发布时间：2023-05-15 16:36:03
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产项目财务培训样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】房地产项目管理；内部控制；优化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我国对于房地产行业陆续出台了一系列宏观调控方案，坚决抑制投资投机性购房，首置刚需用户成为市场主流，从客观上遏制了房产泡沫，但也造成房地产市场的萎缩，对房地产市场开发企业的生存与发展提出更高要求。整个行业面临整合升级，未来房地产企业只有从实力、品质、品牌以及舒适度等方面来提升，才能支持自身的不断发展。这对于当前的房地产项目管理模式提出了新的挑战。
一、房地产项目与管理
房地产项目是工程项目中的一种，是指在一定时间、费用和质量下，为形成一定使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务，具有如下几个特点：1、具有时效性；2、对于质量目标要求较高；3、对于费用控制目标较强；4、房地产项目具有较强的系统性；5、具有特定的程序性，必须要经过构想、方案拟定、可行性研究及评审、决策、勘察、设计、招标等一系列规定的项目实施程序，不能错序或放弃；6、组织的特殊性[1]。
房地产项目管理是指在一个确定的时间范围内，为完成一既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既有资源的一种系统管理方法。其基本流程是：项目领导机构建立；项目任务计划与分解；项目目标与预算；项目启动与协调；项目过程控制；项目沟通与评估。经过多年发展，我国已经建立起一套可靠的房地产项目管理流程，但应用于现阶段的房地产业发展仍显得有些捉襟见肘。
二、房地产项目管理新形势
（一）优化项目管理内部控制
优化项目管理内部控制是房地产企业提高自身运营及管理能力的重要途径。当前我国房地产行业还存在业务流程分散、风险评估环节薄弱、财务与各部门的渗透和关联程度不够等共性问题。原有的内部控制体系已经不能满足于当今房地产市场的需要。
当前我国项目管理内部控制存在的主要问题是整体内部控制行为的弱化、一些组织规划和授权批准形式化、未起作用，人力资源结构和绩效机制不完善、团队协作和风险意识淡薄、资金管控不科学，控制力低下、销售汇款滞后、拖欠，市场预测精度不高、招标管控不合理、成本控制不到位、竣工验收不规范等问题。为解决这一问题，进行房地产项目管理优化势在必行。在进行过程中我们必须遵守以下原则：1、健全性，决策、执行、监督都必不可少，并要渗透到每个业务的各个环节。2、重要性，在高风险领域和重要业务给予足够的关注。3、制衡性，维持监督人员的独立性，权责分配合理。4、效益性，管理好优化成本与预期效益，保证预期效应的达成。
要达成这一目标我们必须在优化房地产项目管理中做到标准化、系统化、合理化和有效化。在具体操作过程中，做好内部控制优化准备，首先要根据各企业的实际情况制定内部控制优化的目标，基本内容应该包括遵照国家法律法规，维护资产安全、提高信息有效性、提高经济效益、促进战略发展这几方面。其次要提高认识，对各级员工进行宣传与培训，正确认识优化内部控制的重要性，确认参与部门的岗位职责，确保责任落实到个人。最后，制定正确、切实可行的优化框架和实施流程[1]。
开展内部控制优化要从大处着眼，首先优化组织架构的控制，理清各单位的具体职责，不能造成权责不清的情况，从上至下都要做出具体规划。优化审计、审批机制，设立独立的审计机构，进行专业的培训，至少保证有一名财务专家，保证审计机构的独立性。根据公司的审批流程和标准，明确和落实各级管理层的权责范围，做到责任与职位对应、职位与人对应。这需要建立完善的内部控制监督机制和评估机制，确保政策的落实，并记录在执行过程中的问题与不足。此外，行之有效的绩效考核制度和激励机制是确保内部控制优化成果展现的有力保障。
（二）建筑信息模型对房地产项目管理的意义
建筑信息模型是一个设施的物理特性和功能的数字表达；是一个共享的知识资源，包括该设施从建设到拆除的可靠信息；是不同利益相关方，在不同阶段中支持和反映其各自职责的协同作业工具。建筑信息模型具有可视化的三维设计，对项目工程具有高度的模拟性，可随时根据具体情况作出调整，分析在具体项目实施中面临的各种问题。是一种现代化的项目营建工具[2]。目前在我国运用已得到推广，我国南水北调工程、上海世博工程都运用了这一技术，在美国和日本已将建筑信息模型应用到军事项目工程当中。我国房地产项目管理也要实现建筑信息模型的普遍运用。如何利用好这一工具，需要我们不断地探索与总结。
在房地产项目开发前期，可以运用于项目论证、产品分析和前期策划，需要各部门建立统一的数据载体，以形成关联。在设计阶段，建筑信息可建立3D模型，打破了传统2D图形的局限性，节约了绘图时间。在施工阶段，建筑信息模型与工程管理相结合，可实现项目的精细化管理。运用直观化的建筑信息模型对施工方案进行演示，可以对每一施工进度了如指掌，明确了各施工单位的具体工作，方便进行管理监督，防止了质量问题的发生。在项目竣工后，建筑信息模型也可以为企业提供一个真实可靠的竣工模型。建筑信息模型的运用大大节约了时间成本和管理成本，提高了施工质量与施工进度[3]。
结语：在房地产行业复杂多变的今天，我们要不放过任何能提高房地产项目管理水平的方法与工具，本文提出的两个观点只做抛砖引玉之用，在具体的房地产管理过程中，还需要广大企业进行实际的探索与总结。
参考文献：
[1]刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.
