发布时间：2023-04-08 11:36:19
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一、房地产企业融资模式现状
目前，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。
1.银行信贷模式
银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）；中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）；以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）及其补充通知（2007 年12 月5 日，银发〔2007〕452号）。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2012 年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11 万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。
2.资本市场模式
房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求。因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因有：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格；二是中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。
3.房地产信托模式
《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004 年10 月18 日《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），《征求意见稿》第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200 份（含200 份），每份合同金额不得低于人民币5 万元（含5 万元）。
《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定，具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。
2005 年9 月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212 号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，也不利于房地产信托业务的发展。
二、房地产企业融资模式的发展方向
结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。令人欣慰的是，中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。
1.房地产投资信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地产投资信托基金是指，由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，用以投资、经营、管理房地产及房地产相关产业，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。
房地产投资信托基金是一种不动产投资工具，也是房地产企业融资的一种方式。房地产投资信托基金实际上是将“不动产证券化”，借助资本市场，改变不动产的价值形式，将有形的、固定的不动产转化为可以流通、变现有价证券，从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。这也是房地产投资信托基金和房地产信托最显着的区别，前者是不动产价值证券化的产物，而后者是基于合同而建立起来的信托法律关系。
2009 年3月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92 号），标志着房地产投资信托基金及其立法和试点工作将在我国推广。
2.保险资金
新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，允许保险公司运用保险资金投资不动产，所以保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。目前，《保险资金投资不动产试点管理办法》正在制定中。
参考文献：
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作者简介：欧雯诗（1981-），女，广东广州人，本科，会计师。研究方向：企业管理（财务与投资）。
关键词:农村;土地信托;法规
中图分类号:F321.1文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)33-0049-02
农业是中国国民经济的基础,土地问题是农业问题的重要组成部分,是影响农业增效、农民增收、农村稳定的关键因素。目前,随着农村大量青壮年进城务工,农村土地的经营状况受到很大影响,一方面,很多农民工由于缺乏在城市的保障以及收入较少,不愿放弃农村土地,但又没有时间经营或经营不好;另一方面,一些种地能手想扩大规模却缺少途径,部分转包经营不仅规模小,难以集中,承包期间也不稳定。因此,如何提高土地利用效率,最大限度地增加农民工所拥有土地的收入,同时解决农村集约化经营,成为当今农村土地经营中面临的最大问题,创新土地使用权流转模式成为农地改革的现实需求。
正是在这种环境下,中国许多地方借鉴国外土地信托模式,将此前只在金融领域运用的信托制度引入农村土地使用权市场,创造性地催生了中国特有的农村土地信托制度。如浙江绍兴地区即是典型的一例。但由于农村土地信托是一种新兴事物,目前还缺乏完整的理论和运行模式,相关法规也很不完善,加强该领域的研究非常必要。
一、农村土地信托的基本理论
信托制度源于中世纪的英国,由于信托制度的双重所有权理论与大陆法系国家的“一物一权”理论相冲突,长期以来,大陆法系国家没有引入这一制度,但在第一次世界大战后,随着现代经济的发展,信托制度的优越性不断得到体现,一些大陆法系国家开始引入这一制度。中国在改革开放后也出现了大量信托投资公司,为更好地规范信托行为,于2001年制定《信托法》,但目前中国的信托主要应用于商业领域,农村土地信托还刚刚开始,因此,理清该制度的框架和基本理论显得尤为必要。
农村土地信托是指土地承包经营权人(委托人)基于信任关系,将土地承包经营权在一定期限内委托给土地信托公司(受托人),由土地信托公司以自己的名义,为受益人的利益进行管理的行为。农村土地信托是一种新型的信托模式,它以设立在农村土地上的土地承包经营权为中心,对土地承包经营权及其相关权益进行合理的制度安排,实现土地承包经营权人依法流转土地承包经营权、达到间接管理财产的目的。
(一)农村土地信托的主体
根据信托制度的基本原理,信托主要包括委托人、受托人和受益人三方。农村土地信托的委托人是土地承包者,他可以根据自己的意志,在保留承包地承包权的前提下,将承包经营权分离出来委托给受托人,由受托人对其进行独立管理、经营。受托人是指承包地经营权的受让者,他可以以自己的名义对信托土地进行经营管理或处分,各种法人、工商企业以及自然人均可成为土地受托人。受益人是由委托人指定有资格享有信托收益权的第三人,其只享有信托收益权,而无权对信托财产进行管理、处分,受益人可以是委托人本人或其指定的其他人,在特定情况下也可以是受托人。在中国目前的农村土地信托中,受益人主要是委托人本人即农村土地承包者。
(二)农村土地信托的客体
农村土地信托法律关系的客体即信托财产指的是土地承包经营权,包括土地承包经营权人享有的对其所承包的农业用地进行占有、使用和收益的权利。虽然中国《物权法》未明文规定,但依民法通说,土地承包经营权是一种用益物权,具有用益物权的一般特性,如“限制性”、“独立性”、“使用收益目的性”等。土地承包经营在本质上是对农村土地的一种使用方式,这种方式中,“经营”才是其最终目的,“承包”仅仅是实现目的的途径,人们通过“承包”取得“经营权”后,对承包地进行管理,从而获取经营效益。
(三)农村土地信托中的法律关系
农村土地信托制度中三方当事人存在如下三种法律关系:(1)委托人与受托人之间存在委托关系,根据信托协议,委托人将其土地经营权委托给受托人经营、管理,受托人应尽到忠实管理义务,像经营自己的土地一样对信托土地进行经营管理,确保土地收益最大化。同时,受托人应当接受委托人的监督,但除非受托人犯了比较明显的原则性错误,委托人应尽量不要干涉信托事务,确保受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营。(2)受托人必须为了受益人的利益最大化而行事,且有义务将信托收益交付受益人,而受益人则有权享有信托收益,在其受益权受到侵害时有权行使收益请求权和排除妨害权。同时,受益人有义务协助受托人完成信托收益的交付行为。(3)委托人有权独立指定或更换受益人,而不必经受益人同意。委托人与受益人之间的法律关系具有无因性,不因信托设立前双方之间法律关系的变更而变更。
二、中国农村土地信托模式构建
(一)完善相关法规
中国已于2001年4月公布《中华人民共和国信托法》,从而使中国信托事业有法可依。但发展信托事业需要一整套完善的法规支持,而中国“信托业法”至今尚未出台,严重制约了信托业的发展。特别是对中国特有的农村土地信托更应该出台专门的法律。在国外,由于土地的私有性,土地信托是信托业务的重要组成部分,但由于中国实行土地国有和集体所有,使中国的土地信托具有特殊性,因此,要真正促进土地信托经营业务的发展,必须制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则,如关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
(二)成立农村土地信托中介机构
由于农民信息的不对称,在农村产生了农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端,为了解决这一矛盾,必须成立农村土地信托中介机构。土地信托中介机构的主要职能包括:
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息会,如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托,向社会推介2 200亩土地的使用权转让信息,公开招标高效农业开发项目,在不到一天的时间里,已有9家企业签订了投资协议,而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜,在平等协商的基础上,落实合约关系,维护双方利益;发行收益凭证,为受托人融通开发资金服务,为投资者拓宽投资领域服务,并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理,以提高土地利用“三态”效益为目的,促进土地资源可持续利用为宗旨。
(三)建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金,通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制满足不了需求,建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金,其主要来源有:银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构,土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让(包)金或股利;也可与专业土地开发公司通过签订土地开发合同,收取开发收益。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款(农业贷款,政府扶持、利率优惠)来筹集,金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金,既增加投资渠道,又分散金融风险。
(四)完善农村土地信托市场竞争机制
在农村土地信托中,土地信托机构的官方、半官方性质是农村土地信托市场垄断产生的根本原因,防范农村土地信托市场的垄断风险,首先要从其根源入手,摆脱政府对土地信托市场的绝对控制,降低土地信托公司的准入门槛,引进农村土地信托市场竞争机制,吸纳和鼓励民营土地信托公司经营农村土地信托事务;其次要逐步打破农村土地信托“一言堂”的垄断现象,允许多家土地信托公司同时经营,公平竞争,合法竞争,提高土地信托公司的服务意识和经营水平,同时也要赋予土地信托公司充分的权利包括独立管理权和获取报酬权,以利于他们积极参与市场竞争,促进中国土地信托业的发展和繁荣。
总之,由于中国目前农民工的大量增加,农村出现大量土地抛荒现象。与此同时,社会大量闲置资金找不到相关的土地项目进行投资,农村土地使用方式过于落后。而现有的土地承包经营权流转方式存在许多缺陷,中国急需改进土地承包经营权流转方式。农村土地信托是以土地承包经营权为信托财产、以土地承包经营权流转为出发点和目的地的信托形式,它在农村土地的所有者与土地承包经营权人分离的基础上再次将土地承包经营权人与实际管理经营人分离,既保证了农村土地所有权的合法归属和土地承包经营权的基本稳定,又赋予土地承包经营权人依法将土地承包经营权交由他人管理的权利,使其能在获得稳定收益的同时得以放心投身于其他事业,而土地信托公司的专业化运作也能有效保障农村土地信托各方当事人基本利益的实现,因此,建立和推广农村土地信托制度是解决中国农村土地问题的有效途径。
参考文献:
[1]钟远平.中国农村土地信托的法理基础及制度构建――以土地承包经营权为中心[D].北京:中国政法大学硕士学位论文,2007:5.
