房地产开发和管理赏析八篇

序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产开发和管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。

第1篇

【关键词】：房地产开发项目;工程管理;措施

中图分类号： [F235.91] 文献标识码： A

引言

工程管理在房地产开发项目中占有很重要的地位。它是一个系统工程，同工程建设的各方面紧密相关，建筑工程管理的好坏在很大程度上取决项目实施的各个阶段的措施.在房地产开发项目中工程建设的各个阶段，只有运用合理的工程管理手段、管理的职能与科学的技术方法，才能在建筑市场竞争中占有一席之地，本文就工程项目管理目前所存在的主要问题及采取的措施作了简要的阐述，以求达到房地产业的健康发展。

一、我国房地产业工程管理工作中存在的主要问题

目前建筑工程管理工作中存在很多有待解决的问题。这些问题主要体现在以下的几个方面：

1.质量责任不明确，没有有效的奖罚制度

工程管理中，没有明确的确认工作人员的责任，质量与责任挂钩不紧，当出现质量问题时，往往找不出其责任人，造成工作人员责任感的淡薄，从而直接影响到工程的总体质量。同时，还缺乏健全有效的奖罚制度，功而没有奖，错而没有罚，造成工作人员积极性的降低，从而敷衍了事、潦草施工。只有加强考核，制定严明有效的奖罚制度，切实落实该赏的赏，该罚的罚，才能提高员工的积极性，确保工程质量。

2.规定的管理制度难以深入基层

近年，各级建筑有关部门都加强了对建筑行业的监督检查力度，同时也出台了一系列的建筑政策法规和管理文件来宏观调控建筑行业的体制。但是，这些制定的工程管理制度难以深入，只存在于表面工作中，当工程管理制度文件下发到各单位以后，没有运用到工程管理与施工建设中，而只是在应付上级检查察的时候应付一下，没有起到应有的作用。

3.在管理体制中没有科学完善的管理部门机构与工作人员

为了节省开支，增加利润效益，工程管理部门不是精简机构，就是有机构而无工作人员形同虚设，没有起到调节管理工程进度的作用。而且工作人员一人身兼数职或多人在同一工作岗位上的现象时有发生。

4.缺乏专业技术人员，不注重技术开发与科研成果的应用

缺乏项目管理软件的高级管理人才，高素质的且能按照国际通行项目程序、管理模式、标准进行项目管理的人才尤其是缺乏，而且科技创新机制不健全。

5.质量监管核心与机制的不健全

施工工程质量监督与控制工作是建筑管理工作的一重要内容，该工作的实施需要施工、监理及质检机构三方参与。三者由于利益出发点的不同，并且三者之间不存在隶属关系，这就形成了没有明确的监管工程质量的核心机构的局面，缺乏明确的质量监管部门，导致工程管理的混乱，从而为想要提高工程质量的安全增加了难度。

二、提高工程管理的措施

1、认真贯彻各项技术管理制度

贯彻好各项技术管理制度是搞好技术管理工作的核心，是科学地组织企业各项技术工作的保证。技术管理制度的主要内容有：(1)编制施工组织设计与施工场地总平面图；(2)施工图的熟悉、阅读和会审制度；(3)工程技术变更联系单管理制度；(4)施工图技术交底制度；(5)材料及半成品试验、检验制度；(6)施工质量管理制度；(7)工程质量检验与评定制度；(8)隐蔽工程的检查和验收制度；（9）工程结构的检查、验收与竣工验收制度；（10）工程技术档案与竣工图管理制度。

施工的技术管理

在工程施工前，设计单位、建设单位及监理单位要严格审查施工设计图纸，保证有配套的施工项目的设计图纸说明和地质勘查资料，施工人员要熟悉施工的图纸，充分的理解设计的意图，并能够把设计图纸当中的内容准确无误的应用到施工的现场当中去，同时还要掌握一些关键环节的专业技术。在施工阶段，每一道的工序都要进行及时准确的技术交底，把有关的技术经验反馈到下一步的施工工作中去，不断的提高土建的专业施工水平，对于施工过程中的一些比较特殊的环节，容易出现安全隐患的部位以及一些特殊的建材进行施工时，对于所采用的新设备、新工艺更要严格的进行技术交底的工作，确保整个建筑工程施工进度和工程的质量。

3.制订企业施工标准，逐步完善成套的技术

这就要求施工企业制订企业的标准，它是落实规范标准的规定，是确保工程质量，提高投资效益的重要举措，是施工规范标准体系改革的重要方面。工程技术标准分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。他们之间的关系是国家标准最低，企业标准最高，严格执行企业自身制定的标准，才能保证国家标准的真正贯彻落实。企业标准有补充标准、产品标准、方法标准、工艺半成品标准、工作标准和生产经营活动中的管理标准等。通常施工企业制定的施工工艺标准都会选择企业最优的特长或专业，结合本企业的管理水平和技术水平，制订出该项的施工工艺或操作标准。

4.激励、竞争、约束和监督四大机制的建立和完善

鼓励技术工作人员进行施工的办法就是给人才加薪，以促进技术人员的刻苦工作。对施工质量进行管理，对施工图纸进行检测，以确保准确的进行，并有利于提高竞争力。用相关的法律法规进行约束工人的施工状况，不能出任何差错。监督部门要严格按照制度进行监督，不对的地方直接指出来进行完善。

三、优化方案，提高工程管理质量

在工程管理过程中，房地产开发商的工程管理人员应根据工程实际，建议设计单位采取技术与经济相结合的有效设计方案，对原有的设计进行优化。

某工程项目，设计单位依据《岩土工程详细勘察报告书》对桩基础进行设计时，在计算受力时，因不能准确判断灰岩石埋深，对桩端持力无计算依据，设计考虑仍以摩擦为主，桩端持力为辅的计算方法。桩尖持力层为地质报告中的勃土层或灰岩层，预估单桩承载力极限值取值以勃土层以上各土层的摩阻力为主的计算约为1600kN，此时设计总桩数为510根，选用直径为400mm的预应力管桩，有效桩长为27m-28m.

该工程经过试桩，在试验过程中有意选择近50%以上试验桩端置于灰岩层上。检测报告表明，当桩端置于灰岩层上时，试验桩最大压力为2OOOkN已大于预设静压桩机压力，单桩试验承载力为2200kN，也大于预设最大静荷，且仍未出现极限沉降迹象，试验桩长为28m.