[2]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
关键词：房地产；项目；管理；核心环节；成本控制
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化环境中，激烈的市场竞争在使企业面临着全方位的挑战的同时也给企业带来了前所未有的机遇。企业在市场中生存和发展的重要手段和途径已经落在如何控制消耗，降低成本，即如何对项目成本进行控制上来。房地产项目管理工作是系统并且复杂的，其各个方面互相耦合，相辅相成。随着旧的管理体制被新的管理体制所取代，越来越多的房地产企业采用了目前国际上运用最广泛的项目管理模式来对成本进行控制。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地产项目管理的含义
房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。
成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。
三、房地产项目管理中成本控制现状
1.对项目设计阶段的成本控制没有足够重视
事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内绝大多数的设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。[1]
2.成本控制管理没有形成系统
当前，很多企业在项目管理中为了使成本得以降低，对工程进行肢解，分包给多个承包单位或个人。所以，在项目的开发阶段和施工的后期，分包项目的工程承包单位和工程总承包单位没有一个统一的意见，在相关的工作配合以及工程质量和成品保护等一些问题上无法达成一致，并且产生愈来愈深的矛盾，这些矛盾一旦激化将给房地产项目管理造成严重的障碍。[2]
3.没有先进的成本控制管理手段
在现阶段的房地产项目管理工作中，和成本预算工作相关的专业性不强，并且落后于一些经济发达的国家，通行的国际标准无法在多数企业中得到实施。项目成本预算方面的工作没有在招投标阶段前完成，有些房地产企业在投标阶段才完成预算项目成本价格的工作。由于时间和技术等多方面的限制，企业所拥有的各个项目和工程实施的各个环节都无法直接落实成本控制。[3]
四、加强成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意识
成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与，若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理，首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识，这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任，而是一种全体责任，他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人，这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全地看成全面控制，而是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为中心来开展工作。
2.建立健全成本控制机构管理
是否能落实项目成本管理并将其切实执行，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。[4]
3.提高相关业务部门人员的素质和能力
如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视，根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此，需要定期安排相关人员参加业务培训，让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训，培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视，同时，加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库，分享管理具有不同技能的人才。统一管理，让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。[5]
五、结语
加强项目管理是房地产企业在激烈的市场竞争中生存和发展的重要手段，而成本控制又是项目管理中的核心环节。因此，我们需要从源头入手，发现企业对项目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相关措施，保证企业健康快速的发展。
参考文献：
[1]陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察，2010（15）.
[2]旷开萃，尤建新.房地产开发经营的工程管理研究[J].建筑管理现代化，2003（03）：8-11.
[3]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山，2010（04）.
关键词：房地产；财务；风险管理；问题；探讨
近年来，我国房地产业迅猛发展，为了让企业的发展更加稳定，对财务风险的管理工作引起了高度的重视，但是在对于房地产风险管理的调查当中发现，财务管理当中成本管理不够细致、资金的结构也不太合理、管理人员风险意识不够等方面的问题，这些问题对于房地产的管理工作有阻碍作用，严重地影响了房地产业的健康发展，这篇文章主要对房地产业的风险管理当中存在的问题进行探究得出一系列的对应方法。
一、现阶段房地产的状况及财务风险管理问题
在现阶段，房地产行业仍在我国国民经济中占有重要的地位，国家对于房地产行业进行宏观调控，因城施策，出台了一系列限购、限贷政策措施，企业资金回笼较慢，导致房地产企业资金紧张，同时形成了极端的发展现象，一些规模比较大的房地产公司融资相对容易，资金越来越集中在少数大房地产企业中，中小型房企融资困难，面临资金紧张，逐渐被兼并或退出房地产领域，这就要求房地产管理过程中解决财务风险管理方面的问题。
二、导致房地产管理风险发生的因素
（一）成本控制的能力不够
房地产企业在项目开发过程中，由于工作量比较大，程序烦琐，对于成本的控制不够细致就会造成财务管理的风险。目前在我国的房地产发展当中对成本的控制能力不够，比如对于成本控制的管理制度不够完善，审核过程不够全面，都会对房地产的成本控制造成很大的影响，如成本控制不好很容易增加房地产的成本，造成浪费，同时也增加了房地产的投资风险，会影响房地产的有效发展。
（二）资金结构的不合理
房地产业属于资金密集型企业，尤其是在项目运作初期，取得土地使用权、办理施工手续等投入资金比较大，房地产项目开发的时候需要大量的周转资金，这样才可以使一个项目能够正常运行起来，在目前阶段我国的房地产企业在发展当中，由于资金的结构不合理，筹集资金的渠道方法单一，使得房地产企业在发展当中有很大的风险，资金的结构不合理问题，容易造成资金短缺，资金链断裂，房地产工程项目就无法正常运转，面临不得不停工的现象，同时会影响项目的开发进程，造成不必要的经济损失，增加房地产的财务风险。
（三）管理员工的风险意识不强
财务管理人员在房地产的开发管理工作当中占有重要地位，所以要不断地提高管理人员的综合素质，增加他们的管理水平技能，从目前我国的房地产发展当中，财务管理人员并没有树立正确的风险意识，同时管理技能以及相关的知识掌握的还不够，随着科学技术的不断创新，相关部门对于管理工作的重视程度不够，从而导致了管理工作质量达不到要求的标准，严重阻碍了房地产企业的可持续发展状况。
三、有效加强房地产风险管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
经过一系列对于房地产的财务风险管理的分析报告显示，房地产相关企业在发展当中，由于成本控制方面把握的不够精确，导致企业在发展的过程当中面临许多的风险，严重影响了企业的发展，面对这种情况，房地产企业应该要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同时结合项目实施的实际状况，对项目的投资成本进行动态跟踪并严格控制，结合实际情况进行不断的完善和管理，有效避免出现成本变动异常的情况。
（二）建立多种融资渠道
不合理的资本构成将会严重影响房地产企业的发展，房地产项目开发工期无法得到保障。因此，要想使房地产企业可以不断地持续发展，避免资本结构不合理的现象发生，要建立合理的灵活多变的融资渠道。首先，房地产企业要结合自身特点，继续发展多方式的融资渠道，打破传统融资渠道的局限，开展多元化的融资渠道为房地产企业的发展打下了牢固稳定的基础。除通过银行贷款外，可以采取信托、债券、基金等多方式的融资渠道，有效地提高房地产资金结构的合理性。
（三）增强财务管理人员的文化素养
当前房地产财务人员的文化素养不够，将对房地产财务管理工作产生重大影响，甚至影响房地产的健康发展。所以，要全面的提高财务人员的文化素养。首先，要对财务人员进行素质教育，使房地产财务管理人员树立正确合理的风险意识。在复杂又繁乱的财务工作的过程当中，财务人员要不断提高自身的财务风险意识，以防止企业的财务风险的发生。其次，开展财务人员的业务培训。既要重视对财务人员的理论培训，同时又要重视对财务专业技能的培训，养成积极学习，不断提高财务管理人员的文化素养。同时房地产企业的管理层也应该适当学习财务知识，树立风险观。保证房地产企业在发展过程中做出正确的发展决策，尽量降低房地产企业的财务风险，为房地产企业的发展奠定一个坚实的基础。
四、结语
综上所述，在国家对于房地产市场宏观调控的环境下，我们要不断地提高房地产的财务风险意识和防范意识，同时做好一系列应对房地产财务管理风险问题的对策，以积极乐观的态度去面对房地产管理当中遇到的问题。自上而下，从管理人员到基层的员工，构成一个全面的房地产财务风险解决体系，从制度上、流程上控制财务风险，保证房地产行业的平稳发展，为我国的经济建设发挥其重要的作用。
参考文献
［1］李亚东.基于房地产财务管理风险问题探索与研究［J］.时代金融，2015（35）.