[关键词]加勒比巨灾风险保险基金;巨灾风险管理;运行机制
理论上讲,由于巨灾的准公共性质,如果政府拥有足够的财力,那么政府理应风险自留,为巨灾损失买单。但是这一理论在实际中对很多发展中国家并不适用,理由是这些国家吸收巨灾损失的能力相当有限。地处飓风和地震频发的加勒比海地区的三十多个小型岛屿国家正是如此。由于经济规模甚小且外债沉重,它们无力购买保险,而不得不依赖国际捐赠来筹集救灾资金。但是由于捐赠通常不能及时到位,这些国家在一场巨灾之后往往缺乏资金立即进行赈灾,甚至无法维系政府的正常运转。在世界银行的支持下,加勒比共同体各国于2007年6月成立了加勒比巨灾风险保险基金(Caribbean Catastrophe Risk Insurance Facility,以下简称CCRIF)。在当今世界上十多个巨灾保险基金中,该基金颇具特色,在多方面进行了创新。它是世界上第一个为灾后政府迅速提供流动性支持的政府性质的救灾保险基金;是世界上第一个多国参与的区域性巨灾共同体;是世界上第一个选取参数指数为触发条件的共保体。
学术界对巨灾保险基金的研究刚开始起步。卓志和王琪(2008)从巨灾风险融资体系的视角提出了建立我国巨灾保险基金的构想;谢世清(2009)对国际巨灾保险基金模式进行了梳理探析。但目前还没有专门的有关CCRIF的研究论文。本文在介绍CCRIF产生的背景、组织结构和优点的基础上,重点分析了CCRIF的运行机制和风险转移安排,以寻求对我国如何建立自然灾害救济基金提供新的思路。
一、CCRIF概述
(一)成立背景
长期以来,自然灾害给加勒比地区的各国政府带来了沉重的财政负担,严重威胁其国民经济的可持续发展。加勒比地区每年自然灾害所造成的平均损失已经超过当地每年GDP的2%。1979―2005年,飓风给加勒比国家造成了总计为166亿美元的损失,年平均损失6.13亿美元。而仅2004年4次大飓风(Charley、Frances、Ivan和Jeanne)给加勒比地区造成多达40亿美元的巨额损失,其中飓风Ivan给格林纳达所造成的损失为8亿美元,是该国GDP的两倍。
多方面的原因使得一般的风险转移方法对这些岛屿国家都不适用。首先,由于岛屿国家有限的财政预算,单个国家没有足够的现金储备来应对灾难;其次,它们的经济特性限制了各岛屿国家之间进行灾后重建的互助互补行动;第三,大部分国家过高的负债水平限制了灾后有效进行信用融资;第四,如果单个国家购买的保险交易金额太小,交易成本太高,很难进入国际(再)保险市场。
鉴于以上原因,在经历了2004年飓风Ivan袭击之后,加勒比共同体国家决定请求世界银行提供巨灾保险援助。经过加勒比地区各国政府、主要捐款国和来自世界银行专家两年的协调协商之后, 2007年6月CCRIF正式成立了。其目的是为使加勒比地区国家在已经非常紧张的财政预算限制的情况下,以一种政府可以负担得起的、相对优惠的保险费率购买巨灾保险,使其能够在灾后及时得到赔付资金来缓解政府的财政压力。
(二)组织结构
CCRIF是在开曼群岛注册的特殊目的的保险公司,由参与国和捐赠国所任命的董事会所控制,但其运营管理则是通过董事会监督下的一些保险经理来具体操作执行。CCRIF包括董事会和运营部门。董事会由五名董事组成,其中一名来自于加勒比共同体,代表参与国家;另一名来自于加勒比开发银行,代表捐赠国家;还包括一名财务专家和一名保险专家等。运营部门的负责人包括基金监管人、内部经理人、资产经理人和再保险经纪人。
董事会的职责包括制定和审核CCRIF政策;发展并完善战略计划;通过可行的财政支持维持自身的可持续发展,并在此基础上制定机构的长远规划。基金监管人对所有前台运营负责,包括建模、风险转移、定价、动态财务分析、制定目标和市场营销等;内部经理人对所有的后台运营负责,包括办公、会计、审计管理和监管联络等;资产经理人负责将资金按照CCRIF投资指导的要求进行投资;再保险经纪人负责落实执行由基金监管人所指定的风险转移战略。
(三)主要优点
1.风险分散效果明显。加勒比地区包含有30多个岛屿国家,面积广阔。由于灾害在各岛屿之间发生并非完全相关,单个飓风或者地震灾害同时袭击所有岛屿的可能性极低。因此CCRIF的集合风险相对于单个国家所单独面临的风险来说要稳定得多,有利于分散风险。CCRIF所需的风险资本远远小于单个国家分别为各自损失所储备的风险资本总额。如图1所示,对150年一遇的巨灾来说,CCRIF集合地震和飓风期望损失分别只相当于所有国家总损失额的1/3和1/4。
2.保费极为优惠。CCRIF的保费只相当于公开市场上同类保险价格的一半左右。除了上述把各国的个体风险集合成一个多元化的风险组合极大地分散风险外,CCRIF机构非常精简,所需的人力成本较低。此外,把个体风险集合所产生的经济规模效应也使得统一再保险价格大为下降。最后,由日本政府提供种子基金,捐赠国支持,世界银行协调使得它不需要收取更高的保费来填补其项目启动的费用。
3.参数指数启赔机制确保理赔迅速。首先,保险合同的参数指数促发机制是事先约定的自然灾害事件本身的参数如飓风风速和半径、地震的等级等,而不是保险公估人对灾害所造成实际损失的评估。其次,申请赔付的文字工作也被降低到了最低程度。这种参数理赔制度能够更客观迅速地获得理赔,当灾难发生时,CCRIF可以为参与国在短期内提供迅速的现金赔付。
4.财务可持续性能力强。动态财务分析显示,CCRIF在未来10年的生存概率是99.86%,意味着在10年内所进行10000次模拟测试中,只有14次CCRIF会出现破产。CCRIF的财务抗风险能力远高于当今世界上其他类似的巨灾保险基金。中国台湾地区地震保险基金和土耳其地震保险基 金分别能够经受住未来10年中发生一次240年一遇和150年一遇的巨灾冲击,但CCRIF却能够经受住发生一次1500年一遇的特大自然灾害的冲击。
二、CCRIF的运行机制
CCRIF的运作机制极类似于一个被各参与国控制的、具有保险功能的联合储备基金(见图2)。CCRIF资金来源于参与国所缴纳的保费和国际捐赠两部分,实行分权管理。参与国保费作为储备金的一部分,其运作由董事会监控。国际捐赠形成一个多方捐赠信托基金,它同CCRIF的关系由一个专门的协议所界定,财政支出依据相应的程序来执行。世界银行定期向捐赠者报告基金的使用情况。
(一)多国捐赠基金
原始捐赠金合在一起形成多方捐赠信托基金,并由世界银行对所有报批的开销实行报账制式的财务管理。多方捐赠基金有两个用途:一是支持CCRIF日常运营支出,包括支付各经理人的薪水、再保险的费用支出、保险赔偿和用于审计的费用;二是形成部分补充储备金。迄今 为止,该基金一共从世界银行、日本和法国获得了5千万美元的捐赠。
(二)储备金
储备金由四部分组成:(1)参与国的保费;(2)多方捐赠信托基金用于运营支出之外的部分;(3)储备金的利息收入;(4)储备金通过国际资本市场获得的资本利得。信托基金和储备金之间既互相关联,又互相独立。其关联性体现在信托基金在结构上归属于储备金,部分可以直接用于风险赔付支出;其独立性又在于信托基金有专门的多方捐赠信托基金来对其进行经营和监督。这种方案既有利于各捐赠国对CCRIF的监督,也有利于CCRIF从各捐赠国得到更多的援助。
(三)再保险/ART
