发布时间：2023-04-20 18:01:29
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前言
近年来，随着住房制度的改革，我国的房地产市场日益活跃，呈现出供求两旺的态势。房地产市场的持续快速发展，有效地促进了房地产测绘业的发展。同时，住房制度的改革带来了产权的复杂化和多元化，为产权管理部门提出了新的课题。如何顺应市场的变化，进一步规范房地产市场，维护权益人的合法权益，为产权管理提供准确可靠的测绘资料，是每一个房地产测绘工作者面临的任务。
1、房地产测绘的内容概述
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。
房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这具有法律效力的工作。
2、房地产测绘存在的主要问题分析
随着测绘理论的不断发展、各种新技术的应用、功能更加完善新仪器的不断开发投入使用，使得房地产测绘在技术上取得重大进步成为可能。二十世纪末，在全世界范围内掀起了以电子计算机技术为代表的新技术革命，计算机技术被广泛应用于各行各业。计算机的广泛使用，使全社会各行业、各行业内部各项工作紧密的连成一个系统成为了可能。这种系统在系统理论的控制之下，牵一发而动全身。将极大地提高工作效率。这使房地产测绘行业的数据应用前所未有的拓展到了社会生活的方方面面，促使房地产测绘迅猛的发展。
目前，房地产测绘的现状除了传统的工作劳动强度大和市场垄断经营依然存在外，随新技术的发展突出的现状为：科技化、网络化和市场管理日益规范化。
2.1 房地产测绘的科技化
①数据采集工作便捷化、自动化。这主要是指各种先进仪器的采用，如手持式激光测距仪，全站仪与便携电脑结合，全球定位系统(GPS)、实时定位系统(RTK)等;
②工作电子化。主要指计算机辅助成图，自动化、无纸化办公，电子档案技术的应用等。可以说现在房地产测绘在信息化测绘的驱动下已基本实现测绘生产自动化，测绘仪器实现数字化，使控制测量由原来的三角测量和距离测量向卫星定位测量转变;野外测图由平板仪纸质测图向数字化自动化的野外测图系统转变;摄影测量由模拟航空摄影测量向无地面控制的全数字航空航天遥感数据获取与处理系统转变;地图制图由传统的手工制图向数字地图设计与制作系统转变;测绘产品由纸质形式向地理信息数据库和地理信息数字化产品转变。因此，从房屋土地地理信息获取、处理到服务的测绘生产全过程实现了数字化和快速化。这些为房屋土地测绘的进一步发展奠定了重要的基础。
2.2 房地产测绘的网络化
①房地产测绘服务网络化，随着信息技术的飞速发展，以及Interact在全球迅速普及，使得人类社会空间在信息概念上逐步缩小，测绘服务的方式发生了根本性变化。测绘成果可分布式地存贮在各个地方，通过建立地理信息一站式服务系统，建立集成化的地理信息门户网站。用户只需访问一个网站、一个查询界面，就可以对分布在各地的地理信息进行检索、访问和浏览，实现任何人都可以在任何地方、任何时候享受地理信息服务的目标。
②房地产测绘的网络化，各项业务一体化。主要业务可以轻松集成在一个系统中，在相同的办公环境里，信息和数据充分共享，优化业务流程，缩短办公周期，简化办事程序。项目测绘成图、基础测绘成图，数据上传更新一体化，在同一个系统中完成。
2.3 房地产测绘市场管理日益规范化
为了加强对房地产市场的管理，引导房地产业稳步健康地发展，国家颁布并实施了一系列政策和法规来规范测绘市场。《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《测绘资质管理规定》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《公摊面积计算标准》、《房地产测绘的基本管理原则》等法规文件相继修订或出台。这些对于加强房地产测绘管理、规范房地产测绘行为、提高房地产测绘的现代化水平、促进我国房地产业的稳步健康发展，提供了法律和政策依据，具有十分重要的现实意义。
3、房地产测绘的信息管理工作
3.1 房地产测绘技术和手段
目前国内市场也存在着一些房地产测量绘图软件，但这些软件大多是基于AutoCAD的Lisp语言开发的，运行效率较低，更重要的是在这些软件中房屋单元图形数据和属性数据无法对应连接，因此，也就不能实现图形属性的交互查询，更不能自动地生成房屋分层分户平面图，房产测量绘图效率仍然不高，错误也在所难免。随着城市建设和房地产交易在我国的发展，为房地产明确权利、发证提供服务的房地产测绘工作变得尤为重要。由于城市房地产变更频繁，且许多城市房地产测绘数据的生产、管理效率低下，很难适应当前信息化、现代化的要求，因此开发房地产测绘信息系统成为亟待解决的重要课题。
3.2 建立房地产测绘信息管理
建立城市房地产测绘信息管理系统能有效地解决当前房地产测绘中遇到的一些问题，能使测绘成果信息在测绘机构、房地产开发商、测绘成果监督部门和广大人民群众之间进行流通，同时扩大了测绘机构的社会效益和经济效益、简化房地产开发商的办事手续、为测绘成果监督部门提供战略决策的基础资料，以及方便老百姓进行查询，以提高成果信息的透明度。
城市房地产测绘信息管理系统的建立一方面可以规范业务操作流程，使各种操作按照统一的步骤进行。另一方面统一的业务流程使得各个房地产测绘部门在测绘成果的提交形式上保持了一致，使得测绘成果有了更为广泛的用处。现阶段，我国在房地产测绘信息管理方面还有很多的缺陷和不足，随着房地产测绘市场化的发展，这些缺陷和不足带来的负面影响将会进一步扩大，单纯依靠某个测绘信息管理系统并不能从根本上解决这些问题。
4、结束语
综上所述，房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘，对于带动房地产日益飞速的发展和实现房地产管理的现代化愈显其重要。随着电子技术、信息技术、空间技术的综合应用以及高性能计算机和网络技术的迅速普及，房地产测绘手段必将发生重大变革;随着房地产测绘市场管理的进一步规范，建立城市房地产测绘信息管理系统势在必行。
关键词：GIS技术；房地产；测绘管理；信息系统
中图分类号：TP39 文献标识码：A
房地产是城市中与人们切身利益相联系的要素，不但人民群众非常关注其动态，政府部分也很重视。在长期以来，房地产的日常管理工作都是依靠手工方式开展，导致测绘信息管理不善，管理的周期长，数据更新困难等，而从20世纪90年代开始，政府开始推行房产信息化的建设工作，我国房产管理信息系统开始发展壮大。到今天，显示出一体集成化的发展趋势，强调通过GIS技术加强对信息数据的管理，并基于GIS实现制图的需要。开发出可行的基于GIS的房产测绘管理系统能够有效的推进房展测绘技术的进步，同时促进城市的数字化与信息化发展。
1 GIS技术与房产测绘
1.1 GIS技术概述