［2］南晓刚.新时期背景下房地产财务管理中的问题与对策探析［J］.经贸实践,2017（21）.
［3］王吉.新常态下房地产开发企业财务管理现状与对策研究［J］.中国国际财经（中英文）,2017（19）.
关键词：营改增 房地产 项目
随着“营改增”政策在全国的推行，房地产也步入了“营改增”时代，在新的税制政策下，房地产税负会显著下降，有利于房地产企业进一步的发展，但是企业也会面临一定的风险，尤其是税改对房地产项目的发展形成的影响，为了保障项目的有序进行，必须对 “营改增”造成的影响进行明确的了解，进而有效规避不利的因素，促进自身项目的顺利开展，保障企业获得更高的利益。文章基于“营改增”相关理论，对税改产生的影响进行了较为详细的论述，有利于房企项目的开展。
一、房地产的“营改增”
“营改增”指的是，纳税人在纳税过程中，原有的营业税纳税人将停止营业税的缴纳，转而进行增值税的缴纳。“营改增”政策的实施可以有效防止重复征税现象的发生，企业可以进行进项税抵扣，促进企业运营成本的降低。房地产纳税人存在一般以及小规模两种纳税人。这两种纳税人既有规模上也有税制适用方面的差别。就税制适用层面来说，一般纳税人适用增值税税率，可以进行进项税的抵扣，但是小规模无法进行进项税的抵扣。二者在税收待遇方面存在的差异：首先一般纳税人出售应税产品，产生应税活动允许自行进行增值税发票的开具，但是小规模不可以，必须向相关产品供应方索要发票，小规模需要到主管税务部门申请发票的代开。其二，一般纳税人可以凭借购置物品以及劳务所获得的增值税发票进行进项税抵扣，但是小规模不可以。其三，征税办法存在差别，一般纳税人通常采用一般及税法进行计税，小规模采用简易计税法进行计税。
二、“营改增”对房地产项目的影响
（一）有利于房地产企业的税负的降低
“营改增”政策实施之后，房企税负大大降低，由此企业利润率明显上升，与此同时，“营改增”的实行可以将企业新增固定资产尤其是不动产纳入增值税可抵扣范围，可以促进大城市以及附近优质城市楼市的发展。房地产开发商在开放房地产的过程中，其上游环节涉及房地产开发设计、材料供应企业、建筑开发商等，下游环节含有物业部门、房产销售单位。“增值税”实行之后，确定房地产企业税率为11%。房地产开放商需要缴纳11%的增值税，上游各个生产企业需要缴纳6%的增值税，房地产开发企业如果从上游的各个单位购置建设材料，这部分进项税额可以悉数进行抵扣，可以有效降低企业的税收负担，但在实际的工作中，房产地产开发所购置的原材料并不是都是从一般纳税人处获得的，部分来自小规模纳税人，而根据“营改增”相关政策可以知道，小规模纳税人不能自主的进行增值税专用发票的开具，企业也就无法获得增值税发票，使得开发企业不能进行进项税的抵扣，由此房地产开发单位不能抵扣数额也会不断增加。对此企业不断改善自身的财务管理水平。
（二）“营改增”对房地产项目开发成本的影响
房地产开发包括较多的生产环节，生产链条相对较长，就现阶段看来，“营改增”的实行在一定程度上给开发项目成本造成了一定的负面影响，从建筑材料分析，建筑材料含有水泥、五金、钢材、砂石等。而钢材、水泥类似大宗材料相关供应商可以出具相应的增值税专用发票，但是小五金等小型零件相关供应单位通常为个体化或者小规模纳税人，而根据税收制度规定，这部分供应商没有增值税发票开具资格，不能提供专业的增值税发票，造成房地产开发企业无法抵扣这部分的进项税，使得企业的开发成本增加。而提供砂石、钢材等材料的单位则在“营改增”政策下，适用税额为6%，而房地产开发单位的使用的增值税税率是11%，因此，房地产会出现5%的成本压力。就房地产开发商的劳务使用状况分析，房地产开发需要的劳务数量较大，同时其中所占比例较大的是农民工，为农民工支付工资时却无法获得相应的增值税专用发票，这部分费用也就无法抵扣进项税，由此再次增加了企业开发成本。
（三）“营改增”对房地产开发企业会计核算的影响
“营改增”实行之后，房地产开发商内部的会计核算必将发生相应的改变，就资产负债来说，“营改增”会大大减少存货账户余额，就利润表来说，税制改革之后，因为不需要继续营业税的缴纳活动，导致房地产开发成本缩减，在一定程度上提升单位的经济效益，房地产开发商可以使用更多的资金开发新的项目。就现金流量表来说，税制改革之后，可以进行进项税的抵扣，促使企业现金流出缩减，现金流量净值增加，同时开发商成本大大减少，促使企业的现金流出缩减，改善开发商现金流量状况。另外，税改之后，房企财务部门相关人员必须具备较高的专业素质，可以有效应对财务风险，满足税改会计核算需要。
三、房地产项目影响的应对措施
（一）提高财务管理水平
面对税收改革，房企必须不断提升自身的管理水平，扩展进项税抵扣金额。在此过程中，企业需要做到：其一，企业必须熟练的掌握国家税改政策相关内容，充分利用政府过渡期扶持政策，有效降低企业税收负担，保障企业健康发展，促进房企稳定度过这一过渡时期。此外，企业必须完善自身的财务管理，建立完备的发票管理制度，增强财务人员专业素质，严格落实发票核查制度，保障发票的完整、有效，由此可以使企业获得更多的进项税抵扣机会，有效降低企业税收负担。
（二）积极展开税收筹划
开发商积极组织税收筹划，将各个阶段开发成本进行有效的配置，努力抵扣增值税金额，有效节省开发成本。在税收筹划过程中，着手于房产开发设计，选择合适的建设方式，选择适当的原料供应厂商以及劳务企业，优先考虑可以出具增值税发票的单位。与此同时，增值税存在多项税收优惠政策，企业应当积极的进行税收筹划，充分利用相关税收优惠政策，促进企业税收负担的降低，实现房企开发成本的降低。
（三）提高财务人员素质
税改之后，会计核算出现一定的改变，企业必须积极培训和提升内部财务人员素养，同时还可以从外部引进高素质财务人才，从而提升企业抗风险能力，促进企业税制改革带来的各方面的影响，应对全新的税收规范，财务管理能力以及财务工作技能可以符合政策发展需求。
四、结束语
综上，“营改增”试点方案在5月1日已经在全国范围内部全面实施。而其中最大的亮点是房地产业也被纳入试点范围。国家为了保障“营改增”实施之后，企业税负只减不增，同时还推出相关过渡时期的优惠政策，以保证企业能够顺利的度过过渡期，从而实现企业的顺利发展。“营改增”的实施可以促进企业的经营模式的转变，提升自身的管理水平，增强自身竞争实力。在此过程中，企业也必须明确“营改增”的实施对房企自身项目形成的影响，改善企业自身管理，充分利用税收政策，推动项目的开展，促进自身的发展。