为了增加其赔付能力,CCRIF还大量在国际再保险市场上购买再保险。2007-2008年度的超额再保险的总额度是1.1亿美元,与CCRIF承保的巨灾保险总额度相匹配。其中,慕尼黑再保险占据这些传统再保险交易份额中的绝大多数,其他参与者还包括巴黎再保险和Hiscox以及伦敦的劳合社。CCRIF为了进一步分散风险,还采用了另类风险转移方法(ART),与世界银行签订了3千万美元的风险互换协约。
(四)保费
CCRIF提供针对较为罕见的飓风和地震两种自然灾害所造成的损失。其赔付起点较高,飓风是15年一遇的损失,地震是20年一遇的损失。保费以保单的纯风险年度为基础计算。保单的理赔范围针对赔付短期收入损失而设计,而非为了赔付基础建设等其他间接社会费用。参与国自己决定自己的保额,这取决于他们对风险承受的能力和支付能力,他们支付的保费从20万到200万美元不等,分别对应保额1千万到5千万美元。
(五)运营支出
CCRIF的运营开支由四部分组成:(1)支付给再保险经纪人、资产管理经理、保险业务经理及其员工的薪水与福利;(2)定期交纳一定的再保险保费;(3)如果合同规定的灾害事件的参数指标满足触发条件,则需向参与国进行理赔;(4)还需要支付审计公司等中介机构的服务费用。
自2007年6月成立以来,CCRIF实际运行情况良好。所有受巨灾影响国家在24小时内得到巨灾损失通知,并在巨灾过后四个星期内得到实际赔付。2007年11月29号,在东加勒比地区爆发了50年一遇的里氏7.4级的地震,这是CCRIF成立以来第一起赔付事件,赔付给圣卢西亚和多米尼加两国总额达到100万美元。2008年9月,4级飓风艾克袭击了加勒比南部岛屿国家大特克,CCRIF根据合约赔付了该国630万美金。这是CCRIF成立以来第一起飓风赔付。
三、CCRIF风险转移安排
2007年6月CCRIF成立之初共有16个参与国认购了共29份保单,包括16份飓风保单和13份地震保单。值得注意的是,CCRIF保单的保额设计一般只为实际巨灾损失的20%,这一比例被认为受灾国可以在其他国际援助到来之前满足自身采取灾后救济行动对流动性资金的需求。CCRIF还对保单的总的风险敞口作了限制。2008年机构对飓风和地震的总保额分别为3.65亿美元和1.3亿美元。
(一)超额损失曲线
CCRIF每年平均的巨灾损失额为780万美元,但这一风险度量只能部分地说明CCRIF的风险暴露,因为它没有反映出在平均值上下的波动幅度,为此,可以用CCRIF组合风险的损失超越曲线(Loss Exceedance Curve, LEC)来反映机构的最大损失波动情况(见图3)。LEC是一组针对不同事件频率下的最大可能损失组合组成的曲线。可以看出,对于100年一遇的巨灾来说,最大损失将超过7100万美元,而对于1000年发生一次的灾害来说,最大损失会超过1.2亿美元(World Bank, 2008)。
(二)风险转移结构
CCRIF的财务战略是要使其最大赔付能力达到1.45亿美元,能够对1500年一遇的灾害所造成的损失进行赔付。其风险转移结构由以下四个层次所组成:(1)第一层次CCRIF风险自留为1250万美元,应对的年平均损失是410万美元;(2)第二层次由再保险承担超出第一层次以上的1250万美元的损失;(3)第三层次是由再保险承担超出第一第二层次之上的3000万美元的损失;(4)最后一个层次共有9000万美元,包括6000万美元的再保险和3000万美元的掉期。2008年,CCRIF共购买了总保额为1.325亿美元的再保险,再保险费率为7%,共支付保费930万美元,是年均损失550万的1.69倍。
其中,世界银行与CCRIF签订了一笔保额为3000万美元掉期协约,与此同时又与慕尼黑再保险签订了一份同样的掉期协约,抵消了世行自身的风险暴露。这样,CCRIF通过世界银行成功地把巨灾风险转移到国际资本市场。这是发展中国家第一次使用巨灾衍生工具把巨灾风险转移到国际资本市场。这种风险安排进一步使得CCRIF的外在风险资本多元化,从而减少了对潜在的再保险价格周期的风险暴露。
(三)财务安全性
CCRIF的财务安全性极强,出现破产的概率极低。主要原因有:第一,CCRIF由各种复杂的风险损失模型支撑,使其风险转移方案满足各种不同条件下的赔付需求;第二,CCRIF保费包括期望损失、运营成本和储备增长能够充分满足一般赔付的设计要求;第三,CCRIF并不会随时间而分红,这样,CCRIF就可以降低来自购买再保险的保费份额,从而降低其对再保险市场的依赖,增强自己的财务可持续能力。
随着年限的不断增长,CCRIF资本金的规模发展迅速,其保费与纯风险(年总损失)比率也在下降。CCRIF资本金从最初的5500万美元增加到2009年的8000万美元,到2010年达到最高值9000万美元,随后下降稳定在8000万美元左右。目前CCRIF的年保费收入约2千 2百万美元,为每个参与国的年总损失的2.25倍。CCRIF计划在2至3年内把保费比率降低到比较稳定的水平(大约1.5至1.75倍)。这样,资本金继续累积直至保费可以降低至可足以维持CCRIF的长期运作的水平。
四、CCRIF对我国的启示
作为世界上第一个以参数指数为理赔机制、多国参与的区域性共保体,CCRIF成功地吸引到了众多的会员和大量资金,并把巨灾风险转移到国际再保险和资本市场,它向加勒比各国政府提供了保费低廉的保险项目。CCRIF还在不断改进之中,以便提供更多的保险品种,保障更多的国家。CCRIF的诸多创新和成功运作为中国建立巨灾保险基金提供了新的可行思路,具有积极的借鉴意义。我国是世界上自然灾害最严重的国家之一,地震、洪水和台风等自然灾害频繁发生。特别是2008年的汶川地震和南方雨雪冰冻灾害给国民经济和人民生活造成了巨大损失,同时也给中央和省级的公共财政带来严重的冲击。建立符合我国国情的巨灾保险制度已是刻不容缓。国际经验表明,巨灾保险基金是巨灾保险制度的核心与关键,能够在巨灾风险管理中发挥重要的支撑作用,我国应借鉴CCRIF的成功经验,在更新、更高的起点上尽快建立我国的巨灾保险基金。具体启示如下:
1.建立“中国自然灾害救济基金(China Disaster Relief Fund, CDRF)"(简称“救灾基金"),其主要目的是给各受灾省份的省级政府提供流动性支持,用于灾后的应急救济工作,如搭建帐篷和临时避难所。而这种巨灾保险的设立目的是为各省级政府提供财政资金,并非像其他的巨灾保险基金是为了对巨灾保险公司的巨灾保单提供分保,以保障保险公司的赔偿能力。由各省政府财政厅按照自身在基金赔偿中所占的比例缴纳保费。
2.设立区域性的子基金。为了进一步分散在不同区域内的不同类型的自然灾害风险,“救灾基金"旗下可设立三个区域性的子基金,包括东南沿海地区的台风基金、长江中下游地区的洪水基金,以及西部地震带地区的地震基金。每一个区域性的子基金由几个容易遭受相同自然灾害袭击的省份所组成。例如,台风基金由福建、广东、深圳等南部沿海省份组成;地震基金由四川、陕西、甘肃等省份组成;洪水基金由湖南、湖北、江西、安徽和江苏等省份组成。每个区域性子基金的运作方式可以类似于CCRIF。
3.采取参数指数为触发机制。参数指数机制的启赔方式可以为基金在国际再保险市场和资本市场上分散风险提供有利条件,也能避免核定损失的繁琐程序,有效地减少一般理赔所需的冗长时间,满足对救灾资金的即时需求。我国可以设立类似CCRIF的参数指数,按照中国地震局和气象局的相关天气指数进行设定,从而增加赔付的速度、可靠性、透明性和公正性。