GIS技术即地理信息系统技术，其基于地理空间数据库，通过高效的计算机软件和硬件技术，实现对空间地理信息数据的采集、处理、管理和显示等，并能够通过地理模型结构分析方式，为各行各业提供空间的实时动态信息。其中计算机技术系统是为地理信息的决策而发展形成的，集合了地理学、空间几何学、统计学等对门学科，具有一定的综合性与复杂性，作为一项高新技术，计算机系统的突出特征就是同时能够处理空间数据以及属性数据。
1.2 房产测绘概述
在实际工作过程中，利用先进的测绘仪器、测绘技术等对房屋建筑物或者与之相关的构筑物进行调查和测量，掌握房地产的区位位置、数量、所有权属，并在此基础上进行图形的绘制，这样的技术被称为房地产测绘。而房地产测绘信息管理系统是指通过现代化的计算机技术、GIS技术、网络信息技术、数字化成图技术以及数据库技术等，建立一个标准化的、要准确的共享型房地产空间数据库，能够为“数字房产”的发展提供基础平台，为公众提供优质完善的地理空间数据。测绘成果能够为房地产产权的管理、房地产的开发管理、交易管理以及费用收取、税务征收、法律仲裁等房地产管理活动相应的支持，同时能够帮助城市规划设计与建设等工作提供基础性的数据信息。
1.3 基于GIS技术实施房产信息管理的意义
在房产测绘信息管理中引进GIS技术，能够将信息管理工作和房地产地形图紧密联系在一起，对房地产实施精确的定位，形成以图管证的模式，进而房地产办证的流程能够高效、准确的完成。通过GIS技术，只要是区域范围中的房地产都能够实施数据信息的统计和分析，如对房地产的密度和容积率进行分析计算，便于相关部门掌握城市住房的情况，有效地改善了传统房地产管理工作中存在的问题，减少各类纠纷的发生。
2 实现基于GIS技术房产测绘信息管理系统的要点
要实现房产测绘信息管理系统，首先要实现图文一体化。房产测绘是当前房产管理信息系统中的重要部分，收集的地理空间数据信息必须和房地产产权管理中的属性信息紧密联系在一起，二者之间能够相互查询。如实施图文一体化管理过程中，将房产的产籍号作为关键字段将图形数据属性数据相连，实现二者的动态连接；第二个要点是满足面积分摊的需求，在房产测绘管理中面积分摊的方法与手段多种多样，但是分摊工作一定要基于相关原则和规定，因为房产的面积与购买者的利用是切身相关的，采用正确的分摊方式非常重要。在房产测绘信息管理系统中，基于国家技术监督局的相关规定，对于单一功能的住宅，公用面积分摊给整栋楼；非单一功能的住宅则需要详细规划，避免出现前后不一的现象；第三个要点是确定好房屋的产籍号，图号、幢号等共同构成房屋的产籍号，在录入信息的过程中一定要将信息分门别类。
3 GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用
3.1 房产测绘信息系统的设计原则与目标
房产测绘信息系统设计原则：为了确保能够快速准确的对房产测绘数据资料实施编辑处理与修改等操作，将GIS技术的要求和特征与本系统的开发要求结合起来拟定以下设计原则：首先是简洁化的原则，确保用户操作过程不会过于复杂，界面与操作流程简化；第二是可扩展性的原则，在满足现有要求的基础上还要考虑到系统的扩充，基于用户需求的发展留下一定的余地，便于今后的升级与扩展；第三，功能与数据的完备性原则，不会出现功能缺失造成用户的体验不佳；最后是具有较好的容错性，系统不会因为操作错误等现象崩溃。
房产测绘信息系统设计目标：实现对房屋建筑物分层图以及分户图的管理；对建筑物中每层每户的信息管理；能够对收集的数据信息实施计算与管理，并将计算流程保留；能够实现分层与分户图纸的输出和查询。
3.2 房产测绘信息系统功能设计
房产数字化测图子系统：通过各种测绘设备与仪器，收集房地产的信息与地形图，通过dbs的形式建立房地产的地形库，对其进行有效的管理，系统中还应当满足各类格式软件的导入，以及图纸的输出；
基础测绘子系统：主要实现属性信息数据的输入、转入地理空间信息资料、多种格式的数据转入，基于初始的建库工作，提供图形与属性编辑的功能，建立属性与外挂数据库；
项目测绘子系统：以每幢楼作为单位，将权属信息录入到系统中建立对应关系，利用CAD的编辑功能实现对分层图与分户图的修改调整，同时满足面积测算的要求；
图形编辑子系统：实现图像的绘制，能够将收到的建筑工程图纸或者是测到的草图录入到图形编辑工具中进行绘制，同时能够计算出各个封闭面的面积，基于查询修改的模式将房屋的阳台与套内相联系，标注公用面积，便于分摊工作的开展，基于楼层属性设置工作生成分层图与分户图，标准其尺寸与面积。计算过程完全有系统实现，标定工作完成后形成图层，出图过程中图层的关系是一一对应的。
查询统计子系统：基于户主的姓名、建筑的层型等能够实现单独或者组合式的查询，包含分摊面积的由来。统计相关区域中某时间内所办理的建筑物的总量、总占地面积、总建筑面积、户数等。
测绘成果管理子系统，实现房产信息数据的集成与汇总，将分层分户图导入到GIS的图形库当中，建立属性关联，实现对丘、幢、户之间的相互查询，为用户提供定位、查询、统计等服务，同时可以将报表输出；
测绘业务管理子系统：对房产管理中的业务进行分类，组织业务办理流程，基于业务流程实现对数据的修改；
系统维护子系统：配置系统运行中的数据库与图形服务器的参数，保证系统运行的稳定性和可靠性，并对不同用户的使用权限进行定义。主要包含环境的配置、编码和体系的维护管理、符号库管理、设定用户权限以及词典的更新。该子系统能够实现房屋地址的维护，优化改进GIS图形数据与属性舒数据的管理工作。
3.3 房产测绘信息系统界面设计
房产测绘信息测绘管理系统面向的用户非常多，其中包括房产局、测绘中心以及各个科室等，在设计界面的过程中遵照以下原则：首先，面向科室的原则，界面的设计应当基于不同科室的业务需要与习惯设计进行，为减少工作量和工作中的错误，最大限度的使用鼠标在界面上操作，减少键盘输入的需求；第二，满足业务工作习惯，界面中的布局应当和用户开展业务过程中使用的术语和工作模式相一致，符合日常的工作习惯；第三，界面设计还应当对用户的任务进行跟踪，能够实时为用户提供需要的信息，报告工作状态，让用户全面掌握系统的运行情况；第四，保持风格的统一，界面风格设计要求用户普遍能够接受，界面中的动态、信息与过程提示都统一风格，与专业用语相符；第五，界面具有针对性，基于正常的浏览与维护人员的管理，界面要做出一定的区分，日常浏览与工作突出间接好用的原则，而维护的管理则注重功能的强大，满足维护人员的深层需求。
结语
基于GIS技术的房产测绘管理与房产测绘信息系统的开发，很大程度上是基于人的日常生活的实际需要，通过应用各种计算机技术和分析工具，建立完善的数据库，为人们的日常工作提供方便快捷的查询服务，解决复杂的面积分摊的问题，让人们能够掌握房产信息，真正实现地理信息系统的公众服务功能，将更好的服务于政府的决策与人们的日常工作和生活。
参考文献
[1]王亚.基于GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统应用的研讨[J].房地产导刊，2014（18）：37-37，59.