参考文献：
[1]袁华.关于“营改增”对房地产企业项目的影响探讨[J]. 时代金融，2016
[2]张立娟.“营改增”对房地产项目的影响[J].财经界（学术版），2016
【关键词】房地产开发项目 风险管理与控制 策略
一、房地产投资开发项目风险的概况
1.1房地产投资开发风险的含义
从理论上来讲，房地产投资是指为了获得预期收益，资金流融入到房地产开发系列活动中。而房地产产业却存在着固定性，投资额度较大，建设周期长，不确定因素众多的特点，使得房地产投资开发面临着多方面的风险。具体来讲，房地产投资开发项目风险是指在房地产投资开发的过程中，可能出现的不利结果和经济损失。
1.2房地产投资开发风险的成因
从宏观角度来讲，房地产投资开发风险主要指国家政策的变动，金融环境的变化，资源风险的出现等；从微观角度来讲，房地产投资开发风险主要指的是区域土地资源的价格，区域开发的决策，区域开发的技术，区域开发的管理和控制以及盲目性发展造成的财务风险。
1.3房地产投资开发风险管理和控制的重要性
其一，房地产投资开发风险管理和控制，有利于提高项目开发的管理和控制水平和质量，保证其朝向更加自觉，更加系统的方向发展；其二，房地产投资开发风险管理和控制，有利于改变以往被动型的风险管理模式，实现向主动型风险管理的模式转变；其三，有利于进一步增强房地产开发企业的风险意识，对于健全其风险管理体系有着积极的促进作用；其四，有利于保证房地产开发企业经济效益的提高，在增强其实际竞争力的方面发挥着积极作用。
二、现阶段房地产开发项目风险管理和控制工作的缺陷和不足
2.1房地产企业非理性竞争白热化
在国家宏观调控政策的影响下，房地产开发企业不得不面临着土地和资金的双重压力。因此更多有实力的房地产企业将注意力放在了土地储备上，不惜重金获得土地的开发权。由此导致各区域地王的出现，使得其在项目开发初期就背负这巨额的债务，面临巨大的财务风险。
2.2房地产风险管理方式粗放化
在高利润的驱使下，大量的资金融入到房地产市场，使得房地产企业数量不断增加，房地产开发项目和面积都迅速增长。但是其房地产开发过程中，依然坚持按照惯用的“拿地――建项目公司――赚钱――走人”的粗放式的经营模式，不注重项目的内部管理，使得管理呈现出盲目的特点，不确定因素越来越多，从而使得房地产风险管理难度加大。
2.3房地产开发项目资金绑定化
很多情况下，我国房地产项目都依赖于银行贷款，以滚动式开发模式进行的房地产资金链条是相互紧扣的，如果某一个环节出现了问题，势必对于整个开发项目造成严重的影响，一旦资金链条出现断裂，房地产的开发项目也就难以有效的进行下去。
2.4房地产开发项目决策盲目化
通过调查发现我国房地产行业往往会忽视项目前期的决策，这与房地产企业的民营性质有关，在利益的驱使下往往不愿在房地产前期决策上花费过多的人力物力财力，很多情况下都是依据主观经验来进行的。由此很容易出现市场估计太乐观，市场估计过于保守的情况，从而使得企业面临着巨大风险。
2.5房地产开发项目管理混乱化
很多房地产企业的前身都是国企或者官办性质的，往往受到计划经济的影响，风险管理意识较差，项目内部控制能力不足，各自权责不明确，制度不健全，部门协调性很差，项目业务流程管理往往呈现出混乱的局面。
2.6房地产项目法律法规形式化
虽然对于房地产项目开发，我国相关部门出台了《担保法》和《保险法》，但是其在细节性内容上不是很明确，从而难以切实的执行到现实的管理工作中去。从理论上来讲，进行房地产项目的担保和保险，可以最大限度的实现风险的转移和规避，但是风险转移存在片面性，只是针对于意外和自然灾害风险。再加上，房地产行业处理事故的基本模式是倾向于私了，很少房地产开发企业参与到投保保险中去。
2.7风险识别和风险处理模式化
风险管理理论是在上世纪80年代引入我国的，初期被使用到大型土木工程项目中。后来慢慢融入到房地产开发项目中去，相对于发达国家的房地产项目开发风险管理，我国风险识别能力有限，难以依据实际情况制定高效的风险控制方案；风险管理处理模式比较单一，难以结合具体的实际情况进行创新。
三、房地产开发项目风险控制和管理的策略
3.1以市场为导向，提高自身风险预测能力
在对于房地产进行投资的前期，应该积极做好市场调查，这是制定科学合理投资风险管理方案的基础。详细来讲，我们需要做好以下几方面工作：其一，确定投资决策方向，仔细来了解需求和政府的政策动向；其二，以国家经济政策，住宅制度和消费市场信息为基础，进行有效的市场定位，确定产品的功能和价格；其三，健全高效的房地产信息收集机制，为实现房地产投资项目的调整和改善提供依据。
3.2保证科学决策，合理控制投资风险
作为房地产投资者来说，应该具备风险意识，最好将风险管理和控制做在决策环节上，以保证后期工程开展过程的科学性和有效性，实现对于风险的最初控制。具体来讲，其一，确定开发项目的区位，保证是增值空间处于合理的范围内，最大限度的规避投资风险；其二，在区位确定之后，不断健全风险管理组织体系，保证处理好投资控制管理和进度，质量之间的关系，实现投资的动态化管理。
3.3利用信息技术，构建风险管理系统
在房地产项目开发过程中，需要大量的信息资源。无论是区域经济发展信息，还是区域城市规划信息，乃至区域房地产价格趋势信息，都对于房地产风险控制有着至关重要的影响。因此我们应该借助信息技术的优势，对于各种信息进行收集整理，从而为实现房地产风险控制策略的制定打下基础，这将极大的促进了房地产风险管理水平和质量的不断提高。
3.4注重人才培养，不断提高风险管理水平
风险管理人才队伍的培养，将保证风险管理工作水平和质量的提高。我们应该做好以下几方面的工作：其一，积极健全风险管理培训机制，做好员工的培训工作，保证其风险管理理论水平的不断提高；其二，形成严格的风险管理人才选拔机制，从根本上控制人才的质量；其三，不断对于自身企业进行的风险管理工作进行审核，对于做的优秀的员工给予合理的激励，保证激发风险管理人员的工作热情。
四、结束语
