一个合格的仓库保管员，不仅能够履行收发、保管货物的职能，同时能够担负起作业流程优化、硬件设施设备有效利用、库存合理控制以及其它增值服务职能。
3安全管理知识
一般情况下，物流企业即不是买方，也不是卖方，而是买方或者卖方委托执行的货物人，接受买方或者卖方的委托，按照委托方的要求执行物流作业。在作业过程中，如果管理不善，安全隐患无时不在。若发生安全事故，必然会影响买卖双方之间合同的顺利执行，影响到买卖双方的利益。比如在货物保管所涉及的防火、防潮、防盗、防虫、防霉变、防静电、防粉尘、防污染、防风、防雨、防雷电、温湿度控制等内容，任一方面出现失误都将可能发生如货物损坏、丢失等安全事故，造成的损失将不仅仅限于货物等价赔偿的范围，由于物流企业处于供应链的中间环节，事故的影响将蔓延到企业的上下游各个环节，引起交货延迟、船期航班延误、人员加班、生产线停产等一连串的问题，一个看似很小的事故最终造成的损失将无法估量。
4外语知识
物流活动伴随着商流活动区域的扩展日趋国际化，英语也被广泛应用在物流活动中的各个领域，从商务谈判、合同签订到日常沟通、单据书写、信息传递等各个环节都能见到英语的影子。跨国公司的商流活动遍布多个国家和地区，对物流服务的需求也是全程化、一条龙和门对门的。虽然国内物流企业目前所做的业务大多局限在国内区域，但是作为整个门对门物流方案的一个组成部分，必须符合全程跨国的整体方案，因此信息的传递就要求必须是外文的，这就要求物流业务人员，不但能够熟练使用英语与客户进行口头和书面准确的沟通，还要具有草拟和设计外文合同的能力。目前多数涉外物流企业在招聘作业人员时都设置了英语考试的项目，因此，无论是学校还是企业在对物流从业人员进行业务培训时都应加强英语的培训力度。
5财务成本管理知识
综合性的物流服务往往涉及到多种交通工具，涉及到各种不同的费用，有些是物流企业的成本，有些是外部发生的费用，如停车费、路桥费、保险费、报关费、检验检疫费、装卸费、订仓费、理货费、提货费、海关查车费等，了解这些费用发生的原因、种类和数量是对业务人员的基本要求。同时业务人员需要具有进行物流项目成本分析的能力，针对一个物流方案，成本分析包括分析企业需要外包的业务类型、业务量、向分包方支付项目、支付数额，企业内部需要投入的资源、执行该项物流服务资源的消耗和占用状况以及资产的折旧、运作成本等，只有通过细致的成本核算，才能最后向客户提出有针对性和说服力、客户易于接受的合理的解决方案。要顺利完成这一任务，需要业务人员具有一定的财务知识。
6法律知识及其他
物流业是一个服务行业，物流企业的运作不是一个企业内部的行为，而是涉及多个企业之间的经济行为，任何一种物流服务都是一种承诺，一种用合同形式表现出来的承诺。一般情况下，物流服务供求双方的合同是以法定的形式注明双方权利和义务法律文书，是受国家法律保护和约束的。物流业务人员，特别是物流市场拓展人员必须具备一定的法律知识，了解国家有关涉及物流行业的法律法规，并在签定合同的时候灵活准确的运用这些知识。比如说经济法、海关法、合同法、公司法以及国际法等。
其它如保险、环保等知识，物流从业人员也应有所了解和掌握。
三、物流人才的基本素质和能力
1严谨周密的思维方式
物流服务是一个动态的、连续的服务，服务质量的持续提高是企业生存和发展的基础。要保证货物在规定的时间内以约定的方式送到指运地，过程的设计必须是严谨的、科学的、合规合法的。在一个综合物流过程中存在多个环节，如果其中任何一个环节出现问题，少则可能增加企业不必要的费用支出，增大企业的运作成本，造成企业的经济损失，本来利润就不高的可能就直接造成亏损，重则可能导致物流服务中断，造成客户更大的损失，引起法律纠纷，造成大数额的索赔。所以在这个链状服务中的业务人员，在设计物流方案的时候，不但要有全面的综合性的知识，而且要有一个严谨的思维模式。
2团队合作和奉献精神
物流服务的物理特性表现为一种网状的结构，在这个网中存在着多条线，每条线上又存在着多个作业点，任何一个作业点出现问题，又没有得到及时妥善的解决，就有可能造成重大的损失。
所以从事物流行业的专业人员，应具备一种强烈的团队合作和奉献精神，在作业过程中，不仅能够做好本职工作，同时能够为周边相关岗位多想一点和多做一点，使信息传递、业务交接达到无缝化状态。如果没有这种团队协作和奉献精神，就不可能将整个线上的作业点有机的结合在一起，就不可能达到物流目标系统化和业务操作无缝化的目的，就不可能有效准确的完成繁杂程度较高的物流服务。
3信息技术的学习和应用能力
现代物流企业核心竞争力的提高在很大程度上将取决于信息技术的掌握和应用水平。物流过程同时也是一个信息流的过程，在这个过程中，货物的供应方和需求方要及时发出各种货物需求的指令，了解各种货物的存在状况，以及监控货物的流动情况，而执行物流的企业，也必定要有这种准确及时的处理各种信息和提供各种信息服务的能力。目前，信息技术受到物流企业的广泛重视，并已经应用在定单处理、仓库管理、货物跟踪等各个环节。所以作为一个合格的物流从业人员，必须熟悉现代信息技术在物流作业中的应用状况，能够综合使用这一技术提高劳动效率，并且能够在使用的过程提出建设性、可操作性的建议。
4组织管理和协调能力
现代企业的竞争表现为对人才的竞争，而具体的就表现为企业管理经营理念的竞争。一个成功的企业不仅有高素质的专业人才，也要具有良好的经营管理理念和执行管理理念的能力。物流的灵魂在于系统化方案设计、系统化资源整合和系统化组织管理，包括客户资源、信息资源和能力资源的整合和管理，在目前物流行业没有形成标准化的情况下，物流从业人员更需要具备较强的组织管理能力，在整合客户资源的前提下有效地贯彻企业的经营理念，充分利用软硬件资源、人力资源等企业内部资源来满足外部客户的需求。