[2]吕忠杰，刘海世.地理信息系统在房产测绘中的应用[J].地球，2013（07）：196-197.
关键词：房地产测量 技术问题 改进措施
进入21世纪以来，房地产行业成为了一个蓬勃发展的行业，房地产变成了一种特殊资产的同时，房地产业也成为了国民经济中重要的经济支柱。房屋土地是人们日常生活的最基本物质要素，具有非常巨大的个人财富和集体财富。所以准确、可靠完整的房地产测量技术对于实现房屋信息的收集描述具有非常重要的意义。
房地产测量的主要内容有两个，分别是房产和地籍测量两大部分，房地产测量是通过运用各种专业的测量机器和技术、测绘手段和技术来采集房屋和房屋用地的有关信息，是测定房屋土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房地产测量是城市的大比例尺测绘的一种，测量工作中会涉及大量的信息源，测量的面很广泛，制作图表也很复杂，房屋测量工作是建立现代城市信息管理系统的重要基础性工作，房地差测量资料也是城市大比例图进行更新的重要资料。房地产测量工作在国民经济建设中已经拥有重要的地位，是必不可少的工作，搞好房地产测量工作刻不容缓。目前由于测量技术不到位，实际工程出现误差，房屋测量的法律法规没有一个明确规范等不足之处造成了房地产测量过程中遇到的种种问题。下面就对几个重要的问题进行论述：
第一是净高和层高之间的区分。国家在具体的文件《房产测量规范》中是这样定义层高的：层高是房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面，或楼面至地面的垂直距离。但是这份文件中并没有明确地指出层高测量值与真实值之间的差异，这一个现象就说明了国家在房地产测量层高的过程中是允许误差的存在的。但是在房地产实际测量会出现这么一个问题，实际操作当中，净高主要是指下层面的地板或楼板上表面至上层楼板下表面之间所形成的距离。所以这要求房地产测量中有层高可以进行计算的时候，用层高来作为标准。当没有层高时才用净高来作为测量标准。有层高的时候不能用净高来做测量标准，不然会导致测量发生误差，影响测量的结果。
第二测量过程中对称边长度出现了不一致的问题。这个问题的主要原因是施工过程的各种工作的失误，例如出现误差等让房屋建筑本来在设计图纸上相等的前后墙、左右山墙应该平等的，在实际建筑上却出现了不平等的情况，这就让建筑过程中本来应该规则的多边形因为工作失误变成了不规则的多边形。针对这个情况，在对房地产进行测量时候一定要注意这方面的误差，应该先将数据进行处理，在处理之后再进行具体的绘图设计。如果误差超出了规定的限额的边长数据，应反复的检查是不是因为测量不够准确而导致的。要是确实出现了不平等情况，应该参照测量的结果重新绘图和进行面积的计算。
第三是共有面积摊分问题。对于共有面积分摊的问题，一定要先对分别对房屋整体面积和房屋套内的总面积进行全面的计算，最后通过这两个面积计算出共用共有面积，还应根据住户的套内建筑面积按照比例计算出住户所要分摊的实际面积。而且共用面积摊分的问题还会出现在特殊的住宅楼和具有多种综合性的建筑楼里面，还会发生三级分摊或多级分摊。在计算共用面积的时候一定要注意楼层的运用情况，根据实际情况进行计算，根据谁的使用受益最多，进行逐级分摊。
所以针对目前房地产测量技术中出现的问题，我们应该要采取怎样的措施让房地产的测量工作更加有效客观，达到最好的测量效果从而获得最精确的测量数据，更好地做好房地产测量工作呢？
1、积极地运用房地产数字化测图技术。数字化的测图技术是先进科学技术在房地产测量工作中的运用和体现，现在已经逐渐运用在房地产的测量过程中。数字化的测量技术拥有成图质量好、搜集速度快、所需劳动成本低等多种优点。在数字化测图过程中，会采取相应的措施对房屋进行全面搜集，再把收集到的数据输入电脑利用计算机技术对相关数据进行处理，再借助图形形成房产的数字化图，最后通过数字绘图仪形成房产图。这样能够免去传统房屋测量的人手操作中出现的工作慢、成本高、效率低等各种缺点，极大地提高了房地产测量的工作效率。
2、在房产测量过程中注意坐标解析方法的使用。现在房地产测量的主要对象有两个，一个是房屋面积测量，另外一个是用地面积测量。制定一个科学的客观的并且能够准确计算出房屋具体面积是十分有必要的，坐标解析法无疑对于房屋面积的计算有着非常重要的意义。但是目前对于房屋面积计算的法律规范还是缺乏有效的依据，建设部门所制定的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中并没有对房屋边长测量、面积计算提出明确的要求。正是因为这样的情况，坐标解析法对房产测量计算进行实际操作时还需要不断的规范与调整。
首先要注意的问题是坐标反算边长与实际边长之间的差距。房产边界的精确度在有关的规定之中是可以得到体现的，规定之中也包括了部分超长或者无法测量边长的具体情况，所以，测量房屋边界点的方法体现出来优越性质，只要达到了精准度的要求就能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。
其次是要注意房地产面积精确度的统一。因为房地产面积的精确度是没有有效的依据的，所以在房产面积的计算上一定要制定一个准确科学的估算公式，统一房地产面积的计算模式。
3、充分地发挥全球定位系统（GPRS）在房地产测量工作中的作用。在房地产测绘过程中加入对全球定位系统的运用，可以实现双向连接的目标，能够准确地分析出房屋面积的分摊程度，由于GPRS的优点显而易见，目前已经在不少房地产测量工作中得到体现，取得比较良好的普及效果。
而且在GPS 定位系统中最近发明了一项最新的测量技术，叫做实时动态载波相位差分技术（RTK），这项技术测量相比以往的GPRS系统测量得出的精准度更准。它定位精准度特别高，测量出的数据安全可靠，同时，实际操作极为简单，在处理数据过程中具有较强的能力，只要进行简单的设置，就可以获取到准确的测量结果坐标。这一项技术的出现，对房地产测量技术和工作发展起到了一个重要的推动作用，让房屋测量工作更为容易地开展，减低了测量工作的难度，提供了工作结果的准确度。
房地产测量数据是否真实可靠，这对于每一位拥有房地产产权的人来说都是十分关键重要的。目前在房地产测量工作中依旧存在着一些问题，房地产测量技术的提高已经成为了刻不容缓要进行的工作。这需要相关部门和房地产测量企业的互相配合，不仅要制定相关的法律法规，确定房地产测量的标准规范，在测量工作中企业单位要积极引入数字化的测量方式和GPRS全球定位系统，用最有效的科学技术措施来确保测量结果的准确性。
参考文献：
一、目前房地产登记机构及登记人员的现状
1.房地产登记管理体制
按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。
2.房地产登记从业人员
据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。
二、境外对不动产登记从业人员的要求
根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。
1.登记官都是国家公职人员
具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。
2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平
由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。
3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作
对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。
除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登记官培训考核制度的意义