针对上述情况，房地产开发商的工程管理人员为辅的计算方法。经计算，最终桩基设计为:桩长28m，单桩竖向极限承载力标准值为2200kN，桩端持力层为第6层一灰岩层，桩数减少到301根。

通过对设计的优化，经济效益是明显的，初步统计减少桩基施工量约5800m，节约投资约58万元。工程完工后，经过多期的沉降观测证明:房屋观测点的最大沉降量为5.Omm，与规范比较，远远小于允许沉降量。

结语

虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的，是正确的。不仅体现在管理方法的改进，还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，我国的工程施工问题会逐步得到解决，使得我国的房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]刘泽权.建筑工程管理的现状研究[J].山西建筑,2009,(14).

[2]王文忠.建筑工程管理现状和改进[J].消费导刊,2008,(15).

[3]钟敏.论加强施工现场管理的途径及其重要性[J].科技资讯，2006，18.

第2篇

摘 要 在房地产市场持续调控的环境下，房地产开发企业经营和管理面临诸多困难。本文从房地产企业财务管理现状入手，简要分析了当前我国房地产开发企业财务管理中存在的问题．并提出了加强房地产企业财务管理的一些措施。

关键词 房地产企业 财务管理 问题 对策

2012年政府把“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”作为当年的主要任务，“限价”、“限购”、“限贷”政策继续执行，房地产市场正式进入严冬，作为房地产开发企业管理核心的财务管理将面临严峻考验，房地产开发企业想生存和发展，就必须加强自身的财务管理，来应对挑战，渡过难关。

一、房地产开发企业目前财务管理现状和存在的主要问题

第一、资金周转率下降，融资困难，财务风险加大。房地产开发企业普遍面临资金短缺的窘境。一是因前期市场扩张过度，普遍面临存货高企，销售缓慢，变现能力变差，资金周转率降低；二是融资渠道单一，主要依靠银行贷款，随着国家陆续出台房地产市场调控措施、银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资难度和成本加大；三是企业内资金管理分散，存在某些项目公司资金闲置，而另一些项目公司却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下，有效的资金管理体系尚未形成。

第二、财务管理“被动反映型”的现象较突出。财务停留在停留在记账和编制财务报表等会计核算方面，出具的财务决算报告和财务报表适用于经营工作的事后评估，具有滞后性。很多企业日常管理忽视了财务管理的核心地位，在项目评价、前期策划、招投标、合同签订、经营决策等重要经济业务中往往没有财务人员的参与，财务管理事前和事中的预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。

第三、内部控制薄弱，财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不健全、不完善，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象；二是费用开支标准混乱，不规范，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理，随意性大。

第四、成本管控工作线条较粗，管理责任不明确。缺乏成本的总体控制，无法掌握最新成本动态，财务成本控制的底线不明确，目标成本准确性差，成本控制效果不佳，实际成本和费用偏高。全员成本管理意识薄弱，整个开发过程缺少统筹成本管理，在项目发展、规划设计、招标、签约、销售、物业管理等环节没有及时进行财务成本的事前预测和事中控制，在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。

二、房地产企业加强财务管理，提高财务管理效率的措施

（一）加强资金筹措，控制融资成本，加快项目资金流转

面对严峻的经济形势，房地产开发企业要重视和运用“开源节流、现金为王”的财务策略，做好现金流向与现金流量的安排，以免发生资金链断裂，引发财务危机。

一是资金的筹措管理方面，要加强企业的信用管理，拓展融资渠道。房地产企业可以尝试股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道。成熟的企业可考虑引进境外机构参股，这将使企业国内融资受困的情况下，依然有腾挪空间。

二是加速项目资金周转，应尽快处理掉“拖拉工程”，改变过去单纯的成本加利润式或与同区域项目类比的定价方法，更多考虑市场需求的现实状况，将产品定位于自住购房者，满足刚需市场。对于个别拿地成本处于高位的项目，应及时认亏，积极实行以价换量、组合优惠的方式，缩短项目销售周期，用单个项目亏损或项目转让的代价来换回整个企业资金链的安全。

三是加强企业现金管理，一是做好现金流量预算，测算合理的现金流量循环周期，使企业现金流量保持平衡，二是做好现金收支的动态监控，按月编制资金收支预算，明确责任，三是合理使用企业信用，尽可能使应收款项与应付款项的期限保持一致，防止企业过度预支资金。

四是认真研究当前房地产市场，审慎项目投资决策。房地产企业在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额的增长问题，更重要的是注重现金流问题。把握好项目开发节奏，在项目定位、户型上下功夫，调整好开发项目类型和产品结构，谨慎布局，有效使用资金。

（二）完善财务管理系统，提高财务管控能力

一是房地产企业首先应当统一会计核算制度，统一科学设置会计科目、制订核算程序和规则，构建核算管理体系，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础，便于数据的对比、分析和考核。

二是建立资金管理中心，对项目资金进行统一集中管理，利用各项目公司的闲置资金进行内部调剂使用，可以使房地产企业相当于获得无息贷款，提高了资金的整体使用效益。

三是要建立管理会计系统,通过设立成本中心和利润中心，建立管理会计报告体系，通过财务管理报告向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持，强化考核和监督机制。

四是加强财务制度建设，完善内部审计。房地产企业应当遵循针对性、操作性和强制性原则设立专门的财务管理机构，制定相应的财务管理制度，实行财务管理的规范化和制度化。逐步展开财务收支审计、经济效益审计、管理审计、内部控制评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等内部审计工作。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。

（三）组织内部授权管理，实施财务控制

规范企业法人治理结构，在人员配置过程中，应当遵循不相容职务相分离的原则，加强各经济职位的业务牵制与监督。建立和完善明确的业务授权制度,平衡各级管理人员的权力与责任,做到责权对等，明确规定各项公司业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

（四）强化成本管理控制

推行全员成本管理体系，抓住项目开发关键环节进行成本优化及有效控制。一是可行性方案的选定和投资估算的定位，通过控制项目获取成本，对地块获取成本进行准确分析，严格控制项目风险；二是重视规划设计工作，加强方案优化力度，在规划设计阶段引入成本控制和成本优化机制。通过设计方案招投标、限额设计、图纸会审等来加强设计造价控制，根据项目定位和目标成本准确把握规划设计方案；三是做好供方管理，通过竞争性招标和集中采购控制采购成本，做好工程合同的签订与执行，工程进度和设计变更签证，严格材料、设备的定价和采购，控制工程款的拨付；四是做好工程结算，重点防止重复计算及收费，落实设计变更及签证，核实工程量，审定取费程序和单价套用；五是严控工程交付和运营维护费用，降低营销及管理费用；六是做好财务费用及税务支出筹划。

（五）推行全面预算管理

房地产企业在确定各层次责任中心的基础上应建立以项目预算、资金预算为基础的企业预算管理模式。项目预算是以开发项目作为预算对象,将发生的项目前期可行性研究、规划设计、报建审批、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划、税金计划等内容进行的整体预算。资金预算由开发企业在对各责任中心的年度资金需求和收支计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作制定形成。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,根据企业开发流程和开发计划编制、汇总和完善本责任中心的项目预算及资金预算。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

参考资料：

[1]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨.财经界.2010(2).