4.充分利用国际再保险进行风险转移。CCRIF的显著特征就是通过风险集合降低统一再保险的保费费率,并且大量利用国际再保险以增加其赔付能力和财务安全性。由于中国人口稠密、自然灾害频繁发生,“救灾基金"的需求量较大,需要通过国际再保险来进一步分散风险。一方面,三个区域性的不同灾害类型的子基金的风险分担能够把风险在广阔的地域内分散;另一方面,与CCRIF相似,“救灾基金”由于规模较大使其更容易在国际再保险市场上获得优惠的保费费率。
5.利用资本市场实现保险风险证券化。可以通过发行巨灾债券、签订巨灾互换协议等保险风险证券化方式,进一步将保险风险分散到资本市场上去。由于成立的“救灾基金”采取参数指数机制启赔方式,它容易在国际市场上发行巨灾保险连接证券,从而将巨灾保险风险进一步在国际资本市场上分散和转移。
主要参考文献:
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Operation and Lessons of Caribbean Catastrophe Risk Insurance Fund
Xie Shiqing
Abstract: Caribbean Catastrophe Risk Insurance Fund (CCRIF) has
quite innovative
论文关键词 未成年明星 Coogan'Law 判例
一、概述
（一）未成年明星的范围界定
纽约市明星助理协会给明星所下定义为：明星就是通过国内外大量主流媒体以及所获的奖项和取得的成就而受到公众关注的人。
在美国，未成年的年龄界限一般是十八岁。在我国，《劳动法》明确规定，禁止用人单位招用未满十六周岁的未成年人。文艺、体育和特种工艺单位招用未满十六周岁的未成年人，必须依照国家有关规定，履行审批手续，并保障其接受义务教育的权利。未成年工是指年满十六周岁未满十八周岁的劳动者。未成年工保护由《未成年工特殊保护规定》专门保护。《民法通则》第十一条规定，十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。因此，我国年满十六周岁不满十八周岁的未成年明星不在本文探讨范围。
（二）存在问题介绍
未成年人由于其不具备完全的民事行为能力，在签署娱乐合同方面存在瑕疵；未成年人身体及智力处于发育阶段，须保证其充足的休息及受教育的权利；设立监护制度，监护人基于未成年人的利益保管及处分未成年明星的财产，但容易出现监护人私自滥用、处分未成年人财产的问题；未成年人的心理发育尚不健全，在混乱复杂的娱乐圈，其面对成名的浮躁、工作的压力等各种问题的心理承受能力过低，其由明星向普通人生活的心理转化需要引导等问题层出不穷。
二、加利福尼亚州的立法例
笔者将围绕美国加利福尼亚州如何规范未成年明星的契约能力、财产收益的处分、工作条件以及法院监督的程度方面展开讨论。
（一）Coogan'Law和其他规范
加利福尼亚州的法律对未成年人作为表演者有诸多规定。为了保护未成年明星的权益，“初期法律教条”允许未成年明星对其签订的合同随意撤销。加利福尼亚的娱乐产业却找到一种方式回避这种风险：“为反映刚刚兴起的娱乐产业的压力，1927年加利福尼亚的立法机关修改了法律以规范特别是涉及未成年艺人的契约。这项修正案阻止未成年人撤销契约，如果该契约已经得到预先的法院确认”。法院的确认并不能保证该合同对于未成年人来说更加公平，“娱乐产业，而不是未成年人，是1927年修正案的胜利者……”该法规的问题是，对于涉及未成年人的合同是否需要被确认，并没有提供一种明确可行的标准，也没有足够能保护未成年明星利益的规定。
娱乐法发展的里程碑，在涉及未成年人方面，发生在1939年Jackie Coogan的案例获得全球性关注的时候。Jackie Coogan作为一个有名的童星，他的母亲花光了他几乎所有的收入。一及成年，他便将它的父母告上法庭要求归还其在未成年时期的收入和损失。1939年制定的Coogan'Law赋予加利福尼亚法院基于未成年人的利益建立信托基金和监测它们的权利。
笔者认为，Coogan'Law也有其不足。首先，如果一份契约事先得到高等法院的确认，未成年明星撤销合同的权利将会变成空谈。其次，信托只能为那些在法庭干涉之前契约就得以实践的未成年人建立，甚至，“建立信托基金的决定权被留给了法官，由此导致的结果是，许多涉及本该保护未成年人利益的合同甚而未被带来在法院面前获得确认”。
（二）判例法
华纳兄弟电影公司与Brodel之间的纠纷是Coogan'Law调整下的第一个案例。原被告就此案件的争议为是否“法院批准的协定可以剥夺Brodel的撤销权…仅限于其成年之后，但是不能排除其在成年后的一段合理的时段内的撤销权”。加利福尼亚的最高法院认为Brodel不能够在其成年之后撤销合同的选项部分。尽管Brodel的合同订立于1942年，并且“1947年之前，加利福尼亚州的法律并没有明确授权于最高法院，以便其可以确认赋予雇佣者延长未成年人就业期限的选择权的契约”，加利福尼亚最高法院却将1947年后的法律适用于该1942年由未成年人签订的合同。这一法院确认的影响是，取消未成年人成年之后对契约选项部分的撤销权，这实质上与未成年明星的利益是不相符合的。Warner Brothers的这一案例明确表明了法院更加重视电影制造者的商业利益，而不是未成年明星的权益。
同时期，华纳兄弟、Loews与Elmes之间的案例纠纷进一步说明了法院对于电影制造者的偏心。这一案例涉及到一个十四岁童星的一年期契约和公司六个独立连续就业选择权。初审法院仅批准了这个一年期的主合同，而将选项留待出现个别问题时再予以批准。加利福尼亚最高法院扭转了审判法院的这一判决，强调要坚持Brodel一案中形成的“法院可以批准附带选项的契约”这一判例原则。这个童星被绑定在这个演艺合同上，他将不得不为此忍受七年，很明显，加利福尼亚最高法院并没有充分考虑这个十四岁的孩子的最大利益。
（三）Coogan Law2000年修正案
在加利福尼亚Coogan Law的规定下，未成年明星仍然没有追索权来禁止父母拿走本该属于他们的演艺收入，因为“童星们近95%的收入没有得到1939年Coogan Law的保护”。
2000年1月，加利福尼亚参议员们一致通过参议院法案1162，作为对1939年Coogan Law的修正案。在处理童星财务问题上，这部新的法律导致了一系列积极的改变，这些改变表明了一个事实，那就是法律最终还是开始关注并适用于未成年明星生活的现实变化，并且，可以为其他州寻求保护未成年明星的方式提供借鉴。
（四）音乐经理人的例外
Coogan'Law2000年修正案在保护未成年明星权益方面是一个全新的开始，但是它仍然存在着一个问题，“这些法律不适用于儿童音乐剧演员的特定环境和义务”。因为代表童星的多是人而代表儿童音乐人的多为经理人，这就导致了最高法院也不能依据亲属法来确认未成年人与娱乐产业的合同。因为音乐领域的特殊性，导致这个例外不仅仅是加利福尼亚州法律的问题。
综上所述，加利福尼亚州关于未成年明星权利保护的法案随时间推移，已经变的比较完善。其赋予未成年明星一定条件下对已签订契约的撤销权；当未成年明星的父母不为孩子们的利益处分财产时，法律规定设立专门的监护机构，建立信托基金，为未成年明星保管属于他们自己的财产；联邦公平劳动标准法为未成年劳动力提供了一系列保护，也同样适用于未成年明星休息权、受教育权的保护。加利福尼亚州也制定了适合本地区的条例，规定了包括工作时数、未成年受教育的程度、心理引导及保护方式等。但是，加利福尼亚州的这些法律同样存在执行力不足的问题。同时，随着社会发展，这些法律仍有一些需要进步的空间。譬如，它为未成年明星签订的契约提供一种司法确认，却将这种确认的决定权交由各方自由裁量。为了真正保护未成年明星的权益，法律应该规定一种强制性确认，以便雇主和父母为自己的私利拒绝提起法院确认的时候，法院可以基于保护未成年明星最大利益的考虑主动进行确认。