近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。
从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。
1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节
房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。
2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措
房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。
3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径
长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。
四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想
我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。
据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。
下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：
一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。
二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。
三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。
四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。
从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。
【关键词】商品房价格 灰色关联分析 GM（1，1）模型
一、研究方法和数据来源
（一）研究方法
本文在研究影响商品房价格因素预测的时候是在灰色系统基础上研究的。使用的研究方法是灰色关联度分析方法，对房价未来的走势研究的时候使用的是GM（1，1）模型。
1.运用灰色关联度进行分析。灰色理论不需要大量数据即可建立模型进而分析预测，最终进行系统分析。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题，现已在管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用。研究的时候就是从系统出发，对系统内部的灰色数和灰色关系进行研究。灰色预测是对灰色系统进行预测，对一定时间内的范围内的灰色过程进行预测。灰色预测方法的特点表现在：在提取离散值的时候是将离散数据看成是连续的变量，这样在处理数据的时候就可以使用微分方程。原始数据不能直接使用，用的数据是由原始数据累加生成的，然后对这些数据使用微分方程模型，就显得数据有规律且避免了很多的随机误差。
该理论是我们国家的学者邓聚龙教授创立发展的，指的是一些信息已知，一些信息未知这样的系统。关联度指的是在两个系统之间的因素，因为对象和时间的原因，在变化过程中关联性大小的量度。在系统发展的时候，如果这两个因素变化趋势是一样的，而且同步性高，这样的结果就是关联度好，通过比较判断这些因素的主次要因素[4]。本文通过选取不同指标，依次与商品房均价进行关联度分析，并对结果进行排序，得出各指标对房价的影响程度。
2.GM（1，1）模型。灰色预测模型里面最重要的就是GM模型，因为这个模型对房价未来发展趋势的预测结果比较优良。还有一个优点就是在信息特别少的情况下都可以精确的预测，计算方法也比较简单，所以在很多行业里面都在使用。
（二）数据来源
为更好的反映出武汉市商品房价格变化机理，同时考虑到数据的真实性和便捷性，进行更好地分析，这次分析的数据来源09年到15年的《武汉统计年鉴》。
二、商品房价格影响因素的灰色关联分析
（一）影响因素的选取
根据统计资料和数据的易得性，确定影响房地产价格的主要因素有（见表1）：
影响房地产需求的因素：GDP、总人口、城镇居民人均可支配收入、地方财政收入。
影响房地产供给的因素：房地产投资、地价、商品房竣工面积、商品房销售面积。
上述指标说明如下：
X0为房屋销售价格，用房屋销售价格数据说明房价的变动情况。
X1为国内生产总值（GDP）。GDP反映社会经济发展对房地产产品的需求，GDP增加，需求增加，房价上涨。反之，房价下降。
X2为年末总人口。用年末总人口表示现住户籍人口的变动。户籍人口反映对住房需求的规模趋势，人口增加，需求增加，房价上涨。反之，房价下降。
X3为城镇居民人均可支配收入。人均可支配收入增加，市场需求增加，相对价格上涨。反之，价格朝相反方向变动。
X4为地方财政收入。地方财政收入增加，市场需求增加，价格上升，反之相反。
X5为房地产投资额。房地产投资增加，供给增加，相对价格就会下降。反之，价格朝相反方向变动。
X6为土地交易价格。用来反映地价的变化。土地价格增加，供给减少，房价增加。反之，房价减少。
X7为商品房竣工面积。竣工面积增加，供给增加，相对价格会下降。反之，价格朝相反方向变动。
X8为商品房销售面积，用来反映市场需求。销售面积增加，需求增加，相对价格会上升。反之，价格朝相反方向变动。
（二）结果计算与分析
1.结果计算。根据关联度的定义，可得关联度的计算步骤如下：
第一，设这9个原始指标数据序列。
第二，对指标数据序列用关联算子进行无量纲化。
第三，逐个计算每个被评价对象指标序列与参考序列对应元素的绝对差值（表2）：
（二）预测结果分析
从上面的分析得出16年和17年武汉市的商品房价格预测是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。这一预测数据可以推定今后的商品房房价持续上涨态势不变，且涨幅有一个明显的提升。
1.在经济发展的同时，刚性需求量会持续增长。居民购房能力会持续增长。经济发展越来越好，人均收入水平也会增长，家庭可支配的收入会增多，很多都愿意把钱投资在住房上面。这对居民购买能力有很大提高。在城市化进程发展的时候，很多的农村剩余劳动力都去到城市，这样城市的人口就会增长规模也在扩大。
2.建房成本上涨。因为土地资源的不可再生特点，以后的土地价格还会继续上涨。随着耕地资源的逐年减少，国家将从粮食安全的角度，逐步收紧商用土地供应，可用于房地产开发的土地也将随之减少，土地使用成本将随之增高。目前，我国土地出让制度已开始广泛采用市场招标、拍卖和挂牌的形式，而且规定在有条件的前提下，尽量采用拍卖的形式出让土地。
建筑安装成本价格继续上涨。因为人工的价格以及建筑材料的价格在逐年上涨，所以安装工程的价格也在上涨，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的价格也会长高。
我国城市的住宅供应主要是商品房和政策性住房构成[8]，武汉市也不例外。这其中，除政策性住房中的廉租房和经济适用房是靠政府划拨取得土地外，其他方式提供的住房都是通过招拍挂来取得土地，这就导致了土地成本的快速上升，间接提高了房价。虽然土地成本是影响房价的重要因素，但是还有其他一些因素对武汉市房价的快速升高起到了很大的作用。
参考文献
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[7]武汉统计局.武汉统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2013-2009.