第3篇

关键词：合约管理；房地产开发企业

合约管理是房地产开发企业项目管理的重要组成部分，项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合约的履行来实现的。房地产开发企业针对具体的项目、项目实施的各个环节和全过程进行有效的合约管理，有助于实现企业的目标，控制成本，获得良好的收益。目前我国房地产企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合约管理水平不高、管理机制不健全的现象，提高房地产开发企业建设项目合约管理水平是十分必要的。

一、合约管理的重要性

合约管理在房地产开发企业中有着特殊的地位和作用，国外许多房地产开发企业、工程项目管理公司和工程承包企业都十分重视合约管理工作。

1、合约确定工程项目的成本、工期和质量、功能等目标，规定着合约双方责权利关系，所以合约管理必然是工程项目管理的核心。

2、房地产市场竞争日趋激烈的情况下，企业之间比拼不单单只是设计、品牌以及物业服务等，作为一个企业来讲最重要的还是利润，因此，对于房地产开发企业来说，做好成本管理至关重要，而与成本控制密切相关的，就是合约管理。

3、合约管理贯穿项目的全过程且复杂。工程项目建设要经历项目立项、可行性研究、勘察设计、招投标、工程施工和运营等阶段，各个阶段都会有不同的企业参与其中，形成各式各样的经济关系。而合约正是维系这种关系的纽带，所以房地产开发企业项目管理的过程在本质上是一系列合约签订和履行的过程，项目管理的过程是以合约管理为中心的过程。

4、合约管理在房地产开发项目管理中是最核心、最重要的，尤其在合约的签订过程中，必须谨慎，因为合约一旦签订，出错之后将会付出巨大的代价，在合约的履行过程中也必须严格按照合约规定实行，使合约管理和工程管理有效结合。

二、如何加强房地产开发企业的合约管理

加强房地产开发企业的合约管理，需要从“三个到位”入手，做好全过程的合约管理。“三个到位”即组织到位，制度到位，工作到位。组织到位就是建立起规范的合约管理机构、配备称职的合约管理人员。制度到位就是建立和完善合约管理相关制度，规范管理行为，从制度上保障合约风险降低到最低限度。工作到位就是在人员到位和制度到位的前提下，抓好合约过程中各个环节的具体工作。全过程的合约管理，就是说房地产开发企业对合约策划阶段、招标阶段、合约实施阶段、合约收尾阶段等过程进行管理控制，不仅要重视合约履行阶段的管理，也要重视合约形成和收尾阶段的管理。

1、合约管理组织体系

房地产开发企业必须结合实际建立完善合约管理的组织机构，逐步建立公司、分公司、项目部各层次的合约管理机构，形成合约管理的网络组织，配置专业的合约管理人员，负责合约管理的各项工作。针对合约管理人员，需要定期不定期地对其进行培训，包括建筑、法律、管理等专业知识，提高相关专业知识水平。

2、合约管理制度

建立制度的目的是为了维护一种秩序，使企业形成良好的运行机制。健全的制度是约束组织和组织中个行为的依据，是管理工作绩效的保障。在合约管理过程中的每个环节，建立和健全具体的、可操作的、严格的、行之有效的规章制度，通过制度来规范、协调各方的工作，从而使合约管理的有关各方做到分工明确、职责清晰。这些管理制度主要包括：招标管理制度、合约审查批准制度、签证管理制度、付款管理制度、变更管理制度、合约考核制度、合约统计及归档制度等。

3、合约策划

在招标工作开始前，房地产开发企业应根据本项目的规模、工程特点和施工进度计划的要求，编制合约管理策划报告，对合约管理进行总体的把握。合约管理策划内容包括合约管理架构、招标计划、时间节点控制、工程量清单编制原则、工程价款支付方式、成本控制计划以及合约实施阶段的不利因素和应对措施等。

4、合约订立

合约的订立阶段也就是招投标阶段，它对合约的整个过程起着决定性的作用，必须得到充分的重视。在这个阶段，房地产开发企业掌握着主动权，应该充分把握这一权力，订立一个对自己有利的合约。首先抓好招标文件的编制，尤其是工程量清单的编制和对工程工期技术等方面的要求，其次要对投标单位进行详细的资格审查，选择有能力的承包商，再次在评标过程中，不能单一的选择最低价中标，要综合考虑各个投标单位的报价以及施工技术等，最后在合约谈判阶段有意识地研究合约条款中存在的不确定因素，严格审查合约中的特殊条款，最大程度预测和消除施工过程中可能发生的对业主不利的索赔因素。

5、合约履行

合约履行过程就是在合约签订之后，整个工程施工阶段，一直到竣工验收为止，要使合约顺利实施，必须重视合约履行阶段的管理。首先，合约管理部门要向工程项目部门要做好合约交底，详细分析合约内容，落实合约责任，预防合约执行过程中可能出现的索赔事件。其次，合约履行阶段要做好工程签证的管理、变更及变更价款的处理、付款的处理和索赔的管理等，形成固定的工作规范和程序。

6、合约评估

合约评估主要是在合约收尾阶段进行的，是合约管理的总结阶段，往往不为人所重视，其实合约后评估工作是件很重要的工作，是对合约好坏、管理得失的评估，可为下一工程项目管理提供可借鉴的经验。合约后评估工作主要是总结合约执行情况，对合约管理好的经验加以总结推广，对过时、不符合现行法律法规，以及不严谨、容易被对方索赔的条款要加以改正。

参考文献：

[1]成虎:建设工程合同管理与索赔（第四版）[M].南京:东南大学出版社,2008

[2]成虎:工程合同管理.北京:中国建筑工业出版社,2005

第4篇

[关键词]房地产；成本控制；招标；合同管理

招投标及合同管理是房地产项目在运营阶段的成本管理的重要工作内容影响整个房地产项目的经济效益。因此，作为房地产管理人员，在房地产开发市场竞争愈加激烈的形势下，进行有效的合同管理，择优选择承包商，确定合理的中标价格，从而保障房地产开发项目保质、保量、高效实施，加快资金回笼，降低开发风险，提高企业的投资收益。这里对房地产项目开发过程中的招标和合同管理相关工作做以简要分析。

一、有效利用招标手段，合理控制成本造价

以招标的形式能引进竞争机制，可以有效降低房地产开发企业的投资成本，房地产开发企业可以此为手段选择信誉好、技术含量高、经验丰富且价格合理的承包商，这样不仅可以降低工程的成本造价，而且为以后的施工管理上提供了良好的条件。