三、我国立法现状及完善
（一）我国立法现状
为了保护未成年人的权益，我国设置专门的《未成年人保护法》。同时，我国很多部门法中都设有保护未成年人权益的条款，譬如笔者提到的《劳动法》中规范未成年人雇用的规则，除年龄界限之外，还规定了工作条件以保护未成年人的安全；《宪法》、《义务教育法》都规定了未成年人受教育的权利及义务；《民法通则》、《合同法》等都有相关条款规定未成年人签订合同的能力及效力。
但是，我国却没有一项类似于美国Coogan Law一样的专门法律来保护未成年明星的权利，即便是零星的条款也不多见。这对于我国未成年明星的保护非常不利。
（二）立法完善
保护未成年人的法律制定，既要防止任何侵害未成年人合法权益的不法行为发生，救济和恢复已经被侵害的未成年人的合法权益，也要保护和尊重未成年人的人格尊严。因此，要做好保护未成年明星的工作，就必须充分认识未成年人的身心发展特点，采取各种适应未成年人身心发展特点的方法和手段去开展工作和制定相应的法律法规。综上，我们可以采取以下措施来完善我国未成年明星的权益保护：
1．可以借鉴美国的模式，制定一部专门的法律来规范未成年明星的权益保护。将未成年明星行为能力、契约能力、财产权、受教育权、休息权等做细致的分析，规定可行的方式，譬如由法院为未成年明星所签契约所作的司法确认，由法院基于未成年人利益建立信托基金并予以监督等等。当然，这不是一朝一夕就可以完成的事情，但我们需要朝着这个目标发展，向着正确的方向迈进。
以美丽心灵与人生博弈
约翰・纳什1928年出生在美国一个军人家庭。14岁时，他的数学天分开始展现，由于他的存在，教他的老师产生受挫感。纳什21岁博士毕业，他的关于非合作博弈的博士论文在当时被看成游戏之作不入主流。此时的纳什对名利表现出无足萦怀的态度。别人常常请他解决数学难题，题目破解后，有些人却以此作为自己的成果来发表，当朋友气愤地建议纳什诉诸法律时，他总是一笑置之――解出难题是最快乐的事。
上世纪50年代末，纳什已是闻名世界的科学家了，还被《财富》杂志推举为天才数学家中最杰出的人物。但就在这时，不幸降临，他患上了强迫性精神分裂症。精神错乱困扰了他30年。此时，母校向他张开双臂，特意留出一个闲职让这位昔日的天才有个栖身之地。于是，在普林斯顿校园里，常常有一个衣着怪异的“幽灵”喜欢在黑板上乱写乱画，留下稀奇古怪的信息。多年来，纳什的经济来源就是从母亲临终前替他成立的信托基金中每月提取400多美元。他的妻子艾利西亚表现出了钢铁般的意志，一直陪伴照顾他。在她的努力下，奇迹出现，数十年后，纳什终于康复，由“疯子”变回“天才”。
上帝也最终眷顾了这个“怪人”。随着商业竞争时代的到来，纳什50年前所作的博弈论一下子成为与市场联系密切的显学。纳什也因此进入诺贝尔奖评委的视野。为了验证纳什是否已经痊愈，诺贝尔委员会特意派代表访问他，当该代表向纳什委婉地表达他已被 “考虑”授予诺贝尔奖时，纳什坦率地说：“我想您来这儿是想看看我疯没疯，如果我疯了却得了奖，肯定会把你们的事儿搞砸。”接着他又认真地说：“在你们看来我疯了几十年，我却以为，那不过是一种特立独行的状态而已。”
1994年，纳什与其他两位学者分享当年的诺贝尔经济学奖。得到奖金的纳什对记者说：“我相信有资格申请信用卡了。”当被问及得奖对他的生活有何影响时，他说：“我现在可以去咖啡馆了。”纳什把奖金（3人分享后已经不多）一部分还了债务，一部分买了基金，然后就去资助那些贫困的研究者。他依然住在一座普通的房子里，艾利西亚依然照顾着他。而在普林斯顿大学，每天落日的余晖下仍然可见纳什散步的身影。对纳什而言，自己仿佛在与上帝进行一场人生博弈，用半生疯狂的代价获得暮年的声名，两者毫不亏欠，恰如博弈论中著名的“纳什均衡”。
【关键字】社保基金监管问题国际经验政策建议
一、世界发达国家社保基金监管的经验借鉴
（一）根据国情，依照法律，确立行政、监管分立或统一的监管结构
社会保障基金监管较成功的国家在推进社会保险制度时，都首先注重法制建设，以其作为强制性监管的依据和行为规范。如英国1911年颁布的《国民保险法》、美国1935年颁布的《社会保障法案》、瑞典1962年通过并颁布实施的《国民保险法》、新加坡1955年7月通过的《中央公积金法》，都作为本国综合性社会保障法律确立了各自的社会保障体制。
在具体监管结构上，各国依据国情不同，分别建立起行政、监管分立或统一的监管结构。如美日等国实行行政与监管的分立。在美国负责社保基金监管的机构包括：劳工部、国内税务局、社会保障局、养老金收益保险公司、社会保障信托基金委员会等，其中，联邦社会保障计划的监管组织以财政部和独立的社会保障局为主，劳动部配合；作为第二支柱的私有养老计划的监管以劳动部为主，财政部等起配合作用。具体行政管理部门为联邦政府的社会保障署，在全国有1000多个分支机构，具体从事社会保障税缴纳情况记录、受益资格认定、咨询以及资金发放等工作。在日本，监管与具体执行机构分立，其监管机构包括中央和地方两级，中央行政管理机构为厚生省和劳动省，地方行政管理机构为都道府县，其国民年金课负责有关年金的行政管理工作，并对所辖市村町进行指导；保险课负责健康保险的实施及指导、监督工作。执行机构也分中央和地方两级。中央执行机构为社会保险业务中心，负责汇总、处理地方执行机构的投保人资料。地方执行机构为社会保险事务所(全国共304家)，负责投保人加入健康保险和年金的资格认证、注册、档案记录和保险费收支手续等方面的工作。
英国、瑞典等国建立了行政、监管统一的监管结构，其监管主体具有较强的独立性。英国社保基金由社会保障部集中统一领导，并由各相关机构分级执行。就国民保险和社会救助而言，社会保障部不仅是其监管机构，亦是直接办理组织，从个人保障账号的管理、待遇资格的审查，到资金的发放，都由社会保障部负责，社会保障部既是规则的制定者，又是规则的执行者、监督者。在瑞典，社会保障基金统一由国家社会保障委员会进行管理，该委员会设在国家社会保险局。各级地方政府成立专门的社会保障管理机构，形成从中央到地方的独立、统一的专门网络。
（二）强化执法权威，确立监管主体独立性，加强垂直管理，加强各监管主体协调机制
社保基金是保障国民福利的重要公共基金，各国都建立了法律法规以确保基金的安全管理与运营。各发达国家社会保险基金的监管组织各具特色，但都表现出以下特点：社会保险行政管理部门都注重强化执法权威，确立监管主体独立性，加强垂直管理，并确立各监管主体的协调机制。
以美国为例，其监管结构中十分重要的社保和医疗统筹基金信托董事会，由财政部长任董事会主席，劳工部部长、医疗卫生部部长和社会保障总局局长为董事，另有两名独立董事，由总统任命，参议院批准。具有较强的独立性和监管权威，同时加强了各部门协调。社保局在1994年克林顿总统改组社保体系时，升级为独立的、直接向总统和国会汇报的机构，其各种具体的制度规定是全国统一的，各州不得与之相抵触。此外，1994年，克林顿总统创立常设的“社会保障咨询理事会”(SocialSecurityAdvisoryBoard)是一个跨党派的咨询机构，独立于行政部门，进行整体监督咨询和评估，保证了监管体系的独立、总体协调。