房地产开发项目投资大，建设周期长，资金周转效率低，变现能力较差，影响因素众多，存在明显的不确定性因素。也就是说房地产产业是一种高风险的行业，如果不结合实际情况，对于房地产开发项目进行风险的管理和控制，将导致经济效益的不断缩减，甚至出现亏损的情况。因此，我们应该积极探析房地产开发项目风险管理和控制策略，以构建起风险管理和控制体系，促进开发项目经济效益的不断提高。
参考文献
[1]谭贤国.房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息，2010（5）.
[2]张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010（2）
[3]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）：85
关键词：房地产 规避风险对策 探究
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
7月5日，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。其中，针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。为此笔者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，就房地产项目经营管理防范风险方面进行探索。以期对房地产项目的经营管理具有指导意义。
一、房地产企业成立项目专门机构
1、决策机构。房地产业由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
2、论证机构。房地产企业在项目实施前一定要建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜的房地产项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
3、研发机构。房地产企业在承接项目前就应该合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。
二、房地产企业要与时俱进建立管理制度
1、建立现代的企业管理制度。积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
2、强化从业人员的素质。加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险。
三、房地产企业的现代现代项目管理机制
1、加强房地产项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为房地产项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
2、利用现代技术手段对房地产项目风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
3、把握项目实施过程的风险控制。房地产企业在项目实施时要重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制(一般占项目产品投资的90%--95%)的最关键一步控制好；在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议(合同)，作好投资控制的关键的第二步(一般占项目产品投资的5%--！0%)；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。
关键词：房地产 企业 财务管理
本文首先概述了房地产企业财务管理的概念和特点，从多个剖析了当前我国房地产企业财务管理的现状，指出了工作中存在的问题，并根据这些问题，提出了加强我国房地产企业财务管理的合理化建议，希望能为我国房地产企业的发展提供决策性指导。
1.房地产企业财务管理概述
1.1房地产企业财务管理的概念
房地产企业财务管理，与一般企业财务管理有所不同，它是指房地产企业在经营运行中对全部资金运作过程进行的管理，从项目开发前期资金的筹集，到筹资之后将资金分配到各个项目中，都做具体详细的记录，并且对每一笔资金的利用进行合理管理，对企业运营过程中所产生的支出成本和资金收入进行记录、核算，并进行再分配，做好财务管理的相关工作。
加强房地产企业的财务管理，可以使企业的资金利用更加集中，优化企业筹资机制；提高企业管理的专业化水平，并监督企业资金运作；另外，还可以辅助企业的工作绩效考核，促进企业内部控制机制的形成，实现房地产企业的透明化管理。
1.2房地产企业财务管理的特点
1.2.1项目开发周期长，筹资数目大，筹资任务繁重
房地产企业开发项目与其它行业有着很大的区别，首先，我国土地价格不断攀升，项目工程造价数字庞大，需要通过多种渠道进行资金的筹集；其次，项目销售时间长，不能很快收回投资资金。房地产企业开发项目本身，决定了项目开发周期长，而且筹资数额大，筹资任务繁重。
1.2.2房地产开发风险大，决策难度大
房地产企业项目运行过程中存在着很多无法确定的因素，这有可能对项目本身有着决定性作用，所以要多方面论证项目开发的可行性，项目开发风险大，决策难度提升。值得注意的是，房地产企业项目一旦开始，其调整能力很差，缺乏很高的灵活性，无法及时对财务危机进行处理。
1.2.3财务管理所涉及的范围广、内容多，责任重大
房地产企业所涉及的资金、收入和支出，涉及到各个方面，范围广、内容多，责任重大，管理难度也相应增加。
2.房地产企业财务管理现状
2.1缺乏财务管理意识，方法滞后
一般房地产企业的经营管理者对财务管理直接负责，将财务会计人员当作专门记账、整理发票的人员，专业财务管理缺失，方法滞后，工作效率极为低下。有些房地产企业的管理者对财务管理不够重视，在进行招标投标和日常管理工作中，没有进行财务方面的衡量。
2.2企业筹资面临很多问题
当前，很多房地产企业缺少流动资金，这是非常普遍的现象，更糟糕的是，很多企业在资金的筹集过程中，也面临很大困难。房地产企业的项目投资周期长，在项目运作过程中面临的风险也多，越是这样，项目对筹资资金需求量也越大。
房地产项目筹资本身渠道少，目前我国银行贷款的成本增高，增加了筹资的难度。