1、房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环，关乎到整个房产项目是否盈利.能否顺利实施，是房产开发的生命线！但是同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的，要想通过招标找到真正合适的合作方谈何容易，中间过程繁琐复杂，选好单位的风险把控很重要。

2、要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的。只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，尽量避免风险；

3、开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。因此要以合理低价中标为原则，要尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；

4、对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；

5、在商务标评审时，要严防投标企业的不平衡报价。应在招标文件中明确提出，招标人不接受不平衡报价，有对其明显偏离正常价格的报价进行调整的权利。杜绝不平衡报价给招标人带来的风险。

二、 加强工程合同管理和控制

加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。

在招标阶段，要合理确定合同形式.编制招标文件。

为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：

1、施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；

2、当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；

3、.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；

4、当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；

三、房地产开发项目的工程招标和合同管理之间的关系

房地产开发企业的管理人员之所以既要对工程的招投标活动进行监督，又要对施工合同的签订和履行进行监督，这是由于房地产开发项目的工程招标和施工有很着密切的关系。首先，这种关系在于房地产开发项目建设工程招标过程就是施工合同的谈判和订立的过程，也就是说承发包方双方当事人提出订约提议以及接受订约提议的的协商过程；再则是从市场的交易行为来看，房地产开发项目工程招投标是一种交易行为的过程，在这个工程当中，承发包方双方还没有建立依靠法律的交易关系，这种关系得到了相关的招投标方面的法律法规的调整，只有通过决标之后，承发包方双方签订了施工合同，这种交易行为才通过合同这种具有法律效力的形式被确定下来，只有这样，双方的权利和义务关系才得以确定，双方的合法利益才能得到法律的保护；第三是从招标投标的跟踪管理以及评价招投标是不是成功的角度来看的，要体现招投标是不是进行的成功，只有通过监督和检查双方对施工合同的各项条款的履约情况来体现。第四是从建设部制定的建设工程施工招标文件范本和建设工程施工合同的文本来看的，房地产开发项目招标文件当中有合同的主要条款，反过来说，招标文件是组成合同的主要文件，所以说，两者是互为主要内容的，所以说房地产开发项目的工程招标和合同管理是不可分割的。

四、房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用

（一）房地产开发项目招投标与合同管理分离造成的工作不便

把招投标与合同管理进行分离，这样就会造成多头管理的弊端。这样片面强调房地产开发项目合同管理的独立性，不从市场经济的角度认识房地产开发项目合同管理和招投标之间的关系，不重视合同管理在招投标中的作用。这样招投标就只能管审查监督开标，标底以及招标文件；合同只管房地产开发项目的合同签订和履行，两者互不相干，这样就会造成工程陷入工作上的被动。

（二）在房地产开发项目中处理好招投标与合同管理的关系

要正确处理房地产开发项目中的招投标以及合同管理的关系，才能有利于房地产市场的健康发展。

（三）房地产开发项目中合同管理和招投标的相互配合

提高合同履约率，建立合同考核制度以及履约检查是房地产开发项目工程招投标跟踪管理工作的主要内容和巩固招投标成果、提高招投标工作水平的内容。这也与房地产开发项目合同履约的顺利与否，招投标工作的成功与否息息相关。定期进行合同履约检查，是对房地产开发项目招投标活动的评估，也是下次招投标活动的借鉴。通过对房地产开发项目施工合同的监督检查，建立工程招投标跟踪管理档案，把投标企业引入市场竞争的机制，让企业树立以履约求信誉，以信誉求发展的意识，让信誉高的施工企业多中好标，这样就能推动房地产开发项目招投标工作的开展，提高房地产开发项目招投标的工作水平。

五、培养和选拔高素质经营和项目管理人才

项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。

结语

随着经济的发展，市场竞争日益激烈，暴利时代即将结束，各房地产企业已越来越关于企业内部的成本管理。工程招投标及合同管理作为房地产开发企业全过程成本管理的重要环节，正越来越受到众多房地产企业的关注。房地产开发工程招投标及合同管理工作的意义也显得更为突出，不仅能让各企业进行公平的竞争，同时也能很好的约束各企业在施工中的自觉性，而合同管理不仅是工程项目管理的核心，也是房地产开发企业工程管理的重点，因此做好房地产开发工程招投标显得由为重要。在目前的房地产开发项目造价管理体制之下，缺陷还是显而易见，但随着管理的不断完善，房地产开发项目建设工程的招投标及合同管理工作也会不断改善。有效降低建设工程成本，合理确定建设工程造价，约束各方的行为规范，提高房地产开发企业的投资效益，使房地产企业和项目在激烈的市场竞争中取得优势和胜利。

参考文献：

[1] 马金敏，马丽霞. 投标阶段的合同管理[J]. 科技致富向导. 2011（24）

第5篇

关键词：房地产项目开发；成本控制；管理

中图分类号：F87文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0062-02

随着中国经济的快速发展，房地产行业已经取得了重大的成就，如今房地产行业已是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。随着建筑市场竞争的日趋激烈，房地产项目的利润空间越来越小，特别是在当前房地产调控政策越来越严厉，房地产开发成本居高不下的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制和管理息息相关，不注重成本控制和管理的企业都将被淘汰出局。所以房地产项目开发的成本控制和管理已经成为研究的重点。因此，为了在行业的逆流中生存乃至增长，为建设和谐社会的目标，对房地产项目开发进行良好的成本控制具有现实意义。

一、房地产项目开发的成本结构

房地产项目开发成本主要由四部分组成。

第一部分是土地成本，约占项目总成本的30%左右，主要指土地获得阶段所发生的各类费用支出，包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、土地契税等。

第二部分是前期费用，约占项目总成本的10%左右，主要指规划设计费、各类报建报批报审费、土地测绘费以及可研费用。包括勘察费用、规划设计费、项目的报批报建费、工程预算编审费、工程监理费、三通一平等临时工程费。

第三部分是建筑安装工程成本，作为房地产项目开发成本的主体，约占项目总成本的50%左右，主要是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。其中在建筑安装工程成本中，材料所占的比例最大，约占建筑安装工程成本的60％左右。

第四部分是期间费用，约占项目总成本的10%左右，主要指管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。

二、房地产项目开发的成本控制和管理中存在的问题

目前，房地产项目开发的成本控制和管理中存在的严重问题。例如，某些房地产开发项目，不做可行性研究就直接做设计，这使得项目的开发成本无法预知。

有些房地产企业由于缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，部分项目工程甚至发生“倒签”的情况，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，所有这些都对房地产项目开发成本的控制产生了不利影响，这对于房地产行业的持续健康发展是有害的。

（一）无法准确预估项目成本

在项目开始投资之前需要进行可行性研究。目前编制的许多可行性研究报告缺乏细节，没有有效的控制项目物资的数量，出于严谨的考虑，投资估算值往往偏低。此外，在进行可行性研究过程中没有进行必要的调查，不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。