英国由社会保障部集中统一，各相关机构分级执行。瑞典社会保障基金统一由国家社会保障委员会进行监督、管理，该委员会设在国家社会保险局，各级地方政府也都成立了专门的社会保障管理机构，这些社会保障管理机构作为一个独立的行政部门或全额事业单位，不依附于任何别的部门，并按照行政区划分级设置自上而下的独立体系。
二、我国社会保险基金监管的有效性研究及政策建议
（一）我国社会保险基金监管现状
1997年，我国实行社会保障基金收支两条线管理模式，财政部介入社会保障基金的管理和运行并承担相应的财务监管职能。1998年，劳动和社会保障部设立了社会保险基金监督司，各地劳动和社会保障部门也设置了相应的基金监督机构，初步确立了我国社保基金监管体系。
在基金管理方面，存在着管理体制不顺畅和监管建设滞后等问题。地方政府违规现象频繁，部分地方没有将社保基金当做公共资金，对基金的重要性认识不够，将其作为地方性的资金。监管力量较薄弱、监督体制不顺。同时，由于立法层次较低，执法缺乏相应的权威性和稳定性。横向对有关部门，纵向对地方政府，都存在一些监督不力的问题。逐步搭建企业年金的制度构架和市场化管理运营的基本模式，亦日益成为提高社会保险基金监管有效性的重要课题。
（二）完善社会保险基金监管，加强监管有效性的政策建议
1.强化监管力量，适当集中，加强社保基金监管体系改革。
目前，每年五项社保基金的收支规模超过2万亿元，监管力量与当前监督工作的需要不匹配，监督力量薄弱。可适当强化相关监管力量，以满足社保基金运营、管理的需要。在监管组织结构方面，从社保基金监管组织结构的国际发展趋势、我国现实国情及长远的制度稳定出发，可采用以法制监管为核心、适当集中的综合模式，在现有制度的基础上加强监管的集中度，以构建一个主辅分明、多重监管的社保基金监管组织结构。当前，需要积极研究探讨基金监督独立于社会保障行政事务的设立。
2.提升统筹层次，加强垂直管理。
目前，大多数国家的基本社会保障采取由中央政府集中统筹的方式进行管理和运作。在这种模式下，中央政府负责统一制定重大的全国性社会保障政策，具体事务绝大部分由中央政府在各地的派出机构承担，地方政府只是根据自身财力大小提供一些补充性的、地方性的社会服务。在中国目前以县级统筹为主的条件下，社保基金的管理和运作更多地集中在地方政府的手里，如果制约和监管不利，就会为一些挪用和违规案件提供机会。因些，无论从防范化解风险的角度，还是从基金管理和监督的角度，提升统筹层次、加强垂直管理是下一阶段中国社保基金监管改革的重要方向之一。
3.推进社会保险基金监管的市场化。
目前，欧美发达国家社会保险基金监管向市场化发展，拉美、东欧国家社会保险基金监管市场化的步伐亦在加快。我国近年来相继颁布的企业年金法规和规章，已逐步搭建起企业年金的制度构架和市场化管理运营的基本模式。市场化运营以后，企业年金的管理体制发生变化，社保经办机构不直接参与管理，企业年金按照相关规定进入资本市场运作，金融机构成为社保基金管理运营主体。监管机构可综揽全局，强化各种制度，规范市场行为，加强监督检查，进一步推进社会保险基金监管的市场化。具体如：对原来建立的补充养老保险向企业年金制度过渡的指导意见，按照平稳、有序、合规、安全的原则，指导企业年金基金管理机构做好接收管理运营工作；总结第一批企业年金管理机构资格认定工作经验，对有关机构管理资格进行适当整合，适时进行第二批企业年金基金管理机构资格认定；继续完善企业年金配套政策，研究拟定企业年金集合计划管理办法，解决中小企业参加企业年金的实际问题；会同有关金融监管部门、组织中介力量，对企业年金基金管理机构内控制度、市场运营等情况进行监督检查。
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关键词：房地产企业；融资方式；比较
DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模大
房地产业作为国民经济的支柱性产业，对我国经济发展有重大影响。2005年以来，房地产业发展迅速，大部分城市的房价在短短的7-8年内增长2-3倍。据统计，2005年全国商品房成交均价为2937元，2013年全国商品房成交均价为6200元左右。不仅房价直线上升，融资规模也不断增长。尽管国家对房地产行业进行严厉的调控，全国房地产开发资金仍然高速增长。国家统计局有关资料显示，2005年房地产开发资金为21397.8亿元，至2013年达到122122亿元，是2005年开发资金的5.7倍。
（二）融资难
国家对房地产行业实施严厉的调控政策，进一步加剧房地产行业资金紧张问题，而金融市场也严格限制房地产企业融资条件、规模等，造成融资环境进一步恶化。根据统计，全国与房地产有关的企业有几十万家，但上市的房地产企业只有136家，绝大部分房地产企业的规模较小。小规模的房地产企业由于体制不完善，资金规模小，信誉程度低等，导致金融行业对其放贷较为谨慎。另外，由于我国金融市场不发达，融资保障政策匮乏，融资难将是房地产行业未来一段时间内的发展障碍之一。
（三）融资渠道单一
在我国现行的金融体制下，在房地产开发、销售以及后续服务等阶段都离不开银行信贷资金的支持。据统计，2005~2013年房地产企业开发资金来源（表1）中，国内银行贷款平均占17.72%，其他资金来源中个人按揭贷款大约占24%，从中可以看出，银行贷款大约占房地产开发资金来源的42%，这是相当高的比重。一味的依靠银行信贷进行融资，导致债务比重过高，进一步加大了房地产行业的财务风险，过高财务风险不仅造成房地产业发展受阻，而且威胁到银行体系的稳定。据统计，2013年全国136家上市房地产企业，负债率将近70%。另外，过分依靠银行信贷这单一的融资渠道，导致房地产业受宏观经济政策影响较大，加大房地产业的经营风险。
（四）长期偿债压力大
长期负债主要指长期银行借款、长期债券等。资产负债率是衡量企业长期偿债能力的常用指标，一般行业资产负债率保持在60%是合适的，但房地产企业资产负债率普遍偏高，通常超过70%，一些地区甚至高达80%-90%。据统计，2009~2011年我国上市房地产企业的平均负债率分别为65.8%、70.2%、72.1%。从目前的情况来看，房地产企业的长期偿债能力恶化，资产流动性较差。往年房地产企业可依靠高房价、高交易量、多融资渠道来缓解高负债的压力，但2011年后国家实施一系列严厉的调控政策导致房地产行业经营状况不佳，房地产企业融资变得越来越困难，大部分房地产企业很可能会因为资金链的断裂而出现严重的财务风险。2012年，虽然国家调控政策有所放松，但在过高的负债率以及较低的资产流动性下，房地产企业长期偿债能力仍不容乐观。另外，以信托融资为例，房地产信托融资业务是在2010年、2011年得到快速发展，一般还款期限3年左右，受此影响，房地产企业将迎来信托兑付高峰期，在销售低迷，资金捉襟见肘的情况下，房地产开发商将面临更为严峻的长期偿债压力。
二、房地产企业融资方式比较
（一）概念及特征比较当前我国房地产企业融资方式