（莱芜广厦集团有限公司，山东 莱芜 271100）
[摘要]本文针对房地产开发企业的土地增值税清算问题，首先概述了房地产开发企业土地增值税清算中存在的各种问题，进而详细介绍了房地产开发企业土地增值税清算具体实施措施，可以为房地产开发企业土地增值税的清算管理提供合理的参考。
[
关键词 ]房地产开发企业；土地增值税；清算
土地增值税在房地产开发企业整体税负中占有较大的比重，是房地产开发企业税负结构的重要组成部分，也是房地产开发企业纳税筹划管理的重要内容。近年来，国家不断强化了对于房地产开发企业土地增值税的规范化、公开化清算，对于指导房地产开发企业的土地增值税管理起到了重要的作用。但是由于房地产开发企业土地增值税清算过程相对较为复杂繁琐，因此在清算过程中仍存在着一些问题，如何进一步的规范完善房地产开发企业的土地增值税清算工作，成为企业以及相关管理部门的重要工作。
1房地产开发企业土地增值税清算概述
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，对于房地产开发企业而言，土地增值税就是以企业转让房地产以后所得收入扣除企业的开发成本以及费用支出余额为依据，按照相应税率计算增值税。设置土地增值税的目的就是为了控制房地产行业的暴利问题。然而，由于房地产开发企业项目建设开发过程中成本项目非常多，核算较为复杂，因此除了根据预计销售收入预征以外，大部分的房地产开发企业的土地增值税都是在清算阶段缴纳。
2房地产开发企业土地增值税清算要点分析
（1）准确的界定房地产开发企业土地增值税的清算条件。对于房地产开发企业土地增值税的清算条件，一般情况下当房地产开发企业开发项目建设竣工、完成销售，或是直接对房地产开发企业所拥有的土地使用权进行转让，再或是整体对未竣工决算的开发项目进行转让，必须及时进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的项目、转让建筑面积超过85%、获得销售许可三年内未完成销售的、申请注销税务登记但未办理增值税清算的房地产开发企业建设项目，应该积极的进行土地增值税的清算。需要注意的是，房地产开发企业在进行土地增值税的清算过程中，如果存在未转让的房地产，则清算时不列收入也不扣除成本及费用。清算以后销售或者是年限超过一年的使用过的房地产，则需要按照转让旧房及建筑物等相关政策对土地增值税进行计算并清算。
（2）确保土地增值税清算时收入计算的准确性。对于房地产开发企业转让所获得的收入，主要是指房地产转让销售的全部价款以及相关的各项收益，主要包括了货币收入、实物收入和其他收入等几方面的内容。在收入的确认过程中，需要注意的是如果清算时已经出具了房地产商品房销售发票，则应该根据发票中所确定的金额来确定收入；如果没有开具全额发票，则需要根据销售合同中的相关规定确认收入。对于合同中商品房面积与实际测量面积存在出入导致补退房款的问题，应当在计算增值税时予以相应调整。对于各种职工福利、债务抵偿、拆迁换建、投资等将房产转让为非货币资产的处理，也需要按照房地产的市场价格进行价值评估后确认收入。为了确保收入审核的顺利，房地产开发企业在进行土地增值税的清算时，应该全面的准备立项报告、测绘报告、规划许可证、销售许可证等材料，尤其是确保收入与房地产面积之间具有合理的逻辑关系。
（3）准确的确定扣除金额项目。在房地产土地增值税清算过程中，房地产开发企业必须全面清楚土地增值税的可扣除项目，主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、财政管理部门规定的其它扣除项目等5项内容。其中，最为关键也最为重要的内容就是开发土地和新建房及配套设施的成本，也就是开发成本的扣除，主要包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6部分的内容，为了确保税务管理部门审核通过，对于可扣除的开发成本，应该确保所有成本尽可能地都取得了合法凭据，而且是实际发生的，对其进行准确的归集计算。
（4）准确的计算土地增值税税额。对于土地增值税税额计算，相对较为简单，计算公式为土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额。计算中关键是要合理的确定适用税率。具体的计算流程为，首先确定实际收入总额、已预缴土地增值税、取得土地使用权支付的地价及相关费用、房地产开发成本、房地产开发费用、允许扣除的税费、加计扣除额、允许扣除的项目金额、单位扣除项目金额等一系列的计算因子，之后确定增值额、增值率，进而确定适用税率为扣除系数，最后计算应缴纳的土地增值税。需要注意的是土地增值税是以房地产开发企业成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，对于房地产开发企业土地使用权分期分批开发、转让的，扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
3基于清算管理的房地产开发企业土地增值税税收筹划措施
在当前形势下，国家对于房地产开发企业的土地增值税的预征、清算管理越来越严格，征管力度和清算力度不断加强，在这种形势下，作为房地产开发企业应该进一步的强化土地增值税的税收筹划，防范税收风险，合法合规的实现增值税税负率的降低。具体的土地增值税收筹划措施可以在以下几方面采取措施：
（1）合理合规的利用好各种特殊项目扣除。在房地产开发企业的土地增值税税收筹划中，应该合理的利用好国家现行政策中有关的扣除规定，以减少税负的支出。例如，在我国土地增值税暂行条例实施细则中规定财务费用的支出可以按照实际金额进行扣除，房地产开发企业可以根据利息支出抵扣进行相应的税务筹划。房地产开发企业可以利用这些政策要求，在法律允许框架范围内，增加抵扣。
（2）合理的对房地产开发企业的开发成本以及期间费用进行划分。在清算中应尽量避免分期清算，在收入方面尽量避免关联交易定价带来的争议，降低非普通收入。在支出方面，由于在我国相关的法律法规及政策中，明确规定房地产开发成本可以按照实际金额扣除，因此在土地增值税的税收筹划管理方面，应该尽可能的据此制定筹划方案。例如，可以采用费用位移的方式，将开发费用转变为开发成本；同时进行车位筹划，避免将车位成本作为公共配套；采用车房同购等营销手段，加大成本抵扣。