物流服务的特点之一是消费者参与到服务产品的生产、销售和使用的过程中，从业人员在工作过程中，需要时时与人协调沟通、与上下游环节岗位人员进行协作，需要运用不同的工具进行各种信息的传递和反馈。因此，物流从业人员不但要有相当丰富的知识面，同时应具有相当强的沟通、协调能力和技巧。
5异常事故和应急作业的处理能力
能够很好的执行作业指令、完成常规作业只能说明员工具备了基本的业务操作能力，异常事故的处理能力是衡量其综合素质的重要指标之一。由于物流作业涉及环节较多，在作业过程中经常出现突发事件，同时，在市场瞬息万变的情况下，市场对物流服务的需求呈现出一定的波动性，物流企业作为供需双方的服务提供者，对信息的采集又有一定的滞后性。在可利用资源一定的情况下，为了满足客户的需求，既能保证正常物流任务的执行，又能从容面对突发事件的处理和突如其来的附加任务的执行，就需要从业人员具备较强的处理异常事故的能力，具备随时准备应急作业的意识以及对资源、时间的合理分配和充分使用的能力。
6物流质量的持续改进能力
一个企业是否有生命力，主要决定于其创新能力，一个从业人员的业务能力是否不断提高，服务水平是否连续稳定，主要体现在其对作业质量和效率持续改进能力的高低。由于科技的发展、社会的进步，市场对物流服务水平的期望将会越来越高，对于第三方物流企业而言，物流从业人员是服务水平的载体，是企业对外的窗口，其行为将在一定程度上代表企业的整体形象，要维持企业快速、稳定、健康发展，仅靠企业管理人员的努力是不够的，要求各级从业人员的心态由“要我改”转变为“我要改”，在作业过程中，不断发现潜在问题，及时采取措施，优化作业流程，持续改进作业方式，提高作业效率和服务水平。
论文摘要：在信息社会化逐步深入的今天,房地产档案逐步实现了信息数据化、管理网络化和服务现代化。这就从技术和管理两方面对房管部门提出了新的要求,也必然要求提高档案工作者的综合素质,从而更好地为房地产事业服务。
论文关键词：房地产档案信息技术现代化管理
目前,在房地产管理部门中,由于房屋产权产籍档案的管理方式相对滞后,因而积压了大量历史信息需要录入。要将这些信息在第一时间内全部录入管理系统并且不能产生误差,需要大量的时间和大量的人力、物力、财力来完成。如何利用现代化手段,加强房地产档案数字化建设,实现房地产档案管理的新突破,已成为当前房地产档案管理工作的重要课题。利用计算机对房地产档案信息进行管理,具有检索迅速、查找方便、可靠性高、储存量大、保密性好、寿命长、成本低等优点。这些优点能够极大地提高房地产档案管理的效率,也是房地产管理科学化、标准化、规范化的一个重要条件。
一、确定适用标准
信息技术标准化是实现信息交换和资源共享的根本保证。在数字化建设中,必须建立好相应的技术标准、管理标准和工作标准,最终建立起一个标准化的数字化利用平台,实现档案数字化管理。
二、建设高质量的档案信息数据库
房地产档案管理主要包括两个方面:档案原件及档案数据的管理。档案原件作为房地产档案的原始资料有着不可替代的作用,它是档案数据的来源。房地产档案管理要实行全方位、多元化的服务模式,房地产档案网站作为一种纽带和桥梁,是实现这一多元化服务的有效手段。我们应充分利用这一点,为利用者提供一个交流平台。一方面我们可将房产档案中的建筑面积、房屋坐落以及平面图等无条件公布在网上,对于有条件利用资料的各级用户可根据自身的用户级别查询相关的房产档案。另一方面,利用者可将自身的相关问题留在网页上,房地产档案管理人员可以及时了解适用者的需求,解答问题,搞好服务,方便群众。
三、重视人员素质的提高
档案人员是连接档案与利用者的桥梁和纽带,档案人员的素质直接影响到档案的利用在社会公众心目中的形象。
四、要突出服务理念
就现代管理科学而言,房地产市场管理同时也是一种服务,是一种由我们管理部门提供给社会层面的服务。当前,社会层面越来越需要更为全面、便捷、自主的房地产市场信息服务,也越来越渴望通过房地产市场管理信息系统来获取房地产咨询服务和房地产政策指导,因此,我们只有及时、主动、积极地向新型管理服务职能转变,才能够顺应社会的呼唤、满足公众的需求。房地产市场的信息化建设同样需要
五、要着力强化系统的协作效能
在房地产市场的信息化建设中,需要从全社会的角度去认识和把握市场信息。一是要制定统一的技术规范,包括业务分类、数据分项、数据定义等技术规范与格式,为各相关业务部门、各相关业务系统今后进一步实现信息资源共享奠定技术基础;二是要在系统中尽量延伸和拓宽市场数据的采集面,并规划和设计出必要的数字化实现途径;尽可能多地实现各关联机构、协作部门业务数据的采集、转换,促使更多的业务内容转换成房地产市场所需要和必备的业务信息流;三是要实现系统间的数据交互,新的系统必须支持系统间、部门间数据资源交互和传递,实现同类业务信息的一致和共享。
六、当前房地产档案数字化管理的几点建议
1.提高数字化管理的认识,建立完整规范的档案资料,房地产档案数字化的目的是最大限度地提供利用,满足社会需求。
2.制定房地产档案馆数字化建设发展规划,并分阶段有步骤地实施在数字化建设过程中,必须充分考虑到各地房地产档案管理部门历史上形成的数量庞大的库存档案,以及每年数量激增的综合反映,建立一支既懂档案管理,又懂房地产管理和计算机知识的专业队伍,是实现房地产产权档案信息现代化管理工作的关键。
3.档案人员要加强学习房管部门相关专业的一般知识,如《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》等。