主要有内部融资、债权融资、夹层融资和股权融资。笔者通过对各种融资方式的概念比较，分析各种融资方式的特点。（1）内部融资。内部融资是指企业通过自我积累资金的方式形成筹资来源，具有以下特点：自主性强、融资成本低、融资数额有限、融资风险低等。从中可以看出，进行内部融资的优势较大。正是基于这些优势，内部融资是当前房地产企业普遍采用的一种融资方式。（2）债权融资。债权融资是指企业通过向银行借款、向社会发行公司债券、融资租赁以及商业信用等方式筹集所需资金。房地产企业债权融资主要分为银行信贷、债券筹资、商业信用、房地产信托融资。第一，银行信贷。银行信贷是指企业通过借款合同从银行等金融机构借入资金。它具有以下特点：一是融资速度较快；二是融资成本相对较低，与其他融资方式相比，银行借款所负担的利息较小；三是融资数额有限，融资数额受企业自身经营规模和贷款银行资本实力的制约；四是筹集资金使用限制条件较多，一般情况下，借款合同对借款的用途有明确的规定，附加一些保护性条款；五是融资灵活性较大。当前，银行信贷是房地产企业融资的主要渠道，据有关资料统计，房地产开发资金中60%来源于银行体系。第二，债券筹资。债券筹资是指企业为了筹集资金，向债权人承诺在未来一定时期还本付息而发行的一种有价证券。它具有以下特点：一是融资数额较大；二是融资成本较高，发行债券的利息负担和筹资费用相对较高；三是融资条件严格，国家对发行债券的公司的经营规模、财务状况、企业信誉等有严格的要求；四是筹集资金使用限制条件少，与银行借款相比，债券融资具有较大的自主性和灵活性。由于我国资本市场起步较晚，发展不够完善，发行债券本身也有着严格的条件，因此，债券融资在我国房地产企业融资中运用较少。第三，商业信用。商业信用融资是指企业通过赊销商品、预收货款等方式筹集资金的一种筹资方式。商业信用融资具有以下特点：一是融资便利，利用企业的商业信誉进行筹资是一种自动性融资，不需要办理正式的筹资手续；二是融资限制条件少；三是融资数额有限，一般只能筹集小额资金，而不能筹集大量资金；四是融资成本灵活，企业可根据需要自主选择是否放弃现金折扣。目前，我国房地产企业利用商业信用融资主要体现在预收购房定金或购房款，这部分信用资金在房地产开发资金来源中所占比重也较大，并且这部分资金基本无息，资金成本较低。据有关资料统计，2009~2013年房地产开发资金来源中，定金及预收款所占比重分别为27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地产信托投资基金。房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资和经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它具有以下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的90%作为红利，用于分配给投资者；三是长期回报率较高；四是投资不需要大量的资金；五是作为债权融资的一种，可以避免双重征税并且无最低投资基金要求。REITs为房地产企业融资提供了很大的便利，据有关数据统计，过去三年信托公司向房地产行业提供贷款7000多亿元，稳居各类信托产品首位。（3）夹层融资。夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债券和股本之间的一种融资方式，常见形式为可转换债券、可赎回优先股以及含转股权的次级债。它们具有以下特点：一是属于长期融资，夹层融资可获得还款期限在5-7年的长期资金；二是可调整结构，提供者可以调整还款方式，使之符合借款者现金流的要求等；三是相关限制条件少，与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面限制较少；四是夹层融资比股权融资成本低。风险和回报介于优先债券和股本之间，融资成本也是如此。发达国家通常通过设立专项夹层投资基金来推动和发展夹层融资市场。由于我国资本市场发展较晚，没有专门设立夹层投资基金，因此夹层融资在我国房地产企业融资中运用较少，但未来发展潜力较大。（4）股权融资。股权筹资是指企业通过吸收直接投资、发行股票以及内部积累的方式进行筹资。房地产企业股权融资的主要表现形式是发行股票筹资。股票融资与其他融资方式相比，具有以下特点：一是融资成本较高，由于股票投资风险较高，发行费用较高，导致发行成本较高；二是无固定到期日；三是融资风险小，无固定的股利负担；四是融资条件严格；五是融资规模大。股票融资是面向整个社会群体进行筹资，一次性能够筹集的资金额很大。股权融资是我国房地产上市企业对外融资的最重要手段。
（二）融资要素比较
通过对的房地产企业融资方式相关理论的阐述，笔者基于相关资料和研究成果分别从融资成本、融资规模、融资期限等方面对各种融资方式进行比较（如表2所示），并分析各融资方式的优势及风险。（1）融资成本。融资成本是房地产企业选择融资方式考虑的首要条件。根据优序融资理论，企业倾向于首先选择内部融资，其次债权融资，最后是股权融资。通过研究发现，内部融资由于资金来源于企业内部留存收益，不产生任何筹资成本，只存在使用资金的机会成本，因而融资成本较低。债权融资由于是通过向债权人融资，必将产生一定的筹资费用，还需向债权人支付一定的利息。虽然利息具有一定抵税作用，但与内部融资相比，债权融资成本较高。股权融资主要是通过发行股票进行融资。一方面，发行股票证券费用较高，另一方面，股票投资本身受众多因素影响，投资风险较高，因而投资者要求的报酬较高。股权融资的资金成本最高，这一点被经济社会所普遍接受的。（2）融资规模。内部融资由于依靠企业内部积累进行融资，受企业盈余能力等条件的制约，一般情况下，一次性融资规模较小。债权融资通过银行借贷、发行债券等方式进行融资，一次性融资规模较内部融资大。夹层融资风险与回报介于债券和股本之间，融资规模也介于债券融资和股权融资之间。股权融资主要通过发行股票进行融资，由于发行股票数额较大，因而一次性融资金额很大。（3）融资期限。内部融资所使用的资金是企业内部留存收益所得，一般没有还款期限。债权融资通过向银行借贷，发行债券等方式融资，筹集的资金是分期投入到房地产项目中，一般情况需要项目结束后才能偿还借款，房地产一般建设项目期为3-5年。夹层融资还款期限一般在5-7年。股权融资主要是通过发行股票融资，筹集的资金形成股本，一般不予偿还。（4）融资条件。传统房地产融资方式限制条件较多，采用内部融资需要考虑企业的经营状况等条件。进行债权融资，需要考虑融资企业的信用、资金实力、规模等，对信用等级差、规模小的公司一般不予贷款。与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面限制较少。股权融资一般通过发行股票筹集资金，而国家对企业发行股票有严格的限制条件。（5）融资对象及范围。内部融资资金主要来源于企业自身盈利，债权融资的融资对象主要是银行、信贷公司等金融机构，夹层融资限于一些金融机构，也受企业自身规模制约。股权融资的融资对象虽然是面对整个社会群体，但只有上市公司才能发行股票，因而融资范围受限。
三、房地产企业融资困境解决对策
（一）明确国家政策趋势
信贷政策、税收政策以及行政管制政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，对房地产企业的发展有着直接影响。房地产企业应积极把握国家最新的调控政策，从政策中寻求商机、寻求出路。
（二）灵活运用融资方式