（二）设计变更、现场签证难以有效控制

很多房地产企业虽然都很重视成本管理，由于缺乏经验，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司的成本管理体系成为一纸空文，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。

（三）无法掌握项目建设过程中的最新动态成本

目前大多数房地产企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。

（四）不遵循基本建设程序，无法控制成本

对于一些项目，由于时间紧迫，造成边设计边施工，因此，设计也不完善。在施工中不严格遵循基本建设程序，有时，先作设计后做可行性研究，有的项目甚至是工程完工后才补做可行性研究。其结果便是：投资估算和预算不能有效地控制工程造价。

（五）融资结构不合理、融资渠道过于依赖

目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多，造成项目资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，房地产企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为银行贷款，然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。

（六）成本管理不科学、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通过很多项目的工程结算审核，我们发现，管理不善是造成预算超支的因素之一。造成超支的主要项目包括管理费、拆迁补偿费和工程设计变更及签证增加费。主要原因包括：缺乏完善的成本控制体系，无法管理和控制系统的成本。缺乏成本控制和约束机制的理念。项目管理人员只注重质量和建设工期，而不注重成本控制。该这种情况之下，将会使项目的投资无法控制。

三、房地产项目开发中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地产项目开发科学的管理体系和完善相关配套措施

1、成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离。

2、改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度。

3、建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理。

4、规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程。

5、建立对勘查和设计监督制度。使成本控制一开始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制体系，并实现基于成本的全过程控制

建立和完善成本控制体系，形成一个在设计、招投标、施工、管理和建设过程中一以贯之的成本控制的组织。建立和完善成本管理责任制度。建立一个以项目负责人为控制重点的成本控制制度，其可以帮助预测成本，并作出决定。建立成本控制的信息管理系统以实现信息的反馈，信息系统可以帮助提供错误的预警，分析原因，提出建议，并实现成本控制的动态管理。建立成本控制标准，明确岗位职责。建立成本的监督检查和激励机制，激发企业员工参与成本管理的积极性。

（三）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更

设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。因此，实行设计方案招投标制度和对设计单位提出限额设计要求是很有有必要的。加强合同管理，合同是施工阶段造价控制的依据，合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象，有关的责任人都要熟悉合同条款，各尽其责。加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前；加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。

（四）扩大融资渠道，优化债务结构。降低融资风险，降低资金成本

进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行，降低资金成本。房地产企业应该尝试获得政府补贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。

（五）控制拆迁费用

1、政府在土地征用和拆迁中占有主导地位。只有政府参与进来，项目开发企业才能解决拆迁补偿这个最困难的问题。从成本的角度来看，它比由项目开发企业自行解决这个问题更为经济的。

2、建立补偿标准体系。由政府出台一系列的补偿标准，项目开发企业按照补偿标准补偿到位，这样有利于社会稳定。

3、确保补偿。在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。

4、设计尽可能严谨。确保土地征用的可预见性。同时，项目开发企业应做好项目建设的前期准备工作，缩短设计和施工之间的时间距离。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本、人力资源管理成本各个方面,它是一个整体性的成本控制。工程项目管理成本控制主要体现在：项目管理机构要精干,管理人员的业务素质要高,人员职务设置要科学,财务管理要严谨等。风险成本管理主要是在工程项目管理中,要切实减少各种可变因素带来的工程风险,要做好风险评估,建立有效的预警机制。供应链管理成本指的是在工程建设过程中,对材料、设备、服务等供应的管理。人力资源管理成本是在工程项目中对人力资源的管理控制,选择高素质、高技能工作人员,合理安排人员,进行一定的技术培训,建立完善的激励机制,实现人力资源成本优化整合。

结论：房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多专家学者和房地产行业的经营管理者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开发中的参与者。房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产市场的成本控制和管理。

作者单位：云南西双版纳阳光房地产开发有限公司

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[8]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].城市建设理论研究,2011,17:22-25.

第6篇

关键词：项目开发 成本控制 成本管理

改革开放以后，中国的经济得以复苏与长效发展。而随着城市化改革的成功，城市人口越来越多，因此也带动了中国房地产业的蓬勃发展，目前中国的房地产公司林立，整个房地产内部竞争激烈。而房地产商为了在竞争中获得更大的优势，获取更丰富的经济利益，将目光放在了开发成本的控制和管理上，为此也引伸出多种值得探讨的问题

一、房地产项目开发各阶段的成本探析

房地产项目的的开发不是孤立的一个步骤，它需要多阶段的相互配合。目前在我国房地产开发中，主要分为前期土地取得、设计和施工等阶段。

前期土地取得主要是指土地的购买阶段。影响土地购买成本的因素很多，包括其所在地的繁华程度、地理位置、交通条件等多方面，在购买土地时必须着重考虑这些因素，否则就会引起成本的提升，影响其最后的经济效益；设计阶段的成本支出就决定着整个房地产业的成本走向，由此可见其重要性，其中主要是设计方案的支出。如果不能根据其现实情况做出合适的设计方案，那么无疑会给房地产公司带来了各种直接影响和间接影响；施工阶段的成本支出尽管在总的支出中所占比例不是很重，但是仍可以从中找到节约成本的方式和措施。施工阶段，施工材料、施工人员工资以及工期的长短等都会影响开发的成本，如果一个建筑公司缺乏对施工时间和步骤的具体规划和设计等，会严重影响房地产商的经济效益。

二、中国房地产项目开发的成本控制和管理的现状

目前来说，我国的房地产业尽管进入到蓬勃发展的高速时期，但是在成本的管理和控制方面却并不完善。首先，土地购买阶段的成本浪费严重。因为中国政府对土地取得方面的改革，现阶段土地的获得都需要以竞拍的方式，而由于房地产业的竞争激烈，房地产商或者运用不正当竞争手段，或者因为怄气、面子等问题，都会以高价拍的地理优势等并不占优势的地块。久而久之就会荒废土地，造成了成本的不必要开支。其次，设计中也存在着诸多的问题。设计方案的宏伟、不切实际化都会增加成本的支出。例如郴州的一家房地产设计公司，没有根据其当地的实际情况做出合适的设计方案，而只是追求设计方案的潮流与壮观化，最终建成的建筑物因不符合当地的《房地产管理监督办法》而被爆破，这显然造成了成本的巨大浪费。最后，建筑施工中的浪费现象严重。建筑施工方没有规划，毫无目的的进行施工，不仅会造建筑材料的浪费，而且无限的延长工期造成了不必要的经济支出。