2.3成本管理困难
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的相关法律法规也逐步健全，但是，房地产企业成本管理的难度增大，很多企业工作的重点是保证施工质量的前提下，尽可能缩短工期，而忽视项目运作过程中的成本核算，或是重视成本核算而忽略了全过程的成本控制。再加上房地产项目成本涉及范围广，内容多，项目周期长，房地产企业财务管理难度很大。
2.4财务管理制度不完善，把控能力弱
房地产企业财务管理制度不够健全，企业内部的各项制度不完善：房地产企业项目运作初期，很多财务管理工作没有依据；企业银行存在多户头；企业资金管理比较盲目；企业自有资金较为分散；企业的成本核算制度、内部财务牵制制度缺乏等。
企业财务管理制度本身不健全，没有可参考的规范。总的来说，企业注重成本核算而忽视成本控制，对财务管理工作的把控能力也减弱。
2.5财务管理人员综合素质不够
在房地产行业，存在这种现象：财务管理人员专业知识够硬，但是对企业本身的运营、项目运行过程中的资金运作不了解，对相关的政策法规制度也没有概念。这不利于房地产企业财务管理工作的进行，轻则弱化财务管理在企业中的核心作用，重则产生财务管理工作中的失误，甚至会出现腐败现象和违法行为。
3.加强房地产企业财务管理的措施
3.1对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策
房地产企业在项目开始运作之前，一定要对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策。项目开发的可行性分析重点把握筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益几个环节，财务管理人员将项目运行可能遇到的所有问题进行预测，结合项目本身的特点，并对成本控制进行分析。
3.2加强风险把控，吸收投资者资金投入
投资者看中的是投资风险较小的项目，房地产企业要不断增强项目本身的把控能力，加强风险防范和风险控制，吸引投资者的眼光，吸收投资金额。另外，企业还要对外建立良好信誉，增加投资者的青睐。
3.3拓宽房地产业的融资渠道
房地产项目开发资金的筹措，通过银行贷款是非常好的方式，为了筹集到更多的资金，房地产企业还需要拓宽渠道。一是利用银行贷款以外的其它金融服务，如商业汇票等；二是进入资本市场，通过股票和债券等形式进行资金筹集；三是吸收民间闲散资金；四是强化企业资金管理，提高资金利用效率。
3.4健全财务管理制度
健全的财务管理制度是保证企业健康运行的保证，也是实现企业可持续发展的重要条件。房地产企业要建立规范的法人治理体系，用制度来规范企业项目运作。一是企业财务管理人员要根据项目管理的特点和需求，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订；二是设立企业的财务管理专门机构，保证企业财务管理工作的正常运行。在资金管理中，对所有资金的支出和收入，都要按章规章制度执行，发挥企业财务管理人员应有的作用。
3.5加强成本控制，降低成本费用
企业项目开发和管理中，要重视成本核算和成本控制。在项目运作的每个阶段和每个环节，都要融入成本控制，在日常工作中降低企业的成本费用。
3.6提高财务人员的综合素质
首先，企业在人员招聘时，要加强人员专业知识和相关技能的考核，在把关过程中就聘用综合素质较高的人员。其次，人才运用中，要加强岗位培训，加强财务人员的业务能力，将会计人员转变为财务管理人员。另外，要让会计人员不断学习最新的房地产行业相关政策和法律法规，还要加强财务管理人员的道德修养。
结 论
财务管理是房地产企业管理的核心和重中之重，加强房地产企业财务管理迫在眉睫。房地产企业可以从以下几个方面加强财务管理：对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策；加强风险把控，吸收投资者资金投入；拓宽房地产业的融资渠道；健全财务管理制度；加强成本控制，降低成本费用；提高财务人员的综合素质。
参考文献：
[1]杨雪锋.关于房地产企业财务管理现状的探析[J].中国总会计师,2011,02.
[2]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务,2011,02.
[3]史志迅.如何有效加强房地产企业财务管理[J].财经界(学术版),2011,06.
关键词：县（市）级；房地产；开发建设
引言
房地产广义上指土地、土地上的永久性建筑、基础设施、水、矿藏、森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和义务。狭义的房地产仅指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。简单地说，房地产就是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。1房地产作为中国经济的重要组成部分，影响着中国的经济，改变着中国老百姓的生活质量和幸福指数。如何做好中国行政区域最多的县（市）级房地产市场，是每一个县（市）政府必须考虑的课题，也是投资开发者思考和实践的问题。笔者通过四年对“滨江一号花园”项目2的开发实践，就县（市）级房地产的开发建设谈些实践的体会与思考。
一、县（市）级房地产市场在呼唤“好”房子
中国的房地产，经过几十年的开发建设，人们对住房需求由初期只要有房住就行，到后来的商住一体化，户型多样化，高层、多层、排屋、别墅组合化，再到目前的理性选房和因人定制。 随着人们生活水平的不断提高，思想不断更新，对房子有了更多的要求和定位。“滨江一号花园”项目的成功证明了，县（市）级房地产市场在呼唤“好”房子。笔者认为“好”房子需具备以下“五好”：（1）好地段。项目处所在地的核心或主要区域，交通便捷、生活配套齐全，周边有学校、医院、商场、文化娱乐设施、公园等。（2）好环境。业主看见的是舒适美好养目的，闻到的清香润肺愉悦的。（3）好设计。设计时能充分考虑户型产品的多样性、结构布局合理、日照时间充裕、景观景色互动，兼顾庭园、露台、阳台、阳光地下室，建筑立面丰富，人车彻底分流，智能系统的配套。（4）好建造师。依托一支优秀的建筑团队，完美执行项目规划设计中的各个环节。通过建造师不断修正完善，调整设计中存在的不足，通过建造师的艺术加工和修饰，将建筑和园林景区的楼台、亭阁、廊、桥、湖、水、山、色等等相得益彰，锦上添花。（5）好物业。实现安全、卫生、文明、安静、和谐和健康的小区环境都要一支优秀的物业团队的管理和服务。