（3）防范税务筹划风险问题。在房地产开发企业土地增值税的税务筹划管理方面，应该重点防范房地产开发企业土地增值税的税收筹划风险。尤其是全面的控制好由于成本分摊不规范、结算与申报不符、发票管理违规等各种可能造成出现税务风险的问题，严格确保土地增值税税务筹划的合法合规。
4结语
在房地产开发企业土地增值税的具体核算过程中，房地产开发企业以及业务处理部门，应该重点明确房地产开发企业的土地增值税清算条件，规范清算审核，准确的确定成本及可扣除项目，以确保房地产开发企业土地增值税清算的规范、准确。
参考文献：
[1] 谷小城.国家调控政策下房地产开发企业财务状况分析—以金地集团为例[J].产业经济，2012.
【关键字】工程测量测绘新技术应用探讨
中图分类号：[P258] 文献标识码：A 文章编号：
一、工程测量重要性
工程测量是建筑工程、水利工程、路桥工程施工的基础提_工程施工管理的指引。测量工作是一项专业性强，需多人配合才能完成的工作，往往—个环节的失误就会影响整个工程施工进度。目前我国建筑工程施工企业已经充分i^识到了工程测量的重要性曲于工程测量、放线等工作造成烂尾楼的情况已很少见到。杜绝工程测量工作失民不仅仅需要在管理上加强控制与管理，还需要应用先进的测量技术，将误差将至最小，保障工程施工的正常进行。城市建筑工程测量由于地形情况较好便于测量工作的进行不能充分体现新技术应用带来的效果。对于公路、铁路、水利等工程测量环境艰苦、地形复杂、测量放线工作困难的工程中测量新技术的优势才能够真正体现。影像提取技术、GPS技术等测量新技术的应用已经得到一线测量人员的一致好评，加快测量新技术推广、加快测量工作设备投入对于工程质量的保障有着重要的影响。
二、工程测量中所应用得测绘新技术
1、工程测量中的全球卫星定位技术(GPS)
GPS全球定位系统由空间卫星群和地面监控系统两大部分组成，GPS用户设备由GPS接收机、数据处理软件及其终端设备等组成。GPS接收机可捕获到按一定卫星高度截止角所选择的待测卫星的信号，跟踪卫星的运行，并对信号进行交换、放大和处理。设备运行后系统会自动生成一个观测文件(观测文件必须进行妥善保管以便日后的查询以及日后数据测算使用)，再通过计算机和相应软件，经基线解算、网平差，求出GPS接收机中心(测站点)的三维坐标，最终计算出准确的测量数据。GPS测量技术不适用于短边测量，在必须使用时要谨慎观测，并通过多次测量确保测量的精准度。RTK(Real Time Kinematics，实时动态)技术是在GPS基础上发展起来的、能够实时提供流动站在指定坐标系中的三维定位结果，并在一定范围内达到厘米级精度的一种新的GPs定位测量方式，是GPS应用的重大里程碑。RTK测量是将1台GPS接收机安装在已知点上对GPS卫星进行观测，将采集的载波相位观测量调制到基准站电台的载波上，再通过基准站电台发射出去；流动站在对GPS卫星进行观测并采集载波相位观测量的同时，也接收由基准站电台发射的信号，经解调得到基准站的载波相位观测量；流动站的GPS接收机再利用0TF(运动中求解整周模糊度)技术由基准站的载波相位观测量和流动站的载波相位观测量来求解整周模糊度，最后求出厘米级精度流动站的位置。RTK测量可以不布设各级控制点，仅依据一定数量的基准控制点，便可以高精度、快速地测定图根控制点、界址点、地形点、地物点的坐标，利用测图软件可以在野外一次生成电子地图。同时，也可以根据已有的数据成果快速的进行施工放样。因此，RTK被广泛应用于图根控制测量，地籍、房地产测绘、数字化测图及施工放样等各种工作中。
2、工程测量中地理信息技术（GIS）的应用分析
GIS 是地理信息系统（Geographic Information System）的简称，指的是在计算机的软硬件条件支持的情况下，对具有空间内涵的地理信息，按照空间分布以一定的格式输入、存贮、查询、分析、更新、图形编辑、数据库管理、显示与输出和数据综合分析的计算机技术系统。它是集计算机科学、空间科学信息科学、测绘遥感科学、环境科学和管理科学等学科为一体
的新兴学科，目前，GIS 已经成为多学科集成并且应用于各领域的基础平台和地学空间信息显示的基本手段和工具。它的技术优势不仅仅在于它的集地理数据的采集、存储、管理、分析、三维可视化显示与成果输出于一体的数据流程，还在于它的空间提示、预测预报和辅助决策功能。如今，GIS 不仅发展成为一门较为成熟的技术科学，而且已经成为一门新兴的产业，在测绘、农林水利、气象海洋、城市规划土地管理、环境监测、区域开发与国防建设等领域的作用越来越重要。
让我们以城市的地下管线信息系统的建立为例，地理信息系统能把地形图作为基础图形数据，然后叠加地下和地面的类管线，这管线包括上水、通讯、电力、燃气、工程管线、污水，还有测量控制网和规划路等多种基础的测绘信息，在上述基础上，形成一个测绘数据的信息系统，从而实现对城市地下管线的现代化的信息管理。
3、摄影测量技术在城市规划工程测量中的应用
摄影测量测绘技术是通过摄影方式来获取目标物体的基本信息，目前已发展到数字摄影测绘阶。摄影测量利用计算机技术和影像处理对影像进行测绘，将大量外业测量转移到室内，速度快且精度高。在人口密集区，应用该测绘技术可高效率大面积的成图，而数字摄影测绘技术，可以对城市大比例尺地形图的测绘和更新，为城市规划、城市建筑工程提供南图。
4、工程测量中的数字化技术
（1）地图数字化技术
在建立各种GIS系统时．对原有地图进行数字化处理，在建库工作中占据了相当大的工作量．各工程测绘部门都投入相当大的人力和财力。对于已有纸制地图，若其现势性、精度和比例尺能满足要求，就可以利用数字化仪将其输入计算机，经编辑、修补后生成相应的数字地图。当前有手扶跟踪数字化和扫描矢量化两大类仪器。针对大比例尺地形图．大多数扫描矢量化软件能自动提取多边形信息，高效、便捷、保真的对地图进行数字化处理。
2、数字化成图手段
大比例尺地形图和工程图的测绘是传统工程测量的重要内容．常规的成图方法野外工作量大，作业艰苦，作业程序复杂，同时还有繁琐的内业数据处理和绘图工作。成图周期长，产品单一，难以适应社会飞速发展的需要。而数字化成图技术具有精度高、劳动强度小、更新方便、便于保存管理及应用、易于等特点。目前。数字化成图技术有内外业一体化和电子平板两种模式。内外业一体化是一种外业数据采集方法，主要设备是全站仪、电子手簿等，其特点是精度高、内外业分工明确、便于人员分配，从而具有较高的成图效率。