三、房地产项目开发成本控制和管理的几点建议

针对以上我国房地产业出现的多种资源和成本浪费问题，我们可以研究出几种对策，以此来促进房地产业的更高更快的发展。

1.在土地购买时实事求是，深思熟虑之后在做打算

土地购买阶段不能仅凭一时之气或者面子问题而盲目的乱投标，不能逞一时英雄而后悔一生。因此对于房地产公司的人员来说，既要熟读法律，了解与房地产业有关的法律法规，避免在这些方面出现空白，防止竞争对手的不正当竞争行为，又要加强自身的素质和思想的锻炼，心如止水，避免自己因为过失而犯下错误。

2.设计中要切合实际，依法进行

设计过程一定要按照当地的实际情况，不能只追求流行性和前沿性而遗漏根本。设计来源于生活，脱离了实际也就不称之为设计，要综合考虑当地现存的地理环境、经济基础等因素。例如，河南省濮阳县曾经花巨资建立了“高仿天安门”，尽管宏伟大气，但是由于脱离了当地的实际情况，引来诸多专家和学者的评判，为世人所诟病。另外对于设计方案也要遵循法律法规，不能脱离当地现实的法律规定，只有这样才能够减少纠纷，以达到降低成本的目的，同时也树立企业的良好信誉，提高市场竞争力。

3.施工中注意对整体的规划和布局

施工过程同样重要，为此房地产施工方必须制定严格的施工布局，严格遵照施工规划方案进行。在选择建筑材料的过程中，要货比三家，通过仔细的研究分析得到性价比最高的原材料。施工时还要认真的布局，严格控制工程变更方案，审慎把关施工款的发放情况，尽量的减少工期，减少建筑材料的消耗，最大程度的保证项目开发成本的资源化和可持续化利用。此外，施工企业还应当注重规划的科学性，确保能够种植植被，设置各种基础设施，以更好的满足居民需求，从而避免后期增加这些设施，需要返修，增加成本。

第7篇

（一）可以保障项目实施进度

房地产开发企业在针对项目进行设计开发的过程中，需要经历很多的程序，其涉及的范围不仅包括土地、建筑材料、管理、财务等部分，同时由于房地产开发工程所涉及的时间很长，工期的计划和设计对房地产开发十分重要，在项目实施的过程中，难免出现责任不明确，施工界面模糊，以及在合同签订时权利义务划分不清晰，这些都会产生计划以外的开支，从而导致施工成本的增加，更可能出现的是合同在管理的过程中，因为随着施工情况的变化出现了变更，变更过程中没有及时地签订补充合同而导致的索赔和纠纷。在合约制定和规划的阶段就对其进行有效管理，就能有效保证施工的进度和质量。

（二）可以降低项目风险

在房地产企业开发的过程中，科学有效的合约管理不仅能够完善施工过程中的各个环节，还能够有效降低施工的风险。在项目进行时，需要各种人力、物力相结合，每一个环节都存在不同的风险，而施工与合同拟定需要提前进行，所以合同的签订能够有效控制施工中存在的风险以及成本的不确定性。合约管理能够有效预防各类风险并对成本加以控制主要表现为以下两点。第一，?约时间。施工过程中若是能够严格按照合约管理的条款执行，则能够在规定的时间完成各阶段的任务，就能够降低风险。第二，合约管理能够确保施工在可控的范围内，并且能将整体施工的进度和环节精准地进行规划，所以合约管理是贯穿于施工全过程的，其不仅降低了施工的违约风险，还降低了资金的风险，以及相应的决策风险，以此达到了控制成本的目的。

二、合约规划的成本控制现状分析

（一）编制阶段

在房地产企业项目成本控制的过程中，很多企业在项目成本数据的衔接过程中存在对接不全面的情况，这样就导致前期的成本控制数据和后期的成本控制信息数据出现偏差，甚至很多数据出现了重复的情况。所以建议在合同编制阶段对相应的成本策划进行有效的规划，避免出现合约规划失效的情况。再者，合同的内容和界限是十分重要的，若是在编制的过程中合同内容和界限不明确，就会直接导致后期的成本出现偏差，进而会出现后期对合同做出更改和调整，影响合同规划的整体效果等情况。

（二）执行阶段

首先，在执行阶段合同所涉及的内容和范围非常广，而执行的过程中也是多个合同同时执行，在合同执行有效的同时应该在整体的成本中减去合同的实际发生金额。其次，因为房地产开发企业在项目施工之前需要拟定的合同数量非常大，据不完全统计，最多的时候甚至可以达到400多份，很多企业在合同拟定的时候没有对其进行很好的汇总和整理，导致合同的管理出现了混乱。因为每一份合同都是一份风险，而没有提前做好分配则会影响合同在施工中起到的约束作用，也会加重工作人员的工作量，而影响工程的进展。第三，在房地产项目实施的过程中，会存在费用余量的情况，余量的表现直接反映出了施工的整体运转现状，而对余量管理的不得当就会导致成本的支出增加，所以在合同执行的阶段需要对成本的余量进行科学有效的规划，以此达到节约成本的目的。

（三）动态成本分析阶段

在房地产开发过程中，需要及时对成本的执行情况进行监督和审核，这样就能够避免出现成本超支的情况，若是在合同执行的过程中有超支的迹象就应提前做好相应的预案，避免出现经济损失。在众多的房地产企业合约管理中，虽然对成本支出的情况有所记录，但是却存在上报时间滞后的情况，这样便有可能让成本管理存在风险。如果对成本数据反馈不及时，必然影响动态成本的数据信息，这样的动态成本分析阶段严重影响了整个的项目推进实施。

（四）成本后评估阶段

在房地产开发项目竣工之后，应该对项目成本进行评估。所谓成本后评估就是通过对每个阶段制定的目标成本和实际执行成本进行对比分析，分析结算和施工阶段成本的差异，并得出相关经验。在对项目的整体施工进行评价时，形成书面报告应提交到相关部门。在众多的房地产企业发展的过程中，或多或少都存在成本管理体系不完善的情况，所以在成本统计中很多数据都缺失或与实际不符，而且由于房地产企业的员工流动相对频繁，这些因素都会导致房地产数据失真，在新员工接手的时候，就需要对数据进行重新整理和计算，不仅影响工作效率，也影响项目的进展，还可能会出现成本损失和经济损失的严重情况。

三、加强合约管理对项目成本的控制措施

（一）完善合同管理制度

在房地产企业项目成本控制的过程中，合同管理起到了非常大的作用。因为合同不仅制约着成本变化，而且合同的签订也能够推动项目的整体进展，所以完善合同的管理制度是企业发展的必要条件。针对合同管理建立的制度，应该以我国基础法律为建设框架，将制度中的条款科学化、合理化，让管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度还能够降低项目管理内耗，提高企业的效益以及减少施工过程中的损失。