企业在不同的发展阶段对资金有不同需求，因此，在融资方式的运用上也应做出适当调整。不同规模的企业，在模式的运用上也有不同的选择。另外，企业在不同的发展阶段，对融资模式的选择具有不同的要求。只有灵活变通，才能长久不衰。
（三）转变融资观念，提高创新意识
在我国传统融资观念中，金融机构人员在实施贷款政策时，对大规模的房地产企业实施优惠贷款条件，对小规模的房地产企业实施限制贷款。大部分房地产企业管理者金融创新意识淡薄，一味照搬其他企业的融资模式。目前，国内银行贷款占房地产企业对外融资的50%以上，单纯依靠银行贷款进行融资，导致企业管理者融资创新思维落后，不能有效制定适合企业发展的最佳融资方案。因而，房地产企业管理者应积极转变融资观念，提高创新思维，创造新型融资方式。金融市场也应积极革新，提高融资效率，降低融资风险。
本文系2015年河南省教育厅人文社会科学研究项目“我国房地产企业融资模式创新研究”（项目编号：2015-QN-035）、2014年信阳师范学院青年基金项目“我国房地产企业融资模式创新研究”（项目编号：2014-QN-12）阶段性研究成果。
参考文献：
［1］钟田丽、弥跃旭、王丽春：《信息不对称与中小企业融资市场失灵》，《会计研究》2003年第8期。
［2］魏开文：《中小企业融资效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。
论文内容摘要：文章在分析低碳经济深层内涵的基础上，提出应建立和完善一整套政策框架，为加快建立我国低碳经济体系提供参考。当前，碳能源大量消耗使温室气体排放量与日俱增。同时，对资源过度开采也导致生态环境剧烈恶化，迫使人类寻求新的经济发展模式以实现可持续发展。低碳经济这一概念应运而生。
低碳经济的内涵
“低碳经济”概念首先由英国政府于2003年在能源白皮书《我们未来的能源—创建低碳经济》中提出。就其内涵方面，主要包括以下几个方面：
（一）低碳经济的实质是转变现有能源消费、经济发展及人类生活方式
首先，现在各国尤其是发展中国家普遍存在的能源消费方式为一次能源占绝大比重，而可再生能源及核能使用率比较低，这样的能源消费方式加速了环境恶化，同时也带来激烈的一次性能源争夺。低碳经济推行的途径就是在原有一次能源得到高效利用的基础上，大力开发清洁能源，如水能、生物能、太阳能、风能、地热能和海洋能，并同改善环境相结合。
其次，转变经济发展方式，不仅要突出经济领域中“数量”的变化，更强调经济运行中“质量”的提升。其鲜明特征在于：顾及可持续性，顾及经济结构调整、优化和产业升级等。低碳经济模式需要通过转变经济发展方式才能得以实现。
最后，低碳经济得以广泛推广的另一重点就是转变现有的人类生活方式。人们在享受电气化、自动化、机械化技术提供便利的同时，导致人们依赖于大量消耗能源、大量排放温室气体的动力技术系统。低碳经济不能仅仅被理解为发展新能源，也不能仅着眼于制造业加快淘汰高能耗、高污染的落后生产力，还应关注人们的生活方式、消费模式。
（二）实现低碳经济的关键是低碳技术的开发利用
以低能耗、低污染为基础的低碳经济，一个重要的支撑就是低碳技术。低碳技术涉及电力、交通、建筑、冶金、化工、石化等部门以及在可再生能源及新能源、煤的清洁高效利用、油气资源和煤层气的勘探开发、二氧化碳捕获与埋存等领域开发的有效控制温室气体排放的低碳技术。应该说，如果缺失了低碳技术支持，想要实现低碳经济就无从谈起。
（三）低碳经济带来新的经济增长点
低碳经济意味着高投入和高成本的经济。虽然在短期之内低碳经济的经济增长效果不明显，还有可能出现高投入、低收益现象，但从长远考虑，低碳经济除了能实现可持续发展，也可以带来许多新的经济增长点。比如：碳汇交易、碳信托基金以及低碳农业、低碳工业、低碳服务业的产生，这些都是在低碳经济模式良好运行情况下产生的新的经济增长点。
我国发展低碳经济的背景
根据国际能源机构报告，2004年中国与能源相关的二氧化碳排放量已经超过欧盟；2007年超过美国，居世界第一；预计2028年将超过北美、欧盟和日本三大经济体总和；从1890年以来，中国累计的二氧化碳排放量在1990年占世界总量的5%，居世界第三位，排在美国、俄罗斯之后，2007年上升至9%，居世界第二位，仅排在美国之后。这些指标都不同程度地超过人均各类污染排放量，也已经超过世界人均水平。为此，中国从“九五”计划起就明确要加快经济增长方式的转变。但是，要走出一条投入小、消耗少、能循环、可持续、科技含量高的新型工业化道路并不容易。对于有关低碳经济理念和措施，中国一直抱着密切注视和积极探索的态度。
我国低碳经济发展对策
（一）进一步完善法律法规体系
制定能源法，按照发展低碳经济总体要求，修订电力法、煤炭法和节约能源法等。建立和完善能源法律立法效果评价机制和执行机制，以加强对低碳经济发展的规范和指导。制定法律可按不同行业，包括重工业以及家电行业，制定节能控制指标。
（二）充分利用财税政策
在政府预算中，加大对节能减排的支持力度；通过政府采购的方式，推广节能产品的使用，促使节能技术的普及；完善转移支付制度，设立中央对地方的节能专项拨款；通过科研资助对低碳技术开发给予财政支持和政策优惠，支持低碳技术研发；使用税收工具，鼓励节能产品、可再生能源产品的进口和消费，提高节能减排效率；利用财政收入切实抓好工业、交通和建筑这三大部门能效改进工作。
（三）推进相关金融创新
加快环境金融产品创新，提高环境质量，转移环境风险。应鼓励银行、基金公司等金融机构提高自身的环境责任意识，增强捕捉低碳经济下商业机会的积极性，以推动适合中国国情的环境金融产品发展。
（四）加强国际低碳经济技术交流与合作
由于低碳经济在中国的发展还处在起步阶段，仅依靠自身技术实力，中国很难真正发挥低碳经济潜力，所以应加强与发达国家和地区的技术交流合作。特别要加强与欧盟、美国的低碳合作。积极探索与西方国家之间、企业之间、学术研究机构之间，以及其他非政府组织之间的合作伙伴关系，为环境可持续发展探索新的合作模式。但应注意的是：如何选择那些对于各个国家和全球都能产生多重效益并提供最大机会的相关政策，并且不需要让各国（尤其是发展中国家）增加过多成本。
（五）增强全民低碳意识
首先，可以加强舆论宣传，吸引大众关注，鼓励人们节约资源、使用节能产品，推动全社会节能减排行动。其次，加强媒体和公众的作用，建立低碳经济信息披露制度和举报制度，引导企业逐步在公众中树立良好的“低碳经济”形象，促进政府、企业完成低碳经济目标和指标。
（六）建立广泛的碳交易机制
我国可以借鉴国际上碳交易机制，探索发展排放配额交易市场，逐步建立碳交易制度。比如：建立与国际碳排放交易市场对接的碳排放交易机制；在国内建立各省（市、区）际之间的“碳源—碳汇”交易市场；建立国内重点行业大中型企业之间的碳交易市场。通过建立国际间、国内区域间和企业间碳排放交易市场，可以达到全方位为我国实现低碳经济服务的目的。
（七）实现能源多元化
在未来一段时期内，传统能源在我国能源生产和消费中的主体地位依旧保持不变。我国不得不仍使用污染性较高的煤炭作为主要燃料。因此中国在使用燃煤的同时，必须强调使用清洁煤技术。但能源结构的调整受资源禀赋、技术状况和经济成本的约束，如果能源总量仍大幅增长，那么结构调整就有可能无法满足能源供给的需求，传统能源消费总量仍可能大幅增加，政策效果也会大打折扣。所以，能源结构调整必须与能源消费总量相适应。
参考文献：
1.国务院新闻办公室.中国应对气候变化的政策与行动[R].2008，10