二、县（市）级房地产项目成功开发的环境因素分析
（一）政府机关的服务质量，是加快县（市）级房地产项目建设的重要保障
一个项县（市）级房地产目从立项，方案论证，到前期四证一书的办理，涉及到几十个政府部门的盖章认可。如“滨江一号花园”项目所在地政府（新昌县政府）将政府所有可以集中办公的机关部门统一集中，成立了政府公共服务平台――行政便民办证中心。提高了办事效率，简化了重复手续，缩短了工作流程，减少了相关环节。国土、规划、建设、房管、质监、水、电、气、消防3、人防、气象、环保、国审办、白蚁、墙改办等部门在政府的倡导下，都给予不同程度的服务和方便。
（二）公共配套设施的完善，是县（市）级房地产项目开发的基本要求
县（市）级房地产项目在落户前，开发企业一般都会考察其房地产项目的公共资源和配套设施情况。考察项目相关的公共配套资源和设施是否完善，主要是道路环境是否畅通，施工车辆进出及后期项目建成后，交通设施是否健全、合理；电力走廊是否安全，高压有否影响小区开发，对建成后的有否构成影响；排污供水供气系统是否建设到位，对项目开发和后期供给对接是否会有问题等等。
（三）生活配套设施的齐全，是县（市）级房地产项目开发的有利条件
一个好的县（市）级房地产项目在对公共资源进行考察过程中，必定会对周边的生活设施进行考察，这将对今后的业主或周边的环境产生积极的影响。特别是学校、医院、图书馆、公园、市场、商场、公交站点的配套尤为重要。有些项目，可根据周边缺少的布点进行结构性补点。如开发的项目大可配置幼儿园、商铺、超市，甚至小学、社区，不论怎样，齐全的生活配套设施对开发建设的项目具有十分重要的地理条件和集聚优势。
（四）施工队伍的合作共赢，是县（市）级房地产项目建设的首要前提
在县（市）级房地产项目的合作开发建设中，必须遵循合作共赢，共同发展，共同得益，共同进步的原则。县（市）级房地产项目开发建设，一讲质量，二讲速度，三讲品质，四讲共赢。品质是形象，质量是生命，速度是效益，共赢是前提，四者应该并驾齐驱缺一不可，否则，合作的队伍一盘散沙。做的产品，没有生命力，没有影响力，更没有效率。绍兴有句老话：“前半夜想想自己，后半夜想想别人”，意思是在考虑自己利益得失的时候，千万不要忘记别人，忘记合作伙伴的利益和感受，只有客观处事，真心合作，真诚相待，时时把合作方的利益和感受放在首要位置，才能保证项目的顺利实施。正因为新昌“滨江一号花园”项目遵循了这一原则，在屡次质监、建设、房管等部门检查验收中，都经得起检查和考验，不论是明查还是暗访，体现了财散人聚，人聚财散的道理。
（五）训练有素的管理团队，是县（市）级房地产项目建设的组织保证
一个县（市）级房地产项目从酝酿、规划、设计到实施，是一个系统过程，更是一个系统工程，要使项目得到顺利实施，需要管理团队和全体员工良好的专业素质，优良的品性素养，快速的执行能力，乐于奉献的敬业精神。对于管理队伍的建设，笔者从以下六方面做了实践探索：
（1）规范制度。制度让员工一起参与制定，一起酝酿。制度一旦确定，就得遵守，坚决杜绝人治项目，由制度规范，以制度制约，制度面前人人平等。（2）设计人生。 让员工有梦想、有追求、有目标，并帮助员工设计人生规划，有阶段性方案和职业生涯计划。（3）能力培训。将企业员工的专业技能培训和知识结构改变提升作为日常的重要工作，给员工充电学习，丰富知识，提高工作能力。（4）授权信任。在考察、培训的基础上，对团队不同岗位，不同人员进行不同的授权。（5）监督担当。通过监督，出问题；通过担当，吸取教训，并将教训成为日后工作的经验和积累。（6）和谐互动。通过各种形式进行互动式无障碍的交流和沟通，如开展文娱体育活动、旅游度假休闲活动、谈心交心和家庭慰问活动，让团队的每个人有荣誉感、自豪感。
三、县（市）级房地产项目需要经济效益与社会效益并重
经济效益、经济指标作为考核的依据， 社会效益、社会责任作为企业、项目建设中的重要内容，笔者认为，两者密不可分，相互依赖、相互影响、相互作用。
（一）始终围绕效益开展工作
经济效益是指通过商品和劳动的对外交换所得的社会劳动节约，即以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果，或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果。4 县（市）级房地产项目建设，要始终围绕效益开展工作。
（1）做好项目预算。对项目的整一个经费列表，进行详细预算，包括土地款、建筑成本、多项规费、营销费用、财务成本、管理费用和税费进行预测，对项目的收支进行评估，做到心中有数，合理科学安排资金，保证项目资金的安全和运行的正常。
（2）筛选施工队伍。项目建设，队伍选择尤为重要，一般经公开招投标，低标者中标。而标书中一般对甲供部分进行二次安排，如桩基、电梯、消防、智能、墙面涂料、防水、景观、绿化等系统，这些系统的分包单位和总包单位都须经严格的挑选比较，方能承建，否则就会对项目的整体实施带来不利。
（3）严格规范管理。严格按流程操作，按图施工，一旦出现微调，就得产生工作联系单。联系单必须严格把关，施工进度和质量应按标准进行。管理团队和公司质监部门多头检查，确保质量，材料采够环节应有专人负责，货比多家，保障采购材料价格合理，质量优良。工程款支付，按合同办理，杜绝人为提前或滞后支付，避免负面影响。
（4）快速回笼资金。项目要统筹兼顾，尽快销售，采取一边建设，一边办理手续，等待销售节点一到，就抓紧销售，尽可能多的创造效益，减轻土地款、建筑成本、财务成本等多项费用的压力。
（5）降低成本开支。严格控制各个环节的支出，如项目招投标的设定，材料采购合同及进料的把关，施工联系单的签证，营销费用确定，财务成本控制，业务的控制，日常管理费用的统筹，从上到下形成成本控制。
（二）社会效益并重