在*市教委和*高校后勤研究会的领导下，以三个代表重要思想为，坚持理论研究，以标准化为基础、以规范化为目标，以专业化为路径，深入探讨高校物业管理的规律，达到高校物业管理企业自信、自强、自立，描绘高校物业管理的新蓝图。
二、开好年会，总结经验，推动高校物业管理
计划在三月底召开*高校物业管理专业委员会*5年年会，会议内容为①进行*5年工作总结；②进行理论研讨，由北师大刘宏进作高校物业如何做大做强的发言、由*交大作如何应对当前务工人员的劳动保险问题、由工商大学作引进社会力量进行高校物业管理的利弊（或北航）；③请浙江大学求是物业公司作走出校门，参与社会市场竞争的发言、安徽师大新校区后勤管理办公室作引进社会物业公司，开创新型管理模式的发言。④请海淀区劳动局监察大队队长作如何执行劳动法的讲座。时间为二天半。
三、坚持理论研究，探讨高校物业管理社会化
1、集中精力，研讨高校物业管理的实际操作规程，争取在三月份开始，组织力量编写高校物业管理实操手册，以规范化的作业程序指导高校的物业管理工作。使理论研究与实际有效地结合在一起，达到有新意、有创造性、有成果，全面提升理论研究的档次，并在此基础上，推动*高校物业管理的企业文化建设。
2、在四月底完成*高校物业管理论文第2集的出版。
二、继续进行高校物业管理标准的制定和推广
争取在*6年4月份前完成《教学、办公区物业管理服务及取费标准》和《标准化教学楼评估》的制定；争取在*6年6月份前完成《住宅物业管理服务及取费标准》和《零星维修服务标准及取费标准》的制定；争取在*6年8月份前完成《绿化养护和取费标准》和《道路保洁服务及取费标准》的制定；争取在*6年10月份前完成《水电节能定额》的制定，并加以推广，以标准化工作，推动高校物业管理的发展，全面提升高校物业管理水平。由石德辉负责召集《标准化教学楼评估》、《教学、办公区物业管理服务标准及取费标准》讨论、刘宏进负责召集《绿化养护和取费标准》和《道路保洁服务及取费标准》讨论、石警卫负责召集《住宅物业管理服务标准及取费标准》讨论、王衍有召集负责《零星维修服务标准及取费标准》讨论、王海东负责召集《水电节能定额》讨论。
三、继续推动跨校强强联合
我们在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校际的强强联合体后，*5年争取组建高校物业管理有限公司和电梯维修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外开辟物业管理市场，走出校门，融入社会的市场经济大海之中，真正做到企业化管理、市场化运作，达到完全意义上的高校后勤社会化。
四、加大物业管理实际操作技能培训
计划在四月份组织“保洁主管和班组长实操培训”、六月份组织“设施设备维修人员实操培训”等，并计划举办*物业上岗证培训，从实际操作上全面提高物业管理人员的素质，使高校的物业管理逐步向社会上的物业管理企业靠拢，加强我们的竞争力。
五、继续办好物业设备流通站
在流通站一年来运转的情况下，办好做大物业设备流通站，让更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架设各高校物业设备调剂的桥梁。
六、开展创建优秀物业小区和大厦活动
根据建设部有关精神，物业管理资质的提升必须具备的条件是要有达到省（市）优的物业管理小区或物业管理大厦，为此，各高校在条件许可的情况下，要努力创建市优物业管理小区或物业管理大厦，打造品牌效应。
七、加速信息化建设
为了有效的沟通*各高校之间的物业管理动态，争取在有法人资格并取得物业管理资质或建筑资质的实体，建立网页，与社会上的网站联合，建立起沟通的平台，加速信息化建设；要求每个学校物业管理部门指定一名通讯员，及时反馈各校物业管理情况，及时在高校后勤网上报道，建立起一个快速传递的信息平台。
八、继续组织物业老总沙龙
*6年以标准化建设和实操编写为主线，召开3～4次老总沙龙，会议模式以异地为目标，加强探讨如何推动标准化建设和质量体系建设，并将讨论结果传达到各高校，指导*高校的物业管理。
学生毕业论文
题 目： 浅析重庆物业管理现状及发展趋势问题
学生姓名
学 号 分 院 专业班级 指导教师
摘 要
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大，中，小城市相继开发建设了大量的生活小区，写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化得发展而产生的，它是房地产生产，流通，消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营，专业化管理，社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平，政策规范，城市规划，设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化，规模化发展仍需一个艰难的探索过程。
[关键词］物业管理 发展阶段 趋势展望
目 录
1 概述 ··········································································································
1.1研究现状 ······························································································