（二）完善运营团队体系

在任何企业中员工的团队都是企业建设的基础，房地产企业也是如此。在房地产企业中设有专业的合约人员对合同进行管理，这些管理人员必须拥有非常专业的合同管理知识，在合约管理团队中，应该做到人员分工明确，责任分明，而且相互之间能够很好地进行配合，对合同的拟定和管理能够尽心尽力，充分发挥重要的协调和约束作用。合约管理人员在工作过程中，应不断对合同的签订和执行情况进行沟通探讨，以此提高合同的质量，在合同管理方面，不断创新管理方式，以实现房地产企业平稳高效的发展。

（三）完善人员素质

人员素质的高低直接影响到企业管理的质量，所以房地产企业合约管理人员的素质提升也成为企业发展的焦点。目前，房地产开发企业的合约管理人员大多在管理方面比较精通，但是在房地产开发项目工程施工专业知识方面，相比稍显欠缺，所以在人员素质培养的过程中，应加强对合约管理人员项目工程全过程的专业培训，能够让合约管理人员了解并熟悉工程的进展情况以及相关专业知识。

四、结语

第8篇

关键词：工程技术、施工管理；房地产

中图分类号：TU71文献标识码： A

引言

改革开放以来随着我国经济的持续快速增长和社会的发展，城市化水平不断提高，同时新农村建设发展迅速。受益于这些利好因素的影响，房地产工程行业取得了巨大的发展成就，已成为国民经济的重要支柱产业。施工技术管理是整个房地产工程项目管理中的重要部分，直接关系到房地产工程的质量、工期和成本控制，同时有效的施工技术管理是建筑企业稳定发展的重要基础和实现良好经济效益的重要措施。本文简要论述了房地产工程施工中的施工技术管理，以供探讨。

1施工技术管理对房地产工程的意义

施工技术管理的最终目的是为了实现工程项目的经济效益最大化，施工技术管理对工程成本、工程质量以及工程进度的控制作用，对房地产工程项目来说意义非凡。施工成本的降低、施工进度的加快可以有效地缓解承建方的资金压力，同时对工程质量的把控可以建立施工单位的企业形象，所以加强施工技术管理工作对房地产工程施工来说是一举多得的。

2技术管理的具体内容

2.1完善技术管理工作标准制度

施工技术管理工作标准制度的制定，是保证房地产工程项目的施工质量和施工安全的基本要求，在房地产工程领域起到技术法规的作用，在施工过程中要认真贯彻执行。技术管理工作标准制度的主要内容包括以下七方面：（1）施工人员在施工前要对施工图纸进行熟悉、阅读和会审；（2）根据工程实际情况编制施工组织设计与施工场地总平面图；（3）召开技术交底会议，施工图技术交底制度；（4）施工质量管理制度；（5）隐蔽工程的检查和验收制度；（6）工程质量检验与评定制度；（7）工程结构检查、验收与竣工验收制度。

2.2现场施工人员综合素质培训

施工技术管理的根源在于对人的管理，由于现场施工人员的文化程度、专业素养、工作能力等各不相同，针对不同施工人员的综合素质应该采取因人而用，首先，加强对施工管理人员管理水平和综合素质的不断提高；其次，定期对基层施工人员进行技术技能培训，树立敬业爱岗、精细施工的施工精神。施工管理人员应明确自身职责，杜绝现象发生，对于施工环节的质量验收要承担责任，直至工程整体验收合格；最后，施工技术管理工作强调对新技术、新工艺的应用，施工单位需不间断地对施工人员进行专业技能培训与新施工技术的掌握运用能力的培训。只有科学合理的施工技术管理，才能实现施工现场的资源优化配置，同时以先进的管理方法为指导，进而达到提高工作效率、降低工程成本、加快工程进度、提高工程质量的目的。

2.3设计图纸会审

施工图纸作为整个工程的施工依据，施工技术人员在进行施工前要熟悉施工图纸，明确设计师的设计意图以及工程关键部分施工的质量要求，与建设单位委托的监理单位、设计单位，三方一起对图纸进行会审。对自审、互审中提出的图纸中存在的问题和有待解决的技术性难题，通过设计部门、建设单位、监理单位等协商，在不改变房地产产品使用功能并保证工程实体质量的前提下，制定出合理可行的解决方法，并写出会审纪要。在图纸审查的过程中要结合施工现场实际情况，对设计的合理性提出有突破性的建议，尽可能降低工程施工难度，加快工程进度。

2.4施工图绘制

房地产工程在施工过程中通常需要使用钢结构，但是设计部门所提供的图纸往往是技术阶段的设计图纸，由于钢结构同种编号的多种构件的长度与构造都不同，一个构件的制作可能需要几张设计图纸才能确定其具体长度与内部构造，可能导致构建在制作过程中参数出现误差、对构件的具体标识无法确定、构件安装难度增加等问题。所以为了方便后期施工，有必要把设计图纸转换成施工图纸，转换图纸可能会增加绘图的工作量，但是技术管理人员可以通过施工图纸的绘制对设计图纸进一步熟悉，还能对施工难点以及技术要点有进一步了解。

2.5机械设备管理

从施工现场的实际情况和整个工程的房地产结构形式及施工工艺出发，综合考虑各方面因素，经济合理地选择现场施工所需的机械设备，及时对进场设备进行检测养护工作，确保机械设备在施工中处于最佳状态。

3施工技术管理优化措施

3.1完善施工技术管理组织机构建设

房地产工程施工企业必须高度重视房地产工程项目施工技术管理组织机构的建设，使其高效的运转。并实行严格的技术责任制，将各级技术管理人员的权、职、责进行明确，充分地发挥技术管理人员、技术工人对于技术管理工作的重要作用。房地产工程施工企业应该将国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定作为依据，建立技术管理的标准体系。通过加强技术监督和检查，将技术标准和规范具体化，建立和健全各项管理制度，明确管理目标，具体的内容和严格的制度，从而增强技术活动的可操作性和可检查性，并根据施工的具体特点，在生产实践中不断完善和补充。

3.2完善施工现场技术材料管理

在房地产工程施工现场各种施工材料随意堆放、材料分类混乱、具体材料数量统计不完善等问题普遍存在。施工材料关系到施工秩序和工程质量，施工过程中一旦出现材料使用错误，具体施工材料数量不足等现象，可能导致工程停工，对工程质量造成影响致使工期拖延。为了防止这一现象的出现，需要加强对施工现场的材料管理，根据设计方案对进场材料的具体参数进行检测，在检验合格后根据材料的用途、型号以及规格进行合理堆放，对危险性高的物品要采取特殊保护措施，对各种材料的具体数量进行统计，根据施工进凭材料出库单发放使用，对各种材料进行登记造册，对发放使用的材料要进行追踪，杜绝出现材料丢失和浪费现象。