项目在开发建设中，在精打细算获取经济效益的同时，必须兼顾社会效益5。只有这样，项目才会有更好的经济效益，产品才会成为作品，口碑才能成为金杯。自然人成为社会人，担当社会责任，而社会才会更好回馈于企业（项目）。
（1）提升城市形象。县（市）级的建筑一般设计简单，区别不大，造型普通。“滨江一号”项目通过精心设计、精心建设，强调总平面规划的设计感，将建筑和周围环境完美结合。强调以人为本的原则，营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系；强调居住场所和家园的人情味与亲切感，使居住环境给人“回家的感觉”。滨江一号项目建成，受到了政府机关、社会和老百姓的广泛关注和认可，带动了整个行业的规划设计，改变了政府部门、投资企业的建筑理念，影响着今后新昌的建筑风格。
（2）创造社会财富。项目开发，企业取得经济效益的同时，必定会有大量税收和各种规费产生，项目越好，对社会的贡献度就越大，正能量也越多。如新昌“滨江一号”花园项目，四年缴纳各项税费7700万余元，建筑施工、安装材料投资3个多亿，提供许多就业岗位，物业公司就有50名员工参与项目的后期管理和服务。
（3）传递正能量。经常教育、引导、带领员工，珍惜共事缘分，明白好同事一定是好朋友，相互学习，取长补短，堂堂正正做人，学会本事做事。通过人生规划、设计、培训、交流和教训经验等等做法，传递给员工，无论去哪里，做人做事一定要有正能量。
（4）打造一流品质。作为开发商一定要牢固树立百年大计，质量第一，建筑每一环节保质保量，同时兼顾艺术和美感，将建筑群组和小区景观、庭院、绿化、假山、瀑布融汇成花园，使业主感受到小区的路、桥、廊、亭和轻音乐的美妙环绕在业主的生活中，使业主体验和感受到不出家门，享受公园般庭院风光的温馨和美丽。
四、县（市）级房地产项目建设中面临的若干问题
（1）规划工作面临新的挑战。由于城市的快速扩大和众多项目的上马建设，给规划部门在“规划的前瞻性，人员的专业性，理念的创新性，服务的主动性”四个方面提出了更高的要求。
（2）公平竞争环境有待完善。新昌由于特殊的社会现状和经济结构，有些上市公司为了求得更好更快发展，迫切需要跳出新昌，走向世界。作为政府，为挽留企业，以一些补偿的政策弥补企业的损失，为企业开了政策性口子。表现在土地成本的不一致，而土地价格较外地房企投资开发便宜优惠。由于土地成本的不一，这些上市公司的置业企业在开发中就有筹码和优势，也就失去了市场公平的竞争性。
（3）房产项目同质化明显。县（市）级城市因资金、土地、人才、理念、需求等方面的差异，落后于一、二类大城市。在较多项目开发上也存在产品单一、产品同质化、结构简单、立面统一，排式居多，造型没有立体感，建筑不够艺术美。
（4）企业经营管理理念和模式不当。从四年实践的观望、比较，分析和运行，从新昌的同行看，有些因股东想法不一、思路不同、理念不合而出问题；有些因传统家属管理模式，任人唯亲，不善进谏而出问题；有些因投资分散、人员分散、战线过大过长而出问题；有些因成本过高，产品品质不高，市场产品滞售而出问题。
（5）项目施工图设计精细不够。往往是大方案大设计起点高、气场大、形象好，给人有视觉的冲击，吸引眼球，效果好，而在具体的操作中，因不够精细和认真，造成设计与施工图不符，施工图与实际施工不准。如施工图设计细化深度不够，节点做法不明确，各专业之间设计衔接度、配合性不够，立面造型未考虑，到户内视线、采光，产生视觉不好，阳光问题等等。
（6）专业性较强的技术业务人员缺乏稳定性。由于项目公司是临时组建和搭建的团队，对各个岗位、每个人的能力都有一个熟悉了解的过程，特别是专业性较强的技术业务岗位和工种，需要一些受过专业训练，有过施工积累和经验的骨干担任。然而，项目公司因为项目的性质决定短期性，员工会感到安全性、稳定性、成长性不够，因而造成项目公司人才难招、难聘，关键岗位缺少，影响项目质量的进度和效益。
结语
在当今我国房地产行业，大量的存量滞销库存房形成了的空城，并伴随着雨后春笋般的增量开发。如何消化破解存量，需各级政府调控，通过一系列的政策措施，如城中村改造、基础设施建造，将存量作为经济适用房、安置房消化取代；而对新开发的增量，应严格把控地域需求的差异性，做到规划优化、设计科学、施工优良、服务规范的刚需改善型房子。中国房地产不是到了尽头，没有了市场，而是应将老百姓欢迎的好房子、好楼盘做出来。将刚需的房子造出来，满足人们日益发展不同层次的需求。■
注释：
1. 杜安国，《房地产发展与经济结构调整》，《合作经济与科技》2009年370期
2. 2010年12月29日，笔者和三位股东合作，在浙江省绍兴市新昌县七星新区以2.33亿人民币，公开拍得土地并建设“滨江一号花园”楼盘，该地块位于江滨南路南侧与下三溪村东侧，东接万丰广场，北临新昌江，规划用地面积45621O，容积率1.9%，建筑面积120000O。产品由排层、跃层、高层组成。共计房源615套。截止2014年12月底，项目交付使用前已销售566套，销售成交率达92%，销售合同价7.34亿，回款6.7亿，回款率达91.28%，上交地方政府各项税费7700万元。2012、2013、2014年连续三年被新昌新闻媒体最具影响力的新昌信息港评为最具人气口碑奖楼盘。2014年12月24日（圣诞节平安夜）按计划顺利交房。“滨江一号花园”以高端的品质，良好的户型结构，合理的价格定位，销售率、回款率、口碑都远超周边楼盘，得到了新昌人民的认可。
3. 消防部门为了能将验收后期工作推到前端，提前与开发企业交流、培训、宣传消防规范的严性、政策的原则性、设备设施的重要性，尤其是消防方面和消防通道的标准要求，让开发商充分了解情况，避免二次投资造成人为浪费。并成立“红督查”队伍，接受社会各界和新闻媒体监督。召开座谈会，指导开发企业如何做好消防的规范工作。
4. 魏淑红，《提高商业企业经济效益的途径和措施》，《现代商业》2011年08期
5. 社会效益，是指项目实施后为社会所作的贡献，是企业经济活动给社会带来的收入，最大限度地利用有限的资源，满足社会上人们日益增长的物质文化需要，是对社会的发展进步，对物质文明和精神文明建设产生的影响度。
参考文献
1. 杜安国，《房地产发展与经济结构调整》，《合作经济与科技》2009年370期
2. 周学思，《人类生活物理与环境》，《科教文汇》2012年01期