三、工程测量的应用分析及展望
当前，经济的发展带动测绘技术的快速发展，现代工程测量技术正在向着内外业一体化、数据获取及处理自动化、测量过程控制及系统智能化、测量成果数字化、测量信息管理可视化、测量信息共享数据库和传播网络化的方向发展。测绘技术的快速更新也要求我国有关部分和企业加强测量人员的培养，使有关人才及时了解新的测量技术，使工程测量顺利进行。其主要目的是围绕提高测量工作效率、提高测量数据精准度进行，为工程施工指明方向、打下基础。这就要求我国工程测量企业、施工企业加强测量才培养，通过对测量人才的不断培养与培训使其能够了解了新的测量技术，又保障工程测量的顺利进行。另外还要加大在工程测量方面的投资，通过加大投资加快新测量技术及设备的应用，促进测量工作的精确、可靠、快速、简便、连续、动态、遥测、实时开展。
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关键词：人文地理与城乡规划；实践能力；课程体系
中图分类号 G642.0 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2017）06-0186-03
Discussion on the Construction of Practical Curriculum System of Human Geography and Urban & Rural Planning under the Transformation Development
Yin Yanqiong et al.
（Geographical Science and Tourism Management Department，Chuxiong Normal University，Chuxiong 675000，China）
Abstract：Practical courses are the most important component in prefessional curriculum system of human geography and urban&rural planning.They are the link between theory and practicc.They are also the important guarantee to improve students' practical ability.Firstly this article analyzes the importance of constructing the practical curriculum system.Then，based on the present situation of practical curriculum system for human geography and urban&rural planning in Chuxiong Normal University，this article analyzes the idea and practice of human geography and urban&rural planning in Chuxiong Normal University，in order to provide reference for other local colleges and universities across the country to construct theirs practical curriculum system.
Key words：Human geography and urban&rural planning；Practical ability；Curriculum system
1 引言
前，向应用技术类型转型发展是地方本科院校克服与化解发展中的问题，继续生存与发展的必然选择[1]。地方本科院校在转型发展过程中，学生实践能力的培养是一个非常重要的方面，而科学合理的实践课程体系是培养学生实践能力的重要保障。人文地理与城乡规划专业是一个综合性、实践性、应用性很强的专业，在人才培养方案的制定过程中，必须以适应专业所面向的行业（职业）岗位要求为导向，坚持德、智、体、美、劳全面发展，注重基础理论知识学习与积累，强化综合实践技能和创新能力培养，建立基于学生实践能力培养的实践课程体系，才能培养出具备扎实基知识，具有较强综合实践能力，能在与专业相关政府部门和企事业单位工作的高素质应用型人才。本文以楚雄师范学院人文地理与城乡规划专业为例，基于目前实践课程体系现状，阐述实践课程体系构建的思路及具体做法，以期能为我国地方本科院校人文地理与城乡规划专业实践课程体系的构建提供参考。
2 实践课程体系构建的重要性
首先，构建科学合理的实践课程体系是提升学生实践能力、就业竞争能力的重要途径。人文地理与城乡规划专业是一个实践性比较强的专业，毕业学生主要在城乡建设局、城乡规划设计院所、国土部门、房地产公司等从事城乡规划、区域规划、土地规划、测绘、房地产评估、房地产经纪等工作，这些工作要求学生必须具备较强的实践操作能力。而系统的实践课程既能加深学生对专业理论知识的理解，又能有效的培养学生的实际操作能力，同时还能让学生接触实际工作岗位，提高实际工作能力和自身的素养，为毕业后能更快更好的适应社会适和参与职场竞争做充分的准备。
其次，构建科学合理的实践课程体系是业自身发展的内在需要。人文地理与城乡规划专业作为一个全新专业，虽然能够延续地理科学专业、资源环境与城乡规划管理专业的社会认同和口碑，但始终还是一个新专业，目前还没有毕业生，没有任何经验可借鉴，办学尚处于探索状态[2]。因此，必须加快构建科学合理的实践课程体系，努力提高实践教学和人才培养的水平，不断提升学生实践的能力和人才培养的质量，才能融入地方经济社会发展，更好地服务城乡规划行业的发展，实现专业的转型和持续发展。
3 实践课程体系现状