3.3做好成本控制

房地产工程的施工中，部分企业为了加快施工进度，对整个工程的经济效益缺乏考虑，导致施工成本加大。为了防止这一现象的发生，施工技术管理人员需要把整个工程的施工进度和实际施工进度相结合，对项目控制性阶段的施工计划进行完善，预防并处理好工期索赔，务必保证实际施工进度和计划施工进度相匹配。要求施工技术管理人员在重视施工进度的同时要充分考虑到市场效应。争取做到低投入高产出，通过先进技术管理措施，在保证工程质量的同时，确保工程施工进度符合设计要求。具体工作上，我们需要对施工组织方案所需的机械、人力进行实时检查，及时纠正不切实际的安排和作法，检查材料及半成品的进场情况，对于出现的问题要早发现早解决，避免造成工期延误以及施工成本加大。

3.4做好安全管理工作

安全问题一直是项目施工技术管理工作的重中之重，安全管理的根本目的在于保护施工人员的生命安全及健康的同时，保证工程项目施工顺利进行。在房地产工程施工中，经常出现重视事后教育轻事施前防御，只有发现问题后才去解决问题的情况发生，没有科学的管理技术作为指导，采用粗放的管理手段，只重视面子工程不去寻找问题产生的根源，直接导致安全事故频频发生。对于安全事故频发问题，需要管理人员对事故产生的原因进行分析，找出事故发生的规律，消除潜在事故发生必然因素，从根源上防止安全事故问题发生。此外，由于房地产安全生产管理具有系统性、复杂性、连续性的特点，导致施工单位需要投入大量的人力、物力和财力，且安全事故从表面上看具有一定的偶然性，部分施工企业为了节省开支，对施工安全措施安装不到位，也是导致安全事故频发的主要原因。安全无小事，为了进一步防止安全事故的发生，施工技术管理人员有必要加大对安全文化基础建设的重视程度，广泛开展安全生产的宣传教育工作，保证全体施工人员能够真正认识到安全生产的重要性和必要性。加大安全防护措施建设力度，按照施工要求，各项安全防护措施必须安装到位，由专人进行检查监督。

3.5科学控制工程质量管理

房地产工程中对工程质量产生影响的因素很多，可以说只要是在施工过程中参与到工程施工的人、材料、机械设备以及施工方案等都可能对工程的质量造成影响。所以工程质量管理也是一个相当复杂的工作。目前在房地产工程存在的质量问题，在工程完工后从表面上看不出质量存在缺陷，但工程内部的混凝土可能已经不具有强度，钢筋可能已经被锈蚀得完全失去了作用，像这些内存在的质量问题需要通过专业的仪器和工具进行检测，一旦仪器也检测不出来可能对后续房地产的使用带来困扰。为了避免这种情况的发生，在整个工程的建设周期内所采用的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等都要符合施工要求，严格按照施工标准来执行。施工技术管理人员在房地产工程的施工质量管理过程中要真正做到，从客观实际出发，要有恪尽职守，尊重科学，遵纪守法，严格自律，秉着科学、公正的工作态度，认真做好房地产工程的施工质量管理工作。

3.6施工过程中的技术管理措施

（1）重视施工技术交底工作

对于施工技术交底工作必须以制度的形式予以规定。技术交底应在单位工程和分部分项工程之前进行，使接受交底者了解施工任务的特点、施工工艺、劳动组织、技术组织、安全措施、控制消耗、规范要求、质量标准等内容，以及特殊、复杂工程或新结构、新工艺的特殊要求等。

（2）强化现场管理措施

房地产工程施工阶段，技术管理人员需要对施工项目的质量水平承担应有的责任，包含处理与参与监管牵涉到施工周期的技术相关问题与施工项目成品质量水平高低的每个施工步骤、阶段。施工技术管理人员应及时发现并采取有效的处理方式解决好工程施工现场出现的各类施工技术方面的问题，且能在施工现场中准确无误地根据设计图纸进行施工。与此同时，还必须对各类测量计算数据进行仔细反复核查，并且参与各个施工环节、各种施工半成品、施工现场材料检测等方面的质量监控。

（3）工程施工进度控制措施

房地产工程施工技术管理应按照预定的进度目标，全过程执行施工进度计划。施工过程中应及时检查实际施工进度与计划的执行情况，并根据现实情况有效地调整资源和计划安排。施工技术管理机构应全过程掌握各分部、分项工程的实际施工进度及其施工技术水平、机械设备状态、材料供应情况等。对设有分包施工的建筑工程项目，应充分协调好各层有工序衔接关系的施工工作面的施工配合，确保工程整体工期目标的实现。

3.7完善评比制度

评比制度一定要完善、有效，不能够仅仅限于形式上的，要以赏罚分明为原则，这样才能够有效的提升施工质量。针对具有很多组成单元的分类项目工程，则需要在工程竣工之后组织进行施工总结会议，对施工作业中曾经出现的技术问题提出最佳的处理方案，同时进行对应的技术评价，为今后同类工程积攒成功经验。

在开展有效的工程质量掌控下，房地产工程从施工设计到工程完全竣工需要很长的一段时间，为保证工程各个项目能够按照原有工序顺利开展，就一定要对每道工序进行跟踪调查，检查具体的施工技术方案，保证房地产施工质量及进展情况。房地产施工质量有效措施通常有以下几个方面：加强房地产施工管理，一定要将房地产工程施工安全、施工质量科学掌控作为第一重要的工作，杜绝因超赶工程进度、降低施工成本，出现违规施工或偷工减料的问题。房地产施工开始到完全竣工验收需要分配专业人员对施工质量进行监控，对于施工作业中有可能会出现的问题要提前做好应急方案，保证可以及时的找出切实可行的技术解决方案。

在房地产施工当中，施工工艺自始至终是一项重要的投资，在房地产工程当中，若想提升施工工艺，就需要把握好工程设计工作，挑选最佳的设计方案，进行科学的事前设计掌控，依据不同竞争方的特征来挑选最为合适的工艺流程，充分调动施工工作人员的积极能动性，依据房地产施工过程中材料的选配及设备的采购进行有关市场调查，争取能够采用最佳的施工技术方案。

结束语

工程的技术管理的特点，实际上这几个层面是彼此关联、互为条件的，首先各阶段的技术管理要点有助于工作的放矢，是技术管理工作的基本职能，是面向全过程的技术管理的基础；组织架构的建立是贯彻全过程技术管理的组织保证，而项目日志的建立则为面向全过程的技术管理提供了坚实的信息平台，三者缺一不可，共同构成了面向全过程的技术管理的基石，并通过管理与技术结合，为房地产创造良好的综合效益。

参考文献

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