1.2目的和意义 ·························································································· 2 重庆物业管理发展趋势展望 ··········································
2.1物业管理价值的认识将不断深化 ···························································
2.2 物业管理在国民经济发展中的地位得到增强 ·········································
2.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向 ··········································
2.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序 ······················································ 3创建物业管理品牌必然性 ····································································
3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 ·············································
3.2实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 ·······
3.3物业管理品牌是信任与承诺
结 论 ···········································································································
1 概述
1.1研究现状
我国物业管理水平与国外相比还处于初级阶段，上有许多不完善的地方，具体表现在以下几个方面：
（1）物业管理架构不完善。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规则，二无措施，没有明确管理目标责任制。
（2）物管人员调配不合理，维修工作安排不力，小区物业管理工作是一个综合性较强的工作，它要求各种各样的人员参与其中，如保安，清洁工，水电工，泥土匠，排污人员等，并且经常在需求方面呈现出岑差不齐的多样性，这就需要物管人员能够根据业主的具体要求进行科学合理的安排调配，但往往多个业主同期发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如水管泄漏，电闸破坏，防盗门失灵）时物管公司往往无法及时满足业主的需求
（3）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁收益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的住房消费观还有其深厚的影响，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。部分不诚信业主长期不缴纳水电费及物业管理费的情况时有发生。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。
（4）业主与物管矛盾激化，一般情况下，小区物管和业主总存在这一些矛盾，业主总是抱怨物管费太高，物管服务不到位，物管人员态度不好等，物管则总是希望尽量创收，尽量节约人力物力，尽量降低物业管理成本等。双方又缺少沟通交流平台，致使矛盾激化。
1.2目的和意义
随着我国住房改革的深入，越来越多的居民搬进住宅新村或小区，而这些新型住宅区域的管理由物业管理公司或单位的物业管理部门实行。小区物业管理公司作为新兴产业，正在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。在信息化的社会，以计算机为基础构件的小区物业管理信息系统将是日常小区物业管理全面系统化，自动化科学管理，能够极大地提高物业管理人员的工作质量和管理水平，从而达到业主的满意
2重庆物业管理发展趋势展望
这一部分我并不认为是重庆物业管理发展趋势展望，和重庆哪点沾边？？？
2.1物业管理价值的认识将不断深化
1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。
2、物业的环境价值日趋重要
近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。
3、物业管理的社会价值备受重视
由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。
4、物业管理费用以价值规律为评价核心
随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。
5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平
为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。
2.2物业管理在国民经济发展中的地位得到增强
l 、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同
物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。
2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分
随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。
3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业
由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算， 2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。
4、物业管理与社会各界的关系更加协调
由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。
2.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向
1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展
目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。
2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量
计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。
3、物业管理可持续发展需要高素质人才
由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。
4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位
人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。
1、物业管理行业政策体系趋向完善 2.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序
任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收
政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。
2、物业管理行业法规体系逐渐形成
物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。
3、从严审查资质条件、严格市场准人
物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。
4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强
随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。
5、业主委员会的建设与运作趋向规范
目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。
3创建物业管理品牌的必然性
3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要
随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住，住得下，提高到住得好，不是单纯的面积大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“软件”来保证房屋及设备正常运行，物业区内治安良好，环境整洁，服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。
3.2实施物业管理品牌是物管企业在市场竞争中生存与发展的需要 物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营，服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力，物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障
3.3物业管理品牌是信任与承诺
名牌企业，优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠，友好合作和信任的关系。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。
结 论
基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣汰的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐步淘汰。
基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而不法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难以达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾
