发布时间：2023-05-24 16:33:54
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物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。
1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。
1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
（一）物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。
1.注意审查物业管理服务合同的效力。
在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。
在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的，应确认部分无效.
2.注意审查物业管理承包合同的效力。
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。
3.注意审查物业委托管理合同的效力。
在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。
三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。
随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。
（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。
由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。
关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。
（二）关于管理委员会的主体资格问题。
管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。
（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。
与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。
（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。
第一条为了规范全国社会保障基金投资运作行为，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称全国社会保障基金（以下简称社保基金）是指全国社会保障基金理事会（以下简称理事会）负责管理的由国有股减持划入资金及股权资产、中央财政拨入资金、经国务院批准以其他方式筹集的资金及其投资收益形成的由中央政府集中的社会保障基金。
第三条社保基金投资运作的基本原则是，在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的增值。
第四条社保基金资产是独立于理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人的资产。
第五条财政部会同劳动和社会保障部拟订社保基金管理运作的有关政策，对社保基金的投资运作和托管情况进行监督。
中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）和中国人民银行按照各自的职权对社保基金投资管理人和托管人的经营活动进行监督。
第二章理事会
第六条理事会负责管理社保基金，履行以下职责：
（一）制定社保基金的投资经营策略并组织实施。
（二）选择并委托社保基金投资管理人、托管人对社保基金资产进行投资运作和托管；对投资运作和托管情况进行检查。
（三）负责社保基金的财务管理与会计核算，编制定期财务会计报表，起草财务会计报告。
（四）定期向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
第七条理事会应严格执行本办法。对理事会的违法违规行为按照国家有关法律法规进行处罚。
第三章社保基金投资管理人
第八条本办法所称社保基金投资管理人是指依照本办法第十条规定取得社保基金投资管理业务资格、根据合同受托运作和管理社保基金的专业性投资管理机构。
第九条申请办理社保基金投资管理业务应具备以下条件：
（一）在中国注册，经中国证监会批准具有基金管理业务资格的基金管理公司及国务院规定的其他专业性投资管理机构。
（二）基金管理公司实收资本不少于5000万元人民币，在任何时候都维持不少于5000万元人民币的净资产。其他专业性投资管理机构需具备的最低资本规模另行规定。
（三）具有2年以上的在中国境内从事证券投资管理业务的经验，且管理审慎，信誉较高。具有规范的国际运作经验的机构，其经营时间可不受此款的限制。
（四）最近3年没有重大的违规行为。
（五）具有完善的法人治理结构。
（六）有与从事社保基金投资管理业务相适应的专业投资人员。
（七）具有完整有效的内部风险控制制度，内设独立的监察稽核部门，并配备足够数量的称职的专业人员。
第十条社保基金投资管理人由理事会确定。申请社保基金投资管理业务，需向理事会提交申请书以及由中国证监会出具的申请人是否满足本办法第九条规定的基本条件的意见。理事会成立包括足够数量的独立人士参加的专家评审委员会，参照公开招标的原则对具备条件的社保基金投资管理业务申请人进行评审。评审委员会经投票提出社保基金投资管理人建议名单，报理事会确定。评审办法由理事会制定。评审办法及评审结果报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
第十一条社保基金投资管理人履行下列职责：
（一）按照投资管理政策及社保基金委托资产管理合同，管理并运用社保基金资产进行投资。
（二)建立社保基金投资管理风险准备金。
（三）完整保存社保基金委托资产的会计凭证、会计账簿和年度财务会计报告15年以上。
（四）编制社保基金委托资产财务会计报告，出具社保基金委托资产投资运作报告。
（五）保存社保基金投资记录15年以上。
（六）社保基金委托资产管理合同规定的其他职责。
第十二条有下列情形之一的，社保基金投资管理人应当及时向理事会报告：
（一）社保基金资产市场价值大幅度波动。
（二）社保基金投资管理人减资、合并、分立、解散、依法被撤销、决定申请破产或被申请破产。
（三）社保基金投资管理人涉及重大诉讼或者仲裁。
（四）社保基金投资管理人的董事、监事、经理及其他高级管理人员发生重大变动。
（五）有可能使社保基金委托资产的价值受到重大影响的其他事项。
（六）委托资产管理合同规定的其他报告事项。
第十三条社保基金投资管理人应适应社保基金管理的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第十四条有下列情形之一的，社保基金投资管理人必须退任：
（一）社保基金投资管理人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益。
（三）托管人有充分理由认为更换社保基金投资管理人符合社保基金利益并征得理事会同意。
（四）财政部、劳动和社会保障部或中国证监会有充分理由认为社保基金投资管理人不能继续履行委托资产管理职责。
（五）社保基金委托资产管理合同规定的其他情形。
第十五条当社保基金投资管理人更换或退任时，理事会必须尽快委任新投资管理人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案；新任投资管理人确定并履行职责后，原任投资管理人方可退任。
第十六条禁止社保基金投资管理人从事下列活动：
（一）以社保基金的名义使用不属于社保基金名下的资金从事投资活动，或以他人的名义使用属于社保基金名下的资金从事投资活动。
（二）不公平地对待社保基金账户的资产。
（三）挪用社保基金的委托资产。
（四）从事可能使社保基金委托资产承担无限责任的投资。
（五）用社保基金委托资产从事信用交易。
（六）法律、法规和社保基金委托资产管理合同规定禁止从事的其他活动。
第四章社保基金托管人
第十七条本办法所称社保基金托管人是指按照本办法第十九条规定取得社保基金托管业务资格、根据合同安全保管社保基金资产的商业银行。
第十八条申请办理社保基金托管业务应具备以下条件：
（一）设有专门的基金托管部。
（二）实收资本不少于80亿元。
（三）有足够的熟悉托管业务的专职人员。
（四）具备安全保管基金全部资产的条件。
（五）具备安全、高效的清算、交割能力。
第十九条社保基金托管人由理事会确定。申请社保基金托管业务，需向理事会提交申请书以及由中国人民银行批准其从事社保基金托管业务的证明。理事会按照招标原则评选社保基金托管人，评选办法及评选结果报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案。理事会应逐步创造条件采用招标方式确定社保基金托管人。
第二十条社保基金托管人履行下列职责：
（一）尽职保管社保基金的托管资产。
（二）执行社保基金投资管理人的投资指令，并负责办理社保基金名下的资金结算。
（三）监督社保基金投资管理人的投资运作。发现社保基金投资管理人的投资指令违法违规的，向理事会报告。
（四）完整保存社保基金会计账簿、会计凭证和年度财务会计报告15年以上。
（五）社保基金托管合同规定的其他职责。
第二十一条社保基金托管人应适应社保基金托管的要求，建立、健全相关内部管理制度和风险管理制度。
第二十二条有下列情形之一的，社保基金托管人必须退任：
（一）社保基金托管人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产。
（二）理事会有充分理由认为社保基金托管人应当退任。
（三）财政部、劳动和社会保障部或中国人民银行有充分理由认为托管人不能继续履行社保基金托管职责。
（四）社保基金托管合同规定的其他情形。
第二十三条当社保基金托管人更换或退任时，理事会必须尽快委任新的托管人，并报财政部、劳动和社会保障部、中国人民银行备案；新任托管人确定并履行职责后，原任托管人方可退任。
第二十四条禁止社保基金托管人从事下列活动：
（一）将其托管的社保基金资产与托管的其他资产混合管理。
（二）托管的社保基金资产与其自有资产混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金资产。
（四）有关法律法规禁止从事的其他活动。
第五章社保基金的投资
第二十五条社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券。
理事会直接运作的社保基金的投资范围限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作并委托社保基金托管人托管。
第二十六条社保基金投资管理人与社保基金托管人须在人事、财务和资产上相互独立，其高级管理人员不得在对方兼任任何职务。
第二十七条理事会持有的国债在二级市场的交易，需委托符合本办法第九条规定的专业性投资管理机构办理。
第二十八条划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定：
（一）银行存款和国债投资的比例不得低于50％。其中，银行存款的比例不得低于10％，在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50％。
（二）企业债、金融债投资的比例不得高于10％。
（三）证券投资基金、股票投资的比例不得高于40％。
第二十九条单个投资管理人管理的社保基金资产投资于1家企业所发行的证券或单只证券投资基金，不得超过该企业所发行证券或该基金份额的5％；按成本计算，不得超过其管理的社保基金资产总值的10％。
投资管理人管理的社保基金资产投资于自己管理的基金须经理事会认可。
第三十条委托单个社保基金投资管理人进行管理的资产，不得超过年度社保基金委托资产总值的20％。
第三十一条社保基金建立的初始阶段，减持国有股所获资金以外的中央预算拨款仅限投资于银行存款和国债。条件成熟时由财政部会同劳动和社会保障部商理事会报国务院批准后，改按本办法第二十八条所规定比例进行投资。
第三十二条划入社保基金的股权资产纳入社保基金统一核算，按照国家有关规定进行管理。股权资产变现后的投资比例接本办法第二十八条的规定执行。
第三十三条根据金融市场的变化和社保基金投资运作的情况，财政部会同劳动和社会保障部商有关部门适时报请国务院对第二十八条所规定的社保基金投资比例进行调整。
第三十四条经中国人民银行批准，理事会可按照有关规定，与商业银行办理协议存款。
第六章社保基金委托投资管理合同和托管合同
第三十五条理事会与社保基金投资管理人必须签订委托资产管理合同，对双方的权利义务、委托资产管理方式、投资范围、收益分配等内容作出规定，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会备案。
社保基金委托资产管理合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
第三十六条理事会与社保基金托管人必须签订社保基金委托资产托管合同，明确双方的权利、义务，并报财政部、劳动和社会保障部、中国证监会、中国人民银行备案。
社保基金委托资产托管合同到期或中止时，相关事宜的处理办法另行制定。
第七章社保基金投资的收益分配和费用
第三十七条社保基金净收益全额纳人社保基金，按国家有关规定分配使用和投资。
第三十八条社保基金投资管理人提取的委托资产管理手续费的年费率不高于社保基金委托资产净值的15％。
理事会可在委托资产管理合同中规定对社保基金投资管理人的业绩奖励措施。具体方案由财政部会同劳动和社会保障部批准。
第三十九条社保基金托管人提取的托管费年费率不高于社保基金托管资产净值的0.25％。
第四十条社保基金投资管理人按当年收取的社保基金委托资产管理手续费的20％，提取社保基金投资管理风险准备金，专项用于弥补社保基金投资的亏损。社保基金投资管理风险准备金在托管银行专户存储，余额达到社保基金委托管理资产净值的10％时可不再提取。
理事会按社保基金净收益的20％提取一般风险准备金，专项用于弥补社保基金投资发生重大亏损时社保基金投资管理人所提管理风险准备金不足以弥补的亏损。一般风险准备金余额达到社保基金资产净值的20％时可不再提取。
第八章社保基金投资的账户和财务管理
第四十一条社保基金投资管理人的社保基金委托资产管理业务必须与该管理人的其他业务在财务、账户上分开，不得混合操作和核算。
第四十二条社保基金托管人必须为社保基金开设独立的证券账户和资金账户。
第四十三条社保基金与理事会单位财务分别建账，分别核算。
第四十四条社保基金投资管理人和托管人应认真进行日常会计核算，严格按照有关规定编制会计报表，定期就社保基金的会计核算、报表编制等进行核对。
第九章报告制度
第四十五条理事会、社保基金投资管理人、社保基金托管人应当按照本办法的要求报告社保基金投资运作的情况，保证报告内容没有虚假、误导性陈述或者重大遗漏，并对所报告内容的真实性、完整性负责。
第四十六条理事会的信息披露和报告应符合以下要求：
（一）每年一次向社会公布社保基金资产、收益、现金流量等财务状况。
（二）每季度一次向财政部、劳动和社会保障部提交社保基金财务会计报告、投资管理报告。
（三）单个社保基金委托资产管理合同到期后，向财政部、劳动和社会保障部提交经具备证券从业资格的会计师事务所审计的报告，对社保基金委托资产的投资情况作出说明。
（四）社保基金发生重大事件，立即报告财政部、劳动和社会保障部，并编制临时报告书，经核准后予以公告。
第四十七条社保基金投资管理人应按社保基金委托资产管理合同及理事会的要求定期和不定期向理事会提供社保基金委托资产投资运作报告。
第四十八条社保基金托管人应按托管合同和理事会要求定期和不定期向理事会提供社保基金托管资产报告，并对第四十七条社保基金投资管理人编制的报告的有关内容复核，向理事会出具书面复核意见。
第十章罚则
第四十九条社保基金投资管理人违反本办法第十二条规定，不及时或者未向理事会报告该条所列情形之一的，责令改正，给予警告，并处5万元以下的罚款。
第五十条社保基金投资管理人或者托管人有本办法第十六条和第二十四条所列行为之一的应退任，有违法所得的，没收违法所得，处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得的，处50万元以下的罚款。
第五十一条社保基金投资管理人违反本办法第二十五条规定，超出范围进行投资的应退任，并处以50万元以下的罚款。
第五十二条社保基金投资管理人和托管人违反本办法第二十六条规定的，责令限期改正，并给予警告，逾期不改的应退任。
第五十三条社保基金投资管理人违反本办法第二十九条规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以下罚款，逾期不改的应退任。
第五十四条社保基金投资管理人违反本办法第四十七条规定，托管人违反本办法第四十八条规定，未能按照要求提供报告的，责令限期改正，给予警告，并处5万元以下的罚款，逾期不改的应退任。
第五十五条社保基金投资管理人或者托管人营私舞弊，违规操作，不履行其委托资产管理或托管职责的，或者严重失职，造成社保基金经营不善或重大损失的，除依法给予处罚外，予以更换或退任。
委托管理合同范文1 经甲、乙双方友好协商，本着互惠互利精诚合作之前提，展开合作。
甲方：
乙方：
一、 乙方负责甲方场所前期筹备至场所经营管理的全面工作(包括人员招聘、岗位培训、人员配臵、资源引进、营销策划、广告宣传、市场调研考察、经营定位及全盘管理)高管3名，人员由乙方安排。
二、 合作期间甲方保证公司的合法性及有效性，负责场地的安全和有关管理部门的协调工作，提供工作和经营所需的所有物品，及保障驻场管理人员人身安全。
三、 合作期间双方保持必要的工作沟通和交流，甲方有权申请更换驻场管理人员。
四、 乙方管理期间确保会所合法经营，禁止场所一切黄、赌、毒活动。
五、 合作期间甲方支付乙方月管理费26000元(贰万陆仟元整)。
六、 合作期间甲方负责提供乙方住房一套(水、电、物业费)均由乙方承担。
七、 乙方负责场所开业前外调资源3组，公司提供资源一个月免费住宿，人员每日以签到费50元给予补助(公司收取台票40-50元)。
八、 进场时间约定__________年____月____日起，管理费以进场之日开始计算。
九、 合同约定乙方进场当日甲方支付管理费订金人民币______________元，注：订金从当月管理费中扣除。
十、 本协议未尽事宜双方协商解决，未达成一致意见前按本协议执行。
十一、 本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文2 第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：_________
受托方(以下简称乙方)：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
1.物业类型：_________。
2.座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
3.四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面积：_________平方米。
5.建筑面积：_________平方米。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
物业管理服务费;
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
第十七条 其它委托事项_________。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日时起至_________年_________月_________日时止。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务
一、甲方权利义务(适用于业主委员会)
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审定乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用户，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
二、甲方权利义务(适用于房地产开发企业)
1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方拟定的物业管理制度;
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：
(1)负责返修;
(2)委托乙方返修，支付全部费用;
6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行：
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
第二十条 乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
11._________。
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理
1.房屋外观：_________
2.设备运行：_________
3.房屋及设施、设备的维修、养护：_________
4.公共环境：_________
5.绿化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取。
2.管理服务费标准的调整，按_________调整。
3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向_________收取。
4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第_________项处理：
(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之_________交纳滞纳金;
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1.露天车位：_________。
2.车库：_________。
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;
第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1.房屋共用部位的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
4.公用绿地的养护费用，由_________承担;改造、更新费用，由_________承担。
5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 附则
第三十一条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。
第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书意见。
第四十条 本合同自签字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文3 甲方：
乙方：
丙方：
鉴于甲方以人民币 元(以下简称总价)向开发商购买坐落 在 (以下简称项目)内的物业： 层 号铺位，建筑面积 平方米(以下简称该商铺)，乙方为项目的统一经营管理方，丙方为项目的开发商及目标租金的担保方，各方经友好协商，就该商铺委托经营管理的事宜，达成如下一致意见：
一、 根据有关的法律规定和项目物业的特殊性，为了维护全体业户的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业户支付租金收益，对此甲方在签订《商铺经营权转让合同》时已充分了解，并予以同意。
二、 统一经营管理周期为连续的托管期限，在甲方与开发商签订的《商铺经营权转让合同》之后，自 年 月 日起至 年 月 日止，共计 年，为托管该商铺的一个托管周期。
三、 甲方委托和协助乙方按照开发商规定的交房标准与开发商办理该商铺的交接手续。在办理商铺交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力。在托管期届满时，甲方同意由乙方按返还时的商铺现状向继续进行营运管理的公司移交该商铺，移交时甲方同意乙方无需对该商铺所在物业的共同部分承担任何维修及费用、恢复责任。
四、 甲方同意将自己购买的上述商铺的经营权托管给乙方招商及营运管理，并自甲方与开发商签署《商品房买卖合同》之日起，以乙方的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为交纳税金等应付费用并完成托管工作。
五、 在该商铺的托管期限内，该商铺的租金如下：第一至第七年，该商铺每年的租金为该商铺成交总价的 8﹪ ，即￥ 元。
六、 甲方的权利和义务
1、 在托管期限内甲方不承担开发商交房标准以外的装修费用和承租人承租期间的任何行政事业费。
2、 不承担该商铺托管期限内的物业管理费、经营管理费及水、电、暖气费;
3、 在本协议约定的托管期内，若甲方将该商铺转让，需提前十天书面告知乙方，并将本协议的甲方权利和义务一并转让给受让方，受让方需与乙方重新签定委托经营管理合同。若甲方将该商铺转让给第三方的，则应要求第三方承诺不得行使抵押权及不影响本协议的继续履行。
4、 为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大程度保护甲方的经营权收益，甲方承诺在本协议约定的托管期内不解除本协议、不自行出租该商铺、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该商铺、不侵害本协议约定的乙方应享有的权益。
5、 为保证项目的统一经营管理和全部业户的租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期内，无权自行或委托他人与该商铺承租人联络、收取租金或其他费用。
6、 若甲方没有按照其与开发商的约定及时办理完该商铺的经营权转让手续，则乙方可不向甲方支付租金回报收益。因此影响该商铺出租的，由甲方承担责任。
7、 甲方有义务协助乙方办理商铺屋租赁事宜，及时出具相关文件。若因甲方原因不能完成租赁事宜的，所造成的租金回报损失由甲方承担。
七、 乙方的权利和义务：
1、 以乙方的名义自主招商，对外签署该商铺租赁协议及与该商铺出租有关的所有文件。
2、 在协议有效期间内，乙方有权决定该商铺的出租价格、年限及所有租赁条件及租赁协议的条款。
3、 收取租金和合同中约定的由承租人承担的其他费用。
4、 全权办理向承租人交付及收回该商铺、催讨租金等事宜，并有权在其认为合适的时候采取必要的法律手段收回商铺、催讨有关费用。
5、 在托管期内，该商铺前三年回报租金从甲方购房款中扣除，乙方从第四年起，每年结算一次，在每年4月31日前按本协议约定向甲方转付已收到的当年回报租金。
6、 办理与商铺租赁有关的登记手续
八、 本协议约定的托管期限内，甲方同意乙方代为选聘的物业管理公司对该商铺进行统一的物业管理。
九、 违约责任：
1、 若甲方违反本协议第六条第3、4、5项的约定，在乙方发出书面纠正通知书15天内仍未纠正的，甲方应向乙方支付相当于本合同约定的年租金5倍的违约金，该商铺现存租约继续履行，同时本托管协议和该商铺现存租约继续履行。此外，乙方有权追究因甲方违约行为影响项目统一管理而造成乙方的其他经济损失。由于甲方违约行为造成该商铺承租人的损失以及甲方租金回报的损失由甲方自行承担。
2、 如任何一方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成其他守约方的直接经济损失。
十一、终止条款：
自托管期限届满，本合同约定的各方相应之义务自行终止。
十二、争议的解决：
合同履行过程期间若发生争执，可协商解决。如三个月内协商不成，任何一方均可向常州市仲裁委员会申请仲裁。仲裁期间，不影响本协议和租赁合同的履行。
十三、本协议经各方签署并与该商铺之《商品房买卖合同》同时生效。
十四、本协议未尽事宜，各方可另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
十五、本协议一式叁份，甲方执壹份，乙方执贰份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第一条 为加强厦门市居住小区管理，保障居住小区物业的合理使用，创造优美、整洁、文明的居住环境，根据国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，结合厦门市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称居住小区（以下简称小区）系指以住宅为主，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的生活居住区或住宅组团。
小区的范围由厦门市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门划定。
第三条 小区的物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
本规定所称的小区物业管理，系指对小区内各种用途的房屋、构筑物及其设备、公用设施、公共场地的养护维护和管理以及对小区内环境卫生、公共秩序、安全保卫的管理。
本规定所称的业主，系指小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第四条 小区内业主及非业主使用人通过管理大会选举成立小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表全体业主和非业主使用人的权益，依据本规定、管理公约和管委会章程行使职权。
第五条 物业管理公司根据管委会的委托，按照本规定对小区物业统一实施管理，业主和非业主使用人应配合物业管理公司开展工作，并有权监督物业管理公司的工作。
物业管理公司必须在接受委托管理的小区内设小区管理处。
第六条 市建委是厦门市小区物业管理的主管部门。
管委会和物业管理公司应接受市城管办、各级城建部门和其他有关部门的监督、指导。
第二章 小区物业管理范围和职责的划分
第七条 小区物业管理范围包括以下事项：
（一）对房屋的使用、装修、维修、养护的管理和监督；
（二）对开发建设单位投资的公用设施的养护和管理；
（三）对公共场所的管理；
（四）对园林绿地的管理；
（五）对车辆停放的管理；
（六）对安全保卫的管理；
（七）对环境卫生的管理；
（八）其它事项的管理。
第八条 小区内的公用设施分政府投资的公用设施和开发建设单位投资的公用设施。政府投资的道路、路灯、给排水、煤气、供电、邮电通讯设施、公厕、化粪池、垃圾站、园林设施、绿地等公用设施的管理、维修、养护等工作由政府有关行政部门或专业部门负责；开发建设单位投资的公用设施的管理、维修、养护工作由管委会委托物业管理公司负责，但开发建设单位投资的宽度在3.5米以上的道路的维修、养护工作由政府有关行政部门或专业部门负责。
由政府有关行政部门或专业部门负责的，政府有关行政部门或专业部门可根据需要委托物业管理公司承担。
第三章 管理大会及小区管理委员会
第九条 管理大会由小区的业主以及直管公房和单位自管房的非业主使用人组成。
如小区范围较大，可根据实际情况，由小区的业主代表以及直管公房和自管公房的非业主使用人代表组成管理大会。
管理大会必须要有代表百分之五十以上投票权的业主和非业主使用人出席才能召开。业主和非业主使用人可以用书面形式委托人出席管理大会。
第十条 小区交付使用并且入住率达到百分之三十以上时，应由市建委和开发建设单位牵头，组织召开第一次管理大会，选举产生管委会。
经持有过半数以上投票权的已入住业主和非业主使用人决定，可推迟召开第一次管理大会，但须在决定中提出推迟召开管理大会的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。
第十一条 管理大会每年召开一次，由管委会召集。管委会应于十天以前将召开管理大会的地址、日期和内容送达每一位业主和非业主使用人。
经持有百分之十五以上投票权的业主和非业主使用人提议，管委会须在接到提议后半个月内立即就其提议内容召开管理大会。
第十二条 管理大会以投票或其他方式表决。
表决权按下列规定计算：
（一）住宅房屋一套房屋为一票，其中直管公房和单位自管房业主及其非业主使用人各为半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米为一票，一百平方米以下的为一票。
管理大会的决定，以出席会议的业主和非业主使用人所投票数的过半数通过。
第十三条 管理大会的职权：
（一）选举、罢免管理委员会的组成人员；
（二）决定小区内有关业主和非业主使用人利益的重大事项；
（三）听取和审议管委会的工作报告，监督管委会工作；
（四）制订和修改管理公约；
（五）批准和修改管委会章程；
（六）审议小区房屋公共维修基金、公共社区专用基金等专用基金的使用情况；
（七）改变或撤销管委会不适当决定；
（八）其他应当由管理大会行使的职权。
第十四条 管委会委员由管理大会在业主和非主业使用人中选出。管委会委员为七至十五人，但必须是单数。管委会设主任一人，副主任一至二人，从管理委员会委员中选出。
小区内直管公房的比例超过百分之三十时，管委会委员中必须至少有二名房管部门的人员。
管委会可从派出所、居民委员会等有关单位的人员中聘请二名或四名管委会委员。
管委会聘请执行秘书一到二名，负责处理管委会日常事务。
第十五条 管委会委员每届任期三年，可连选连任，可兼职，也可专职，其中专职人员的报酬，由管理大会决定。
管委会会议根据工作需要由管委会主任召集，五名以上管委会委员也可联名要求召集。会议通知应提前十天送达每位委员。召集人可根据需要邀请物业管理公司、城建部门、居委会等有关部门和单位的人员列席会议。
第十六条 管委会对管理大会负责和报告工作。管委会行使下列职权：
（一）召集和主持管理大会，并汇报年度的工作；
（二）拟定管委会章程；
（三）决定以何种方式聘请物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理小区物业的委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的对小区的管理计划；
（五）审议物业管理公司提出的大中修理和更新改造公用设施的报告；
（六）审议小区物业管理服务的收费项目和标准；
（七）监督物业管理公司对小区的管理、服务工作；
（八）督促业主和非业主使用人执行小区管理规定，履行管理公约，及时交纳管理服务费用和房屋公共维修基金；
（九）协调业主和非业主使用人与物业管理公司的纠纷。
第十七条 管委会章程、管理大会决议、管委会决议都不得与国家法律、法规、政策和本规定相抵触；如有抵触，市建委有权予以纠正或予撤销。
第四章 管理公约
第十八条 管理公约由第一次管理大会制订。
本规定所称管理公约，是指由业主和非业主使用人承诺的，对全体业主和非业主使用人具有约束力的，有关业主和非业主使用人在小区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 已生效的管理公约对小区所有业主和非业主使用人具有约束力。
第二十条 管理公约应当包括下列内容：
（一）小区名称、地点、范围、面积及住家户数；
（二）公共场所及公共公用设施状况；
（三）管理大会的召集程序和方式及决定小区重大事项的方式；
（四）业主和非业主使用人使用其住宅和小区内公共场所和公用设施的权益；
（五）业主和非业主使用人参与小区物业管理的权利；
（六）业主和非业主使用人对管委会及物业管理公司的监督权；
（七）小区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主和非业主使用人在小区内应遵守的行为准则；
（九）违反管理公约的责任；
（十）其他有关事项。
管理公约必须符合法律、法规、政策有关规定，并于制定通过后一个月内报市建委备案。
第五章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司根据小区物业委托管理合同对小区实施物业管理。物业委托管理合同的内容包括：
（一）管理项目；
（二）管理权限；
（三）管理要求；
（四）管理服务费用；
（五）管理期限；
（六）解除、终止委托管理合同的条件；
（七）风险责任及违约责任；
（八）管委会对物业管理公司的监督检查；
（九）其他双方约定的内容。
委托管理合同应当于签订后一个月内报市建委备案。
第二十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据本规定及管理项目制订具体的实施管理办法；
（二）依照委托管理合同和有关价格管理规定收取管理服务费用；
（三）制止违反小区管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项业务。
第二十三条 物业管理公司有权实行多种经营，享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十四条 物业管理公司的义务：
（一）根据有关城市管理标准和委托管理合同对小区实施管理；
（二）接受管委会和业主以及非业主使用人的监督；
（三）及时接受和处理业主、非业主使用人关于小区管理的投诉；
（四）积极配合有关部门对小区内违章违法行为的处理。
第二十五条 物业管理公司对小区管理未能达到有关城市管理标准和委托管理合同规定的要求，管委会或委托方可以解除合同。
因管理、维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主和非业主使用人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第二十六条 对无故不交各项应交费用的业主和非业主使用人，物业管理公司可要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用3‰的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交管委会处理。
第六章 小区的使用及维护
第二十七条 业主和非业主使用人对房屋的使用，必须严格遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准不得改变房屋的结构、用途和外貌；
（二）不得对房屋的内外墙、梁、柱、板、阳台、平台、屋盖、通道擅自凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
（四）不得利用房屋从事危害他人合法权益和其它非法的活动。
业主和非业主使用人需要对房屋进行装修，须经物业管理公司同意，并严格遵守有关规定方能进行。
第二十八条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）整体外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施、屋盖、电梯等房屋本体公用设施，由物业管理公司负责组织定期养护和维修。维修费用按异产毗连房屋维修责任划分与费用分摊规定，从业主和非业主使用人缴纳的房屋公共维修基金中支出。
房屋公共维修基金应由小区管理处按栋号或梯号建立维修基金档案，专款专用，不得挪作他用。
第二十九条 房屋或楼宇不存在产权交叉，只有一个业主时，也可以由业主对房屋自行维修、养护，但必须接受小区的统一管理。
第三十条 小区内由开发建设单位投资的给排水、宽度3.5米以下的道路、路灯、停车场、公共娱乐场所、配电房、公共绿地、园林设施、公厕、化粪池、垃圾站等小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费用中支出。
小区公用设施的大中修理和更新改造的费用从公共社区专用基金中支出。
第三十一条 在小区内不得有下列行为：
（一）擅自改变小区内土地用途；
（二）擅自侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
（三）随地丢撒果皮、废纸和杂物，随地倾倒垃圾；
（四）饲养鸡、鸭、鹅、猪、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线，或开挖道路等；
（六）搭建各类违章建筑；
（七）损坏水、电设备等公用设施；
（八）随意停放车辆和鸣喇叭；
（九）焚烧沥青、油毡、皮革、橡胶、垃圾等产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质；
（十）超标排放噪音、烟尘、废气、粉尘、污水等；
（十一）未经允许擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；擅自在公共设施上写、刻、画；
（十二）从事管理公约所禁止的行为；
（十三）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
有关专业管理部门在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，须事先与物业管理公司联系，对开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工。
第三十二条 违反本规定第二十七条、第三十一条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
第七章 小区的移交
第三十三条 小区在管委会成立之前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对小区进行前期管理。管理费用除按有关规定向业主和非业主使用人收取管理服务费用外，其余由开发建设单位承担。
管委会成立二年后，管委会可重新聘请物业管理公司，在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘的权利。
第三十四条 小区的开发建设单位，不得将工程质量不合格或配套设施不完善的小区交付使用。
保修期内由开发建设单位负责与施工单位联系维修，也可以由开发建设单位委托物业管理公司与施工单位联系维修。
第三十五条 开发建设单位在移交小区时，应当向管委会移交下列小区工程建设资料：
（一）居住区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要资料。
第三十六条 公共社区专用基金来源另行规定执行。
公共社区专用基金的使用受市建委监督管理。
第三十七条 开发建设单位应在移交小区时，按市政府有关规定提供小区物业管理用房，其产权属管委会。管理用房不得出租、转让、出借、抵押、挪作他用。
第三十八条 开发建设单位应在移交小区时，按市政府规定提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。
该商业用房和小区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充小区的管理服务费。
第三十九条 开发建设单位违反本规定第三十七条、第三十八条第一款的，市建委应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市建委可申请人民法院强制执行。
第四十条 居住小区的公共社区专用基金、房屋公共维修基金和管理服务费的收支情况，由管委会会同物业管理公司半年公布一次，接受业主和非业主使用人的查询和监督，并报市建委备案。
第八章 附 则
第四十一条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本规定执行。
电力工程参建单位多，建设工期长，形成的工程档案数量大，内容庞杂，客观上给项目工程档案收集工作带来一定难度，要确保项目工程档案的完整、准确、系统就要特别重视档案的过程收集与集累，将项目档案管理从末端前移，把档案工作从一个工作环节扩展为贯穿始终的全过程控制的记录体系，将项目档案工作和项目建设一样纳入项目管理程序，与项目建设的各阶段同步进行，从项目开工前就应筹划档案管理，直至竣工验收，使工程档案形成首尾相接全程控制的记录体系。实践证明，抓好工程项目档案管理与工程建设管理的“三同步”，就可以实现工程档案完整、准确、系统化。以河南某两个大型电力基建项目为例，实践中，为了实现电力工程项目委托管理阶段的工程档案管理工作统一领导、分级管理，确保工程档案的完整、准确、系统、规范整理，安全保管和有效利用的目标，作为项目建设阶段的管理方从项目开始就着手对工程档案管理进行了策划，组建了有效的管理团队，机构编制隶属工程部，借鉴国际国内先进的管理经验，根据项目的具体特点编制了相应的工程档案管理实施细则，对档案管理人员进行了相关的培训。实践证明，这些举措从机构、人员配备和管理制度上为实现项目工程档案管理目标做了充分准备。
实践中，项目管理方与项目参建方实施了项目合同制。例如，与项目公司（两大发电有限公司）签订了项目委托管理合同，与设计、安装、监理、调试等单位签订了相关的委托合同。以合同制来约束各方的职责和利益关系，其中，就约定了合同主体与相对方在工程档案管理方面的职责和相互关系，明确合同各方的职责。例如，委托管理合同中约定，项目公司职责：（1）负责前期文件、设计基础文件、工程管理性文件（征地文件）的收集整理及其归档工作。（2）负责工程竣工验收交接文件收集、整理及其归档工作。（3）负责考核期运行资料的收集整理及归档工作。委托管理合同中还约定工程管理公司职责：（1）认真履行管理范围内档案工作的统一组织和管理的职能，负责对项目部各职能部门以及参建各方档案工作的指导、监督、检查和验收工作；（2）负责制定《项目竣工档案管理实施细则》，提供统一标准的档案装具和管理设施；（3）负责工程管理性文件（包括招投标文件、合同、协议、来往文件、会议纪要）、工程未完工项目文件的收集整理归档工作；4、负责按管理合同的要求向项目公司移交竣工档案资料。设计合同中约定设计单位的职责：（1）负责按工程建设要求，及时提供工程设计文件并编制施工图总清册；（2）负责按设计合同要求提供设计文件的归档资料；（3）负责对汇总的设计变更文件进行最终审核。保证其完整、准确编制竣工图；施工合同中约定施工单位职责：（1）建立单位工程总清册，并按细则要求编制单位工程竣工档案；（2）负责自购材料的资料收集整理工作；（3）每台机组移交前，及时整理完整、准确的设计变更单和与设计变更有关的工程联系单等有关编制竣工图的依据，在机组移交试生产后一周内提交工程管理公司项目工程管理部，由工程管理部和档案资料室共同组织有关单位审核，汇总后及时移交设计单位编制竣工图；设备材料代管理方职责：负责设备技术文件的收集整理工作。
实践中，项目管理方制定了一整套科学、合理、适用和操作性强完善的工程档案管理细则，从机构、人员、培训措施到领导管理体系、职责分工等行政职能层面和对档案的收集整理、分类组卷等等业务职能层面进行了分项规范。实践证明，制定完善的项目档案管理制度，是实现项目档案管理目标的保障，使各参建单位在收集和编制竣工档案时做到有章可循、标准统一、职责分明。实践中，项目管理方的档案主管编制了管理方内部各有关部门的归档范围、归档时间以及归档的质量要求，定期对文件的产生和收集、档案编制工作进行检查、指导。项目管理方通过这种内部的职责分工和过程控制，首先做出了表率作用，各个职能部门在实施作业的过程中把好了每一个重要的文件收集、编制和归档节点，形成了能够起表率作用和行为标准的工程档案卷册，完成了既定目标。以此为标准，约束和引导整个项目参建单位过程文件的收集归档管理。实践证明，项目管理与引导作用是项目参与单位档案管理规范化的保证。
实践中，项目管理方的档案主管加强了与各参建单位的沟通协调力度和检查过程管理，对参建单位的档案主管进行业务培训，统一思想、统一认识、统一标准。两个项目成立由发电有限公司（项目公司）、项目管理方（工程公司）及主要参建单位领导组成的项目竣工档案管理领导小组，负责领导和协调竣工档案管理工作；组织检查组，对竣工档案资料管理情况进行监督检查，领导和组织竣工档案预审及竣工档案移交工作。项目管理方（工程公司）工程部具体负责竣工档案工作，建立项目档案管理网络，不定期地组织监理公司及工程公司的技术人员对各参建单位的过程资料进行了检查评比，保证了档案的真实性、完整性和及时性，做到了移交精品工程的同时移交高标准的工程档案。在项目所有参建方的档案管理过程统一采用了PAP工程管理系统软件并多次对各参建单位的档案管理人员进行了档案专业知识及PAP档案资料管理模块使用的培训，既减少了协调的频率，又提高了管理效率。规范化的电子文档提高了档案信息的实效性和检索的便捷性，实现了在参建单位之间资源共享，也对档案编研工作起到了快速整合作用。管理过程中还严把案卷质量关，按照对原件、抄件、供应商资质报审附件、质量验评文件、工程技术记录表式等的归档要求，对施工、监理、设计、调试等单位的档案组卷情况进行了严格的过程检查，实践证明，采用先进的管理模式、有效控制案卷质量、遵循合理化的组卷原则，大大强化了项目管理各方的档案管理，其结果使得工程档案更加标准化、规范化，统一化。
2005年底到2007年间，江苏南通人徐进华、温州人马英、上海人谭雪梅和庄浩分别在上海加盟了“从台湾过来的”现大陆知名餐饮企业“一茶一坐”，成为其加盟商，不出三年，三人都向法院了一茶一坐。
看上去，又是一出加盟商加盟企业继而反目成仇的戏码。但这次的情节要离奇得多，结局也如悬念电影一样意犹未尽，不可名状。
这家中国颇具知名度的中式餐饮连锁企业究竟怎么了？
诱惑
豆浆煮火锅，咖啡烹牛排，牛奶泡普洱……来自台湾的一茶一坐不仅吃得新奇，店堂设计也优雅精致，这样的品位加上超人气，自然等于可观的利润。
南通人徐进华第一次走进一茶一坐就动了加盟的心思。徐进华夫妇多年来在南通经营着一家生产童帽的服装厂，手里有些闲散资金，一直想再做些投资。二人很快了解到加盟政策：加盟商自己寻找场地，一茶一坐提供指导，门槛是加盟费30万元，保证金20万元，开店的起始资金300万元，总计350万元。
徐进华还了解到，一茶一坐正在引入风投资金，上市在望……徐进华认定这是一个好项目，便于2005年12月7日，与一茶一坐签订了《一茶一坐直接特许经营合同》和作为附件的《一茶一坐委托管理合同》及《承诺书》。徐承诺在签约之后注册一家公司以“自动承接本合同中甲方（指徐进华）的全部权利义务”。然后徐进华先后分两次向一茶一坐支付了现金350万元。
没想到的是，从此以后，“我的加盟店，就与我基本无关了。”徐进华一脸迷惑。
火爆的背后
温州人马英、上海人谭雪梅与庄浩也与一茶一坐签定了同样的加盟合同，店址分别选在嵩山路和五角场。三人也是信心满满，准备大干一场。
合同签了，钱打了，加盟商与一茶一坐就有了休戚与共的利害关系。但是，马英、谭雪梅与庄浩还包括徐进华，真的了解一茶一坐吗？
能查到的公开资料表明，开曼群岛注册的台资公司一茶一坐于2002年6月进入大陆市场，一直以直营店的形式发展，2005年改变策略，开始招加盟商。
但是，上海虹口区工商局的档案却表明，2002年，一茶一坐公司由上海特一实业发展有限公司、新加坡旺旺控股有限公司和英属维尔京群岛CHANNEL TEA CO.LTD.公司三家投资组建。开业首年便宣告失利，2002年主营业务收入为493.51万元，公司亏损362.16万元，之后每年都亏损。2002年至2007年间，经毕马威会计事务所调整报出累计亏损2165万元。
我们自然要追问：既然一茶一坐生意火爆，为什么会亏损？它在上海等地陆续开了60家直营店，这些店的投入也可能导致财务报表显示为亏损；但是否有其他可能，尚不得而知。
而徐进华非常肯定地告诉记者，一茶一坐方面没有告诉他亏损情况，“我知道他亏损这么严重，我还会加盟吗？”
加盟商马英也表示不知情，她还提出了另外的异议：按规定企业需提供“真实、准确的特许合同文本”，一茶一坐应提供《一茶一坐委托管理合同》中注明必有的《设备委托采购合同》、《一茶一坐加盟餐厅招牌使用协议》、《原料委托采购合同》等五个附件。
而在2011年3月23日马英案子的庭审笔录中，审判长问：“这个合同既然约定有这些附件，相关的文本有吗？”一茶一坐人答：“这些文本是借用肯德基的文本。”审判长问：“当时有没有？”答：“我们没有。”“除了给上海马瑛餐饮有限公司以外，有没有这个文本？”一茶一坐人答：“没有。”
于是马英等人的律师主张，一茶一坐没有按商务部规定，向马英等人提供完整的特许合同文本，其与加盟商签订的合同其实是不符合规定的。
合同玄机
徐进华和马英一样，很多问题是事后才发现，并通过律师梳理才明白究竟。比如在与一茶一坐法庭相见之前，他们都不了解与一茶一坐签订的两个合同――《特许经营合同》和以附件形式出现的《委托管理合同》以及另一个附件《承诺书》（《承诺书》中徐进华承诺签订合之后立即成立一家公司以“自动承接本合同中甲方（指徐进华）的全部权利义务。”）――有何玄机。
按照前一个合同，一茶一坐在徐进华向其交纳350万现金之后，则将一茶一坐“商标、商号、经营模式等经营资源”授予徐进华，肯定了徐进华是该加盟店的实际掌控者和操盘者。
一茶一坐则认为，双方又签了一份《委托管理合同》，该店的经营管理权就是一茶一坐的了，并且亏损皆由徐进华承担。
那么，这家店的经营管理权究竟属于谁？签了一份名为“委托管理”的合同，就是一茶一坐的了吗？最高人民法院在《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》中明确规定：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。”（《法复（1993）16号》）所以律师告诉徐进华，该店的经营管理权应该是他的。
当时徐进华没有发现两份合同中有这么多字眼可以抠。他只觉得加盟商拥有加盟店的经营管理权天经地义，于是后来发生的事让他觉得匪夷所思：
徐进华签约后，便按要求将身份证复印件交给了一茶一坐，然后回到南通等待一坐一茶为其提供后续的支持服务。
这边，一茶一坐开发部经理郭霖拿着徐进华的身份复印件去了工商局，在徐进华完全不知情的情况下，假冒徐进华的签名，注册了一家以徐进华为董事长的“奕欣公司”，来管理这家加盟店。公司成立后，一茶一坐领取了奕欣公司的《企业法人营业执照》，又用该营业执照刻制了奕欣公司的公章、办理了《税务登记证》及《企业法人代码证书》，开设了奕欣公司的银行基本账户。
接下来，一茶一坐并没有将奕欣公司的上述证件及财务专用章、公章还给奕欣公司，而且越过了徐进华，用公章和财务专用章以奕欣公司的名义开始与外界签订房屋租赁合同、装修合同、原材料采购合同、设备采购合同等，开始使用那300万元的开店资金。
由于奕欣公司是在上海南汇异地注册，对上海的一茶一坐加盟店不便管理，不久，郭霖又到上海工商局假冒徐进华、徐妻王青的签名，注册了进华公司，领取了营业执照，办理了一系列相关手续。一茶一坐又拿着进华公司的章，继续对外签订采购合同。
――以上细节都得到了法庭的确认，以及郭霖本人的承认。
徐进华得知这些情况是好些天以后，一茶一坐通知说，“店址选好了，你来看看。”徐兴冲冲赶到上海长寿路1118号的芳汇广场一看，自己的店已经在装修了！怎么自己事前一点不知道啊？追究原委，才发现了冒名注册等问题。
“我是这个店的老板。”“不认识。”
徐进华查遍两份合同，都没有一茶一坐可以代为注册公司和掌控公章财务章的条款。那么，一茶一坐的理由是什么？他们的说法是，“为了防止加盟商恶意卷款逃跑”。
不仅如此，记者还注意到，一茶一坐在格式化的委托合同里都规定好了，装修公司、采购原材料的公司、提供设备的公司等，都由一茶一坐指定或“代为采购”。有人私下告诉记者，这些公司皆与一茶一坐某些高层存在关联交易，但记者并未在工商等方面拿到相关证据。
徐进华无可奈何，钱已经给了别人了，他只好善意地相信对方。
怀中复杂的心情，徐进华在自己的芳汇店附近投资买了一套房子，方便就近到店里。可是他又很少到店来看看。因为他这位加盟商，对自己的加盟店而言完全是多余的人。对这个店的一切事务，他说不上半句话。
徐进华给记者讲了一个他自己的亲身经历：2006年9月的某一天，他又接到通知，说“芳汇店要开业了，你来看看吧”。徐进华过去一看，仅需40来人的芳汇店，一茶一坐安排了60多人，而这些人全由自己发工资。
毕竟是开业庆典，徐进华不能砸自己场子，还是招呼上了几个朋友，然后像个外人一样买了几个大花篮，自己摆在了店门口。进店去，服务员把他们当一般顾客一样招呼接待……
吃完饭，徐进华偷偷告诉服务员：“我是这个店的老板。”服务员诧异地看了他两眼，悄悄说：“不认识。”他只好付了钱，转身装着大大咧咧地对朋友们说：“看看，咱的店，怎么样，连老板吃饭都要买单。这才叫现代企业的管理！”
一出店，徐进华只想痛哭。之后徐为了打官司和律师详谈，律师主张，一茶一坐用他们公司的章签订的合同和对加盟店进行的管理，是非法的、无效的。
查账
开业五六个月后的2007年上半年，徐进华要求查奕欣公司和进华公司的账。
“开业五六个月了，但是账册上只登记了开业第一个月的账目。”徐进华告诉记者，除此之外，账册中还夹杂着大量没有时间、语焉不详的购物进货发票和凭证。
为了搞清楚这些凭证和发票的真实性，徐进华分别用数码相机拍下了每一张凭证收据、发票，随后交由第三方审计事务所进行审计。
徐进华从自己随身携带的公文包里，掏出了厚厚一叠如同汉语大词典般的审计资料。记者看到，这些审计资料中，部分发票、凭证缺角，不少发票凭证没有标注日期、单位。最后审计事务所的审计结果显示，这一叠凭证和发票几乎都存在问题。“凭证所标物品购入金额与发票不符”、“凭证内容与发票内容不一致”等评审文字几乎出现在每张凭证发票的扫描页面上。
再有，芳汇店的装修及设备价格总计214.58万元，但是，按照第三方询价机构的结算审核，其实际造价仅为120万元！芳汇店为什么会多支出94.58万元？
还有进货量高得离谱的进货单，“其中有一张进货单是标明芳汇店进了56万元的精肉，如果按照8元一斤肉来算，那是7万斤肉，35吨！”另外还出现了数千斤之多的红枣进货单。
这些，都源于进华公司的章和财务大权握在一茶一坐手里，再怎么离谱的发票，只要一茶一坐将进华公司的财务专用章一盖，钱就得支出；而且这样一来，芳汇店的收入一茶一坐可以轻而易举地划走。徐进华要求一茶一坐归还公司文件和章！
2008年11月，一茶一坐对此出具了一纸《证明》：“上海进华餐饮有限公司为我司直接特许加盟商，公章、财务章、法人章自该公司加盟的一茶一坐餐厅开业起由我司代为保管……”
徐进华不服，第一，我何时授权给你“保管”的？分明是强占；第二，既然是“保管”，那么没有我的授意，你就没有使用的权利！第三，显然，一茶一坐还是不予归还。
另外三位加盟商马英、谭雪梅和庄浩，除了没有被注册第二家公司外，其他所有遭遇与徐进华完全一样。
台前幕后
之后，徐进华拒绝向一茶一坐支付合同规定的管理费、服务费，加之芳汇店业绩本就不太好，一茶一坐于2008年年底关了徐进华的店。同样的原因同样的时间，马英的店、谭雪梅的店也被一茶一坐关掉了。
2009年初，徐进华联合加盟商马英等，将一茶一坐告上了法院。一茶一坐则向法院对徐进华等人提起了反诉，状告他们各有数十万元不等的应付款久拖不付。
这场官司一打就是两年。
对于本案的性质，徐进华及其律师胡炯明的观点，同法院的主张产生了巨大分歧。徐进华及其律师认为，一茶一坐强行占有加盟店的经营管理权、扣押公章及营业执照等财物、违约进行经营管理，并且所签合同文本不全，多处不符合相关法规，内容明显自相矛盾。他们认为，芳汇店实质上已成为一茶一坐的直营店，所签特许经营合同和委托合同已不成立，法律尊重事实，因此一茶一坐应该赔偿徐进华全部损失近560万元。
而一茶一坐和法院却认为，二者的加盟关系是成立的，双方的纠纷在于芳汇店的装修造价过高，支出混乱，一茶一坐应予赔偿徐进华超额部分。
最终，法院于2011年4月判决一茶一坐赔偿进华公司经济损失70万元，进华公司需支付一茶一坐应付款32.64万元，金额相抵，一茶一坐向进华公司支付37.36万元，双方了结。
同一家法院对马英、谭雪梅和庄浩案的判决也大致如此。
徐进华当然不服，决定不顾一切上诉。下一场官司大战将不可避免……
记者手记：
在采访这个选题的过程中，记者一直有个疑惑，一茶一坐2005年开始招加盟商，十几家加盟商大多数的遭遇和结果都同徐进华类似，一茶一坐究竟意欲何为？
或许有个猜测能够帮一茶一坐“自圆其说”。一茶一坐一直梦想在美国纳斯塔克上市。于是2005年至2008年期间，一茶一坐总共经历了三轮融资。但是一茶一坐一直亏损，为了提高增强盈利能力，一茶一坐一边用融得的资金开直营店，一边又想出了一个开加盟店的新办法――
从2005年开始招加盟商，用加盟商的钱来建店，然后用上面写到的种种方法、步骤，将加盟店的控制权、经营权掌握在自己手里。
从徐等人的表述看，在加盟店的装修工程、设备采购、原料采购等多方面一茶一坐都有操作空间，甚至可以利用掌握加盟商公司法人章、公章、财务章的便利，直接将钱划走，所以才出现“一次采购猪肉35吨”的可笑的后补发票。
退一步说，如果加盟店这样折腾下来还能正常经营盈利，并保持强劲增长势头。一茶一坐就以双倍开店价格将其收购，以其强大的赢利能力增加上市砝码，这样皆大欢喜。
如果加盟店经不起折腾倒下了，一茶一坐就将加盟店直接关了，所谓“加盟有风险”……
然而这样的公司能顺利上市吗？十几起加盟商官司缠身，至今没听说它上市之事。
单位名称：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________
单位名称：_________
资质等级：_________
证书编号：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：_________物业类型：_________
座落位置：_________区_________路（街道）_________号
四至范围：_________
总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。
甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。
第四条 乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。
第五条 本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
（一）甲方负责返修；
工厂物业管理合同范本
委托方（以下简称甲方） ______________________
受委托方（以下简称乙方）_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《实施细则》等国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_______实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置：_____________________________________________；占地面积：_______平方米；建筑面积：_______平方米；其中地上建筑面积_______平方米，地下建筑面积_______平方米，绿化覆盖率为_______%；物业类型：_______.
第二条 委托管理事项
（一）房屋建筑本体共用部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；
（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务；
（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；
（四）本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理；
（五）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
（六）车辆行驶及停泊；
（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；
（八）社区文化娱乐活动；
（九）物业及物业管理档案、资料；
（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
第三条 合同期限
本合同期限为_______年。自_______年_______月_______日起至_______年 月_______日止。
第四条 甲方的权利和义务
（一）与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
（二）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理
主管部门认定，有权终止合同；
（三）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施；
（四）甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积_______平方米（不含设施设备用房面积）物业管理用房属甲方所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
（五）甲方在合同生效之日起_______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用房资料等），并在乙方管理期满时予以收回；
（六）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（七）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
（八）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
（九）法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
（一）根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；
（二）遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
（三）负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
（四）有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；
（七）至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目；
（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计；
（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）
第六条 管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准）
第七条 管理服务费用
（一）本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_______元；如业主或物业使用人将宿舍改为商业用途，物业管理服务费将按商业用途收取。
（二）乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督；
（三）房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护；
（四）本物业的公用设施专用基金由甲方负责按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。
第八条 奖惩措施
（一）乙方未完成合同规定的各项管理目标，或出现重大事故，经市政府物业管理主管部门确认需由乙方承担责任的，甲方有权解除与乙方所签物业服务合同。
（二）合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续约_______年。
第九条 违约责任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；
（三）因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）；
（四）甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第十条 其他事项
（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；
（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满6个月前向对方提出书面意见；
（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理；
（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳仲裁委员会依法裁决；
（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行；
（六）本合同正本连同附件共陆页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力；
（七）本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
法人代表：
法人代表：