3.1 专业发展现状 国家教育部在2012年颁布的新版普通高等学校本科专业目录中，将资源环境与城乡规划管理专业拆分为自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划2个专业[3-4]。楚雄师范学院人文地理与城乡规划（原名资源环境与城乡规划管理专业）本科专业于2013年9月正式招生。自2013年招生以来，该专业招生形势良好，生源稳定，2013―2016年该专业共招生7个班、337人。
3.2 专业实践教学存在的问题和不足 楚雄师范学院2006年在地理学背景下开设资源环境与城乡规划管理专业，虽然已经为人文地理与城乡规划专业学生实践能力的培养积累了丰富的办学经验，但目前人文地理与城乡规划专业实践教学中还存在不少问题。
3.2.1 人才培养方案基本沿用资源环境与城乡规划管理专业的人才培养方案 在楚雄师范学院，人文地理与城乡规划专业2013级、2014级使用的是2011版的人才培养方案，在这一版的人才培养方案中，人文地理与城乡规划专业课程的设置基本与资源环境与城乡规划管理专业相同。人文地理与城乡规划专业、资源环境与城乡规划管理专业是2个不同的专业，专业的培养目标、培养规格、面向的行业不同，相应的课程设置也应当有所不同。
3.2.2 实践教学环节学时相对较少，针对性不强 2012年教育部等部门印发的《关于进一步加强高校实践育人工作的若干意见》中要求理工农医类本科专业实践教学学分（学时）不少于总学分（学时）25%[5]。在楚雄师范学院人文地理与城乡规划专业2013级、2014级使用的2011版人才培养方案中，实践教学学分为36学分，占总学分158的比例仅为22.78%，明显低于教育部的标准。除此之外，在楚雄师范学院人文地理与城乡规划专业2013级、2014级使用的2011版人才培养方案中，还存在着所设置的实践课程针对性不强、没有达到预期目标的问题。如在专业综合实践技能训练课程组中设置的学术与科技竞赛活动课程，该课程学分为2学分，只要学生听8次学术讲座并撰写听后感或者参加4次校级及校级以上的学术与科技竞赛并获得证书就可以获得学分。通过这几年的实践发现，学生听学术讲座大多流于形式、只为交差了事，所听的学术讲座和专业联系不紧密，而且听后感还有剽窃、抄袭的现象。学生所参加的学术与科技竞赛和专业、今后职业发展关联度不大，而且级别不高。
3.2.3 实践师资缺乏，学生实践能力不强 要提高学生的实践能力就必须配备足够的实践师资。人文地理与城乡规划专业是个实践性很强的专业，因此要求人文地理与城乡规划专业的教师必须具备较强的专业实践能力和丰富的实际工作经验。而现目前楚雄师范学院人文地理与城乡规划专业师资力量薄弱，尤其实践师资非常紧缺。目前的情况是学校人文地理与城乡规划专业专任教师数量偏少、年龄偏轻、职称偏低，真正城市规划专业出身的教师不足3人，专业教师年龄均在在35岁以下，职称均在副教授以下，这些教大部分硕士研究生毕业以后就直接进入学校工作，均存在城乡规划从业经验不足的问题。目前学校每年招收的人文地理与城乡规划专业学生相比省内外重点院校学生，普遍存在基础相对差、实践能力不强的问题。
4 实践课程体系的构建
基于现状实践教学存在的问题，楚雄师范学院在2015版人才培养方案修订中，重新审视了人文地理与城乡规划专业的培养目标、培养规格，按照“强调基础，突出实践技能培养、面向行业（职业）”的思路，构建了以实验课程、素质拓展、实习课程、综合实践、实训课程等五大模块组成的实践课程体系（见表1）。实践课程学分合计为74学分，占总学分172的比例为43%，符合教育部的规定。
4.1 实验课程 实验课程主要是基础课、专业必修课开展的实验、实践环节（见表2），主要是巩固、夯实学生的专业基础知识，训练学生的专业基本技能，提升学生开展综合性、设计性实验的能力。
4.2 素质拓展 素质拓展主要包括军训与国防教育、三生教育、就业与创业教育、心理健康教育等（见表3），开设这些课程的目的主要是使学生树立科学的人生观、价值观和世界观，具有良好的思想政治觉悟与职业道德，拥有健康的身体素质和心理素质，形成健全的人格。
4.3 实习课程 实习课程包括专业见习、专业调查、专业实习（见表4），通过专业见习、专业调查、专业实习，使学生深入到与本专业相关的企事业单位，对与本专业相关行业的发展概况、管理、运行、工作标准、职业能力要求等有较实际、深刻的认识；巩固专业理论知识，强化专业技能，初步培养学生从业的职业意识和实际工作能力，为将来更好的就业、从业做好准备。
4.4 综合实践 综合实践包括专业区域综合实习、专业野外综合实习、毕业论文（设计）（见表5）。通过专业区域综合实习、专业野外综合实习，使学生开阔眼界、扩大知识面，掌握野外调研的方法和技术路线，能敏锐发现现实中存在的问题，并能用所学专业知识展开深入分析，提出相应的对策或解解方案，从而提高分析问题和解决问题的能力。通过毕业论文，让学生经历选题、调查研究、收集资料、撰写论文、论文答辩等各个环节，让学生综合运用4年所学专业理论知识和基本方法对某一课题进行深入研究，从而提高学生的理论水平和科研能力。
4.5 实训课程 实训课程包括计算机制图技能训练与拓展、规划专业技能训练与拓展（见表6），通过计算机制图技能训练与拓展，使学生能熟练运用AutoCAD、Photoshop、Sketchup等绘图软件绘制规划图，能运用熟练GIS进行空间分析。通过规划专业技能训练与拓展，使学生获得城乡规划专业方面的职业技能和能力。
5 结语
人文地理与城乡规划专业是一个综合性、实践性、应用性很强的专业，构建该专业科学合理并切实可行的实践课程体系是一项综合复杂的系统工程。因此，地方本科高校在面临转型发展这样一个时代背景下，该专业实践课程体系的构建一定要具有足够的前瞻性，要根据社会人才需求，不断调整、充实、完善，以满足经济社会发展对人才的需要。
参考文献
[1]赵荷花.地方本科院校转型发展的问题与对策[J].教育与职业，2015（7）：22-25.
[2]陈昆仑，李丹，王旭.学科调整背景下人文地理与城乡规划专业的机遇与发展[J].高等建筑教育，2013，22（6）：22-25.
[3]中华人民共和国教育部高等教育司.普通高等学校本科专业目录和专业介绍[M].北京：高等教育出版社，2012.
